BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowo� Komercyjna 67
Ryzyko banku w finansowaniu
projektów mieszkaniowych
Krzysztof Czerkas
Wprowadzenie prywatny jako nowy podmiot, rozpocz�li inwestowanie
w budownictwo tworząc konkurencj� w stosunku do
Mieszkanie w Polsce zawsze by"o postrzegane przez mieszkał
spó"dzielczych. Deweloperami sta"y si� firmy
spo"eczeł
stwo i w"adze jako dobro o szczególnym zna- budowlane, centrale handlu zagranicznego lub osoby i
czeniu. W"asne mieszkanie w czasach realnego socjali- firmy, które dotąd z budownictwem nie mia"y nic wspól-
zmu by"o traktowane jako luksus lub przywilej dost�p- nego. AktywnoĘ� deweloperów jest widoczna w analizie
ny dla nielicznych. Problemy budownictwa mieszka- danych statystycznych. W trwającym okresie transfor-
niowego by"y problemami politycznymi wp"ywającymi macji ustrojowej zauwaŻalny jest równieŻ udzia" pod-
na nastroje spo"eczeł
stwa. Rozwiązywaniem tego pro- miotów inwestujących w budownictwo od 2000 r.
blemu zajmowa"y si� najwyŻsze w"adze partyjno- Zwi�kszy" si� udzia" sektora prywatnego inwestującego
-pał
stwowe. Mimo zmiany ustroju Ęlad tego podejĘcia w budownictwo, zmniejszy" si� udzia" spó"dzielni
odnajdujemy w obowiązującej obecnie Konstytucji. mieszkaniowych i zak"adów pracy oraz mieszkał
komu-
Art. 75 ust. 1 Konstytucji stanowi, Że  w"adze publicz- nalnych budowanych przez gminy. W 2001 r. budownic-
ne prowadzą polityk� sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb two prywatne (w tym prywatni deweloperzy) osiągn�"o
mieszkaniowych obywateli, w szczególnoĘci przeciw- 66,4% udzia"u w ca"oĘci wybudowanych mieszkał
.
dzia"ają bezdomnoĘci, wspierają rozwój budownictwa Spó"dzielnie mieszkaniowe z udzia"em w wysokoĘci
socjalnego oraz popierają dzia"ania obywateli zmierza- 24,5% pozosta"y drugim inwestorem. Nastąpi" dalszy
jące do uzyskania w"asnego mieszkania . spadek liczby mieszkał
budowanych przez zak"ady pra-
Zakup domu lub mieszkania dla wielu rodzin cy i wzrost liczby mieszkał
budowanych przez TBS1.
nadal pozostaje najwi�kszą inwestycją w Życiu, która Pi�tnaĘcie lat realiów rynkowych w budownictwie
wiąŻe si� z duŻymi nak"adami, niwspó"miernymi do mieszkaniowym oznacza"o ewolucj�: od rynku dostaw-
poziomu zarobków i oszcz�dnoĘci (w Warszawie za cy do rynku klienta. Obecnie moŻemy mówi� o tzw.
wynagrodzenie równe Ęredniej krajowej wciąŻ moŻna rynku klienta, podczas gdy jeszcze niedawno dyktowa-
kupi� oko"o 0,5 m2 mieszkania). Troch� zatem dziwi nie warunków i cen na rynku mieszkaniowym naleŻa"o
opisywana dalej niefrasobliwoĘ� nabywców mieszkał
i w"aĘciwie wy"ącznie do deweloperów czy spó"dzielni
lokali, gdyŻ b"�dny wybór lokalizacji i (lub) dewelopera mieszkaniowych. Ta zmiana na rynku budownictwa
moŻe grozi� utratą dorobku ca"ego Życia. mieszkaniowego nie wp"yn�"a jednak zasadniczo na
Zmiana ustroju przynios"a w polskim budownic- zwi�kszenie ochrony nabywcy dopiero w powstających
twie mieszkaniowym rewolucje. Poddano je rygorom lub mających powsta� mieszkał
. Naturalnie, dewelo-
rynkowym, cho� dla wielu ta lekcja kapitalizmu by"a perzy coraz cz�Ęciej wskazują w swoich ofertach, Że
bardzo bolesna. W latach 90. budŻet pał
stwa wycofa"
1
si� z subsydiowania budownictwa spó"dzielczego, któ- Ochrona nabywcy przysz"ych (powstających) lokali w Ęwietle regulacji
prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązał

re w póęniejszych latach zacz�"o funkcjonowa� wed"ug
prawnych.  Zeszyt Hipoteczny nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na rzecz
zasad rynkowych. Deweloperzy, reprezentujący sektor
Kredytu Hipotecznego.
68 Bankowo� Komercyjna BANK I KREDYT lipiec 2004
wspó"pracują z okreĘlonym bankiem, u"atwiając zaciągni�- Deweloper, zadanie deweloperskie, projekt
cie kredytu hipotecznego, sprowadzając formalnoĘci do deweloperski  definicja poj��
niezb�dnego minimum i niejako podnosząc wiarygod-
noĘ� ca"ego przedsi�wzi�cia. Ale czy rzeczywiĘcie gwa- Dalsze rozwaŻania wypada zaczą� od definicji. W lite-
rantuje to bezpieczeł
stwo ca"ej inwestycji? Na to pyta- raturze przedmiotu spotyka si� wiele definicji projektu
nie trudno jednoznacznie odpowiedzie�. W ciągu ostat- deweloperskiego. W. Werner podaje nast�pującą defi-
nich 15 lat wciąŻ nie wesz"a w Życie ustawa regulująca nicj� dewelopera:
prowadzenie instytucji deweloperskich w budownic-  Deweloper jest to osoba podejmująca na w"asne
twie mieszkaniowym. Obecną sytuacj� na rynku trafnie ryzyko przedsi�wzi�cia inwestycyjne, a powsta"e w ich
oddaje niniejszy komentarz:  DziĘ nabywca wp"aca wyniku obiekty przeznacza si� juŻ w trakcie rozpocz�cia
pieniądze na konto dewelopera czy spó"dzielni i prak- procesu inwestycyjnego do sprzedania w celu osiągni�-
tycznie nie ma nad nimi Żadnej kontroli. Co jakiĘ czas cia zysku 6.
wybucha kolejna afera z niesolidnym inwestorem, któ- Dzia"alnoĘ� deweloperska ma w za"oŻeniu obejmo-
ry zebra" od klientów gotówk�, a mieszkał
nie wybudo- wa� kompleksową realizacj� projektów budowlanych:
wa" 2. Podobne przypadki nie naleŻą do wyjątków i od powstania koncepcji obiektu, po jego sprzedaŻ lub
cz�sto są opisywane przez pras�3. NaleŻy podkreĘli�, wynajem. Realizacja zak"adanych zysków nast�puje al-
Że inwestycje mieszkaniowe zad"uŻone, niesprzedane bo poprzez wynajem, albo sprzedaŻ powierzchni. Spo-
albo zakoł
czone po wyŻszych kosztach niŻ planowane sób realizacji zysku zaleŻy od rodzaju projektu dewelo-
są obecnie coraz cz�stsze. Przyk"ady najbardziej spekta- perskiego. Inaczej wygląda to w przypadku projektu
kularnych bankructw wĘród deweloperów wraz z przy- polegającego na wybudowaniu i wynajmie powierzch-
czynami zawiera praca pod redakcj� W. Wernera4. ni biurowej, handlowej lub magazynowej, a inaczej
Z perspektywy banków finansowanie mieszkal- w przypadku projektów związanych z budownictwem
nictwa naleŻy zatem do najtrudniejszych projektów mieszkaniowym.
pod wzgl�dem identyfikacji, kwantyfikacji i zarządza- Inna definicja dewelopera mówi, Że jest to przed-
nia ryzykiem kredytowym oraz monitoringu realizacji si�biorca Ęwiadczący us"ugi deweloperskie na podsta-
projektu. Skomplikowany charakter finansowania de- wie umowy deweloperskiej, której przedmiotem są
weloperów mieszkaniowych oraz ich cz�ste problemy kompleksowe czynnoĘci procesu inwestycyjnego, naj-
sprawiają, Że banki w ostatnich latach bardzo ostroŻnie cz�Ęciej zmierzające do realizacji inwestycji mieszka-
podchodzą do finansowania deweloperów mieszkanio- niowych ze Ęrodków w"asnych przysz"ych mieszkał
-
wych i nierzadko rezygnują z finansowania tego typu ców7. Zadania deweloperskie mogą by� zróŻnicowane
projektów. W niniejszym artykule przeanalizowano w zaleŻnoĘci od treĘci umowy. Zwykle obejmują jed-
przyczyny tego stanu rzeczy i wskazano metody zarzą- nak analiz� prawną i celowoĘci inwestycji, wybór spo-
dzania ryzykiem kredytowym w finansowaniu projek- sobu wykonania inwestycji, w tym lokalizacji, opraco-
tów deweloperskich. Artyku" jest zatem próbą wype"- wanie planu finansowania inwestycji, zabezpieczenie
nienia pewnej luki w zakresie opisu zasad finansowa- finansowania projektów, uzyskanie kompleksowej do-
nia deweloperów mieszkaniowych, wyst�pującej kumentacji projektowej, uzyskanie wymaganych ze-
w polskim piĘmiennictwie ekonomicznym. Na rynku zwoleł
, wybór generalnego wykonawcy lub poszcze-
wydawniczym jest bowiem niewiele pozycji opisują- gólnych wykonawców, przekazanie im terenu budowy
cych istot� projektu deweloperskiego, sposoby oceny i nadzorowanie robót budowlanych, odbiór wykona-
projektów deweloperskich w budownictwie mieszka- nych prac, sprzedaŻ lub wynajem gotowego obiektu.
niowym przez banki i zabezpieczania si� banków przed W przypadku wspó"czesnych przedsi�wzi�� dewe-
typowymi rodzajami ryzyka. Bardzo dobre materia"y loperskich typowe jest, Że nabywca kupuje od dewelo-
opracowane przez Fundacj� na Rzecz Kredytu Hipo- pera jeszcze nieistniejący lokal na mocy tzw. umowy
tecznego oraz Warszawski Instytut BankowoĘci mają realizacyjnej. Odr�bnoĘci w stosunku do  normalnych
bardzo ograniczony zasi�g i nie są powszechnie znane umów kupna wynikają  z punktu widzenia nabywcy -
w Ęrodowisku bankowców i deweloperów5. w szczególnoĘci z:
 moŻliwego sposobu zap"aty ceny i jej wysokoĘci,
2 K. Milewska: Wp"acisz, ale nie zap"acisz.  Rzeczpospolita z 20 maja 2002
 ryzyka ukoł
czenia obiektu,
r. Dodatek  NieruchomoĘci. Budownictwo .
 gwarancji dewelopera za braki w wykonaniu,
3
www.rp.pl/budownictwo_nieruchomosci: www.gazeta.pl/dom (odnoĘnik:
 zwolnienia obiektu z obciąŻeł
po zap"aceniu ce-
gazeta sprawdza firmy).
4 W.A. Werner, E.W�Żyk, T.Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery,
ny przez nabywc�.
efekty i ryzyko funkcjonowania. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warsza-
wa 2002.
5 Zob. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla 6
W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Referat
deweloperów. Podr�cznik uczestnika szkoleł
przygotowany na zlecenie Ame- wyg"oszony na konferencji  Polski Rynek NieruchomoĘci", Mi�dzyzdroje
rykał
skiej Agencji ds. Rozwoju Mi�dzynarodowego (USAID) w ramach pro- 1999.
7 Wielka encyklopedia prawa. Praca pod red. E. Smoktunowicza Warszawa 
gramu szkoleł
dla banków kredytujących mieszkalnictwo w Polsce (RFS
641/97). Bia"ystok 2000 Wydawnictwo Prawo i Praktyka Gospodarcza, s. 158.
BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowo� Komercyjna 69
Projekty deweloperskie w dziedzinie nieruchomo- Projekty deweloperskie  ęród"a ryzyka
Ęci mogą by� realizowane przez: dla banku finansującego
 przedsi�biorstwa posiadające w swych aktywach
nieruchomoĘci i szukające dodatkowych ęróde" przy- Ryzyko banku w projekcie deweloperskim w budow-
chodu po zrealizowaniu przedsi�wzi�cia; przychodami nictwie mieszkaniowym moŻna podzieli� na wiele ka-
mogą by� sprzedaŻ lokali powsta"ych w ramach projek- tegorii:
tu i (lub) ich wynajem,  ryzyko makroekonomiczne,
 wyspecjalizowane firmy deweloperskie o róŻ-  ryzyko okresu budowy,
nym rodowodzie, krajowe i zagraniczne np. profesjo-  ryzyko marketingowe,
nalnych deweloperów.  ryzyko finansowe.
Zadaniem dewelopera w projektach inwestycyj- Ryzyko makroekonomiczne moŻna tu zdefiniowa�
nych jest przede wszystkim koordynacja poszczegól- jako ryzyko związane z ogólnym stanem gospodarki, po-
nych faz projektu inwestycyjnego i doprowadzenie lityką gospodarczą, regulacjami prawnymi, stopą infla-
projektu do koł
ca. Deweloper moŻe za prowizj� reali- cji, kursami walutowymi, stopą procentową, deficytem
zowa� projekt na czyjeĘ konkretne zamówienie nie b�- budŻetowym, podatkami i ulgami podatkowymi, bezro-
dąc w"aĘcicielem ziemi i wybudowanego obiektu. De- bociem. Kszta"towanie si� tych zmiennych makroekono-
weloperowi moŻe teŻ zosta� powierzony zarząd nad micznych wp"ywa na popyt na nowe mieszkania. Polity-
nieruchomoĘcią po ukoł
czeniu projektu. Innym ty- ka podatkowa, w postaci ulg podatkowych związanych z
pem dewelopera jest deweloper b�dący w"aĘcicielem zakupami i remontami mieszkał
oraz ich budową na
gruntu i wzniesionego obiektu. Pierwszym zadaniem wynajem, moŻe stymulowa� popyt i podaŻ na rynku
dewelopera jest pozyskanie atrakcyjnej lokalizacji, mieszkaniowym. Stawki VAT dotyczące obrotu grunta-
przeprowadzenie prac projektowych i analitycznych, mi i cen materia"ów budowlanych równieŻ oddzia"ują
pozyskanie wszystkich zgód i decyzji administracyj- na popyt na mieszkania lub domy. Regulacje prawne
nych oraz realizacja projektu i zawarcie stosownych mogą z kolei utrudni� dost�p dewelopera do atrakcyj-
umów. Deweloper moŻe póęniej, podobnie jak w po- nych nieruchomoĘci, uzyskiwanie wszystkich zgód i po-
przednim wariancie zarządza� wybudowanym obiek- zwoleł
oraz - w nast�pstwie nadmiernej ochrony klien-
tem lub po zakoł
czeniu projektu sprzeda� wybudowa- tów lub wykonawców i dostawców - utrudni� dewelope-
ny obiekt. rowi negocjacje ze stronami zaangaŻowanymi w realiza-
Deweloper opracowuje harmonogram realizacji cj� projektu deweloperskiego. Chodzi tu m.in. o nabyw-
projektu, ustala podzia" projektu na etapy i wskazuje ców mieszkał
i lokali, wykonawców i podwykonawców
osoby odpowiedzialne za realizacj� poszczególnych oraz dostawców materia"ów budowlanych (vide ostatnia
etapów. Deweloper ustala takŻe budŻet projektu. Jest nowelizacja artyku"u 647 k.c.). PodwyŻszenie stóp pro-
on równieŻ odpowiedzialny za dobór konsultantów z centowych w gospodarce redukuje dost�pnoĘ� kredytu
zakresu prawa budowlanego, kwestii inŻynieryjnych, hipotecznego. Ujemnie wp"ywa to na popyt na
geologicznych, jak równieŻ ekspertów odpowiedzial- mieszkania i lokale uŻytkowe. Pogorszenie si� koniunk-
nych za najem wybudowanej powierzchni oraz eksper- tury w gospodarce skutkuje teŻ pogorszeniem jakoĘci
tów od promocji i reklamy. Niektóre ze wskazanych portfela kredytowego w bankach. Wp"ywa to na za-
funkcji mogą teŻ realizowa� etatowi pracownicy spó"- ostrzenie polityki kredytowej banku wobec przedsi�bior-
ki deweloperskiej - na przyk"ad pozyskiwa� nabyw- ców, w tym wobec deweloperów dzia"ających na obsza-
ców. W takiej sytuacji niezb�dni są pracownicy znają- rze budownictwa mieszkaniowego. Wzrost bezrobocia
cy miejscowy rynek nieruchomoĘci i lokalne stosunki wywo"uje obaw� przed zaciąganiem kredytów hipotecz-
gospodarcze. Deweloper ze swej strony powinien za- nych. Potencjalni kredytobiorcy obawiają si� utraty ęróde"
pewni� odpowiednią i terminową wymian� informacji dochodów, a wi�c ęród"a sp"aty zaciągni�tego kredytu.
pomi�dzy uczestnikami procesu inwestycyjnego, w Ryzyko okresu budowy jest to ryzyko nieukoł
cze-
tym pomi�dzy zewn�trznymi ekspertami. Deweloper nia projektu w zak"adanym czasie, w ramach zak"ada-
powinien teŻ wypracowa� koncepcj� zarządzania pro- nego budŻetu lub nieuzyskania przez projekt, wskutek
jektem deweloperskim po oddaniu go do uŻytku. De- wad inŻynierskich, odpowiednich walorów funkcjonal-
weloper moŻe albo zarządza� eksploatacją danego nych i (lub) uŻytkowych. Ryzyko okresu budowy wiąŻe
obiektu, albo przygotowywa� si� do zbycia wybudo- si� zatem z moŻliwoĘcią wystąpienia: technicznych za-
wanego i przekazanego do uŻytku obiektu. Jako pod- k"óceł
oraz trudnoĘci formalnych w instytucjach
miot zarządzający wybudowaną nieruchomoĘcią de- uzgadniających i opiniujących dokumentacj�, wystą-
weloper dok"ada starał
, aby nie pogorszy" si� stan pienia b"�dów projektowych, problemów geologicz-
techniczny uŻytkowanej nieruchomoĘci. W tym celu nych, protestów osób trzecich podwaŻających pozwo-
istotna jest dba"oĘ� o estetyk� budynku i powstrzyma- lenie na budow�. Protesty te mogą wynika� z zakwe-
nie jego dekapitalizacji dzi�ki systematycznym remon- stionowania przez osoby trzecie, np. lokatorów sąsied-
tom i konserwacji. nich domów, prawa dewelopera do terenu i kwestiono-
70 Bankowo� Komercyjna BANK I KREDYT lipiec 2004
wania okreĘlonych rozwiązał
przestrzennych (odle- Wskazane kategorie ryzyka moŻna uzupe"ni� za-
g"oĘ�, nas"onecznienie, bezpieczeł
stwo poŻarowe itd.). gadnieniami związanymi z ochroną Ęrodowiska.
Opisywane zak"ócenia z regu"y powodują wyd"uŻenie Wzgl�dy ochrony Ęrodowiska są ęród"em dodatkowych
czasu realizacji projektu, wzrost kosztów budowy oraz nak"adów, które powinny by� uwzgl�dnione w budŻe-
kary umowne8. Niezwyk"ą aktywnoĘ� w zaskarŻaniu cie danego projektu inwestycyjnego. P"ytki poziom
procesów budowlanych przejawia"y w ostatnich latach wód gruntowych wymusza zastosowanie dodatkowej
grupy ekologów lub mieszkał
cy pobliskich osiedli. przeciwwilgociowej izolacji fundamentów lub miesza-
Ryzyko marketingowe lub ryzyko rynkowe są z kolei nek betonu oraz koniecznoĘ� prowadzenia robót ziem-
związane z brakiem zainteresowania klientów daną loka- nych. W skrajnej sytuacji ochrona Ęrodowiska moŻe do-
lizacją. Z punktu widzenia klientów lokalizacja moŻe by� prowadzi� do zatrzymania inwestycji  na przyk"ad w
nietrafiona z wielu powodów. NaleŻą do nich: stan bez- przypadku inwestycji na terenach poprodukcyjnych,
pieczeł
stwa, nieadekwatne do potrzeb i moŻliwoĘci fi- jeĘli w gruncie odkryte zostaną substancje szkodliwe,
nansowych klientów oraz lokalizacji i realiów rynko- np. metan. Koszty utylizacji mogą przekroczy� plano-
wych powierzchnie, standard i ceny lokali lub domów. wany budŻet inwestycji10.
Ryzyko finansowe obejmuje kilka róŻnych rodzajów WyŻej wymienione typowe czynniki ryzyka wyst�-
ryzyka. MoŻemy do nich zaliczy� ryzyko utraty p"ynno- pujące w projekcie deweloperskim są ęród"em ryzyka
Ęci i ryzyko kursowe. Utrata p"ynnoĘci finansowej moŻe kredytowego dla banku finansującego dewelopera. Jest
nastąpi� w sytuacji niezapewnienia przez dewelopera to ryzyko niesp"acenia sp"aty przez dewelopera kredy-
ciąg"oĘci finansowania. Deweloper moŻe mie� problemy tu mieszkaniowego w kwocie zdefiniowanej w umowie
z p"ynnoĘcią, jeĘli jego baza kapita"owa jest niewielka. kredytowej i w zak"adanym czasie. Deweloper prezen-
Opieranie si� jedynie na wp"atach od nabywców i nie- tując bankowi projekt musi udowodni�, Że jest w stanie
wielkie zasoby kapita"owe dewelopera mogą spowodo- zarządza� ryzykiem projektu. Bank oceniając dewelo-
wa� problemy z p"ynnoĘcią, jeĘli nastąpi za"amanie si� pera musi równieŻ sprawdzi� jakie metody minimaliza-
wp"at od nabywców mieszkał
wskutek pogorszenia ko- cji ryzyka zosta"y zastosowane w projekcie, i sam - po-
niunktury jako pochodnej ryzyka makroekonomicznego. przez klauzule w umowie kredytowej i monitoring - po-
Do takich samych efektów braku p"ynnoĘci moŻe prowa- winien ograniczy� swe ryzyko.
dzi� zaangaŻowanie dewelopera lub grupy kapita"owej, Ryzyko kredytowe nie jest jednak jedynym ryzy-
w której funkcjonuje deweloper, w zbyt duŻą liczb� pro- kiem banku finansującego dewelopera. Bardzo istotne
jektów inwestycyjnych realizowanych jednoczeĘnie. dla banku jest takŻe ryzyko reputacji. Dotyczy ono po-
Nieczytelne struktury organizacyjne, w ramach których strzegania danego banku przez otoczenie. Niewyp"acal-
funkcjonuje deweloper i brak audytu sprawozdał
finan- noĘ� i niesolidnoĘ� dewelopera rzutują na reputacj� fi-
sowych mogą utrudni� pozyskanie przez dewelopera fi- nansującego go banku, który albo dokona" z"ego wybo-
nansowania ze strony banku i innych inwestorów. Ryzy- ru dewelopera, albo zaniedba" jego monitoring.
ko walutowe moŻe wystąpi�, jeĘli waluta wynikająca z MoŻna wskaza� na wiele ęróde" ryzyka reputacji
umów z nabywcami jest inna niŻ waluta kredytu banku w projekcie deweloperskim. Łród"ami ryzyka re-
WĘród ryzyk towarzyszących procesowi budowla- putacji są: rozbieŻne interesy uczestników projektu de-
nemu moŻna wyróŻni� ryzyko przekroczenia kosztów weloperskiego oraz typowe zachowania zbiorowe, sze-
projektu, ryzyko wyd"uŻenia czasu realizacji projektu roko opisywane w teorii finansów i psychologii. Przyj-
oraz ryzyko niezrealizowania projektu zgodnie z wyma- rzyjmy si� temu stanowi rzeczy w bardziej szczegó"o-
ganiami klienta. Wymienione kategorie ryzyka są kszta"- wo. W projektach deweloperskich interesy banku i na-
towane przez wiele podkategorii ryzyka (ryzyka cząst- bywcy mieszkania lub lokalu uŻytkowego nie do koł
ca
kowego), w tym w szczególnoĘci związanego z: są zbieŻne. Interes kupującego polega przede wszyst-
 jakoĘcią terenu budowy, kim na nabyciu pozbawionej obciąŻeł
w"asnoĘci wybu-
 konstrukcją, zewn�trznymi materia"ami budow- dowanej nieruchomoĘci, a dopiero w drugiej kolejnoĘci
lanymi, instalacjami, materia"ami wykoł
czeniowymi, na zabezpieczeniu swoich juŻ wczeĘniej uiszczonych
 projektowaniem technicznym, zaliczek na wypadek, gdyby nie uda"o si� ukoł
czy� bu-
 uzyskiwaniem opinii, zezwoleł
itd., dowy obiektu lub braku obciąŻenia obiektu kupna11.
 wspó"pracą z kontrahentami, Interes banku finansującego dewelopera to z kolei
 bazą techniczną i personelem, zapewnienie sobie zwrotu udzielonego kredytu i sprze-
 dzia"aniem si" natury9. daŻ szerokiej gamy us"ug finansowych. Cz�sto bank fi-
8 10 Ochrona Ęrodowiska w dzia"alnoĘci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie
W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera.  Budownictwo Polskie"
marzec 2001 r. ochrony Ęrodowiska. Raport Eurofinance i Baker & McKenzie. Warszawa,
9
A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi�biorstwie budowla- czerwiec 2001 r., s. 35.
11
nym. W: Technologia w budownictwie  teoria i praktyka. Instytut Budownic- Ochrona nabywcy przysz"ych (powstających) lokali w Ęwietle regulacji
twa Politechniki Wroc"awskiej, Wroc"aw-Polanica Zdrój 1996, Towarzystwo prawnych wybranych krajów europejskich i wnioski dla polskich rozwiązał

Naukowe InŻynierii Procesów Budowlanych. prawnych, op.cit.
BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowo� Komercyjna 71
Schemat 1 Strony i intencje projektu deweloperskiego w budownictwie mieszkaniowym
INTERES STRON UCZESTNICZŃCYCH
1) HIPOTEKA
2) CESJA WIERZYTELNO�� W CELU ZABEZPIECZENIA ROSZCZENIA
DEWELOPER BANK DEWELOPERA
1) FINANSOWANIE PRZEDSIóWZIóCIA
1) C
e
a) przeniesienie
n
w"asnoĘci a
zobowiązanie do zwolnienia z obciąŻeł

b) zwolnienie
n
z obciąŻeł

a
b
c) wykonanie
y
2) zwrot ceny
c
2.
1.
I
i
nabycia
a
SFINANSOWANIE CENY NABYCIA
NABYWCA BANK NABYWCY
1) hipoteka
2) cesja w celu zabezpieczenia
a) roszczenie o zwrot ceny nabycia
b) roszczenie o zwolnienie z obciąŻeł

Łród"o: opracowanie w"asne na podstawie: Ochrona nabywcy przysz"ych (powstających) lokali w Ęwietle regulacji prawnych wybranych krajów europejskich
i wnioski dla polskich rozwiązał
prawnych, op.cit.
nansujący dewelopera to nie ten sam, który finansuje efektywnoĘ� ekonomiczną. Pozosta"e podmioty zacho-
nabywc� mieszkania lub lokalu uŻytkowego, co dodat- wują si� biernie. W projektach deweloperskich w bu-
kowo komplikuje sytuacj�. Interes banku nabywcy po- downictwie mieszkaniowym bardzo typowa jest sytu-
lega przede wszystkim na pierwszeł
stwie w"asnej hi- acja, w której nabywcy mieszkał
i lokali nie stosują si�
poteki dla zapewnienia d"ugofalowego finansowania do róŻnorodnych poradników i zaleceł
i nie sprawdza-
ceny kupna. Tylko w przypadku, gdy nie uda si� za- ją wszechstronnie dewelopera przed podpisaniem
gwarantowa� pierwszeł
stwa, jest on zainteresowany umowy realizacyjnej. Zalecenia te dotyczą zarówno for-
cesją zabezpieczeł
, które ma kupujący12. my prawnej umowy przedwst�pnej oraz sprawdzania
Jak przedstawia schemat, w przypadku niewyp"a- wiarygodnoĘci dewelopera. Nabywcy mieszkał
i lokali
calnoĘci dewelopera najs"abszą pozycj� spoĘród nie chronią swych interesów w umowach realizacyj-
wszystkich uczestników przedsi�wzi�cia ma kupujący. nych. Nie wykorzystują artyku"ów 7 i 9 ustawy o w"a-
Jego roszczenie o ukoł
czenie, przeniesienie w"asnoĘci snoĘci lokali, gdzie zapisana jest moŻliwoĘ� zawierania
i zwrot zaliczek ceny kupna są roszczeniami wobec ma- umów przedwst�pnych w formie notarialnej i zapisy-
sy upad"oĘciowej i w sytuacji kryzysowej nie mają eko- wania w ksi�dze wieczystej roszczenia pod adresem
nomicznego znaczenia. Nie ma on realnych zabezpie- dewelopera o wybudowanie go i wyodr�bnienie lokalu
czeł
- ma je bank dewelopera. PrzewaŻnie z bankiem w oddzielnej ksi�dze wieczystej.
dewelopera nie wiąŻą go Żadne umowy Wed"ug omawianych zaleceł
sprawdzanie dewe-
Z perspektywy finansów i psychologii w projek- lopera przez nabywc� powinno obją� sprawdzenie sta-
tach deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym nu prawnego nieruchomoĘci, planu zagospodarowa-
najcz�Ęciej mamy do czynienia z trzema zjawiskami. nia przestrzennego i posiadania przez dewelopera pra-
Pierwszym z nich jest zjawisko  pasaŻera na gap� (free- womocnego pozwolenia na budow� oraz sytuacji fi-
-rider), drugim zjawisko  ucieczki od wolnoĘci , a trze- nansowej dewelopera i jego dokumentów rejestrowych
cim ryzyko  hazardu moralnego , w duŻej mierze zwią- oraz referencji z poprzednich projektów. Zwraca uwa-
zane z poprzednimi zjawiskami. W uj�ciu klasycznym g� fakt, Że sposób sprawdzania wiarygodnoĘci dewelo-
poj�cie  pasaŻera na gap� wyst�puje, gdy w skompli- pera jest w praktyce analizą identyczną z tą, którą pro-
kowanych transakcjach finansowych, np. w fuzjach i wadzą banki w momencie podejmowania decyzji kre-
przej�ciach, wszystkie podmioty zaangaŻowane w dytowej: czy deweloperowi udzieli� kredytu i na ja-
transakcj� finansową korzystają na aktywnoĘci jednej kich warunkach.
ze stron, która na przejmowanym podmiocie wymusza Brak stosownych analiz prowadzonych przez na-
bywców i negocjowanie poszczególnych zapisów umo-
12 wy realizacyjnej lokali to nie tylko efekt ma"ej wiedzy
TamŻe.
72 Bankowo� Komercyjna BANK I KREDYT lipiec 2004
prawnej i ekonomicznej polskiego spo"eczeł
stwa. Cz�- pis w Konstytucji, o którym by"a mowa na początku ar-
sto w tak niefrasobliwy sposób zachowują si� ludzie tyku"u, moŻe rozbudza� takie nadzieje. W sytuacji obec-
wykszta"ceni, z odpowiednim doĘwiadczeniem zawo- nego kryzysu pał
stwa zdaniem wielu nabywców rol�
dowym. W interesach prywatnych czują si� zwolnieni ratowania projektu powinien przeją� bank finansujący
z myĘlenia. Jednostka przestaje by� sobą i w pe"ni ak- dewelopera, jako instytucja mająca odpowiednie zasoby
ceptuje wzorce zachował
charakteryzujące si� brakiem finansowe i kontakty. NiefrasobliwoĘ� innych niŻ bank
dba"oĘci o w"asne interesy i oglądaniem si� na bank fi- uczestników projektu deweloperskiego i liczenie na ze-
nansujący dewelopera jako na obroł
c� i reprezentanta wn�trzne wybawienie naruszają jedną z podstawowych
interesów (tzw. mechaniczny konformizm). Troch� to zasad gospodarki rynkowej, którą jest wolnoĘ� wyboru i
przypomina mechanizmy opisywane przez niemieckie- odpowiedzialno� za swe decyzje.
go socjologa E. Fromma13. Ryzyko reputacji banku w projekcie deweloper-
Nabywcy mieszkał
i lokali liczą zapewne na to, iŻ skim moŻna teŻ rozpatrywa� w innym kontekĘcie. Bank
analizy wiarygodnoĘci dewelopera dokona" bank po- finansujący projekt deweloperski zazwyczaj dąŻy do
dejmując decyzj� o udzieleniu kredytu i wymusi on na sprzedaŻy kilku us"ug finansowych jednoczeĘnie. Obok
deweloperze prawid"ową realizacj� projektu, wykorzy- kredytu dla dewelopera na finansowanie projektu bank
stując swoje prerogatywy zapisane w Prawie banko- stara si� takŻe sprzeda� kredyty hipoteczne na finanso-
wym. Bank jako profesjonalny uczestnik obrotu gospo- wanie zakupu mieszkał
i czasami produkty ubezpie-
darczego podejmując pozytywną decyzj� kredytową czeniowe, np. ubezpieczenia na okres przejĘciowy: do
daje Ęwiadectwo wiarygodnoĘci deweloperowi oraz lo- momentu uzyskania przez nabywc� lokalu prawomoc-
kalizacji projektu. Jego decyzja kredytowa i obecnoĘ� nego zabezpieczenia hipotecznego na rzecz finansują-
innych uczestników procesu deweloperskiego zwalnia- cego banku, ubezpieczenie majątkowe nabywanego lo-
ją zatem z dbania o w"asne interesy. JeĘli zaĘ projekt na- kalu i ubezpieczenie na Życie. Pracownicy banku pro-
potyka k"opoty, winien - w opinii innych uczestników wadzą bardzo intensywną akwizycj� tych produktów.
procesu deweloperskiego - jest bank, gdyŻ: albo związa" Bardzo cz�sto sprzedaŻ wspomnianych produktów fi-
si� z niew"aĘciwym deweloperem, albo nie wymusi" na nansowych nast�puje w siedzibie dewelopera, gdzie
nim prawid"owego dzia"ania w trakcie realizacji pro- pracownicy banku nieomal na sta"e urz�dują. W Ęwia-
jektu. Dla dobra w"asnej reputacji bank powinien zatem domoĘci nabywców mieszkał
i lokali oraz innych kon-
za wszelką cen� ratowa� projekt, np. ratowa� jego p"yn- trahentów dewelopera np. wykonawców i podwyko-
noĘ� lub na w"asny koszt usuną� wady jakoĘciowe lo- nawców, zaczyna si� zaciera� róŻnica pomi�dzy ban-
kali. Bank moŻe ratowa� projekt poprzez zwi�kszenie kiem a deweloperem. Bank zaczyna by� traktowany ja-
kredytu lub przej�cie zarządzania nad projektem przez ko w"aĘciciel spó"ki deweloperskiej, do którego naleŻy
swych przedstawicieli bądę inne podmioty. Ratowania kierowa� wszelkie pretensje i zastrzeŻenia. Bywa, Że
projektu moŻe podją� si� sam bank lub spó"ki funkcjo- sytuacj� pogarsza fakt ingerowania pracowników ban-
nujące w grupie bankowej wyspecjalizowane w dzia"al- ku w kszta"t umów realizacyjnych pomi�dzy bankiem
noĘci deweloperskiej. Taka struktura organizacyjna a deweloperem mieszkaniowym oraz w umowy z wy-
bankowej grupy kapita"owej, w ramach której dzia"a konawcami i podwykonawcami. W trakcie tych inge-
bank finansujący, zwi�ksza bezpieczeł
stwo innych rencji pracownicy banku stają albo po stronie dewelo-
uczestników projektu, cho� rodzi podejrzenia, Że bank pera chcąc zwi�kszy� lub uwiarygodni� przychody, al-
finansujący dąŻy do przej�cia kontroli nad projektem. bo po stronie nabywców, g"oszą, Że w tym kszta"cie
Konsekwencje niefrasobliwoĘci nabywców miesz- umowy są bezprawne i nabywcy na pewno ich nie za-
kał
i lokali są szczególnie powaŻne w przypadku upa- akceptują. Tak duŻe zaangaŻowanie pracowników ban-
d"oĘci dewelopera. JeĘli nie nastąpi"o przeniesienie w"a- ku w róŻne aspekty zarządzania projektem deweloper-
snoĘci lokalu lub mieszkania na dewelopera nabywcy skim sprawia, Że odium niepowodzenia projektu spada
nie przys"uguje Żadna ochrona prawna, a zawarte umo- na bank, który jest oskarŻany o z"y wybór dewelopera
wy realizacyjne nie wiąŻą syndyka masy upad"oĘciowej. (nietrafiona decyzja kredytowa) i niedok"adny monito-
Identyczna sytuacja swoistego cedowania na bank ring udzielonego kredytu.
odpowiedzialnoĘci za wybór dewelopera i jego monito- Ryzyko reputacji jest najbardziej odczuwalne
ring dotyczy teŻ postaw wykonawców i podwykonawców w momencie przystąpienia banku do egzekucji rosz-
Ryzyko hazardu moralnego polega na wierze na- czeł
. MoŻe wtedy dojĘ� do otwartego konfliktu pomi�-
bywców mieszkał
i lokali, Że w"adze pał
stwowe po- dzy bankiem finansującym oraz nabywcami, wykonaw-
Ępieszą na ratunek w przypadku powaŻnych proble- cami i podwykonawcami. Konflikt moŻe zosta� nag"o-
mów dewelopera, tak jak to czasami si� dzieje si� w Pol- Ęniony przez media, które w g"ównej mierze kszta"tują
sce w przypadku bankrutujących przedsi�biorstw pał
- reputacj� banku na rynku. Informacje prasowe o egze-
stwowych. Mieszkanie to wszak dobro strategiczne. Za- kucji i eksmisjach lokatorów mogą w znacznym stop-
niu zaszkodzi� postrzeganiu go przez klientów jako
banku nieprzyjaznego kontrahentom.
13
E. Fromm: Ucieczka od wolnoĘci. Warszawa 1993 Czytelnik, s. 179.
BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowo� Komercyjna 73
Podsumowując, do g"ównych zagroŻeł
wyst�pują- t� przychodów i okazji do sprzedaŻy róŻnorodnych
cych w przedsi�wzi�ciach deweloperskich zalicza si�: produktów finansowych. Bank moŻe teŻ wybra� posta-
 brak odpowiednich zgód i zezwoleł
niezb�d- w� kontrolowanej akceptacji ww. ryzyka. Oznacza to
nych do rozpocz�cia i prowadzenia prac budowlanych dla banku selektywne angaŻowanie si� w finansowanie
w ramach projektu; najlepszych, jego zdaniem, projektów deweloperskich i
 nieczytelną dla banku struktur� organizacyjną prób� minimalizacji czynników ryzyka sk"adających
dewelopera i brak audytu jego sprawozdał
finanso- si� na ryzyko kredytowe i ryzyko reputacji.
wych oraz sprawozdał
finansowych jego akcjonariuszy Przyj�cie takiej strategii powinno oznacza� dla
lub udzia"owców; banku:
 niewielką baz� kapita"ową dewelopera i co za  pog"�bianie przez jego pracowników znajomoĘci
tym idzie niewielką zdolnoĘ� do absorpcji strat; róŻnych aspektów projektu deweloperskiego,
 brak ciąg"oĘci i pewnoĘci ęróde" finansowania  systematyczne badanie przez bank koniunktury
projektu przez dewelopera (poleganie w zbyt duŻym na rynku nieruchomoĘci mieszkaniowych,
stopniu na wp"atach nabywców mieszkał
i lokali);  Ęledzenie zmian prawnych dotyczących finanso-
wp"aty te na skutek zdarzeł
losowych lub np. ryzyka wania budownictwa mieszkaniowego,
makroekonomicznego mogą si� za"ama�  finansowa-  zmiany organizacyjne w strukturze grupy kapi-
nie budowy moŻe wi�c ulec powaŻnym zak"óceniom; ta"owej banku finansującego dewelopera mieszka-
 zaangaŻowanie dewelopera i (lub) grupy kapita- niowego,
"owej, w ramach której on funkcjonuje, w zbyt duŻą  prowadzenie odpowiedniej polityki kadrowej
liczb� projektów inwestycyjnych realizowanych jedno- (zatrudnianie w banku osób mających wszechstronne
czeĘnie; przygotowanie kadrowe lub zespo"ów o interdyscy-
 brak przejrzystoĘci i utrudniony dost�p na- plinarnym charakterze, ekspertów technicznych do
bywców i kontrahentów do informacji o deweloperze oceny inŻynierskich aspektów projektu);
i ewentualnie grupie kapita"owej, w której on funk-  wypracowanie odpowiednich sposobów oceny
cjonuje; projektów deweloperskich i selekcji deweloperów,
 niew"aĘciwe wydatkowanie Ęrodków przez de-  stosowanie sprawdzonych metod minimalizacji
welopera (w tym przeznaczanie ich na inne inwesty- ryzyka.
cje, a wi�c na cele niezwiązane z projektem dewelo-  systematyczny monitoring projektu z wykorzy-
perskim). staniem renomowanych firm inŻynierskich.
JednoczeĘnie coraz cz�Ęciej dostrzega si� w Pol- Dzi�ki ww. dzia"aniom bank finansujący projekt
sce moŻliwoĘ� wyeliminowania niektórych z po- deweloperski w budownictwie mieszkaniowym moŻe
wyŻszych rodzajów ryzyka, m.in. poprzez prawne zminimalizowa� swe ryzyko kredytowe i ryzyko repu-
uregulowanie wzajemnych obowiązków podmiotów tacji. Spójrzmy teraz na niektóre z sugerowanych dzia-
uczestniczących w realizacji inwestycji deweloper- "ał
. Zmiany organizacyjne w strukturze grupy kapita"o-
skiej oraz wprowadzenie rachunku powierniczego wej, w której dzia"a bank finansujący dewelopera ozna-
dla konkretnego przedsi�wzi�cia. WciąŻ jednak nie czają powstanie specjalistycznych spó"ek deweloper-
dosz"o do finalizacji tych dzia"ał
w formie stosow- skich w ramach bankowych grup kapita"owych i po-
nej ustawy. wstanie funduszy inwestycyjnych, mogących udzieli�
deweloperowi poŻyczki podporządkowanej na zakup
gruntu w formie tzw. finansowania pomostowego (mez-
Sposoby minimalizacji ryzyka kredytowego zanine finance). Dzi�ki takim rozwiązaniom deweloper
przez bank zyskuje Ęrodki, które są quasi-kapita"em w"asnym,
a bank ma moŻliwoĘ� p"ynnego przej�cia projektu lub
Wobec z"oŻonoĘci zjawiska, jakim jest projekt dewelo- zarządzania nim w przypadku powaŻnych problemów
perski w budownictwie mieszkaniowym, bank moŻe dewelopera.
zają� róŻne postawy. Musi mie� ĘwiadomoĘ�, Że pew- Procedury oceny dewelopera przez bank i przy-
nych ęróde" ryzyka, tkwiących w permanentnym kon- j�te kryteria muszą uwzgl�dnia� specyfik� projek-
flikcie interesów i w zachowaniach spo"ecznych nie da tów deweloperskich. G"ównymi kryteriami oceny
si� usuną�. Bank bojąc si� ryzyka kredytowego i ryzyka dewelopera mieszkaniowego przez bank powinny
reputacji, moŻe ca"kowicie zrezygnowa� z finansowa- by�:
nia projektów deweloperskich w budownictwie miesz-  lokalizacja projektu,
kaniowym. MoŻe teŻ nie chcie� ponosi� niektórych  p"ynnoĘ� finansowa dewelopera,
dzia"ał
na rzecz minimalizacji ryzyka kredytowego i  si"a finansowa grupy kapita"owej, w ramach któ-
ryzyka reputacji, o których mowa dalej. Taka postawa rej funkcjonuje deweloper, i gotowoĘ� tej grupy
to jednak w pewnym sensie obraŻanie si� banku na rze- do wsparcia projektu,
czywistoĘ�. MoŻe to ponadto oznacza� dla banku utra-  zarządzanie ryzykiem projektu przez dewelopera.
74 Bankowo� Komercyjna BANK I KREDYT lipiec 2004
Tabela Rodzaje ryzyka finansowania przez bank projektu deweloperskiego w budownictwie
mieszkaniowym i sposoby jego minimalizacji
Kryterium Obszary kontroli Obszary ryzyka Metody minimalizacji
i zarządzania ryzykiem
Lokalizacja 1. Aktywno� gospodarcza mia- Ryzyko makroekonomiczne 1. Weryfikacja planu zagospodaro-
sta i regionu i rynkowe wania przestrzennego oraz ran-
2. Lokalizacja w planie zagospo- kingów atrakcyjnoĘci
darowania przestrzennego 2. Sprawdzenie przez pracowni-
3. Lokalizacja w rankingach ków banku konkurencyjnych
atrakcyjnoĘci projektów pod kątem zaawanso-
4. Powodzenie konkurencyjnych wania i warunków oferowanych
projektów danej lokalizacji nabywcom
3. Wymóg przedsprzedaŻy w umo-
wie kredytowej jako test atrak-
cyjnoĘci rynkowej projektu
P"ynnoĘ� finansowa dewelopera 1. Przep"ywy finansowe Ryzyko finansowe 1. Analiza studium wykonalnoĘci
2. WysokoĘ�, forma i czas wnie- projektu i przep"ywów finanso-
sienia Ęrodków w"asnych wych
3. Ciąg"oĘ� finansowania projektu 2. Zdefiniowanie wniesienia Ęrod-
4. Minimalna ocena sprzedaŻy ków w"asnych w kwocie uzgod-
mieszkania potrzebna do sp"aty nionej z bankiem jako warunku
kredytu a realia rynkowe wyp"aty pierwszej transzy kredytu
3. ObecnoĘ� w projekcie umów
kredytowych i umów poŻyczek
Si"a finansowa dewelopera i jego 1. Sytuacja finansowa akcjona- Ryzyko rynkowe 1. Analiza sprawozdał
finanso-
grupy kapita"owej riuszy i udzia"owców, którzy wych (najlepiej po audycie) ak-
powinni móc zasili� projekt cjonariuszy i udzia"owców
2. Analiza reputacji akcjonariuszy 2. Analiza opinii bankowych i ra-
i udzia"owców handlowych portów z wywiadowni handlowej
3. Umowy wsparcia projektu 3. Obecno� umowy wsparcia pro-
przez udzia"owców lub akcjo- jektu przez jego udzia"owców
nariuszy lub akcjonariuszy
4. Analiza zaangaŻowania udzia-
"owców lub akcjonariuszy
w projekty inwestycyjne reali-
zowane równolegle
Zarządzanie ryzykiem projektu 1. Kompleksowy biznesplan pro- �ączne ryzyko makroekono- 1. Analiza feasibility study i umów
przez dewelopera jektu miczne, okresu budowy, marke- towarzyszących projektowi -
2. Dostosowanie dokumentacji tingowe i finansowe wykorzystanie zewn�trznych
projektowej do wymogów rynku firm inŻynierskich
3. Tryb wyboru wykonawców 2. Analiza zachowania trybu prze-
i kontrahentów (konkurencyj- targowego przy wyborze wyko-
na cena, reputacja, doĘwiad- nawców i kontrahentów
czenie w realizacji podobnych 3. Analiza przez bank finansujący
obiektów) dewelopera umów towarzyszą-
4. Zagwarantowanie sta"ej ceny cych projektowi (np. umów
za wykonawstwo w umowie o generalne wykonawstwo, gwa-
5. Uczestnictwo po stronie de- rancji kontraktowych, polis
welopera doĘwiadczonych ubezpieczeniowych, umów re-
osób w zarządzaniu projektem alizacyjnych)
6. Formu"owanie umów realiza- 4. Korzystanie przez nabywców
cyjnych chroniących interesy mieszkał
, domów lub lokali
dewelopera, ale w sposób z kredytów hipotecznych, co po-
zgodny z prawem twierdza ich wiarygodno� i za-
pewnia deweloperowi ciąg"oĘ�
sprzedaŻy i wp"ywy
BANK I KREDYT lipiec 2004 Bankowo� Komercyjna 75
Ocen� projektów deweloperów i przyj�te sposoby przez banki róŻni si� od tradycyjnych sposobów oce-
minimalizacji poszczególnych rodzajów ryzyka przed- ny podmiotów gospodarczych. KaŻdy bank powinien
stawia szczegó"owo tabela. tu wypracowa� swą w"asną metodologi� i aktualizo-
Jak wida� z powyŻszych rozwaŻał
zapropono- wa� ją stosownie do doĘwiadczeł
we wspó"pracy
wany sposób oceny projektów mieszkaniowych z deweloperami.
Literatura
1. E. Fromm: Ucieczka od wolnoĘci. Warszawa 1993 Czytelnik.
2. A. Kosecki, A. Matyda: Kierowanie ryzykiem w przedsi�biorstwie budowlanym. Praca zawarta w opracowa-
niu Technologia w budownictwie  teoria i praktyka. Wroc"aw  Polanica Zdrój 1996 Instytut Budownictwa
Politechniki Wroc"awskiej, Towarzystwo Naukowe InŻynierii Procesów Budowlanych.
3. Kredytowanie budownictwa mieszkaniowego. Kredyty budowlane dla deweloperów. Podr�cznik uczestnika
szkoleł
przygotowany na zlecenie Amerykał
skiej Agencji ds. Rozwoju Mi�dzynarodowego (USAID) w ramach
programu szkoleł
dla banków kredytujących mieszkalnictwo w Polsce (RFS 641/97).
4. K. Milewska: Wp"acisz, ale nie zap"acisz.  Rzeczpospolita z 20 maja 2002 r. Dodatek  NieruchomoĘci. Bu-
downictwo .
5. Ochrona nabywcy przysz"ych (powstających) lokali w Ęwietle regulacji prawnych wybranych krajów euro-
pejskich i wnioski dla polskich rozwiązał
prawnych.  Zeszyt Hipoteczny nr 19 Warszawa 2004 Fundacja na
rzecz Kredytu Hipotecznego.
6. Ochrona Ęrodowiska w dzia"alnoĘci inwestycyjnej i inwestycje w zakresie ochrony Ęrodowiska. Raport Eu-
rofinance i Baker & McKenzie, Warszawa czerwiec 2001.
7. W. Werner: Deweloperzy na rynku budownictwa mieszkaniowego. Referat wyg"oszony na konferencji  Polski
Rynek NieruchomoĘci , Mi�dzyzdroje 1999.
8. W.A. Werner: Ryzyko polskiego dewelopera.  Budownictwo Polskie , marzec 2001 r.
9. W.A. Werner, E. W�Żyk, T. Jaworski: System deweloperski w Polsce - bariery, efekty i ryzyko funkcjonowa-
nia. Instytut Gospodarki Mieszkaniowej Warszawa 2002.
10. Wielka encyklopedia prawa. Praca pod red. E Smoktunowicza, Warszawa  Bia"ystok 2000 Wydawnictwo
Prawo i Praktyka Gospodarcza.
11. www.rp.pl/budownictwo_nieruchomoĘci; www.gazeta.pl/dom (odnoĘnik: gazeta sprawdza firm�).