Inwestycje i nieruchomości

Istota wartości pieniądza w czasie.

Wynika z upływu czasu (zmienność pieniądza w czasie). Im później otrzymamy pieniądze tym ich rzeczywista wartość będzie niższa, wynika to z:

• Psychologicznej skłonności do bieżącej konsumpcji, ludzie uważają, że gdy otrzymają kasę dziś to będzie to lepsze niż otrzymanie jej później;

• Wpływ ryzyka – pieniądze otrzymane dziś są pewniejsze dlatego mają większą wartość od tych otrzymanych w przyszłości;

• Płynność pieniądza (możliwość inwestowania), czego nie da się osiągnąć, gdy pieniądze otrzymamy później.

Oprocentowanie.

Odsetki – cena za użyczenie kapitału.

FV_n=PV+I_n

Gdzie: FV – kwota zwrotu

PV – pożyczka

I – odsetki

Rachunek oprocentowania kapitału – narzędzie ustalania przyszłej wartości pieniądza na podstawie wartości początkowej.

Odsetki z dołu – odsetki za dany okres wypłacane są na koniec okresu;

Odsetki z góry (w zaliczce) – odsetki za dany okres wypłacane są na początku okresu.

Stopa procentowa – określana w stosunku do pewnego czasu (roku czy miesiąca).

Kapitalizacja.

Kapitalizacja odsetek – odsetki nie są wypłacane po określonym czasie tylko dołączane do kapitału.

Okres kapitalizacji (konwersji) – czas, po którym odsetki zostają dopisane do kapitału.

Kapitalizacja z dołu – odsetki dopisywane do kapitału na końcu okresu;

Kapitalizacja z góry (w zaliczce) – odsetki dołączane do kapitału na początku okresu.

Kapitalizacja zgodna – okres kapitalizacji pokrywa się z okresem stopy procentowej;

Kapitalizacja niezgodna – okres kapitalizacji jest różny od okresu stopy procentowej.

Sposoby ustalania odsetek:

Kapitalizacja prosta – podstawą do obliczenia kolejnych odsetek jest tylko kapitał początkowy, a odsetki nie podlegają oprocentowaniu.

=Pv +PV×p

=PV +PV×p+PV×p=PV+2PV×p

…

=PV+PV×p×n

=PV×(1+p×n)

Kapitalizacja złożona – podstawą do obliczenia kolejnych odsetek jest kapitał początkowy i odsetki dopisane do kapitału początkowego.

=PV(1+p)

=FV1(1+p)=PV(1+p

=PV(1+p

O procentowanie i dyskontowanie kapitału.

Rachunek procentu prostego – kapitalizacja prosta zgodna

=PV91+p×n)

Rachunek procentu złożonego – kapitalizacja złożona zgodna

=PV(1+p

Kapitalizacja z góry (w zaliczce) zgodna

=PV(1-p

Kapitalizacja niezgodna – po każdym podokresie do kapitału dopisujemy odsetki wyznaczone według wzoru.

Gdzie: p – oprocentowanie

m – liczba okresów oprocentowania

Uwaga: roczna – m=1, półroczna – m=2, kwartalna – m=4, miesięczna – m=12.

- prosta

FV=PV(1+N× )

- złożona (do 1 roku)

=PV(1+

- złożona (dla n-letnich okresów) N=n×m

=PV(1+

- z góry

=PV(1-

Gdzie: N – wielokrotność okresu oprocentowania.

Kapitalizacja ciągła

=PV+

Kapitalizacja przy zmiennej stopie procentowej – gdy stopa procentowa w kolejnych okresch jest inna

- prosta

=PV(1+n₁p₁+n₂p₂+…+n_ip_i)

- złożona

FV_n=PV(1+p₁ *(1+p₂ *…*(1+p_i

- ciągła

FV_n=PV×

Rodzaje stóp procentowych

- względna (okresowa) stopa procentowa – obliczenie odsetek w danym podokresie

- roczna efektywna stopa procentowa – określa efektywny wzrost kapitału w ciągu roku

p_c=(1+ -1

Częstsza kapitalizacja przy rocznej stopie procentowej daje wyższą stopę procentową.

- równoważna stopa procentowa – efektywność jak przy nominalnej, ale odnosi się do podokresów.

p_r=(1+p -1

- roczna rzeczywista (realna) stopa procentowa – rzeczywisty wzrost kapitału po uwzględnieniu inflacji

- średnia roczna stopa procentowa – średni roczny wzrost kapitału w ciągu kilku lat, gdy w kolejnych latach stopa procentowa była zmienna.

Gdzie: - roczny współczynnik oprocentowania.

Dyskontowanie kapitału – wyznaczenie wartości bieżącej kapitału na podstawie jego wartości z przyszłości.

Wyznaczanie wartości bieżącej PV:

- roczna stopa dyskontowa – roczne zmniejszenie wartości.

wartość bieżąca po roku:

Wyznaczanie PV na podstawie FV(techniką oprocentowania złożonego):

- oprocentowanie złożone z roczną kapitalizacją odsetek

- oprocentowanie złożone z okresową kapitalizacją odsetek

Wyznaczanie harmonogramów spłat kredytów

Gdzie: At-łączny okres płatności, Ut – rata kapitałowa, It – odsetki.

S₀ – wartość nominalna kredytu

Sposoby spłat kredytów:

• Z ustalonymi ratami kapitałowymi (stałe umorzenie);

• Z ustalonymi ratami łącznymi (stała płatność łączna).

Stałe umorzenie:

- rata kapitałowa stała (U)

- odsetki (zmienne)(I)

- wartość spłaty łącznej

- obliczenie wartości niespłaconego kredytu

- określenie sumy płaconych odsetek z tytułu kredytu w wartościach nominalnych

- suma rat spłaty kredytu w wartościach nominalnych

Stała płatność łączna

- płatność łączna (stała)

- odsetki (zmienne)

- rata kapitałowa (zmienna)

- wartość niespłaconego kapitału

Ocena kosztu kredytu

Koszt kredytu w ujęciu nominalnym – suma odsetek spłaconych z tytułu korzystania z pożyczonego kapitału w danym planie spłaty kredytu.

Nadwyżka sumy spłaconych rat nad zaciągnięty kredyt.

Zależy on od wysokości poszczególnych kwot odsetek, nie zależy od rozłożenia w czasie.

Koszt kredytu w ujęciu efektywnym – różnica między sumą przyszłych wartości wszystkich płatności związanych ze zwrotem kredytu, a jego wartością.

Efektywna roczna stopa procentowa

Finansowanie inwestycji i nieruchomości:

Źródła kapitału w przedsiębiorstwie.

Gromadzenie lub pozyskiwanie kapitału niezbędnego do prowadzenie działalności i realizacji inwestycji.

Kapitały własne – własność osoby fizycznej lub przedsiębiorstwa, powstają przez wniesienie do niego środków pieniężnych przez właścicieli bądź emisję akcji.

Kapitały obce – środki finansowe przekazywane do inwestora na ograniczony czas przez jego wierzycieli.

Kapitały wewnętrzne – kształtują się w ramach inwestycji, jedynym ich źródłem są zyski zatrzymane.

Kapitały zewnętrzne – dzielą się na własne i obce. Własne – dopływ wkładów, dotacji, emisja akcji. Obce – dopływ kapitału do innych podmiotów (kredyt, pożyczka, obligacje, leasing).

Optymalna struktura kapitałowa – gwarantująca płynność całego przedsięwzięcia w okresie jego trwania. Zapewnienie właściwej proporcji kapitału własnego, finansowania pośredniego oraz zadłużenia.

Współczesna struktura kapitałowa:

- teoria substytucji - dla każdego przedsiębiorstwa istnieje optymalna relacja długu do kapitału własnego. Przedsiębiorstwo kieruje się maksymalizacją dźwigni finansowej i ryzyko występujące przy finansowaniu kapitałem obcym, rekompensowane korzyściami podatkowymi związanymi z obsługą długu.

- teoria hierarchii – minimalizacja kosztu emisji kapitału, preferuje wewnętrzne źródła finansowania. Gdy zysk > potrzeb przedsiębiorstwa to inwestycja w papiery wartościowe, gdy zysk < potrzeb to korzystanie z nadwyżek i upłynnianie krótkoterminowych papierów. Następnie emisja papierów dłużnych. Unikanie gwałtownych zmian w wypłatach dywidend.

- teoria M.C.Jansena – wolne przepływy pieniężne, wzrost długu przedsiębiorstwa przyczynia się do wzrostu wartości przedsiębiorstwa. Wysoka dźwignia finansowa dyscyplinuje managerów, wyznaczane środki są pierw przeznaczone na spłatę zobowiązań.

Kryteria doboru źródeł – zasady finansowania

Istota kapitału obcego w finansowaniu inwestycji

Działanie dźwigni finansowej – związane z ponoszeniem stałych kosztów finansowych (odsetki od kredytów i pożyczek, płatność dywidend i leasingu). Wykorzystanie tych kosztów w celu wzmocnienia wpływu zmian zysku operacyjnego, wpływa na wysokość dochodów akcjonariuszy (rentowność kapitałów własnych). Pozytywny efekt (larowania) korzyści finansowe, są gdy rentowność majątku przedsiębiorstwa > przeciętnego oprocentowania płaconego za korzystanie z kapitałów obcych.

ROA – rentowność majątku przedsiębiorstwa, EBIT – zysk operacyjny, EPS – jedna akcja.

Zmiana rentowności kapitałów własnych – pierwszy efekt dźwigni finansowej

Dźwignia finansowa to wykorzystanie kapitału obcego , gdy stopa procentowa < rzeczywistej stopy rentowności. Wykorzystanie kapitału obcego powoduje wzrost rentowności kapitału własnego ponad rentowność kapitału ogółem.

Mierzony zmianami dodatnimi lub ujemnymi wskaźników rentowności kapitałów własnych.

Pierwszy efekt dźwigni finansowej – można ustalić odejmując od wskaźnika rentowności kapitału własnego, wskaźnik rentowności kapitału całkowitego lub dzieląc te wskaźniki przez siebie. Dodatnia różnica między ROE, a ROA jest wynagrodzeniem za ponoszone ryzyko finansowe

Drugi efekt dźwigni finansowej – informuje jak zmieni się zysk przypadający na jedną akcje.

Punkt obojętności finansowej – poziom zysku operacyjnego, przy którym zysk przypadający na akcje jest jednakowy niezależnie od struktury finansowania. W punkcie obojętności , rentowność kapitału własnego = rentowności kapitału całkowitego i wynosi tyle ile stopa oprocentowania kredytów i pożyczek pomniejszona o podatek dochodowy. Poniżej tego punktu efekty dźwigni finansowej są ujemne, powyżej – dodatnie.

Finansowy próg rentowności kapitału obcego – taki poziom zysku operacyjnego, gdzie zysk na akcje jest równy 0, wówczas stopień dźwigni nie jest możliwy do ustalenia.

Determinanty struktury kapitałowej – poziom efektywności dźwigni zależy od takich czynników jak: rodzaju źródła finansowania, wysokości dodatkowego zasilenia, wielkości obrotów firmy, stabilności zasobów oraz od zgody właścicieli i kredytodawców na dalsze zadłużenie i tym samym zwiększenie ryzyka.

Istota kredytu i umowy kredytowej – kredyt może zostać udzielony tylko przez banki, umowa kredytowa ma sformalizowaną strukturę, jest to umowa konsensualna, dwustronnie obowiązująca oraz odpłatna, ma konkretny cel, charakter pieniężny, obowiązująca przez ustalony czas. Bonk zobowiązuję się oddać do dyspozycji kredytobiorcy określoną w umowie kwotę pieniędzy, a ten zobowiązuje się ją zwrócić w określonym terminie. Prowizja i odsetki to wynagrodzenie dla banku za pożyczenie pieniędzy.

Procedura kredytowa – działania banku mające na celu ograniczenie ryzyka kredytowego oraz zwiększenie spłacalności kredytów, składające się z 4 etapów:

- Gromadzenie dokumentacji kredytowej klienta – aktualna i przeszła sytuacja klienta;

- Weryfikacja dokumentacji i analiza sytuacji klienta – możliwości terminowego regulowania zobowiązań;

- Ustalenie warunków i wielkości kredytu;

- Monitoring kredytu.

Rodzaje kredytów (kryteria podziału): okres kredytowania, formę udzielenia kredytu, rodzaj waluty, sposób oprocentowania, możliwość odnowienia, sposób wykorzystania, sposób spłaty.

Zabezpieczenia kredytów – gwarancja wywiązania się z zobowiązania, jego jakość decyduje czy klient otrzyma kredyt czy nie. Wyróżnia się osobiste (prawne – zabezpieczyciel odpowiada całym swym majątkiem, nawet przyszłym) i rzeczowe (materialne) – zabezpieczyciel odpowiada za dług jednym przedmiotem majątkowym. Inny podział – hipoteczne, wekslowe, zastawne, finansowe, gwarancyjne i sesyjne. W celu zabezpieczenia wierzyciela – klauzula umowna pozytywna (ograniczająca), oraz negatywna, a także: pari passu, cross-default oraz material adverse change.

Parametry oferty kredytowej – koszty kredytu, forma spłaty, proponowane zabezpieczenia, koszty (oprocentowanie [stałe/zmienne], prowizja, opłaty)

Koszty kredytowe (bankowe) – zgoda na kredyt i koszty związane z dokumentacją, oprocentowanie, prowizje, inne opłaty.

Warunki finansowania inwestycji kredytem i leasingiem:

Leasing – umowa konsensualna, odpłatna, podejmowana w zakresie działalności przedsiębiorstwa. Wg. Polskiego prawa umowa nienazwana, wykształcona w praktyce obrotu gospodarczego. Umowa formularzowa – leasing finansowy, lajem/dzierżawa – leasing operacyjny. Podstawą prawną dla niego jest kodeks cywilny i zasada swobody umów. W sensie ekonomicznym – rodzaj kredytu rzeczowego udzielonego leasingobiorcy, przedmiotem jej mogą być zarówno ruchomości jak i nieruchomości, dobra konsumpcyjne i przemysłowe.

Rodzaje – charakter (operacyjny i finansowy), ilość podmiotów (bezpośredni i pośredni), dobra będące przedmiotem (dobra konsumpcyjne i inwestycyjne), okres zawierania (krótkoterminowy [<3 lat], długoterminowy [<10 lat]), strona obciążona (czysty [koszty po stronie leasingobiorcy], pełny [koszty po stronie leasingodawcy]), sposób kalkulacji (pełny zwrot kosztów, częściowy, zwrotny, zerowy, clifing, refling, norweski, lombardowy.

Leasing czy kredyt – odpowiedź nie jednoznaczna. W przypadku leasingu kapitałowego (finansowego) lepszy kredyt. W przypadku leasingu operacyjnego (czasowa dzierżawa lub wynajem przedmiotu leasingu, po upływie czasu zwracany firmie leasingowej) koszt bardzo wysoki, jednak firmy z niego korzystają ze względu na tarczę podatkową.

Czynniki finansowe – stopa dyskontowa, stawka podatku dochodowego, okres spłaty kapitałuy obcego, amortyzacja. Konieczne przeprowadzenie analizy by określić sposób finansowania najbardziej korzystny (metoda statyczna i dynamiczna).

Czynniki pozafinansowe – wpływają na subiektywną ocenę przedsiębiorcy, konieczna analiza ilościowa i jakościowa by dostarczyć informacji dla jakiego rodzaju przedsiębiorstwa oraz inwestycji stanowi on rozwiązanie optymalne.

Project Finance i Corporate Finanse – modele finansowania inwestycji. Finansowanie bilansowe (przedstawienie zabezpieczeń na całym majątku przedsiębiorstwa, ma swoje odzwierciedlenie w bilansie inwestora) i pozabilansowe (oparte o majątek, który dopiero powstanie).

Project finance – specjalnie utworzony podmiot o minimalnym zatrudnieniu i ograniczonym zakresie działania, duża liczba zaangażowanych podmiotów, uczestnicy pełnią wiele funkcji, niepowtarzalny charakter każdej inwestycji, uczestnicy różnią się w poszczególnych projektach, na zróżnicowanie wpływa: rodzaj projektu, sposób jego finansowania, wiedza i doświadczenia. Występuje finansowanie podmiotu, podwyższona zdolność kredytowa sponsora, czasochłonna organizacj inwestycji. Wpis hipoteki zwykłej i kaucyjnej w Księdze Wieczystej. Wybór między PF a CF musi być poprzedzony porównaniem korzyści i kosztów obu rozwiązań w wymiarze finansowym, co powinno być stałym elementem procesu wyboru metody organizacji i finansowania inwestycji. Czynnik determinujący to opłacalność projektu zrealizowanego tą metodą.

Określenie struktury kapitałowej projektu inwestycyjnego – konieczna analiza finansowa, umożliwia skonstruowanie struktury kapitałowej. Określenie komercyjnego poziomu dochodu, wyliczenie wartości bieżącej projektu, porównanie poziomu zadłużenia z wydatkami kapitałowymi projektu, brakująca kwota pokrywana przez przez kapitał własny, dopasowanie poziomu zadłużenia i zysków różnych źródeł finansowania, poziom opłat, wpływ na ilość i cenę.

Zanczenie kapitału podporządkowanego – dług, którego spłata następuje po spłaceniu uprzywilejowanych kredytodawców lub nabywców obligacji, ale przed podziałem zysków dla inwestorów. Przy wyliczaniu współczynników pokrycia, traktowany jako forma kapitału własnego, poprawia wskaźniki zadłużenia i podnosi zdolność kredytową.