dr n. hum. inż. Ryszard Bednarski
Możliwości uzyskania przez wspólnoty mieszkaniowe dofinansowania ze źródeł zewnętrznych.
Prace prowadzone w ramach projektu badawczego nr 4/P/2005 pod nazwą Wspólnoty mieszkaniowe - dziesięć lat funkcjonowania. Analiza prawna i ocena perspektyw rozwojowych, zostały formalnie zakończone we wrześniu 2006 r., choć nieformalnie trwały do końca roku 2006. Wtedy właśnie kończył się również kolejny okres finansowania projektów unijnych realizowanych w ramach Funduszy Strukturalnych. Dlatego omówione poniżej zagadnienia mogą wyglądać nieco inaczej w nowym okresie finansowania UE, który rozpoczął się z dniem 1.01.2007 r. i będzie obowiązywał do 31.12.2013 r. Te nowe uwarunkowania prawne wybiegały jednak poza założony okres objęty badaniami i nie są w nich uwzględnione.
Większość wspólnot mieszkaniowych, których liczbę ocenia się na około 200 tysięcy, jest zlokalizowana w starych budynkach, wymagających znacznych nakładów finansowych na utrzymanie i modernizację. Szybkie przywrócenie budynkom ich dawnej świetności przekracza możliwości finansowe właścicieli lokali. Istnieje jednak, teoretyczna przynajmniej, możliwość skorzystania z dofinansowania zewnętrznego na realizację tego typu przedsięwzięć. Analiza literatury oraz wywiady z członkami zarządów wybranych wspólnot mieszkaniowych, pozwoliły na ustalenie najważniejszych zewnętrznych źródeł finansowania. Należą do nich:
1. kredyty i pożyczki,
2. „państwowe” narzędzia wsparcia,
3. wsparcie przez samorządy lokalne,
4. dotacje, subwencje i granty,
5. dofinansowanie przez tzw. „stronę trzecią”,
6. Fundusze Strukturalne Unii Europejskiej.
Analizując powyższe możliwości, należy zauważyć, że:
Ad. 1. Banki, ze względu na znaczne zadłużenie zarówno osób fizycznych, jak i prawnych w Polsce, coraz mniej chętnie udzielają kredytów, które zresztą są bardzo wysoko oprocentowane i które oczywiście należy spłacić. Konieczność spłaty zaciągniętego kredytu bankowego wraz z odsetkami ogranicza możliwości sięgania wspólnot mieszkaniowych po ten sposób pozyskiwania zewnętrznych źródeł finansowania.
Ad. 2. Pod pojęciem „państwowe narzędzia wsparcia” należy rozumieć wszelkie ułatwienia, które może zastosować państwo np. w spłacaniu zaciągniętego przez wspólnotę kredytu. Do tej grupy należy zaliczyć: ulgę remontową, ulgę odsetkową, kredyty o stałej stopie odsetkowej i działania w ramach tzw. „termomodernizacji”. Ta ostatnia forma wsparcia jest najczęściej wykorzystywana zarówno przez wspólnoty mieszkaniowe, jak i przez spółdzielnie mieszkaniowe. Zgodnie z Ustawą z 18.12.1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych (Dz.U. Nr 162, poz. 1121 z późn. zm.), w Banku Gospodarstwa Krajowego utworzony został Fundusz Termomodernizacyjny, którego środki przeznaczone są na pomoc finansową dla inwestorów realizujących przedsięwzięcia termomodernizacyjne z wykorzystaniem kredytów zaciąganych w bankach komercyjnych. Po zakończeniu realizacji przedsięwzięcia BGK przyznaje premię w wysokości 25% kwoty zaciągniętego kredytu, która jest wykorzystywana w celu spłacenia części kredytu. Premia ta przysługuje wyłącznie inwestorom korzystającym z kredytu. Nie przysługuje podmiotom realizującym przedsięwzięcia termomodernizacyjne z własnych środków. Kredytów termomodernizacyjnych udzielają banki, z którymi BGK zawarł umowę o współpracy w tym zakresie.
Ad 3. Wyniki przeprowadzonych analiz wskazują, że jednym z najskuteczniejszych sposobów finansowania prac remontowych części wspólnych nieruchomości jest tzw. „partnerstwo publiczno-prywatne”. Działania według takich reguł prawnych okazały się skuteczne m.in. w Sopocie (Sopocki model finansowania inwestycji), Gdyni (Kredyty subsydiowane), Szczecinie (programy: Małe Ulepszenia oraz Nasz Dom), Gorzowie Wlkp., Krakowie, Bielsko-Białej i Tychach. Polegają one na spłacie przez gminy części odsetek od kredytów zaciąganych przez wspólnoty mieszkaniowe na cele remontowe. Wspólnota zaciąga w banku kredyt inwestycyjny, którego spłata jest subsydiowana przez gminę zgodnie z jej ustawowym obowiązkiem. Gmina, zgodnie z prawem, spłaca przypadającą na nią część zadłużenia, a także całość lub część, w zależności od umowy zawartej ze wspólnotą, odsetek przypadających na właścicieli lokali prywatnych.
Nasuwa się pytanie: czy gmina jest uprawniona do finansowania kosztów remontów nieruchomości wspólnej w proporcji przekraczającej jej udział? Analiza i interpretacja stosownych aktów prawnych pozwala na udzielenie odpowiedzi twierdzącej.
Ad 4. Wspólnoty mieszkaniowe mogą uzyskać wsparcie finansowe w postaci subwencji, dotacji lub grantów po spełnieniu pewnych warunków stawianych przez instytucję dotującą. Do tego typu instytucji z pewnością można zaliczyć Fundację Ekofundusz oraz Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej.
Fundacja Ekofundusz powstała w 1991 r., gdy tzw. Klub Paryski, zrzeszający instytucje finansowe będące wierzycielami Polski, podjął decyzję o redukcji polskiego zadłużenia o 50%, a następnie wyraził zgodę na to, by przeznaczyć kolejne 10% długu na realizację najpilniejszych przedsięwzięć w zakresie ochrony środowiska naturalnego. Ekofundusz wspiera następujące przedsięwzięcia:
- zmniejszenie emisji gazów powodujących zmiany klimatyczne (tzw. gazów cieplarnianych),
- ograniczenie transgranicznego transportu dwutlenku siarki i tlenków azotu z terytorium Polski,
- zmniejszenie zanieczyszczenia Morza Bałtyckiego,
- zachowanie bioróżnorodności polskiej przyrody.
Realizacja dwóch pierwszych celów przez wspólnotę mieszkaniową kwalifikuje przedsięwzięcie do uzyskania bezzwrotnej dotacji w wysokości nawet do 80% poniesionych kosztów.
Narodowy Fundusz Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej funkcjonuje na podstawie Ustawy z dnia 31.01.1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska, Dz.U. Nr 49 z 1994 r., poz. 196 z późn. zm. (tekst jednolity). Działania Funduszu kształtują również przepisy Ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, Dz.U. Nr 115 z 2001 r., poz. 1229 z późn. zm. oraz Ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze, Dz.U. Nr 228 z 2005 r., poz. 1947 z późn. zm.
Przedsięwzięcia, które wspiera finansowo Fundusz, a mogą bezpośrednio wpływać na poprawę stanu technicznego nieruchomości, zawierają się w dwóch kategoriach tematycznych: ochrona powietrza i szeroko rozumiane górnictwo. W pierwszej kategorii mieszczą się przedsięwzięcia związane z racjonalizacją systemów cieplnych, wykorzystaniem alternatywnych, przyjaznych środowisku źródeł energii, a także oszczędzaniem surowców i energii. W drugiej kategorii mieszczą się przedsięwzięcia, których celem jest zmniejszenie uciążliwości dla środowiska przedsięwzięć wynikających z wydobycia kopalin. Fundusz udziela pożyczek i dotacji.
Ad. 5. Ta forma wsparcia finansowego wspólnot mieszkaniowych polega na znalezieniu zewnętrznego inwestora, który po zakończeniu przedsięwzięcia pobiera korzyści wynikające z jego realizacji. Formuła sprawdza się głównie przy realizacji inwestycji energooszczędnych (np. termomodernizacja budynku), ale nie tylko. Może to być np. remont szczytowej ściany kamienicy w zamian za możliwość bezpłatnego umieszczenia na niej i eksploatowania, przez umówiony okres czasu, tablicy reklamowej lub billboardu. Podstawowym kryterium, które musi spełniać nieruchomość, jest jej odpowiednia lokalizacja (np. na trasie przelotowej przez daną miejscowość). Dlatego możliwości korzystania przez wspólnoty z tego typu dofinansowania jest również ograniczona.
Ad. 6. Ostatnim ze źródeł zewnętrznego dofinansowania wspólnot mieszkaniowych, w zakresie refundacji kosztów realizacji projektów inwestycyjnych, są środki unijne. Niestety, jak wynika z analizy zapisów zawartych w stosownych aktach prawnych oraz interpretacji tychże zapisów zawartych w dość obszernej literaturze, wspólnoty mieszkaniowe mają bardzo ograniczony zakres możliwości otrzymania dofinansowania z tego źródła. Autorzy poszczególnych publikacji sugerują stosowanie rozmaitych „wybiegów”, by obejść niekorzystne przepisy i uzyskać dofinansowanie ze środków UE. Wprawdzie wspólnoty mieszkaniowe zostały wskazane, jako jeden z potencjalnych beneficjentów w Działaniu 3.3 „Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego (ZPORR)”, ale program dopuszcza aplikowanie przez wspólnoty mieszkaniowe w bardzo ograniczonym zakresie, zawężając zakres prac do konserwacji i renowacji fasad budynków oraz połaci dachowej, a także do projektów zagospodarowania budynków i przyległego otoczenia, zgodnie z celami rewitalizacji i dotyczy to wyłącznie budynków znajdujących się w rejestrze zabytków i to pod warunkiem stworzenia, w wyniku realizacji przedsięwzięcia, stałych miejsc pracy.
Wynika stąd, że w praktyce, tylko niewielki odsetek wspólnot mieszkaniowych może liczyć na dofinansowanie ze środków pomocowych Unii Europejskiej. Pozostałe wspólnoty praktycznie zostały takiej możliwości pozbawione. Oczywiście można, jak proponują niektórzy autorzy poradników, nawiązać współpracę z organizacją pozarządową, zarejestrować stowarzyszenie, którego członkami będą właściciele lokali, nawiązać współpracę z beneficjentami mogącymi otrzymywać wsparcie finansowe z funduszy unijnych, takimi jak: szkoły wyższe, kościoły, związki wyznaniowe, policja, straż miejska, straż pożarna, przedsiębiorcy prowadzący MŚP itp. ale wszystkie te działania wiążą się z koniecznością udostępnienia organizacji uprawnionej do aplikowania po środki UE bazy lokalowej do realizacji jej celów. A co, jeśli taka możliwość nie istnieje? Wtedy pozostaje tylko czekać, aż przepisy pozwolą wpisać nieruchomość do rejestru zabytków, a do tego czasu nie nastąpi katastrofa budowlana.
Autorzy poradników dla wspólnot mieszkaniowych prześcigają się w pomysłach, których celem jest poszerzenie możliwości ubiegania się o dofinansowanie np. remontów części wspólnych nieruchomości z unijnych funduszy. Kolejnym pomysłem z rodzaju „księżycowych” jest pomysł, bardzo szeroko uzasadniany dywagacjami prawniczymi, którego konkluzją jest stwierdzenie, że wspólnota mieszkaniowa to organizacja pozarządowa. Wielostronicowe wywody udowadniają w końcu, że jeśli właściciele lokali przyjmą uchwałę precyzującą formułę funkcjonowania wspólnoty, w obszarze działalności gospodarczej, według zasady non-profit, to spełni ona warunki stawiane przez obowiązujące prawo przed organizacjami pozarządowymi. Czy coś z tego wynika? Nie za wiele, bo przeglądając katalog projektów, do których mogą te organizacje aplikować o dofinansowanie, jest (mówiąc oględnie) mocno niedopasowany do celów i możliwości wspólnot mieszkaniowych. Organizacje pozarządowe typu non-profit mogą w latach 2004-2006 aplikować o dofinansowanie w ramach projektów inwestycyjnych oraz w ramach projektów społecznych. W pierwszej grupie, projekty realizowane w ramach ZPOOR mogą dotyczyć: Działania 1.4 (rozwój turystyki i kultury), Działania 1.5 (społeczeństwo informacyjne), Działania 3.1 (obszary wiejskie), Działania 3.2 (obszary podlegające restrukturyzacji), Działania 3.5.1 (lokalna struktura edukacyjna i sportowa), Działania 3.5.2 (lokalna infrastruktura ochrony zdrowia). W grupie drugiej, projekty realizowane w ramach ZPORR mogą dotyczyć: Działania 2.1 (rozwój umiejętności powiązanych z potrzebami regionalnego rynku pracy i możliwości kształcenia ustawicznego w regionie), Działania 2.4 (reorientacja zawodowa osób zagrożonych procesami restrukturyzacyjnymi), Działania 2.5 (promocja przedsiębiorczości). W tej grupie, działania mogą również dotyczyć SPO RZL. Organizacje pozarządowe mogą aplikować do projektów mieszczących się w ramach Działania 1.2 (przygotowanie młodzieży do podjęcia pracy, Działania 1.3 (przygotowanie bezrobotnych do podjęcia pracy), Działania 1.4 (przygotowanie niepełnosprawnych do podjęcia pracy), Działania 1.5 (przygotowanie osób zagrożonych wykluczeniem do podjęcia pracy), a także Działania 1.6 (przygotowanie kobiet do podjęcia pracy). „Konia z rzędem” temu, kto w powyższych obszarach działania znajdzie możliwość pozyskania funduszy na remont dachu, elewacji, czy wymianę instalacji wewnętrznych w części wspólnej nieruchomości.
Podczas prowadzenia badań, dokonano analizy wielu unijnych projektów bądź inicjatyw, które powinny wspierać działania lokalne, w tym renowację budynków w celu tworzenia nowych miejsc pracy, integracji lokalnej, czy też poprawy poziomu życia na obszarach miejskich. Niestety, żaden z programów pomocowych, żadna z inicjatyw UE nie dawała, w analizowanym okresie, możliwości skorzystania z finansowego wsparcia przez wspólnoty mieszkaniowe w sposób bezpośredni. Dlatego ogólne stwierdzenie, że „[…] Wejście Polski do Unii Europejskiej stworzyło dodatkowe możliwości wykorzystania dźwigni finansowej […]. Dziś […] 1,50 zł wydane przez inwestora (gminę, bądź inne osoby fizyczne i prywatne) pociąga za sobą wykorzystanie 7,50 zł udostępnionych przez Fundusze Strukturalne oraz 1 zł z budżetu MGiP” jest wyłącznie teoretyczne.
Wniosek końcowy nasuwa się tylko jeden: pierwsze 2 lata członkostwa Polski w Unii Europejskiej, obejmujący okres finansowania 2004-2006, był dla wspólnot mieszkaniowych okresem bezpowrotnie straconym. Dwa lata to dużo dla mających ponad 100 lat kamienic. To dużo dla rodzin zamieszkujących w dziesiątki lat nie remontowanych budynkach o „afrykańskim standardzie”. Kto zawinił? Prawdopodobnie winę można podzielić pomiędzy tzw. „eurokrację brukselską”, która ma małe wyobrażenie na temat, czasami skandalicznych, warunków mieszkaniowych, w jakich żyje wielu jeszcze obywateli Polski - dużego kraju Europy Środkowej, członka Unii Europejskiej, oraz urzędników polskich ministerstw piszących ostateczne wersje propozycji programowych do zatwierdzenia przez stosowne instytucje UE, którzy wielokrotnie już „popisali się” brakiem wiedzy na temat warunków, w jakich żyje część ich rodaków.
Pozostaje tylko nadzieja, że obecny okres finansowania, przypadający na lata 2007-2013, przyniesie w tym zakresie istotne zmiany. Są pierwsze sygnały, że tak właśnie będzie, jednak, ze względu na cezurę czasową, nie stanowiło to tematu badań, z których wnioski zawiera niniejsza publikacja.
BIBLIOGRAFIA
Opracowania
Tertelis M., Pozyskiwanie funduszy unijnych przez wspólnoty mieszkaniowe, Wydawnictwo C.H. BECK, Warszawa 2005;
Jankowska A., Kierkowski T., Knopik R., Fundusze pomocowe dla Polski po akcesji - fundusze strukturalne i Fundusz Spójności, Warszawa, wrzesień 2004;
Zintegrowany Program Operacyjny Rozwoju Regionalnego 2004-2006 przyjęty przez KIE w dniu 14 lutego 2003 r., Ministerstwo Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej, Warszawa, luty 2003.
Akty prawne
Ustawa z dnia 31.01.1980 r. o ochronie i kształtowaniu środowiska, Dz.U. Nr 49 z 1994 r., poz. 196 z późn. zm. (tekst jednolity);
Ustawa z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze, Dz.U. Nr 228 z 2005 r., poz. 1947 z późn. zm.;
Ustawa z 18.12.1998 r. o wspieraniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych, Dz.U. Nr 162, poz. 1121 z późn. zm.;
Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.;
Ustawa z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne, Dz.U. Nr 115 z 2001 r., poz. 1229 z późn. zm.
Strony internetowe
STRESZCZENIE
Publikacja zawiera analizę możliwości korzystania przez wspólnoty mieszkaniowe z dofinansowania zewnętrznego, ze szczególnym zwróceniem uwagi na Fundusze Strukturalne Unii Europejskiej, w poprzednim okresie finansowania, czyli od momentu akcesji Polski do Wspólnot w maju 2004 r. do końca 2006 r. Niestety, należy uznać, że pierwszy okres członkostwa Polski w UE, został dla wspólnot mieszkaniowych bezpowrotnie stracony. Należy tylko mieć nadzieję, że obecnie trwający okres finansowania na lata 2007-2013 przyniesie w tym zakresie spodziewane zmiany.
W ten sposób rząd realizuje zamierzenia określone w Założeniach polityki państwa w zakresie racjonalnego użytkowania energii w sektorze komunalno-bytowym i stanowi to jeden z elementów rządowego programu osłonowego przed skutkami uwalniania cen ciepła dostarczanego na cele bytowe. Zob. np.: Urząd Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast, www.umirm.gov.pl.
Banków upoważnionych do udzielania kredytów termomodernizacyjnych jest w Polsce 28. Zob. np. M. Tertelis, Pozyskiwanie funduszy unijnych przez wspólnoty mieszkaniowe, Warszawa 2005, s. 240-241.
Por. art. 4 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, Dz.U. Nr 71, poz. 733 z późn. zm.
Zadłużenie jest związane z wielkością udziału gminy w nieruchomości.
Spłata nie dotyczy kredytów na remonty indywidualnych lokali, a wyłącznie kredytów zaciągniętych na poprawę stanu technicznego części wspólnych nieruchomości.
Zob. np.: M. Tertelis, Pozyskiwanie funduszy ..., op. cit., s. 242-243.
Szerzej na ten temat zob. na stronie internetowej EKOFUNDUSZU pod adresem: http://www.ekofundusz.org.pl
Szerzej na ten temat zob. na stronie internetowej Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej pod adresem: http://nfosigw.gov.pl
Zob. np.: A. Jankowska, T. Kierzkowski, R. Knopik, Fundusze pomocowe dla Polski po akcesji - fundusze strukturalne i Fundusz Spójności, Warszawa, wrzesień 2004, s. 85, a także Zintegrowany Program Operacyjny Rozwoju Regionalnego 2004-2006 przyjęty przez KIE w dniu 14 lutego 2003 r., Ministerstwo Gospodarki, Pracy i Polityki Społecznej, Warszawa, luty 2003, passim.
Rewitalizacja jest kompleksowym procesem zintegrowanych działań finansowych, organizacyjnych i prawnych, znajdujących społeczną akceptację, podejmowanych przez gminę i jej lokalnych partnerów społeczno-gospodarczych na określonym obszarze (zdegradowanym, poprzemysłowym, powojskowym), nakierowanych na ożywienie społeczne i gospodarcze gminy. Cyt. za: M. Tertelis, Pozyskiwanie funduszy ..., op. cit., s. 11.
Sektorowy Program Operacyjny Rozwój Zasobów Ludzkich.
Zob. np. Inicjatywę Urban II, http://www.funduszestrukturalne.gov.pl, która niestety, „w pierwszym okresie programowania” nie obejmuje obszaru Polski. Z kolei tzw. Norweski Mechanizm Finansowy oraz Mechanizm Finansowy Europejskiego Obszaru Gospodarczego, który w okresie 2004-2009 przewiduje wsparcie Polski budżetem w wysokości 533,51 mln €, umożliwia realizację przedsięwzięć z zakresu rewitalizacji historycznych obiektów i zespołów zabytkowych wraz z otoczeniem, jednak o wartości powyżej 1 mln € itd., itp.
Cyt. za: M. Tertelis, Pozyskiwanie funduszy …, op. cit., s. 13.
Zob. np. Dotacje unijne dla wspólnot mieszkaniowych na lata 2007-2013 oraz Wspólnota mieszkaniowa - jakie remonty ze środków unijnych?, http://www.zarzadca.com/content/view/ (29.01.2007).
6