Wartość odtworzeniowa – szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych z uwzględnieniem zużycia, pod warunkiem, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Wartość tą określa się dla:
Nieruchomości zabudowane
Nieruchomości posiadającej odrębne odtwarzalne części składowe
Określenia wartości innych odtwarzalnych części składowych na gruncie
Koszt nabycia gruntu=wartość rynkowa
Koszt wytworzenia części składowych na gruncie= szacowanie kosztów odtworzenia LUB kosztów zastąpienia
Koszt odtworzenia – koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, ptzy zastosowaniu tej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych oraz jakości wykonawstwa jak w przypadły wycenianego obiektu
Koszt zastąpienia – koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnie stosowanych technologii i materiałów
Dodatkowo do tychże kosztów doliczane są koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne uzasadnione koszty
Wycena nieruchomości, podejścia
Kosztowe
Porównawcze
Dochodowe
Mieszane
Wartość odtworzeniowa odnosi się do podejścia kosztowego, które polega na określeniu nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada takim kosztom jej odtworzenia, pomniejszona o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i wytworzenia jego części składowych
Metoda kosztów odtworzenie lub kosztów zastąpienia, techniki:
Technika szczegółowa- koszty odtworzenia lub koszty zastąpienie określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót
Technika elementów scalonych- koszty odtworzenia lub koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót
Technika wskaźnikowa- koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których cena ta została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywane z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe
Zużycie nieruchomości- wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech fizycznych, funkcjonalnych oraz z wpływu innych czynników zewnętrznych, powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności. Odnosi się głównie do części składowych gruntu, wyjątek może stanowić wartość gruntu
Przy określaniu wartości nieruchomości odtworzeniowej dane porównawcze z rynku muszą odnosić się zarówno do cen rynkowych gruntu oraz kosztów wytworzenia jego części składowych jak i do wpływu ich zużycia na użyteczność nieruchomości
Wartość odtworzeniową określa się bez uwzględnienia dodatkowych kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją opłat i podatków, informacja ta powinna być zawarta w operacie szacunkowym
Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy ogólne