Definicja nieruchomości W polskim systemie prawnym definicję nieruchomości podaje kodeks cywilny, normując ją w art. 46 §1. Wynika z niego, że nieruchomość to część powierzchni ziemskiej, stanowiąca odrębny przedmiot własności. Budynki i inne urządzenia trwale związane z gruntem zasadniczo są częściami składowymi nieruchomości gruntowej (NG), którą zresztą explicite nazywa tak ustawa o gospodarce nieruchomościami. Wyjątkowo, na mocy przepisów szczególnych, nieruchomością może być budynek/urządzenie (NB) lub nawet lokal (NL). Pierwszy przypadek może zajść w sytuacji, gdy grunt oddany jest w użytkowanie wieczyste, tj. kiedy posadowione na nim budynki i inne urządzenia stanowią ex lege własność osoby legitymującej się tym prawem (art. 235 §1 kodeksu cywilnego). Drugi wariant dotyczy ustanowienia odrębnej własności lokalu, na mocy art. 2 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W tym miejscu należałoby również przypomnieć o dodatkowych kategoriach nieruchomości, które ustawodawca nazywa wprost: "rolna" i "wspólna". Pierwszą określa kodeks cywilny w art. 46 §2, wprowadzając kryterium faktycznego lub możliwego wykorzystywania do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie. Drugą definiuje ustawa o własności lokali, mówiąca w art. 3 ust. 2, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali [stanowiących odrębne nieruchomości].

Na potrzeby dalszej analizy przyjęty będzie powszechnie stosowany podział na nieruchomość gruntową (NG), budynkową (NB) i lokalową (NL). Te trzy terminy są rozłączne i pokrywają dziedzinę zainteresowania, uzupełniając się wzajemnie. Nie byłoby celowym uszczegółowienie tej klasyfikacji o nieruchomości: "rolną" i "wspólną", gdyż wprowadzałoby to niepotrzebny zamęt. W tym kontekście trzeba mieć na uwadze, że:

• każda nieruchomość rolna jednocześnie stanowi nieruchomość gruntową,

• każda nieruchomość wspólna stanowi jednocześnie:
  - nieruchomość gruntową,
  - albo nieruchomość gruntową wraz z jedną bądź wieloma nieruchomościami budynkowymi,
  - albo nieruchomość gruntową wraz z częścią nieruchomości budynkowych (dot. przypadku, kiedy w budynkach znajdują się lokale niewyodrębnione).

Art. 4. Ilekroć w ustawie jest mowa o:

  1)  nieruchomości gruntowej - należy przez to rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali, jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności,

  2)  ⁽⁴⁾ zasobie nieruchomości - należy przez to rozumieć nieruchomości, które stanowią przedmiot własności Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego Skarbu Państwa, gminy, powiatu lub województwa,

  3)  ⁽⁵⁾ działce gruntu - należy przez to rozumieć niepodzieloną, ciągłą część powierzchni ziemskiej stanowiącą część lub całość nieruchomości gruntowej,

  3a) ⁽⁶⁾ działce budowlanej - należy przez to rozumieć zabudowaną działkę gruntu, której wielkość, cechy geometryczne, dostęp do drogi publicznej oraz wyposażenie w urządzenia infrastruktury technicznej umożliwiają prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce,

  3b) ⁽⁷⁾ zbywaniu albo nabywaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo oddanie jej w użytkowanie wieczyste,

  4)  poprzednim właścicielu - należy przez to rozumieć osobę, która została pozbawiona prawa własności nieruchomości wskutek jej wywłaszczenia albo przejęcia na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego na podstawie innych tytułów,

  5)  ⁽⁸⁾ planie miejscowym - należy przez to rozumieć miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, o którym mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,

  6)  wycenie nieruchomości - należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości,

  6a) ⁽⁹⁾ określaniu wartości nieruchomości - należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości,

  7)  powszechnej taksacji nieruchomości - należy przez to rozumieć wycenę nieruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nieruchomości,

  8)  szacowaniu nieruchomości - należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości,

  9)  ⁽¹⁰⁾ właściwym organie - należy przez to rozumieć, z zastrzeżeniem art. 60, starostę, wykonującego zadanie z zakresu administracji rządowej, w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa oraz organ wykonawczy gminy, powiatu i województwa w odniesieniu do nieruchomości stanowiących odpowiednio własność gminy, powiatu i województwa,

  9a) samorządowej osobie prawnej - należy przez to rozumieć osoby prawne powoływane lub tworzone przez organy jednostek samorządu terytorialnego,

9b)  jednostce samorządu terytorialnego - należy przez to rozumieć gminę, powiat lub województwo,

  9b¹) staroście - należy przez to rozumieć również prezydenta miasta na prawach powiatu,

9c)  właściwym urzędzie - należy przez to rozumieć starostwo powiatowe, w którym wykonywane są zadania z zakresu administracji rządowej dotyczące gospodarki nieruchomościami Skarbu Państwa, albo odpowiednio urząd gminy, starostwo powiatowe lub urząd marszałkowski, w których prowadzone są sprawy gospodarki nieruchomościami stanowiącymi własność jednostek samorządu terytorialnego,

9d)  radzie lub sejmiku - należy przez to rozumieć radę gminy lub radę powiatu oraz sejmik województwa,

  10) jednostce organizacyjnej - należy przez to rozumieć państwową lub samorządową jednostkę organizacyjną nie posiadającą osobowości prawnej,

  11) opłacie adiacenckiej - należy przez to rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości,

  12) spółce - należy przez to rozumieć spółkę akcyjną lub spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością,

  13) ⁽¹¹⁾ osobie bliskiej - należy przez to rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu,

  14) ⁽¹²⁾ standardach zawodowych - należy przez to rozumieć reguły postępowania przy wykonywaniu zawodu rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami, zarządcy nieruchomości, ustalone zgodnie z przepisami prawa,

  15) ⁽¹³⁾ organizacjach zawodowych - należy przez to rozumieć utworzone, zgodnie z przepisami o stowarzyszeniach, stowarzyszenia i związki stowarzyszeń zrzeszające osoby zawodowo wykonujące czynności odpowiednio rzeczoznawcy majątkowego, pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości,

  16) ⁽¹⁴⁾ nieruchomości podobnej - należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość,

  17) ⁽¹⁵⁾ stanie nieruchomości - należy przez to rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której nieruchomość jest położona.

18) Art. 2. 1. Samodzielny lokal mieszkalny, a także lokal o innym przeznaczeniu, zwane dalej "lokalami", mogą stanowić odrębne nieruchomości. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich

potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

19) Art. 6. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana.

Art. 46. [Nieruchomości] § 1. Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

§ 2. Prowadzenie ksiąg wieczystych regulują odrębne przepisy.

Art. 46¹. [Nieruchomości rolne] Nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej.

Art. 47. [Część składowa rzeczy] § 1. Część składowa rzeczy nie może być odrębnym przedmiotem własności i innych praw rzeczowych.

§ 2. Częścią składową rzeczy jest wszystko, co nie może być od niej odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości albo bez uszkodzenia lub istotnej zmiany przedmiotu odłączonego.

§ 3. Przedmioty połączone z rzeczą tylko dla przemijającego użytku nie stanowią jej części składowych.

Art. 48. [Część składowa gruntu] Z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Art. 50. [Prawa jako części składowe gruntu] Za części składowe nieruchomości uważa się także prawa związane z jej własnością.

Art. 51. [Przynależności] § 1. Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi.

§ 2. Nie może być przynależnością rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej.

§ 3. Przynależność nie traci tego charakteru przez przemijające pozbawienie jej faktycznego związku z rzeczą główną.

Art.1. Użyte w ustawie określenia oznaczają:

a) Budynek - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach
b) Budowla - obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem

c) Grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej - grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego przedmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust.1 pkt 1 lit. B chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności za względów technicznych
d) Działalność gospodarcza - działalność o której mowa w przepisach Prawa działalność gospodarczej z zastrzeżeniem ust.2
e) Powierzchnia użytkowa budynku lub jego część - powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych, za koordynację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe

Art.1 i 2 i 8i 6 (obiekty naszej architektury)4 ( budowla a budynek)

1. Definicja budynku. Zgodnie z legalną zamieszczoną w art.1a ust 1 pkt 1 ustawy z dnia 12 stycznia 1991r., budynek to obiekt budowlany w rozumieniu przepisów prawa budowlanego, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiadający fundamenty i dach. Wspomniany przepis odsyła do przepisów prawa budowlanego. W ramach tej dziedziny prawa podstawowe znaczenie ma ustawa z dnia 7 lipca 1994r. Prawo budowlane. Definicja budynku została zawarta w art. 3 pkt 2 Prawa budowlanego. Jej treść odpowiada definicji zawartej w ustawie z dnia 12 stycznia 1991r. Zgodnie z treścią budynek to taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych oraz posiada fundamenty i dach.

2. Definicja budowli. Definicja legalna pojęcia budowli została zamieszczona w art..1a ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia12 stycznia 1991r. Zgodnie z jej treścią budowla to obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury, a także urządzenie budowlane w rozumieniu przepisów prawa budowlanego związane z obiektem budowlanym, które zapewnia możliwość użytkowania obiektu zgodnie z jego przeznaczeniem.

3. Powierzchnia użytkowa budynku. Definicja powierzchni użytkowej została zamieszczona w treści art..1a ust.1 pkt 5 komentowanej ustawy. Zgodnie z nią powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe.
4. Obiekty małej architektury. Zgodnie z prawem budowlanym przez obiekt małej architektury należy rozumieć niewielkie obiekty budowlane, a w szczególności:

1. kultu religijnego, jak kapliczki, krzyże przydrożne, figury

2. posągi i wodotryski i inne obiekty architektury ogrodowej

3. użytkowe, służące rekreacji codziennej i utrzymania porządku, jak: piaskownice, huśtawki, drabinki, śmietniki

Obiekty małej architektury nie podlegają opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości.

5. Budowla a budynek. Definicję legalną budowli zawiera przepis pkt 3 art.3 Prawa budowlanego, który stanowi, że budowlą jest każdy obiekt budowlany nie będący budynkiem lub obiektem małej architektury.

2. Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

Art. 3.4) 1. W razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali. Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.

2. Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.

---