Wykład_23_01_2013 dr_hab_Swaczyna
temat: Ograniczone prawa rzeczowe
by: damon_hill
Przepisy: art. 244  335 KC+ wybrane z Ustawy o zastawie rejestrowym i Ustawie o Księgach
Wieczystych i Hipotece
Ograniczone prawa rzeczowe to prawa na rzeczy cudzej. Sfera władzy
uprawnionego jest ograniczona do uprawnień, jakie są jej przyznane przez
ustawodawcę. Najczęściej polegają na korzystaniu (w ograniczonym
zakresie) z cudzej rzeczy. Inaczej w przypadku niektórych praw
ograniczonych  hipotece i praw zastawniczych, chroniony interes prawny
osoby uprawnionej polega na możliwości zaspokojenia swojej
wierzytelności z obciążonej rzeczy.
Numerus clausus praw rzeczowych, nie można tworzyć nowych praw
ograniczonych. W art. 244 ż 1 KC są wymienione wszystkie ograniczone
prawa rzeczowe istniejące w polskim prawie. Nie można ustanowić
ograniczonego prawa rzeczowego na swoją rzecz (np. służebności, w celu
podniesienia/przygotowania nieruchomości przed sprzedażą).
Timesharing - periodyczne użytkowanie nieruchomości, nie jest to
ograniczone prawo rzeczowe. Prawa akcesoryjne: zastaw i hipoteka.
Prawa niezbywalne: użytkowanie (z wyjątkiem timesharing), służebność
osobista. Metoda regulacji praw ograniczonych: blok przepisów ogólnych
(stosują się do wszystkich praw rzeczowych ograniczonych) + szczegółowe
regulacje dotyczące poszczególnych typów praw ograniczonych.
Ustanowienie prawa ograniczonego rzeczowego - podstawowy sposób to
umowa, poza tym możliwe orzeczenie sądu (służebność przesyłu,
służebność związana z przekroczeniem budowy), decyzja administracyjna
(przy wywłaszczaniu nieruchomości), czasem powstaje ex lege 
zasiedzenie. Powołanie ograniczonego prawa rzeczowego na zasadzie
umowy art. 245 KC, odpowiednio przepisy o przeniesieniu własności - w
drodze umowy zobowiązująco - rozporządzającej lub 2 umów. Należy
zaznaczyć że powstanie ograniczonego prawa rzeczowego drogą decyzji
autor: piotr [e-mail]
administracyjnej to dziś wyjątek.
Jeżeli zobowiązanie było nieważne lub wadliwe to czy prawo ograniczone
rzeczowe powstało?
Pogląd dr hab. Swaczyny: umowa zobowiązaniowa do ustanowienie prawa
ograniczonego może być traktowana jak umowa przedwstępna, jako umowa
zobowiązująca do ustanowienia ogr. prawa rzeczowego. Należy pozwolić na
umowy zobowiązujące do ustanowienia ograniczonych prawa rzeczowego,
przyjmując że jest to umowa przedwstępna -> nie ma kauzalności.
Niedopuszczalność warunku lub terminu do ustanowienia ograniczonego
prawa rzeczowego na nieruchomości nie jest tu stosowana. Dopuszczalny
jest więc warunek i termin. Nie można jednak ujawniać w KW prawa
ograniczonego rzeczowego pod warunkiem zawieszającym (bo jeszcze nie
powstało).
Powstanie prawa: może tylko właściciel obciążający swoją nieruchomość
lub rzecz ruchomą. Gdy prawo dotyczy nieruchomości forma aktu
notarialnego tylko dla właściciela nieruchomości (art. 245 p. 2 KC), a druga
strona może złożyć swe oświadczenie w dowolny sposób (nawet w formie
dorozumianej przystępując do wykonywania swego prawa). Do wpisu w
KW potrzebny dokument z podpisami notarialnie poświadczonymi, (32 ust.1
KWiH), do wpisu do KW wystarczy dokument z notarialne poświadczonym
podpisem właściciela (ustanawiającego), samo złożenie w Sądzie KW aktu
notarialnego oznacza że zawarto umowę = fikcja.
Przeniesienie ograniczonego prawa rzeczowego: konstytutywny wpis do
Księgi Wieczystej gdy prawo ograniczone jest wpisane do KW + umowa
dotycząca przeniesienia prawa, w drodze analogii przepisy o przeniesieniu
własności. Można pod warunkiem lub terminem. Nie ma w ustawie mowy o
formie. Przeniesienie służebności gruntowej: związane z przeniesieniem
prawem nieruchomości władnącej, nie można przenosić samej służebności,
przeniesienie spółdzielczego prawa do lokalu (umowa wymaga zawarcia
formy aktu notarialnego), timesharing  nie ma wymaganej formy (ale gdy
ujawniony w KW, potrzebny jest do wpisu podpis notarialnie
autor: piotr [e-mail]
poświadczony).
Zmiana treści ograniczonego prawa rzeczowego: art. 248 KC umowa
między stronami, a jeżeli prawo było ujawnione w KW potrzebny wpis do
KW. Forma umowy: umowa zmieniająca umowę o ustanowienie prawa, stąd
taka sama forma potrzebna jak przy ustanawianiu (z przepisów części
ogólne KC).
Co gdy służebność została zasiedziana? wg dr Swaczyny można zmienić
nawet taką służebność, jest to samoistna umowa zmieniająca treść prawa
ograniczonego. Można więc zmienić każde prawo ograniczone (nawet takie
które powstało na drodze zasiedzenia).
Pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych art. 249 KC prawo
powstałe póz
niej nie może być wykonywane z uszczerbkiem dla prawa
powstałego wcześniej. Ale prawo ujawnione w KW ma pierwszeństwo
przed prawem niewpisanym do KW.
Kolizja praw ujawnionych w KW: rozstrzygająca jest chwila złożenia
wniosku o wpis. Wg art. 13 KW można zastrzec pierwszeństwo dla prawa
powstałego w przyszłości.
Zastaw: art. 310 KC: ''jeżeli w chwili ustanowienia zastawu rzecz jest już
obciążona innym prawem rzeczowym, zastaw powstały póz
niej ma
pierwszeństwo przed prawem powstałym wcześniej, chyba że zastawnik
działał w złej wierze mamy więc do czynienia z odwróceniem
pierwszeństwa, związane z wydaniem rzeczy, gdy zostaje zastawnikowi
rzecz wydana to może się on domyślać że nikt inny prawa do tej rzeczy nie
ma . Zastaw zwykły nie może wyprzedzić
zastawu rejestrowego.
Hipoteka obciąża też przynależności. Co w przypadku gdy przynależność
jest obciążona innym prawem np. Zastawem? Ustawa nie daje odpowiedzi
wprost. Najlepszy pogląd (wg dr hab. Swaczyny): oba te prawa są rejestrowe
skoro tak, pierwszeństwo ma to prawo które zostało wcześniej wpisane do
odpowiednich rejestrów.
autor: piotr [e-mail]
Rozporządzanie miejscem hipotecznym: pozwala właścicielowi na
wykorzystanie miejsca po wygasłej hipotece.
np: Pierwsza hipoteka na 100 tys. druga na 50 tys., pierwsza wygasła.
Właściciel może ustanowić hipotekę na miejscu I-wszej mimo iż jest
ustanowiona póz
niej niż ta na 50 tys.
Nie ma podstaw do dawania pierwszeństwa dla hipotek powstałych z mocy
prawa (która jako wyjątek nie musi być wpisana do KW). Stosuje się w
pełni reguły ogólne. Kiedyś przypisywano szczególne pierwszeństwo.
Umowna zmiana pierwszeństwa art. 250 KC potrzebna jest umowa między
tym kto ma ustąpić a ten kto zajmie jego miejsce. Gdy jedno wpisane do
KW potrzebny wpis do KW. Nie uczestniczyć w tym właściciel (dla niego
nie gra roli kto jest który w pierwszeństwie.
Wykład_27_02_2013 prof. Jerzy Pisuliński
temat: Hipoteka, zastaw
przepisy: art. 306  335 KC i Ustawa o Księgach Wieczystych i Hipotece
Hipoteka wraz z zastawem należą do praw ograniczonych rzeczowych
akcesoryjnych. W celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności można
dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się
własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela
nieruchomości.
Zasadniczym z
ródłem powstania hipoteki jest umowa między wierzycielem
hipotecznym a dłużnikiem hipotecznym. Można też ustanowić hipotekę na
swojej nieruchomości dla zabezpieczenia cudzego długu. Wtedy występują 3
podmioty: wierzyciel hipoteczny, dłużnik osobisty i dłużnik rzeczowy.
Istnieją wierzytelności uprzywilejowane, które mogą być zaspokojone przed
hipoteką i zastawem, jednak co do zasady wierzyciel hipoteczny i zastawnik
ma pierwszeństwo przed innymi wierzycielami. Gdy właściciel rzeczy jest
tylko dłużnikiem rzeczowym: musi znosić egzekucję. Wg wielu
autor: piotr [e-mail]
przedstawicieli doktryny wierzyciel powinien pozwać o zapłatę kwoty
dłużnika rzeczowego. Gdy pozywamy dłużnika osobistego, nie ma problemu
bo dłużnik osobisty odpowiada całym majątkiem, również z rzeczy
obciążonej zastawem lub hipoteką. W przypadku dłużnika tylko
rzeczowego, wierzyciel może żądać zaspokojenia tylko z przedmiotu
obciążonego hipoteką/zastawem.
W przypadku Hipoteki: zaspokojenie tylko w drodze egzekucji, nie ma od
tego wyjątków (w przypadku zastawu są też inne możliwości - art. 21
Ustawy o Zastawie Rejestrowym)
Hipoteka służy głównie zabezpieczeniu kwoty pieniężnej, przy zastawie nie
jest to koniecznie ale żeby doszło do zaspokojenia musi być przekształcone
w wierzytelność pieniężną. W zastawie rejestrowym: tylko pieniężna (tak
jak w hipotece).
Wierzytelność musi być zaskarżalna - nie może być więc zabezpieczona
wierzytelność z gier i zakładów (bo są to zobowiązania naturalne i
niemożliwe jest ich dochodzenie przymusowe).
Kwestia przedawnionej wierzytelności: można ustanowić hipotekę i
zastaw nawet na wierzytelności przedawnionej, pytanie czy chodzi tylko o
taką wierzytelność która przedawniła się w trakcie trwania zabezpieczenia
czy od razu przedawnioną w chwili ustanowienia zabezpieczenia, wg prof.
Pisulińskiego można uznać że dłużnik zgadzając się na zabezpieczenie
wierzytelności przedawnionej w sposób dorozumiany zrzeka się zarzutu
przedawnienia (ale nie jest to jedyne stanowisko w doktrynie).
Mogą być zabezpieczone też inne wierzytelności niemające charakteru
cywilnoprawnego między innymi podatkowe, np. zastaw skarbowy (organy
podatkowe przy ministerstwie finansów), mogą korzystać z zapieczeń
hipotecznych i zestawowych. Nie mają zastosowania wszystkie przepisy, bo
np. obowiązek zapłaty grzywny nie jest zobowiązaniem cywilno - prawnym
i nie może być zbyty (przez Skarb Państwa), mimo iż co do zasady
wierzytelność hipoteczna może być zbyta.
autor: piotr [e-mail]
Wielość wierzytelności - Do nowelizacji Ustawy K.W.i H. Obowiązywała
bezwzględna zasada wg której jedna wierzytelność = jeden zastaw/jedna
hipoteka (Zasada szczegółowości), chodzi o to żeby hipoteka lub zastaw nie
stały się zabezpieczeniami o charakterze generalnym. Istniał także wymóg
wskazania zabezpieczonej wierzytelności. Od nowelizacji z 2011 r. zmiana:
może być jednak możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku
wierzytelności (art.68 index 1 KWU), również zastawem można
zabezpieczyć dwie lub więcej wierzytelności z umowy (w Ustawie
niesłusznie ograniczenie wierzytelności wynikających tylko z umowy), w
przypadku hipoteki nie ma takiego ograniczenia, może być wierzytelność z
umowy lub z innej czynności. Może być kilku dłużników, ALE MUSI BYĆ
TEN SAM WIERZYCIEL
np. ojciec ma 4 dzieci i wziął kredyty na budowę ich domów i zabezpieczy
wszystkie kredyty na jednej nieruchomości jednego syna.
Możliwa zamiana jednej wierzytelności na drugą byleby przysługiwała
jednemu wierzycielowi, może zaistnieć sytuacja że dotąd nieruchomość
zabezpieczała 1 wierzytelność a obecnie zabezpiecza 3 wierzytelności,
można dodać do jednej nieruchomości kilka następnych wierzytelności.
Wcześniej (przed 2011 r.) nowa hipoteka musiała być na nowej
nieruchomości. Zmiana: (musi być umowa + konstytutywny wpis do KW)
[art. 68 index 3 KWiH], nie może się zmienić wysokości sumy hipotecznej.
Gdy przez dodanie nowej hipoteki powoduje się zwiększenie sumy
hipotecznej => musi być zgoda innych wierzycieli. Jeżeli zmiany w granicy
dotychczasowego zabezpieczenia hipotecznego to zgoda innych wierzycieli
nie jest potrzebna. np.
A zbudował dom dzięki kredytowi na nieruchomości N, potem spłacił ale
wziął na to samo miejsce identyczny kredyt lub mniejszy.
Instytucja administratora hipoteki - Co do zasady jedna hipoteka może
zabezpieczać wierzytelność kilku wierzycieli jeżeli są to wierzyciele
solidarni. Ale od 2011 r. instytucja administratora hipoteki (art. 68 index 2
KWiH) sytuacja gdy kilku wierzycieli może zabezpieczyć swoje
wierzytelności na jednej hipotece ale muszą powołać administratora który
autor: piotr [e-mail]
zawiera umowę z właścicielem nieruchomości. Pozycja administratora
względem właściciela nieruchomości - wg prof. właściwy jest pogląd że
hipoteka przysługuje wierzycielom a administrator jest tylko zastępcą
pośrednim który we własnym imieniu ale na rachunek wierzycieli wykonuje
zarząd. Instytucja administratora występuje również w zastawie
rejestrowym, tam jednak administratorem MUSI BYĆ jeden z wierzycieli.
Odwołanie administratora, śmierć administratora = każdy z wierzycieli
może żądać podziału hipoteki art. 68 index 2 ustęp 6 UKWiH.
Zmiana zakresu zabezpieczenia Po nowelizacji w 2011 r. -> wraz z
wierzytelnością o zwrot pożyczki na np. Na 100 tys. = również
zabezpieczone są odsetki, nie wymagane jest ujawnienie w KW kwoty
odsetek, przy czym: odsetki ustawowe zawsze, ale umowne tylko gdy
zawarto to w umowie; (np. pożyczka nieoprocentowana w chwili
wpisywania do KW, ale potem omówią się że jednak zmienią że będzie
oprocentowana (odsetki), w takim wypadku konieczne jest zmienienie
hipoteki i umowy ale niekoniecznie wpisu w Księdze Wieczystej). Nie ma
już ograniczenia dotyczącego 10 % wartości. Hipoteka może jednak
obejmować inne opłaty ale muszą być one wymienione w dokumencie
(umowie) która ustanawia hipotekę.
W zastawie: zabezpieczenie innych roszczeń - art. 314 KC regulowany
zakres zabezpieczenia wierzytelności zastawem, w zastawie rejestrowym
szczególny przepis (art. 6a Ustawy o Zastawie Rejestrowym).
Odsetki i inne opłaty muszą mieścić się w kwocie hipoteki, jeżeli hipoteka
była na 100 tys, wierzyciel nie może nabyć podczas egzekucji ani grosza
więcej. Kiedyś (przed 2011 r.) mógł dostać nawet 10% więcej. Teraz
wierzyciele na dalszych miejscach mogą być pewni że pierwszy wierzyciel
hipoteczny nie dostanie więcej niż zabezpieczone. Wierzyciel musi sobie
policzyć czy zabezpieczona kwota pokryje odsetki i inne opłaty.
Obecnie jeżeli wierzytelność na 100 tys. to można nawet na 200 tys. choć
nie jest to potrzebne.
np. Jeżeli nieruchomość jest warta 200 tys. a hipoteka choć wystarczyła na
100 tys. jest ustanowiona na 200 tys. to właściciel nie może już dać
autor: piotr [e-mail]
zabezpieczenia hipotecznego komuś innemu. tzw. nadzabezpieczenie
hipoteczne.
Dlatego jest ciekawa opcja: żądanie obniżenia zabezpieczenia hipotecznego,
np. jeżeli stopniowo są spłacane kwoty hipoteki. NIE MA jednak
możliwości potem zwiększenia zabezpieczenia hipotecznego, chyba że
umownie!
wg SN: czasem można uznać umowę za nieważną jeżeli jest
nadzabezpieczenie hipoteczne, obecne jednak (po nowelizacji) nie ma takiej
potrzeby - w każdej chwili dłużnik może zwrócić się do sądu o zmniejszenie
zabezpieczenia.
do 2011 r. jeżeli wierzytelność w walucie obcej to hipoteka także w tej
walucie. Od 2011 r. jeżeli strony inaczej się nie umówią to suma hipoteki w
tej samej co wierzytelność. Strony mogą więc teraz się umówić inaczej.
np. Mamy kredyt na 100 tys. Franków. Jak dostosować to do zmieniającej
się sytuacji na rynku walut? => umówić się że spłatą nie będzie
równowartość 100 tys. franków tylko po prostu 100 tys. franków i wtedy
przy egzekucji nie trzeba przeliczać tej kwoty na złote.
Akcesoryjny zastawu i hipoteki - zależy od istnienia wierzytelności,
zastaw i hipoteka powstanie jeżeli istnieje i ważna jest wierzytelność.
Np. jeżeli umowa pożyczki była nieważna - nieważne ustanowienie hipoteki,
jeżeli spłacono pożyczkę - wygasa zastaw/hipoteka.
Suma hipoteki wyznacza maksymalną wysokość w egzekucji.
Dłużnik rzeczowy może podnosić zarzuty które przysługują dłużnikowi
osobistemu:
np. jeżeli wierzyciel odroczył termin płatności dłużnikowi osobistemu, to
dłużnik rzeczowy również może się powołać na odroczenie terminu
płatności.
ALE nie można podnieść zarzutu przedawnienia dłużnik rzeczowy, może
podnieść tylko dłużnik osobisty, bowiem dłużnik rzeczowy jest
zobowiązany na wypadek gdyby przedawniła się wierzytelność wobec
dłużnika osobistego.
autor: piotr [e-mail]
Zastaw i hipoteka mogą zabezpieczać wierzytelność przyszłą, np. czynność
zawarta pod warunkiem zawieszającym. art. 68 KWiH, art. 306 p.2 KC (do
zastawu)
Hipoteka nie zawsze wygasa w razie wygaśnięcia zabezpieczonej
wierzytelności: np. gdy zabezpiecza więcej niż jedną wierzytelność, może
być tak że nie wygasa gdy stosunek umożliwia powstanie na jej miejscu
nowej - wtedy przez okres ten nie wygasa tylko ''czeka'' w ciągu 6 miesięcy
na nową wierzytelność
np. debet w banku, raz jest saldo ujemne, potem dodatnie, potem znowu
ujemne, nie wygasa hipoteka/zastaw.
Inny wyjątek że hipoteka postępuje za wierzytelnością zabezpieczoną -
zbywam jedną z 2 hipotek właściciel wydzierżawionej nieruchomości,
dzierżawca nie zapłacił za 3 czynsze. Chce zbyć te wierzytelności - czy
przechodzi na nabywcę również hipoteka? Można zatem przelać same
wierzytelności bez przenoszenia (79 index 2 Ustawy) hipoteki którą można
zachować na ewentualne następne zaległości w czynszu które mogą
powstać.
Rozporządzanie wolnym miejscem hipotecznym jest to nowe
uregulowanie- przed nowelizacją zasadą było posuwanie się hipotek do
przodu w przypadku wygaśnięcia wcześniejszej.
Obecnie: co do zasady została wyłączona zasada posuwania. Jeżeli hipoteka
istniała ale wygasła to właściciel może na tym miejscu ustanowić kolejną
hipotekę (o ile tamta wygasła), do sumy hipoteki wygasłej, nie można
więcej bo pogorszyłoby to sytuację innych wierzycieli.
Ogólne zasady ustanawianie hipoteki: oświadczenie w formie aktu, wpis do
KW, gdy przenoszę 4 na 1: umowa pisemna z podpisami notarialnie
poświadczonymi i konstytutywny wpis do KW, jeżeli jednak ktoś się
zobowiązał do przeniesienia z 4 na 1 i zobowiązanie do wpisane do KW,
automatycznie jest dokonane przeniesienie.
Nie można się zrzec tego prawa, wierzyciel nie może nakazać (przez zapis w
umowie) że dłużnik nie będzie rozporządzał opróżnionym miejscem.
Wygasnąć to prawo może gdy hipoteka wygasła i nie zostało wpisana nowa
autor: piotr [e-mail]
hipoteka, następuje wtedy normalne posuwanie się hipotek na przód. Jeżeli
to uprawnienie wpisane do KW, nie jest ograniczone żadnym terminem. W
razie egzekucji: nie można po zajęciu dokonać egzekucji. Ma to na celu
ochronę tych który już wszczęli egzekucję. W razie egzekucji już nie można
dawać nowej hipoteki.
Czy na opróżnionej hipotece można ustanowić hipotekę w innej walucie niż
poprzednia? Uznaje się obecnie że nie można. Bo w przeliczeniu na walutę
poprzedniej hipoteki może okazać się że nowa hipoteka przewyższa
poprzednią. To zastrzeżenie upada gdy inni wierzyciele hipoteczni się na to
zgodzą, ale często nie jest to w ich interesie.
autor: piotr [e-mail]