WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ
FUNKCJONOWANIA
Spis treści
Wstęp .............................................................................................................................................. 1
I. Podstawowe zagadnienia i definicje........................................................................................... 1
II. Podstawowe przepisy prawne regulujące funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej. .................. 6
III. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej. .................................................................................. 9
IV. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i problemy z tym związane. .............................................. 12
Wstęp
Wspólnotę mieszkaniową stanowi ogół właścicieli lokali wchodzących w skład określonej
nieruchomości. Członkowstwo we wspólnocie powstaje samoistnie w momencie nabycia określonej
własności lokalowej wchodzącej w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Nadrzędnym celem wspólnoty
mieszkaniowej jest utrzymanie jej części wspólnej (dach, elewacja, klatka schodowa, winda itp.) oraz
dokonywanie rozliczeń mediów dla lokali stanowiących indywidualną własność poszczególnych członków
wspólnoty mieszkaniowej. Ponieważ wspólnota mieszkaniowa jest stosunkowo nowym tworem
(w nomenklaturze prawnej pojawiła się dopiero w 1994 r.), zatem nie wszystkie kwestie związane z jej
działalnością są całkowicie wyjaśnione.
I. Podstawowe zagadnienia i definicje.
Wspólnota mieszkaniowa -  ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości (& )
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana .1
Na podstawie powyższej definicji można zauważyć, iż do wspólnoty mogą należeć tylko te podmioty (osoby
fizyczne, prawne oraz jednostki nieposiadające osobowości prawnej), które posiadają prawo własności
do lokalu (bÄ…dz
lokali) w danej nieruchomości.
O powstaniu wspólnoty decyduje moment wyodrębnienia pierwszego lokalu i powstaniu własności
lokalowej. Formalne powstanie wspólnoty mieszkaniowej nie oznacza, że wspólnota funkcjonuje, ponieważ
faktyczne zawiązanie wspólnoty następuje z chwilą wyboru zarządu wspólnoty uchwałą w oparciu o art. 20
ustawy o własności lokali bądz
powierzenia zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej bądz
prawnej
w oparciu o art. 18 ustawy o własności lokali. W okresie pomiędzy wyodrębnieniem pierwszego lokalu,
1
Ustawa o własności lokali, art. 6 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z póz
Å„. zm.)
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 1
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
a faktycznym zawiązaniem wspólnoty, zarząd nad nieruchomością sprawuje dotychczasowy zarządca
nieruchomości, który sprawował zarząd nad nieruchomością w dniu, w którym wyodrębniono własność
pierwszego lokalu (może to być w przypadku nowo powstałych nieruchomości
np.: osoba, która prowadziła zarządzanie nieruchomością na zlecenie dewelopera). Jeżeli po upływie dwóch
lat od dnia wyodrębnienia pierwszego lokalu właściciele lokali nie dokonają wyboru zarządu, ani nie
powierzą zarządu nieruchomością wspólną w umowie zawartej w formie aktu notarialnego, to
dotychczasowy zarządca może żądać ustanowienia przez sąd przymusowego zarządcy.2
Funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej reguluje przede wszystkim ustawa z dnia 24 czerwca 1994 roku
o własności lokali, oraz szereg uchwał, które tworzą wewnętrzne przepisy wspólnoty mieszkaniowej.
Uchwały te podejmowane są przez właścicieli na zebraniu, bądz
w drodze indywidualnego zbierania głosów
przez zarząd. Uchwała może być również wynikiem głosów częściowo oddanych na zebraniu i w drodze
indywidualnego zbierania głosów. Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali liczonych wg
wielkości udziałów (chyba, że w umowie bądz
w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono inaczej tzn.
jeden właściciel = jeden głos).
Oprócz ponoszenia przez właściciela wydatków na utrzymanie jego lokalu, musi on również
 w oparciu o art. 13, 14 i 15 ustawy o własności lokali  uczestniczyć w kosztach zarządu związanych
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, uiszczając zaliczki płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca.
Właściciele zobowiązani są również do pokrywania innych zobowiązań takich jak np.: kredyt, który
zaciągnęła wspólnota mieszkaniowa w celu dokonania remontu;  za zobowiązania dotyczące nieruchomości
wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu  w części
odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości .3
Mała wspólnota mieszkaniowa  tak w praktyce przyjęło się nazywać wspólnoty mieszkaniowe, w których
ilość lokali nie przekracza siedmiu. Kryterium tego podziału wynika z odmiennego traktowania przez
przepisy wspólnot do siedmiu lokali oraz wspólnot powyżej siedmiu lokali. W oparciu o art. 19 ustawy
o własności lokali do  małych wspólnot stosuje się przepisy kodeksu cywilnego oraz kodeksu
postępowania cywilnego. Zasady te jednak mogą być zmienione w drodze umowy pomiędzy właścicielami
lokali tworzących wspólnotę. Natomiast do pozostałych wspólnot stosuje się przepisy ustawy o własności
lokali.4
Zarząd we wspólnocie mieszkaniowej  może być wybrany na podstawie uchwały bądz
aktem notarialnym.
Może on być jednoosobowy oraz kilkuosobowy. Gdy zarząd jest kilku osobowy, oświadczenie woli za
wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie. Zarząd jest organem wykonawczym,
2
S. Chwałek,  ABC wspólnot mieszkaniowej, Wydawnictwo Municiupium S.A. , Warszawa 2007
3
Ustawa o własności lokali, art. 17 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z póz
Å„. zm.)
4
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 2
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
do którego przede wszystkim należy wykonywanie uchwał podjętych przez właścicieli, kierowanie sprawami
wspólnoty mieszkaniowej i reprezentowania jej na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą,
a poszczególnymi właścicielami lokali. Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana
spośród właścicieli lokali lub spoza grona.5
Zarządca  to osoba, której został powierzony zarząd nieruchomością wspólną. W oparciu
o ustawÄ™ z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane, zarzÄ…dca to osoba odpowiedzialna razem
z właścicielami za właściwe użytkowanie i utrzymanie budynku. Według ustawy o własności lokali zarząd
może być powierzony podczas ustanowienia w odrębnej własności bądz
póz
niej w formie aktu
notarialnego, tak powołany zarządca może być odwołany tylko w formie uchwały zaprojektowanej przez
notariusza (art. 18 ustawy o własności lokali). Innym sposobem powierzenia zarządu zarządcy jest podjęcie
przez wspólnotę mieszkaniową zwykłej uchwały. Aby odwołać zarządcę wybranego w ten sposób wystarczy
również zwykła uchwała (art. 20 ustawy o własności lokali). Kolejnym sposobem powołania zarządcy jest
zarządca przymusowy ustanowiony przez sąd (art. 26 ust. 1 ustawy o własności lokali).5
Zatem we wspólnocie w praktyce mamy do czynienia z dwiema możliwościami:
1) występuje zarząd (złożony z członków wspólnoty) i administrator,
2) zarządca (który pełni rolę jednoosobowego zarządu i prowadzi czynności administracyjne).
Administrator  wyznaczona przez właścicieli osoba prawna lub fizyczna pełniąca tylko zlecone funkcje.
W praktyce czynności te sprowadzają się do bieżącego utrzymania i zarządzania budynkiem
(przestrzeganiem terminów przeglądów, dostarczeniem pełnej informacji księgowej dotyczącej
rozrachunków wspólnoty mieszkaniowej zarządowi).5
Własność  to podstawowe prawo rzeczowe, które przyznaje właścicielowi pewne prawa takie jak: prawo
do posiadania, korzystania oraz rozporządzania. Prawo własności jest pod szczególną ochroną prawną,
którą reguluje kodeks cywilny.5
Lokal wyodrębniony  to inaczej nieruchomość lokalowa, która stanowi odrębną własność. Tą własnością
może być samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu (np.: lokal użytkowy, który jest
przeznaczony pod działalność gospodarczą). Lokal taki powstaje w skutek wyodrębnienia z budynku jego
części, z której można samodzielnie korzystać. Lokal taki może zostać wyodrębniony wraz
z pomieszczeniami przynależnymi (pomieszczenie piwniczne, strych, garaż itp.). Obecnie wyodrębnienie
lokali odbywa się w oparciu o ustawę o własności lokali i na jej mocy ustanawia się odrębną własność
lokali.6
Lokal mieszkalny   Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi
ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz
5
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
6
W. J. Brzeski  Vademecum zarządcy nieruchomości Wyd. Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2001
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 3
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się
odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż
mieszkalne 7.
W oparciu o powyższą definicję z ustawy o własności lokali można wyróżnić następujące elementy, które
decydują o tym czy dany przedmiot będzie uznany za odrębny przedmiot własności.:
a) wydzielenie trwałymi ścianami (zatem wykluczone są tutaj pomieszczenia wydzielone przy pomocy
prowizorycznych ścianek (meblościanki), a także niezamurowane przejścia do innych pomieszczeń),
b) przeznaczenie na stały pobyt ludzi (spełnienie odpowiednich kryteriów technicznych),
c) lokal ma służyć zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowym (spełnienie odpowiednich kryteriów
technicznych).
Kryteria techniczne zawarte w ppkt. b i c muszą być zgodne z następującymi przepisami:
- RozporzÄ…dzenie Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994
w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie,
- Rozporządzenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999 w sprawie
warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych.8
Lokal niemieszkalny (użytkowy)  definicja lokalu niemieszkalnego znajduje się w art. 2 ust. 2 ustawy
o własności lokali. Jest ona zawarta w definicji lokalu mieszkalnego (patrz definicja lokalu mieszkalnego),
w której napisane jest, że przepisy dotyczące lokali mieszkalnych stosuje się w takim samym zakresie
do lokali o innym przeznaczeniu niż mieszkalnym.
Z
uwagi na fakt iż są to lokale niemieszkalne (czyli o przeznaczeniu innym niż mieszkalne) przed nimi są
stawiane inne wymagania, np.: jeżeli lokalem użytkowym będzie garaż lub magazyn to wymagania te będą
zdecydowanie mniejsze, natomiast jeżeli lokalem użytkowym będzie sklep lub jakiś obiekt produkcyjny to
wymagania będą zdecydowanie większe, choćby nawet z uwagi na przepisy przeciwpożarowe. 8
Nieruchomość (część) wspólna -  nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia,
które nie służą do użytku właścicieli lokali 9. Czyli część wspólną tworzy przede wszystkim cała działka, na
której stoi budynek, konstrukcje ścian i stropów, fundamenty, większość instalacji (elektryczne, gazowe
itp.), a także korytarze, windy, fragmenty budynku (elewacja), oraz otoczenie budynku itd.
7
Ustawa o własności lokali, art. 2 ust.2 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z póz
Å„. zm.)
8
W. J. Brzeski  Vademecum zarządcy nieruchomości Wyd. Krakowski Instytut Nieruchomości, Kraków 2001
9
Ustawa o własności lokali, art. 3 ust.2 (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz z póz
Å„. zm.)
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 4
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
Nieruchomość wspólna jest konsekwencją powstania wspólnoty mieszkaniowej i zarządzanie tym
wspólnym majątkiem właścicieli lokali wchodzących w skład danej wspólnoty to główne zadanie wspólnoty
mieszkaniowej.10
Udział  udział lokalu w nieruchomości wspólnej jest bardzo istotnym zagadnieniem
z punktu widzenia zarządzania nieruchomością. Udział danego właściciela lokalu określa wagę głosu przy
podejmowaniu uchwał (art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali) oraz stanowi podstawę do naliczenia
zaliczek z tytułu partycypacji kosztów w nieruchomości wspólnej (art. 12 ust.2 ustawy o własności lokali).10
Obliczanie udziału w nieruchomości wspólnej we wspólnocie mieszkaniowej odbywa w oparciu o art. 3 ust.
3 ustawy o własności lokali, który ma następujące brzmienie:
 Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni
użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej
wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada
stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej
powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi .
Zatem wzory będą wyglądać następująco:
! ż
ż
Å‚ Ä™ =
! ż ! !
ń ż !
! ż . ę !
ż
Å‚ Ä™ =
! ż . !
ń ż !
Powierzchnia użytkowa podawana jest w akcie notarialnym ustanowienia odrębnej własności lokalu (lub
w zaświadczeniu samodzielności lokalu, wystawionym przez starostę powiatu). W przypadku wystąpienia
wątpliwości lub niezgodności co do powierzchni lokali, pomieszczeń przynależnych, udziałów bądz
innych
spraw związanych z własnością lokali, na mocy art. 29 ust. 1b ustawy o własności lokali zarząd wspólnoty
lub zarzÄ…dca jest uprawniony do zaktualizowania danych (zweryfikowania).
Może również zaistnieć taka sytuacja, w której przy wyliczaniu udziałów będą pominięte pomieszczenia
przynależne (zarówno w liczniku jak i w mianowniku powyższych wzorów). Powodem takiej sytuacji jest
fakt, iż ustawa o własności lokali, która opisuje w jaki sposób wyliczać udziały weszła w życie w 1994 roku.
Wcześniej udziały były wyliczane na podstawie kodeksu cywilnego, w którym nie było jednoznacznie
10
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 5
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
opisane w jaki sposób należy obliczać udziały właścicieli lokali. Wówczas część notariuszy skłaniała się
do pomijania pomieszczeń przynależnych przy obliczaniu udziałów. Ustawa przewidując taką sytuację w art.
3 ust. 7 nakazuje stosowanie zasady obliczania udziałów w nieruchomości wspólnej do czasu wyodrębnienia
ostatniego lokalu w taki sam sposób jak przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu. Natomiast w momencie,
kiedy wszystkie lokale będą już wyodrębnione należy zweryfikować wysokość posiadanych udziałów
we wspólnocie.
Zaliczka  comiesięczna opłata płacona do 10 każdego miesiąca przez właścicieli lokali należących do danej
wspólnoty na pokrycie kosztów związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Wysokość tej opłaty
uzależniona jest od przyszłych (planowanych na podstawie planu gospodarczego) wydatków związanych
z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Każdy właściciel pokrywa te wydatki stosownie do posiadanych
udziałów. Jeżeli ponoszone wydatki przez wspólnotę mieszkaniową znajdą swoje odzwierciedlenie (a nawet
przekroczÄ…) w przychodach z innych z
ródeł bądz
pożytków, to wówczas właściciele nie muszą uiszczać opłat
zaliczkowych z tego tytułu, albo uiszczać odpowiednio mniejsze tylko w części nie znajdującej pokrycia
w osiągniętych pożytkach i przychodach z innych z
ródeł.11
Bardzo często zdarza się, że zaliczka składa się z trzech elementów:
a) opłaty eksploatacyjnej
(dotyczą wydatków związanych z nieruchomością wspólną),
b) opłaty za media
(związane są z pokrywaniem przez właścicieli wydatków dotyczących korzystania z mediów w ich
lokalach; powodem takiej sytuacji może być np.: faktura wystawiana przez wodociągi nie na
każdego właściciela stosownie do zużycia na jego liczniku, lecz całościowo na wspólnotę
mieszkaniową na podstawie odczytów z głównego licznika wody),
c) opłaty remontowej
(to opłaty, których celem powinno być pokrywanie wszelkich remontów i modernizacji na
wspólnocie, czasami aby przeprowadzić jakiś remont właściciele wspólnoty muszą zbierać pieniądze
na ten cel na przykład 5 lub nawet więcej lat).
II. Podstawowe przepisy prawne regulujÄ…ce funkcjonowanie
wspólnoty mieszkaniowej.
Zasadniczym i podstawowym aktem prawnym, który reguluje funkcjonowanie i powstanie wspólnoty
mieszkaniowej jest ustawa z dnia 24 czerwca z 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 Nr 80 poz. 903 wraz
z póz
ń. zm.). Ustawa ta określa m. in. w jaki sposób następuje ustanowienie własności lokali, opisuje prawa
i obowiązki właścicieli lokali oraz określa w jakiej formie ma być prowadzony zarząd nieruchomością
11
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 6
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
wspólną. Ponadto ustawa ta daje właścicielą lokali należących do wspólnoty mieszkaniowej narzędzie
do tworzenia wewnętrznych zasad przy pomocy uchwał. Również sama ustawa o własności lokali w wielu
miejscach dopuszcza możliwość innego postępowania niż wskazanego w ustawie pod warunkiem,
że zostanie podjęta taka uchwała.12
Kolejnym aktem prawnym, który reguluje sprawy dotyczące własności lokali jest Ustawa z dnia 23
kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16 poz. 93 wraz z póz
Å„. zm.). Jest to podstawowy akt prawny,
który dotyczy całokształtu stosunków cywilnoprawnych. We wspólnocie ma on zastosowanie do zagadnień
dotyczących spraw własności lokali w zakresie nieuregulowanym powyższą ustawą (art. 1 ust. 2 w zakresie
nieregulowanym ustawą do własności lokali stosuje się przepisy kodeksu cywilnego ) 13 oraz do tzw.
 małych wspólnot (art. 19  jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i lokali niewyodrębnionych, należących
nadal do dotychczasowego właściciela, nie jest większa niż siedem, do zarządu nieruchomością wspólną
mają odpowiednie zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego
o współwłasności ).12
Następnym już przywołanym w poprzednim akapicie aktem prawnym jest Ustawa
z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 nr 43 poz. 296). Reguluje on wraz
z kodeksem cywilnym sposób zarządu nieruchomością wspólną w sytuacji, gdy ilość wszystkich lokali
we wspólnocie nie jest większa niż siedem.12
Z
kolei zasady prowadzenia ksiąg rachunkowych oraz zasady sporządzania sprawozdań finansowych
wraz z ich wzorami ujęte zostały w Rozporządzeniu Ministra Finansów z dnia 18 sierpnia 1998 r. w sprawie
szczegółowych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie prowadzących działalności
gospodarczej (Dz. U. Nr 115, poz. 748 wraz z póz
ń. zm.). Rozporządzenie to wyjaśnia również na czym
polega uproszczony sposób prowadzenia ksiąg rachunkowych we wspólnocie mieszkaniowej:  prowadzenie
ewidencji, w ramach której rejestruje się wszystkie przychody, koszty i środki pieniężne oraz związane z tym
rozrachunki 14
Dotykając tematu wspólnot mieszkaniowych nie można pominąć Ustawy z dnia
21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 115 poz. 741, tekst jednolity Dz. U. z 2000,
Nr 46 poz. 543 z póz
ń. zm.) , którą w swojej treści w art. 5 ust. 2 przywołuje ustawa o własności lokali.
Ustawa ta zawiera m. in. zasady dotyczące: gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność
gminy lub Skarbu Państwa, scalania i podziału nieruchomości, działalności zawodowej, której przedmiotem
jest gospodarowanie nieruchomościami, do których zaliczają się rzeczoznawcy majątkowi, pośrednicy
w obrocie nieruchomościami oraz zarządcy nieruchomościami, którzy z punktu widzenia zarządzania
12
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
13
Ustawa o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.)
14
Rozporządzenie Ministra Finansów w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych jednostek nie
prowadzących działalności gospodarczej (Dz. U. Nr 115, poz. 748)
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 7
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
wspólnotą mieszkaniową stanowią bardzo istotną grupę zawodową. W oparciu o ustawę o gospodarce
nieruchomościami są to osoby, które w sposób profesjonalny zarządzają nieruchomościami. Posiadają one
państwową licencje nadaną przez właściwego ministra do spraw budownictwa po spełnieniu określonych
wymogów, które zawarte są w art. 187 niniejszej ustawy oraz posiadają obowiązek  stałego doskonalenia
kwalifikacji zawodowych 15 (co wiąże się z obowiązkiem uczestnictwa przez zarządców w szkoleniach oraz
seminariach).16
Kolejnym istotnym aktem prawnym dla wspólnoty mieszkaniowej jest Ustawa z dnia 15 lutego
1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz. U. 1992 Nr 21 poz. 86). Ustawa ta w art. 17 ust.1
pkt. 44 zwalnia dochody wspólnot mieszkaniowych od naliczania podatku dochodowego od osób prawnych,
które zostały  uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi  w części przeznaczonej na cele związane
z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż
17
gospodarka zasobami mieszkaniowymi .W oparciu o przytoczony fragment ustawy o podatku
dochodowym od osób prawnych można wyróżnić dwa kryteria jakie musi spełniać dochód wspólnoty, aby
mógł być zwolniony od podatku dochodowego od osób prawnych: musi on pochodzić z gospodarki
zasobami mieszkaniowymi oraz musi być przeznaczony na gospodarkę zasobami mieszkaniowymi.
Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych
(Dz. U. Nr 9, poz. 31 z póz
ń. zm.) to ustawa, która nakłada obowiązek podatkowy dla właścicieli
nieruchomości. Istotnym zagadnieniem w tej ustawie jest możliwość podziału podatku od nieruchomości,
w sytuacji gdy w budynku są lokale stanowiące odrębne nieruchomości (podział podatku według udziału
procentowego powierzchni użytkowej poszczególnych lokali w powierzchni użytkowej całego budynku).18
Istnieje również szereg innych przepisów, które stosuje się do wspólnoty mieszkaniowej w takim
samym zakresie jak i do innych podmiotów. Przykładami takich aktów prawnych są:
Ustawa z dnia 8 stycznia 1993 o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym wraz z póz
Å„. zm.,
w sytuacji, kiedy przychody ze sprzedaży towarów i usług przekroczą ustaloną wartość limitu określoną
w niniejszej ustawie (chodzi tutaj o przychody wspólnot mieszkaniowych, które pozyskiwane są z innego
z
ródła niż zaliczki płacone przez właścicieli na poczet przyszłych zobowiązań; np. przychody osiągane
z tytułu: wynajęcia pomieszczenia należącego do części wspólnej, dzierżawa terenu pod śmietnik bądz

wynajęcie części elewacji pod bilbordy.)
Ustawa z dnia 13 września 1996 r. o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wraz z póz
Å„. zm. Ustawa
ta zawiera przepisy dotyczące gospodarowania odpadami oraz obowiązki właścicieli nieruchomości w tym
zakresie.18
15
Ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 186 ust. 2)
16
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
17
Ustawa o podatku dochodowym od osób prawnych, art. 17 ust.1 pkt 44 (Dz. U. Nr 9, poz. 31 z póz
Å„. zm.)
18
M. Stefańczyk, M. Węglowski,  Wspólnoty Mieszkaniowe , Wyd. Instytut Rozwoju Miast, Kraków 2004
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 8
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane wraz z póz
Å„. zm. Ustawa ta definiuje m. in. podstawowe
pojęcia związane z budownictwem, wymagania jakie musi spełniać działka budowlana ( w tym również ta
pod budynkami wspólnot) oraz nakazuje przeprowadzanie przeglądów okresowych budynków, w tym także
wspólnot mieszkaniowych.18
Ustawa z dnia 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne wraz z póz
niejszymi zmianami reguluje
m. in. ewidencję gruntów i budynków oraz postępowanie w spornych sprawach związanych
z rozgraniczeniem nieruchomości.18
Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece wraz z póz
Å„. zm. ma na celu ujawnienie
stanu prawnego nieruchomości za pomocą ksiąg wieczystych, które są urzędowymi rejestrami
nieruchomości. Ustawa ta reguluje także funkcjonowanie hipoteki, czyli takiej instytucji prawnej, która
zabezpiecza udzieloną właścicielom pożyczkę.18
III. Status prawny wspólnoty mieszkaniowej.
Wspólnotę mieszkaniową tworzy  ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej
nieruchomości (art. 6 ustawa o własności lokali). Tak skonstruowane stwierdzenie pozwala, aby
właścicielami lokali mogły być osoby prawne, fizyczne oraz jednostki nie posiadające osobowości prawnej.
Zatem jest to pewnego rodzaju zrzeszenie właścicieli lokali, które nie jest osobą fizyczną oraz nie jest osobą
prawną, ponieważ ustawodawca nie przyznał wspólnocie osobowości prawnej. Jednak w art. 6 ustawy
o własności lokali przyznaje wspólnocie zdolność do czynności prawnych:  wspólnota mieszkaniowa może
nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana .
Zatem najtrafniej będzie nazwać wspólnotę mieszkaniową jako tzw.  ułomną osobę prawną , którą
kodeks cywilny precyzuje jako jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa
nadaje zdolność prawną:
 ż1. Do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawodawca przyznaje
zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych.
ż2. Jeżeli przepis odrębny nie stanowi inaczej, za zobowiązania jednostki, o której mowa
w ż 1, odpowiedzialność subsydialną ponoszą jej członkowie; odpowiedzialność ta powstaje z chwilą,
gdy jednostka organizacyjna stała się niewypłacalna 19.
Jednak w opinii prawników powstał pewien problem czy wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność
prawną, tzn. czy może być samodzielnie podmiotem praw i obowiązków w stosunkach cywilnoprawnych,
a zwłaszcza czy może nabywać majątek w swoim własnym imieniu i na swój rachunek, czy w imieniu
właścicieli, a majątek wówczas staje się własnością właścicieli w przypadającym im stosownie posiadanym
udziale. W kwestii tej wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 10 grudnia 2004 r. :
19
Ustawa kodeks cywilny, art. 33 (Dz. U. z 1964 r. nr 16 poz. 93 wraz z póz
Å„ zm.)
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 9
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
 Charakter prawny wspólnoty mieszkaniowej budził wątpliwości na gruncie ustawy z dnia
24 czerwca 1994 r. o własności lokali. (...) Według jednego poglądu wspólnota mieszkaniowa ma zdolność
prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać majątek i to majątek odrębny od majątku
właścicieli poszczególnych lokali. Według innego poglądu wspólnota nie ma zdolności prawnej i nabywając
majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku odpowiadającym ich udziałom w nieruchomości
wspólnej. W ocenie Sadu Najwyższego należy podzielić pogląd pierwszy, z art. 6 zdanie drugie uwl wynika
bowiem jasno, ze wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać
i być pozywana. Zatem wbrew stanowisku Sadu Okręgowego, Wspólnota mieszkaniowa ma nie tylko
zdolność sądową, ale też przyznaną przez ustawę zdolność prawną, skoro może nabywać prawa i zaciągać
zobowiązania, co trafnie zarzuca skarżący. Możliwość nabywania przez wspólnotę majątku wynika z uwl,
a o tym, ze wspólnota może posiadać majątek, niezależnie od majątku posiadanego przez właścicieli
poszczególnych lokali, świadczy uwl, zgodnie z którą wspólnota odpowiada bez ograniczeń, a wiec całym
majątkiem, za zobowiązania dotyczące nieruchomości, podczas gdy właściciel lokalu w części
odpowiadającej jego udziałowi w nieruchomości. To rozróżnienie wskazuje, że nie tylko członkowie
wspólnoty, ale także sama wspólnota może nabywać majątek. Już zatem tylko
z przepisów ustawy o własności lokali można wyciągnąć wniosek, że wspólnota mieszkaniowa może
nabywać majątek i to na swoją rzecz, a nie tylko na rzecz właścicieli lokali, będących jej członkami. 20
Ponieważ wyroki sądu Najwyższego nie mają w Polsce charakteru powszechnego obowiązującej zasady
prawnej, dlatego w roku 2006 Sąd Okręgowy w Bielsku-Białej wystosował zapytanie do Sądu Najwyższego,
które brzmiało:
 Czy wspólnota mieszkaniowa ma zdolność prawną oraz zdolność sądową i w konsekwencji może posiadać
majątek i to majątek odrębny od majątku właścicieli poszczególnych lokali, czy też wspólnota mieszkaniowa
nie ma zdolności prawnej i nabywając majątek czyni to na rzecz swych członków w stosunku
opowiadającym ich udziałom w nieruchomości wspólnej?
Na tak postawione pytanie Sąd Najwyższy podjął uchwałę:
 Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa majątkowe tylko do majątku wspólnego właścicieli lokali
W uzasadnieniu podanym do publicznej wiadomości napisał iż:
 Wspólnota mieszkaniowa może zatem nabywać prawa i obowiązki, ale nie  we własnym imieniu , a więc
nie dla siebie, ale dla ogółu właścicieli lokali. Oznacza to, że ustawa przyznaje zdolność do czynności
prawnych wspólnocie mieszkaniowej rozumianej jako ogół właścicieli. (& ) zakres zdolności prawnej, która
przysługuje wspólnocie mieszkaniowej, został w ustawie o własności lokali ograniczony i sprowadza się
do nabywania praw i obowiązków związanych wyłącznie z zarządem nieruchomością wspólną 21.
20
LexPolonica nr 371402 (www.sn.pl)
21
LexPolonica nr 1009810 (www.sn.pl)
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 10
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
Pomimo, iż oba powyższe rozstrzygnięcia są odmienne można zauważyć wspólny mianownik,
iż wspólnota mieszkaniowa posiada zdolność prawną; w pierwszym przypadku jest jej przyznana całkowita
zdolność prawna, natomiast w drugim zdolność prawna ograniczona przedmiotowo. Gdyby odmówić
wspólnocie mieszkaniowej zdolności prawnej nie można by było uznać wspólnoty nawet jako jednostki
organizacyjnej nieposiadającej osobowości prawnej (która posiada zdolność prawną). Mogłoby to
uniemożliwić funkcjonowanie wspólnoty mieszkaniowej, ponieważ nie byłaby samodzielnym podmiotem
prawa cywilnego.
Można byłoby się również zastanawiać, po co wspólnota ma kupować majątek, skoro powołana jest
przede wszystkim w celu rozwiązania problemów wynikających z zarządem nieruchomością wspólną.
Obowiązek kupowania gruntów przez wspólnotę jest zawarty w art. 32a ustawy o własności lokali i dotyczy
zakupu nieruchomości gruntowych w przypadku, gdy korzystanie z budynków i urządzeń uniemożliwia
prawidłowe korzystanie (nie spełnienie warunków działki budowlanej), problem taki występuje najczęściej
w starych zabudowaniach, gdzie okazuje się, po latach, że np.: droga dojazdowa, z której zawsze korzystali
mieszkańcy danej wspólnoty okazuje się własnością kogoś innego niż wspólnoty mieszkaniowej. Wówczas
należy albo wystąpić o służebność, o odpłatne korzystanie z działki przyległej bądz
jej zakup.
W związku z zakupem nieruchomości gruntowej, w art. 32a ust. 2 ustawy o własności lokali, pojawia
się kolejny fragment, który można niejednoznacznie rozumieć. Odnosi się on do obowiązku podjęcia
 czynności zmierzających do nabycia przyległych, nieruchomości gruntowych na rzecz wspólnoty
mieszkaniowej . Sformułowanie  na rzecz wspólnoty mieszkaniowej może być rozumiane jako odrębna
własność wspólnoty mieszkaniowej. Taki zapis może świadczyć, o tym, iż wspólnota mieszkaniowa
 w swoim imieniu może zakupić nieruchomość gruntową. Jednakże należy pamiętać, że wspólnotę
mieszkaniową tworzą właściciele poszczególnych lokali i wspólnota mieszkaniowa jest utożsamiana właśnie
z tymi właścicielami. Wyraz takiemu podejściu dał Sąd Najwyższy w uzasadnieniu jednego
z wyroków (III CZP 97/06) uznając, że:  pojęcia wspólnoty mieszkaniowej i ogółu właścicieli lokali są
synonimami. Wspólnota mieszkaniowa jest jedynie określeniem techniczno-prawnym, oznaczającym
wszystkich właścicieli lokali w budynku lub budynkach znajdujących się na określonej nieruchomości .22
Dlatego też uważam, iż trafniejszą interpretacją jest ta, która mówi, iż wspólnota posiada zdolność
prawną ograniczoną przedmiotowo. Uważam tak, ponieważ podstawowym celem powstania wspólnoty
mieszkaniowej (jak już wcześniej wspomniałem) jest problem związany z zarządzaniem nieruchomością
wspólną. Ponadto wspólnota mieszkaniowa w momencie powstania nie posiada żadnego kapitału
podstawowego, ani żadnego majątku. Natomiast wszelkie środki pieniężne zgromadzone na rachunku
bankowym wspólnoty mieszkaniowej pochodzą albo z comiesięcznych wpłat właścicieli lokali
(na utrzymanie nieruchomości wspólnej, opłaty remontowe, dodatkowe dopłaty z innych tytułów, które
zostały uchwalone na podstawie odrębnych uchwał wspólnoty mieszkaniowej) lub są to przychody
pochodzące z gospodarczego wykorzystania części wspólnej, która jest własnością wszystkich właścicieli
lokali danej wspólnoty mieszkaniowej (np.: wynajem elewacji pod reklamę, dzierżawa pomieszczenia
22
S. Chwałek,  ABC wspólnot mieszkaniowej, Wydawnictwo Municiupium S.A. , Warszawa 2007
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 11
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
należącego do części wspólnej). Zatem zgromadzone pieniądze na rachunku bankowym wspólnoty nadal
należą do poszczególnych właścicieli i to właściciele decydują w jaki sposób wykorzystuje się zgromadzone
środki pieniężne w formie nadwyżki po opłaceniu bieżących potrzeb wspólnoty mieszkaniowej. Dlatego
według mnie zasadne jest stwierdzenie Sądu Najwyższego, iż:  Wspólnota mieszkaniowa może zatem
nabywać prawa i obowiązki, ale nie  we własnym imieniu .
Ponadto pojawia się kolejny problem: skoro wspólnota mieszkaniowa mogłaby kupić nieruchomość
gruntową we własnym imieniu i być jej właścicielem, co powodowałoby, że właścicielami zakupionej
nieruchomości nie byliby właściciele lokali wchodzący w skład danej wspólnoty mieszkaniowej. Zatem
zakupioną nieruchomość gruntową można by było nie zaliczyć do nieruchomości wspólnej (wspólnego
majątku właścicieli) tylko potraktować jako nieruchomość wspólnoty mieszkaniowej (czyli jako składnik
majątku wspólnoty). Wówczas mógłby pojawić się formalno-prawny problem z utrzymaniem tej
nieruchomości, ponieważ właściciele lokali mają obowiązek płacić tylko za utrzymanie swojego lokalu
i utrzymanie nieruchomości wspólnej (art. 13 ust.1), a zakup dodatkowej nieruchomości gruntowej wiąże
się póz
niej z dodatkowym kosztami utrzymania takimi jak np.: utrzymanie czystości na tym terenie,
odgarnianie śniegu w zimie lub podatek od nieruchomości, który musiałaby pokryć wspólnota z tytułu
posiadania nieruchomości gruntowej.
Zatem uważam, iż wszelkie zakupione grunty przez wspólnotę powinny być własnością wszystkich
właścicieli, a nie odrębną własnością wspólnoty. Nabycie dodatkowej ilości gruntu nie powinno
spowodować zwiększenia się udziałów poszczególnych właścicieli, natomiast grunt ten powinien wejść
w skład dotychczasowej nieruchomości wspólnej, za czym może iść zwiększenie dotychczasowych opłat
z tytułu zarządu nieruchomością wspólną wynikającą choćby z większej ilości powierzchni do sprzątania.
Dlatego też dopóki ustawa o własności lokali nie zostanie znowelizowana i nie zostaną jasno
określone zasady w ramach których ma funkcjonować wspólnota, dotąd będą pojawiać się doktrynalne
spory nie tylko odnośnie statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej i jej zdolności prawnej, ale również
dotyczące zagadnień księgowych i podatkowych (które zostaną omówione w póz
niejszych ).
IV. Powstanie wspólnoty mieszkaniowej i problemy z tym związane.
Można rozróżnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych: nowo powstałe  deweloperskie oraz te,
które powstały z nieruchomości już istniejącej. Bez względu jaka jest to wspólnota, w każdym wypadku
należy dopełnić określonych formalności wymaganych prawnie.
Zgodnie z ustawą o własności lokali wspólnota mieszkaniowa powstaje w momencie wyodrębnienia
pierwszego lokalu z nieruchomości. Jednak jak już wcześniej zostało, zaznaczone faktyczne funkcjonowanie
wspólnoty (zawiązanie) następuje w momencie kiedy zostanie ustalona reprezentacja wspólnoty
mieszkaniowej, którą jest zarząd. Ustawa daje okres 2 lat na wybranie zarządu wspólnoty mieszkaniowej.
Przez okres pierwszych 2 lat po wyodrębnieniu pierwszego lokalu obowiązek zarządzania nieruchomością
wspólną spoczywa na dotychczasowym zarządcy (może nim być firma deweloperska, jednostki samorządu
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 12
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
terytorialnego, Skarb Państwa, państwowe osoby prawne (np.: PKP) lub zewnętrzna firma zajmująca się
zarządzaniem nieruchomościami, działająca na zlecenie wcześniej wymienionych podmiotów). Po upływie 2
lat dotychczasowy zarządca lub każdy właściciel może zażądać narzucenia przez sąd zarządcy
przymusowego. Ustawa jednak nie precyzuje kto ma zwołać pierwsze zebranie właścicieli; zebranie z reguły
zwołują najaktywniejsi właściciele lokali, którym zależy na prawidłowym funkcjonowaniu wspólnot
mieszkaniowej. Właśnie na pierwszym zebraniu ma zostać podjęta stosowna uchwała, która wyłoni
członków zarządu spośród wszystkich właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej, oraz muszą
zostać ustalone inne sprawy związane z funkcjonowaniem wspólnoty mieszkaniowej
(np.: odwołanie dotychczasowego zarządcy nieruchomością i powołanie nowego). W przypadku, gdy
wspólnota nie posiada REGONU ani NIP-u, musi złożyć wnioski w stosownych urzędach, aby je uzyskać.
Właściciele lokali muszą również na pierwszym zebraniu określić nazwę wspólnoty mieszkaniowej pod jaką
będzie występowała w obrocie cywilnym. Kolejnym krokiem jest otwarcie rachunku w banku ponieważ
zarząd lub zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w oparciu o ustawę o własności
lokali musi prowadzić rozliczenia przez rachunek bankowy.
Można wyróżnić również drugi sposób powstawania wspólnoty mieszkaniowej. Ten sposób odnosi
się do nowo powstałych nieruchomości, czyli tzw.  wspólnot deweloperskich . W trakcie sprzedaży lokali
w akcie notarialnym zostaje zawarty zapis o ustaleniu zarządcy (np.: jakaś firma zewnętrzna). Wówczas
zarządca ten pełni rolę zarządu i do niego należy obowiązek uzyskania REGONU, NIP-u i otworzenia
rachunku w banku. Do niego również będzie należał obowiązek zwołania pierwszego zebrania
we wspólnocie mieszkaniowej.
Wspólnota mieszkaniowa, która dopełniła wszystkich formalności (tak jak jest to przedstawione na
rys.1) może samodzielnie występować w obrocie gospodarczym. Jednak w praktyce można znalez
ć wiele
wspólnot mieszkaniowych, które nie mogą prawidłowo funkcjonować. Brak rejestracji w urzędzie skarbowy
i statystycznym oraz brak wybranej reprezentacji wspólnoty może rodzić poważne pytania o legalność
reprezentacji i działania dotychczasowej administracji. Wspólnota mieszkaniowa, która nie posiada żadnego
śladu zarejestrowania swojej działalności, oraz wskazania w formie pełnomocnictwa osoby uprawnionej
do korzystania z rachunku wspólnotowego, nie może założyć własnego rachunku bankowego, a co za tym
idzie wszelkie rozliczenia musi prowadzić kasowo (co jest sprzeczne z art. 30 ust. 1 ustawy o własności
lokali, który nakazuje zarządowi lub zarządcy prowadzenia rozliczeń przez rachunek bankowy), bądz
przez
rachunek należący do innego podmiotu, co również rodzi pytanie o legalność takich działań. Brak
wyodrębnionego rachunku może prowadzić do problemów polegających na braku informacji dotyczącej
sfery finansowej wspólnoty oraz zagrożenia związane z roszczeniami odszkodowawczymi (zwłaszcza przy
rozliczeniach kasowych).
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 13
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
Wyodrębnienie pierwszego lokalu
Maksymalnie okres 2 lat
- ustanowienie zarzÄ…du
- określenie nazwy wspólnoty
Zwołanie pierwszego zebrania
- inne organizacyjne sprawy
(np.: powołanie nowego zarządcy)
Uzyskanie NIP-u Uzyskanie REGON-u
Otworzenie rachunku bankowego
Rysunek 1. Etapy tworzenia wspólnoty mieszkaniowej. (Opracowanie własne)
Kolejny dość istotny problem pojawia się w nieruchomościach, których właścicielem
pierwotnym były jednostki samorządu terytorialnego, Skarb Państwa lub państwowe osoby prawne (PKP,
Wojskowa Agencja Mieszkaniowa itp.). We wspólnotach tych występuje problem ze świadomością zarówno
właścicieli jak i dotychczasowej administracji, dotyczącą obowiązków jakie nakłada ustawa o własności
lokali. Częstym zjawiskiem jest brak organizacji obowiązkowych corocznych zebrań, pobieranie czynszów
zamiast zaliczek oraz brak rozliczania kosztów. Problem w tej sytuacji tkwi w tym, iż jak już wcześniej
wspomniałem nie ma jasno określonej zasady kto ma zwołać pierwsze zebranie. Mogą to zrobić właściciele,
ale z powodu braku świadomości mogą tego nie robić. Z kolei w ustawie jest stwierdzenie, że podmiot,
który prowadził dotychczas zarząd nad nieruchomością wspólną i kontynuował nadal minimum 2 lata
od momentu wyodrębnienia pierwszego lokalu, może żądać ustalenia przymusowego zarządcy ustalonego
przez sąd. Jednak podmiotą, które prowadzą taką działalność z reguły nie zależy na ustanawianiu sądowego
zarządcy, ponieważ za zarządzanie nieruchomością wspólną pobierają wynagrodzenie.
Często poruszanym problemem w nowych wspólnotach  deweloperskich jest narzucanie przez
dewelopera zarządcy w umowach kupna  sprzedaży lokalu. Deweloperzy, którzy z reguły występują
z silniejszej strony oprócz tego, iż narzucają zarządcę, to również czasami określa termin, w którym tego
zarządcy nie można odwołać. Okres ten z reguły wynosi minimum 3 lata. Jest to okres na jaki jest udzielona
rękojmia i gwarancja. Osobą, która powinna domagać się napraw gwarancyjnych części wspólnej wspólnoty
jest zarządca. Skoro będzie to osoba w jakiś sposób związana z deweloperem (bądz
nawet czasami sam
deweloper) to może rodzić pewne obawy o etyczność postępowania. Ponadto znanych jest wiele
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 14
WSPÓLNOTA MIESZKANIOWA ORAZ PODSTAWY PRAWNE JEJ FUNKCJONOWANIA
przypadków, gdzie deweloperzy spisując umowę kupna  sprzedaży wyłączają czynności zarządzania
i zobowiązują się tylko do administracji. Takim przykładem może być umowa z wzorca firmy J.W.
Construction Holding SA o następującej treści:  Sprzedający zobowiązuje się prowadzić odpłatnie, na koszt
mieszkańców i z ich upoważnienia, administrację budynku przez 36 miesięcy od daty przekazania budynku
do eksploatacji. Kupujący podpisując niniejszą Umowę upoważnia Sprzedającego do powyższych czynności.
Po upływie tego terminu sposób administracji zostanie ustalony przez Właścicieli mieszkań
w trybie wynikającym z ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (została ona wpisana przez
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów do Rejestru klauzul niedozwolonych pod numerem 893).23
Osobiście uważam, iż zlecenie (narzucenie) przez dewelopera zarządcy nie jest czymś złym, a tym
bardziej nieetycznym. Zarządca to osoba profesjonalnie zajmująca się zarządzaniem nieruchomościami,
posiadająca stosowne uprawnienia państwowe oraz obowiązkowe ubezpieczenia od odpowiedzialności
cywilnej. Kiedy powstaje wspólnota mieszkaniowa i następuje wyodrębnienie pierwszego lokalu
dotychczasowi właściciele nie są jeszcze na tyle zorganizowani, aby sami mogli zarządzać nieruchomością
wspólną. Potrzebny jest czas na zorganizowanie pierwszego zebrania i wybrania nowego zarządcy.
W momencie, kiedy nieruchomością zarządza licencjonowany zarządca, to wówczas on ma obowiązek
złożenia niezbędnych wniosków o uzyskanie REGON-u i NIP-u oraz założenia rachunku bankowego, posiada
on do tego niezbędne uprawnienia, ponieważ to on jest jednoosobowym zarządem. Ponadto takiego
zarządcę zawsze można odwołać, co prawda nie wystarczy zwykła uchwała, lecz uchwała sporządzona przez
notariusza (art. 18 ustawy o własności lokali). Może to powodować pewne niedogodności, ale będzie to
świadczyć o tym, iż mieszkańcy danej wspólnoty mieszkaniowej są w pełni świadomi odnośnie swoich praw
oraz obowiązków. Powodem odwołania zarządcy może być niezwołanie corocznego zebrania, działanie na
szkodę wspólnoty, nieprowadzenia ewidencji przychodów i kosztów, a co za tym idzie brak możliwości
kontroli przez właścicieli, co jest niezgodne z art. 30 ust. 2 ustawy o własności lokali.
23
S. Chwałek,  ABC wspólnot mieszkaniowej, Wydawnictwo Municiupium S.A. , Warszawa 2007
© 2010 MatuÅ‚a Marcin str. 15