Wycena w podejściu

kosztowym. Wartość

odtworzeniowa. Zasady

ustalania zużycia,

powierzchni i kubatury

obiektów budowlanych.

Barczewska
Karolina
III rok MSGP

Gdzie jesteśmy?

METODYKA WYCENY

podejście

porównawcze

podejście

dochodowe

podejście

kosztowe

podejście

mieszane

wartość

odtworzeniowa

metoda kosztów

odtworzenia

metoda kosztów

zastąpienia

technika

szczegółowa

technika

wskaźnikowa

technika

elementów scalonych

Czym jest podejście
kosztowe?



według ugn. polega ono na
określaniu wartości nieruchomości
przy założeniu, że wartość ta
odpowiada kosztom jej odtworzenia,
pomniejszonym o wartość zużycia
nieruchomości

Kiedy ustalać wartość

odtworzeniową?



określa się przy wycenie
nieruchomości, na które ze względu
na obecne użytkowanie lub
przeznaczenie nie są lub nie mogą
być przedmiotem obrotu rynkowego,
a także jeśli wymagają tego przepisy
szczególne

Wycena taka wymaga:



oszacowania wartości gruntu przy istniejącym

użytkowaniu,



oszacowania kosztu odtworzenia brutto

budynków i innych składników nieruchomości,



określenia wartości zużycia budynków i innych

składników wynikającego z wieku, stanu

technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i

funkcjonalnego, na skutek wpływu czynników

środowiskowych i innych,



ustalenia kosztu odtworzenia netto jako

różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń

odpowiadających wartości zużycia.

Przy podejściu kosztowym określa się

oddzielnie wartość gruntu i wartość

jego części składowych

Wartość gruntu ( ) -
wartość rynkowa:



określenie kosztu nabycia gruntu,
jakie należałoby ponieść za zakup
gruntu o takich samych cechach



stosujemy metodykę podejścia
porównawczego, na podstawie
analizy rynku nieruchomości
gruntowych niezabudowanych

G

W

Wartość części składowych

( ) - wartość
odtworzeniowa:



określenie kosztów ich odtworzenia lub
kosztów ich zastąpienia,
pomniejszonych o wartość zużycia tych
części składowych



określana dla całości, bądź części
nieruchomości, zwłaszcza obiektów
budowlanych, ale też innych części
składowych np. drzewostanu

OB

W

Wartość odtworzeniowa - w
skrócie

-

wartość odtworzeniowa nieruchomości

- wartość rynkowa gruntu

- wartość odtworzeniowa obiektów

trwale

związanych z gruntem

ON

W

OB

G

ON

W

W

W





G

W

OB

W

Metody podejścia
kosztowego



kosztów odtworzenia - ile wyniosłyby koszty

odtworzenia części składowych gruntu przy

zastosowaniu tej samej technologii i materiałów,

których użyto do wzniesienia lub powstania tych cz.

składowych

Zastosowanie zasady ustalenia kosztu odtworzenia

powinno być ograniczone do następujących

przypadków:

-jeżeli przepis szczególny wyraźnie tak stanowi,
-gdy należy utrzymać (lub zrekonstruować)

istniejące obiekty (np. obiekty objęte rejestrem

zabytków),

-inne uzasadnione przypadki.



kosztów zastąpienia- ile wyniosłyby koszty

zastąpienia cz. składowych gruntu obiektami

budowlanymi o takiej samej funkcji, jakie spełniają

obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi

przy użyciu aktualnie stosowanych materiałów i

technologii

Zastosowanie tej zasady winno być poprzedzone

rozważaniem celowości wzniesienia nowoczesnego

budynku zastępczego o mniejszej powierzchni

użytkowej w stosunku do istniejącego budynku, jeżeli

na skutek zmian technologicznych, lub z innych

powodów, obecna działalność może być bez

ograniczenia zrealizowana w tym mniejszym budynku.

W każdym wypadku nowoczesny obiekt zastępczy,

którego koszt byłby w ten sposób ustalany, winien

uwzględniać zmiany technologiczne dla danego rodzaju

działalności i współczesne wymagania użytkowe.

Techniki metod
kosztowych



Technika szczegółowa- koszty odtworzenia albo koszty

zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych

do wykonania robót budowlanych oraz cen

jednostkowych tych robót



Technika elementów scalonych- koszty odtworzenia

albo zastąpienia określa się na podstawie ilości

scalonych elementów robót budowlanych oraz cen

scalonych elementów tych robót



Technika wskaźnikowa- koszty określa się jako iloczyn

ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla

których ta cena została ustalona. Technikę tą można

stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość

określa się, są porównywalne z obiektami dla których

znane są ceny wskaźnikowe

Proces określenia wartości
odtworzeniowej

1.

Określenie kosztu odtworzenia

(wytworzenia) obiektu w stanie nowym

2.

Określenie stopnia jego zużycia

3.

Obliczenie współczynnika zużycia

4.

Obliczenie wartości odtworzeniowej

Zużycie

Utrata wartości w stosunku do kosztu wytworzenia

(wzniesienia) nowego obiektu budowlanego



Rzeczoznawca majątkowy winien dokonać oceny

zużycia nieruchomości, określając jego wpływ na

wartość szacowanej nieruchomości.



Ocena zużycia nieruchomości należy do

samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie

wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji

obiektów budowlanych oraz wzory arytmetyczne

podawane w jakichkolwiek publikacjach.



Rzeczoznawca powinien w operacie

szacunkowym jednoznacznie określić zużycie dla

nieruchomości lub każdego z szacowanych jej

składników, odpowiednio do przyjętej podstawy

wyceny i rodzaju nieruchomości

Rodzaje zużycia



techniczne



funkcjonalne



środowiskowe

Zużycie techniczne



jakość, trwałość materiałów



okres, sposób i warunki eksploatacji

Ocena stanu technicznego obiektu może być dokonywana w

sposób wizualny lub badawczy, w zależności od rodzaju

stwierdzonego przez rzeczoznawcę zużycia całego obiektu,

w tym poszczególnych jego elementów.

Jeżeli rzeczoznawca nie może samodzielnie wykonać takiej

oceny, winien ją powierzyć uprawnionemu do tego

specjaliście lub właściwej jednostce badawczej.

W przypadku gdy rzeczoznawca uzna, że nie ma warunków do

pełnej oceny stanu technicznego danego elementu

budowlanego obiektu lub instalacji, bez przeprowadzenia

specjalistycznych badań, a stan ten budzi jego zastrzeżenia,

powinien wyraźnie zaznaczyć to w operacie szacunkowym.

Zużycie funkcjonalne



zmiana funkcji



zmiany norm i warunków technicznych



postęp techniczny



zmiana preferencji i wymagań użytkowników

Miarą tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie

potencjalnej dochodowości danej
nieruchomości w stosunku do podobnych
nieruchomości zlokalizowanych na danym
terenie.

Zużycie środowiskowe



Stan środowiska eksploatacji obiektu



Dokonanych lub planowanych zmian w

otoczeniu nieruchomości powodujących

uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości,

takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej

nieruchomości zakładu przemysłowego, drogi

o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej,

nieuregulowanego cieku wodnego itp.



Prowadzonej lub przewidywanej na danym

terenie eksploatacji górniczej powodującej

trwałe uszkodzenia nieruchomości,

Jeżeli rzeczoznawca ustalił oddzielnie

zużycie techniczne, funkcjonalne i

środowiskowe nieruchomości i uzyskał

różne wyniki dla każdego z rodzajów

tego zużycia, to do określenia wartości

nieruchomości winien przyjąć

największe zużycie spośród ustalonych

procentowo.

Wyróżniamy



Stopienie zużycia - (%)



Współczynniki zużycia

z

S

Z

W

Stopień zużycia



wyrażona % lub za pomocą ułamka
utrata wartości obiektu w stosunku
do kosztu wytworzenia nowego
obiektu

-technicznego
-funkcjonalnego
-techniczno-funkcjonalnego

Stopień zużycia
technicznego

1.

Dokonujemy podziału obiektu na „i-te” elementy

2.

Ustalamy % udział kosztów poszczególnych

elementów w koszcie całego nowego obiektu ( )

3.

Oceniamy stopień zużycia poszczególnych

elementów

4.

Określamy średni ważony stopień zużycia

elementów

5.

Określamy średni ważony stopień zużycia całego

obiektu budowlanego

i

A

)

(i

zt

S

3.

Stopień zużycia

technicznego
poszczególnych
elementów



dokonanie oględzin, w przypadkach trudnych-

dokonanie ekspertyzy technicznej, uzyskanie

informacji o przeprowadzonych remontach

t - okres dotychczasowej eksploatacji obiektu
T - założona trwałość techniczna elementu

%

100

*

T

t

S

zt



Przykładowe okresy
trwałości poszczególnych
elem. budynków

4.Stopień zużycia
technicznego ważonego
elementów

- % udział kosztów

poszczególnych elementów w
koszcie całego nowego obiektu

- stopień zużycia technicznego

elementów

%

100

(%)

*

zti

i

zti

w

S

A

S



i

A

zti

S

5. Średnie ważone zużycie
techniczne całego obiektu



Suma stopnia zużycia technicznego
ważonego poszczególnych elementów

n- liczba elementów obiektu budowlanego







n

i

w

zti

w

o

S

S

1

Kryteria ogólne oceny i
klasyfikacji technicznej
stanu elem. budynków

Stopień zużycia
funkcjonalnego

Ustalamy funkcję obiektu

Spr. czy wszystkie elementy obiektu bez zastrzeżeń

mogą pełnić określoną funkcję. Jeśli tak to zużycie

funkcjonalne =0. Jeśli nie ustalamy zbiór

elementów zużytych funkcjonalnie

Dzielimy zbiór elementów na:

- elem. wymagające wymiany lub naprawy

- elem. nie spełniające współczesnych wymagań

Ustalamy % udział kosztów poszczególnych

elementów w koszcie całego nowego obiektu ( )

i

A

f

E

1

f

E

2

f

E

f

E

Obliczamy stopień zużycia dla poszczególnych elementów zbioru :

- nakłady i-tych elem. na doprowadzenie do właściwego stanu

- koszty budowy nowych i-tych elem.

Obliczamy stopień zużycia dla poszczególnych elementów zbioru :

t- okres eksploatacji elem.

T- okres funkcjonalnej żywotności elem.

Analogicznie jak w zużyciu technicznym liczymy

- stopień zużycia funkcjonalnego ważonego elementów

- średnie ważone zużycie funkcjonalne całego obiektu

%

100

*

i

i

zf

KB

NF

S 

i

NF

i

KB

%

100

*

f

zf

T

t

S 

1

f

E

2

f

E

Stopień zużycia
techniczno-
funkcjonalnego

Dokonujemy podziału obiektu na „i-te” elementy

Ustalamy % udział kosztów poszczególnych elementów w

koszcie całego nowego obiektu ( )

Ustalamy stopień zużycia technicznego oraz stopień

zużycia funkcjonalnego

i

A

zf

S

zti

S

Dla poszczególnych elem. należy przyjmować :



zużycie większe, jeśli element jest zużyty technicznie i

funkcjonalnie



sumę zużycia technicznego i funkcjonalnego, gdy

element będzie naprawiony, lecz pozostanie jego pewna

część zużyta technicznie np. stara część fundamentu

(rzadko stosowane)

Ustalamy stopień zużycia ważonego techniczno-

funkcjonalnego elementów

Średnie ważone zużycie funkcjonalno-techniczne całego

obiektu

%

100

}

,

max{

*

)

,

(

zf

zti

i

w

i

f

t

z

S

S

A

S



Współczynniki zużycia



techniczne

- stopień zużycia technicznego



funkcjonalne

- stopień zużycia funkcjonalnego



techniczno-funkcjonalne

-stopień zużycia techniczno-funkcjonalnego

%

100

1

zt

zt

S

W





%

100

1

zf

zf

S

W





%

100

1

)

,

(

)

,

(

f

t

z

f

t

z

S

W





zt

S

zf

S

)

,

( f

t

z

S

Wartość odtworzeniowa
obiektu budowlanego

- wartość odtworzeniowa obiektu

budowlanego

- wartość obiektu nowego określona jako

koszt

odtworzenia „repliki” lub

kosztu zastąpienia

- współczynnik łącznego zużycia

technicznego i

funkcjonalnego

)

,

(

*

f

t

z

N

o

W

V

V 

o

V

N

V

)

,

( f

t

z

W

Szacowanie wartości
nieruchomości na podstawie
kosztu odtworzenia…



Realizowane jest z punktu widzenia potencjalnego nabywcy
rynkowego (a nie przedsiębiorcy budowlanego) i opiera się na
założeniu, że nabywca ten nie zapłaci za nieruchomość więcej niż
kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości, w tym
samym miejscu i o takim samym stopniu zużycia obiektów
budowlanych.



Nie stanowi przeszkody ustalenie wartości nieruchomości na
podstawie kosztu odtworzenia w sytuacji, gdy grunt jest w
użytkowaniu wieczystym, a zlokalizowane na nim obiekty, jako
własność użytkownika wieczystego, stanowią odrębne od gruntu
nieruchomości.



W przypadkach szczególnych wynikających z właściwych przepisów,
rzeczoznawca majątkowy jest obowiązany ustalić koszt odtworzenia
netto budynków i innych składników nieruchomości potrącając
wyłącznie wartość zużycia technicznego tych budynków i składników.



W operacie szacunkowym rzeczoznawca nie ustala

kosztów wzniesienia budynku w przyszłości, lecz

koszt ukończenia budowy w określonym czasie, jak

gdyby budynek był wykonany w dniu wyceny.



Rzeczoznawca majątkowy winien określić w

operacie szacunkowym daty, w odniesieniu do

których ustalana jest wartość, odpowiednio, gruntu

i budynków, a także datę, w odniesieniu do której

ustalany jest stopień zużycia. Może to być data

opracowania operatu lub, stosownie do przepisów

szczególnych, wcześniejsza.



Do kosztów odtworzenia zalicza się również

nakłady konieczne na urządzenia towarzyszące

związane z obiektem, niezbędne dla jego

prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji, koszty

przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru

i inne uzasadnione (np. partycypacyjne) według

przepisów miejscowych.

Ustalanie powierzchni
budynków

Zasady podziału i określenia rodzajów

powierzchni budynków oraz zasady
ustalania tych powierzchni określa
polska norma PN-70/B-02365.

Rodzaje powierzchni



Powierzchnia całkowita każdej kondygnacji - mierzona

jest na poziomie posadzki po obrysie zewnętrznym

budynku z uwzględnieniem tynków, okładzin i balustrad



Powierzchnia wewnętrzna kondygnacji – powierzchnia

całkowitą kondygnacji zmniejszona o powierzchnię zajętą

przez ściany zewnętrzne



Powierzchnia użytkowa- pow. pomieszczeń służących do

zaspokojenia potrzeb związanych bezpośrednio z

przeznaczeniem budynku



Powierzchnia konstrukcji- powierzchnia zajęta przez ściany

zewnętrzne i wewnętrzne



Powierzchnia zabudowy- pow. terenu zajęta przez budynek

w stanie wykończonym



Powierzchnia całkowita- suma wszystkich kondygnacji

nadziemnych i podziemnych w tym również poddasza,

tarasów, kondygnacji technicznych i magazynowych



Powierzchnia netto- pow. podłogi pomieszczenia wykonana

po wykończeniu



Rodzaje powierzchni budynków wyszczególnione w tej normie

rozszerza się o powierzchnię ogólną (symbol Po). Powierzchnię

ogólną oblicza się według zasad określonych w wyżej wymienionej

normie dla powierzchni netto, z uwzględnieniem okładzin i wypraw

ścian.



Wielkość powierzchni nieruchomości gruntowych, działek, użytków

i klas bonitacyjnych należy ustalać na podstawie danych zawartych

w ewidencji (katastrze) gruntów i budynków.



W przypadku rozbieżności danych dotyczących powierzchni

nieruchomości pomiędzy ewidencją (katastrem) gruntów i

budynków a wpisami w dziale pierwszym księgi wieczystej,

rzeczoznawca zgłasza ten fakt zamawiającemu wycenę

nieruchomości, w celu usunięcia niezgodności.



W przypadku nie usunięcia niezgodności do daty sporządzenia

operatu szacunkowego, rzeczoznawca przyjmuje wielkości

powierzchni nieruchomości według ewidencji (katastru) gruntów i

budynków. W tym przypadku rzeczoznawca majątkowy zamieszcza

w operacie odpowiednią klauzulę o przyjętej wielkości powierzchni

nieruchomości wraz z uzasadnieniem, a także o tym, że

rozbieżności nie zostały usunięte przed datą sporządzenia operatu

szacunkowego.

Ustalanie kubatury
budynków



Kubatura netto-

jest obliczana jako objętość utworzona

przez powierzchnie wewnętrzne elementów

ograniczających.

(powierzchnia całkowita razy wysokość

kondygnacji);



Kubatura wewnętrzna netto - to przestrzeń
ograniczona ścianami zewnętrznymi,
podłogą i ociepleniem dachu - jest to
wartość określająca objętość powietrza,
które będzie ogrzewane w budynku



Kubatura brutto- stanowiącą iloczyn powierzchni całkowitej,

mierzonej po zewnętrznym obrysie przegród zewnętrznych i

wysokości kondygnacji brutto, mierzonej

między podłogą na stropie lub warstwą wyrównawczą na gruncie a

górną powierzchnią podłogi bądź warstwy osłaniającej izolację

cieplną stropu nad najwyższą kondygnacją, przy czym do kubatury

brutto budynku

•

wlicza się:

-

kubaturę przejść, prześwitów i przejazdów bramowych, 

-

poddaszy nieużytkowych oraz takich zewnętrznych,

-

przekrytych części budynku jak: loggie, podcienia, ganki,

krużganki, werandy,

-

kubaturę balkonów i tarasów, mierzoną do wysokości balustrady

•

nie wlicza się:

-

kubatury ław i stop fundamentowych,

-

kubatury kanałow i studzienek instalacyjnych,

-

kubatury studzienek przy oknach piwnicznych,

-

kubatury zewnętrznych schodow, ramp i pochylni,

-

kubatury gzymsow, daszkow i osłon

-

kubatury kominow i attyk ponad płaszczyzną dachu



Obliczania kubatury budynków dokonuje się
zgodnie z polską normą PN-69/B-02360.



W przypadku potrzeby ustalenia kubatury lokalu
stanowiącego część budynku rzeczoznawca
określa ją, uwzględniając proporcję powierzchni
lokalu do powierzchni budynku, zgodnie z
ustawą z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności
lokali (Dz.U. Nr 85, poz. 388).



W operacie szacunkowym rzeczoznawca
zamieszcza wówczas klauzulę wyjaśniającą
sposób obliczenia kubatury lokalu.

Bibliografia



Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21
września 2004 roku w sprawie wyceny
nieruchomości i sporządzania operatu
szacunkowego



Standardy zawodowe rzeczoznawców
majątkowych



Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 o gospodarce
nieruchomościami



„Ile jest warta nieruchomość” Mączyńska,
Prystupa, Rygiel, Warszawa 2005



„Wycena nieruchomości” – Cymerman, Hopfer

DZIĘKUJĘ ;)