Niedozwolone klauzule w umowach

WIADOMOŚCI

PRAWO

EKONOMIA

FIRMA

PIENIĄDZE

PRACA

NIERUCHOMOŚCI

+ ARCHIWUM |

ePAPIER

NAPISZ DO NAS

+ więcej kanałów RSS

r e k l a m a

Prześ

rp.pl

+zaawansowane

pomoc

rp.pl

Prawo

Poradniki prawne

Nieruchomości

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Klienci mogą podważać niedozwolone klauzule w umowach

Renata Krupa-Dąbrowska 16-01-2008, ostatnia aktualizacja 17-01-2008 04:35

Deweloperzy, zawierając umowy ze swoimi klientami, posługują się gotowymi wzorcami. Nic w tym złego, pod warunkiem
jednak, że nie ma w nich klauzul niekorzystnych dla kupujących

Niestety, pułapki w umowach zdarzają się często. Jesienią ubiegłego roku Urząd

Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeanalizował ponad 500 wzorów umów

stosowanych przez 200 podmiotów – firmy deweloperskie, spółdzielnie mieszkaniowe i

towarzystwa budownictwa społecznego. Okazało się, że roi się w nich od

niekorzystnych dla kupującego postanowień, część ma szansę trafić do specjalnego

rejestru.

Wbrew interesom i dobrym obyczajom

Klauzule niedozwolone to postanowienia stosowane we wzorach umów, które nie

zostały uzgodnione z konsumentem lub kształtują jego prawa i obowiązki w sposób
sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają jego interesy (art. 385

kodeksu

cywilnego). Ich rejestr prowadzi Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (na

stronie

www.uokik.gov.pl

Trzeba jednak pamiętać, że przepisy k.c. nie chronią osób, które negocjowały z

deweloperem (lub spółdzielnią) umowę, a następnie ją podpisały. Niestety, wielu

sprzedających stara się to wykorzystać. Niektóre wzorce zawierają gotową formułkę,

że umowa była indywidualnie uzgadniana z klientem. Sprzedający chce się w ten

sposób ochronić przed ewentualnymi roszczeniami konsumenta. Umieszczenie jednak

w umowie klauzuli, że jest ona indywidualnie uzgodniona, nie oznacza jeszcze, iż

rzeczywiście podlegała negocjacji.

Pozew do sądu

Są dwa sposoby uznania klauzuli za niedozwoloną. Pierwszy to wniesienie sprawy do wydziału cywilnego sądu. Sąd zbada

nie tylko klauzulę, lecz także całą umowę. Jeżeli uzna dany zapis za niedozwolony, to przestaje on obowiązywać

kupującego. Drugi sposób to wniesienie sprawy do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Klient dewelopera nie musi udowadniać przed sądem, że próbował negocjować umowę, a deweloper (spółdzielnia) nie

chciał tego robić. To ten ostatni musi przekonać sąd, że jego klient nie ma racji, bo wspólnie ustalili treść wiążącej ich

umowy.

Sąd ocenia też, czy faktycznie doszło do rażącego naruszenia interesów klienta. Jeżeli przyzna rację konsumentowi, to

kwestionowane postanowienie umowy zostaje uznane za bezprawne i wpisane do rejestru klauzul niedozwolonych. Klient

może, powołując się na konkretne postanowienie, zwrócić się do przedsiębiorcy z prośbą o zmianę klauzuli, a jeśli on nie

uzna jego roszczenia, dochodzić swoich praw przed sądem powszechnym.

Pamiętaj! Każdą umowę ocenia się indywidualnie, więc to, co w jednej jest niedozwoloną klauzulą, w innej wcale

być nie musi.

W niektórych przypadkach wystarczy, że deweloper w jednakowy sposób obciąży siebie i swojego klienta prawami i

obowiązkami i już nie można stawiać mu zarzutu łamania prawa.

Jeżeli ktoś się powołuje, że w jego wypadku ma zastosowanie niedozwolona klauzula, to musi wnieść pozew do sądu

powszechnego. Dopiero on jest w stanie stwierdzić, czy wpisana do rejestru klauzula może odnosić się również do danego

wypadku.

Jednak osoba, która trzyma w ręku wzorzec umowy zawierający takie pułapki, powinna poważnie się zastanowić nad
zakupem mieszkania u danego dewelopera czy spółdzielni. To droga inwestycja, która często wiąże się z zaciągnięciem

długoterminowego kredytu na jej finansowanie, trzeba więc podejmować decyzje z rozwagą. Poza tym ewentualna wygrana

sprawa w SOKiK będzie dla konsumenta tylko czystą satysfakcją. Nie da mu bowiem żadnego prawa do mieszkania.

Od kilku miesięcy prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów może też nakładać kary finansowe na deweloperów

za to, że stosują niedozwolone klauzule. Są one bardzo wysokie. Wynoszą 10 proc. przychodów dewelopera.

Kto i na jakich zasadach może

zaciągnąć kredyt z dopłatą

Jak sobie radzić z kruczkami

prawnymi

Niezbędna jest wizyta u notariusza

VAT tylko przy kupnie nowego

mieszkania

Od początku roku inne zasady

Najpierw arbiter, potem pozew do

sądu

Kiedy można liczyć na premię

gwarancyjną

Co trzeba sprawdzić przed

zakupem używanego mieszkania

Żądaj licencji i uważnie czytaj

umowę

Im bardziej drobiazgowa umowa

przedwstępna, tym mniejsze

ryzyko niedomówień

Akt notarialny daje większe

gwarancje

Jak bezpiecznie kupić mieszkanie

Jak uniknąć pułapek w umowach

Jakie uprawnienia ma prezes UOKiK

- Może wystąpić do Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z pozwem o uznanie konkretnych postanowień za
niedozwolone klauzule.

- Ma prawo wszcząć postępowanie w sprawie praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów (art. 47945
kodeksu postępowania cywilnego), w przypadku gdy deweloper stosuje postanowienia wpisane do rejestru

niedozwolonych klauzul, oraz nakazać zaniechanie ich stosowania i nałożyć karę w wysokości 10 proc. przychodów
dewelopera.

Marek Sarzyński, radca prawny z delegatury Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów w
Krakowie

Przede wszystkim trzeba zwrócić uwagę na zasady ustalania ostatecznej ceny mieszkania. Z analiz UOKiK wynika

bowiem, że sprzedający nagminnie zastrzegają sobie prawo do zmiany ceny zakupu ze względu na wzrost inflacji, cen
materiałów budowlanych i robocizny czy zmianę stawek VAT. W efekcie ich klienci nie wiedzą, ile ostatecznie zapłacą
za mieszkanie. Przepisy wcale nie zabraniają deweloperowi zmiany ceny, ale niedopuszczalne jest przenoszenie ryzyka

inwestycji wyłącznie na kupujących. Jeśli koszty rzeczywiście wzrosły, przedsiębiorca musi wskazać ich realny wpływ
na zmianę ceny, przedstawiając np. rachunki. Musi też zagwarantować klientowi prawo odstąpienia od umowy oraz
zwrócić wpłacone przez niego pieniądze.

Często też deweloperzy usiłują obciążyć swych klientów wysokimi karami umownymi za zerwanie umowy lub

niedotrzymanie terminu, np. żądają nawet 2 proc. za każdy dzień zwłoki. Sami, wycofując się z umowy, zwracają tylko
niewielką część tego, co w analogicznej sytuacji musi oddać ich klient. To łamanie prawa. Kary dla obu stron powinny
być ustalone na podobnym poziomie. Nie mogą być też nadmiernie restrykcyjne.

W umowach można spotkać zastrzeżenie, że deweloperzy nie odpowiadają za opóźnienia w budowie wynikające ze

złych warunków atmosferycznych albo ze zwłoki w uzyskaniu decyzji administracyjnych.

Jednocześnie podsuwają swoim klientom do podpisania umowy, które wyłączają ich odpowiedzialność za opóźnienia

w oddaniu mieszkania do użytkowania.

Wielu umowom można zarzucić ponadto brak precyzji przy określaniu zasad waloryzacji wpłat na mieszkanie.

Główne grzechy deweloperów

- Stosowane klauzule waloryzacyjne. Poważne zastrzeżenia budzą sposoby ustalania przez deweloperów końcowej
ceny mieszkania oraz jej waloryzacji. Deweloperzy przenoszą na swoich klientów ryzyko związane z prowadzeniem

działalności gospodarczej.

- Zbyt wysokie kary umowne. Deweloperzy żądają wysokich kar np. za opóźnienie wpłaty kolejnej raty za mieszkanie,
siebie natomiast starają się obciążać symbolicznie. Obie strony powinny być obciążane karami na podobnym
poziomie.

- Wyłączenie lub ograniczenie odpowiedzialności dewelopera względem kupującego za niewykonanie lub nienależyte

wykonanie zobowiązania. Chodzi np. o opóźnienie w wybudowaniu budynku czy oddaniu lokalu do użytkowania.