10 www.gazetapodatkowa.pl
Rachunkowość dla każdego
Prowadzenie ksiąg przez wspólnotę mieszkaniową
arząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest obo- 3) podatki i inne opłaty publicznoprawne  składają się na nie głównie: podatek od
wiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę nieruchomości, opłaty skarbowe, podatek od czynności publicznoprawnych i inne
Zmieszkaniową, ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną opłaty o charakterze publicznoprawnym, kary i grzywny orzeczone w trybie admi-
oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów nistracyjnym i karnym skarbowym,
na rzecz nieruchomości wspólnej. Stanowi o tym art. 29 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 4) utrzymanie porządku i czystości  w tym m.in. wydatki za sprzątanie, wywóz śmieci
1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.). i innych odpadów, usługi dezynsekcji i deratyzacji,
Wspólnota mieszkaniowa aktualnie zwolniona jest z prowadzenia ksiąg rachunkowych 5) wynagrodzenia członków zarządu i zarządcy oraz ewentualne składki na ubez-
zgodnie z ustawą o rachunkowości (Dz. U. z 2002 r. nr 76, poz. 694 ze zm.). Nie mają także pieczenia społeczne i inne narzuty na wynagrodzenia,
do niej zastosowania uproszczone zasady określone w rozporządzeniu Ministra Finansów 6) pozostałe koszty  można do nich zaliczyć wydatki inne niż wymienionej wyżej,
z dnia 15 listopada 2001 r. w sprawie szczególnych zasad rachunkowości dla niektórych tj. opłaty za dozór nieruchomości wspólnej, opłaty i odsetki bankowe, odsetki z ty-
jednostek niebędących spółkami handlowymi, nieprowadzących działalności gospodarczej tułu zwłoki w spłacaniu zobowiązań, opłaty za telewizję kablową oraz inne wydatki
(Dz. U. nr 137, poz. 1539 ze zm.). poniesione w związku z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, np. równowartość
Wspólnota może wybrać pozaksięgowy sposób prowadzenia rachunkowości, do któ- szkód spowodowanych zdarzeniami losowymi.
rego zobowiązuje ją ustawa o własności lokali albo może też ustalić, że ewidencja
Ewidencja innych zdarzeń
będzie prowadzona w sposób uproszczony, określony w rozporządzeniu Ministra
Finansów z dnia 15 listopada 2001 r. lub też może zdecydować, że księgi prowadzone Przedmiotem ewidencji  zarówno pozaksięgowej, jak i księgowej powinny być także:
będą zgodnie z ustawą o rachunkowości. Decyzję w tej sprawie  w formie pisemnej 1) operacje dokonywane za pośrednictwem rachunku bankowego, którego prowadzenie
uchwały  powinien podjąć zarząd wspólnoty lub zebranie właścicieli lokali uwzględniając dla każdej wspólnoty jest obligatoryjne,
wielkość wspólnoty mieszkaniowej (ilość budynków, lokali i liczbę właścicieli). 2) rozrachunki z właścicielami lokali tworzącymi wspólnotę mieszkaniową, umożliwia-
Należy zaznaczyć, że wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna nie po- jące określenie stanu zadłużenia lub wielkość nadpłaty,
siadająca osobowości prawnej, objęta jest przepisami ustawy o podatku dochodowym 3) rozrachunki w tytułu świadczeń wykonanych na rzecz wspólnoty,
od osób prawnych i zobowiązana jest do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie 4) rozrachunki z tytułu podatków, składek na ubezpieczenia społeczne i innych tytułów
z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), publicznoprawnych.
podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy (art. 9 ust. 1
ustawy o pdop  Dz. U. z 2000 r. nr 54, poz. 654 ze zm.). Warto w tym miejscu przypomnieć, że do 31 grudnia 2006 r. dochód wspólnoty mieszka-
Wspólnota mieszkaniowa ma obowiązek w prowadzonej ewidencji uwzględnić wszystkie niowej był zwolniony od podatku w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem
przychody osiągnięte i koszty poniesione w roku podatkowym, którym jest rok kalenda- zasobów mieszkaniowych oraz wydatkowanej na rzecz członków na podstawie art. 17 ust. 1
rzowy. Ewidencja może być prowadzona w postaci rejestrów, w formie księgi wiązanej, pkt 4m ustawy o pdop w zakresie i na zasadach obowiązujących do 31 grudnia 2003 r. Przy
zwanej  amerykanką lub też w inny sposób. Niezależnie od sposobu prowadzenia ewiden- czym wolne od podatku dochodowego były dochody z wszelkich z
ródeł pod warunkiem
cji przez wspólnotę, ewidencja ta powinna być prowadzona odrębnie dla każdej wspólnoty przeznaczenia ich i wydatkowania na cele wskazane w ww. przepisie.
w sposób zapewniający uzyskanie niezbędnych danych do oceny prowadzonej przez nią Inaczej jest natomiast od 1 stycznia 2007 r. Począwszy od tego dnia na mocy art. 17 ust. 1
działalności. pkt 44 ww. ustawy wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z gospodarki
Zgodnie z art. 30 ustawy o własności lokali, zarząd lub zarządca, któremu zarząd nie- zasobami mieszkaniowymi  w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem
ruchomością wspólną powierzono, obowiązany jest składać właścicielom lokali roczne tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż
sprawozdanie ze swojej działalności oraz zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Obecnie opodatkowaniu podlegać więc będą do-
raz w roku, nie póz
niej niż w pierwszym kwartale każdego roku. Przedmiotem zebrania chody z działalności gospodarczej, w tym m.in. z tytułu wynajmowanych przez wspólnotę
powinno być m.in.: lokali użytkowych, powierzchni reklamowych na budynkach, itp.
- uchwalenie rocznego planu gospodarczego zarządu nieruchomością wspólną i opłat Dodać należy, że nie wystąpi w 2007 r. obowiązek składania miesięcznych deklaracji
na pokrycie kosztów zarządu, podatkowych CIT-2. Natomiast nadal istnieje obowiązek wpłacania zaliczek na podatek
- ocena pracy zarządu lub zarządcy, dochodowy. Zauważmy, że wspólnoty mieszkaniowe spełniające definicję małego podat-
- sprawozdanie zarządu i podjęcie uchwały w przedmiocie udzielenia mu absoluto- nika i rozpoczynające działalność w 2007 r. nie muszą wpłacać zaliczek co miesiąc. Takie
rium. wspólnoty mieszkaniowe mogą wpłacać zaliczki w okresach kwartalnych.
Zatem na dzień kończący rok kalendarzowy księgi wspólnoty mieszkaniowej należy
Ewa Gruchot
zamknąć i sporządzić sprawozdanie finansowe. W sprawozdaniu tym należy wykazać
wielkość osiągniętych przychodów i poniesionych kosztów, stan należności i zobowiązań
wspólnoty oraz stan środków pieniężnych znajdujących się na rachunku bankowym.
Porady eksperta
Przychody wspólnoty mieszkaniowej
Podstawowym z
ródłem przychodów wspólnoty mieszkaniowej są określone w art. 15
Umowa przedwstępna i wpłata zaliczki
ust. 1 ustawy o własności lokali zaliczki w formie opłat bieżących wnoszone przez właś-
Dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej zamierzamy nabyć
cicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomości wspólną. Zaliczki te płatne są
nieruchomość, tj. grunt wraz z budynkiem. Zawarliśmy w związku z tym
z góry do dnia 10. każdego miesiąca. Wielkość tych opłat powinna uwzględniać rzeczywi-
umowę przedwstępną. Jak należy ująć w księgach rachunkowych opłatę
ste koszty za poprzedni rok kalendarzowy powiększone o przewidywany wzrost w roku,
notarialną poniesioną przez jednostkę w związku ze sporządzeniem tej
na który są ustalane.
umowy oraz kwotę wpłaconej zaliczki?
Wspólnoty mieszkaniowe bardzo często wyodrębniają  na podstawie uchwały pod-
jętej przez właścicieli lokali  fundusz remontowy. Wpłaty dokonywane na ten fundusz Z pytania wynika, że jednostka zawarła notarialną umowę przedwstępną, zobowią-
zwiększają przychody wspólnoty mieszkaniowej  jest to drugie podstawowe z
ródło zującą sprzedającego do przeniesienia własności nieruchomości. Umowa przedwstępna
przychodów wspólnoty mieszkaniowej. Do wpłat na fundusz remontowy może być stanowi swego rodzaju przyrzeczenie dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero
w ciągu roku stosowana zasada kasowa, jednak na koniec roku należy uwzględnić w pro- w momencie zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości. W związku
wadzonej ewidencji wszystkie przychody wspólnoty z tego tytułu, czyli wykazać także z zawarciem umowy jednostka poniosła koszty, tj. opłatę notarialną. W tym miejscu
te należne kwoty, choćby nie były jeszcze zapłacone przez właścicieli lokali (zgodnie należy zaznaczyć, że opłata notarialna zwiększy wartość początkową nieruchomości
z zasadą memoriału).  jest bowiem elementem ceny nabycia zdefiniowanej w art. 28 ust. 2 ustawy o rachun-
Kolejną grupę przychodów wspólnoty mieszkaniowej, wpływającą na wynik finansowy kowości. Cena nabycia środka trwałego obejmuje ogół kosztów poniesionych przez
wspólnoty, stanowią pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, tj. w szczególno- jednostkę za okres budowy, przystosowania i ulepszenia do dnia przyjęcia do uży-
ści: czynsze z najmu części wspólnych, przychody ze sprzedaży nieruchomości wspólnej, wania, w tym m.in. koszt obsługi zobowiązań zaciągniętych w celu ich finansowania.
otrzymane odszkodowania z tytułu ubezpieczenia nieruchomości wspólnej za szkody spo- W księgach rachunkowych kupującego opłata notarialna powinna zostać ujęta jako
wodowane zdarzeniami losowymi, otrzymane odsetki bankowe lub za zwłokę, przychody element ceny nabycia tego środka trwałego na koncie 08  Środki trwałe w budowie .
ze sprzedaży składników majątku wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy Zatem ujęcie opłaty notarialnej powinno przebiegać zapisem:
o własności lokali, pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu - Wn konto 08  Środki trwałe w budowie ,
wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają - Ma konto 10  Kasa lub konto 13  Rachunek bieżący .
właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Jednocześnie zawarta pomiędzy stronami umowa stała się podstawą do wpłaty przez
jednostkę zaliczki na poczet nieruchomości. Ewidencja w księgach rachunkowych
Koszty zarządu nieruchomością wspólną
zapłaconej zaliczki z rachunku bieżącego jednostki może przebiegać zapisem:
W celu należytego utrzymania lokali, ich właściciele zobowiązani są do ponoszenia - Wn konto 24  Pozostałe rozrachunki
wydatków na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Zalicza się do nich (w analityce: Konto imienne sprzedawcy),
 zgodnie z art. 14 ustawy o własności lokali w szczególności: wydatki na remonty i bie- - Ma konto 13  Rachunek bieżący .
żącą konserwację, opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części Jednostka po otrzymaniu faktury VAT wystawionej przez sprzedającego na kwotę
dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, wpłaconej zaliczki powinna ująć ją w księgach rachunkowych zapisem:
podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właści- a) kwota brutto:
cieli poszczególnych lokali, wydatki na utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie - Wn konto 30  Rozliczenie zakupu ,
członków zarządu lub zarządcy. - Ma konto 24  Pozostałe rozrachunki
Niezależnie od rodzaju prowadzonej ewidencji (księgowej bądz
pozaksięgowej) wskazane (w analityce: Konto imienne sprzedawcy).
jest odrębnie ewidencjonować następujące rodzaje kosztów: b) VAT naliczony podlegający rozliczeniu z urzędem skarbowym (niezaliczony
1) opłaty za wodę i energię dotyczące części wspólnych  są to przede wszystkim do ceny nabycia środka trwałego):
koszty zużycia wody ciepłej i zimnej, energii elektrycznej, gazu, - Wn konto 22  Rozrachunki publicznoprawne
2) wydatki na remonty i bieżącą konserwację  wydatki te w szczególności obejmować (w analityce: VAT naliczony i jego rozliczenie),
będą wydatki na utrzymanie i remont dz
wigów, domofonów, urządzeń sygnalizacyj- - Ma konto 30  Rozliczenie zakupu .
no-alarmowych, koszty związane z wykonaniem przez obcych wykonawców usług Na koncie 30  Rozliczenie zakupu powstanie saldo po stronie Wn  do czasu nabycia
remontowych, wydatki na bieżącą konserwację i remonty, także wartość zakupionych nieruchomości na własność  informujące o kwocie netto wpłaconej zaliczki.
przez wspólnotę i zużytych w tym celu materiałów,
A.B.
Gazeta Podatkowa nr 32 " 19.04.2007 r.