Ekonomika miast i regionów
Kierunek : Gospodarka przestrzenna
Studia I stopnia
T.5. Przeobrażenia przestrzennej
struktury renty w mieście
Waldemar W. Budner
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (1)
pð PostÄ™p techniczny w procesach produkcji, komunikacji oraz procesach
wymiany (handlu), a także w budownictwie powoduje zmiany rozkładu
przestrzennego renty w mieście.
pð Głównym czynnikiem renty w mieÅ›cie jest dostÄ™pność przestrzenna
danego miejsca czyli odwrotność zagregowanych kosztów transportu.
Tam gdzie koszt transportu (koszt pokonania oporu odległości) jest
najwyższy (wysoka cena dojazdu, długi czas dojazdu) tam
przestrzenna, komunikacyjna dostępność jest najniższa.
pð Przemiany przestrzennej dostÄ™pnoÅ›ci w regionie miejskim wykazujÄ…
cykliczność w czasie związaną z dominującą w danym okresie formą
transportu
pð W pierwszej fazie rozwoju miasta przemysÅ‚owego (II poÅ‚owa XIX
wieku/początek XX) maksymalna dostępność przestrzenna
występowała w centrum, ale jednocześnie gwałtownie zmieszała się w
miarę odległości t1 (rys. 1)
pð W kolejnych fazach rozwoju miasta dostÄ™pność centrum nie wzrastaÅ‚a, a
podwyższała się stopniowo dostępność terenów wokół śródmieścia (t2 
około 1929-1930 i t3  1940-1960). W tym okresie dominującym
transportem publicznym był tramwaj, metro, a uzupełniającym
samochód osobowy (rys. 1)
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (2)
Rys. 1. Zmiany przestrzennej dostępności terenów miejskich a
odległość od CBD
w kolejnych fazach rozwoju miasta
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (3)
pð W nastÄ™pnej fazie t4, (rys. 1) nastÄ…piÅ‚ spadek dostÄ™pnoÅ›ci
komunikacyjnej centrum powodowany nadmiernym zatłoczeniem,
kongestiÄ… w efekcie dominacji transportu indywidualnego. ZnaczÄ…co
wzrosła natomiast dostępność terenów peryferyjnych (suburbanizacja).
Następuje proces rozlewania się zabudowy w strefie podmiejskiej.
pð Faza czwarta [t4] aktualnie wystÄ™puje w miastach polskich, podczas
gdy niektóre z wielkich miast amerykańskich czy europejskich znajdują
się już w następnej fazie.
pð Faza 5. [t5] to ponowny wzrost dostÄ™pnoÅ›ci przestrzennej centrum na
skutek przebudowy sieci dróg bądz
wprowadzania nowych środków
transportu.
pð Okresowe obniżenie dostÄ™pnoÅ›ci przestrzennej i renty w centrum może
ułatwiać rewitalizację zagospodarowania kwartałów śródmiejskich (np.
terenów poprzemysłowych).
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście
(4)
pð W miastach polskich nadal najwyższa renta i najcenniejsze tereny
lokalizacyjne występują w centrach miast. Lokalizacyjna przydatność
tych terenów dla funkcji usługowych wyższego rzędu jest w mieście
najwyższa.
pð Różnice miÄ™dzy cenÄ… gruntów w obszarze Å›ródmiejskim a obszarami
peryferyjnymi zmniejsza siÄ™ jednak w czasie.
pð W miastach amerykaÅ„skich różnice renty/ceny terenów byÅ‚y
maksymalne w latach sześćdziesiątych. Po tym okresie stopniowo
spadało. Przykładem może być miasto Topeka w stanie Kansas (rys.
2).
pð WiÄ™ksze ograniczenia możliwoÅ›ci wyboru przydatnych miejsc
powodują wzrost konkurencyjności, tym samym gotowość płacenia
wyższych cen/jedn.powierzchni
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (5)
Rys. 2. Przestrzenne zróżnicowanie wartości terenów w mieście
Topeka (cena gruntu w tys. USD w 1965 r.)
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (6)
pð Zmiany struktury przestrzennej renty i cen terenów miejskich
odzwierciedlajÄ… fazowy przebieg procesu urbanizacji:
- w fazie 1. koncentracji tempo wzrostu zaludnienia śródmieścia jest
szybsze niż obszarów zewnętrznych, występują bardzo wysokie ceny i
renta terenów w centrum, renta szybko spada w miarę odległości od
CBD;
- w fazie 2. suburbanizacji przyrost liczby ludności na obszarach
zewnętrznych jest szybszy niż wewnątrz miasta, zmniejsza się różnica
miedzy cenami gruntów śródmiejskich i terenów peryferyjnych,
przewaga konkurencyjna przestrzeni śródmieścia maleje;
- w fazie 3. dezurbanizacji spada zaludnienie strefy śródmiejskiej a
miasto centralne w aglomeracji traci swojÄ… przewagÄ™ konkurencyjnÄ…;
- w fazie 4. reurbaniazacji  ponownie wzrasta liczba ludności obszarów
śródmiejskich. Ponownie rośnie renta wewnątrz miasta. Obszary
peryferyjne utrzymują swoją wartość.
" Na początku lat 90. polskie aglomeracje znajdowały się w fazie
suburbanizacji. W tym samym czasie w miastach amerykańskich
identyfikowano fazÄ™ dezurbanizacji
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (7)
" Proces koncentracji, suburbanizacja i dezurbanizacja, występowały
równocześnie ze zmianami struktury wartości terenów na obszarze
miasta.
" Nadal występuje wysoka wartość rynkowa terenów w centrum (prestiż
miejsca i usługi wyższego rzędu).
" W pierścieniu otaczającym centrum występuje spadek wartości
rynkowej/renty terenów. Pierścień ten obejmuje tradycyjną strefę
przejściową, gdzie do połowy XX wieku współwystępował w przestrzeni
przemysł z mieszkalnictwem (por. model struktury koncentrycznej
miasta Burgessa). Na zewnątrz od pierścienia obniżonych cen gruntów,
na obrzeżach miasta tworzą się centra handlowo-usługowe, czasami
także centra usług wyższego rzędu.
" Wzrost renty wokół strefy przejściowej może wiązać się z obwodnicami,
ringami komunikacyjnymi (rys. 3)
" Wzrost cen gruntów w strefie w peryferyjnej miasta wynikać może z
czynników środowiskowych i społecznych (moda)
Ekonomika miast i regionów
Przeobrażenia przestrzennej struktury renty w mieście (8)
Rys. 3. Przestrzenne zróżnicowanie renty i cen terenów miejskich w fazie
dezurbanizacji na przykładzie miast amerykańskich (J. Słodczyk 2001)