Zobowiązania - część

szczegółowa (6)

dr Marek Świerczyński

Katedra Prawa Cywilnego i Prawa

Prywatnego Międzynarodowego

Najem lokali

• Przepisy art. 680-692 zawierają

szczególne regulacje o najmie lokali.

• Odnoszą się one z reguły zarówno do

lokali mieszkalnych, jak i do lokali o
innym przeznaczeniu (według
dawniejszej terminologii: lokali
użytkowych), niekiedy jednak tylko do
lokali mieszkalnych bądź tylko do
lokali o innym przeznaczeniu.

Najem lokali

• Dotyczą one w szczególności następujących zagadnień:

– 1) wspólności małżeńskiej w zakresie prawa najmu lokalu

mieszkalnego,

– 2) określenia drobnych nakładów obciążających najemcę,
– 3) wad lokalu zagrażających zdrowiu najemcy lub jego

domowników albo osób zatrudnionych u najemcy,

– 4) skutków niewłaściwego zachowania się najemcy,
– 5) zwłoki z zapłatą czynszu, terminów wypowiedzenia

najmu,

– 6) odpowiedzialności za zapłatę czynszu i innych opłat,
– 7) bezwzględnej ochrony praw najemcy,
– 8) wstąpienia w stosunek najmu po śmierci najemcy oraz

ograniczenia praw nabywcy lokalu.

Cel

• Wymienione przepisy, bliżej lub w

sposób samodzielny określające

obowiązki stron, zostały z reguły

ustanowione w celu zwiększenia

ochrony uprawnień najemcy lokalu i

mają zwykle charakter bezwzględnie

obowiązujący (imperatywny) albo

przynajmniej semiimperatywny,

mianowicie zapewniający najemcy

minimum ochrony

• W kwestiach nie uregulowanych w tych przepisach

stosuje się ogólne przepisy o najmie (art. 659-679).

Lokal

• Co to jest lokal?
• Przepisy KC nie definiują lokalu.
• Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 4 OchrLokU

przez lokal w rozumieniu tej ustawy

należy rozumieć lokal służący do

zaspokajania potrzeb mieszkaniowych,

a także lokal będący pracownią służącą

twórcy do prowadzenia działalności w

dziedzinie kultury i sztuki.

Przepisy odrębne

• Przepisy szczególne o najmie lokali mieszkalnych

znajdują się przede wszystkim w OchrLokU, która
uchyliła NajLokU (w części dotyczącej najmu lokali
mieszkalnych).

• Z natury rzeczy zawiera ona przede wszystkim

regulacje odnoszące się do wszystkich lokatorów, w
tym także najemców.

• Kolejną ustawą, która zawiera przepisy szczególne o

najmie, jest GospNierU.

• Szczególne przepisy dotyczą wynajmowania lokali

spółdzielczych przez spółdzielnie mieszkaniowe oraz
przez członków tych spółdzielni.

Konstytucja

• Problematyka najmu lokali została uregulowana w dwóch

artykułach Konstytucji RP: w art. 75 ust. 1 i art. 76.

• Zgodnie z art. 75 ust. 1 Konstytucji władze publiczne prowadzą

politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności,
wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania
obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.

• W art. 76 Konstytucji została sformułowana m.in. zasada ochrony

najemców przed działaniami zagrażającymi ich zdrowiu,
prywatności i bezpieczeństwu oraz przed nieuczciwymi praktykami
rynkowymi, przy czym zakres tej ochrony ma być określony w
ustawie.

• Odrębny przepis w Konstytucji został poświęcony lokatorom.

Zgodnie z art. 75 ust. 2 Konstytucji "Ochronę praw lokatorów
określa ustawa.".

Przepisy OchrLokU

• Pierwszy rozdział (art. 1-4) zawiera przepisy szczególne, zawierające

m.in. określenie zakresu ustawy, definicje ustawowe, stosunek
ustawy do innych ustaw (art. 3: "Przepisy niniejszej ustawy nie
naruszają przepisów innych ustaw regulujących ochronę praw
lokatorów w sposób korzystniejszy dla lokatora."), ogólne wskazanie
zadań gminy w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

• W drugim rozdziale (art. 5-19) zostały określone prawa i obowiązki

lokatorów oraz zasady i formy ochrony praw lokatorów.

• Trzeci rozdział (art. 20 i art. 21) zawiera regulacje dotyczące zasad

gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy.

• Przepisy czwartego rozdziału (art. 22-25) dotyczą najmu lokali

socjalnych.

• W piątym rozdziale (art. 26-40) zamieszczono zmiany w przepisach

obowiązujących (w tym zwłaszcza w Kodeksie cywilnym) oraz
przepisy przejściowe i końcowe.

Lokator

• Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt 1 OchrLokU

pod pojęciem lokatora należy

rozumieć najemcę lokalu oraz osobę

zajmującą lokal na podstawie innego

tytułu prawnego niż prawo własności

(lokalem zaś w rozumieniu ustawy

jest, jak już wyżej wspomniano (pkt 3),

lokal służący do zaspokajania potrzeb

mieszkaniowych, a także lokal będący

pracownią służącą twórcy do

prowadzenia działalności w dziedzinie

kultury i sztuki).

Małżonkowie

• Art. 680(1) [Małżonkowie] § 1. Małżonkowie bez względu

na istniejące między nimi stosunki majątkowe są
najemcami lokalu, jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu
mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych
założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania
małżeństwa. Jeżeli między małżonkami istnieje rozdzielność
majątkowa, do wspólności najmu stosuje się odpowiednio
przepisy o wspólności ustawowej.

• § 2. Ustanie wspólności ustawowej w czasie trwania

małżeństwa nie pociąga za sobą ustania wspólności najmu
lokalu. Jednakże sąd, stosując odpowiednio przepisy o
zniesieniu wspólności majątkowej, może z ważnych
powodów na żądanie jednego z małżonków znieść
wspólność najmu lokalu.

Drobne nakłady

• Art. 681 [Drobne nakłady]

– Do drobnych nakładów, które

obciążają najemcę lokalu, należą w

szczególności: drobne naprawy

podłóg, drzwi i okien, malowanie

ścian, podłóg oraz wewnętrznej

strony drzwi wejściowych, jak również

drobne naprawy instalacji i urządzeń

technicznych, zapewniających

korzystanie ze światła, ogrzewania

lokalu, dopływu i odpływu wody.

Wady zagrażające zdrowiu

• Art. 682 [Wady zagrażające

zdrowiu]

– Jeżeli wady najętego lokalu są tego

rodzaju, że zagrażają zdrowiu
najemcy lub jego domowników albo
osób u niego zatrudnionych,
najemca może wypowiedzieć najem
bez zachowania terminów
wypowiedzenia, chociażby w chwili
zawarcia umowy wiedział o wadach.

Porządek domowy

• Art. 683 [Porządek domowy] Najemca lokalu powinien stosować

się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z
uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć
się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

• Art. 685 [Niewłaściwe zachowanie najemcy]

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób
rażący lub uporczywy przeciwko
obowiązującemu porządkowi domowemu albo
przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni
korzystanie z innych lokali w budynku
uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć
najem bez zachowania terminów
wypowiedzenia.

Wypowiedzenie wysokości

czynszu

• Możliwość wypowiedzenia czynszu najmu lokalu

mieszkalnego została znacznie ograniczona przez
przepisy OchrLokU

• Art. 685(1) [Wypowiedzenie wysokości

czynszu] Jeżeli czas trwania najmu lokalu
mieszkalnego nie jest oznaczony,
wynajmujący może podwyższyć czynsz,
wypowiadając dotychczasową wysokość
czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na
koniec miesiąca kalendarzowego.

Zwłoka z zapłatą czynszu

• Artykuł 687 modyfikuje art. 672 uprawniający

wynajmującego do wypowiedzenia najmu bez

zachowania terminów wypowiedzenia (zob. art. 664)

w wypadku zwłoki najemcy z zapłatą czynszu co

najmniej za dwa pełne okresy płatności.

• Wynajmujący powinien mianowicie uprzedzić

najemcę lokalu na piśmie udzielając mu dodatkowego

terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

• Przepis ten po wejściu w życie OchrLokU ma

zastosowanie wyłącznie do najmu lokali o innym

przeznaczeniu.

• Jego stosowanie do najmu lokali mieszkalnych zostało

bowiem wyłączone przez szczególne przepisy art. 11

OchrLokU, które dotyczą tych stosunków prawnych

uprawniających lokatora do odpłatnego używania

lokalu.

Termin wypowiedzenia

• Artykuł 688 modyfikuje określony w art. 673 § 2 ustawowy termin

wypowiedzenia najmu zawartego na czas nie oznaczony w sytuacji,

gdy czynsz jest płatny miesięcznie.

• W takim wypadku najem lokalu mieszkalnego i użytkowego może

być wypowiedziany nie, jak na zasadach ogólnych, na miesiąc

naprzód, ale na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca

kalendarzowego.

• W wypadku gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż

miesiąc albo krótszych niż miesiąc, również w odniesieniu do najmu

lokalu mieszkalnego i użytkowego obowiązują przepisy art. 673 § 2.

• Poza tym strony mogą swobodnie określić w umowie termin

wypowiedzenia najmu zawartego na czas nie oznaczony (art. 673 §

1).

• Jednakże art. 688, ustanowiony w interesie najemcy, zawiera

normę jednostronnie bezwzględnie obowiązującą.

• Od dnia wejścia w życie przepis ten ma zastosowanie do najmu

lokali mieszkalnych jedynie w takim zakresie, w jakim dotyczy

wypowiedzenia najmu przez najemcę.

Odpowiedzialność solidarna za

zapłatę czynszu

• Art. 688(1) [Odpowiedzialność za zapłatę

czynszu]

• § 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat

odpowiadają solidarnie z najemcą stale

zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

• § 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w §

1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych

opłat należnych za okres ich stałego

zamieszkiwania.

Podnajem, bezpłatne używanie

• Art. 688(2) [Podnajem, bezpłatne

używanie]

– Bez zgody wynajmującego najemca

nie może oddać lokalu lub jego części

do bezpłatnego używania ani go

podnająć. Zgoda wynajmującego nie

jest wymagana co do osoby,

względem której najemca jest

obciążony obowiązkiem

alimentacyjnym.

Bezwzględne prawo

najemcy

• Art. 690 [Bezwzględne prawo najemcy] Do

ochrony praw najemcy do używania lokalu

stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie

własności.

• Prawo najmu lokalu mieszkalnego i użytkowego

jest wprawdzie prawem obligacyjnym oraz

względnym (tzn. skutecznym inter partes, zatem

tylko wobec drugiej strony stosunku prawnego, tj.

wynajmującego), na mocy art. 690 korzysta

wszakże z takiej ochrony, jaka przysługuje prawu

własności, a także prawom rzeczowym

ograniczonym (art. 251), a więc prawom

bezwzględnym (skutecznym erga omnes).

Wstąpienie osób bliskich

• Art.

691

[Wstąpienie

osób

bliskich]

– § 1. W razie śmierci najemcy lokalu

mieszkalnego w stosunek najmu lokalu

wstępują: małżonek niebędący

współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i

jego współmałżonka, inne osoby,

wobec których najemca był obowiązany

do świadczeń alimentacyjnych, oraz

osoba, która pozostawała faktycznie we

wspólnym pożyciu z najemcą.