WYCENA NIERUCHOMOÅšCI
18.02.2009 - Wykład 1
Jakubowski bud. 5 pok. 25
egzamin  test ok. 35-40 pytań
Grupy zawodowe na rynku nieruchomości:
rzeczoznawcy majątkowi (jest ich ok. 4500-5000, zdawalność państwowego egzaminu 
5%)
pośrednicy w obrocie nieruchomościami (kilkanaście tysięcy, ok.. 13000)
zarządcy nieruchomościami
Regulacje prawne wyceny:
1 poziom
o podstawowe zasady wyceny
poziom przepisów rangi ustawy
" ustawa o gospodarce nieruchomościami
" zasady wynikajÄ…ce z innych ustaw
2 poziom
o szczegółowe zasady wyceny
poziom przepisów wykonawczych
" przepisy wykonawcze do UGN
" przepisy wykonawcze do innych ustaw z poziomu pierwszego
3 poziom
o regulacje o charakterze norm i instrukcji
poziom standardów zawodowych (rzeczoznawców majątkowych)
Polska jako jeden z niewielu krajów UE ma swoje własne standardy  Green Book.
W Anglii jest np. Red Book (1994 lub 1995).
SÄ… te\
standardy europejskie (białe) i standardy międzynarodowe (niebieskie).
PKZW  standardy zawodowe
 noty interpretacyjne (zawierają część starych standardów)
PKZW
Standardy Noty Tymczasowe noty
zawodowe interpretacyjne interpretacyjne
KSWP nr 1 KSWP nr 2
KSWP nr 3
wartość rynkowa wartości inne ni\

operat szacunkowy
wartość rynkowe
odtworzeniowa
KSWS nr 1 KSWS nr 2
KSWS nr 3
standardy wyceny dla wycena dla celów
wycena dla
celów publicznych sprawozdań
zabezpieczenia
finansowych
wierzytelności
1
Główne cele wyceny:
1. Przeniesienie praw
(kupno-sprzeda\
, dzier\
awa, prywatyzacja, reprywatyzacja)
2. Wymiar podatków i innych opłat
(od spadków, darowizn i innych podatków majątkowych, podatków i opłat lokalnych, opłat
skarbowych od transakcji)
3. Zabezpieczenie kredytów
4. Odszkodowania
(z tytułu wywłaszczenia nieruchomości, zmiany środowiska, zniszczenia nieruchomości
(ubezpieczenie), decyzji planistycznych)
5. Rachunkowość
(do wydzielenia wartości składników podlegających amortyzacji (np. budynków) i nie
podlegających (np. gruntu), aktualizacja wartości środków trwałych oraz inne cele związane
z ewidencją księgową i zarządzaniem)
6. Doradztwo inwestycyjne
(zamierzenia inwestycyjne, prognozowanie efektów tych działań, badanie popytu i poda\
y,
decyzje dotyczące lokaty kapitału itp.)
Kategorie i rodzaje wartości:
1. Wartość odtworzeniowa
- określona w podejściu kosztowym
2. Wartość rynkowa
- wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena mo\
liwa do uzyskania na
rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu
następujących warunków:
strony miały stanowczy zamiar zawarcia umowy
strony umowy były od siebie niezale\
ne
strony są świadome istniejących okoliczności mających wpływ na wartość
nieruchomości
strony działały w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi względami
strony nie działały w sytuacji przymusowej
upłynął czas niezbędny do wyeksploatowania nieruchomości na rynku i do
wynegocjowania warunków umowy.
Rodzaje wartości rynkowej wyszczególnione w standardach zawodowych:
WRU  wartość rynkowa dla aktualnego sposobu u\
ytkowania
WRA  wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu u\
ytkowania
WRO  wartość rynkowa dla optymalnego wykorzystania
WRW  wartość rynkowa dla wymuszonej sprzeda\
y
WRP  wartość rynkowa dla przyszłej sprzeda\
y
Nieruchomość  część powierzchni ziemskiej stanowiąca przedmiot odrębnej własności (grunt ze
wszystkim, co jest trwale z nim zwiÄ…zane)
Części składowe nieruchomości:
grunt
budynek i inne urzÄ…dzenia
drzewa i inne rośliny
wody stojÄ…ce
zło\
a kopalin nie stanowiące własności skarbu państwa
Częściami składowymi nieruchomości nie są:
urządzenia do doprowadzenia wody, prądu, gazu, odprowadzenia ścieków
połączenia od zaworów za licznikiem do rurociągu
wody płynące
2
Rodzaje nieruchomości
według KC
" nieruchomość gruntowa
" nieruchomość zabudowana
" nieruchomość budynkowa
" nieruchomość lokalowa
° mieszkalna
° u\
ytkowa
według funkcji
" rolna
" budowlana
" leśna
" rekreacyjna
" przemysłowa
Nieruchomość rolna wg KC:
Część powierzchni ziemskiej, która aktualnie jest (lub mo\
e być) wykorzystywana do
prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i
zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej, rybnej.
Nieruchomość rolna to przede wszystkim nieruchomość gruntowa (grunty rolne), w której skład
mogą wchodzić:
grunt
części składowe gruntu
przynale\
ności
po\
ytki naturalne i cywilne
Przynale\
nościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej)
zgodnie z jej przeznaczeniem, je\
eli pozostaje z niÄ… w faktycznym zwiÄ…zku odpowiadajÄ…cym temu
celowi.
Po\
ytkami cywilnymi rzeczy są dochody, które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego.
Po\
ytkami naturalnymi rzeczy są jej płody i inne odłączone od niej części składowe, o ile wg zasady
prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy.
Grunty rolne  wg ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych art.2.1
Do gruntów rolnych nie zalicza się gruntów pod parkami i ogrodami wpisanymi do rejestru
zabytków.
Metody wyceny:
1. Podejście porównawcze
wartość rynkowa  uzyskiwana w przypadku gdy istnieje rynek nieruchomości
podobnych, które były w obrocie rynkowym w ostatnich dwóch latach.
metody:
° porównywania parami (3-5 podobnych nieruchomoÅ›ci)
° korygowanie ceny Å›redniej (kilkanaÅ›cie nieruchomoÅ›ci)
° analizy statystycznej rynku (nie jest w praktyce stosowana)
2. Podejście dochodowe
wartość dochodowa  uzyskiwana w przypadku, gdy nieruchomość generuje lub mo\
e
generować dochód, który jest znany lub mo\
liwy do określenia.
metody:
3
° inwestycyjna (dochód z czynszów)
° zysku (dochód pozaczynszowy)
techniki:
° kapitalizacji prostej (bierze siÄ™ pod uwagÄ™ rodzaj dochodów, dochód staÅ‚y)
° dyskontowania strumieni pieniÄ™\
nych (dochód zmienny)
3. Podejście kosztowe
wartość odtworzeniowa
metody:
° kosztów odtworzenia
° zastÄ…pienia
techniki:
° szczegółowa (kosztorysowanie)
° elementów scalonych
° wskaz
nikowa
4. Podejście mieszane
wartość rynkowa
metody:
° pozostaÅ‚oÅ›ciowa
° wskaz
ników szacunkowych gruntu
° kosztów likwidacji
25.02.2009 - Wykład 2
Wycena w Niemczech
Regulacje prawne i zasady wyceny w Niemczech.
Kodeks budowlany (Bau GB) reguluje takie kwestie z zakresu wyceny jak:
1. Ustanowienie niezale\
nych komisji rzeczoznawców;
2. Wprowadzenie obowiązku prowadzenia zbiorów cen transakcyjnych nieruchomości;
3. Zdefiniowanie pojęcia wartości rynkowej gruntów;
4. Przekazanie dyspozycji rządowi federalnemu do wydania przepisów wykonawczych
odnośnie jednolitych zasad dokonywania wycen.
Bau GB
1. Regulacje prawne 2. Regulacje prawne
dotyczÄ…ce organizacji i dotyczÄ…ce opracowania
obsługi systemu szczegółowych zasad
monitorowania rynku wyceny nieruchomości
nieruchomości. (metody, techniki).
4
FEDERALNA USTAWA KODEKS BUDOWLANY
Komisje rzeczoznawców
Wartość rynkowa nieruchomości
Zbiory cen transakcyjnych
Monitoring Wycena
Federalne rozporzÄ…dzenia Wert V
regulujÄ…ce:
Krajowe rozporządzenie odnośnie:
Komisji rzeczoznawców Przedmiot i zakres wyceny
Zbiorów cen Dane niezbędne do wyceny
Publikowanych danych rynkowych Podejścia, metody i techniki wyceny
Instrukcje i regulaminy wydane przez:
Krajowe rozporządzenia odnośnie:
Wert R (ogólne)
Krajowe resorty, władze powiatów i
Wald R (leśne)
miast.
Land R (rolne)
inne
Odnośnie powy\
szego schematu:
Krajowe  w sensie landów;
Federalne  jako cały kraj.
W ramach pierwszego nurtu regulacji nale\
y wymienic akty prawne wydane przez władze
poszczególnych landów w formie rozporządzeń:
1. procedurę tworzenia komisji terenowych w miastach i powiatach, ich skład, urzędowe nazwy i
zakres powierzonych zadań;
2. kompetencje przewodniczącego komisji; udzielanie pełnomocnictw; zasady podejmowania
decyzji;
3. organizację i zadania biur szacunkowych podległych komisjom;
4. zasady opracowywania i forma udostępniania danych rynkowych ze zbiorów cen
transakcyjnych nieruchomości;
5. organizację i zadania krajowej (nadrzędnej) komisji rzeczoznawców.
Na szczeblu powiatowym (miejskim) stworzone zostały liczne instrukcje techniczne i regulaminy
normujÄ…ce takie kwestie jak:
- właściwość terytorialna i skład komisji;
- terminy odbywania posiedzeń;
- siedziba i organizacja pracy biura szacunkowego.
W drugim nurcie uregulowań prawnych centralną pozycję zajmuje rozporządzenie federalne w
sprawie zasad ustalania wartości rynkowej nieruchomości (obecnie w wersji z 1988 r.). Ten akt
prawny wprowadza na terenie całej Republiki Federalnej jednolite normy (standardy) w zakresie:
5
1. przedmiotu i zakresu wyceny, a tak\
e ogólnych zasad przeprowadzania oceny stanu
faktycznego i określania wartości rynkowej nieruchomości;
2. zestawu danych rynkowych niezbędnych do wyceny, w tym tak\
e sposobów ich wyznaczania i
wykorzystania;
3. podejść, metod i technik ustalenia wartości rynkowej nieruchomości gruntowych i
zabudowanych;
4. zasad szacowania nieruchomości na potrzeby szczególne związane z rozbudową miast (np.
podczas rozliczeń w trakcie scalenia i podziału terenu na działki budowlane).
Rozporządzenie Federalne jest obligatoryjnie stosowane przez komisje rzeczoznawców podczas
dokonywania szczegółowych wycen nieruchomości na cele określone w kodeksie budowlanym.
Jednak\
e z uwagi na obiektywizm i ogólną akceptację zasad i metod wyceny zawartych w
rozpatrywanym akcie, jest on powszechnie stosowany tak\
e przez rzeczoznawców działających w
wolnej praktyce zawodowej.
Kategorie rzeczoznawców majątkowych:
1. Rzeczoznawcy wypełniający funkcje członków terenowych i krajowych komisji
rzeczoznawców.
2. Rzeczoznawcy majątkowi działający w wolnej praktyce zawodowej.
3. Przysięgli rzeczoznawcy majątkowi. (bardzo presti\
owa kategoria)
4. Rzeczoznawcy majÄ…tkowi posiadajÄ…cy certyfikat.
5. Rzeczoznawcy majątkowi posiadający uprawnienia międzynarodowe nadane przez Królewski
Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców.
Porównanie systemów wyceny w Polsce i w Niemczech.
Polska Niemcy
Podejście Podejście Podejście Podejście Podejście Podejście
porównawcze dochodowe kosztowe porównawcze dochodowe kosztowe
Wartość Wartość Wartość Wartość
odtworzeniowa porównawcza dochodowa odtworzeniowa
Korekta z uwagi na stan rynku
w momencie wyceny.
Wartość rynkowa nieruchomości
Wartość rynkowa nieruchomości
6
Rodzaje szacowanej wartości nieruchomości:
1. Wartość rynkowa  najbardziej prawdopodobna cena, jaką mo\
na uzyskać za nieruchomość
na wolnym rynku. Jest to prognozowana przeciętna cena nieruchomości z uwzględnieniem
stanu rynku i stanu nieruchomości z dnia wyceny.
2. Wartość bankowo hipoteczna  stanowi graniczną kwotę pienię\
ną, do której bank lub inna
instytucja kredytująca jest w stanie udzielić kredytu hipotecznego pod zastaw nieruchomości.
Jest ona przeciętnie ustalana na poziomie 70-90% wartości rynkowej. Kredytów w praktyce
udziela się do wysokości 60% wartości bankowo-hipotecznej.
3. Wartość taksacyjna (u nas coś na wzór katastralnej)  została ustalona na potrzeby ustalania
podatku od nieruchomości. Ostatni raz szacowano tę wartość na dzień 01.01.1964 r. Obecnie tę
wartość powiększa się o stały ryczałt pierwotnej wartości taksacyjnej.
4. Wartość ubezpieczeniowa  słu\
y do ustalania sumy ubezpieczenia budynków lub lokali od
zdarzeń losowych. Ustalana jest w podejściu kosztowym, przy czym często wartość
odtworzeniowa fundamentów i kondygnacji podziemnych, które nie ulegają zniszczeniu
podczas po\
aru.
5. Wartość inwestycyjna  jest to wartość definiowana jako cena, którą skłonny jest zapłacić za
nieruchomość konkretny inwestor z uwzględnieniem uwarunkowań ekonomicznych.
04.03.2009 - Wykład 3
Organizacja systemu informacji o nieruchomościach (dalej w Niemczech).
Zbiory cen transakcyjnych nieruchomości prowadzą komisje rzeczoznawców, które za
pośrednictwem podległych biur szacunkowych rejestrują, przetwarzają i następnie udostępniają
zgromadzone informacje zainteresowanym osobom i instytucjom. W kodeksie budowlanym
ustanowiony został powszechny obowiązek przekazywania do komisji:
1. Wszelkich umów dotyczących transferu praw własności nieruchomości (kupno, sprzeda\
,
zamiana, darowizna itp.)
2. Dokumentów powstających w wyniku:
" wywłaszczeń;
" podziałów i scaleń nieruchomości;
" zatwierdzania planu zagospodarowania przestrzennego;
" rozstrzygnięcia licytacji nieruchomości/
7
y
ródła informacji centralnego rejestru informacji o nieruchomościach.
Kataster nieruchomości
-informacje porzÄ…dkowe
-cechy nieruchomości
-rodzaj u\
ytkowania
Umowy kupna
-dane geometryczne
-warunki transakcji
-fizjografia
Gminy
(kupno, zamiana,
-plany zagospodarowania
darowizna itp.)
przestrzennego
-warunki zabudowy
-uzbrojenie terenu
Biuro szacunkowe
(na miejscu)
Centralny rejestr
-opis poło\
enia
informacji o
-wartość orientacyjna
nieruchomościach
Biuro szacunkowe
gruntu
(w terenie)
-stan istniejący budynków
i budowli
Rzeczoznawcy i inne
-roślinność
osoby
-stan budynku
-remonty
Nabywcy Urzędy i sądy
-planowany sposób
-dane o czynszach -decyzje administracyjne
u\
ytkowania
-koszty eksploatacji i -dokumentacja budowlana
-uzbrojenie
utrzymania -księgi wieczyste
-rejestry taksacyjne
1. Dokumentacja opisowa
W postaci kartotek (lub plików) cen transakcyjnych nieruchomości.
Składa się z:
a) Kart podstawowych zawierających następujące informacje o nieruchomościach:
" dane porządkowe (jak np. numer transakcji, nr działki, nr księgi wieczystej itp.);
" dane o warunkach transakcji (rodzaj umowy, typ zbywajÄ…cego i kupujÄ…cego, forma
płatności);
" charakterystyka grupy obiektów, do której zaszeregowano opisywaną na karcie
nieruchomość;
" cechy nieruchomości i okoliczności rynkowe mające wpływ na jej wartość (w
zakresie niezbędnym do dokonania wyceny, jak np.: poło\
enie, wielkość powierzchni
działki, faktyczny i dopuszczalny sposób u\
ytkowania, rodzaj i stan techniczny
budynków itp.).
b) Kart pomocniczych zawierajÄ…cych:
" szczegółowe dane dotyczące budynków, budowli i urządzeń;
" dane odnośnie współwłasności mieszkaniowej i innych praw do nieruchomości.
2. Dokumentacja kartograficzna
Stanowiąca mapy cen transakcyjnych nieruchomości wykonywane na podkładach topograficznych
lub katastralnych w skalach 1:500, 1:1000, 1:2000 zawierajÄ…ce dane o:
" cenach nieruchomości;
8
" datach zawartych transakcji;
" identyfikatorach umo\
liwiajÄ…cych szybki wglÄ…d do kartoteki zarejestrowanych transakcji.
Rodzaje praw dostępu:
" Prawo pozyskania informacji w pełnym zakresie (mają je np. Urzędy Skarbowe);
" Prawo uzyskania informacji w postaci wyciągów (np. sądy i policja);
" Prawo uzyskania informacji przetworzonych (czyli bez danych osobowych. To prawa majÄ…
rzeczoznawcy.).
Wycena w Wielkiej Brytanii
" Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców (Royal Institution of Chartered
Surveyors  RICS);
" Samorządowe Stowarzyszenia Rzeczoznawców i Pośredników (The Incorporated Society of
Valuers and Auctioneers  ISVA);
" Instytut Dochodów, Podatków i Wyceny (The Institute of Revenues, Rating and Valuations 
IRRV).
Królewski Instytut Dyplomowanych Rzeczoznawców  RICS.
1. Zapewnienie profesjonalizmu jego członków.
2. Śledzenie zapotrzebowania na fachowców oraz troskę o programy szkoleniowe dla
kształcenia odpowiedniej liczny osób do wymaganego poziomu umiejętności.
3. Zapewnienie dyplomantom programów szkoleniowych nadzorowanej praktyki zawodowej
przed uzyskaniem pełnych kwalifikacji zawodowych.
4. Nadawanie kwalifikacji zawodowych.
5. Ustalanie poziomu studiów podyplomowych.
6. Ustalanie reguł postępowania i nadzór nad ich przestrzeganiem.
7. Prowadzenie bibliotek, wydawanie fachowego czasopisma, organizowanie spotkań i
konferencji.
8. Utrzymywanie współpracy z odpowiednimi stowarzyszeniami zawodowymi w innych
krajach.
9. Udział w kształtowaniu polityki zagospodarowania przestrzennego oraz poradnictwa w
sprawach.
Kategorie członków RICS.
1. Techniczny - technical member (TechRICS) o kwalifikacjach zawodowych lub odpowiednim
wykształceniu.
2. Profesjonalista - professional member (MRICS):
" Dyplomowany - posiadający ukończone studia RICS.
" Doświadczony - posiadający studia RICS oraz odpowiednie doświadczenie i
uprawnienia zawodowe.
" Ekspert - posiadający 10-letnie znaczące doświadczenie, odpowiednie wykształcenie
i uprawnienia zawodowe.
" Nauczyciel akademicki - prowadzący zajęcia na studiach.
3. Zasłu\
ony - fellow (FRICS).
9
Procedury uzyskania uprawnień dyplomowanego rzeczoznawcy.
1. Procedura akredytacyjna.
Dla kandydatów bez oznaczonego przez RICS stopnia, bez wystarczającego doświadczenia
zawodowego.
2. Droga profesjonalnego doświadczenia.
Dla kandydatów o du\
ym doświadczeniu w rzeczoznawstwie licencję dyplomowanego
rzeczoznawcy uzyskują po spełnieniu następujących wymogów.
3. Droga wzajemnego członkostwa.
Dla członków profesjonalnych ugrupowań z innych krajów, z którymi RICS podpisał
porozumienie (Australia, Kanada, Hong Kong, Nowa Zelandia i Singapur).
4. Droga akademicka.
Dla pracowników uczelni.
W Wielkiej Brytanii ka\
dy mo\
e nazwać się rzeczoznawcą i publicznie oferować swoje usługi.
Gwarancją wysokiego poziomu jest jednak członkostwo Samorządnej Organizacji Profesjonalnej
- Królewskiego Instytutu Dyplomowanych Rzeczoznawców (RICS).
Metodyka wyceny.
Czerwona Księga - podręcznik oceny i wyceny
Część I
- zawiera przepisy obowiązujące rzeczoznawców  Practice Statements , które stanowią
wytyczne instrukcje i zagadnienia proceduralne i ściśle definiują rodzaje wartości i cele
szacowania, dla których powinny być one u\
yte.
Część II
- stanowi uzupełnienie części I i dostarcza wskazówek praktycznych do szacowania.
W Księdze tej zdefiniowano dwa pojęcia ściśle ze sobą związane - mianowicie wyceny i oceny.
Metody szacowania wartości:
1. Porównawcza (comparison).
2. Inwestycyjna (investment).
3. Zysków (practis).
4. Kosztowa (cost based).
5. Pozostałościowa (residual).
Rodzaje wartości - podstawy szacowania:
1. Wartość rynkowa (market value MV).
2. Wartość wolnorynkowa (przewidywana najwy\
sza cena, open market value OMV).
3. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu u\
ytkowania (existing use value EUV).
4. Wartość rynkowa dla aktualnego sposobu u\
ytkowania dla zarejestrowanych stowarzyszeń
budownictwa.
5. Spodziewana cena przyszłej sprzeda\
y (estimated realisation price ERP).
6. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzeda\
y (estimated restricted realisation price ERRP).
7. Pomniejszony koszt zastąpienia (coś jak wartość odtworzeniowa; depreciated replacement
cost-DRC).
8. Wolnorynkowa wartość czynszowa (open market rental value OMRV).
9. Wartość czynszowa dla przyszłej sprzeda\
y (estimated future rental value EFRF).
Rodzaje wartości - maszyny i urządzenia:
1. Wolnorynkowa wartość maszyn i urządzeń.
2. Wartość maszyn i urządzeń dla prowadzonej działalności.
3. Spodziewana cena przyszłej sprzeda\
y.
4. Spodziewana cena przy wymuszonej sprzeda\
y.
10
11.03.2009  wykład 4
Niemcy cd.
Podejście porównawcze:
1. Metoda bezpośrednia
do wyceny nieruchomości niezabudowanych odpowiadająca polskiej metodzie
porównywania parami;
do wyceny nieruchomości zabudowanych odpowiadająca polskiej metodzie
porównywania parami, gdzie nieruchomość jest wyceniana jako całość, bez wydzielania
gruntu i zabudowań do odrębnej wyceny.
2. Metoda pośrednia
do wyceny nieruchomości niezabudowanych, gdzie zamiast cen transakcyjnych
nieruchomości porównawczych wykorzystuje się wartości gruntu ustalane i publikowane
przez komisje rzeczoznawców;
do wyceny nieruchomości zabudowanych, gdzie zamiast cen transakcyjnych
nieruchomości porównawczych wykorzystuje się wskaz
niki porównawcze nieruchomości
zabudowanych (dochodowe i budynkowe).
Zbiór cech jakościowych i ilościowych wycenianych nieruchomości.
I. Uwarunkowania prawne nieruchomości:
1. Funkcja w planie zagospodarowania.
2. Rodzaj, typ i intensywność dopuszczalnego u\
ytkowania budowlanego.
3. Publiczne i prywatne prawa rzeczowe, ciÄ™\
ary i ograniczenia (słu\
ebność, u\
ytkowanie,
dzier\
awa z prawem zabudowy, itp.).
4. Obowiązkowe opłaty publicznoprawne (np. opłaty adiacenckie).
5. Okres oczekiwania do zmiany sposobu u\
ytkowania (np. odrolnienie pod zabudowÄ™).
II. Cechy fizyczne i inne cechy jakościowe:
1. Powierzchnia i kształt działki gruntowej
2. Rzez
ba terenu (charakter formy, spadki).
3. Właściwości u\
ytkowe gruntu (klasa bonitacyjna, kopaliny, warunki wodne).
4. Oddziaływanie na środowisko (hałas, wysypiska śmieci, emisje szkodliwych gazów).
5. Faktyczny i potencjalny sposób u\
ytkowania gruntu, infrastruktura, dojazd.
6. Stan budynków, ich charakterystyka jakościowa.
7. Stan budowli (urządzeń energetycznych, podjazdów, parkingów, ogrodzeń).
8. Roczne dochody i wydatki zwiÄ…zane z u\
ytkowaniem nieruchomości.
III. Cechy poło\
enia nieruchomości:
1. Poło\
enie ogólne (dzielnica, miasto, wieś).
2. Poło\
enie komunikacyjne (przystanki, linie autobusowe, transport lokalny).
3. Poło\
enie szczegółowe (cechy uzale\
nione od funkcji nieruchomości - mieszkaniowa,
handlowa, usługowa).
4. Poło\
enie sąsiedzkie (sposób oddziaływania nieruchomości sąsiednich).
5. Inne cechy lokalizacji (wystawa terenu, usytuowanie naro\
ne itp.).
Podobnie jak w polskim systemie wyceny, odchylenia występujące pomiędzy stanami cech
wartościotwórczych są wyrównywane (eliminowane) przy pomocy stosownych poprawek.
Dotyczy to równie\
obiektów, dla których oszacowano wartości orientacyjne (nieruchomości
gruntowe) lub wskaz
niki porównawcze (nieruchomości zabudowane lub budynki).
Przed wprowadzeniem powy\
szych poprawek zaleca się dostosowanie stanu ogólnych
uwarunkowań rynkowych (aktualizacja cen transakcyjnych na moment wyceny).
Wartość porównawcza =wartość rynkowa
11
Podejście dochodowe
Wartość dochodowa nieruchomości wyra\
a się w postaci sumy wartości dochodowej gruntów (z
renty wiecznej) i wartości obiektów budowlanych (z renty okresowej).
EW=BW+ (RE- p*BW)*V
qn -1
V =
qn (q -1)
EW - wartość dochodowa nieruchomości (wg WertV);
BW - wartość dochodowa (porównawcza) gruntów;
RE - roczny dochód trwale uzyskiwany z nieruchomości;
p - stopa kapitalizacji;
V - mno\
nik dochodu netto uzyskiwanego dochodu obiektów budowlanych w postaci wskaz
nika
Å‚Ä…cznego dyskonta;
q = 1+p -wskaz
nik pomocniczy;
n - długość pozostałego okresu u\
ytkowania budynków;
Orientacyjne stopy kapitalizacji wg wytycznych WertR
- mieszkalne nieruchomości czynszowe - 5%;
- nieruchomości o mieszanym u\
ytkowaniu (udział usług<50%, p=5,5%, udział usług>50%
p=6%);
- nieruchomości komercyjne (handlowo-usługowe) - 6,5%.
EW = BW1 - FK(1)
BW - FK
EW = + RE *V (2)
q
qt -1
V =
qt (q -1)
EW - wartość dochodowa (likwidacyjna) nieruchomości;
BW1 - wartość rynkowa gruntów oszacowana w podejściu porównawczym (przy zało\
eniu braku
zabudowy i docelowej funkcji gruntów);
BW - wartość rynkowa gruntów oszacowana w podejściu porównawczym na moment oczekiwanej
rozbiórki po t latach;
RE - roczny dochód netto z nieruchomości w okresie oczekiwania na rozbiórkę budynków;
FK - koszt rozbiórki i uporządkowania terenu na dzień wyceny lub po t latach;
T - długość ograniczonego u\
ytkowania budynków w latach (od momentu wyceny do momentu
oczekiwanej rozbiórki;
q, V - oznaczenia jak w standardowym wzorze podejścia dochodowego.
Procedura wartości rynkowej nieruchomości podejściem dochodowym
12
 Procedura wyceny wartości rynkowej nieruchomości
podejściem dochodowym (wg WertV).
Wydatki operacyjne
Wartość gruntów Roczny dochód brutto
(koszty
-
(BW). z nieruchomości.
gospodarowania).
=
Roczny dochód
W przypadku,
netto z
gdy dochód
X
nieruchomości (RE).
+
netto z
budynków =<0
-
Stopa kapitalizacji (p).
Udział dochodów z gruntów
=
(oprocentowanie gruntów).
-
Wartość dochodowa
obiektów budowlanych
= -
(budynków).
Roczny dochód z
obiektów budowlanych.
=
Koszty rozbiórki
x
obiektów budowlanych i
uporzÄ…dkowania terenu.
Mno\
nik V (q, p 
wskaz
niki dyskonta
-
Å‚Ä…cznego).
Wartość dochodowa nieruchomości (EW).
+-
+-
Korekta z uwagi na stan rynku (poziom cen).
= +-
Porównanie z
Korekty z tytułu zmiany
wynikiem
Wartość rynkowa stanu i cech indywidualnych
innych podejść.
=
nieruchomości. budynków.
13
Ró\
nice pomiędzy polską i niemiecką koncepcją wyceny podejścia dochodowego.
1. Oddzielne szacowanie wartości gruntów i wartości dochodowej obiektów budowlanych.
2. Zało\
enie niezmienności poziomu dochodów i stóp kapitalizacji z nieruchomości w
przyszłości (niezale\
ne od długości okresu prognozy dochodów z budynków).
3. Ustalenie wartości rynkowej nieruchomości w drodze korekt oszacowanej wartości
dochodowej (z uwagi na stan rynku w dniu wyceny i przewidywane zmiany tego stanu).
Podobieństwa pomiędzy polską a niemiecką koncepcją wyceny podejścia dochodowego.
1. Przy wyliczaniu dochodu netto nie bierze siÄ™ pod uwagÄ™ podatku dochodowego, amortyzacji,
kosztów finansowych.
2. W obu koncepcjach wymagana jest wnikliwa analiza rynku.
Podejście kosztowe.
W podejściu tym określana jest wartość odtworzeniowa nieruchomości jako suma wartości gruntów,
obiektów budowlanych i innych urządzeń trwale związanych z gruntem.
1. Wartość gruntu - ustalana w podejściu porównawczym.
2. Wartość obiektów budowlanych -ustala się jako ró\
nica kosztów odtworzenia nowego
obiektu pomniejszonych o stopień zu\
ycia.
3. Urządzenia trwale związane z gruntem - zasady wyceny podobne jak przy wycenie obiektów
budowlanych.
4. Specyficzne urzÄ…dzenia techniczne (w budynkach)-zasady wyceny jw.
Stopień zu\
ycia:
1. Wartość zu\
ycia z tytułu wieku (starzenia się).
zu\
ycie gospodarcze
2. Wartość zu\
ycia spowodowanego wadami i brakami budowlanymi.
3. Inne cechy wartościotwórcze:
a) zu\
ycie funkcjonalne - niespełnienie obowiązujących standardów;
b) wysokie koszty utrzymania obiektów budowlanych;
c) zmiana sposobu u\
ytkowania na inna ni\
w planie zagospodarowania;
d) utrata cech u\
ytkowych przez obiekty budowlane (przeznaczenie do rozbiórki).
14
Procedura wyceny wartości rynkowej nieruchomości podejściem kosztowym.
Wartość odtworzeniowa obiektów Wartość pozostałych Wartość
w stanie nowym (początkowa) na urządzeń gruntów.
moment wyceny. (niezabudowanych).
budynków budowli specyficznych
urządzeń w
budynkach
- - -
Wartość zu\
ycia z tytułu wieku
(starzenia się) obiektów
budowlanych.
Wartość
rynkowa
nieruchomości.
- + +
Wartość zu\
ycia spowodowanego
=
wadami i brakami budowlanymi.
-
Korekta rynkowa
wartości
odtworzeniowej.
Uwzględnienie pozostałych cech
(okoliczności) wartościotwórczych.
+-
=
Wartość odtworzeniowa obiektów Wartość odtworzeniowa
budowlanych (bie\
ąca) na nieruchomości.
+
moment wyceny.
Czynniki obiektywizujÄ…ce wycenÄ™ kosztowÄ… w Niemczech
1. Uwzględnienie normatywnych lub przeciętnych kosztów odtworzenia w danej okolicy.
2. ZastÄ…pienia zu\
ycia technicznego zu\
yciem gospodarczym (Å‚Ä…cznym).
3. Wprowadzenie korekt z uwagi na cechy wartościotwórcze.
4. Odrzucenie wpływu nadzwyczajnych okoliczności rynkowych lub osobowych na wynik
wyceny.
5. Harmonizacja zasad podejścia kosztowego z zasadami stosowanymi w podejściu
dochodowym.
15
18.03.2009  Wykład 5
Wycena gospodarstw rolnych  warianty wyceny gospodarstw rolnych i ich składników.
Definicja nieruchomości rolnej  art. 46 KC.
Elementy nieruchomości rolnej  KC.
Powy\
szy zakres nieruchomości rolnej w porównaniu z przepisami prawa, określającymi zakres
wyceny nieruchomości powoduje, \
e w praktyce wyłącza się z oszacowania rzeczy nieruchome,
stanowiÄ…ce przynale\
ności. Jednak w przypadkach, gdy wycena dotyczy nieruchomości
wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego lub sprzeda\
y nieruchomości rolnej wraz z częściami
składowymi, przynale\
nościami i po\
ytkami, wówczas zakres wyceny mo\
e obejmować
wszystkie jej elementy.
Przynale\
ności  rzeczy ruchome, potrzebne do korzystania z innej rzeczy (głównej), zgodnie z
jej przeznaczeniem. Nie mo\
e być nią rzecz, która nie nale\
y do właściciela. (Dokładniej: art. 51
KC)
Po\
ytki naturalne  płody nieruchomości (Dokładniej: art. 51 KC)
Definicja gruntu rolnego (wg ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych, art. 2.1)
Gospodarstwo rolne  grunty rolne wraz z gruntami leśnymi, budynkami lub ich częściami,
urządzeniami i inwentarzem, jeśli są lub mogą być zorganizowaną całością gospodarczą oraz
prawami i obowiÄ…zkami zwiÄ…zanymi z prowadzeniem gospodarstwa rolnego. (art. 55 KC)
Czynności szacunkowe mogą dotyczyć: (art. 553 KC)
1. Gruntów rolnych i leśnych, tj. nieruchomości gruntowe (rolne i leśne)
2. Budynków, tj. nieruchomości budynkowych
3. Części budynków, tj. nieruchomości lokalowe
4. Urządzeń
5. Inwentarza
6. Praw
7. Gospodarstwa rolnego, jako całości.
Ograniczenia wyceny gospodarstw rolnych:
1. Brak rynku takich nieruchomości i w konsekwencji informacji niezbędnych do zastosowania
rekomendowanych metod.
2. Informacja o wartości gospodarstwa uzyskana w inny sposób jest obarczona błędem braku
informacji:
" wartości majątku gospodarstwa,
" o jego zdolności generowania zysku.
Warianty wyceny gospodarstw rolnych i ich składników:
- wariant korygowania wartości;
- wariant pozostałościowy;
- wariant składnikowy.
Wn1=Wnr-"n i=1 K
Wariant składnikowy
n
Wnr =
"Wni do wyceny nieruchomości rolnych prywatnych i SP
i=1
W nr - wartość nieruchomości rolnej;
W ni - wartość poszczególnych części składowych;
16
W nr =Wg+ Wb +Ww+Wr+ Wls +& +Wn
Wnr  wartość nieruchomości rolnej;
Wg  wartość gruntów rolnych w podejściu porównawczym lub metodą wskaz
ników szacunkowych;
Wb  wartość budynków, budowli i urządzeń w podejściu porównawczym, kosztów odtworzenia lub
wartości materiałów porozbiórkowych (kosztów likwidacji);
Ww  wartość wód u\
ytkowych (stojących) wg formuły Ww = Wg+ Wb (Wg grunty pod
wodami(stawy rybne), Wb  grunty pod urzÄ…dzeniami i budynkami zwiÄ…zanymi z produkcjÄ…
rybackÄ…);
Wr  wartość naniesień roślinnych, drzew, plantacji i kultur wieloletnich, zasiewów i upraw
wycenionych metodą poniesionych kosztów lub utraconych korzyści;
Wls  wartość lasów wg formuły Wr = Wg + Wz, gdzie Wg  wartość gruntu w podejściu
porównawczym lub metodą wyznaczników szacunkowych, a Wz  zadrzewienia metodą kosztową
lub dochodowÄ…;
Wn  wartość pozostałych składników nieruchomości, wartości maszyn, pojazdów i narzędzi w
podejściu porównawczym metodą księgową, kosztów odtworzenia, wartości materiałów, demonta\
u,
inwentarza \
ywego, zapasy magazynowe, przedmioty nietrwałe w u\
ytkowaniu wg cen rynkowych.
Przy wycenach inwentarza \
ywego mo\
emy stosować następujące sposoby wyceny:
1. Kosztową (warunek: podwójna księgowość).
2. Porównawczą (wycena wg cen rynkowych).
Wartość gospodarcza zwierzęcia skupia się na dwóch walorach:
1. Wartości niematerialne (predyspozycje do danego sposobu u\
ytkowania).
2. Walory somatyczne.
Narastanie wartości zawartych w walorach niematerialnych i somatycznych zwierzęcia
przeznaczonego na tucz:
17
Narastanie wartości zawartych w walorach niematerialnych i somatycznych zwierzęcia
u\
ytkowanego prze\
yciowo:
Wycena składników gospodarstwa rolnego do naliczania czynszu
dzier\
awnego.
Wmw = Wzu + Wm + Wi\
+ Wzm + & + Wn
Wm  wartość nieruchomości podlegającej wykupieniu;
Wzu  wartość zasiewów i upraw  produkcji roślinnej w toku,
ustalona jak do sprzeda\
y;
Wm  wartość maszyn, narzędzi i pojazdów mechanicznych  wycena, jak do sprzeda\
y, a
umorzonych po cenie złomu u\
ytkowego;
Wi\
 wartość inwentarza \
ywego  produkcji zwierzęcej w toku  ustala się jak do sprzeda\
y;
Wzm  wartość zapasów magazynowanych przedmiotów nietrwałych (ustala się jak do sprzeda\
y);
Wn  wartości innych części składowych.
Czynsz dzier\
awny za grunty orne
n
Czdrgr = x xC
"
P N
i szi
i=1
Cz drgr  czynsz dzier\
awny;
Pi  powierzchnia fizyczna u\
ytków rolnych;
Nszi  stawka szacunkowa czynszu dzier\
awnego dt ziarna pszenicy;
C  średnia krajowa cena skupu 1 dt pszenicy wg obwieszczeń Prezesa GUS za półrocze
poprzedzające ogłoszenie wykazu.
Oprócz gruntu w dzier\
awę mogą być równie\
przekazane budynki, budowle i urzÄ…dzenia oraz
większe maszyny i pojazdy.
Wycena gospodarstwa rolnego w podejściu porównawczym (procedura):
- Opis wycenianego gospodarstwa.
- Obliczenie wielkości gospodarstwa (wycenianego i sprzedanych) w SJG.
18
- Analiza rynku gospodarstw i dobór obiektów do porównania.
- Obliczanie ceny rynkowej jednej SJG z poprawką uwzględniającą upływ czasu.
- Przeprowadzenie wyceny gospodarstwa rolnego przez porównanie parami.
SJG  standardowa Jednostka Gospodarcza; uwzględnia ona wszystkie czynniki produkcji
występujące w gospodarstwie:
" Ziemia  jako wysokość podatku rolnego gruntowego;
" Kapitał  jako odpisy amortyzacyjne;
" Praca jako koszty robocizny ze wszystkimi świadczeniami.
SJG  pozwala na określenie siły ekonomicznej gospodarstw i ich zdolności wytwórczych poprzez
uwzględnienie:
1. Wielkości gospodarstw.
2. Struktury produkcji.
3. Stopnia specjalizacji.
4. Intensywności produkcji.
n
= " w
"R
V
(SJG)
i=1
V(SJG)  wielkość gospodarstw w SJG;
R  rozmiary produkcji w ha lub sztukach fizycznych;
W  współczynniki przelicznikowe na SJG.
25.03.2009  Wykład 6
Rola rzeczoznawcy majątkowego w procesie wyłączania gruntów rolnych i leśnych z
produkcji.
Etapy wyłączania gruntów rolnych i leśnych z produkcji:
1. Uchwała rady gminy -> uchwalenie MPZP.
2. Zgoda na zmianÄ™ przeznaczenia.
3. Decyzja o wyłączeniu z produkcji.
Zgoda na zmianę przeznaczenia (wszystko jest dokładniej opisane w ustawie, nowelizacja jest z
01.01.2009 r.):
- Minister Rolnictwa i Gospodarki śywnościowej;
- Minister Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych lub upowa\
niona przez niego osoba;
- Wojewoda.
Decyzja o wyłączeniu z produkcji:
- starosta właściwy terytorialnie  w odniesieniu do gruntów rolnych;
- dyrektor regionalnej dyrekcji Lasów Państwowych  w odniesieniu do gruntów
leśnych;
- dyrektor parku narodowego  w odniesieniu do gruntów wchodzących w skład parku
narodowego.
Opłaty za wyłączenie.
O = N +OR + Odsz, gdzie:
O  opłaty;
N  nale\
ności = N  W;
19
OR  opłaty roczne  płaci się przez 10 lat jako równowartość 0,1 N;
Odsz  odszkodowanie za przedwczesny wyrÄ…b drzewostanu;
N  wyra\
ane sÄ… w tonach ziarna \
yta (przy gruntach rolnych) lub w m3 drewna (przy gruntach
leśnych);
W  wartość rynkowa wyłączanego gruntu.
Opłaty dodatkowe (karne):
- za niewykonanie obowiązku zdjęcia próchnicznej warstwy gleby:
" z gruntów klas I, II oraz torfowisk wynoszą od równowartości 5 q ziarna \
yta za
ka\
dy 1 m3 gleby;
" III, III a i III b  4 q;
" IV a, IV b i IV  3 q.
- w lasach ochronnych nale\
ności i opłaty roczne są zwiększone o 50%;
- wyłączenie z produkcji niezgodne z przepisami ustawy o ochronie gruntów rolnych i
leśnych;
" Je\
eli grunty zostały włączone z produkcji niezgodnie z przepisami ustawy o
ochronie gruntów rolnych i leśnych nalicza się opłatę w wysokości dwukrotnej
nale\
ności.
" Je\
eli grunty zostały wyłączone z produkcji bez decyzji wyłączenia z produkcji rolnej
lub leśnej, mimo \
e w MPZP grunty te były przeznaczone (dalej nie mam )
Przypadki występowania opłat.
I Opłaty występują:
- gdy wyłączamy grunty rolne nale\
Ä…ce do klas I-III, w przypadku gleb pochodzenia
mineralnego;
- gdy wyłączamy grunty rolne na glebach pochodzenia organicznego  torfowe i murszowe;
- gdy wyłączamy lasy (wszystkie).
II Opłaty występują warunkowo:
- Odnosi siÄ™ to do gleb mineralnych klasy IV, IV a i IV b, i jest zwiÄ…zane z warunkiem
podjęcia przez radę gminy uchwały o objęciu ochroną gruntów rolnych zaliczanych do klas
IV, IV a i IV b, wytworzonych z gleb pochodzenia mineralnego.
- Od 01.01.2009 r. uchylony został art. 12 ustawy dający uprawnienia gminom do podjęcia
uchwały o warunkowych wprowadzeniach nale\
ności i opłat rocznych za wyłączenie.
III Opłaty nie występują:
- odnosi się to do przypadku, gdy wyłączamy grunty rolne zaliczane do klasy V i VI
wytworzone z gleb pochodzenia mineralnego.
IV Zwolnienie z opłat:
Nie ma obowiązku ponoszenia opłat za wyłączenie gruntu z produkcji, a w odniesieniu do lasów
tak\
e odszkodowań za przedwczesny wyrąb drzewostanów, w przypadku gdy grunty są wyłączane
na cele budownictwa mieszkaniowego i gdy wyłączana powierzchnia wynosi:
a) do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;
b) do 0,02 ha na ka\
dy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.
Zmiany w przepisach wprowadzone w ustawie z dnia 19 grudnia 2008 roku:
- z procedury wyłączania zwolnione są wszystkie grunty rolne w granicach administracyjnych
miast;
- nie jest wymagana zgoda marszałka na zmianę przeznaczenia u\
ytków rolnych klasy IV-VI
pochodzenia mineralnego i organicznego oraz torfowisk poło\
onych poza granicami miast;
- opłatę za wyłączenie wnosi nabywca, któremu wydano decyzję o wyłączeniu;
20
- właściciel działki rolnej w granicach miasta u\
ytkujący działkę rolniczo, płaci podatek rolny, po
zaniechaniu produkcji płaci podatek od nieruchomości;
- odrolnienie gruntów rolnych w granicach miasta nie skutkuje naliczaniem opłaty planistycznej.
Cele szacowania wynikające z ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych:
Cel 1 jest związany z określeniem wartości gruntów wyłączonych z produkcji rolnej lub leśnej do
obliczenia nale\
ności za wyłączenie z produkcji  W.
Cel 2 jest związany z ustaleniem odszkodowania za przedwczesny wyrąb drzewostanów na gruntach
leśnych wyłączonych z produkcji  odszkodowanie.
Cel 3 dotyczy określenia zmniejszenia wartości produkcji rolnej lub leśnej, a tak\
e wartości
nieruchomości do wykupienia, gdy to zmniejszenie nastąpiło z tytułu poło\
enia w obszarze
szczególnej ochrony środowiska lub strefach ochronnych istniejących wokół zakładów
przemysłowych (dotyczy to tak\
e gruntów zdegradowanych i zdewastowanych le\
Ä…cych poza
obszarami szczególnej ochrony i stref ochronnych).
Cel 4 dotyczy określenia ograniczenia (nie mam)
Cel 1.
Stwierdzenie zawarte w art. 12 ust. 6 ustawy według cen rynkowych obliguje rzeczoznawców do
zastosowania przy wycenie gruntów w celu ustalenia opłat za wyłączenie z produkcji podejścia
porównawczego, metody porównywania parami lub korygowania ceny średniej.
StÄ…d: N = 0, gdy W>= N
przy takich samych cechach gruntów rolnych lub leśnych w okolicach większych miast, nale\
ności
sÄ… mniejsze ni\
w okolicach małych miasteczek i obszarów wiejskich.
Cel 2.
Odszkodowanie jednorazowe za przedwczesny wyrąb drzewostanów stanowi ró\
nicę między
spodziewaną wartością drzewostanów w wieku rębności a wartością w chwili jego wyrębu.
W tym przypadku zadaniem rzeczoznawcy majątkowego jest określenie:
- przy drzewostanach  starszych dwóch wartości: w wieku rębnym i w chwili wyrębu, a tak\
e
obliczenie ró\
nicy tych wartości.
- przy drzewostanach  młodszych : kosztów zało\
enia i pielęgnacji drzewostanu do chwili jego
wyrębu.
Drzewostany  starsze
O = (Wi  WSPi)*Zi*P*c
O  wysokość odszkodowania;
Wi  wartość 1 ha drzewostanu na pniu według niezbędnych nakładów na jego wytworzenie,
określona dla jego wieku rębności i wyra\
ona w m3 drewna tartacznego iglastego;
WSPi  wartość 1 ha drzewostanu określona w momencie wyrębu i wyra\
ona w m3 drewna
tartacznego iglastego;
Zi  stopień zadrzewienia drzewostanu w wieku wyrębu faktycznego będący ilorazem rzeczywistej
miÄ…\
szości drzewostanu w wieku wyrębu i mią\
szości drzewostanu o pełnym zadrzewieniu;
P  powierzchnia wyłączanego drzewostanu w ha;
C  aktualna cena sprzeda\
y 1 m3 drewna tartacznego iglastego, podana w komunikacie Prezesa
GUS.
Drzewostany  młodsze
O = Wki*P*c
O  wysokość odszkodowania;
Wki  koszty zalesienia i pielęgnacji 1 ha drzewostanu wyra\
any w m3 drewna tartacznego
iglastego;
P  powierzchnia wyłączanego drzewostanu w ha;
21
C  aktualna cena sprzeda\
y 1 m3 drewna tartacznego iglastego, podana w komunikacie Prezesa
GUS.
01.04.2009  Wykład 7
Wycena wód i gruntów pod wodami.
1. Wody podziemnie.
Szacowane na 24 km3, z czego 13,6 km3 to zasoby eksploatacyjne. Wody takie do głębokości 30
m stanowią integralną część nieruchomości i są objęte prawem tzw. zwykłego korzystania z
wód.
Solanki, wody lecznicze i termalne występujące na nieruchomości w rozumieniu prawa
geologicznego i górniczego stanowią kopaliny i właścicielowi gruntu nie przysługuje prawo
zwykłego korzystania z wód.
2. Śródlądowe wody powierzchniowe.
ZajmujÄ… 2,6% powierzchni kraju (826 tys. ha), z tego:
- rzeki i zbiorniki zaporowe 61,6%
- jeziora 28,2%
- stawy rybne 5,8%
- pozostałe wody 4,4%
Wyró\
nia się trzy podstawowe formy korzystania z wód:
1. Powszechne korzystanie z wód  nie wymaga pozwolenia wodno prawnego i nie
wiÄ…\
e się z ponoszeniem opłat.
2. Zwykłe korzystanie z wód  j.w., lecz dotyczy właściciela gruntu.
3. Szczególne korzystanie z wód  wymaga posiadania pozwolenia wodno prawnego.
Śródlądowe wody powierzchniowe.
Wody płynące: Wody stojące:
1. rzeki; 1. jeziora i inne zbiorniki
2. potoki górskie; naturalne (zamknięte);
3. zbiorniki zaporowe; 2. stawy sztuczne:
4. jeziora i inne a. karpiowe,
zbiorniki naturalne b. pstrÄ…gowe.
(przepływowe).
Uwaga: Wody powierzchniowe klasyfikowane jako wody płynące oraz grunty pod tymi wodami
stanowią własność Skarbu Państwa i nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu.
22
Funkcje wód.
Wody
Surowiec Nieruchomość Zasób naturalny
jest pojęciem umownym i zgodnie z definicją nale\
y rozumieć jako zapas,
obejmuje wodę pitną (produkt nieruchomości, prawo rezerwa dobra nagromadzonego
gotowy), wodę własności do gruntu rozciąga do wykorzystania w
wykorzystywaną w procesach się na przestrzeń nad i pod jego przyszłości.
technologicznych (surowiec) i powierzchnią w określonych
instalacjach chłodniczych granicach. W skład
(produkt pomocniczy). nieruchomości wchodzą zatem
wody podziemne i
powierzchniowe (stojÄ…ce).
1. Woda jako surowiec.
W warunkach braku swobodnego obrotu rynkowego określenie wartości ekonomicznej wody
jako surowca mo\
na sprowadzić do obliczenia sumy nakładów, jakie teoretycznie nale\
y
ponieść, aby zrekompensować brak wody na danym obszarze.
W sensie praktycznym wartość taką ustala się jako sumę rent wodnych z tytułu lepszej od
przeciętnej jakości, lokalizacji i tańszej retencji.
W = Wp + Rj + Rl + Rret
W  wartość wody w danym zbiorniku lub cieku wodnym w zł/m3;
Wp  przeciętna wartość zasobu wody w danym regionie w zł/m3;
Rj  renta z tytułu jakości wody w zł/m3;
Rl  renta z tytułu lokalizacji zbiornika (cieku) w zł/m3;
Rret  renta z tytułu retencyjności w zł/m3.
Tak ustalona wartość mo\
e słu\
yć za podstawę opłat za pobór i korzystanie z wód.
2. Woda jako zasób naturalny.
Do wyceny zasobów naturalnych stanowiących w większości przypadków dobra publiczne, nie
istnieją rynkowo określone miary ich wartości wyra\
one w cenach.
W wycenie takich zasobów du\
ą rolę odgrywają wartości pozarynkowe, w tym:
- wartość u\
ytkowa zwiÄ…zana z aktywnym i pasywnym wykorzystaniem wody jako zasobu
(picie, rekreacja);
- wartość pozau\
ytkowa:
" wartość istnienia -wartości przyrodnicze, ekologiczne, środowisko przyrodnicze ma
prawo do istnienia niezale\
nie od jego przydatności dla człowieka.
" altruizm  jest wartością mierzoną mo\
liwością udostępnienia danych zasobów dla
innych ludzi.
" wartość dziedzictwa  wynika z dostępności tych zasobów dla przyszłych pokoleń.
" wartość opcyjna  zwana te\
potencjalną wartością w przyszłości; wynika z
przesłanki, \
e niewykorzystane dziś zasoby w wyniku postępu technologicznego
mogą w przyszłości być bardzo u\
yteczne.
23
Podstawowe metody wyceny zasobów naturalnych.
1. Metody analizy kosztów i korzyści
wiÄ…\
ą się z ustaleniem wielkości dochodu dzięki występowaniu zasobu na danym obszarze, bądz

straty, jaką przyniesie jego brak. Wartość zasobu mo\
na równie\
określić poprzez ustalenie
wielkości nakładów na powstrzymanie jego degradacji lub rekultywacji.
2. Metody kosztów podró\
y
wartości to nakłady ponoszone przez u\
ytkowników środowiska naturalnego (turyści, wędkarze)
na podró\
e i pobyt.
3. Metody cen hedonicznych
pozwalają na określenie wartości nierynkowych zasobów przez ocenę ich wpływy na ceny
innych dóbr i usług rynkowych, np. nieruchomości.
4. Metody niemonetarne
jako podstawę wyceny brane są wartości estetyczne i społeczne. Są to metody wstępne do
właściwych wycen.
5. Metody wyceny warunkowej
zakładają istnienie hipotetycznych rynków. Na podstawie badań ankietowych ustala się
maksymalne kwoty, jakie skłonni byliby zapłacić za dane dobro respondenci bądz
jakÄ… kwotÄ™
zaakceptowaliby jako rekompensatÄ™ za utratÄ™ tego dobra.
3. Woda jako nieruchomości.
Wody stojące stanowią nieruchomości same w sobie lub część składową nieruchomości
gruntowych.
Zalicza siÄ™ do nich:
- jeziora (nieprzepływowe),
- stawy,
- glinianki,
- zapadliska pokopalniane,
- stawy potorfowe,
- trwałe rozlewiska śródpolne i śródłąkowe.
Właściciel nieruchomości gruntowej jest właścicielem wód stojących i wody w rowach
znajdujących się w granicach tej nieruchomości.
Właściciel wody mo\
e stać się właścicielem gruntu, je\
eli woda powierzchniowa płynąca
zajmie w sposób naturalny grunt nie nale\
ący do właściciela wody. Dotychczasowemu
właścicielowi gruntu nale\
y się odszkodowanie od właściciela wody.
Wycena jezior/innych wód stojących.
Jeziora przepływowe jako wody płynące (Wp) nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu i nie są
wyceniane poza przypadkiem, gdy mają stanowić przedmiot trwałego zarządu i niezbędne jest
określenie ich wartości w celu ustalenia opłaty z tytułu trwałego zarządu.
Jeziora nieprzepływowe jako wody stojące (Ws) wycenia się:
1. W podejściu porównawczym.
Nie wszędzie mo\
liwe jest uzyskanie cen transakcyjnych obiektów podobnych. Zastosowanie
tego podejścia jest ograniczone.
2. W podejściu dochodowym.
Dochody w tym przypadku stanowiÄ… czynsze z dzier\
awy zdolności produkcyjnych (odłów ryb0
i usługowych (wędkarskich). Ustalone są na długi okres czasu (technika kapitalizacji prostej).
3. MetodÄ… wskaz
ników szacunkowych gruntów.
Metoda stosowana w warunkach braku danych rynkowych do wszystkich gruntów pod wodami.
24
Cechy obiektów stawowych w metodzie punktowej.
Dla ka\
dej cechy jest zrobiona tabela z wyszczególnionymi kategoriami i podkategoriami i się
podsumowuje punkty dla ka\
dej z tych kategorii. W sumie mo\
na zdobyć 100 punktów i potem
się określa wg nich kategorię nieruchomości stawowej.
Cecha 1. Liczba punktów.
I. Warunki wodne i parametry hydrotechniczne stawów. 30
II. Zdolność produkcyjna stawów. 30
III. Stan techniczny obiektu. 25
IV. Poło\
enie i organizacja przestrzenna. 15
Kategorie nieruchomości stawowych:
1. Bardzo dobra o sumie punktów od 90 do 100.
2. Dobra o sumie punktów od 75 do 90.
3. Średnia o sumie punktów od 54 do 75.
4. Słaba o sumie punktów od 29 do 54.
5. Zła o sumie punktów poni\
ej 29.
Wykorzystanie metody punktowej w wycenie stawów.
Przy stosowaniu podejścia porównawczego określona w powy\
szy sposób wartość u\
ytkowa
obiektu (potencjał produkcyjny) analizowana mo\
e być jako jedyna cecha rynkowa wpływająca na
cenę lub jako jedną z kilku cech obok np. walorów krajobrazowych lub mo\
liwości alternatywnego
wykorzystania np. na cele rekreacyjne.
Wykorzystanie punktowej metody oceny wartości u\
ytkowej do wyceny nieruchomości stawowych
uzasadnione jest w odniesieniu do obiektów, na których jest lub mo\
e być prowadzona produkcja
rybacka.
Je\
eli ze względu na jakikolwiek atrybut charakteryzujący wartość u\
ytkową, nieruchomość nie
nadaje się do wykorzystania na te cele, wycena w podejściu porównawczym uwzględniać powinna
inne ni\
przedstawione cechy porównawcze.
Wykorzystanie metody punktowej w wycenie stawów.
- je\
eli nie uwzględnia się innych cech rynkowych nieruchomości ni\
wymienione w metodzie
punktowej, to jako wagi poszczególnych cech mo\
na przyjąć maksymalne liczby punktów
mo\
liwe do uzyskania przez nieruchomość w obrębie danej cechy głównej.
- .....
- w przypadku stosowania metody porównywania parami dokonać mo\
na...
Nale\
y mieć jednak na uwadze, \
e określenie wartości rynkowej w podejściu porównawczym
bazującym na atrybutach determinujących wartość u\
ytkową dotyczyć powinno gruntów wraz z
częściami składowymi, wchodzących w skład powierzchni ogroblowanej, pod groblami oraz
związanej z systemem rowów.
Metody wyceny obiektów stawowych.
Wartość rynkową obiektów stawowych uzyskuje się w wyniku szacowania następującymi
metodami:
- podejście porównawcze:
" metoda porównywania parami,
" metoda korygowania ceny średniej;
- podejście dochodowe:
" metoda inwestycyjna,
" metoda zysków.
25
Wartość odtworzeniowa stawów  w podejściu kosztowym, przy zastosowaniu metod:
" kosztów odtworzenia;
" kosztów zastąpienia.
29.04.2009  Wykład 8
Ocena ryzyka w procesach inwestycyjnych na rynku nieruchomości.
Analiza wra\
liwości.
W odniesieniu do inwestycji w nieruchomości mo\
na powiedzieć, \
e proces inwestycyjny jest
skomplikowaną ście\
ką postępowania, której celem jest doprowadzenie do stworzenia budynków
lub budowli o określonych cechach, w zało\
onym czasie i po zaplanowanych kosztach.
To właśnie w trakcie realizacji takiego procesu dochodzi do zamiany środków finansowych w
rzeczowe.
Klasyfikacja inwestycji
Finansowe Rzeczowe Rzeczowe Inne
lokacyjne produkcyjne
Inwestycje w
Lokaty bankowe Dzieła sztuki Nieruchomości
kadry
Maszyny i
Akcje, udziały Metale Badania
urzÄ…dzenia
szlachetne naukowe
Wartości
Przedmioty Kolekcjonowanie
Obligacje
niematerialne i
kolekcjonerskie
prawne
Inwestycje
Udziały w FI Nieruchomości Zapasy
socjalne
Finansowe:
1. Akcje, udziały  inwestycje bezpośrednie  listy zastawne, akcje i udziały w firmach
inwestujących w nieruchomości (akcje firm deweloperskich notowanych i nienotowanych na
WGPW);
2. Udziały w FI (Funduszach Inwestycyjnych)  inwestycje pośrednie  za pośrednictwem
Funduszy Inwestycyjnych specjalizujących się w nieruchomościach.
Rzeczowe lokacyjne:
Nieruchomości:
- Cel minimum polega na zapewnieniu inwestorowi posiadania określonych rzeczy 
przeniesienie siły nabywczej oszczędności na przyszłość (ochrona przed inflacją). Głównie
chodzi jednak o uzyskanie w przyszłości określonych korzyści majątkowych.
- Inwestowanie w nieruchomości w tej grupie to w znacznej części inwestowanie
spekulacyjne. Dotyczy to szczególnie terenów w miastach, terenów przewidzianych pod
budowę dróg, autostrad i w ich bezpośredniej bliskości.
26
Rzeczowe produkcyjne:
1. Nieruchomości  W tej grupie inwestycji rzeczowych produkcyjnych występują praktycznie
wszystkie rodzaje nieruchomości, które mają znaczenie produkcyjne, wią\
Ä… siÄ™ ze
zwiększeniem rozmiarów lub efektywności produkcji. Trzeba stworzyć  obudowę do
działalności produkcyjnej. Mieć miejsce na maszyny, zbudować infrastrukturę techniczną i
technologicznÄ… (np. zasilanie energetyczne, instalacje wodno-kanalizacyjne, drogi...).
2. Wartości niematerialne i prawne  W tej kategorii inwestycji nale\
y uwzględnić równie\

wartości niematerialne i prawne (prawo wieczystego u\
ytkowania gruntu, spółdzielcze prawo
do lokalu). Wieczyste u\
ytkowanie gruntów jest podstawową formą władani nieruchomości
przez przedsiębiorstwa państwowe i spółki prawa handlowego powstałe na bazie przed....(???
nie mam :( )
Inne:
Inwestycje socjalne:
Bezpośredni związek z inwestycjami w nieruchomości występuje w inwestycjach socjalnych:
- osób prywatnych (mieszkania, nieruchomości rekreacyjne);
- samorządowych i skarbu państwa (drogi, infrastruktura społeczna i techniczna).
Inwestycje na rynku nieruchomości ze względu na szczególnie wysoką kapitałochłonność oraz długi
okres realizacji, eksploatacji i likwidacji wymagają zachowania szczególnych norm
ostro\
nościowych.
Jedną z form minimalizacji ryzyka inwestycyjnego jest przeprowadzanie rachunku efektywności
przedsięwzięć inwestycyjnych.
Metody rachunku efektywności:
" Metody proste (statyczne)
- okres zwrotu
- stopa zwrotu
" Metody zło\
one (dynamiczne)
- metoda wartości zaktualizowanej netto  NPV
- metoda wewnętrznej stopy zwrotu  IRR
- współczynnik rentowności  PI
Metoda okresu zwrotu
N
=
O
Z
C
Frocznie
OZ  okres zwrotu nakładów inwestycyjnych
N  nakłady inwestycyjne
CF rocznie  przepływy roczne (wpływy  wydatki)
Spośród rozpatrywanych wariantów najbardziej efektywny jest ten, którego okres zwrotu jest
najkrótszy.
*Metoda ta nie uwzględnia zmiany pieniądza w czasie.
Metoda wartości zaktualizowanej netto  NPV
27
n
NCF
t
NPV =
"
t
t=0
(1+r)
NPV  wartość zaktualizowana netto (obecna wartość wpływów i wydatków związanych z realizacją
inwestycji)
NCFt  przepływy pienię\
ne netto w roku t
r  stopa dyskontowa
NPV>0  \
eby było opłacalne
Metoda wewnętrznej stopy zwrotu  IRR
n
NCF
t
= 0
"
t
t=0
(1+IRR)
NCFt  przepływy pienię\
ne w toku t
IRR  wewnętrzna stopa zwrotu
Współczynnik rentowności  PI
n
CF
t
= 1
"
n
t
(1+r)
PI =
CF
0
CFt  przepływy pienię\
ne zdyskontowane dla fazy eksploatacji
CF0  przepływy pienię\
ne zdyskontowane dla fazy realizacji projektu inwestycyjnego
Timeshare  inwestycje dla bogatych
Polega na nabyciu przez konsumenta w zamian za zryczałtowane wynagrodzenie dla właściciela
(przedsiębiorcy, zarządcy) prawa do korzystania z nieruchomości rekreacyjnych w oznaczonym
czasie, w ka\
dym roku trwania umowy timesharu proporcjonalnie do wniesionego wkładu
pieniÄ™\
nego.
....
Umowa tego rodzaju musi być zawarta na okres co najmniej 3 lat. ......
Zalety:
1. Dla właściciela:
- Długotrwały wynajem.
- Przeniesienie części kosztów utrzymania nieruchomości na nabywcę.
- Zmniejszenie wydatków, np. na reklamę.
- Wy\
szy dochody ni\
z tradycyjnej turystyki.
2. Dla nabywcy:
- Stałe opłaty.
- Mo\
liwość wymiany w klubie.
- Mo\
liwość zainwestowania gotówki.
- Wygoda i  wakacyjna stabilizacja .
- Mo\
liwość dziedziczenia i sprzeda\
y.
- Mo\
liwość korzystania z całej infrastruktury.
- Posiadanie nieruchomości w turystycznej miejscowości.
28
Wady:
1. Dla właściciela:
- Konieczność pozyskania nabywców.
- Konieczność długotrwałego wynajmu.
2. Dla nabywcy:
- Dodatkowe koszty (transport, wy\
ywienie).
- Agresywny sposób sprzeda\
y.
1. Koszty zwiÄ…zane z timesharem:
- Transport (we własnym zakresie)  T
- Wy\
ywienie (we własnym zakresie)  W
- Podatek od nieruchomości  P
- Opłata za timeshare  O
2. Koszty zwiÄ…zane z wypoczynkiem grupowym:
- Koszt wycieczki  KW
- Opcjonalne wy\
ywienie  O W
Zasady wymiany:
Dla posiadaczy timeshare stworzono specjalne systemy i kluby, umo\
liwiajÄ…ce wymianÄ™ tak
zwanych jednostek wakacyjnych, które przyznawane są posiadaczom timeshare z uwzględnieniem:
o Standardu nieruchomości
o Wykupywanego okresu
o Liczby zakupionych tygodni
Przyznane w ten sposób jednostki mo\
na zamienić na pobyt na innej nieruchomości zgłoszonej do
systemu, z której suma jednostek wakacyjnych jest równowa\
na tej posiadanej przez nas,
niezale\
nie od ró\
nic cechujących obie nieruchomości, np.:
- mo\
emy podwy\
szyć standard nieruchomości zamiennej kosztem okresu timesharowego lub
czasu pobytu;
- mo\
emy zmienić okres timesharowy kosztem standardu nieruchomości lub czasu pobytu;
- mo\
emy przedłu\
yć długość pobytu kosztem standardu nieruchomości lub okresu
timesharowego.
Obecnie istnieje kilka systemów wymiany i klubów timesharowych, wśród których wymienić
nale\
y:
- system Resort Condominimus International (RCI), 2300 kompleksów wypoczynkowych w
30 krajach;
- system Interval International (II), ok. 1000 kompleksów o wysokim standardzie.
06.05.2009  Wykład 9  dostaliśmy wydruki
Wiarygodność szacowania wartości rynkowej zale\
y od:
1- stopnia zaufania do informacji rynkowych, uwzględnianych w wycenie nieruchomości,
2- zastosowanej procedury (metody) wyceny,
3- ilości informacji rynkowych wykorzystanych w procedurze wyceny
Najwa\
niejszą informacją do wyceny są jednostkowe ceny nieruchomości uzyskane na wolnym
rynku i udokumentowane w aktach notarialnych. Stopień zaufania do tych cen powinien określić
rzeczoznawca majątkowy w formie ułamka dziesiętnego w przedziale 0,1 do 1,0.
Wprowadzenie wag istotności do procesu wyceny ma na celu uwzględnienie ró\
nych stopni ufności
cen transakcyjnych w prognozowaniu wartości rynkowej. Oznacza to, \
e ceny o niskim stopniu
ufności będą miały mniejszy wpływ na kreowanie rynkowej wartości nieruchomości.
29
Wa\
ną informacją rynkową są równie\
jednostkowe czynsze rynkowe, których wartość jest
prognozowana na podstawie analizy umów najmu lub dzier\
awy. Do prognozy czynszów
rynkowych mogą być równie\
zastosowane wcześniej zdefiniowane wagi istotności do czynszów z
umów najmu lub dzier\
awy.
W podejściu porównawczym parametrami wyceny są wyró\
nione cechy nieruchomości oraz ich
ceny, których stopień ufności mo\
e być określony za pomocą ustalonych wag istotności. Szacowana
wartość rynkowa jest składową udziałów poszczególnych atrybutów w kreowaniu cen
nieruchomości na analizowanym rynku.
Wiarygodność wyceny w podejściu porównawczym będzie uzale\
niona od trafności doboru
atrybutów nieruchomości oraz od oceny ich udziału w wyjaśnianiu zmienności cen nieruchomości.
Udziały te powinny być wyznaczane na podstawie analizy regresji dla bazy nieruchomości, będącej
podstawÄ… wyceny. Z praktyki wynika, \
e ró\
nie sformułowane bazy nieruchomości na lokalnym
rynku prowadzą do ró\
nych wartości udziałów w wyjaśnianiu zmienności cen nieruchomości.
Ka\
da z metod wyceny w podejściu porównawczym mo\
e opierać się na ró\
nych bazach
nieruchomości, co prowadzi do ró\
nych parametrów wyceny, a tym samy do ró\
nej wartości
nieruchomości.
W podejściu dochodowym parametrami wyceny są: dochód operacyjny netto lub strumienie
pieniÄ™\
ne, stopa kapitalizacji lub stopa dyskonta oraz wartość rezydualna. W technice kapitalizacji
prostej dochód operacyjny reprezentuje wszystkie atrybuty wycenianej nieruchomości, przy czym
stopa kapitalizacji stanowi współczynnik proporcjonalności dochodów do cen rozwa\
anych
nieruchomości. W technice dyskontowania strumieni pienię\
nych stopa dyskonta reprezentuje stopÄ™
utraty wartości dochodu z nieruchomości, prognozowanego w interwale jednego roku, zaś wartość
rezydualna stanowi rynkową wartość nieruchomości po ostatnim roku prognozy.
Wszystkie parametry występujące w podejściu dochodowym są prognozowane przez
rzeczoznawców przy wykorzystaniu analizy rynku nieruchomości. Wiarygodność tej prognozy oraz
wyceny nieruchomości jest ustalana wg tych samych zasad, jakie stosuje się w podejściu
porównawczym.
Wskaz
nikiem takiej wiarygodności mo\
e być współczynnik rozproszenia, stanowiący iloraz
odchylenia standardowego szacowanej wartości nieruchomości do jej wartości.
=Ã(w)/w
Do oceny wskaz
nika wiarygodności stosuje się następujące stopnie:
 d" 0,05 wiarygodność bardzo wysoka
0,05 <  d" 0,10 wiarygodność wysoka
0,10 <  d" 0,15 wiarygodność dość wysoka
0,15 <  d" 0,20 wiarygodność dostateczna
0,20 <  d" 0,25 wiarygodność dopuszczalna
Określanie wskaz
nika wiarygodności mo\
na stosować we wszystkich metodach podejścia
porównawczego i dochodowego.
Wiarygodność wyceny w podejściu porównawczym zale\
y od:
- trafności doboru atrybutów nieruchomości
- oceny ich udziału w wyjaśnianiu zmienności cen nieruchomości
Analiza metody porównywania parami.
Jednostkową wartość rynkową (w) przy uwzględnieniu jednej pary obliczamy z formuły:
30
n
-
a a
j / w j / p
w = + ( - )
"
c c c k
p max min j
-
j
a a
j / max j / min
cp,  jednostkowa cena nieruchomości porównywanej
cmin, cmax  minimalna i maksymalna cena jednostkowa nieruchomości w bazie wybranych do
porównania
aj/p, aj/w  wartość j-tego atrybutu nieruchomości porównywanej i wycenianej
aj/min, aj/max  minimalna i maksymalna wartość j-tego atrybutu w bazie do porównania
kj  udział j-tego atrybutu w wyjaśnianiu zmienności cen w bazie do porównania
Wiarygodność szacowania zale\
y zatem od następujących składników:
- wiarygodności ceny nieruchomości do porównania,
- wiarygodności bazy nieruchomości do porównania,
- wiarygodności udziałów atrybutów w wyjaśnianiu zmienności cen w bazie,
- wiarygodności opisu nieruchomości za pomocą atrybutów.
Ze względu na ucią\
liwość tej procedury ustalania wiarygodności, w praktyce stosuje się
uproszczony sposób:
- ustala się szacunkową wartość rynkową (wi) wszystkich nieruchomości z bazy do
porównania;
- ustala się ró\
nicę pomiędzy jednostkowymi cenami transakcyjnymi (ci) wszystkich
nieruchomości w bazie i ich szacunkowymi wartościami rynkowymi, co stanowi
jednostkową miarę dokładności wyceny;
- odchylenie standardowe tych ró\
nic stanowiące przeciętną miarę niedokładności metody
wyceny obliczamy z formuły:
n
1
à = - wi )2
n "(ci
n
i=1
Wskaz
nik wiarygodności wyceny mo\
e stanowić współczynnik rozproszenia, czyli: '
Ã
n
 = (ale to c jest z takim kwantyfikatorem)
c
gdzie: c oznacza przeciętną cenę nieruchomości w bazie.
Tak określony wskaz
nik wiarygodności wyceny obejmuje wiarygodność wszystkich parametrów,
które składają się na metodę porównywania parami.
Analiza metody korygowania ceny średniej.
W metodzie korygowania ceny średniej, na podstawie bazy nieruchomości ustala się następujące
parametry:
- przeciętna wartość z cen jednostkowych (c z kwantyfikatorem),
- przeciętna wartość z poszczególnych atrybutów (aj  nad a te\
kwantyfikator),
- odchylenie standardowe z jednostkowych cen (Ãc=Ãn),
- udział atrybutów w wyjaśnianiu zmienności cen (kj).
Po uwzględnieniu powy\
szych parametrów i oznaczeń występujących we wzorze do określania
wartości rynkowej w metodzie porównywania parami formuła szacowania wartości rynkowej w tym
przypadku przyjmie postać:
31
n
a - a
j / w j
w = c + 2Ã
c"k j
a - a
j=1
j / max j.min
Podobnie jak w pierwszym przypadku zamiast analizy wariancji powy\
szej formuły wiarygodność
wyceny ustalamy wg podobnej procedury jak w metodzie porównywania parami tzn.:
- dla ka\
dej nieruchomości w bazie obliczamy ich wartość rynkową wi (z wzoru),
- obliczamy odchylenie standardowe (´n) z ró\
nic jednostkowych cen transakcyjnych (ci) i
szacowanych jednostkowych wartości rynkowych ( wi).
Wskaz
nik wiarygodności obejmujący wiarygodność składników w mkcś wyra\
a współczynnik
rozproszenia
Ã
n
 =
c
Analiza techniki kapitalizacji prostej.
Parametry wyceny:
- dochód operacyjny netto (DON)
- stopa lub współczynnik kapitalizacji (rk, wk)
DON powinien być prognozowany na podstawie analizy czynszów rynków dla podobnych
nieruchomości do wycenianej. Wskaz
nikiem niedokładności DON jest jego odchylenie standardowe
à (DON).
Do określenie współczynnika kapitalizacji (wk) konieczne są dwie podobne bazy nieruchomości:
- baza nieruchomości o znanych cenach transakcyjnych,
- baza nieruchomości o znanych dochodach  Don.
Analiza obu baz umo\
liwia obliczenie nast. parametrów:
- przeciętnej wartości z jednostkowych cen nieruchomości (c z kwantyfikatorem)
- odchylenia standardowego z jednostkowych cen nieruchomoÅ›ci (Ãc}
- przeciÄ™tne wartoÅ›ci z jednostkowych DON (dN = Ãn-1 ; d z kwantyfiaktorem)
-odchylenia standardowego z jednostkowych DON (Ãd=Ãn-1).
Najbardziej prawdopodobny wsp. kapitalizacji wk oblicza się z formuły:
c
wk =
c i d z kwant.
d
N
a jego odchylenie standardowe obliczamy z zale\
ności:
à c
2
c
à (wk ) = ( )2 + ( )2Ã
N
dN
dN 2
Rynkową wartość nieruchomości w TKP obliczamy:
W=DON*wk
a jej odchylenie standardowe z zale\
ności:
à (wk ) = [wk *à (DON)]2 + [DON *à (wk )]2
Wskaz
nik wiarygodności wyceny obejmujący:
- niedokładność nieruchomości o znanych cenach,
- niedokładność bazy o danych DON,
- niedokładność prognozy DON dla wycenianej nieruchomości,
32
obliczamy z zale\
ności:
à (W ) à (DON ) à (wk )
 = = ( )2 + ( )2
W DON wk
Analiza techniki dyskontowania strumieni pieniÄ™\
nych.
Na podstawie zebranych informacji rynkowych mo\
na określić następujące parametry:
- przeciętną wartość (c z kwant.) jednostkowych cen transakcyjnych lub ofertowych oraz ich
odchylenie standardowe (Ãc),
- przeciętną wartość (d z kwant.) jednostkowych dochodów operacyjnych netto oraz ich
odchylenie standardowe (Ãd),
- współczynnik rozproszenia jednostkowego dochodu operacyjnego netto
Ã
d
 =
d
Ostatecznie wskaz
nik wiarygodności wyceny nieruchomości tą techniką wyra\
a siÄ™ wzorem:
à (W ) 0,01
 = = s 1+
W (1- q)2
W sensie praktycznym jest to relacja odchylenia standardowego przeciętnej wartości nieruchomości
podobnych (Ã(w)) do wartoÅ›ci nieruchomoÅ›ci wycenianej (w), które uwzglÄ™dniajÄ… zarówno
współczynnik ryzyka (s) jak i współczynnik dyskonta (q).
13.05.2009  Wykład 10
Ryzyko w inwestycjach  rodzaje.
Ryzyko  to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z podjęciem określonej decyzji
gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności rezultatów oczekiwanych w przyszłości jako efekt
okresowej inwestycji.
1. Ryzyko systematyczne  określone zewnętrznymi warunkami gospodarowania odnoszące się
do tych czynników, które wpływają na zysk wszystkich porównywalnych inwestycji.
2. Ryzyko specyficzne  zale\
y od czynników specyficznych dla inwestowania w konkretny
rodzaj aktywów.
3. Ryzyko gospodarcze  wiÄ…\
ące się z naturą przedsięwzięcia gospodarczego jako takiego.
4. Ryzyko bankowe  związane z działalnością banku.
5. Ryzyko finansowe  występuje przy inwestycjach w papiery wartościowe.
6. Ryzyko inflacji  niepewność zwrotu z inwestycji.
7. Ryzyko kredytowe  mo\
liwość nieodzyskania nale\
ności.
8. Ryzyko płynności  trudności w sprzeda\
y papierów wartościowych.
Paradoks decyzji inwestycyjnych
33
Na początku procesu inwestycyjnego zbiór mo\
liwych rozwiązań jest du\
y, a ilość informacji mała.
W miarę zaawansowania projektu zmniejsza się liczba rozwiązań i powiększa się zasób informacji.
Ryzyko jest odwrotnie proporcjonalne do prawdopodobieństwa wyboru najwłaściwszego
rozwiÄ…zania ze zbioru mo\
liwych rozwiązań przy określonym zasobie informacji.
Inwestycje w nieruchomości oprócz ryzyka systematycznego, obarczone są dość istotnym ryzykiem
specyficznym wynikajÄ…cym z:
- konieczności dysponowania du\
ymi kapitałami,
- wra\
liwości nieruchomości na zmiany w otoczeniu gospodarczym,
- nieracjonalnego zachowania kupujÄ…cych i sprzedajÄ…cych,
- braku przejrzystej informacji o nieruchomościach,
- spekulacyjnego zachowania uczestników rynku nieruchomości,
- małej elastyczności poda\
y i popytu nieruchomości,
- braku niezbędnych regulacji prawnych lub ich nieprawidłowości.
Metody analizy ryzyka:
- korygowania efektywności  polegające na dokonywaniu korekt poprzez uwzględnianie
narzutów z tytułu ryzyka na wybrane parametry i zmienne wykorzystywane w metodach
oceny opłacalności przedsięwzięć inwestycyjnych;
- analizy wra\
liwości  polegające na zmianach wybranych parametrów i zmiennych
wykorzystywanych w metodzie oceny opłacalności i analizie ich wpływu na opłacalność
przedsięwzięcia oraz wyznaczeniu wartości krytycznych i marginesów bezpieczeństwa
określających poziom opłacalności;
- probabilistyczno-statystyczne  wykorzystujące do analizy rachunek prawdopodobieństwa i
statystykÄ™ matematycznÄ…;
- symulacyjne  dajÄ…ce mo\
liwość zbadania wpływu wielu zmiennych na opłacalność
przedsięwzięcia oraz mo\
liwość symulacji poziomu ryzyka.
34
KSWS 3 TEGOVA
5.5.4 9.30
W przypadkach, gdy wycenie podlega Nieruchomości w trakcie budowy stwarzają
nieruchomość w trakcie budowy lub dla rzeczoznawców pewne trudności, zaś
rozwoju, rzeczoznawca majątkowy wyceny muszą zawsze zawierać analizę
mo\
e, na zamówienie wierzyciela lub wra\
liwości. Wysoka podatność
zamawiającego, w miarę posiadanych nieruchomości w trakcie budowy na przyjęte
kompetencji, w ramach dodatkowej zało\
enia dotyczÄ…ce czynszu dzier\
awnego,
usługi, wykonać analizę wra\
liwości. stopy dochodu, kosztów oraz
Analiza pozwoli na pełniejszą ocenę harmonogramu, musi zostać wyjaśniona
ryzyka przyjęcia konkretnej po\
yczkodawcy w ramach usługi oceny
nieruchomości jako zabezpieczenia ryzyka. Zaleca się, aby metody wyceny były
wierzytelności. W ramach tej analizy jawne, a tak\
e by wyceny oparte na
nale\
y przedstawić wra\
liwość wartości przepływach pienię\
nych&
nieruchomości wycenianej na zmiany
parametrów wejściowych wpływających
na tę wartość.
Metody analizy ryzyka
Korygowania Probabilistyczno-
Analizy wra\
liwości Symulacyjna
efektywności statystyczna
Techniki analizy
Graniczny okres zwrotu Analiza statystyczna:
Równowa\
nik odchylenie
Analiza symulacyjna
pewności Analiza wra\
liwości standardowe i
Monte Carlo
współczynnik
Stopa dyskonta
zmienności
uwzględniająca ryzyko
Analiza wra\
liwości pozwala, w trakcie procesu badania efektywności danej inwestycji, zadać
proste pytanie: co się zdarzy, jeśli np.:
- wzrośnie lub spadnie poziom inflacji,
- wzrośnie lub spadnie stawka roboczo-godziny w trakcie budowy budynku,
- wzrosną lub spadną ceny materiałów budowlanych,
- wzrosną lun spadną stawki czynszów,
- nastąpi nagły wzrost pustostanów na rynku nieruchomości,
- wzrosnÄ… koszty finansowania inwestycji,
- niedotrzymany zostanie harmonogram robót budowlanych,
- i inne.
Podstawowe pojęcia w analizie wra\
liwości:
- zmienna objaśniana (bazowa)  Metoda oceny opłacalności przedsięwzięcia inwestycyjnego,
na której analiza wra\
liwości będzie przeprowadzana (np. NPV);
- zmienne objaśniające  zmienne występujące w algorytmie danej metody oceny opłacalności
przedsięwzięcia inwestycyjnego (np. CF+, CF-, r);
- zmienne objaśniające niezale\
ne  zmienne występujące w algorytmie danej metody oceny
opłacalności przedsięwzięcia inwestycyjnego, których zmiana nie wpływa w sposób
bezpośredni na inne zmienne;
35
- zmienne objaśniające zale\
ne  zmienne występujące w algorytmie danej metody, których
zmiana wpływa w sposób bezpośredni na inne zmienne.
Techniki analityczne analizy wra\
liwości:
- procentową zmianę wielkości zmiennej objaśnianej (najczęściej NPV) wywołaną określoną,
np. 5%, zmianą określonej zmiennej objaśniającej;
- procentową zmianę wielkości zmiennej objaśnianej (najczęściej NPV) wywołaną 1% zmianą
zmiennej objaśniającej  badanie elastyczności;
- Poziom graniczny określający taką wartość określonej zmiennej objaśniającej
wykorzystywanej w algorytmie danej metody oceny opłacalności, przy której wykorzystując
oparte na tej metodzie kryterium decyzyjne przedsięwzięcie inwestycyjne jest jeszcze
opłacalne (w przypadku metody NPV poziom graniczny określany jest przez formułę
NPV>0);
- Dopuszczalny procentowy poziom odchylenia poszczególnych zmiennych objaśniających
wykorzystywanych w algorytmie danej metody oceny opłacalności, przy których,
wykorzystując kryterium decyzyjne oparte na tej metodzie, przedsięwzięcie inwestycyjne jest
jeszcze opłacalne.
20.05.2009  Wykład 11 (z materiałów, które dostaliśmy)
NIEPEWNOŚĆ WYCENY NIERUCHOMOŚCI
Niepewność wyceny nieruchomości jest wyjątkowo wysoka.
DecydujÄ… o tym:
1. cechy nieruchomości, np. ró\
norodność cech fizycznych nieruchomości, ró\
norodność
wycenianych praw czy wysoka kapitałochłonność,
2. cechy rynku nieruchomości (np. niejednolitość, wyjątkowa niedoskonałość, czy mała
efektywność),
3. poziom rozwoju rynku w danym kraju, na który składają się: system prawny (zbiór ustaw w
zakresie prawa rzeczowego, a tak\
e planowanie przestrzenne),
4. poziom przejrzystości rynku (brak lub utrudniony dostęp do danych),
5. silne wahania na rynkach nieruchomości,
6. poziom wyszkolenia rzeczoznawców majątkowych,
7. presja zleceniodawcy na rynek wyceny.
Termin  niepewność" wyłonił się przy okazji rozwa\
ań dotyczących  ryzyka".
Obecnie przyjęte jest, \
e:
- ryzyko jest mierzalną częścią niepewności
- niepewność sensu stricte jest niemierzalna (mierzona przez poziom wiary)
Ryzyko jest zatem stanem świata, a niepewność stanem umysłu.
-Ryzyko i niepewność są to\
same. Pojawiają się wtedy, gdy występuje więcej ni\
jeden mo\
liwy
wynik. Im większe jest rozproszenie mo\
liwych wyników, tym większy stopień niepewności.
Niepewność rozpatrywana jest jako:
A  niepewność wyniku szacunku: oznacza wtedy niepewność pojedynczej wyceny.
W procesie wyceny wchodzimy na obszar ekonomii, co oznacza, \
e ~wynik szacunku zale\
y zawsze
od przyjętych zało\
eń. Rangę podło\
a ekonomicznego podkreślają Międzynarodowe Standardy
Wyceny.  Rzeczoznawcy majątkowi (...) to osoby zajmujące się szczególną dziedziną ekonomii,
zwiÄ…zane z przygotowaniem i wyra\
aniem opinii o wartości".
Na tle przytoczonych definicji wydaje siÄ™, \
e niepewność wyniku szacunku obejmuje część:
36
- mierzalną. Ta część mo\
e zostać uto\
samiona z ryzykiem wyceny.
- niemierzalną, która jest wyra\
ona przez poziom wiary uczestników rynku do wyniku
wyceny.
B  zmienności wyceny, czyli ró\
nicy pomiędzy wyceną a wyceną.
Niepewność pojawia się wtedy, gdy jest więcej ni\
jeden wynik.
Pomiędzy tymi dwoma obszarami występuje zale\
ność: niepewność pojedynczej wyceny stanowi
jedno ze z
ródeł niepewności wyniku, rozumianej jako ró\
nica pomiędzy wyceną a wyceną.
Niepewność wyceny pojedynczej rozwa\
ana jest jako:
- typowa niepewność dla procesu wyceny.
Wskazuje się na ró\
ne z
ródła typowej niepewności wyceny, takie jak:
- dostępność danych rynkowych dla podobnych nieruchomości,
- ocena bie\
ących i przyszłych warunków rynkowych,
- przyjęte dane dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości, takie, jak: poziom stopy
kapitalizacji, poziom czynszu rynkowego, rynkowych oczekiwań wzrostu czynszu, poziomu
pustostanów.
- nietypowa niepewność, wynikająca ze stanu rynku bądz
wyjątkowych cech nieruchomości.
Szybkie zmiany na rynku jak równie\
wyjątkowe cechy nieruchomości np. basen w domu
jednorodzinnym czy bardzo wysoka kubatura zwiększają niepewność przyjętych danych do
wyceny. Przyjęcie danych do wyceny na podstawie informacji rynkowych nie jest ćwiczeniem
matematycznym, ale podejściem heurystycznym, a więc umiejętnością wykrywania nowych
faktów i związków między faktami rynkowymi.
Niepewność wyceny
Niepewność wyniku Zmienność wyceny
pojedynczego szacunku wynikajÄ…ca z:
błędów wpływu
typowa nietypowa
niepewności
popełnianych w zleceniodawcy na
niepewność niepewność
szacunku
czasie wyceny wynik wyceny
Na pewność wyceny, rozumianą jako ró\
nica pomiędzy wycenami, składają się:
1. niepewność wyceny (typowa i nietypowa)
2. rozbie\
ność wynikająca z:
a/ błędów popełnionych przez rzeczoznawcę majątkowego, takich jak:
- błędów w przyjętej powierzchni budynków lub powierzchni gruntów,
- błędów obliczeniowych,
- błędnie przyjętej nieruchomości do porównań znaczne ró\
nice w cechach fizycznych czy
prawnych,
37
- błędnie zastosowanego podejścia czy metody wyceny,
b/wpływu zleceniodawcy na wynik wyceny.
Mo\
liwość wpływu klienta będzie zawsze występować. Dlatego powinno się rejestrować i
protokołować sytuacje, w których wyceniający rzeczoznawca omawia wynik wyceny z klientem lub
jakÄ…Å› innÄ… zainteresowanÄ… stronÄ….
Istotnym problemem jest sposób pomiaru niepewności i ryzyka wyceny.
Dla wykazania niepewności pojedynczej wyceny proponowanych jest szereg metod, takich, jak:
- punktowe ocenianie ryzyka (Hutchinson, Adair, Leheny 2004),
- odchylenie standardowe (French, Mallinson 1998),
- zastosowanie modelu Monte Carlo (French, Gabrielli 2003).
D1a wykazania niepewności wyceny, rozumianej jako zmienność wyceny (wartość a wartość}
przeprowadzonych zostało szereg eksperymentów, które polegały na wycenie w tym samym czasie
wspólnego zbioru nieruchomości przez ró\
nych rzeczoznawców/
Na tym obszarze niepewności pojedynczej wyceny istotnym jest:
- czy wynik wyceny powinien być podawany jako wartość, wyra\
ona pojedynczÄ… liczbÄ… czy
jako zakres (przedział) wartości
- jaką podać Klientowi interpretację tej liczby.
Cele wyceny, takie jak: cele podatkowe, naliczanie odszkodowań, zabezpieczenie
wierzytelności kredytodawcy wymagają podania wyniku wyceny jako jednej liczby.
Podtrzymują to równie\
standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych. Z punktu
widzenia zarówno teorii wyceny jak i praktyki, wartość podana jako 'jedna liczba jest
jednak mitem.
Na obszarze niepewności wyceny, rozumianej jako rozpiętość wyceny, dyskutowana jest
dopuszczalna ró\
nica pomiędzy wyceną a wyceną.
Przykładowo, w 1977 r. w W. Brytanii sędzia zasugerował, \
e wyceny powinny mieścić się w
akceptowanym przedziale 10 - 15%.
Rok póz
niej, kolejny sędzia w innej sprawie zadecydował, \
e wyceny majÄ… w sobie element
spekulacji. Margines dopuszczalnej rozpiętości sugerował na poziomie sięgającym 15%.
W kolejnej sprawie w 1992 r. sędzia zakwestionował prawidłowość dwóch poprzednich
rozstrzygnięć. Uznał, \
e prawidłowa wartość nie jest właściwie obliczalna, a właściwym testem
powinno być ustalenie, czy rzeczoznawca miał odpowiednie umiejętności i wykazał się nale\
ytÄ…
pieczołowitością. Nale\
y dokonać oceny metod przyjętych przez rzeczoznawcę i prawidłowość
szacowania.
Oznacza to, \
e w ocenie prawnej w W. Brytanii nie przykłada się większego znaczenia do wielkości
rozpiętości, natomiast miarą profesjonalizmu jest podanie przyjętych przez nich podstaw wycen,
metod i procedur.
W Polsce podjęta została próba analizy niepewności typowej dla procesu wyceny oraz niepewności
nietypowej. Obie stanowiÄ… z
ródło niepewności rozumianej jako ró\
nica pomiędzy wycenami
(wartość a wartość).
Dla realizacji celu zastosowano trzy metody badawcze:
- metodÄ™ analizy spornych wycen, rozpatrywanych przez KomisjÄ™ Arbitra\
owÄ…
- metodę eksperymentu, w ramach którego grupa rzeczoznawców majątkowych wyceniała w
tym samym czasie, dla tego samego celu, tę samą nieruchomość
- metodę opisu przypadków (case studies).
38
y
ródłem niepewności typowej, jak wskazano, mogą być:
- dostępność danych rynkowych dla podobnych nieruchomości,
- ocena bie\
ących i przyszłych warunków rynkowych,
- przyjęte dane dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości, np. ró\
ny zakres remontu,
wysokość nakładów na remont, ró\
ny poziom przyjętej stopy zwrotu.
Niepewność typowa stanowi jedno ze z
ródeł zmienności wyceny.
Za z
ródło niepewności nietypowej uznano:
- specyficzne cechy rynku lokalnego, jak:
- mała liczba zawartych transakcji rynkowych
- niska dostępność i wiarygodność danych rynkowych
- zmienność otoczenia prawnego powodująca zmianę zachowań inwestorów,
- silne wahania rynku nieruchomości, wywołane zmianami w gospodarce,
- brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego
- specyficzne cechy nieruchomości:
- wyjÄ…tkowa kubatura
- wyjÄ…tkowy standard wykonania i wyposa\
enia
- zło\
ony stan prawny nieruchomości.
Za z
ródło zmienności wyceny, rozumianej jako wycena a wycena przyjęto:
- niepewność rynku
- małe umiejętności zawodowe rzeczoznawcy (ich niski poziom mo\
e prowadzić do błędów w
procesie wyceny)
- stronniczość, przejawiająca się w uwzględnianiu oczekiwań klienta.
Niepewność wyceny w świetle analizy spornych wycen, ocenianych przez Komisję Arbitra\
owÄ….
Do analizy wybrano operaty szacunkowe, oceniane przez KomisjÄ™ Arbitra\
owÄ… w latach 2002-2004.
Wyceny wykonane zostały w okresie 1999-2004.
Rzeczoznawcy stosowali głównie:
- podejście porównawcze (w 8O% operatów),
- rzadziej dochodowe {18%),
- sporadycznie, co wynikało z celu wyceny, podejście kosztowe {2% operatów).
W podejściu porównawczym preferowana była metoda porównywania parami, w podejściu
dochodowym technika kapitalizacji prostej.
Powszechną tendencją w praktyce wyceny w Polsce jest niechętne stosowanie podejścia
dochodowego.
W odniesieniu do 17% operatów szacunkowych członkowie Komisji nie mieli zastrze\
eń, za
nieprawidłowe uznali w 80% operaty wykonane podejściem dochodowym, w 86% wykonane
podejściem porównawczym.
W odniesieniu do negatywnie ocenianych operatów najczęstsze uwagi członków Komisji dotyczyły:
- przyjęcia mało podobnych nieruchomości do porównań
- nieprawidłowej oceny stanu prawnego nieruchomości i jej wpływu na wartość
- błędnie przeprowadzonej analizy rynku
- pomylenia wartości indywidualnej z wartością rynkową.
Do oceny zmienności, jako jej miarę przyjęto relację wartości wy\
szej do wartości ni\
szej.
Rozpiętość wycen zale\
y głównie od przedmiotu wyceny i związanej z nią dostępnością danych.
Dla nieruchomości lokalowych rozpiętość jest najmniejsza, bowiem są one najbardziej
porównywalne i rynek dostarcza znacznej liczby informacji.
39
Dla gruntów niezabudowanych dla jednej czwartej rozpatrywanych wycen ró\
nice w wartości
dochodziły ju\
do 30%.
Zmienność rośnie przy wycenach nieruchomości gruntowych zabudowanych, gdy\
dla ponad
80% spornych wycen ich rozpiętość dochodziła do 2,0 lub przekroczyła 2,0 w tej samej grupie
nieruchomości. Ich porównywalność maleje, a wycena wymaga większej bazy danych lub
większego doświadczenia.
y
ródłem największej zmienności mo\
e być nieuzasadnione z punktu widzenia cech nieruchomości
i dostępności danych rynkowych zastosowanie podejścia porównawczego zamiast podejścia
dochodowego.
Niepewność wyceny w świetle przeprowadzonego eksperymentu.
Rozpiętość wycen występuje równie\
wtedy, gdy rzeczoznawcy dysponujÄ… identycznymi danymi
wejściowymi.
Jedno z badań w W. Brytanii wykazało, \
e przy zastosowaniu:
techniki kapitalizacji prostej ró\
nica pomiędzy wynikami wynosiła
7% dla apartamentowca
8% dla nieruchomości biurowej.
Przy zastosowaniu modelu DCF ró\
nica wzrosła odpowiednio do
14% dla apartamentowca
19% dla nieruchomości biurowej.
Wyniki te zainspirowały do przeprowadzenia badań w Polsce.
49 rzeczoznawców majątkowych podzielonych na 7 grup w ramach warsztatów pogłębiających ich
wiedzę, po dwudniowym szkoleniu w zakresie praktycznych aspektów stosowania podejścia
dochodowego wyceniło nieruchomość biurową zlokalizowaną w Warszawie o powierzchni najmu
10.000 m2. Prawo własności zostało obcią\
one umowÄ… najmu, zawartÄ… na czas oznaczony.
Nieruchomość została wyceniona techniką kapitalizacji prostej. Czynsz umowny był ni\
szy od
czynszu rynkowego.
Ró\
nica pomiędzy najwy\
szym a najni\
szym wynikiem wyceny sięgała tylko 8%. Ró\
nice wynikały
z ró\
nej oceny danych wejściowych i ró\
nic w oczekiwaniach dotyczących przyszłości, które
ujawniły się w ró\
nych poziomach stóp kapitalizacji.
Wynik tego eksperymentu pozwala wnioskować, \
e nawet przy przyjęciu jednakowych danych
wejściowych istnieje zawsze jakiś rozmiar rozpiętości w wynikach. Rzeczoznawca majątkowy
posługuje się bowiem tzw. wiedzą cichą, domniemaną, której interpretacja następuje w jego umyśle.
Niepewność wyceny w świetle analizy przypadków
Przykład 1
Przedmiotem wyceny była nieruchomość biurowa w Płocku. Rzeczoznawcy dysponowali
podobnymi danymi, dotyczącymi stawek czynszu rynkowego, ale do wyceny przyjęli inne poziomy
czynszu oraz inne poziomy stopy kapitalizacji, logicznie uzasadnione. Ró\
nica w wynikach sięgała
25%, była zatem znacznie wy\
sza ni\
wynikało z przeprowadzonego eksperymentu. Przykład 1
ujawnia rozpiętość typową, która mo\
e wynikać z ró\
nej interpretacji danych wejściowych.
Przykład 2
Przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa o powierzchni 2600 m2 poło\
ona w Warszawie
w Centralnym Obszarze Biznesu. Celem wyceny była aktualizacja opłat za u\
ytkowanie wieczyste.
Niezale\
ne wyceny sporządziło czterech rzeczoznawców majątkowych. Wyjątkowa lokalizacja,
mała liczba informacji rynkowych, trudny dostęp do danych rynkowych, mocno rozchwiany rynek
spowodowały, \
e rozrzut danych o cenach transakcyjnych w czterech operatach szacunkowych
40
sięgał od 1.057 zł/m2 do 8.200 zł/m2, rozpiętość w wycenie sięgała 1,94. Przykład ten ujawnia
wysoki poziom niepewności nietypowej.
Przykład 3
Przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa niezabudowana o powierzchni 1100 m2 poło\
ona
w A
odzi. Celem wyceny było naliczanie opłat z tytułu wzrostu wartości nieruchomości
spowodowanej zmianÄ… miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przed zmianÄ… grunt
przeznaczony był pod budownictwo jednorodzinne, po zmianie pod działalność handlowo-usługową.
y
ródłem niepewności nietypowej i w efekcie z
ródłem rozpiętości wyceny stało się otoczenie i
sąsiedztwo nieruchomości w postaci hipermarketu. Jeden z rzeczoznawców sięgnął po dane o
cenach transakcyjnych z rynku gruntów sprzedawanych pod hipermarkety, drugi z rynku gruntów
sprzedawanych pod działalność handlowo-usługową. Rozpiętość cen sięgała od 80 zł do 450 zł.
Przykład ten ujawnia poziom niepewności nietypowej, która jawi się wy\
sza ni\
niepewność
typowa.
Podsumowanie
Niepewność typowa wynika z braku wiedzy, ubogiej lub niedoskonałej informacji o danych
wejściowych do wyceny, z oceny bie\
ących i przyszłych warunków rynkowych oraz z przyjętych
konkretnych danych dotyczących wyceny przedmiotowej nieruchomości.
Niepewność nietypowa wynika ze zmienności rynku czy specyficznych cech danej nieruchomości.
Oznacza to, \
e poziom niepewności będzie ~zmienny w zale\
ności od stanu ~rynku i typu
nieruchomości. Na rynkach stabilnych rozpiętość pomiędzy danymi rynkowymi będzie mniejsza,
gdy obiektywność rynku spada, liczba danych rynkowych maleje, dane są mniej porównywalne pod
względem czasu zawartych transakcji, lokalizacji nieruchomości czy jej parametrów techniczno-
u\
ytkowych.
Wzrost liczby zmiennych zwiększa niepewność szacunku, wynikającą z przyjętych danych
wyjściowych do wyceny.
Przykładowo, w podejściu dochodowym, w technice dyskontowych strumieni dochodów, liczba
zmiennych jest większa, ni\
w technice kapitalizacji prostej, rośnie te\
niepewność wyceny.
Niepewność wyceny jest szczególnie wysoka w metodzie pozostałościowej, gdzie liczba zmiennych
jest jeszcze większa, a ich wiarygodność maleje.
Badania ujawniły, \
e głównym z
ródłem zmienności w Polsce są jednak błędy w wycenie,
spowodowane przez rzeczoznawcÄ™ majÄ…tkowego. NiewÄ…tpliwie, do powstania tych rozbie\
ności
mogła wpłynąć stronniczość rzeczoznawcy, który świadomie, a mo\
e nawet podświadomie
uto\
samia siÄ™ ze zleceniodawcÄ….
Zmienność wyceny w świetle spornych wycen rozpatrywanych przez Komisję Arbitra\
owÄ….
L.p. Zastosowane Liczba operatów Czas pomiędzy Wskaz
nik Data pierwszej
podejście szacunkowych wycenami w zmienności wyceny
miesiÄ…cach
1 P 2 10 3,47 2000
2 K/P 3 14 1,13 2000
3 P 2 13 1,83 1999
4 P/D 2 0 1,29 2002
5 P 2 3 1,23 2002
6 P 2 1 1,42 2002
7 P 2 5 2,06 2001
8 P 2 11 1,80 2001
41
9 P 2 10 1,82 2001
10 D 2 28 5,39 2000
11 P 2 0 5,63 2002
12 P 2 3 1,83 2001
13 P 2 8 5,27 2002
14 P 2 2 1,30 2002
15 P 2 2 1,30 2003
16 P 2 11 4,56 2001
17 P 2 3 2,24 2002
18 D/K 2 34 2,06 2000
19 P/D 2 5 2,11 2001
20 D 2 3 1,28 2003
21 D 2 8 2,20 2002
22 P 2 2 2,26 2003
23 P 2 8 1,06 2002
24 D 2 13 1,19 2002
25 P 2 8 4,59 2003
26 2- 2 3 1,95 2003
27 P 2 7 1,37 2003
28 P 2 48 2,12 2000
29 P 2 1 2,15 2003
30 D 2 35 1,74 1999
31 D/P 2 35 3,75 1999
32 P 2 8 2,18 2002
33 D 2 8 1,25 2002
34 P 2 3 1,34 2004
35 P 4 16 1,94 2002
36 P 2 20 1,30 2002
37 P 2 53 3,13 2000
P  podejście porównawcze D  podejście dochodowe K  podejście kosztowe
27.05.2009  Wykład 12
Zadania rzeczoznawców wynikające z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym.
Art. 36. 1. Je\
eli, w zwiÄ…zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianÄ…, korzystanie
z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem stało się niemo\
liwe bÄ…dz
istotnie ograniczone, właściciel albo u\
ytkownik
wieczysty nieruchomości mo\
e, z zastrze\
eniem ust. 2, \
ądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesionÄ… rzeczywistÄ… szkodÄ™ albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, mo\
e nastąpić równie\
w drodze
zaoferowania przez gminę właścicielowi albo u\
ytkownikowi wieczystemu nieruchomości
zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasajÄ….
3. (4) Je\
eli, w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość
nieruchomości uległa obni\
eniu, a właściciel albo u\
ytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość i
nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, mo\
e \
ądać od gminy odszkodowania równego
obni\
eniu wartości nieruchomości.
4. (5) Je\
eli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość
nieruchomości wzrosła, a właściciel lub u\
ytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt,
burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w
42
stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym
gminy. Wysokość opłaty nie mo\
e być wy\
sza ni\
30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Zadania rzeczoznawców majątkowych:
- cel 1  jest związany z ustaleniem zadośćuczynienia za brak mo\
liwości korzystania z
nieruchomości w sposób dotychczasowy (art. 36.1);
- cel 2  jest związany z ustaleniem wysokości odszkodowania za zmniejszenie wartości
nieruchomości (art. 36.2);
- cel 3  jest związany z ustaleniem opłaty planistycznej z tytułu wzrostu wartości w skutek
planu miejscowego (art. 36.3).
Skutki prawne uchwalenia planu:
- niemo\
liwe lub ograniczone korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy;
- obni\
enie wartości nieruchomości;
- wzrost wartości nieruchomości.
Art. 36.1 ustawy ma zapis:  Je\
eli, w zwiÄ…zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego
zmianą, korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z
dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemo\
liwe bÄ…dz
istotnie ograniczone, właściciel albo
u\
ytkownik wieczysty nieruchomości mo\
e, z zastrze\
eniem ust. 2, \
ądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesionÄ… rzeczywistÄ… szkodÄ™ albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
- odszkodowania (za szkodę rzeczywistą  ró\
nica w wartości rynkowej)
Rekompensata za uniemo\
liwienie korzystania lub ograniczenie korzystania w sposób
dotychczasowy powinna równać się stracie rzeczywistej.
Stratę rzeczywistą stanowi ró\
nica pomiędzy kosztem nabycia nowej nieruchomości o walorach
u\
ytkowych  starej nieruchomości , a wartością  starej nieruchomości , która w nowym
przeznaczeniu ma określoną wartość.
- wykupienia przez gminę (wartość rynkowa nieruchomości)
- zamiany na inną nieruchomość (rozliczenie wg wartości rynkowej)
Roszczenia mo\
na realizować w ka\
dym czasie, nie ma ograniczeń czasowych. Roszczenie musi
być zrealizowane w 6 miesięcy od zło\
enia wniosku roszczeniowego. Sprawy rozstrzygajÄ… sÄ…dy
powszechne, ale tylko odnośnie wystąpienia bądz
braku ograniczeń.
Z art. 36.3 wynika, \
e:  Je\
eli, w zwiÄ…zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianÄ…,
wartość nieruchomości uległa obni\
eniu, a właściciel albo u\
ytkownik wieczysty zbywa tÄ™
nieruchomość i nie skorzystał z praw, o których mowa w ust. 1 i 2, mo\
e \
ądać od gminy
odszkodowania równego obni\
eniu wartości nieruchomości.
Z artykułu wynika:
- prawo właściciela (u\
ytkownika wieczystego) do odszkodowania z chwilÄ… zbycia
nieruchomości
- wysokość odszkodowania (równe obni\
eniu wartości rynkowej nieruchomości).
43
Wa Data zbycia
A
5 lat
Wb
aktualność roszczeń
Od = Wa - Wb
Od  wartość odszkodowania
Wa  przed zmianÄ… planu
Wb  po zmianie planu
Z art. 36. 4 wynika, \
e:  Je\
eli w zwiÄ…zku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianÄ…
wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub u\
ytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość,
wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną
w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym
gminy. Wysokość opłaty nie mo\
e być wy\
sza ni\
30 % wzrostu wartości nieruchomości.
Data zbycia
W2
Wzrost wartości na
skutek ustaleń planu
W1
Opłata planistyczna
5 lat
Op  max 0,3 x (W2  W1)  N
N  zwaloryzowana wartość nakładów
Tryb naliczania i pobierania opłaty planistycznej
44
Uchwalenie zmiany Wydanie decyzji Wydanie decyzji o
Uchwalenie
dotychczasowego o warunkach ustaleniu lokalizacji
nowego planu
planu miejscowego zabudowy inwestycji celu
miejscowego
publicznego
wzrost wartości
nieruchomości w wyniku...
po zbyciu nieruchomości przed zbyciem nieruchomości
wszczęcie postępowania
Z urzędu art. 36 ust. 4 Na wniosek art.36
Decyzja o opłacie
ustawy o ust.7 ustawy o
planistycznej art. 36 ust.5
zagospodarowaniu zagospodarowaniu
ustawy o zagosp. przestrz.
przestrzennym przestrzennym
wykonanie
pobranie opłaty planistycznej
Postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej z urzedu (art. 36 ust.4)
Ustalenie i pobranie opłaty planistycznej nie jest UZNANIOWE, lecz stanowi OBOWI
ZEK wójta
(burmistrza, prezydenta miasta).
- Ka\
da zmiana właściciela lub u\
ytkownika wieczystego nieruchomości w ciągu 5 lat od
uchwalenia lub zmiany planu miejscowego musi z mocy prawa skutkować wszczęciem
postępowania o wydanie decyzji w sprawie opłaty planistycznej.
- Ka\
de postępowanie (obowiązkowe) wią\
e się z ponoszeniem przez gminę kosztów
związanych z wyceną nieruchomości, dla której ma być ustalona opłata planistyczna. Koszty
są nieuzasadnione w przypadku, gdy nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości i nie mo\
na
naliczyć opłaty planistycznej.
- W celu uniknięcia tych kosztów w planie miejscowym lub jego zmianie nale\
y określić
stawki procentowe opłat planistycznych tylko dla tych obszarów, na których z racji ustaleń
planów mo\
e wystąpić wzrost wartości nieruchomości. Postępowanie będzie mo\
na
wszczynać z racji ustaleń planów mo\
e wystąpić wzrost wartości nieruchomości.
Postępowanie będzie mo\
na wszczynać wyłącznie na tych obszarach.
- Opłatę planistyczną ustala się wg warunków na dzień zbycia nieruchomości.
- Opłatę planistyczną ustala się po zbyciu nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w \
ycie
ustaleń planu miejscowego.
Postępowanie o ustalenie opłaty planistycznej na wniosek (art. 37 ust.7)
- opłatę planistyczną nalicza się na wniosek przed zbyciem nieruchomości;
45
- pobranie opłaty egzekwuje się po sprzeda\
y nieruchomości w ciągu 5 lat od dnia wejścia w
\
ycie ustaleń planu miejscowego;
- wysokość opłaty ustala się wg warunków na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty, a nie
na dzień zbycia;
- wysokość opłaty nie jest waloryzowana od dnia jej ustalenia do dnia egzekucji po sprzeda\
y
nieruchomości.
Opłaty adiacenckie
Opłata adiacencka jest to opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości
spowodowanym:
1. Budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub
jednostek samorzÄ…du terytorialnego.
2. Scaleniem i podziałem nieruchomości.
3. Podziałem nieruchomości.
Istota opłaty adiacenckiej wynika z faktu, \
e skoro określone działania SP lub JST, powiązane z
poniesieniem kosztów, spowodowały wzrost wartości nieruchomości, to ich właściciel i w
określonych przypadkach u\
ytkownik wieczysty powinni partycypować w części poniesionych
kosztów poprzez wniesienie opłaty adiacenckiej.
Koszty ponoszone przez Skarb Państwa lub JST
Działania wywołujące opłatę
Odszkodowania za przejęte
adiacencką Budowa infrastruktury Pełnienie funkcji inwestora
drogi
Budowa urządzeń
infrastruktury technicznej
Scalenie i podział
Podział
03.06.2009  Wykład 13
Warunki zaistnienia opłaty adiacenckiej z tytułu budowy infrastruktury technicznej:
1. Uchwała rady gminy ustalającej opłatę.
2. Budowa infrastruktury z udziałem środków publicznych.
3. Stworzenie warunków do podłączenia do infrastruktury.
4. Nieruchomość z dostępem do infrastruktury nie mo\
e być w mpzp przeznaczona na cele
rolne lub leśne.
5. Wzrost wartości nieruchomości spowodowany mo\
liwością korzystania z infrastruktury
technicznej.
Wpływ budowy infrastruktury technicznej na wzrost wartości nieruchomości:
stan
poziom cen
nieruchomości
wartość po
wybudowaniu
wartość przed max 3 lata
wybudowaniem
infrastruktury
46
wybudowanie decyzja o ustaleniu
infrastruktury opłaty adiacenckiej
1. Wartość nieruchomości wg stanu przed wybudowaniem infrastruktury technicznej i po jej
wybudowaniu określa się wg stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty
adiacenckiej.
2. Przy określaniu obu wartości nie uwzględnia się części składowych tej nieruchomości, a przy
u\
ytkowaniu wieczystym nie uwzględnia się budynków i urządzeń stanowiących odrębną
własność.
3. Przy określaniu wartości gruntu przed i po wybudowaniu infrastruktury technicznej nale\
y
uwzględnić następujące czynniki kształtujące wartość rynkową nieruchomości: rodzaj,
poło\
enie, sposób u\
ytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stan
zagospodarowania, aktualne ceny w obrocie nieruchomościami, stopień wyposa\
enia w
elementy infrastruktury, odległość od infrastruktury technicznej i warunki podłączenia.
4. W wycenie nale\
y uwzględnić ró\
ne koszty przyłączenia poszczególnych nieruchomości do
urządzeń infrastruktury wynikające z ró\
nych odległości i warunków podłączania. Koszt
podłączenia będzie zale\
ał od odległości i warunków przyłączenia do elementów
infrastruktury. Powinno to znalez
ć odzwierciedlenie we wzroście wartości.
5. Gdy do wniesienia opłaty adiacenckiej jest zobowiązany u\
ytkownik wieczysty, określa się
wartość przed i po wybudowaniu infrastruktury dla nieruchomości jako przedmiotu prawa
u\
ytkowania wieczystego.
Warunki zaistnienia opłaty adiacenckiej z tytułu scalenia i podziału:
1. Uchwała o scaleniu i podziale nieruchomości zawierająca wysokość stawki procentowej
opłaty adiacenckiej.
2. Wzrost wartości nieruchomości.
Wpływ scalenia i podziału na wzrost wartości nieruchomości.
stan poziom cen
nieruchomości
wartość z planowaną
infrastrukturÄ…
wartość po scaleniu
wartość przed
i podziale
scaleniem i podziałem
wejście w \
ycie
wejście w \
ycie
uchwały o
uchwały o
scaleniu i podziale
przystÄ…pieniu do
scalenia i podziału
Qa = Sp*(W2-W1)
Qa  wysokość opłaty adiacenckiej
Sp  stopa procentowa (max = 50%)
W2  wartość nieruchomości po scaleniu i podziale
W1  wartość nieruchomości przed scaleniem i podziałem
47
Warunki zaistnienia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału:
1. Nieruchomość przeznaczona w mpzp na cele inne ni\
rolne i leśne.
2. Uchwała rady gminy określające stawkę opłaty adiacenckiej.
3. Zgodność podziału z ustaleniami mpzp.
4. Wzrost wartości nieruchomości.
Wpływ podziału na wzrost wartości nieruchomości.
stan poziom cen
nieruchomości
wartość po
podziale
max 3 lata
wartość przed
podziałem
decyzja o decyzja o ustaleniu
decyzja
podziale stała opłaty adiacenckiej
zatwierdzajÄ…ca
siÄ™ ostateczna
projekt podziału
Zmiana wartości nieruchomości w procesie inwestycyjnym
zrealizowanie
inwestycji
f
opłata adiacencka z e
funkcja
opłata adiacencka z
tytułu budowy
mieszkalna
tytułu podziału
infrastruktury
doprowadzenie
d
infrastruktury
opłata planistyczna c
podział na działki
b
przeznaczenie na
cele nierolne
a
nier. rolna
Plan miejscowy
rolnicze rolnicze mieszkaniowe przemysłowe usługowe
i przeznaczenie
Ewidencja
gruntów (forma mieszkaniowe,
rolnicze rolnicze
prawna przemysłowe, usługowe
korzystania)
Aktualny stan w budowa wykonanie
rolnicze rolnicze podział mieszkaniowe korzystanie
terenie infrastruktury inwestycji
stan
Etapy planistyczny przygotowawczy realizacyjny korzystanie
wyjściowy
48