Niedozwolone

klauzule

w umowie

pośrednictwa

Ebook pobrany przez [e-mail]

Autor:

Paweł Puch

Wydawca:

Justyna Jóźwiak

Redaktor prowadzący:

Katarzyna Brzozowska

ISBN 978-83-269-4696-7

Copyright © by Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

Warszawa 2015

Skład i łamanie:

Raster Studio

Wydawnictwo Wiedza i Praktyka sp. z o.o.

ul. Łotewska 9a, 03-918 Warszawa

tel. [phone], faks 22 617 60 10

Niniejszy e-book chroniony jest prawem autorskim.

Przedruk materiałów bez zgody wydawcy jest zabroniony. Zakaz nie dotyczy cytowania publikacji z powołaniem się na

źródło. Zaproponowane w niniejszym poradniku wskazówki, porady i interpretacje dotyczą sytuacji typowych. Ich za-

stosowanie w konkretnym przypadku może wymagać dodatkowych, pogłębionych konsultacji. Publikowane rozwiązania

nie mogą być traktowane jako oficjalne stanowisko organów i urzędów państwowych.

W związku z powyższym redakcja nie może ponosić odpowiedzialności prawnej za zastosowanie zawartych

w poradniku wskazówek, przykładów, informacji itp. do konkretnych przypadków.

Ebook pobrany przez [e-mail]

3

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

NIEDOZWOLONE KLAUZULE W UMOWIE

POŚREDNICTWA

Opracowując umowy pośrednictwa, którymi jako pośrednicy posługujemy się w prowa-
dzonej działalności gospodarczej, warto wiedzieć, że istnieje takie pojęcie jak niedozwo-
lone klauzule umowne, których nasze umowy nie mogą zawierać.

Wystarczy jednak spojrzeć na umowy zawierane przez pośredników, aby nie mieć złudzeń co
do tego, że część z nich nie zaprzątała sobie tym głowy. Najczęściej słyszy się, że nie uważają
oni za konieczne dokonanie zmiany zapisów w swoich umowach, gdyż uznają, że stosowane
przez nich postanowienia nie brzmią identycznie z zapisami widniejącymi w rejestrze. Na-
leży jednak zwrócić uwagę, że takie tłumaczenie się nie ma podstaw prawnych, gdyż istotna
jest faktyczna treść postanowienia, a nie jego literalne brzmienie.

Definicja kodeksowa

Kodeks cywilny stanowi, że postanowienia, które nie zostały uzgodnione indywidualnie, nie
wiążą konsumenta, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi
obyczajami i rażąco naruszający jego interesy, tzw. niedozwolone klauzule umowne. Nie do-
tyczy to jednak warunków określających główne świadczenia stron, jeżeli zostały one sfor-
mowane w sposób jednoznaczny. Zgodnie z Kodeksem cywilnym w razie wątpliwości uważa
się, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które w szczególności:

1) wyłączają lub ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za szkody na osobie,
2) wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewyko-

nanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania,

3) wyłączają lub istotnie ograniczają potrącenie wierzytelności konsumenta z wierzytelnością

drugiej strony,

4) przewidują postanowienia, z którymi konsument nie miał możliwości zapoznać się przed

zawarciem umowy,

5) zezwalają kontrahentowi konsumenta na przeniesienie praw i przekazanie obowiązków

wynikających z umowy bez zgody konsumenta,

6) uzależniają zawarcie umowy od przyrzeczenia przez konsumenta zawierania w przyszłości

dalszych umów podobnego rodzaju,

7) uzależniają zawarcie, treść lub wykonanie umowy od zawarcia innej umowy, niemającej

bezpośredniego związku z umową zawierającą oceniane postanowienie,

8) uzależniają spełnienie świadczenia od okoliczności zależnych tylko od woli kontrahenta

konsumenta,

Ebook pobrany przez [e-mail]

4

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

9) przyznają kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji

umowy,

10) uprawniają kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przy-

czyny wskazanej w tej umowie,

11) przyznają tylko kontrahentowi konsumenta uprawnienie do stwierdzania zgodności świad-

czenia z umową,

12) wyłączają obowiązek zwrotu konsumentowi uiszczonej zapłaty za świadczenie nie-

spełnione w całości lub części, jeżeli konsument zrezygnuje z zawarcia umowy lub jej
wykonania,

13) przewidują utratę prawa żądania zwrotu świadczenia konsumenta spełnionego wcze-

śniej niż świadczenie kontrahenta, gdy strony wypowiadają, rozwiązują lub odstępują od
umowy,

14) pozbawiają wyłącznie konsumenta uprawnienia do rozwiązania umowy, odstąpienia

od niej lub jej wypowiedzenia,

15) zastrzegają dla kontrahenta konsumenta uprawnienie wypowiedzenia umowy zawartej

na czas nieoznaczony, bez wskazania ważnych przyczyn i stosownego terminu wypowie-
dzenia,

16) nakładają wyłącznie na konsumenta obowiązek zapłaty ustalonej sumy na wypadek

rezygnacji z zawarcia lub wykonania umowy,

17) nakładają na konsumenta, który nie wykonał zobowiązania lub odstąpił od umowy,

obowiązek zapłaty rażąco wygórowanej kary umownej lub odstępnego,

18) stanowią, że umowa zawarta na czas oznaczony ulega przedłużeniu, o ile konsument,

dla którego zastrzeżono rażąco krótki termin, nie złoży przeciwnego oświadczenia,

19) przewidują wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany,

bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia,

20) przewidują uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny

lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa odstąpienia
od umowy,

21) uzależniają odpowiedzialność kontrahenta konsumenta od wykonania zobowiązań

przez osoby, za pośrednictwem których kontrahent konsumenta zawiera umowę lub przy
których pomocy wykonuje swoje zobowiązanie, albo uzależniają tę odpowiedzialność od
spełnienia przez konsumenta nadmiernie uciążliwych formalności,

22) przewidują obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania

lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta,

23) wyłączają jurysdykcję sądów polskich lub poddają sprawę pod rozstrzygnięcie sądu

polubownego polskiego lub zagranicznego albo innego organu, a także narzucają rozpo-
znanie sprawy przez sąd, który wedle ustawy nie jest miejscowo właściwy.

Ebook pobrany przez [e-mail]

5

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

Rejestr Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów

Niedozwolone klauzule wpisuje się do rejestru prowadzonego przez Urząd Ochrony Konkuren-
cji i Konsumentów dostępnego też na stronie internetowej Urzędu. Aby sprawdzić, czy klau-
zule zawarte w stosowanej przez nas umowie pośrednictwa są zgodne z prawem, wystarczy
odwiedzić stronę internetową Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Jeśli w umowie
klient znajdzie zapisy, które ujęte są w urzędowym rejestrze niedozwolonych klauzul umow-
nych, to może uznać, że te postanowienia umowy nie są dla niego wiążące. W takiej sytuacji
klient ma prawo zwrócić nam na to uwagę i zażądać usunięcia z umowy niedozwolonych klau-
zul umownych. W przypadku gdy nie wyrazimy na to zgody, klient może powiadomić o sto-
sowaniu przez nas takich klauzul Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. W przypadku
gdy Urząd potwierdzi interpretację klienta, zażąda usunięcia niedozwolonych klauzul, a my
zostaniemy ukarani kwotą która może sięgnąć 10.000 euro za każdy dzień zwłoki, jeżeli nie
usuniemy niedozwolonych klauzul ze swoich umów.

Uznanie klauzuli za niedozwoloną

Fakt, że stosowane przez nas klauzule nie znajdują się w rejestrze, nie znaczy, że się w nim
nie mogą znaleźć, jeżeli można je zakwalifikować do kodeksowej definicji niedozwolonych
postanowień umownych. Powództwo o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolo-
ną klauzulę umowną może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć
z nim umowę. Powództwo może wytoczyć także organizacja społeczna, do której zadań sta-
tutowych należy ochrona interesów konsumentów, rzecznik konsumentów oraz Prezes Urzę-
du Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Sprawy o uznanie postanowień wzorca umowy za
niedozwolone należą do właściwości Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konku-
rencji i Konsumentów. W razie gdy sąd uzna klauzulę za niedozwoloną, zakazuje jej wykorzy-
stywania, a odpis wyroku przesyła prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów,
który wprowadza klauzulę do rejestru.

Niektóre niedozwolone klauzule umowne dotyczące umów

pośrednictwa

Numer wpisu: 6099 - Data wyroku: 2015-04-28
„W przypadku, gdy Zamawiający odmówi zawarcia umowy objętej zleceniem z osobą wskazaną
przez Pośrednika za cenę i na warunkach określonych w zawartej i obowiązującej umowie pośred-
nictwa, Zamawiający zobowiązany jest zapłacić pośrednikowi karę umowną w wysokości wcze-
śniej ustalonego wynagrodzenia lub...”.

Ebook pobrany przez [e-mail]

6

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

Numer wpisu: 6076 - Data wyroku: 2013-02-05
„W przypadku rozwiązania umowy przed upływem okresu określonego pkt 3a z przyczyn leżą-
cych po stronie Zlecającego jest on zobowiązany do zwrotu Agencji wszystkich kosztów związa-
nych z czynnościami podjętymi w celu realizacji transakcji w wysokości 50% prowizji określonej
w pkt 2a niniejszej umowy”.

Numer wpisu: 6075 - Data wyroku: 2015-04-28
„Zawarcie w późniejszym terminie umowy, objętej powyższym zleceniem z podmiotem wskaza-
nym przez Pośrednika za cenę i na warunkach określonych w zawartej i obowiązującej umowie po-
średnictwa (z pominięciem Pośrednika) rodzi obowiązek zapłaty prowizji”.

Numer wpisu: 6066 - Data wyroku: 2015-03-19
„Podwyższenie ceny oferowanej może nastąpić wyłącznie pod warunkiem jej akceptacji przez Fir-
mę oraz podpisaniu aneksu do niniejszej umowy, przed wskazaniem przez Firmę nabywcy”.

Numer wpisu: 6063 - Data wyroku: 2015-04-17
„W przypadku jeżeli nie nastąpi zawarcie notarialnej umowy przyrzeczonej Zamawiający zapłaci
Pośrednikowi pozostałą część prowizji w dniu.,kiedy ta umowa powinna zostać zawarta”.

Numer wpisu: 6062 - Data wyroku: 2015-04-17
„Jeżeli w okresie obowiązywania umowy Zamawiający lub osoba pozostająca z nim w stosunku
osobistym tego rodzaju, że istnieje podstawa do przyjęcia, że działa na rzecz Zamawiającego, za-
wrze umowę sprzedaży Nieruchomości z osobą wskazaną przez pośrednika, bez udziału Pośredni-
ka, zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi karę umowną w wysokości należnej prowizji, o której
mowa w § 4 pkt 1 w terminie 14 dni od dokonania tej czynności”.

Numer wpisu: 6000 - Data wyroku: 2013-09-23
„Zasady umowy obowiązują po jej wygaśnięciu, rozwiązaniu lub wypowiedzeniu co do Klientów
reprezentowanych i pokwitowanych przez Zamawiającego w czasie obowiązywania niniejszej
umowy”.

Numer wpisu: 5983 - Data wyroku: 2014-11-19
„Jeżeli umowa przyrzeczona będzie poprzedzona umową przedwstępną, zamawiający zobowią-
zuje się zapłacić połowę należnego wynagrodzenia w dniu jej podpisania, która nie podlega zwro-
towi w przypadku wycofania się którejkolwiek ze stron transakcji”.

Numer wpisu: 5982 - Data wyroku: 2014-11-26
„Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności możliwe jest tylko w przypadku złoże-
nia pisemnego oświadczenia przez Zamawiającego o rezygnacji ze sprzedaży-zamiany-wynajmu
i po wpłaceniu Pośrednikowi zryczałtowanej kwoty zwrotu poniesionych wydatków w wysokości
3.000 zł”.

Ebook pobrany przez [e-mail]

7

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

Numer wpisu: 5980 - Data wyroku: 2014-09-18
„W przypadku dokonania transakcji objętej niniejszą umową bez udziału POŚREDNIKA z klientem
wskazanym przez POŚREDNIKA, bez względu na okoliczności, nawet w okresie dwóch lat po roz-
wiązaniu niniejszej umowy, niezależnie od obowiązku zapłaty prowizji, Zamawiający zobowiązuje
się zapłacić karę umowną w wysokości określonej w pkt 8 tej umowy”.

Numer wpisu: 5961 - Data wyroku: 2014-12-03
„Zamawiający zobowiązuje się, że nie będzie zawierał umów związanych z Nieruchomością z pod-
miotami wskazanymi przez pośrednika, bez jego udziału, w każdym czasie. Zastrzeżenia te doty-
czą również krewnych, powinowatych, pozostających w stosunku przysposobienia oraz znajomych
wskazanych podmiotów, podmiotów powiązanych z nimi kapitałowo lub organizacyjnie”.

Numer wpisu: 5825 - Data wyroku: 2014-07-22
„Strony niniejszej umowy ustalają, iż umowa niniejsza zostaje zrealizowana, gdy (...) Zamawiający
przekaże informacje uzyskane od Przedsiębiorcy osobom trzecim”.

Numer wpisu: 5822 - Data wyroku: 2014-07-17
„Jeżeli Zamawiający nie wypowie umowy najpóźniej na 14 dni przed terminem jej wygaśnięcia, po
tym terminie uważa się umowę za przedłużoną na kolejne 12 miesięcy”.

Numer wpisu: 5821 - Data wyroku: 2014-07-17
„Obniżenie ceny sprzedaży przez Zamawiającego w wyniku negocjacji bez obecności Pośrednika
nie wpływa na wysokość wynagrodzenia, prowizja będzie naliczana od ceny ofertowej”

Numer wpisu: 5807 - Data wyroku: 2014-07-25
„W przypadku zawarcia umowy transakcyjnej objętej niniejszą umową z pominięciem Pośrednika,
Zamawiający zapłaci karę umowną w wysokości dwukrotnej prowizji”.

Numer wpisu: 5674 - Data wyroku: 2014-03-26
„Zamawiający zobowiązuje się do niezwłocznego informowania Pośrednika o wszelkich faktach
świadczących o zainteresowaniu kupnem Nieruchomości ze strony jakichkolwiek osób, a w szcze-
gólności o wszelkich ofertach i zaproszeniach do negocjacji składanych bez udziału Pośrednika,
pod rygorem obowiązku zapłaty na rzecz Pośrednika kary umownej w wysokości równej wynagro-
dzeniu wyliczonemu odpowiednio w oparciu o zapisy § 5 pkt 1 niniejszej umowy, przy czym pod-
stawa jego obliczenia nie może być niższa aniżeli pierwotnie proponowana cena Nieruchomości,
zgłoszona do Systemu MLS”.

Numer wpisu: 5588 - Data wyroku: 2013-12-05
„Zamawiający zobowiązuje się również do zapłaty na rzecz Pośrednika prowizji określonej w ust. 1
powyżej, w przypadku sprzedaży nieruchomości wskazanej w § 1 ust. 2 umowy jakiemukolwiek

Ebook pobrany przez [e-mail]

8

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

kontrahentowi w okresie 6 miesięcy od chwili wypowiedzenia umowy lub w okresie 2 miesięcy od
chwili wygaśnięcia umowy”.

Numer wpisu: 5566 - Data wyroku: 2014-01-22
„W przypadku zwłoki w zapłacie prowizji określonej w § 7, Oferujący (...) pokryje koszty przekaza-
nia sprawy do windykacji”.

Numer wpisu: 5401 - Data wpisu: 2013-10-28
„Rozwiązanie umowy jest bezskuteczne w stosunku do transakcji sprzedaży nieruchomości klien-
towi wskazanemu Zamawiającemu przez Millenium”.

Numer wpisu: 5319 - Data wpisu: 2013-10-15
„W  przypadku gdy Zamawiający odstąpi od niniejszej umowy, pomimo przedstawienia mu
przez pośrednika kontrahenta gotowego kupić nieruchomość opisaną w § 2 niniejszej umo-
wy, Zamawiający zobowiązany jest zapłacić Pośrednikowi odszkodowanie w wysokości usta-
lonej prowizji”.

Numer wpisu: 5303 - Data wpisu: 2013-10-04
„Zamawiający oświadcza, że w przypadku zawarcia przez niego umowy nabycia prawa opisanego
w § 1 z osobą niewskazaną przez Pośrednika, zobowiązuje się w terminie 3 dni od daty jej zawarcia
przedstawić akt notarialny nabycia tegoż prawa Pośrednikowi do wglądu. W razie niewywiązania
się z tego obowiązku Zamawiający zobowiązuje się zapłacić Pośrednikowi karę umowną w wyso-
kości 500 zł”.

Numer wpisu: 5272 - Data wpisu: 2013-09-17
„Rozwiązanie umowy zawartej z klauzulą wyłączności jest możliwe w przypadku zaistnienia no-
wych okoliczności uniemożliwiających sprzedaż nieruchomości za zgodą obu Stron”.

Numer wpisu: 4573 - Data wyroku: 2013-04-30
„W przypadku uzgodnienia warunków sprzedaży (...) wycofanie się z tych uzgodnień przez Sprze-
dającego powoduje obowiązek zwrotu Agencji wszystkich kosztów związanych z czynnościami
podjętymi w celu realizacji transakcji w zryczałtowanej wysokości 2,5% wartości nieruchomości
wskazanej w umowie”.

Nr wpisu: 4347 - Data wpisu: 2013-03-15
„W przypadku niezawarcia umowy sprzedaży z powodów niezależnych od agencji zamawiający zo-
bowiązuje się zapłacić agencji 50% ustalonego wynagrodzenia” (§ 4 ust. 4 zd. 3 )”.

Ebook pobrany przez [e-mail]

9

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

Numer wpisu: 4297 - Data wpisu: 2013-02-22
„W przypadku naruszenia przez Zleceniodawcę zakazu, wynikającego z przyznanej Pośredniko-
wi wyłączności, Pośrednik będzie upoważniony do domagania się od Zleceniodawcy zapłaty kary
umownej w wysokości wynagrodzenia określonego w § 5 ust. 1 Umowy”.

Numer wpisu: 4189 - Data wpisu: 2013-01-17
„Umowa zostaje zrealizowana, a Pośrednik nabywa prawo do ustalonego w niniejszej umowie wy-
nagrodzenia w przypadku, gdy Zamawiający przekaże uzyskane od Pośrednika informacje oso-
bom trzecim”.

Numer wpisu: 3884 - Data wpisu: 2012-10-29
„Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty Wynagrodzenia, jeżeli umowa, o której mowa powyżej,
zostanie zawarta w okresie 12 miesięcy od daty przedstawienia Klienta Zamawiającemu”.

Numer wpisu: 2913 - Data wyroku: 2010-10-06
„Zamawiający zobowiązany jest dokonać transakcji określonej wyżej tylko za pośrednictwem
i z uczestnictwem w transakcji Pośrednika bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kon-
trahentem. Transakcja ta powinna być dokonana przez Pośrednika niezależnie od tego, czy inne
strony transakcji zostały skojarzone przez Pośrednika. Zamawiający niezwłocznie zawiadomi Po-
średnika o przyjęciu oferty jakiegokolwiek klienta i stawi się z nim w siedzibie Pośrednika w celu
omówienia transakcji”.

Numer wpisu: 2911 - Data wyroku: 2011-10-06
„Przy przekazywaniu informacji Pośrednik opiera się bez weryfikacji na danych określonych w za-
łączniku przez zgłaszającego dany podmiot do obrotu”.

Numer wpisu: 1932 - Data wyroku: 2009-09-02
„Zamawiający zobowiązuje się nie kontaktować z właścicielem nieruchomości wskazanym przez
Pośrednika bez jego wyraźnej zgody”.

Numer wpisu: 1931 - Data wyroku: 2009-09-02
„Prowizja należy się również w przypadku, gdy z oferty skorzysta osoba trzecia lub firma w jakikol-
wiek sposób związana z Zamawiającym”.

Numer wpisu: 1259 - Data wyroku: 2007-05-24
„Wszelkie ewentualne spory mogące powstać przy wykonywaniu postanowień niniejszej umowy
strony poddadzą rozstrzygnięciu sądowi rejonowemu właściwemu dla siedziby Pośrednika”.

Numer wpisu: 1257 - Data wyroku: 2007-05-24
„Rozwiązanie umowy zawartej na zasadzie wyłączności w czasie trwania klauzuli wyłączności moż-
liwe jest tylko w przypadku całkowitej rezygnacji ze sprzedaży”.

Ebook pobrany przez [e-mail]

10

Niedozwolone klauzule w umowie pośrednictwa

Numer wpisu: 1256 - Data wyroku: 2007-05-24
„Umowa zostaje zawarta na okres roku, tj. do dnia… 2006 r. Po upływie tego terminu umowa ule-
ga automatycznemu przedłużeniu na czas nieoznaczony (...), chyba, że strony postanowią inaczej”.

Numer wpisu: 1062 - Data wyroku: 2006-11-22
„Prowizję należną pośrednikowi pobiera się z samego faktu skontaktowania się stron, które w wy-
niku tego zawierać będą umowę kupna/sprzedaży lub umowę najmu”.

Numer wpisu: 763 - Data wyroku: 2006-04-07
„Postanowienia tej umowy wiążą jej strony przez okres 24 (słownie: dwudziestu czterech) miesięcy
od dnia jej wygaśnięcia, o ile przedmiot transakcji został wskazany Poszukującemu przez Pośred-
nika w czasie obowiązywania umowy”.

Ebook pobrany przez [e-mail]

2BY0054

ISBN 978-83-269-4696-7

Ebook pobrany przez [e-mail]