WYKŁAD 1
Nieruchomość i prawa do
nieruchomości
WYKŁAD 1
Nieruchomość i prawa do
nieruchomości
Nieruchomości
– to części powierzchni ziemskiej stanowiące
odrębny przedmiot własności (grunty), jak również
budynki
trwale
z gruntem związane lub części takich budynków,
jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią
odrębny od gruntu przedmiot własności (Kodeks
Cywilny art. 46. § 1.).
Część składowa rzeczy
nie może być
odrębnym przedmiotem własności i innych
praw rzeczowych. Częścią składową rzeczy
jest to, co nie może być od niej odłączone
(K.C. Art. 47. § 1 i 2 ):
1. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
całości.
2. Bez uszkodzenia lub istotnej zmiany
przedmiotu odłączonego.
Do części składowych gruntu
należą
budynki i inne urządzenia
trwale z gruntem związane, jak
również drzewa i inne rośliny od
chwili zasadzenia lub zasiania (K.C.
art. 48.).
Wyjątki, o których należy pamiętać:
Wzniesienie budynku przez
użytkownika wieczystego gruntu.
Wyodrębnienie i sprzedaż lokalu.
Części składowe nieruchomości
to także
prawa związane z jej własnością (np. służebność
gruntowa stanowiąca obciążenie nieruchomości)
(K.C.
art.
50.).
Własność nieruchomości rozciąga się na
rzecz
ruchomą
, która została połączona z nieruchomością
w taki sposób, że stała się jej częścią składową (K.C.
art. 191.).
Przynależność
Jest to samoistna rzecz ruchoma, która
pozostaje w związku z inną rzeczą
ruchomą lub nieruchomością, nazwaną
rzeczą główną w przypadku gdy:
właścicielem rzeczy głównej i przynależności
jest ta sama osoba;
przynależność jest potrzebna do korzystania z
rzeczy głównej zgodnie z jej przeznaczeniem;
przynależność pozostaje z rzeczą główną w
faktycznym i stałym związku
Pożytki z nieruchomości
pożytki naturalne
pożytki cywilne
pożytki prawa
Rodzaje nieruchomości (wg
kryterium przedmiotowego):
1.
Gruntowe (zabudowane lub niezabudowane)
2.
Budynkowe
3.
Lokalowe
Nieruchomość gruntowa
- grunt wraz
z
częściami
składowymi,
z
wyłączeniem
budynków
i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności (
Ustawa z
21 sierpnia 1997 r. o Gospodarce Nieruchomościami. art. 4. 1.).
Rodzaje nieruchomości gruntowych:
Użytki rolne,
Grunty leśne oraz zadrzewione i zakrzewione,
Grunty pod wodami,
Grunty zabudowane i zurbanizowane,
Użytki ekologiczne
Nieużytki,
Tereny różne (inne).
(Rozporządzenie MRRiB z 29 marca
2001 r. w sprawie Ewidencji Gruntów i Budynków)
Działka gruntu
– niepodzielona, ciągła
część powierzchni ziemskiej stanowiąca część lub
całość nieruchomości gruntowej (U.o G.N. art. 4.
3.).
Działka budowlana
– zabudowana działka
gruntu, której wielkość, cechy geometryczne,
dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w
urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają
prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i
urządzeń położonych na tej działce (U.o G.N. art.
4. 3a.).
KW 3611
KW 3611
Nieruchomość może składać się z jednej lub kilku działek
gruntu położonych odrębnie pod warunkiem, że:
1. Działki te stanowią własność tej samej osoby
2. Są uregulowane w tej samej księdze wieczystej
Księgi wieczyste
to urzędowe rejestry prowadzone
w celu dokumentowania i ustalania
stanu prawnego nieruchomości.
Ewidencja gruntów i budynków:
Jednolity dla kraju, systematycznie
aktualizowany zbiór informacji o
gruntach, budynkach i lokalach, ich
właścicielach oraz o innych osobach
fizycznych lub prawnych władających
tymi gruntami, budynkami i lokalami
(USTAWA z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i
kartograficzne, Art. 2.8)
Nieruchomość budynkowa
Wyróżnienie nieruchomości budynkowej
następuje na mocy przepisów K.C. oraz
przepisów szczególnych. W myśl art..235 K.C.
„Budynki i inne urządzenia wzniesione na
gruncie Skarbu Państwa lub gruncie należącym
do
gmin
przez
wieczystego
użytkownika
stanowią jego własność."
Nieruchomość lokalowa
Nieruchomością lokalową jest samodzielny
lokal mieszkalny, a także samodzielny lokal
wykorzystywany zgodnie z przeznaczeniem na
inne cele niż mieszkalne, jeżeli stanowi odrębną
własność.
(Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o Własności lokali
art..2)
Rodzaje nieruchomości (wg
kryterium przeznaczenia i
pełnionych funkcji):
mieszkalne,
przemysłowe,
handlowe,
rekreacyjne,
rolne,
leśne.
Rodzaje nieruchomości
(wg kryterium własności)
Publiczne (państwowe, samorządowe),
Prywatne (osób fizycznych, osób prawnych).
Mienie
Mienie – to własność i inne prawa
majątkowe (K.C. art. 44.).
Zatem mienie to pojęcie znacznie szersze
niż własność!
Składniki mienia
Nieruchomości
Rzeczy ruchome
Przedmioty niematerialne: energia, dobra
intelektualne i osobiste
Pieniądze
Papiery wartościowe
Wierzytelności
Prawa rzeczowe lub obligacyjne do korzystania
z rzeczy cudzych (użyczenie, najem, dzierżawa,
dożywocie)
Inne prawa majątkowe (np. udziały w spółkach)
Prawa rzeczowe
1) WŁASNOŚĆ
2) WSPÓŁWŁASNOŚĆ
3) UŻYTKOWANIE WIECZYSTE
4) OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Użytkowanie
Służebności
Zastaw
Spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu
Hipoteka
5) POSIADANIE
„Rzeczpospolita Polska chroni
własność i prawo dziedziczenia”
art.21 Konstytucja Rzeczpospolitej Polskiej
Najsilniejsza forma władania nieruchomością.
Prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne - z niego
wywodzą się wszelkie inne formy korzystania z
nieruchomości.
Właściciel korzysta z wszelkich uprawnień względem
rzeczy, jakie w danym systemie mogą przysługiwać
podmiotowi prawa.
Prawo własności nie ma granic czasowych –
jest prawem bezterminowym.
Własność
Własność państwowa i samorządowa
– jest uprzywilejowana w gospodarce w dziedzinie
sposobu wykonywania oraz praw i przywilejów ze
względu na pełnione funkcje!
Własność to prawo do:
Własność to prawo do:
Korzystania z rzeczy
(posiadanie, używanie, pobieranie
pożytków, dyspozycje faktyczne)
Rozporządzania rzeczą
(zbywanie, obciążanie)
Ograniczenia prawa własności:
Ograniczenia prawa własności:
Art. 143. W granicach określonych przez
społeczno-gospodarcze
społeczno-gospodarcze
przeznaczenie gruntu
przeznaczenie gruntu
własność
gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i
pod jego powierzchnią.
Zagadnienie własności wód i kopalin!
Właściciel ograniczony jest w
wykonywaniu prawa własności przez:
Przepisy prawa
(K.C. art.:142, 144-154, 231)
Zasady współżycia społecznego
(K.C. art. 5)
Przeznaczenie społeczno – gospodarcze
przedmiotu własności
Wywałaszczenie
Pozbawienie lub ograniczenie w drodze
decyzji prawa własności, prawa
użytkowania wieczystego lub innego
prawa rzeczowego na nieruchomości.
Wymaga ono postępowania
administracyjnego zakończonego
decyzją (Źróbek S. i in. 2006)
Przeniesienie własności:
Przeniesienie własności:
To czynność rozumiana jako
sprzedaż, zamiana bądź
darowizna.
To czynność wymagająca
zawarcia umowy w formie aktu
notarialnego
Współwłasność
Własność tej samej nieruchomości
przysługująca niepodzielnie kilku osobom.
Rozróżniamy współwłasność:
W częściach ułamkowych
Łączną (np. wspólność majątkowa
małżeńska lub wspólników spółki cywilnej)
Geneza użytkowania wieczystego:
Prawo zabudowy (1945r.)
Ustanawiane na okres 30 – 80 lat
prawo użytkowania gruntu i jego
zabudowy. Budynek stawał się na ten
czas własnością użytkownika gruntu.
Własność czasowa (1946r.)
Użytkowanie wieczyste (1961r.)
powstałe na mocy ustawy o
gospodarce terenami w miastach i
osiedlach
Użytkowanie wieczyste
Prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne.
Najsilniejsza po prawie własności forma władania
nieruchomością.
W użytkowanie wieczyste oddaje się jedynie grunty
należące do S.P. lub J.S.T.
Prawo ograniczone w czasie – ustanawiane na 40-99
lat (z możliwością przedłużenia na dalsze lata).
Prawo obciążone opłatami na rzecz właściciela
gruntu – wnoszonymi przez okres trwania U.W.
Za oddanie nieruchomości w
użytkowanie wieczyste pobiera się
pierwszą opłatę i opłaty roczne.
Pierwsza opłata: 15-25% ceny
nieruchomości gruntowej.
Opłaty roczne:
Opłaty roczne:
Obronność, bezpieczeństwo państwa,
ochrona ppoż. 0.3% ceny
Obiekty sakralne, plebanie, archiwa i muzea
diecezjalne, seminaria duchowne, domy
zakonne 0.3% ceny
Działalność charytatywna, opiekuńcza,
badawczo-rozwojowa, lecznicza, oświatowa,
wychowawcza, naukowa, 0.3% ceny
Budownictwo mieszkaniowe, realizacja
urządzeń infrastruktury technicznej i innych
celów publicznych oraz działalność
sportowo-turystyczna 1% ceny
Działalność turystyczna 2% ceny
Pozostałe nieruchomości gruntowe 3% ceny
Jak może wygasnąć
użytkowanie
wieczyste?
Upływ czasu, na który zostało ustanowione
Rozwiązanie umowy
Zrzeczenie się prawa
Wywłaszczenie
Konfuzja – nabycie własności przez użytkownika
wieczystego
Ograniczone prawa rzeczowe
Prawa do rzeczy stanowiących własność
innych osób.
Pełny katalog tych praw podaje K.C. art. 244.:
Użytkowanie
Służebność
Zastaw
Hipoteka
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Ograniczone prawa rzeczowe mając
różną funkcję społeczno – gospodarczą,
powstają na skutek:
Zawarcia umowy
Wydania orzeczenia sądowego lub decyzji
administracyjnej
Zasady pierwszeństwa:
Prawo powstałe później nie może być wykonywane z
uszczerbkiem dla prawa powstałego wcześniej.
Pierwszeństwo jest jednak zawsze przewidziane dla
hipotek przymusowych.
Użytkowanie
Użytkownik może korzystać z
nieruchomości w sposób, jaki został
określony w umowie odpłatnie lub
nieodpłatnie.
Prawo to daje możliwość używania i
pobierania pożytków.
Prawo niezbywalne, niedziedziczne.
Timesharing
Nową postacią użytkowania jest
prawo korzystania z budynku lub
pomieszczenia mieszkalnego w
oznaczonym czasie w każdym roku
(art.270 K.C.)
Prawo terminowe (max. 50 lat),
zbywalne i dziedziczne!
Służebność
Gruntowe (czynne i bierne)
osobiste
przesyłu
Służebność gruntowa
Możliwość obciążenia nieruchomości
(nieruchomość służebna) na rzecz właściciela
innej nieruchomości (nieruchomość władnąca)
prawem, którego treść polega na tym, że:
1)
właściciel nieruchomości władnącej może
korzystać w oznaczonym zakresie z
nieruchomości służebnej;
2)
właściciel nieruchomości służebnej (obciążonej)
zostaje ograniczony w możliwości dokonywania
w stosunku do niej określonych działań;
3)
właścicielowi nieruchomości służebnej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień
właścicielskich (Bryx 2006).
Służebność gruntowa może być
ustanowiona jedynie wtedy, gdy
przyczynia się do zwiększenia
użyteczności gospodarczej
nieruchomości władnącej.
Spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu
od 5 lutego 2005 tworzą :
1) spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu mieszkalnego,
2) spółdzielcze prawo do lokalu
użytkowego,
3) prawo do domu jednorodzinnego w
spółdzielni mieszkaniowej
Prawo zbywalne, dziedziczne,
podlegające egzekucji
Dla własnościowego spółdzielczego
prawa do lokalu można zakładać księgi
wieczyste (można obciążać hipoteką)
Wpis w K.W. nie zmienia ograniczonego
prawa rzeczowego we własność!
Hipoteka
„…w
celu
zabezpieczenia
oznaczonej
wierzytelności można nieruchomość obciążyć
prawem, na mocy którego wierzyciel może
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez
względu na to czyją stała się własnością, z
pierwszeństwem
przed
wierzycielami
osobistymi właściciela nieruchomości”.
Ustawa z 08.07.1982 r. o księgach wieczystych i hipotece
Hipoteka
Jest jedną z najstarszych form rzeczowego
zabezpieczenia wierzytelności. Jest ona
ograniczonym prawem rzeczowym,
zabezpieczającym wierzytelność
pieniężną.
Prawo akcesoryjne
Obciążenie hipoteki nie ogranicza
właściciela w prawach
Rodzaje hipotek
Ze względu na źródło powstania:
Umowna (zwykła),
Przymusowa.
Ze względu na inne kryteria:
Łączna,
Kaucyjna.
Hipoteka uprzywilejowana
Odwrócona hipoteka
Prawo zabudowy
Projekt!
Prawa zobowiązaniowe
Najem
Dzierżawa
Użyczenie
Darowizna
Zamiana
Leasing
Sprzedaż
Prawa zobowiązaniowe
Skutki prawne powstają tylko dla
stron, które dane prawo
ustanawiają (podpisują umowę)
Nie ma konieczności zachowania
formy aktu notarialnego
Najem nieruchomości
Przez
umowę
najmu
wynajmujący
zobowiązuje się oddać najemcy rzecz
do
używania
przez czas oznaczony lub nieoznaczony,
a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
umówiony
czynsz
(oznaczony
w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju)
(art. 659 K.C.).
Dzierżawa nieruchomości
Przez umowę dzierżawy wydzierżawiający
zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz
do
używania
i pobierania pożytków
przez czas oznaczony lub
nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz może być zastrzeżony w pieniądzach,
świadczeniach innego rodzaju, bądź w ułamkowej
części pożytków (art.693. K.C.).
NAJEM
DZIERŻAWA
Definicja
Art. 659 § 1 k.c.: Przez umowę
najmu wynajmujący
zobowiązuje się oddać najemcy
rzecz do używania przez czas
oznaczony lub nieoznaczony, a
najemca zobowiązuje się płacić
wynajmującemu umówiony
czynsz
Art. 693 § 1 k.c.: Przez umowę
dzierżawy wydzierżawiający
zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz do używania i
pobierania pożytków przez
czas oznaczony lub nieoznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się
płacić wydzierżawiającemu
umówiony czynsz
Przedmi
ot
umow
y
Rzeczy ruchome i nieruchome
Części składowe rzeczy
Rzeczy ruchome i nieruchome
Części składowe rzeczy
Prawa oraz zbiory praw
Czynsz
Art. 659 § 2 k.c.: Może być
oznaczony w pieniądzach lub
świadczeniach innego rodzaju
Art.693 § 2 k.c.: Może być oznaczony
w pieniądzach lub świadczeniach
innego rodzaju
Może być również oznaczony w
ułamkowej części pożytków
Okres
trwan
ia
umow
y
Czas oznaczony nie dłuższy niż
10 lat lub czas nieoznaczony
Art. 661 § 1 k.c.: Najem zawarty na
czas dłuższy niż dziesięć lat
poczytuje się po upływie tego
terminu za zawarty na czas
nieoznaczony
Czas oznaczony nie dłuższy niż
30 lat
lub czas nieoznaczony
Art. 695 § 1 k.c.: Dzierżawę zawarta
na czas dłuższy niż trzydzieści lat
poczytuje się po upływie tego
terminu za zawartą na czas
nieoznaczony
Sposób
korzysta
nia
z rzeczy
Art. 661 § 1 k.c.: Najemca
powinien przez czas trwania
najmu używać rzeczy najętej
w sposób w umowie
określony, a gdy umowa nie
określa sposobu używania –
w sposób odpowiadający
właściwościom i
przeznaczeniu rzeczy
Art. 667 § 1 k.c.: Bez zgody
wynajmującego najemca nie
może czynić w rzeczy najętej
zmian sprzecznych z umową
lub z przeznaczeniem rzeczy
Art. 696 § k.c.: Dzierżawca powinien
wykonywać swoje prawo
zgodnie z wymaganiami
prawidłowej gospodarki i nie
może zmieniać przeznaczenia
przedmiotu dzierżawy bez zgody
wydzierżawiającego
Art. 698 § 1 k.c.: Bez zgody
wydzierżawiającego dzierżawca
nie może oddawać przedmiotu
dzierżawy osobie trzeciej do
bezpłatnego używania ani go
poddzierżawiać
Zakończen
ie
umowy
Z upływem przewidzianego
w umowie okresu
Przez wypowiedzenie jednej
ze stron na pewien czas
naprzód z zachowaniem
umownych terminów
wypowiedzenia, a przy ich
braku terminów ustawowych
(art.673 k.c., art. 678 § 1
k.c.)
Przez wypowiedzenie bez
zachowania terminów
wypowiedzenia jako sankcja
za naruszanie przez jedną ze
stron warunków umowy (art.
664 § 2 k.c., art. 667 § 2 k.c.,
art. 672 k.c.)
Z upływem przewidzianego w
umowie okresu
Przez wypowiedzenie jednej ze
stron na pewien czas naprzód z
zachowaniem umownych
terminów wypowiedzenia, a przy
ich braku terminów ustawowych
(art. 704 k.c.)
Przez wypowiedzenie bez
zachowania terminów
wypowiedzenia jako sankcja za
naruszanie przez jedną ze stron
warunków umowy (art. 698 k.c.,
art.. 703 k.c.)
Użyczenie
Uprawnia do bezpłatnego
używania nieruchomości na czas
oznaczony lub nieoznaczony
forma stosowana często w
przypadku organizacji działających
na zasadzie non profit
Posiadanie
Posiadaczem samoistnym rzeczy jest
ten, kto nią faktycznie włada jak
właściciel. Jest więc nim ten, kto
postępuje z rzeczą jak właściciel,
manifestując wolę wykonywania prawa
własności.