ZARZĄDZANIE

NIERUCHOMOSCIAMI

WYKŁAD 1

Obszary, cele i funkcje

ZARZĄDZANIA

NIERUCHOMOSCIAMI

literatura

• M.Tertelis, Zarządzanie wartością

nieruchomości mieszkaniowych,
Wydawnictwo C.H.Beck Warszawa
2009

• Wprowadzenie do zarządzania

nieruchomością, praca zbiorowa pod
red. M.Bryxa, Poltex, Warszawa 2006

• Inne specjalistyczne w zależności od

tematu

W myśl ustawy o gospodarce nieruchomościami

zarządzanie nieruchomością polega na

podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności

mających na celu w szczególności:

• zapewnienie właściwej gospodarki

ekonomiczno – finansowej nieruchomości

• zapewnienie bezpieczeństwa użytkowania i

właściwej eksploatacji nieruchomości

• zapewnienie właściwej gospodarki

energetycznej w rozumieniu przepisów Prawa
energetycznego

• bieżące administrowanie nieruchomością
• utrzymanie nieruchomości w stanie

niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

• uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

ISTOTA ZARZĄDZANIA

NIERUCHOMOŚCIAMI:

• ciągłe podnoszenie wartości nieruchomości poprzez twórcze

wynajdywanie coraz to nowszych sposobów zwiększania
przychodów i zmniejszania kosztów, przy jednoczesnym
utrzymaniu nieruchomości w stanie pozwalającym przyciągnąć i
utrzymać dobrych najemców;

• postępowanie, podejmowanie decyzji utrzymującej przedmiot

zarządzania w otoczeniu rynkowym, przy nie maksymalizowaniu
ryzyka,

• podejmowanie czynności zmierzających do zabezpieczenia

wartości kapitałowej (rynkowej) nieruchomości oraz, gdy jest to
możliwe do jej podwyższenia,

• Polepszanie jakości zamieszkania poprzez racjonalną gospodarkę

remontową i modernizacyjną

• zarządzanie powinno skupiać się zarówno na nieruchomości

(budynku i otoczeniu), jak i potrzebach jej użytkowników.

Funkcje zarządzania to :

• planowanie - na podstawie założonych celów właściciela i ich

hierarchii możliwe jest stworzenie odpowiedniej strategii
zarządzania nieruchomościami.

• organizowanie- stworzenie reguł postępowania zarządcy

zapewniających sprawne realizowanie zadań na obszarze:

– technicznym (podukład technicznego zarządzania obiektem)
– budżetowania (podukład ekonomicznego zarządzania obiektem

(sporządzanie budżetów i sprawozdawczości)

– inwestowania (podukład nakładów inwestycyjnych)
– pozyskiwania najemców (podukład zarządzania powierzchnią najmu)
– marketingowym (podukład promocji obiektu, kontaktu z klientami)
– facility managment (udogodnienia)
– outsourcing (podukład organizacji usług zewnętrznych niezbędnych dla

sprawnego funkcjonowania obiektu)

– organizacji zatrudnienia (podukład zarządzania personelem zarządcy i

obsługi obiektu)

– społecznym (podukład rozwiązywania problemów z zadłużeniem)

• Kontrola – weryfikacja efektywności podjętych decyzji i działań

zarządcy

Aby mówić o zarządzaniu jako o działalności zawodowej

muszą być spełnione następujące przesłanki:

• zarządca działa i wykonuje czynności

związane z zarządzaniem
nieruchomościami na rzecz osób trzecich

• zarządca działa i wykonuje czynności

związane z zarządzaniem
nieruchomościami ze skutkiem dla osób
trzecich

• zarządca pobiera wynagrodzenie za

czynności związane z zarządzaniem
nieruchomościami.

Do czynności zarządzania

nieruchomościami zalicza się:

• analizowanie warunków rynku i rekomendacja lub

zatwierdzanie stawek czynszowych w nieruchomości

• przygotowanie, zatwierdzanie i wykonywanie planów

marketingowych w celu przyciągnięcia najlepszych
najemców lub nabywców

• opracowanie, wdrażanie programu utrzymania

najemców

• analizowanie i kontrola wymagań finansowych

nieruchomości oraz rekomendowanie właścicielowi
potencjalnych źródeł funduszy

• odpowiedzialność za zgodność funkcjonowania

nieruchomości z przepisami prawa i ochrony
środowiska

• monitorowanie wartości nieruchomości i ocena

wpływu zmian wartości na realizację celów
właściciela

• określanie i analizowanie alternatywnych sposobów

wykorzystania nieruchomości, wdrażanie planu
zmiany wykorzystania nieruchomości

• określanie, analiza i wdrażanie programów

znacznych nakładów kapitałowych

• analizowanie źródeł finansowania nieruchomości
• sporządzanie budżetów nieruchomości
• przygotowywanie sprawozdań finansowych dla

właściciela

• prowadzenie księgowości
• przeprowadzanie regularnych kontroli nieruchomości
• zarządzanie stanem technicznym nieruchomości
• utrzymanie czystości na nieruchomości
• zawieranie umów na usługi

• Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do wykonywania

czynności, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów

prawa i standardami zawodowymi ze szczególną

starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych

czynności oraz zasadami etyki zawodowej.

•

Jest zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony

interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

•

Zarządca nieruchomości jest zobowiązany do stałego

doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

•

Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu

ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody

wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności

zarządzania, Jeżeli zarządca wykonuje czynności przy

pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem,

podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności

cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, w

odniesieniu do jednego zdarzenia oraz wszystkich zdarzeń,

których skutki są objęte umową ubezpieczenia OC, wynosi

równowartość w złotych 50.000 euro.

Celem nadrzędnym winno być utrzymywanie i

podnoszenie realnej wartości nieruchomości, ale również:

• utrzymywanie niepogorszonego stanu technicznego i funkcjonalnego

nieruchomości

• zabezpieczenie zainwestowanego kapitału
• osiąganie stabilnych dochodów
• maksymalizacja dochodów
• zapewnienie właścicielom dogodnych warunków wykorzystywania nieruchomości

na potrzeby własne

• zapewnienie właściwych warunków wykorzystania nieruchomości na określone

potrzeby (np. szkoły, szpitale, nieruchomości przemysłowe)

• utrzymanie nieruchomości w stanie zapewniającym poczucie dumy z jej posiadania
• zmiana sposobu użytkowania nieruchomości
• przywrócenie zdekapitalizowanej nieruchomości do stanu pierwotnego w celu

zwiększenia jej dochodowości

• zminimalizowanie w nieruchomości kosztów przy zachowaniu dbałości o stan

techniczny i funkcjonalny (np. spółdzielnie mieszkaniowe)

• przygotowanie nieruchomości do sprzedaży
• utrzymanie pełnej funkcjonalności nieruchomości w warunkach stałego rozwoju

technologii,

• dążenie do osiągania stabilnej przewagi nad nieruchomościami konkurencyjnymi

Zwyczajowe czynności zwykłego zarządu:

• gospodarowanie środkami finansowymi
• sporządzanie rozliczeń finansowych
• bieżące kontrolowanie nieruchomości
• prowadzenie ewidencji danych związanych z nieruchomością
• pobieranie wpłat od najemców/ właścicieli lokali
• podpisywanie umów na dostawę mediów;
• zatrudnienie dozorcy, firmy sprzątającej itp.
• ubezpieczenie nieruchomości
• zapobieganie awariom poprzez bieżącą konserwację i naprawy;
• utrzymywanie nieruchomości w odpowiednim stanie sanitarno-

porządkowym;

• egzekwowanie wykonywania obowiązków najemców określonych

w umowie najmu lokalu;

• pobieranie czynszów

Przykładowe czynności przekraczające

zwykły zarząd:

• przyjęcie deklaracji/statuty wspólnoty

• przyjęcia formy zarządu lub zmiana formy zarządu

• wybór zarządu, zarządcy oraz ich odwołanie

• ustalenie treści umowy o zarządzanie (zakres obowiązków,

wynagrodzenie)

• ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,

• ustalenie i zmiany regulaminu porządku domowego,

• przyjęcie rocznego planu gospodarczego,

• przyjęcie wykonania planu gospodarczego i udzielenie

zarządowi/zarządcy absolutorium,

• ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu, funduszu remontowego

• ustalenie zasad rozliczania kosztów zarządu i mediów dostarczanych

do lokali

• ustalenie zasad rozdysponowania dochodu operacyjnego z budżetu

operacyjnego

• decyzja o zaciągnięciu kredytów na remonty nieruchomości

• zgoda na wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi lokalu,

• udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów, które

przekraczają zakres zwykłego zarządu,

• tworzenie funduszy celowych np. remontowego, inwestycyjnego

• zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,

• udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,na

ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy
lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości
udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego
lub przebudowanego,

• udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości

wspólnej,

• dokonanie podziału nieruchomości wspólnej

,

• nabycie nieruchomości,

• ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów

związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do
użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co
najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością
wspólną,

• udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym

budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz
ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach
wspólnych,

• określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu

zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1,
ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek
uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na
rzecz nieruchomości wspólnej.