OGRANICZONE
PRAWA RZECZOWE I
ZOBOWI
ZANIOWE
ZOBOWI
ZANIOWE.
ZASADY WYCENY
ZASADY WYCENY
Ryszard Cymerman
Ryszard Cymerman
Art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami
wskazuje, że ilekroć w ustawie jest mowa o
 określaniu wartości nieruchomości - należy przez
to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako
przedmiotu prawa własności
i innych praw do nieruchomości".
Inne prawa do nieruchomości
P d j i
Pod pojęciem
 inne prawa do nieruchomości
inne prawa do nieruchomości"
należy rozumieć:
" ograniczone prawa rzeczowe
" prawa zobowiązaniowe
bi i
(t ki j k j d i ż ż i
(takie jak: najem, dzierżawa, użyczenie,
renta i dożywocie).
renta i dożywocie).
Nieco informacji o prawach rzeczowych
P t
Prawa rzeczowe są to prawa
podmiotowe bezwzględne czyli
podmiotowe bezwzględne czyli
skuteczne względem wszystkich
(erga omnes).
W prawie polskim istnieje zasada
W prawie polskim istnieje zasada
"numerus causus" ograniczonych
gy
praw rzeczowych tzn. można
ustanawiać na rzeczy tylko prawa,
ti ć t lk
które są wyczerpująco określone w
które są wyczerpująco określone w
art.244 KC.
Nieco informacji o prawach rzeczowych
Pojęcie rzecz"
Pojęcie  rzecz".
W prawie rzymskim rzeczą (res) było
p a e y s ec ą ( es) by o
jakiekolwiek dobro, nawet
niedostępne dla zmysłów.
i d t dl łó
Wujęciu naszego współczesnego
W ujęciu naszego współczesnego
prawa cywilnego
 rzeczą jest materialna część
przyrody, mająca byt samoistny i
dj b t i t i
tworząca określone dobro".
tworząca określone dobro
Nieco informacji o prawach rzeczowych
Nie są rzeczami dobra niematerialne
Nie są rzeczami dobra niematerialne
(np.  Good will")
Zgodnie z art. 45. Kodeksu Cywilnego rzeczami są
tylko przedmioty materialne.
Nie są rzeczami zwierzęta (od czasu wejścia w życie
Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt).
Ustawy z dnia 21.08.1997r o ochronie zwierząt).
Rzeczą nie jest i nigdy nie może być człowiek.
jg y y
Nie jest rzeczą ani przedsiębiorstwo ani
gospodarstwo rolne (to jest  zbiór praw").
g p ( j  p )
Pożytki lub owoce (fructus )
to przychód uzyskiwany okresowo z rzeczy.
pożytki
pożytki
pożytki
pożytki
(pożytki
(pożytki
cywilne -
cywilne -
naturalne -
naturalne -
fructus
fructus
fructus
fructus
Pożytki
Pożytki
Pożytki
Pożytki
fructus
fructus
civiles)
civiles)
prawa
prawa
naturales);
naturales);
Pożytki lub owoce (fructus )
(pożytki
(p y
wynik gospodarczego oddziaływania
wynik gospodarczego oddziaływania
naturalne -
na rzecz
przykłady: miód z pasieki, zboże, ziemniaki,
owoce zebrane z drzewa glina żwir torf piasek i
owoce zebrane z drzewa, glina, żwir, torf, piasek i
inne minerały wydobywane z ziemi.
Uwaga: przy odłączonych częściach składowych nieruchomości dwa
warunki:
warunki:
"  normalny dochód" (charakter stałych i okresowych przychodów
jakie przynosi rzecz pomniejszona o wydatki operacyjne
" dochód uzyskany wg zasad prawidłowej gospodarki"- np pożytkiem
" dochód uzyskany  wg zasad prawidłowej gospodarki - np. pożytkiem
jest drewno pozyskane z lasu w wyniku prawidłowej gospodarki
leśnej, ale nie jest drewno pozyskane w wyniku rabunkowej
gospodarki
gospodarki.
Pożytki lub owoce (fructus )
pożytki
pożytki
wynik umowy lub innej
wynik umowy lub innej
cywilne
czynności prawnej
Przykłady: czynsz z najmu, dzierżawy
(U i k i f i i ż ) Z d i
(Uwaga: niekonieczna forma pieniężna). Zgodnie z
art.53.  pożytki cywilne rzeczy stanowią dochody, które
rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego".
id t i k "
t
Pożytki lub owoce (fructus )
pożytki
pożytki
d h d któ i k śl
dochody, które przynosi określone
prawa
prawo zgodnie ze swym
społeczno-gospodarczym
ł d
przeznaczeniem
Przykłady: (np. odsetki od pożyczonych
pieniędzy, opłaty licencyjne, dywidendy).
szkoda rzeczywista lub utracone korzyści
Problem ich wyceny
występuje nierzadko -
(szczególnie na zlecenie
sądu).
S k d i t ib jjth k ś i
Szkoda rzeczywista nie obejmuje utraconych korzyści
Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą
jaką poszkodowany poniósł na mieniu
jaką poszkodowany poniósł na mieniu.
Jest to zmniejszenie aktywów lub zwiększenie
jy ę
pasywów poszkodowanego.
Aktywa mogą być zmniejszone przez utratę albo
zmniejszenie wartości, a wzrost pasywów przez
zmniejszenie wartości, a wzrost pasywów przez
zwiększenie zobowiązań.
Ustalenie wysokości szkody następuje przez
porównanie stanu majątkowego przed i po doznaniu
szkody.
Szkoda rzeczywista jest wyłącznie stratą
jaką poszkodowany poniósł na mieniu
jaką poszkodowany poniósł na mieniu.
Zachodzą dwa podstawowe przypadki:
utrata mienia lub ubytek wartości mienia.
Utrata mienia zachodzi gdy strona nie może
Utrata mienia zachodzi, gdy strona nie może
odzyskać utraconego mienia (niemożliwy zwrot w
naturze)
naturze).
Ubytek wartości mienia zachodzi, gdy strona
odzyskuje mienie mniejsze lub gorsze. Na ogół
występuje utrata lub przypadek równoczesnej
utraty pewnych składników mienia i zmniejszenia
się
wartości innych składników.
prawo rzeczowe może istnieć tylko
ż i t i ć t lk
na rzeczy !
na rzeczy !
rzecz ruchoma lub
nieruchoma może być
ih ż b ć
obciążona więcej niż jednym
obciążona więcej niż jednym
prawem rzeczowym.
prawem rzeczowym.
OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE
Pełny katalog tych praw
Pełny katalog tych praw
Są to prawa na rzeczy cudzej
Są to prawa na rzeczy cudzej
podaje K.C. Art. 244
Użytkowanie
Użytkowanie
Służebność
Zastaw
Hipoteka
p
" Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
" Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
mieszkalnego
mieszkalnego
" Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
" Spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego
" Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
" Prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni
mieszkaniowej
mieszkaniowej
Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie
przewidzianych do ustanowienia
przewidzianych, do ustanowienia
ograniczonego prawa rzeczowego
stosuje się odpowiednio przepisy o
przeniesieniu własności".
przeniesieniu własności
Do ochrony ograniczonych praw rzeczowych
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
stosuje się odpowiednio przepisy o ochronie
własności (Konstytucja RP, przepisy o przeniesieniu
własności) O p r może być ustanowione pod
własności). O.p.r może być ustanowione pod
warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu. Nie można
skutecznie ustanowić o p r w drodze zapisu
skutecznie ustanowić o.p.r w drodze zapisu
testamentowego.
Wycena
W przypadku praw zbywalnych - cecha
zbywalności tych praw warunkuje ich
funkcjonowanie na rynku nieruchomości oraz
jy
powoduje możliwość oszacowania ich
wartości rynkowej
wartości rynkowej.
Natomiast w przypadku praw niezbywalnych
istnieje konieczność określenia wartości
istnieje konieczność określenia wartości
wpływu obciążenia tymi prawami na wartość
nieruchomości.
ihś i
" Należy pamiętać, że prawo powstałe póz
niej
nie możebyć wykonywane z uszczerbkiem
nie może być wykonywane z uszczerbkiem
dla prawa powstałego wcześniej (zgodnie z
zasadą pierwszeństwa,
ą p ,
" Prawa rzeczowe ujawnione w księgach
wieczystych mają pierwszeństwo przed
wieczystych mają pierwszeństwo przed
prawami rzeczowymi nie ujawnionymi w
KW.
" Jeśli kilka praw rzeczowych jest wpisanych
do KW decyduje pierwszeństwo wpisu.
y j p p
Uwaga: są wyjątki dot. hipoteki
przymusowej (dawnej ustawowej).
Nabywca nieruchomości mającej urządzoną księgę
wieczystą, nabywa nieruchomość w stanie
y ą,y
wolnym od obciążeń, które nie zostały wpisane
do księgi wieczystej.
ęgy j
Ustawa przewiduje jednak, że pewne prawa mimo że
nie zostały wpisane do księgi wieczystej,
y p ęgy j,
obciążają nieruchomość.
Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i
Są to wymienione w art. 7 ustawy o księgach wieczystych i
hipotece:
" prawa obciążające nieruchomość z mocy ustawy
niezależnie od wpisu
" prawo dożywocia
" służebności ustanowione na podstawie decyzji
" służebności ustanowione na podstawie decyzji
właściwego organu państwowego
" służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku
służebności drogi koniecznej albo ustanowione w związku
z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub
innego urządzenia.
y
ródła ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego
1. czynność prawna (umowa w formie aktu
notarialnego)
notarialnego)
2. orzeczenie administracyjne (decyzja)
yj ( y j )
3. zasiedzenie (dot. służebności; 3 warunki:
( ;
nieprzerwany okres korzystania; 20, 30 lat;
trwałe widoczne urządzenie droga, most,
trwałe widoczne urządzenie - droga, most,
studnia)
4. orzeczenie sądu (postanowienie) np.
ustanowienie drogi koniecznej,
ustanowienie drogi koniecznej,
5. ugoda sądowa.
Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa
rzeczowego następuje wskutek:
g ęp j
1. orzeczenia sądu lub ugody sądowej
2
2. umowy
3. wygaśnięcia wskutek niewykonywania przez 10 lat (dot.
służebności)
służebności)
4. zniesienia jej bez wynagrodzenia, jeżeli utraciło dla
nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot
nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie (dot.
służebności)
5 zniesienia jej za wynagrodzeniem jeżeli wskutek zmiany
5. zniesienia jej za wynagrodzeniem, jeżeli wskutek zmiany
stosunków stało się szczególnie uciążliwe dla właściciela
nieruchomości obciążonej, a nie jest konieczna dla
prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej
(dot. służebności)
6. zmiany treści lub sposobu wykonywania ograniczonego
prawa rzeczowego za wynagrodzeniem
Ustanie lub zmiana treści ograniczonego prawa
rzeczowego następuje wskutek:
g ęp j
7. jeżeli powstanie ważna potrzeba gospodarcza
(wywłaszczenie nacjonalizacja)
(wywłaszczenie, nacjonalizacja)
8. nadejścia terminu, na który zostało ustanowione (dot.
j ,y (
służebności)
9. spłaty długu (dot. hipoteki) lub nabycia nieruchomości
obciążonej hipoteką przez wierzyciela.
10. zrzeczenia się (dot. służebności: nabycia
nieruchomości władnącej przez właściciela
nieruchomości obciążonej lub odwrotnie, albo
nabycia obu nieruchomości przez osobę trzecią
b i b i h ś ib i
Służebność a podział
1 przy podziale nieruchomości władnącej służebność
1. przy podziale nieruchomości władnącej służebność
utrzymuje się na rzecz każdej części utworzonej
przez podział jednak gdy zwiększa się użyteczność
przez podział, jednak gdy zwiększa się użyteczność
tylko jednej lub kilku z nich właściciel nieruchomości
może żądać zwolnienia jej względem pozostałych
może żądać zwolnienia jej względem pozostałych
2. przy podziale nieruchomości obciążonej utrzymuje się
na częściach utworzonych jednak gdy jej
na częściach utworzonych, jednak gdy jej
wykonywanie ogranicza się do jednej lub kilku z nich, to
właściciele pozostałych części mogą żądać ich
właściciele pozostałych części mogą żądać ich
zwolnienia od służebności względem części pozostałych
3. jeżeli wskutek podziału nieruchomości władnącej lub
obciążonej sposób wykonywania wymaga
zmiany, sposób ten w braku porozumienia stron będzie
ustalony przez sąd.
Podstawa wpisu ograniczonego prawa rzeczowego do
księgi wieczystej
ęgy j
" dokumenty z podpisem notarialnie poświadczonym
" decyzje administracyjne (następują z mocy samego prawa,
" orzeczenia sądowe prawomocne lub natychmiast wykonalne zarówno o
charakterze konstytutywnym (tzn.
potwierdzające jedynie istniejący stan prawny np. postanowienie o
pją j y ją yp y p p
ustanowieniu drogi koniecznej) jak i
deklaratoryjnym (przenoszące o.p.r.-
" orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności
orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia służebności
" orzeczenie o ustanowieniu hipoteki, zmianie pierwszeństwa prawa lub o
wygaśnięciu wierzytelności)
" inne zaświadczenia (np wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich
" inne zaświadczenia (np. wystawiane przez władze i urzędy w zakresie ich
właściwości, dokumenty wystawiane przez banki,
" ugody sadowe i zrównane z nimi pod względem skutków prawnych ugody w
postępowaniu
t i
administracyjnym,
" akty stanu cywilnego,
" dokumenty geodezyjne w tym; dotyczące podziału lub scalenia
nieruchomości).
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC
" prawo używania i pobierania
" prawo używania i pobierania
pożytków ( y gy p
p y (zakres może być ograniczony przez
wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy lub
wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części
wykonywanie można ograniczyć do oznaczonej części
nieruchomości),
" niezbywalne, niedziedziczne, bez
i b l i d i d i
obowiązkowego wpisu do KW,
ą g
" prawo wygasa
1. po upływie okresu, na który zostało ustanowione,
2. wskutek niewykonywania przez lat dziesięć,
3. najpóz
niej ze śmiercią osoby uprawnionej
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC
" Użytkowanie jest prawem terminowym albo
Użytkowanie jest prawem terminowym albo
bezterminowym, co zależy m.in. od tego na
czyją rzecz i w jakim celu zostaje ustanowione.
" Użytkowanie może być ustanowione zarówno
Użytkowanie możebyć ustanowione zarówno
odpłatnie, jak i bez wynagrodzenia.
" Użytkowanie może być ograniczone przez
Uż tk i ż b ć i
wyłączenie oznaczonych pożytków z rzeczy.
" Ze względu na konieczność honorowania
interesu właściciela korzystanie
interesu właściciela, korzystanie
z nieruchomości przez użytkownika
może podlegać różnym ograniczeniom.
ż dl ć óż ii
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC
Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję
Tradycyjnie prawo użytkowania pełniło funkcję
alimentacyjną (np. w ramach prawa dożywocia)
pomiędzy osobami fizycznymi
pomiędzy osobami fizycznymi.
WPRLd f k j d k j (
W PRL dopuszczono funkcję produkcyjną (np.
użytkowanie przez rolnicze spółdzielnie
produkcyjne).
d k j )
KC wyróżnia użytkowanie przez osoby fizyczne oraz
przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, a także inne
wypadki użytkowania (wynikające z odrębnych
ustaw: np. użytkowanie przez pracownicze ogrody
działkowe lub użytkowanie górnicze).
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC
Użytkownik powinien wykonywać swoje prawo
zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki
(może pobierać tylko pożytki, a nie inne dochody z
rzeczy np. rozbiórka budynku i sprzedaż cegły,
wycinka lasu).
W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje
W praktyce rzeczoznawców majątkowych interesuje
przede wszystkim użytkowanie ustanawiane na
nieruchomości lub na określonym zespole środków
nieruchomości lub na określonym zespole środków
produkcji.
Przykład użytkowania: spółdzielnia, nie będąca
spółdzielnią mieszkaniową, która się nie
spółdzielnią mieszkaniową, która się nie
uwłaszczyła.
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC  kilka art..
A t 258 "W t k h j h i d
Art. 258. "W stosunkach wzajemnych między
użytkownikiem, a właścicielem użytkownik ponosi
ciężary, które zgodnie z wymaganiami prawidłowej
i ż któ d i i i idł j
gospodarki powinny być pokrywane z pożytków
rzeczy". ( ciężary" tj. podatki, ubezpieczenia, część
" ( i ż " tj d tki b i i ść
remontów; tzw. "remonty bieżące").
Art. 259.  Właściciel nie ma obowiązku czynić
nakładów, na rzecz obciążoną użytkowaniem. Jeżeli
takie nakłady poczynił, może od użytkownika żądać
ich zwrotu według przepisów o prowadzeniu cudzych
spraw bez zlecenia". ( nakłady na rzecz" tj.
dokonywanie zasiewów, sadzenie drzew,
utrzymywanie inwentarza).
UŻYTKOWANIE art. 252 - 284 KC
Art. 260.  1. Użytkownik obowiązany jest dokonywać napraw
i innych nakładów związanych ze zwykłym korzystaniem z
rzeczy O potrzebie innych napraw i nakładów powinien
rzeczy. O potrzebie innych napraw i nakładów powinien
niezwłocznie powiadomić właściciela i zezwolić mu na
dokonanie potrzebnych robót.
dokonanie potrzebnych robót.
2. Jeżeli użytkownik poczynił nakłady, do których nie był
zobowiązany, stosuje się odpowiednio przepisy o
prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia", ( naprawy i inne
nakłady" tj. część remontów tzw. "remonty kapitalne").
Art. 263.  Roszczenie właściciela przeciwko użytkownikowi o
naprawienie szkody z powodu pogorszenia rzeczy albo o
zwrot nakładów na rzecz, jak również roszczenie użytkownika
óó ż
ż
przeciwko właścicielowi o zwrot nakładów na rzecz
przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy
przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy ".
Służebności art. 285-305
SA
UŻEBNOŚĆ ( gruntowa i
SA
UŻEBNOŚĆ ( gruntowa i
osobista ) KC określana w
osobista ) KC, określana w
literaturze również pod
literaturze również pod
nazwą historyczną
nazwą historyczną
 serwitut
serwitut".
Służebności art. 285-305
Służebność gruntowa
Obciążenie jednej nieruchomości (obciążonej,
służebnej) na rzecz właściciela innej nieruchomości
(władnącej) prawem, którego treść polega na tym, że
właściciel nieruchomości władnącej może korzystać
w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej,
lub na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej
zostaje ograniczony w możności dokonywania
określonych działań na nieruchomości, bądz
też na
tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie
wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu
względem nieruchomości władnącej przysługują na
podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności.
Służebności art. 285-305
Zakres służebności gruntowej i sposób jej wykonywania
oznacza się, w braku innych danych, według zasad
współżycia społecznego przy uwzględnieniu zwyczajów
miejscowych.
Przykłady: dojazd do nieruchomości (tzw. droga
konieczna), prawo przejścia, przejazdu, przepędu bydła,
korzystania ze studni, zbioru owoców, połowu ryb (wyrok
SN - Wigierski Park Narodowy - potwierdzenie prawa
włościan nadanego ukazem carskim z 1869r., mimo
ustawy prawo wodne nacjonalizującej jeziora),
wydobywania żwiru, służebność widoku z okien lub
światła, pobierania ściółki z cudzego lasu, prawo oparcia
budynku o budynek sąsiada, ograniczenie wysokości
zabudowy.
Służebności art. 285-305
Art.145. DROGA KONIECZNA (verba legis)
"1 Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
1. Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub
do należącej do tej nieruchomości budynków gospodarczych, właściciel może
żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem
potrzebnej służebności drogowej (droga konieczna) ".
t b j ł ż b ś i d j (d k i ) "
 2. Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb
nieruchomości nie mającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym
obciążeniem gruntów, przez które ma droga prowadzić. Jeżeli potrzeba
ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności
prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd
yy
zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które byty
przedmiotem tej czynności prawnej ".
 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spoleczno-
 3. Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes spoleczno
gospodarczy".
UWAGA:
Różnica pomiędzy drogą konieczną (art 145 szczególna służebność
Różnica pomiędzy "drogą konieczną" (art. 145, szczególna służebność
gruntowa) a  droga dojazdową" (art.285-305).
Służebności art. 285-305
Służebność osobista
Obciążenie nieruchomości tylko na rzecz osoby
fizycznej prawem, którego treść odpowiada treści
służebności gruntowej. Wygasa najpóz
niej za śmiercią
uprawnionego, niezbywalna, niedziedziczna (ale można
się umówić, że po śmierci uprawnionego służebność
mieszkania przysługiwać będzie dzieciom, wnukom lub
rodzicom i małżonkowi, uprawniony może przyjąć do
wspólnego zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci,
prawo do współzamieszkiwania może dotyczyć innych
osób przyjętych jako domowników np. gosposi), nie
można jej nabyć przez zasiedzenie, może być
wyjątkowo zamieniona na rentę (wkład do spółdzielni
produkcyjnej).
Służebności art. 285-305
Służebność osobista
Służebność osobista
Przykłady: prawo dożywotniego zamieszkiwania,
również zbioru owoców połowu ryb wydobywania żwiru
również zbioru owoców, połowu ryb, wydobywania żwiru,
droga dojazdowa - ale uprawnioną jest określona osoba
fizyczna
fizyczna.
Stosuje się odpowiednio wszystkie przepisy dotyczące
służebności gruntowej
służebności gruntowej.
Służebności art. 285-305
Służebność gruntową ujawnia się:
" w dziale III KW nieruchomości obciążonej
ą j
" w dziale I KW nieruchomości władnącej
Służebność osobistą ujawnia się
ą j ę
tylko w dziale III KW nieruchomości
obciążonej
obciążonej.
Służebności art. 285-305
Służebność jest ustanawiana za wynagrodzeniem.
Zmiana treści i zniesienie służebności następuje
także za wynagrodzeniem (vide wyrok SN z
1976.03.24 -IIICRN18/76
 zniesienie służebności leży w interesie właściciela
nieruchomości służebnej i dlatego powinien on
ponosić wszystkie związane z tym koszty".
Hipoteka - prawo wierzyciela
Hipoteka prawo wierzyciela
zabezpieczone na nieruchomości
p
" Prawo wierzyciela hipotecznego polega na tym,
że może on zaspokoić swe roszczenia z nieruchomości
p
obciążonej przed wierzycielami osobistymi właściciela tej
nieruchomości
" Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie
" Pierwszeństwo przed wierzycielami hipotecznymi mają jedynie
wierzyciele, którym przysługują hipoteki przymusowe oraz
osoby, których wierzytelności w sposób uprzywilejowany
traktują przepisy o postępowaniu egzekucyjnym
k j i i k j
" Hipoteka, mimo zmian własności, pozostaje na nieruchomości
i obowiązuje jej każdego nowego właściciela
ą j j j gg
Przykłady:
hipoteka zwykła kaucyjna, umowna przymusowa
hipoteka zwykła, kaucyjna umowna, przymusowa
Spółdzielcze własnościowe prawo do
lokalu - prawo do korzystania zgodnie
lokalu prawo do korzystania zgodnie
z przeznaczeniem i rozporządzania
pp ą
" Przez umowę o ustanowienie spółdzielczego
własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia
g p p
zobowiązuje się oddać lokal do używania, a członek
spółdzielni zobowiązuje się wnieść wkład budowlany
oraz uiszczać opłaty określone w ustawie i statucie
p y
spółdzielni
" Do powstania tego prawa konieczny jest przydział
lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku
lokalu lub umowa notarialna (nabycie na rynku
wtórnym)
" Nowy nabywca musi być członkiem spółdzielni
" Prawo to umożliwia wynajmowanie lokalu
za zgodą spółdzielni
" Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne
Podmiotem prawa są osoby fizyczne lub prawne
" Dla lokali będących przedmiotem tego prawa można
prowadzić oddzielne księgi wieczyste
Najem - prawo do używania rzeczy
stanowiącej własność innej osoby
Zgodnie z K.C. Art. 659. ż 1., przez tę umowę
g ż , p ę ę
wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy
rzecz do używania przez czas oznaczony lub
yp y
nieoznaczony,
a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu
j ą j ę p y j ją
umówiony czynsz (oznaczony w pieniądzach lub
w świadczeniach innego rodzaju).
gj )
Dzierżawa  prawo do używania
i bi i ż tkó
i pobierania pożytków z rzeczy
stanowiącej własność innej osoby
Zgodnie z K.C. Art. 693. ż 1., przez tę umowę
wydzierżawiający zobowiązuje się oddać
dzierżawcy rzecz do używania i pobierania
pożytków przez czas oznaczony lub
ż tkó l b
nieoznaczony,
a dzierżawca zobowiązuje się płacić
a dzierżawca zobowiązuje się płacić
wydzierżawiającemu umówiony czynsz.
Czynsz ten może być zastrzeżony
Czynsz ten może być zastrzeżony
w pieniądzach, innych świadczeniach,
bądz
w ułamkowej części pożytków.
ą j ę p y
najem dzierżawa
j
Rzeczy ruchome i nieruchome
Przedmiot Rzeczy ruchome i nieruchome
Przedmiot Rzeczy ruchome i nieruchome
Części składowe rzeczy
umowy Części składowe rzeczy
Prawa oraz zbiory praw
Może być oznaczony w pieniądzach
Może być oznaczony w lub świadczeniach innego rodzaju
Czynsz p ą
y pieniądzach lub świadczeniach
innego rodzaju Może być również oznaczony
w ułamkowej części pożytków
Czas oznaczony nie dłuższy niż Czas oznaczony nie dłuższy niż 30 lat
10 lat lub czas nieoznaczony lub czas nieoznaczony
10 lat lub czas nieoznaczony lub czas nieoznaczony
Okres
Najem zawarty na czas dłuższy Dzierżawę zawartą na czas dłuższy
trwania
niż dziesięć lat poczytuje się po niż trzydzieści lat poczytuje się po
umowy
upływie t terminu za zawarty upływie t terminu za zawartą
ł i tego t i t ł i tego t i t
na czas nieoznaczony na czas nieoznaczony
najem dzierżawa
j d i ż
Najemca powinien przez Dzierżawca powinien
czas trwania najmu używać wykonywać swoje prawo
rzeczy najętej w sposób zgodnie z wymaganiami
określony w umowie, p j g p
y prawidłowej gospodarki
a gdy umowa nie określa i nie może zmieniać
sposobu używania przeznaczenia przedmiotu
Sposób
 w sposób odpowiadający dzierżawy bez zgody
w sposób odpowiadający dzierżawy bez zgody
k
korzyst.
właściwościom i wydzierżawiającego.
z rzeczy
przeznaczeniu rzeczy
Bez zgody dzierżawca nie
B d j j ż też oddawać
Bez zgody wynajmującego może t ż dd ć
najemca nie może czynić przedmiotu dzierżawy
w rzeczy najętej zmian osobie trzeciej do bezpłatnego
sprzecznych z umową lub używania ani go
h l b
z przeznaczeniem rzeczy poddzierżawiać
najem dzierżawa
j d i ż
Z upływem przewidzianego w umowie okresu
Z upływem przewidzianego w umowie okresu
Przez wypowiedzenie jednej ze stron
Przez wypowiedzenie jednej ze stron
z zachowaniem umownych terminów
wypowiedzenia, a przy ich braku
Zakończenie
Zakończenie
- terminów ustawowych
umowy
Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów
Przez wypowiedzenie bez zachowania terminów
wypowiedzenia jako sankcja za naruszanie przez
jedną ze stron warunków umowy
jedną ze stron warunków umowy
G
" określenie wpływu ograniczonych
praw rzeczowych i praw
zobowiązaniowych na wartość
zobowiązaniowych na wartość
"
rynkową nieruchomości
" określenie wartości następujących praw:
1. użytkowania,
2. służebności gruntowej i osobistej,
3. hipoteki,
4. dzierżawy,
5. najmu,
6. użyczenia,
7. renty i dożywocia.
Czynniki, które mogą mieć wpływ na wartość
nieruchomości, wynikające z treści i
, y ją
charakterystyki ograniczonego prawa:
" dopuszczalność przeniesienia prawa na inną
dl ść i i i i
osobę (zbywalność)
" możliwość obciążenia prawa w szczególności
żli ść b i ż iól ś i
hipoteką, zastawem lub użytkowaniem
( b i żli ść )
(obciążliwość prawa),
" zakres ingerencji uprawnionego w prawa
właściciela,
ł ś i i l
" terminowość prawa,
" sposób ujawnienia prawa,
ób j i i
" zakres ochrony prawa.
Przy określaniu wpływu ograniczonych praw
rzeczowych lub praw zobowiązaniowych na
yp ą y
wartość nieruchomości lub określaniu wartości
tych praw w szczególności należy uwzględnić
yp g yg ę
następujące informacje:
" o aktualnym stanie prawnym nieruchomości,
" o uwarunkowaniach prawnych gospodarowania
nieruchomościami,
" o cenach uzyskiwanych w obrocie tymi prawami,
" o wpisach w dziale III i IV Księgi wieczystej,
" o innych warunkach mających wpływ na wartość,
np.: długość życia, ceny skupu płodów, wielkość
plonów, ceny paliw.
Prawa zbywalne -- określeniu podlega ich
wartość rynkowa.
y
Przy wycenie nieruchomości obciążonej
prawami niezbywalnymi określeniu podlega
wyłącznie ich wpływ na wartość rynkową
nieruchomości.
Gdy brak jest możliwości określenia wpływu
niezbywalnego, ograniczonego prawa
rzeczowego na wartość nieruchomości,
wartość tego prawa może być określona
poprzez uwzględnienie kosztów jego
uzyskania, w tym między innymi kosztów
sporządzenia dokumentacji geodezyjnej i
zawarcia umowy.
Jak określamy wartość użytkowania?
Metodę wybiera rzeczoznawca biorąc pod
uwagę:
" uregulowania prawne
" cel wyceny
" zakres dostępnych informacji
" czas, na który zostało ustanowione
użytkowanie
" zakres ustanowionego użytkowania (np.
ograniczonego przez wyłączenie
oznaczonych pożytków rzeczy).
Określanie wartości prawa użytkowania
Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:
Rzeczoznawca powinien postawić sobie pytania:
1. Jakie i jak długo ponosi straty właściciel na
nieruchomości obciążonej
nieruchomości obciążonej
2. Jakie i jak długo uzyskuje korzyści użytkownik
nieruchomości.
nieruchomości.
Określanie wartości prawa użytkowania
Ustanowienie
Ustanowienie
użytkowania zawsze
użytkowania zawsze
obniża wartość rynkową
obniża wartość rynkową
nieruchomości
nieruchomości.
Użytkowanie
1. Przy wycenie wartości prawa użytkowania
ustanowionego na nieruchomości lub jej części
należy uwzględnić:
" zakres treści umowy pomiędzy
y ę y
właścicielem nieruchomości a
użytkownikiem,
użytkownikiem,
" ich wzajemne roszczenia (np użytkowanie
" ich wzajemne roszczenia (np. użytkowanie
całej nieruchomości lub jej części, pobieranie
wszystkich lub określonych pożytków roszczenia
wszystkich lub określonych pożytków, roszczenia
o dokonanie nakładów na rzecz objętą
użytkowaniem np związanych z naprawieniem
użytkowaniem np. związanych z naprawieniem
szkody oraz roszczenie o zwrot nakładów).
Użytkowanie
2. Rzeczoznawca majątkowy decyduje o przyjętym
sposobie wyceny prawa użytkowania
bi ż tk i
uwzględniając zasady ogólne, a ponadto
szczególne uwarunkowania wynikające z:
ól k i ik j
" zakresu użytkowania, np. ograniczonego przez
wyłączenie oznaczonych pożytków rzeczy oraz
ł ih ż tkó
ograniczenie do części nieruchomości,
" czy, jakie i jak długo właściciel nieruchomości
j ki i j k dł ł ś i i l i h ś i
obciążonej ponosi ciężary lub uzyskuje
ewentualne korzyści,
t l k ś i
" czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści
użytkownik nieruchomości.
ż tk ik i h ś i
Użytkowanie
3. Wartość prawa użytkowania możebyć określona
3. Wartość prawa użytkowania może być określona
przy zastosowaniu podejścia dochodowego,
metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania
metody inwestycyjnej, techniki dyskontowania
strumieni dochodów (DCF).
4. Rzeczoznawca majątkowy może określić również
wpływ użytkowania na wartość rynkową
wpływ użytkowania na wartość rynkową
nieruchomości. Jeżeli użytkowanie jest
ustanowione na części nieruchomości należy
ustanowione na części nieruchomości należy
uwzględnić jego wpływ na wartość rynkową całej
nieruchomości.
nieruchomości.
Użytkowanie
1 1 1
Wp = CF1 " + CF2 " + ....+ CFn "
pu
(1+ r) (1+ r) (1+ r)
(1+ r)1 (1+ r)2 (1+ r)n
w którym:
Wpu wartość prawa użytkowania
Wpu - wartość prawa użytkowania
CF - strumień pieniężny dochodu na koniec
kolejnego okresu (zwykle roku) obliczony jako różnica
kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica
(Wp - Wo)
Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla
użytkownika na czas trwania umowy użytkowania
W o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy
(m in wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów
(m.in. wynikające z umowy użytkowania; w tym koszty: napraw i innych nakładów
związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji,
dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne
opłaty) 1 2 n okres trwania umowy użytkowania (np lata)
opłaty). 1,2. ...n - okres trwania umowy użytkowania (np. lata)
r - stopa dyskontowa.
Użytkowanie
W procesie wyceny wartości prawa użytkowania
ś ż
ustala się stopę dyskontową
ę pę y ą
odzwierciedlającą trendy na rynku
k it ł
kapitałowym w przyjętym okresie czasu (tj.
korzyści z rezygnacji z alternatywnego
y yg j y g
zainwestowania kapitału) oraz stopień ryzyka dla
danej nieruchomości postrzegany przez
j pg y p
potencjalnych użytkowników.
Służebności
1. Sprecyzować rodzaj służebności
(gruntowa lub osobista) oraz określić stan
prawny nieruchomości (obciążonej i
władnącej oraz wskazać, kto jest
uprawniony do korzystania ze służebności
osobistej).
Dowód istnienia służebności:
" wpis w księdze wieczystej
" wpis w księdze wieczystej,
" inny dowód (np. umowa o ustanowienie
służebności lub orzeczenie sądowe albo
służebności lub orzeczenie sądowe albo
decyzja administracyjna).
Służebności
2. Określić treść służebności,
(która może polegać na tym
(która może polegać na tym,
że):
" właściciel nieruchomości władnącej może
korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości
obciążonej,
b i ż j
" właściciel nieruchomości obciążonej zostaje
ograniczony w możności dokonywania w stosunku
ograniczony w możności dokonywania w stosunku
do niej określonych działań,
" właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno
wykonywać określonych uprawnień, które mu
względem nieruchomości władnącej przysługują na
podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
podstawie przepisów o treści i wykonywaniu
własności.
Służebności
3. określić na czym polega
y p g
zmniejszenie użyteczności
nieruchomości obciążonej lub
ihś i b i ż j l b
jej części i w jakim zakresie
jej części i w jakim zakresie
wpływa to na zmniejszenie jej
wartości,
Służebności
4. Jeżeli przedmiotem wyceny jest służebność
osobista, należy określić w części opisowej,
czy istnieje umowa, z której wynika, że po
śmierci uprawnionego służebność mieszkania
przysługiwać będzie dzieciom, małżonkowi lub
innym następcom prawnym oraz czy
uprawniony może przyjąć do wspólnego
zamieszkiwania małżonka i małoletnie dzieci,
czy prawo do współzamieszkiwania może
dotyczyć innych osób.
Służebności
5. cel wyceny w szczególności może to
dotyczyć:
dotyczyć:
" ustalenia wynagrodzenia z tytułu
ustanowienia służebności
ustanowienia służebności,
" ustalenia wynagrodzenia z tytułu zniesienia
lub zmiany treści służebności
lub zmiany treści służebności,
" ustalenie odszkodowania z tytułu
wywłaszczenia nieruchomości na której
wywłaszczenia nieruchomości, na której
ustanowiona jest służebność lub
nieruchomości władnącej
nieruchomości władnącej,
" określenia wartości nieruchomości
władnącej lub obciążonej
władnącej lub obciążonej.
Służebności
6 Sposób wyceny prawa
6. Sposób wyceny prawa
służebności zależy od:
" celu wyceny,
" uregulowań prawnych
" uregulowań prawnych,
" rodzaju dostępnych informacji,
" okresu, na który została
ustanowiona służebność,
ustanowiona służebność,
" zakresu ustanowienia
służebności.
ł ż b ś i
Służebności
7 Przy określaniu wpływu służebności
7. Przy określaniu wpływu służebności
gruntowej na wartość nieruchomości
władnącej rzeczoznawca majątkowy
władnącej rzeczoznawca majątkowy
uwzględnia następujące okoliczności:
" czy jakie i jak długo właściciel
" czy, jakie i jak długo właściciel
nieruchomości obciążonej ponosi ciężary
lub uzyskuje korzyści
lub uzyskuje korzyści,
" czy, jakie i jak długo uzyskuje korzyści
właściciel nieruchomości władnącej
właściciel nieruchomości władnącej.
8. Określenie wartości prawa służebności.
8.1. Jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano
transakcj
je ustanawiania lub znoszenia albo
zmiany treści służebności wartość można
określić na py
podstawie analizy umów
notarialnych oraz orzeczeń sądowych z
uwzględnieniem elementów cenotwórczych
g ę y
wpływających na wartość porównywanych
nieruchomości i praw.
8. Określenie wartości prawa służebności.
8.2. Wartość służebności można określić jako
różnicę p ę y ą y ą
ę pomiędzy wartością rynkową
nieruchomości bez ustanowionej
służebności i wartością y ą
ą rynkową
nieruchomości z ustanowioną służebnością:
WS =W - W
WS = W1 - W2
w którym:
W wartość prawa służebności
WS - wartość prawa służebności,
W1 - wartość rynkowa nieruchomości bez
ustanowionej służebności
ustanowionej służebności,
W2 - wartość rynkowa nieruchomości z
ustanowioną służebnością
ustanowioną służebnością.
8. Określenie wartości prawa służebności.
Przy określaniu wartości rynkowej
nieruchomości w podejściu
nieruchomości w podejściu
porównawczym należy uwzględnić
ograniczenie możliwości
zabudowy (np węższy front
zabudowy (np. węższy front
budynku, konieczność zmiany
projektu - inny kształt budynku).
)
8. Określenie wartości prawa służebności.
8.7. Wartość prawa służebności
(t j ibi t j) ż
(gruntowej i osobistej) może
być także określona zarówno
być także określona zarówno
przy zastosowaniu techniki
kapitalizacji prostej lub
techniki dyskontowania
techniki dyskontowania
strumieni pieniężnych (DCF).
Służebność
1 1 1
Wsł = CF1 " + CF2 " + ....+ CFn "
(1+ r) (1+ r) (1+ r)
(1+ r)1 (1+ r)2 (1+ r)n
w którym:
Wsł- wartość prawa służebności
Wsł wartość prawa służebności
CF - strumień pieniężny dochodu na koniec
kolejnego okresu (zwykle roku) obliczony jako różnica
kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica
(Wp - Wo)
Wp - wartość pożytków rzeczy (naturalnych i cywilnych zastrzeżonych dla
posiadacza służebności
W o - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów z pożytków rzeczy
(m in wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów
(m.in. wynikające z umowy służebności; w tym koszty: napraw i innych nakładów
związanych ze zwykłym korzystaniem z rzeczy to jest: napraw i konserwacji,
dostawa mediów, wywóz nieczystości, ubezpieczenie, ochrona obiektu i inne
opłaty) 1 2 n okres trwania umowy użytkowania (np lata)
opłaty). 1,2. ...n - okres trwania umowy użytkowania (np. lata)
r - stopa dyskontowa.
8. Określenie wartości prawa służebności.
8.8. Rzeczoznawca majątkowy może
także określić wpływ służebności na
także określić wpływ służebności na
wartość nieruchomości obciążonej,
mając na uwadze że ma ona wpływ na
mając na uwadze, że ma ona wpływ na
wartość całej nieruchomości, a nie
tylko obciążonej nią części.
lk b i ż j i ś i
Wpływ służebności na wartość nieruchomości władnącej
Obejmuje tylko służebności gruntowe
Obejmuje tylko służebności gruntowe.
Należy pamiętać, że służebność gruntowa może mieć
jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości
jedynie na celu zwiększenie użyteczności nieruchomości
władnącej lub oznaczonej jej części oraz, że zakres
służebności gruntowej i sposób jej wykonywania
służebności gruntowej i sposób jej wykonywania
oznacza się według zasad współżycia społecznego
przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych
przy uwzględnieniu zwyczajów miejscowych.
Pytanie: czy, jakie i na jak długo osiąga korzyści
właściciel nieruchomości władnącej i to zarówno
właściciel nieruchomości władnącej i to zarówno
obecnie jak i w przyszłości.
Zdarza się żedzięki ustanowieniu służebności może
Zdarza się, że dzięki ustanowieniu służebności może
ulec zmianie funkcja nieruchomości władnącej albo
działka może uzyskać prawo zabudowy co
działka może uzyskać prawo zabudowy co
zdecydowanie podnosi jej wartość.
Wpływ służebności na wartość nieruchomości obciążonej
Obejmuje służebności gruntowe i osobiste.
Ustanowienie służebności zwykle obniżawartość
Ustanowienie służebności zwykle obniża wartość
rynkową nieruchomości.
Rzeczoznawca majątkowy nie ocenia wyłącznie części
Rzeczoznawca majątkowy nie ocenia wyłącznie części
nieruchomości, na której ustanowiono służebność, lecz
wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.
wielkość utraty wartości całej nieruchomości obciążanej.
Rz.m. powinien sobie postawić pytanie: czy, jakie i na
jak długo ponosi straty właściciel nieruchomości
ja d ugo po os st aty aścce e uc o ośc
obciążonej (np. czy korzysta z drogi, czy zmienia się
wartość budynku, czy uzyskuje niższe czynsze z
a ość budy u, c y u ys uje s e c y s e
wynajmu lokali w sąsiedztwie drogi koniecznej, czy
ponosi straty z tytułu braku możliwości wzniesienia
py y
nowego obiektu handlowego w części frontowej działki
itp).
Hipoteka
p
Istnienia obciążeń hipotecznych nie uwzględnia się przy
określaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia te
określaniu wartości nieruchomości, ale obciążenia te
mają wpływ na jej cenę oraz na jej pozycję na rynku.
Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla
Jeżeli w księdze wieczystej prowadzonej dla
nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny jest
wpisana hipoteka obciążająca tę nieruchomość,
wpisana hipoteka obciążająca tę nieruchomość,
rzeczoznawca majątkowy winien, w ramach analizy
stanu prawnego zbadać, jakie hipoteki są wpisane do
stanu prawnego zbadać, jakie hipoteki są wpisane do
księgi wieczystej, na czyją rzecz i w jakiej kwocie.
Prawa zobowiązaniowe
" Przy wycenie należy uwzględnić
y y yg ę
wpływ praw zobowiązaniowych na
wartość nieruchomości.
t ść ihś i
" Stosownie do celu wyceny można
też określić samoistną wartość
tych praw
tych praw.
Prawa zobowiązaniowe
przedmiotem wyceny mogą być w
szczególności następujące prawa:
szczególności następujące prawa:
1.najem rozumiany jako oddanie
nieruchomości lub jej części do używania
nieruchomości lub jej części do używania
na czas oznaczony lub nieoznaczony
2.dzierżawa rozumiana jako oddanie
2.dzierżawa rozumiana jako oddanie
nieruchomości lub jej części do używania i
pobierania z niej pożytków na czas
pobierania z niej pożytków na czas
oznaczony lub nieoznaczony
Prawa zobowiązaniowe
3. użyczenie rozumiane jako oddanie
y
nieruchomości lub jej części do
bezpłatnego używania na czas oznaczony
bezpłatnego używania na czas oznaczony
lub nieoznaczony,
4. dożywocie rozumiane jako
y j
zobowiązanie nabywcy w zamian za
przeniesienie własności nieruchomości lub
przeniesienie własności nieruchomości, lub
jej części, do zaspokojenia potrzeb zbywcy
l b jego osób bliskich nikając ch
lub jego osób bliskich, wynikających z
umowy.
Prawa zobowiązaniowe
Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył
ą yy y yy
otrzymaną nieruchomość, dożywotnik
może żądać zamiany prawa
może żądać zamiany prawa
dożywocia na dożywotnia rentę
dożywocia na dożywotnia rentę
odpowiadającą wartości tego
prawa.
Prawa zobowiązaniowe
Określając przedmiot wyceny należy
powołać się na wpis w
ł ć i i
księdze wieczystej lub inny
księdze wieczystej lub inny
dowód istnienia tego prawa np.
g p p
decyzja administracyjna,
orzeczenie sądowe, umowa
i d
najmu umowa dzierżawy
najmu, umowa dzierżawy,
umowa użyczenia, umowa o
umowa użyczenia, umowa o
dożywocie.
Prawa zobowiązaniowe
Wycena może być w szczególności dla:
1 t l i d k d i t t ł d
1. ustalenia odszkodowania z tytułu przedwczesnego
rozwiązania umowy najmu, dzierżawy lub użyczenia,
2 określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany
2. określenia wartości prawa dożywocia dla potrzeb zamiany
na dożywotnią rentę (np. w przypadku zbycia
nieruchomości obciążonej tym prawem),
3. ustalenia wysokości czynszu z tytułu najmu lub dzierżawy
oraz określenia wartości innych świadczeń (np.
sprzątania, ogrzewania, wywozu nieczystości itp.),
t i i i t ś i it )
4. ustalenia wysokości stawki czynszu dzierżawy wieloletniej
jako procentowego udziałuwwartości gruntu
jako procentowego udziału w wartości gruntu,
5. analizy opłacalności oddania gruntu w dzierżawę
wieloletnią w porównaniu z oddaniem gruntu w
użytkowanie wieczyste,
Prawa zobowiązaniowe
Wycena może być w szczególności dla:
6 t l i d i t t ł i il b
6.ustalenia wynagrodzenia z tytułu rozwiązania umowy lub
zmiany treści umowy zobowiązaniowej,
7 ustalenia odszkodowania z tytułuwywłaszczenia
7.ustalenia odszkodowania z tytułu wywłaszczenia
nieruchomości, na której ustanowione jest prawo
zobowiązaniowe,
8. określenie wartości nakładów na nieruchomość
związanych z roszczeniami wynajmującego lub najemcy,
9. ustalenia wartości rynkowej nieruchomości obciążonej
prawem zobowiązaniowym (np przy podziale masy
prawem zobowiązaniowym (np. przy podziale masy
spadkowej, przy zniesieniu współwłasności, przy podziale
majątku wspólnego małżonków, przy udzieleniu kredytu
bankowego, przy sprzedaży nieruchomości itp.).
Prawa zobowiązaniowe
" Wartość prawa zobowiązaniowego może być określona w podejściu
porównawczym w szczególności jeżeli na rynku lokalnym zaobserwowano
transakcje obejmujące nieruchomości obciążone prawami zobowiązaniowymi
i można określić - na podstawie analizy umów notarialnych oraz orzeczeń
sądowych - wpływ elementów cenotwórczych wynikających z zawartych
dhł ltó t óh ik j ht h
umów na wartość porównywanych nieruchomości i praw.
" Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę
Wartość rynkową prawa zobowiązaniowego można określić jako różnicę
pomiędzy wartością rynkową nieruchomości nieobciążonej prawem
zobowiązaniowym i wartością rynkową nieruchomości obciążoną w/w
prawem:
prawem:
Wpz = W1 - W2
w którym:
Wpz - wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m in : najmu dzierżawy
Wpz - wartość rynkowa prawa zobowiązaniowego (m.in.: najmu, dzierżawy,
użyczenia,
dożywocia)
W1 wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym
W1 - wartość rynkowa nieruchomości nieobciążonej prawem zobowiązaniowym
W2 - wartość rynkowa nieruchomości obciążonej w/w prawem.
Prawa zobowiązaniowe
" W szczególnym przypadku wartość rynkową
nieruchomości obciążonej prawem zobowiązaniowym
można określić jako różnicę pomiędzy wartością rynkową
nieruchomości nieobciążonej tym prawem, a wartością
rynkową tego prawa
rynkową tego prawa.
" Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości
obciążonej prawem zobowiązaniowym, w podejściu
porównawczym, należy uwzględnić jako cechy rynkowe
m.in.: ograniczenie możliwości jej alternatywnego
wykorzystania np. rozbudowę lub nadbudowę obiektu,
wprowadzenie nowej zabudowy oraz konieczność
wprowadzenie nowej zabudowy oraz konieczność
ponoszenia kosztów nakładów, ograniczenia związane z
uzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytu
uzyskaniem przez właściciela nieruchomości kredytu
bankowego.
Prawa zobowiązaniowe
Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości rolnej obciążonej (w
y yj j ą j (
całości lub w części) prawem dzierżawy, w podejściu dochodowym,
należy uwzględnić:
" poziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu w
poziom czynszów rynkowych oraz poziom czynszów według zapisu w
umowie,
" brak możliwości uzyskiwania pożytków (plonów) lub ograniczenie
wysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawem
wysokości pożytków z części gruntu obciążonej prawem
zobowiązaniowym w okresie trwania umowy,
" w szczególności przy określaniu wielkości wydatków operacyjnych
należy uwzględnić fakt, że dzierżawca obowiązany jest zwrócić
l ż l d ić f kt ż d i ż b i j t ó ić
przedmiot dzierżawy w takim stanie w jakim powinien się znajdować
stosownie do przepisów o wykonywaniu dzierżawy (czyli należy
zwrócić grunt z zasiewami jeżeli zwrot następuje w okresie gdy wg
zasad prawidłowej gospodarki zasiewy powinny być dokonane).
Należy więc oszacować np. wydatki na zakup ziarna, nawozów,
krzewów oraz koszty wykonania prac agrokulturalnych.
Prawa zobowiązaniowe
Wartość prawa zobowiązaniowego w
podejściu dochodowym metodą
inwestycyjną możebyć określona
inwestycyjną może być określona
zarówno przy zastosowaniu techniki
k it li ji t j j kt ż t h iki
kapitalizacji prostej jak też techniki
dyskontowania strumieni pieniężnych
dys o to a a st u e p e ę yc
(DCF).
Prawo zobowiązaniowe
1 1 1
Wp = CF1 " + CF2 " + ....+ CFn "
pz
(1+ r) (1+ r) (1+ r)
(1+ r)1 (1+ r)2 (1+ r)n
w którym:
y
Wpz- wartość prawa zobowiazaniowego
CF - strumień pieniężny dochodu na koniec
p ę y
kolejnego okresu (zwykle roku), obliczony jako różnica
(Wp )
( p - Wo)
Wp - dochód uzyskany z możliwości korzystania z nieruchomości lub jej części i
ewentualnie z. pożytków (przy dzierżawie - pożytków naturalnych i cywilnych
zastrzeżonych dla najemcy, dzierżawcy,
Wo - wydatki operacyjne związane z uzyskaniem dochodów (m.in. wynikające z
umowy zobowiązaniowej oraz odpowiednich przepisów prawa np. koszty
drobnych nakładów)
r - stopa dyskontowa.
Prawo zobowiązaniowe
Okreśłenie wysokości stawki czynszu.
Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:
Stawki czynszu najmu lub dzierżawy proponuje się:
1. w przypadku rozwiniętego sektora rynku określać w
podejściu porównawczym (metodą porównywania parami
podejściu porównawczym (metodą porównywania parami
lub korygowania ceny średniej) z uwzględnieniem
wszystkich cech rynkowych nieruchomości
2 w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako
2. w przypadku braku informacji o stawkach czynszu jako
procentowy udział w wartości rynkowej nieruchomości
(np. w wysokości 6,4% 8.3% wartości rynkowej
(np. w wysokości 6,4% - 8.3% wartości rynkowej
nieruchomości -
Jakie są zasady uwzględniania stanu
nieruchomości przy ustalaniu
ihś it l i
odszkodowania za przejęte majątki z
odszkodowania za przejęte majątki z
naruszeniem prawa?
Z jakiej daty przyjąć stan
Z jakiej daty przyjąć stan
przedmiotu wyceny?
py y
Z jakiej daty przyjąć poziom cen?
jjyyją
Stan do zwrotu
Stan do zwrotu
Nie uwzględniać poprawy ani pogorszenia stanu
Nie uwzględniać poprawy, ani pogorszenia stanu
Okres hibernacji
Rok 1950
Rok 2007
Stan w dniu zabrania Stan w dniu zwrotu
nieruchomości nieruchomości
Poziom cen
Poziom cen
Przyjmować z dnia zwrotu
Przyjmować z dnia zwrotu
Trend
Rok 1950
Rok 2007
Ceny z dnia zabrania Ceny z w dnia zwrotu
nieruchomości nieruchomości