Banki informują o wysokości oprocentowania opartego na nieaktualnych stopach rynkowych. Brak prowizji banku zazwyczaj wiąże się z niepotrzebnym, ale obowiązkowym ubezpieczeniem. Niewpisane do umowy promocyjne warunki mogą się zmieniać w trakcie spłaty kredytu.
Gazeta Prawna wraz z analitykami eHipoteka.com przeanalizowała informacje o kredytach hipotecznych, publikowane przez banki na swoich stronach internetowych, podawane na infoliniach oraz w oddziałach banków. Głównym grzechem jest brak informacji o ukrytych kosztach, które okazują się niebagatelne.
Strata na różnicy kursowej
Po pierwsze, widoczny jest brak informowania klientów o spreadzie walutowym (różnicy między kursem kupna i sprzedaży walut, po których jest wypłacany kredyt oraz naliczane raty) stosowanym przez bank. Żaden z banków nie podaje tej informacji. Większość publikuje notowania wewnętrznych kursów walutowych, jednak nie wyjaśnia, jak to może wpłynąć na koszt kredytu. Tymczasem przy kredycie we frankach na 200 tys. zł, spłacanym przez 30 lat, i oprocentowaniu na poziomie 4 proc., najniższy stosowany przez banki 3-proc. spread przełoży się na dodatkowy koszt w wysokości 9,6 tys. zł, a jeśli wzrośnie o 2 pkt proc. łączny ukryty koszt wyniesie 16 tys. zł w całym okresie spłaty.
Część banków informuje o oprocentowaniu poprzez stosowanie stopy referencyjnej np. WIBOR 3M, reagującej z opóźnieniem na zmiany rynkowe. Większość podaje na stronie informacje o najniższym możliwym, często nieosiągalnym, oprocentowaniu. Ważniejsze jest jednak to, że często brakuje precyzyjnej informacji o tym, jak jest skonstruowane oprocentowanie i kiedy może się zmienić. Nieuczciwym chwytem marketingowym jest także informowanie o braku prowizji za udzielenie kredytu, podczas gdy w jej zastępstwie jest wymagane niepotrzebne ubezpieczenie o tym samym koszcie co prowizja.
Tylko TFI pod kontrolą
Podobne triki banki stosują także przy innych reklamach, np. produktów, które są połączeniem lokat i funduszy inwestycyjnych. Najczęściej stosowanym wybiegiem jest podawanie bardzo wysokich historycznych zysków funduszy uzyskanych w wybranym okresie. Takie przekazy sugerują niedoświadczonym klientom, że mogą liczyć na podobne zyski, pomijając zupełnie kwestie ryzyka inwestycyjnego. Stosowania takich praktyk zakazała niedawno Komisji Nadzoru Finansowego, ale tylko Towarzystwom Funduszy Inwestycyjnych. Banki nie otrzymały w tej sprawie żadnych wytycznych, choć KNF wezwała nadzór bankowy do zajęcia się tym problemem.
UOKiK bada umowy
Na razie nie wiadomo, czy Komisja Nadzoru Bankowego ukróci nieuczciwe praktyki i wyda w tej sprawie odpowiednią rekomendację, zawierająca kodeks dobrych praktyk. Niektóre banki nie czekając na zewnętrzne regulacje same zrezygnowały z pokazywania kontrowersyjnych reklam.
Na razie rzetelność przekazów reklamowych może sprawdzać Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Ostatnio pod jego lupę trafiła reklama produktu SuperDuet, oferowanego przez bank Millennium.
UOKiK prowadzi także analizę warunków udzielania kredytów hipotecznych, m.in. przewalutowania, ubezpieczeń wymaganych i dołączanych do kredytów. Jej wyniki będą znane za kilka tygodni.
Od stycznia do maja banki udzieliły klientom indywidualnym ponad 22 mld zł kredytów hipotecznych (wzrost około 60 proc.). Pod względem ilościowym po pięciu miesiącach tego roku wzrost wyniósł ok. 30 proc. Udzielono ponad 130 tys. kredytów hipotecznych. Prognozy na koniec tego roku mówią o ponad 54 mld zł udzielonych kredytów hipotecznych. Rośnie popularność kredytów złotowych, których udział na początku 2006 roku wynosił zaledwie 22 proc., a obecnie przekroczył 50 proc. Popularność kredytów we frankach szwajcarskich zmniejszyła się nie tylko z powodu Rekomendacji S, zgodnie z którą osoba ubiegająca się o kredyt walutowy musi mieć wyższą zdolność kredytową. Według wyliczeń firmy Expander, od 2006 roku różnica w oprocentowaniu kredytów złotowych i we frankach zmniejszyła się z około 3,5 pkt proc. do około 2 pkt proc.
O CZYM POWINIEN WIEDZIEĆ PRZYSZŁY KREDYTOBIORCA
1 Oferta o niższym oprocentowaniu nie musi oznaczać tańszego kredytu hipotecznego. Koszty dodatkowe (prowizja, ubezpieczenia, wycena, spread walutowy w przypadku kredytu walutowego) mogą sprawić, że bank proponujący niższe oprocentowanie, ale wyższe koszty przyznania kredytu jest ostatecznie droższy od tego o niższych kosztach wstępnych.
2 Warto zwrócić szczególną uwagę na stosowaną przez bank konstrukcję oprocentowania. Zwykle jest to suma stałej marży banku i zmiennej stopy referencyjnej. Jednak diabeł tkwi w szczegółach, a w tym przypadku w zmiennej części oprocentowania. Może być tak, że publikowane przez bank parametry oferty opierają się o starszy, niższy od rynkowego, poziom stóp procentowych. W efekcie można podjąć decyzję, zestawiając nie do końca porównywalne dane.
3 Ważna jest analiza ubezpieczeń związanych z kredytem hipotecznym (niskiego wkładu własnego, pomostowego, na życie, od utraty pracy itd.). Banki stosują różne praktyki w tym zakresie. Brak ich znajomości może spowodować, że w przyszłości pojawią się niespodziewane opłaty.
4 Trzeba sprawdzić, czy podstawowe parametry finansowe są wpisane do umowy. Jeśli jest odesłanie do regulaminu bądź tabeli opłat i prowizji, mogą one ulec zmianie w trakcie spłaty kredytu.
MONIKA KRZEŚNIAK
BARTOSZ MICHAŁEK
|
