WYKŁAD 1

Nieruchomość i prawa do

nieruchomości

Nieruchomości

– to części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak również
budynki

trwale

z gruntem związane lub części takich budynków,
jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności (Kodeks
Cywilny art. 46. § 1.).

Część składowa rzeczy

nie może być

odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy
jest to, co nie może być od niej odłączone
(K.C. Art. 47. § 1 i 2 ):

1. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
całości.
2. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego.

Do części składowych gruntu
należą

budynki i inne urządzenia

trwale z gruntem związane, jak
również drzewa i inne rośliny od
chwili zasadzenia lub zasiania (K.C.
art. 48.).

Wyjątki, o których należy pamiętać:

Wzniesienie budynku przez
użytkownika wieczystego gruntu.
Wyodrębnienie i sprzedaż lokalu.

Części składowe nieruchomości

to także

prawa związane z jej własnością (np. służebność
gruntowa stanowiąca obciążenie nieruchomości)
(K.C.

art.

50.).

Własność nieruchomości rozciąga się na

rzecz

ruchomą

, która została połączona z nieruchomością

w taki sposób, że stała się jej częścią składową (K.C.
art. 191.).

Przynależność

Jest to samoistna rzecz ruchoma, która

pozostaje w związku z inną rzeczą

ruchomą lub nieruchomością, nazwaną

rzeczą główną w przypadku gdy:

właścicielem rzeczy głównej i przynależności

jest ta sama osoba;
przynależność jest potrzebna do korzystania z

rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem;
przynależność pozostaje z rzeczą główną w

faktycznym i stałym związku

Pożytki z nieruchomości

pożytki naturalne
pożytki cywilne
pożytki prawa

Rodzaje nieruchomości (wg

kryterium przedmiotowego):

1.

Gruntowe (zabudowane lub niezabudowane)

2.

Budynkowe

3.

Lokalowe

Nieruchomość gruntowa

- grunt wraz

z

częściami

składowymi,

z

wyłączeniem

budynków

i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (

Ustawa z

21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami. art. 4. 1.).

Rodzaje nieruchomości gruntowych:

Użytki rolne,
Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
Grunty pod wodami,
Grunty zabudowane i zurbanizowane,
Użytki ekologiczne
Nieużytki,
Tereny różne (inne).

(Rozporządzenie MRRiB z 29 marca

2001 r. w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków)

Działka gruntu

– niepodzielona, ciągła

część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub
całość nieruchomości gruntowej (U.o G.N. art. 4.
3.).

Działka budowlana

– zabudowana działka

gruntu, której wielkość, cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w
urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają
prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i
urządzeń położonych na tej działce (U.o G.N. art.
4. 3a.).

KW 3611

KW 3611

Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek
gruntu położonych odrębnie pod warunkiem, że:

1. Działki te stanowią własność tej samej osoby
2. Są uregulowane w tej samej księdze wieczystej

Księgi wieczyste

to urzędowe rejestry prowadzone
w celu dokumentowania i ustalania
stanu prawnego nieruchomości.

Ewidencja gruntów i budynków:

Jednolity dla kraju, systematycznie
aktualizowany zbiór informacji o
gruntach, budynkach i lokalach, ich
właścicielach oraz o innych osobach
fizycznych lub prawnych władających
tymi gruntami, budynkami i lokalami

(USTAWA z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i
kartograficzne, Art. 2.8)

Nieruchomość budynkowa

Wyróżnienie nieruchomości budynkowej

następuje na mocy przepisów K.C. oraz
przepisów szczególnych. W myśl art..235 K.C.
„Budynki i inne urządzenia wzniesione na
gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym
do

gmin

przez

wieczystego

użytkownika

stanowią jego własność."

Nieruchomość lokalowa

Nieruchomością lokalową jest samodzielny

lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal

wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na

inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną

własność.

(Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o Własności lokali

art..2)

Rodzaje nieruchomości (wg

kryterium przeznaczenia i

pełnionych funkcji):

mieszkalne,
przemysłowe,
handlowe,
rekreacyjne,
rolne,
leśne.

Rodzaje nieruchomości

(wg kryterium własności)

Publiczne (państwowe, samorządowe),

Prywatne (osób fizycznych, osób prawnych).

Mienie

Mienie – to własność i inne prawa

majątkowe (K.C. art. 44.).

Zatem mienie to pojęcie znacznie szersze

niż własność!

Składniki mienia

Nieruchomości
Rzeczy ruchome
Przedmioty niematerialne: energia, dobra

intelektualne i osobiste
Pieniądze
Papiery wartościowe
Wierzytelności
Prawa rzeczowe lub obligacyjne do korzystania

z rzeczy cudzych (użyczenie, najem, dzierżawa,

dożywocie)
Inne prawa majątkowe (np. udziały w spółkach)

Prawa rzeczowe

1) WŁASNOŚĆ
2) WSPÓŁWŁASNOŚĆ
3) UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
4) OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE

Użytkowanie
Służebności
Zastaw
Spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu
Hipoteka

5) POSIADANIE

„Rzeczpospolita Polska chroni
własność i prawo dziedziczenia”

art.21 Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej

Najsilniejsza forma władania nieruchomością.
Prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne - z niego
wywodzą się wszelkie inne formy korzystania z
nieruchomości.
Właściciel korzysta z wszelkich uprawnień względem
rzeczy, jakie w danym systemie mogą przysługiwać
podmiotowi prawa.

Prawo własności nie ma granic czasowych –
jest prawem bezterminowym.

Własność

Własność państwowa i samorządowa

– jest uprzywilejowana w gospodarce w dziedzinie
sposobu wykonywania oraz praw i przywilejów ze
względu na pełnione funkcje!

Własność to prawo do:

Własność to prawo do:

Korzystania z rzeczy

(posiadanie, używanie, pobieranie
pożytków, dyspozycje faktyczne)

Rozporządzania rzeczą

(zbywanie, obciążanie)

Ograniczenia prawa własności:

Ograniczenia prawa własności:

Art. 143. W granicach określonych przez

społeczno-gospodarcze

społeczno-gospodarcze

przeznaczenie gruntu

przeznaczenie gruntu

własność

gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i
pod jego powierzchnią.

Zagadnienie własności wód i kopalin!

Właściciel ograniczony jest w
wykonywaniu prawa własności przez:

Przepisy prawa

(K.C. art.:142, 144-154, 231)

Zasady współżycia społecznego

(K.C. art. 5)

Przeznaczenie społeczno – gospodarcze
przedmiotu własności

Wywałaszczenie

Pozbawienie lub ograniczenie w drodze
decyzji prawa własności, prawa
użytkowania wieczystego lub innego
prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wymaga ono postępowania
administracyjnego zakończonego
decyzją (Źróbek S. i in. 2006)

Przeniesienie własności:

Przeniesienie własności:

To czynność rozumiana jako
sprzedaż, zamiana bądź
darowizna.
To czynność wymagająca
zawarcia umowy w formie aktu
notarialnego

Współwłasność

Własność tej samej nieruchomości
przysługująca niepodzielnie kilku osobom.

Rozróżniamy współwłasność:
W częściach ułamkowych
Łączną (np. wspólność majątkowa
małżeńska lub wspólników spółki cywilnej)

Geneza użytkowania wieczystego:



Prawo zabudowy (1945r.)
Ustanawiane na okres 30 – 80 lat

prawo użytkowania gruntu i jego

zabudowy. Budynek stawał się na ten

czas własnością użytkownika gruntu.



Własność czasowa (1946r.)



Użytkowanie wieczyste (1961r.)

powstałe na mocy ustawy o

gospodarce terenami w miastach i

osiedlach

Użytkowanie wieczyste

Prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne.

Najsilniejsza po prawie własności forma władania
nieruchomością.

W użytkowanie wieczyste oddaje się jedynie grunty
należące do S.P. lub J.S.T.

Prawo ograniczone w czasie – ustanawiane na 40-99
lat (z możliwością przedłużenia na dalsze lata).

Prawo obciążone opłatami na rzecz właściciela
gruntu – wnoszonymi przez okres trwania U.W.

Za oddanie nieruchomości w
użytkowanie wieczyste pobiera się
pierwszą opłatę i opłaty roczne.

Pierwsza opłata: 15-25% ceny
nieruchomości gruntowej.

Opłaty roczne:

Opłaty roczne:

Obronność, bezpieczeństwo państwa,

ochrona ppoż. 0.3% ceny
Obiekty sakralne, plebanie, archiwa i muzea

diecezjalne, seminaria duchowne, domy

zakonne 0.3% ceny
Działalność charytatywna, opiekuńcza,

badawczo-rozwojowa, lecznicza, oświatowa,

wychowawcza, naukowa, 0.3% ceny
Budownictwo mieszkaniowe, realizacja

urządzeń infrastruktury technicznej i innych

celów publicznych oraz działalność

sportowo-turystyczna 1% ceny
Działalność turystyczna 2% ceny
Pozostałe nieruchomości gruntowe 3% ceny

Jak może wygasnąć

użytkowanie

wieczyste?

Upływ czasu, na który zostało ustanowione

Rozwiązanie umowy

Zrzeczenie się prawa

Wywłaszczenie

Konfuzja – nabycie własności przez użytkownika
wieczystego

Ograniczone prawa rzeczowe

Prawa do rzeczy stanowiących własność
innych osób.
Pełny katalog tych praw podaje K.C. art. 244.:

Użytkowanie
Służebność
Zastaw
Hipoteka
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Ograniczone prawa rzeczowe mając

różną funkcję społeczno – gospodarczą,

powstają na skutek:

Zawarcia umowy
Wydania orzeczenia sądowego lub decyzji
administracyjnej

Zasady pierwszeństwa:

Prawo powstałe później nie może być wykonywane z
uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.
Pierwszeństwo jest jednak zawsze przewidziane dla
hipotek przymusowych.

Użytkowanie

Użytkownik może korzystać z

nieruchomości w sposób, jaki został

określony w umowie odpłatnie lub

nieodpłatnie.

Prawo to daje możliwość używania i

pobierania pożytków.

Prawo niezbywalne, niedziedziczne.

Timesharing

Nową postacią użytkowania jest

prawo korzystania z budynku lub

pomieszczenia mieszkalnego w

oznaczonym czasie w każdym roku

(art.270 K.C.)

Prawo terminowe (max. 50 lat),

zbywalne i dziedziczne!

Służebność

Gruntowe (czynne i bierne)
osobiste
przesyłu

Służebność gruntowa

Możliwość obciążenia nieruchomości

(nieruchomość służebna) na rzecz właściciela

innej nieruchomości (nieruchomość władnąca)

prawem, którego treść polega na tym, że:

1)

właściciel nieruchomości władnącej może

korzystać w oznaczonym zakresie z

nieruchomości służebnej;

2)

właściciel nieruchomości służebnej (obciążonej)

zostaje ograniczony w możliwości dokonywania

w stosunku do niej określonych działań;

3)

właścicielowi nieruchomości służebnej nie wolno

wykonywać określonych uprawnień

właścicielskich (Bryx 2006).

Służebność gruntowa może być
ustanowiona jedynie wtedy, gdy
przyczynia się do zwiększenia
użyteczności gospodarczej
nieruchomości władnącej.

Spółdzielcze własnościowe prawo do

lokalu

od 5 lutego 2005 tworzą :

1) spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu mieszkalnego,
2) spółdzielcze prawo do lokalu
użytkowego,
3) prawo do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej

Prawo zbywalne, dziedziczne,

podlegające egzekucji

Dla własnościowego spółdzielczego

prawa do lokalu można zakładać księgi

wieczyste (można obciążać hipoteką)

Wpis w K.W. nie zmienia ograniczonego

prawa rzeczowego we własność!

Hipoteka

„…w

celu

zabezpieczenia

oznaczonej

wierzytelności można nieruchomość obciążyć
prawem, na mocy którego wierzyciel może
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez
względu na to czyją stała się własnością, z
pierwszeństwem

przed

wierzycielami

osobistymi właściciela nieruchomości”.

Ustawa z 08.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece

Hipoteka

Jest jedną z najstarszych form rzeczowego
zabezpieczenia wierzytelności. Jest ona
ograniczonym prawem rzeczowym,
zabezpieczającym wierzytelność
pieniężną.

Prawo akcesoryjne

Obciążenie hipoteki nie ogranicza
właściciela w prawach

Rodzaje hipotek

Ze względu na źródło powstania:

Umowna (zwykła),
Przymusowa.

Ze względu na inne kryteria:

Łączna,
Kaucyjna.

Hipoteka uprzywilejowana

Odwrócona hipoteka

Prawo zabudowy

Projekt!

Prawa zobowiązaniowe

Najem
Dzierżawa
Użyczenie
Darowizna
Zamiana
Leasing
Sprzedaż

Prawa zobowiązaniowe

Skutki prawne powstają tylko dla
stron, które dane prawo
ustanawiają (podpisują umowę)

Nie ma konieczności zachowania
formy aktu notarialnego

Najem nieruchomości

 

Przez

umowę

najmu

wynajmujący

zobowiązuje się oddać najemcy rzecz

do

używania

przez czas oznaczony lub nieoznaczony,

a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
umówiony

czynsz

(oznaczony

w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju)
(art. 659 K.C.).

Dzierżawa nieruchomości

Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający

zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz

do

używania
i pobierania pożytków

przez czas oznaczony lub

nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.

Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach,

świadczeniach innego rodzaju, bądź w ułamkowej
części pożytków (art.693. K.C.).

NAJEM

DZIERŻAWA

Definicja

Art. 659 § 1 k.c.: Przez umowę

najmu wynajmujący

zobowiązuje się oddać najemcy
rzecz do używania przez czas

oznaczony lub nieoznaczony, a

najemca zobowiązuje się płacić

wynajmującemu umówiony

czynsz

Art. 693 § 1 k.c.: Przez umowę

dzierżawy wydzierżawiający

zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz do używania i

pobierania pożytków przez

czas oznaczony lub nieoznaczony,

a dzierżawca zobowiązuje się

płacić wydzierżawiającemu

umówiony czynsz

Przedmi

ot

umow

y

 Rzeczy ruchome i nieruchome

 Części składowe rzeczy

 Rzeczy ruchome i nieruchome

 Części składowe rzeczy

 Prawa oraz zbiory praw

Czynsz

Art. 659 § 2 k.c.: Może być

oznaczony w pieniądzach lub

świadczeniach innego rodzaju

Art.693 § 2 k.c.: Może być oznaczony

w pieniądzach lub świadczeniach

innego rodzaju

Może być również oznaczony w

ułamkowej części pożytków

Okres

trwan

ia

umow

y

Czas oznaczony nie dłuższy niż

10 lat lub czas nieoznaczony

Art. 661 § 1 k.c.: Najem zawarty na

czas dłuższy niż dziesięć lat

poczytuje się po upływie tego

terminu za zawarty na czas

nieoznaczony

Czas oznaczony nie dłuższy niż

30 lat

lub czas nieoznaczony

Art. 695 § 1 k.c.: Dzierżawę zawarta

na czas dłuższy niż trzydzieści lat

poczytuje się po upływie tego

terminu za zawartą na czas

nieoznaczony

Sposób

korzysta

nia

z rzeczy

Art. 661 § 1 k.c.: Najemca

powinien przez czas trwania

najmu używać rzeczy najętej
w sposób w umowie

określony, a gdy umowa nie

określa sposobu używania –
w sposób odpowiadający

właściwościom i

przeznaczeniu rzeczy

Art. 667 § 1 k.c.: Bez zgody

wynajmującego najemca nie

może czynić w rzeczy najętej

zmian sprzecznych z umową

lub z przeznaczeniem rzeczy

Art. 696 § k.c.: Dzierżawca powinien

wykonywać swoje prawo

zgodnie z wymaganiami

prawidłowej gospodarki i nie

może zmieniać przeznaczenia

przedmiotu dzierżawy bez zgody

wydzierżawiającego

Art. 698 § 1 k.c.: Bez zgody

wydzierżawiającego dzierżawca

nie może oddawać przedmiotu

dzierżawy osobie trzeciej do

bezpłatnego używania ani go

poddzierżawiać

Zakończen

ie

umowy

 Z upływem przewidzianego

w umowie okresu

 Przez wypowiedzenie jednej

ze stron na pewien czas

naprzód z zachowaniem

umownych terminów

wypowiedzenia, a przy ich

braku terminów ustawowych

(art.673 k.c., art. 678 § 1

k.c.)

 Przez wypowiedzenie bez

zachowania terminów

wypowiedzenia jako sankcja

za naruszanie przez jedną ze

stron warunków umowy (art.

664 § 2 k.c., art. 667 § 2 k.c.,

art. 672 k.c.)

 Z upływem przewidzianego w

umowie okresu

 Przez wypowiedzenie jednej ze

stron na pewien czas naprzód z

zachowaniem umownych

terminów wypowiedzenia, a przy

ich braku terminów ustawowych

(art. 704 k.c.)

 Przez wypowiedzenie bez

zachowania terminów

wypowiedzenia jako sankcja za

naruszanie przez jedną ze stron

warunków umowy (art. 698 k.c.,

art.. 703 k.c.)

Użyczenie

Uprawnia do bezpłatnego
używania nieruchomości na czas
oznaczony lub nieoznaczony

forma stosowana często w
przypadku organizacji działających
na zasadzie non profit

Posiadanie

Posiadaczem samoistnym rzeczy jest
ten, kto nią faktycznie włada jak
właściciel. Jest więc nim ten, kto
postępuje z rzeczą jak właściciel,
manifestując wolę wykonywania prawa
własności.