http://e-prawnik.pl

Wspólnota

Wykup strychu

Data: 19-10-2006 r.

Pytanie: Obecnie do mojego mieszkania przylega powierzchnia strychowa o wymiarach całkowitej
powierzchni 24 m2. Wysokość strychu 190 cm do 150 cm powierzchnia 12 m2 pozostała wysokość od 150
cm do 86 cm. Wspólnota przyjęła uchwale o zgodzie na sprzedaży tego pomieszczenia oraz dodatkowego
pomieszczenia przylegającego do strychu wraz ze zgodą na adaptację do celów mieszkalnych. 24/10/2006 ma
być podpisana uchwala o wydaniu zgody na sprzedaż w urzędzie gminy w obecności notariusza tak aby
zarząd wspólnoty mógł przystąpić do właściwej umowy sprzedaży pomiędzy mną a wspólnotą. Czy w tej
uchwale (potwierdzanej notarialnie) powinien się znaleźć zapis o dokładnym metrażu strychu oraz informacja
że chodzi o 2 pomieszczenia oraz jaki metraż należy podać, metraż użytkowy tj jest do wysokości 190 cm,
jakie dokładnie przepisy to regulują?

Odpowiedź:

Kwestie związane z odrębną własnością lokali reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.
Zgodnie z nią, w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje

udział w nieruchomości wspólnej

jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia

współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

Udział właściciela lokalu

wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada

stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnychdo

łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Zatem, nabywając odrębną własność strychu, nabędzie Pan również udział w części wspólnej nieruchomości
jako prawo związane z tą odrębną własnością. Choćby już dla obliczenia tego udziału konieczne będzie
ustalenie powierzchni użytkowej wyodrębnianego strychu. Proszę również zauważyć, że jeżeli do tej pory
strych był częścią wspólną, zmienią się również udziały pozostałych członków wspólnoty (również i na zmianę
tych udziałów powinni oni wyrazić zgodę), gdyż powiększy się mianownik ułamka służącego do obliczenia
udziałów. Ustawa o własności lokali nie wskazuje, w jaki sposób należy liczyć powierzchnię użytkową, nie
odsyła też w tym zakresie do innych aktów prawnych. Opisanie rozmiarów budynku umożliwiają Polskie
Normy, które mogą być jednak dobrowolnie stosowane, takie jak: Polska Norma PN-ISO 9836 - Właściwości
użytkowe w budownictwie, zawierająca sposoby określania i obliczania wskaźników powierzchniowych, czy
też starsza norma PN-70/B-02365. Pierwsza z podanych norm zawiera definicję powierzchni użytkowej oraz
podaje zasady jej pomiaru, wyróżniając zasady pomiaru w pomieszczeniach o zmiennych wysokościach.

W zadanym pytaniu wskazuje Pan natomiast, że drugie z pomieszczeń było pomieszczeniem przynależnym.
Jeżeli to pomieszczenie znajduje się "w skosie" i było już brane pod uwagę w obliczaniu udziałów w

nieruchomości wspólnej (konieczność brania pod uwagę pomieszczeń przynależnych w obliczaniu udziałów
wprowadziła ustawa o własności lokali), to powierzchnię użytkową należy obliczyć zgodnie z
dotychczasowym sposobem liczenia.
W uchwale i w akcie notarialnym, przede wszystkim w celu uniknięcia niejasności w przyszłości, należy
podać dokładny opis wyodrębnianych pomieszczeń (a więc także opisać że wyodrębniany lokal składa się z
dwóch pomieszczeń), metraż tego lokalu (można wskazać, wg jakiej normy jest on liczony), a także wysokość
udziału w nieruchomości wspólnej.

http://e-prawnik.pl