Proces inwestycyjny

(Na przykładzie inwestycji

budowlanej)

Proces – pasmo zachowań

powiązanych ze sobą i
pełniących funkcję wywołania
zdarzenia, które jest celem
systemu. Proces przebiega w
czasie, każde kolejne
zachowanie, wchodzące w jego
skład przybliża osiągnięcie
celu.

Proces inwestycyjny:



Jest to skomplikowana ścieżka postępowania,

której celem jest doprowadzenie do stworzenia

budynków lub budowli o określonych cechach, w

założonym czasie i po zaplanowanych kosztach, w

trakcie realizacji którego dochodzi do zamiany

środków finansowych w rzeczowe,



proces przekształcania nieruchomości użytkowej

na poziomie niskiej wartości w nieruchomości o

wyższej rentowności,



całokształt czynności i zdarzeń związanych z

tworzeniem i powiększaniem środków trwałych,



jest to zaplanowany i kontrolowany proces, który

ma doprowadzić do pozytywnego skutku i tworzyć

nowa jakość.

Cechy procesu inwestycyjnego:



niepowtarzalność,



celowość,



ograniczoność – w czasie, miejscu,

nakładach finansowych,



odrębność i zmienność struktury

realizującej przedsięwzięcie,



zespołowość realizacji,



występowanie ryzyka,



kierownicza rola inwestora.

Proces inwestowania w nieruchomości

charakteryzuje się złożonością,

dynamicznym charakterem,

kapitałochłonnością, czasochłonnością,

gdyż zawiera w sobie często cykl

budowlany, którego realizacja wymaga

zaangażowania znacznych nakładów o

różnym charakterze. Dla zobrazowania

i analizy inwestycji nieruchomościowej

mogą być przyjmowane różne modele,

jednakże szczególnie przydatne są

modele fazowe.

Proces inwestycyjny można grupować w

fazy i etapy. Czynności zgrupowane w

danej fazie podporządkowane są realizacji

wspólnej dla tej fazy celu. Działania

występujące w fazach podporządkowane

są realizacji innych celów,

charakterystycznych dla tych faz.

Poszczególne fazy następują po sobie, a

realizacja występujących w nich

cząstkowych celów składa się w sumie na

realizację celów wyższego rzędu, do

osiągnięcia których, zmierzają etapy

procesu inwestycyjnego. W ten sposób

czynności, fazy i etapy tworzą swoistą

strukturę procesu inwestycyjnego

Proces inwestycyjny wg H. Hajduka

Proces inwestycyjny wg U. Brochockiej

Proces inwestycyjny wg J. Goryńskiego

Wykres Gantta

Etap przygotowania inwestycji do

realizacji obejmuje fazy:



analizy i oceny zasadności
podjęcia inwestycji,



programowanie,



planowanie,



projektowanie.

Faza analizy i oceny zasadności

podjęcia inwestycji budowlanej

Powyższa faza powinna dać inwestorowi odpowiedź na

dwa pytania, pozwalające na podjęcie decyzji o

inwestowaniu, a mianowicie:

1) czy inwestować w inwestycję budowlaną, a jeśli

tak to:

2) w co inwestować tzn. jaki przyjąć kierunek tego

inwestowania?

Odpowiedź na pierwsze pytanie wynika stąd, że inwestor

dysponujący środkami finansowymi ma do wyboru

szereg wariantów ich zainteresowania, a tylko

jednym z nich jest inwestycja budowlana.

Natomiast wybór kierunku inwestowania to wybór

gałęzi, a w jej obrębie branży i konkretnej grupy

asortymentowej działalności gospodarczej. W bardziej

skomplikowanych przypadkach inwestor nie mający

przygotowania fachowego może skorzystać z pomocy

firm consultingowych, instytutów badania prognoz i

koniunktur rynkowych.

Faza programowania inwestycji

Celem tej fazy jest opracowanie programu dla

konkretnego zamierzenia inwestycyjnego. Przez

program inwestycji należy rozumieć zestawienie

nakładów koniecznych do osiągnięcia zamierzonego

efektu. Aby zbudować program danej inwestycji

inwestor musi uzyskać odpowiedź na dwa pytania: 1)

jak inwestować, 2) gdzie inwestować?

Odpowiedź na pytanie jak inwestować zależy od

wyboru zarówno sposobu wykonania samej inwestycji,

na co składa się wybór materiałów budowlanych

użytych do jej realizacji, technika i technologia

obejmująca metody wykonania wchodzących w skład

zamierzenia inwestycyjnego obiektów budowlanych,

ale również technika i technologia procesów

gospodarczych, jakie maja się odbywać w

zrealizowanej inwestycji, jeśli inwestycja ma mieć

przeznaczenie gospodarcze.

Odpowiedź na pytanie gdzie inwestować oznacza

wybór jednego z możliwych wariantów lokalizacji

zamierzonej inwestycji budowlanej. Inwestor może być

właścicielem określonego terenu, ale częściej bywa, iż

musi dopiero uzyskać prawo do określonego terenu,

wymagające np. jego nabycia czy wydzierżawienia, co

znowu pociąga za sobą nakłady finansowe. Dokonując

wyboru miejscowości i konkretnego terenu pod

zabudowę inwestor musi uzyskać odpowiedź na

pytanie czy potencjalny teren może znaleźć

zastosowanie zgodne z jego przewidywanym

zagospodarowaniem przestrzennym. Ustawa

przewiduje w szczególności specjalną procedurę dla

inwestycji wymagających pozwolenia na budowę. W

procesie budowlanym wymagane jest uzyskanie przez

potencjalnego inwestora decyzji o warunkach

zabudowy i zagospodarowania terenu, którą ustawa o

zagospodarowaniu przestrzennym wiąże z sytuacja, w

której zachodzi zmiana zagospodarowania terenu. W

celu uzyskania decyzji o warunkach zabudowy i

zagospodarowania terenu potencjalny inwestor musi

wystąpić z wnioskiem do właściwego organu.

Opracowanie programu inwestycji

Dysponując zebranymi w toku poprzednich

czynności danymi inwestor budowlany

może przystąpić do opracowania programu

wybranego wariantu inwestycji. Na jego

podstawie inwestor uzyskuje odpowiedź na

końcowe pytanie, ile ostatecznie będzie

kosztować objęta programem inwestycja, a

więc jakie środki finansowe musi

zabezpieczyć na jej realizację.

Faza planowania inwestycji

Faza planowania ma na celu zapewnienie niezbędnych

środków finansowych dla zrealizowania programu

inwestycji. Źródła pokrycia nakładów

inwestycyjnych mogą mieć dwojaki charakter, a

mianowicie wewnętrzny jeśli inwestor sam dysponuje

takimi środkami, lub zewnętrzny, jeśli uzyska je od

innych podmiotów. Jeśli inwestor jest przedsiębiorcą, a

zamierzona przez niego inwestycja budowlana ma

przeznaczenie gospodarcze, to źródłem

wewnętrznego finansowania inwestycji może być

fundusz amortyzacyjny oraz zysk wypracowany w

poprzednim okresie, a także różne fundusze również

pochodzące z zysku jak np. fundusz zapasowy i

rezerwowy. Natomiast zewnętrzne źródła finansowania

inwestycji mogą występować w różnych wariantach.

Należą do nich: kredyt bankowy, pożyczka,

venture capital, dotacja, emisja obligacji,

leasing, franching, podwyższenie kapitału

w spółkach kapitałowych i dopłaty w

spółce z o.o. Źródła pozyskiwania środków

na pokrycie nakładów inwestycyjnych są

znacznie ograniczone w sytuacji, gdy

inwestycję zamierza realizować podmiot

nie prowadzący działalności gospodarczej.

W takim przypadku do wewnętrznych

źródeł finansowania zaliczamy:

wynagrodzenia za pracę, darowizny,

spadek, sprzedaż dotychczasowego

mieszkania, cennych ruchomości, środki

zgromadzone na rachunkach

oszczędnościowych itp. Natomiast do

źródeł zewnętrznych zaliczamy: pożyczkę,

kredyt lub leasing.

Opracowanie planu finansowania

inwestycji

Inwestor budowlany opierając się na ogólnych kosztach

zamierzenia inwestycyjnego, wynikających z programu

inwestycji może następnie przystąpić do koniecznych

obliczeń. Najpierw oblicza się w jakim stopniu może

zapewnić finansowanie inwestycji z własnych źródeł, z

czego wynika jakie środki finansowe będzie musiał

zdobyć ze źródeł zewnętrznych. Następnie dokonuje

analizy możliwych wariantów uzyskania tych środków.

Na podstawie wyników analizy inwestor dokonuje

wyboru wariantu optymalnego, lub kombinacji

wariantów. Taka decyzja inwestora prowadzi do

zawarcia umów z podmiotami zewnętrznymi,

pozwalających mu na uzyskanie środków finansowych

ze źródeł zewnętrznych. Przedstawiony ciąg czynności

fazy planowania inwestycji pozwala inwestorowi na

zbudowanie planu finansowania zamierzenia

inwestycyjnego

Faza projektowania inwestycji

Celem tej fazy jest uzyskanie dokumentacji projektowej

dla zamierzenia inwestycyjnego, która obejmuje

projekt budowlany i wymagane przepisami stanowiska

różnych organów administracji państwowej i jednostek

organizacyjnych. Inwestor budowlany ma także i tej

fazie możliwość dokonywania wyboru różnych

rozwiązań projektowych danego zamierzenia

inwestycyjnego. Może wybrać pomiędzy typowym

projektem budowlanym, odpowiednim

zaadaptowaniem takiego projektu, a opracowaniem

indywidualnego projektu. Wybór wariantów wpływa na

związane z tym koszty oraz charakter umów.

Możliwość dokonywania swobodnych ustaleń przez

inwestora i projektanta są jednak w różnym stopniu

ograniczone. Ograniczenia te wynikają z decyzji o

warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

które muszą być uwzględnione przy opracowywaniu

projektu. Ponadto różne ograniczenia wynikają z

przepisów Prawa budowlanego i przepisów

wykonawczych do tego prawa

Części składowe projektu

budowlanego

Projekt budowlany składa się z dwóch części: 1) projekt

zagospodarowania działki lub terenu i 2) projekt

architektoniczno-budowlany. Projekt zagospodarowania

działki lub terenu obejmuje określenie granic działki lub

terenu, usytuowanie, obrys i układy istniejących i

projektowanych obiektów budowlanych, sieci uzbrojenia

terenu, sposób odprowadzenia lub oczyszczania ścieków,

układ komunikacyjny i układ zieleni, ze wskazaniem

charakterystycznych elementów, wymiarów i wzajemnych

odległości obiektów w nawiązaniu do istniejącej i

projektowanej zabudowy terenów sąsiednich. Natomiast

projekt architektoniczno-budowlany określa funkcję, formę i

konstrukcję obiektu budowlanego, jego charakterystykę

energetyczną i ekologiczną oraz proponowane niezbędna

rozwiązania techniczne, a w stosunku do obiektów

użyteczności publicznej i mieszkaniowego budownictwa

wielorodzinnego – również opis dostępności dla osób

niepełnosprawnych.

Etap realizacji inwestycji obejmuje

fazy:



budowy,



wyposażenia,



sprawdzenia i odbioru,



dochodzenie inwestycji do
osiągnięcia projektowanych
zdolności produkcyjnych lub
usługowych.

Faza budowy

Celem tej fazy jest przeprowadzenie rożnych robót

budowlano - montażowych, polegających na

budowie, a także wykonaniu prac polegających na

montażu remoncie lub rozbiórce obiektu

budowlanego. Zgodnie z ustawą o Prawie

budowlanym przez budowę rozumie się

wykonanie obiektu budowlanego w określonym

miejscu, a także odbudowę, rozbudowę,

nadbudowę oraz podbudowę obiektu

budowlanego. Czynności tej fazy tworzą rożne

ciągi zależne od tego czy inwestycja: wymaga

pozwolenia na budowę, wymaga zgłoszenia jej do

organu administracji architektoniczno –

budowlanej, lub wymagania nie są określone

przepisami Prawa budowlanego.

Pozwolenie na budowę

Faza budowy w tym wypadku to przygotowanie przez

inwestora wniosku o uzyskanie pozwolenia na budowę oraz

różnych dołączonych do niego dokumentów. Jednym z

takich dokumentów może być zezwolenie konserwatora

zabytków jeżeli inwestycja dotyczy obiektu budowlanego

wpisanego do rejestru zabytków lub usytuowanego na

obszarze objętym ścisłą ochroną konserwatorską zabytków.

Dokumenty jakie trzeba dołączyć do wniosku w wydanie

pozwolenia na budowę:



projekt budowlany z opisami, uzgodnieniami i

pozwoleniami,



dowód stwierdzający prawo dysponowania

nieruchomością na cele budowlane,



decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania

terenu, jeżeli jest to wymagane



w przypadku obiektów usytuowanych na terenach

zamkniętych i na terenie pasa technicznego, portów i

przystani morskich, morskich wód wewnętrznych i morza

terytorialnego, a także innych terenach przeznaczonych

do utrzymania ruchu i transportu morskiego,

postanowienie o uzgodnieniu z organem administracji

architektoniczno – budowlanej.

Pozwolenia na budowę ma ważność czasową, wygasa

bowiem jeżeli budowa nie została zaczęta przed

upływem 2 lat od dnia, w którym decyzja stała się

ostateczną lub budowa została przerwana na czas

dłuższy niż 2 lata. Rozpoczęcie lub wznowienie

budowy po tym okresie może nastąpić dopiero po

wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę. Z

pozwolenia na budowę może wynikać obowiązek

ustanowienia nadzoru inwestorskiego i autorskiego.

Niektóre inwestycje wymagają ustanowienia nadzoru

inwestorskiego zgodnie z ustawą. W stosunku do

pozostałych inwestycji obowiązek ustalenia tego

rodzaju nadzoru, a także zapewnienie nadzoru

autorskiego wynika z decyzji o pozwoleniu na budowę,

w której właściwy organ administracji architektoniczno

– budowlanej może nałożyć na inwestora taki

obowiązek.

Inwestor obowiązany jest następnie zapewnić

ustanowienie kierownika budowy, a w razie potrzeby

także kierowników poszczególnych robót

budowlanych. Prawo budowlane obciąża kierownika

budowy szeregiem obowiązków o charakterze

ogólnym jak i szczegółowym.

Po ustanowieniu kierownika budowy inwestor przekazuje

mu teren budowy. Przekazanie to powinno się odbyć

w formie protokolarnej, co akcentuje Kodeks cywilny i

Prawo budowlane.

Przez umowę o roboty budowlane wykonawca

zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie

obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z

zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje

się do dokonania wymaganych przez właściwe

przepisy czynności związanych z przygotowaniem

robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i

dostarczenia projektu oraz do odebrania obiektu i

zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa taka określa:



termin wykonania całości robót lub terminy odbiorów

cząstkowych,



termin przekazania przez inwestora dokumentacji

projektowej oraz terenu budowy,



rodzaj materiałów, konstrukcji, maszyn itp.



wynagrodzenie wykonawcy,



odpowiedzialność z tytułu kar umownych,



możliwość i okoliczności odstąpienia przez obie strony

od umowy.

Zgłoszenie robót budowlanych

Ciąg czynności w tym wypadku wymaga zgłoszenia do

właściwych organów administracji architektoniczno –

budowlanej odpowiednich robót budowlanych jest znacznie

uproszczony. Uproszczenie polega tu na tym, że z ciągu

czynności składających się na fazę budowy, wypadają

niektóre ogniwa takie jak wydanie pozwolenia na budowę,

ustanowienie nadzoru autorskiego i inwestorskiego. Brak

jest tu też obowiązku zgłoszenia o rozpoczęciu robót

budowlanych.

Nie jest wymagane pozwolenie na

budowę ani zgłoszenie robót

budowlanych

Omawiany proces budowlany dotyczy drobnych i

nieskomplikowanych zamierzeń budowlanych i stąd też nie

wymaga udziału organów administracji architektoniczno –

budowlanej i nadzoru budowlanego. Oczywiście inwestor

nie będzie wówczas ustanawiał także nadzoru autorskiego i

inwestorskiego ze względu na nieskomplikowany charakter

takich robót.

Faza wyposażenia inwestycji

Na wyposażenie to składają się zwłaszcza w

odniesieniu do inwestycji o przeznaczeniu

gospodarczym maszyny i urządzenia, narzędzia i

tzw. inwentarz. W zależności od rodzaju inwestycji

faza ta przebiega w inny sposób. W przypadku

wyposażenia obiektów o przeznaczeniu

niegospodarczym odbywa się na ogół (poza

urządzeniami łazienkowymi) znacznie później, już

po dokonaniu odbioru takiej inwestycji i

dokonywanie jest użytkowników poszczególnych

pomieszczeń. Przebiega to w znacznym

uproszczeniu w porównaniu z tą fazą w przypadku

inwestycji gospodarczych .

Faza sprawdzania i odbioru

Wybudowana i wyposażona inwestycja nadaje się do

sprawdzenia i odbioru przez inwestora. Metody

sprawdzania wykonanej inwestycji zależą od jej rodzaju.

Przygotowanie odbioru wymaga niezbędnej

dokumentacji, na którą składają się wyniki sprawdzeń,

zezwoleń wymaganych przepisami itp. Po przygotowaniu

inwestycji lub jej odpowiedniej części do odbioru

następuje zawiadomienie inwestora o gotowości

inwestycji do odbioru i terminie odbioru. Termin ten

powinien być wyznaczony z odpowiednim

wyprzedzeniem, tak aby inwestor mógł przygotować się

do odbioru, biorąc w nim udział sam albo delegując do

odbioru swojego upełnomocnionego przedstawiciela. W

odbiorze bierze udział inwestor albo delegowany przez

niego upełnomocniony przedstawiciel, inspektorzy

nadzoru autorskiego i inwestorskiego, kierownik budowy

i kierownicy robót, przedstawiciele wykonawców i

dostawców, również odpowiednio upełnomocnieni. Z

odbioru sporządza się protokół, w którym stwierdza się,

czy inwestycja została zrealizowana prawidłowo i jakie

wady lub usterki zostały wykryte w toku odbioru oraz

termin, do którego mają być usunięte.

Dochodzenie inwestycji do

projektowanej zdolności

produkcyjnej i usługowej

Powyższa faza ma miejsce tylko w odniesieniu do inwestycji

produkcyjnych lub usługowych, a więc inwestycji o

przeznaczeniu gospodarczym. Pierwszą czynnością, która

warunkuje rozpoczęcie prawidłowego użytkowania inwestycji,

jest przygotowanie jej do eksploatacji. Kolejna czynność to

przekazanie inwestycji do eksploatacji wstępnej. Następnie

odbywa się eksploatacja wstępna inwestycji stanowiąca

zespół czynności majątkowych za zadanie osiągnięcie i

trwałe utrzymanie zaprojektowanych dla inwestycji

parametrów techniczno – ekonomicznych.

Po zrealizowaniu inwestycji i osiągnięciu przez nią określonych

zdolności produkcyjnych lub usługowych zasadny jest do

analizy rezultatów procesu inwestycyjnego i dokonanie ich

porównania ze wstępnymi założeniami. W tym celu należy

dokonać ostatecznego rozliczenia inwestycji.