Józef Hernik
Pojęcia i definicje dotyczące nieruchomości
Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot
własności – art. 46. § 1. k.c.
Art. 46. § 1. k.c. oprócz definicji nieruchomości zawiera wyliczenie rodzajów
nieruchomości ze względu na kwalifikację przedmiotową (społeczno-gospodarcze
przeznaczenie nieruchomości). I tak wyszczególnia się:
nieruchomości gruntowe,
nieruchomości budynkowe,
nieruchomości lokalowe.
Natomiast ze względu na kryterium podmiotowe nieruchomości dzieli się na:
stanowiące własność Skarbu Państwa,
stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego,
nie będące przedmiotem własności Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.
1. Część składowa rzeczy – to wszystko co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia
lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu
odłączonego (art. 47 § 2. k.c.).
Do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z
gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny – z pominięciem wyjątków (art. 48
k.c.).
Urządzenia służące do doprowadzania lub odprowadzania wody, pary, gazu, prądu ele.
oraz inne urządzenia podobne nie należą do części składowych gruntu lub budynku, jeżeli
wchodzą w skład przedsiębiorstwa lub zakładu (art. 49 k.c.).
2. Przynależności – są to rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z rzeczy głównej zgodnie
z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu
celowi (art. 51 § 1. k.c.).
3. Pożytki naturalne rzeczy – są to jej płody i inne odłączone części składowe stanowiące
normalny dochód według zasad prawidłowej gospodarki (art. 53 k.c.),
Pożytki cywilne rzeczy – uzyskiwane dochody rzeczy na podstawie stosunku prawnego
(np. czynsz z tytułu umowy najmu).
Nieruchomość gruntowa
Na podstawie art. 4 pkt. 1 ustawy z dnia 21.08.1997 r. o gospodarce nieruchomościami za
nieruchomość gruntową uważa się grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem
budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności.
Oznacza to, że jednolity fizycznie obszar gruntu należący do tego samego właściciela (do
tych samych właścicieli) stanowi zawsze jedną nieruchomość gruntową.
Nieruchomość rolna
Wśród nieruchomości gruntowych wyodrębnia się nieruchomości rolne, które w Polsce
stanowią blisko 60% całkowitej powierzchni kraju i z tego też względu wypada omówić ich
pojęcie.
Dla celów niniejszego wykładu można podać trzy definicje nieruchomości rolnych
/gruntów rolnych/.
1. Ogólna definicja nieruchomości rolnej jest zamieszczona w art. 461 k.c. Ten przepis
stanowi, że nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub
mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w
zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej,
sadowniczej i rybnej.
2. Nieruchomość rolna Skarbu Państwa zdefiniowana w ustawie z dnia 19 października 1991
r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Na podstawie tej ustawy
na pojęcie tej nieruchomości zalicza się nieruchomości rolne w rozumieniu Kodeksu
cywilnego położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania
przestrzennego na cele gospodarki rolnej, z wyłączeniem gruntów znajdujących się w
zarządzie Lasów Państwowych i parków narodowych.
3. W ustawie z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych zamieszczona jest
definicja gruntu rolnego dla celów ochrony tychże gruntów. Ta ustawa reguluje gruntów
m.in. postępowanie przekwalifikowania gruntów rolnych na cele nierolnicze i nieleśne.
Działka budowlana
Działka budowlana – zabudowana działka gruntu, której wielkość, cechy
geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury
technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń
położonych na tej działce (art. 4 pkt. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami).
Minimalna powierzchnia działki budowlanej nie jest określona ustawowo. Zasady i
warunki podziału terenów na działki budowlane, a w tym ich minimalną powierzchnię,
określa miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W braku miejscowego planu
minimalna wielkość działki budowlanej może być określona w decyzji o warunkach
zabudowy i zagospodarowania terenu.
Nieruchomość budynkowa
Na mocy art. 48 i 47 § 1. k.c. zasadą jest, że budynki i inne urządzenia trwale z gruntem
związane, są częściami składowymi gruntu i nie mogą być przedmiotem odrębnej własności i
innych praw rzeczowych. Od tej zasady, wyrażanej przez paremię rzymską superficies solo
cedit, istnieją wyjątki przewidziane w przepisach szczególnych stanowiących, że pewne
rodzaje budynków trwale z gruntem związane lub ich części mogą być odrębnym od gruntu
przedmiotem własności. Budynek jest trwale z gruntem związany, jeżeli nie może być od
niego odłączony bez uszkodzeń konstrukcji. Chodzi o połączenie:
- gospodarcze,
- fizyczne – intensywne, mocne połączenie w takim stopniu, że odłączenie spowodowałoby
zasadniczą zmianę.
- czasowe – mające nie ograniczone w czasie przeznaczenie (np. dom mieszkalny).
Kryterium „budynek jest trwale z gruntem związany” nie zachodzi w przypadku tzw.
budynków tymczasowych. Są to budynki, które według prawa budowlanego oznaczają
obiekty budowlane przeznaczone do czasowego użytkowania w okresie krótszym od jego
trwałości technicznej, przewidziane do przeniesienia w inne miejsce lub do rozbiórki, a także
obiekty budowlane nie połączone trwale z gruntem, jak np.: kioski uliczne, obiekty
kontenerowe, barakowozy.
Obecnie na podstawie przepisów szczególnych nieruchomość budynkową mogą
stanowić budynki:
- wzniesione na gruncie Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich
związków przez użytkownika wieczystego (art. 235 § 1. k.c.),
- nabyte przez użytkownika wieczystego na podstawie umowy o oddanie gruntu
zabudowanego w użytkowanie wieczyste - art. 235 § 1. k.c. i art. 31 ustawy z dnia 21
sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- nabyte na własność przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na podstawie przekazania do
użytkowania zabudowanego gruntem Skarbu Państwa (art. 272 § 1. k.c.),
- wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na użytkowanym przez nią gruncie
Skarbu Państwa (art. 272 § 2. k.c.),
- wzniesione przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną na gruncie stanowiącym wkład
gruntowy (art. 279 § 1. k.c.),
- znajdujące się na gruntach przejętych przez gminę, a następnie Skarb Państwa na obszarze
m.st. Warszawy na podstawie dekretu z dnia 26 października 1945 r. o własności i
użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy,
- znajdujące się na gruntach stanowiących własność Skarbu Państwa lub gminy (związku
międzygminnego) i pozostające w dniu 5 grudnia 1990 r. w zarządzie osób prawnych
innych niż Skarb Państwa – art. 200 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce
nieruchomościami,
- garaże wybudowane na podstawie pozwolenia na budowę na gruncie stanowiącym
własność Skarbu Państwa lub gminy (związku międzygminnego) przez najemcę z jego
własnych środków i przez niego nabyte, a prawo nabycia takiego garażu i otrzymanie
gruntu w użytkowanie wieczyste przysługiwało osobie – do końca 2000 r., która go
wybudowała, a także jej następcy prawnemu - art. 211 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia
1997 r. o gospodarce nieruchomościami,
- wchodzące w skład nieruchomości przekazanych Państwu przez rolnika na podstawie
ustawy z dnia 29 maja 1974 r. o przekazywaniu gospodarstw rolnych na własność
Państwa za rentę i spłaty pieniężne oraz na podstawie ustawy z dnia 27 października 1977
r. o zaopatrzeniu emerytalnym oraz innych świadczeń dla rolników i ich rodzin.
Nieruchomość lokalowa
Nieruchomością lokalową jest lokal mieszkalny lub lokal o innym przeznaczeniu (w tym
garaż) stanowiący część składową budynku, jeżeli lokal ten stanowi odrębną własność według
postanowień ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Na podstawie tej ustawy
przedmiotem odrębnej własności lokalu może być jedynie tzw. lokal samodzielny, tj.
wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na
stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich
potrzeb mieszkaniowych (jak piwnica, strych, magazyn bez względu na to, czy przylegają one
bezpośrednio do lokalu).
Rozstrzygnięcie czy dany lokal spełnia wymagania lokalu samodzielnego stwierdza,
na żądanie strony zainteresowanej starosta w formie zaświadczenia. Przed wydaniem
zaświadczenia organ właściwy może przeprowadzić w postępowanie wyjaśniające.
Zaświadczenie „o samodzielności lokalu” stwierdza stan faktyczny według postanowień
ustawy i ma moc dowodową dokumentu urzędowego. Organ przed wydaniem zaświadczenia,
może przeprowadzić w koniecznym zakresie postępowanie wyjaśniające (art. 219 k.p.a.). W
przypadku, gdy strony postępowania nie zgadzają się z treścią tego zaświadczenia, sąd nie jest
związany z tym zaświadczeniem. Odmowa wydania zaświadczenia następuje w formie
postanowienia, na które przysługuje zażalenie.
Nie wszystkie samodzielne lokale mieszkalne mogą być przedmiotem odrębnej
własności. Nie dopuszcza się wyodrębniania lokali mieszkalnych na własność według art. 20
ustawy z dnia 26.10.1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego
oraz o zmianie niektórych ustaw. Zakaz ten obejmuje lokale mieszkalne w budynkach
wzniesionych przy wykorzystaniu kredytów udzielonych na warunkach preferencyjnych
towarzystwom budownictwa społecznego.
Z własnością samodzielnych lokali związany jest udział w nieruchomości wspólnej,
którą stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku
właścicieli lokali. Udział w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu wraz z pow. pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Dopóki trwa odrębna własność lokali, nie można żądać zniesienia współwłasności w
nieruchomości wspólnej (współwłasność przymusowa). Według ustawy przedmiotem
współwłasności jest cały grunt, bez względu na jego powierzchnię. Jeżeli budynek został
wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste, przedmiotem wspólności jest to
prawa.
W sytuacji, gdy powierzchnia gruntu jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania
z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału nieruchomości.
Odrębną własność lokali można ustanowić w drodze:
- umowy,
- jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości,
- orzeczenia sądu znoszącego współwłasność,
- a także na podstawie art. 1718 ustawy z dnia 15 grudnia 2000r. o spółdzielniach
mieszkaniowych. Przepis ten stanowi, że w z chwilą zakończenia likwidacji lub
postępowania upadłościowego spółdzielni, własnościowe prawo do lokalu przekształca się
m.in. w prawo odrębnej własności chyba, że nabywcą budynku jest inna spółdzielnia
mieszkaniowa.
Ponadto odrębna własność lokalu może powstać w wykonaniu umowy zobowiązującej
właściciela gruntu do wybudowania na tym gruncie domu oraz do ustanowienia, po
zakończeniu budowy, odrębnej własności lokali i przeniesienia tego prawa na drugą stronę
umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę (tzw. developing) – art. 9 ustawy. W takim
przypadku do ważności umowy niezbędne jest:
- aby strona umowy podejmująca się budowy była właścicielem gruntu (użytkownikiem
wieczystym) i uzyskała pozwolenie na budowę,
- aby roszczenia drugiej strony umowy zostały ujawnione w księdze wieczystej.
Na podstawie art. 9 ustawy developing polega na budowie budynku wielomieszkaniowego
przez właściciela (użytkownika wieczystego) gruntu w celu sprzedaży lub wynajmu
wszystkich lub niektórych lokali w tym budynku. Budynek może być wznoszony za środki
własne właściciela, przyszłych nabywców lub przy wykorzystaniu kredytu bankowego.
Wówczas wierzytelność banku może być zabezpieczona w drodze obciążenia hipoteką
nieruchomości podlegającej zabudowie. W wypadku, gdy właściciel wznosi budynek w
sposób wadliwy lub sprzeczny z umową sąd może powierzyć dalsze wykonywanie umowy
innemu wykonawcy na koszt i niebezpieczeństwo właściciela gruntu (art. 9 ust.3).
Umowa o ustanowieniu odrębnej własności lokalu wymaga, pod rygorem
nieważności, formy aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do
księgi wieczystej. Ten wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. Dotyczy to
także powstania odrębnej własności lokalu na podstawie orzeczenia sądu lub jednostronnej
czynności prawnej właściciela nieruchomości.