7. W których sytuacjach i na jakich zasadach pobierane są opłata adiacencka i planistyczna?

1. Jeżeli wartość nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel sprzedaję te nieruchomość to wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala w formie decyzji i pobiera jednorazową opłatę określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w MPZP. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. opłatę pomniejsza się o waloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie między uchwaleniem lub zmianą MPZP a dniem sprzedaży nieruchomości , jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości

2. W sytuacji gdy w związku z uchwaleniem MPZP lub jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części, stało się niemożliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać od gminy bez wykazania zamiaru sprzedaży nieruchomości: odszkodowanie za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienie nieruchomości lub jej części. Realizacja tych roszczeń może nastąpić też w drodze zamiany nieruchomości na inną.

Opłata planistyczna - Zgodnie z art. 36 ust. 4, ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) wójt, burmistrz, lub prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość. Opłata określona jest w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości w tekście planu miejscowego. Stawki procentowe, na podstawie których ustala się opłatę, określana jest obowiązkowo w planie miejscowym, o czym mówi art. 15 ust. 2 pkt 12 przytoczonej wyżej ustawy. Organ może żądać ww. opłaty w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Dla określenia różnicy wartości nieruchomości wynikającej z przeznaczenia w planie po uchwaleniu planu i przed uchwaleniem ww. planu, zgodnie z przepisem art. 36 ustawy uwzględnia się przeznaczenie terenu obowiązujące po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartość, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia teren, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem.

Opłata adiacencka - Zgodnie z rozszerzoną definicją zawartą w art. 4 pkt 11 ugn, przez pojęcie opłaty adiacenckiej należy rozumieć - opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

Istota opłaty adiacenckiej sprowadza się do tego, że jeżeli wzrośnie wartość nieruchomości wskutek jej ulepszenia, wówczas właściciel bądź w określonych przypadkach użytkownik wieczysty, przekazuje część uzyskanych korzyści gminie. Opłata adiacencka jest świadczeniem publicznoprawnym na rzecz gminy właściwej do położenia nieruchomości (CYMERMAN, TELEGA 2007). Opłata adiacencka jest jednym ze źródeł dochodu gminy. Wójt, burmistrz lub prezydent miasta może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką, jeżeli wartość nieruchomości wzrośnie w wyniku:

• Budowy urządzeń infrastruktury technicznej (50%)

• Podziału nieruchomości 30%

• Scalenia i podziału nieruchomości

8. Omów procedurę wywłaszczania nieruchomości

Polega ono na pozbawieniu lub ograniczeniu w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. jest możliwe tylko na rzecz SP lub JST, jeśli cele nie mogą być inaczej zrealizowane niż przez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a nie jest możliwe nabycie tych praw w drodze umowy. Organem, który wydaje decyzja w kwestiach związanych z wywłaszczaniem jest starosta wykonujący zadania z zakresu administracji rządowej. Wszczęcie postępowania powinno być poprzedzone rokowaniami z podmiotem praw do nieruchomości w celu ich nabycia w drodze umowy. Jeśli skończą się one niepowodzeniem i upłynie 2 miesięczny okres czasu od zakończenia negocjacji, na wniosek zarządu JST (wywłaszczenie na rzecz JST) lub z urzędu (wywłaszczenie na rzecz SP) następuje wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Starosta podejmuje następnie decyzję o wywłaszczeniu i decyzję o odszkodowaniu.

9. Jaki wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości mają takie cechy jak stałość w miejscu oraz trwałość nieruchomości?

Stałość w miejscu oraz trwałość zaliczane są do cech fizycznych nieruchomości. cechy te mogą przynosić zarówno skutki prawne jak też ekonomiczne, które niewątpliwie mają wpływ na funkcjonowanie rynku nieruchomości.

Stałość w miejscu - majątek nieruchomy nie może być przemieszczony w celu uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu, np. planowania przestrzennego czy przepisów budowlanych (skutki prawne). Skutki ekonomiczne natomiast to: łatwość obciążenia nieruchomości podatkami i innymi obciążeniami; wartość każdej nieruchomości jest wypadkową zmian w jej otoczeniu; rynki nieruchomości mają charakter lokalny; nieruchomości są dobrym zabezpieczeniem dla kredytów.

Zarówno ziemia, jak i produkt budowlany, są nieruchome. Przemieszczanie budynków lub innych konstrukcji należy do rzadkości, a wizja miast przyszłości z wydzielonymi terenami uzbrojonymi i ruchomymi budynkami czy mieszkaniami jest nadal odległa. „Nieruchomość” jako cecha fizyczna niesie skutki prawne i ekonomiczne. Po stronie skutków prawnych na uwagę zasługuje brak możliwości przemieszczania majątku nieruchomego dla uniknięcia wpływu praw skierowanych przeciw niemu, po stronie skutków ekonomicznych należy zwrócić uwagę na:

• możliwość opodatkowania nieruchomości i egzekwowania ciążących na niej powinności, nawet jeżeli znajdzie konieczność sprzedaży nieruchomości,

• lokalny charakter rynku nieruchomości - nieruchomość „czeka” na zapotrzebowanie na nią; zgłaszane zapotrzebowanie jednym mieście nie może być zaspokojone przez nieruchomość zlokalizowaną w innym, co oznacza, że wartość nieruchomości będzie wypadkową zmian zachodzących pomiędzy popytem i podażą na lokalnym rynku

• wartość nieruchomości jest bardzo podatna na zmiany w otoczeniu, np. dom jednorodzinny położony w zacisznym otoczeniu straci na wartości, gdy zostanie wybudowana w jego bliskim sąsiedztwie autostrada,

• jako obiekty nieruchome, nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytów- formą zabezpieczenia jest hipoteka na nieruchomości.

warto zauważyć, że nieruchomość, chociaż jest stała w miejscu, jest względnie mobilna pod względem sposobów jej użytkowania - grunt rolny może być przekwalifikowany na teren budowlany, nieruchomość mieszkaniowa może być zaadaptowana na cele biurowe.

Część powierzchni ziemi jest jako taka nieprzenaszalana, raz zlokalizowana jest niezmienna. Można ją jedynie dzielić na mniejsze części lub łączyć w jedną całość

Trwałość - (niezniszczalność gruntu, długi okres żywotności budynków i budowli), Skutki prawne: trwałość umożliwia wyodrębnienie prawa do użytkowania nieruchomości od jej prawa własności i pozwala na istnienie rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości. skutki ekonomiczne: nieruchomość, dzięki trwałości, jest dobrą lokatą kapitału.

Cecha trwałości dotyczy przede wszystkim ziemi, która jest wieczna. Fizyczna niezniszczalność powoduje, że jest ona postrzegana jako lokata kapitału. Nie oznacza ona ekonomicznej trwałości - wartość ziemi na ogół rośnie wraz z upływem czasu. W szczególnych warunkach, na skutek negatywnych zmian w otoczeniu, wartość może spadać, malejąc nawet do zera, i z powodu zanieczyszczeń przyjąć tzw. wartość negatywną (ujemną). Właściciele ziemi próbują wykorzystać spodziewane przyrosty wartości ziemi poprzez zawieranie długoterminowych umów najmu lub dzierżawy i unikając sprzedaży.

Budynki i budowle nie są niezniszczalne, podlegają zużyciu i wymagają nakładów na remonty, likwidujących przejawy zużycia fizycznego oraz nakładów na modernizację, skierowanych na likwidację zużycia funkcjonalnego. Ale na tle innych wytworów pracy człowieka, budynki i budowle, cechuje relatywnie wysoka trwałość, sięgająca od kilkudziesięciu do kilkuset lat. Dlatego również budynki i budowle chętnie są postrzegane jako lokata kapitału.

Trwałość umożliwia wyodrębnienie prawa do użytkowania nieruchomości od prawa własności i pozwala na jednoczesne istnienia rozmaitych udziałów prawnych w tej samej nieruchomości.

10. Jak kształtuje się elastyczność cenowa i dochodowa popytu na rynkach nieruchomości?

Cena oznacza kwotę żądaną, oferowaną lub płaconą w zamian za towar lub usługę. Nie musi odzwierciedlać wartości , stanowi ona zewnętrzne wyrażenie wartości nieruchomości. wzrost ceny nieruchomości- przy stałości innych czynników, jak np. cen innych towarów i usług oraz dochodów realnych ludności - znajduje odzwierciedlenie w zmniejszeniu popytu. Spadkowi ceny nieruchomości towarzyszy wzrost popytu. wpływ zmiany ceny na popyt zależy od tzw. efektu substytucyjnego i dochodowego. Efekt substytucyjny polega na tym ,że wzrost ceny danego dobra powoduje wzrost popytu na dobro substytucyjne. Dla dóbr , które mają substytuty, zmiany ceny wywołują silne reakcje w wielkości popytu (wysoka elastyczność cenowej popytu, którą możemy zdefiniować jako siłę reakcji popytu na zmianę ceny).

Elastyczność cenowa w przypadku nieruchomości nie jest duża, tzw. współczynnik elastyczności popytu ilustrujący względną zmianę popytu do względnej zmiany ceny jest mniejszy od 1. oznacza to, że wzrost ceny o 10% wywoła spadek popytu mniejszy niż 10%. Mała elastyczność cenowa popytu na nieruchomości wynika z braku substytutu - nie istnieje dobro substytucyjne dla nieruchomości ani też główne rodzaje nieruchomości nie stanowią łatwych substytutów dla siebie, np. pomieszczeniu fabrycznemu nie jest łatwo nadać funkcję mieszkalną. Małą elastyczność cenową wywołują ponadto czynniki:

• stałość w miejscu; nieruchomość lokalowa, użytkowana jako sklep położony na obrzeżach miasta, nie jest substytutem dla pierwszorzędnej lokalizacji w głównym ciągu handlowym. Mała elastyczność cenowa popytu stanowi źródło znacznych rozbieżności w stawkach czynszu dla zróżnicowanych lokalizacji.

• Charakter każdego budynku i specyficzne wymogi, dotyczące wykończenia i wyposażenia: zużyte fizycznie i funkcjonalnie budynki nie mogą stanowić substytutu obiektów nowoczesnych, magazyn nieocieplony, bez klimatyzacji, nie może stanowić substytutu obiektu nowoczesnego

• Relatywnie mały udział czynszu w kosztach całkowitych podmiotów gospodarczych i gospodarstw domowych.

Efekt dochodowy popytu. Na obszarze nieruchomości oddziaływanie efektu dochodowego oznacza, że spadek ceny 1m² p.u. prowadzi do wzrostu popytu na większe mieszkania, a wzrost ceny 1m² p.u. wywoła spadek dochodów realnych i wzrost zainteresowania mieszkaniami o mniejszych powierzchniach. Współczynnik elastyczności dochodowej popytu mierzy siłę oddziaływania zmian dochodu na popyt. Różne rodzaje nieruchomości mają różne elastyczności dochodowe. Popyt na nieruchomości przemysłowe jest bardziej elastyczny dochodowo niż na gospodarstwa rolne, gdyż popyt na żywność jest bardziej stabilny niż na wyroby przemysłowe przy zmianie dochodów. elastyczność dochodowa popytu ma istotny wpływ na dochodowość nieruchomości, a więc i na ich wartość. Im większa elastyczność dochodowa popytu na konkretny rodzaj nieruchomości, tym większy będzie potencjał jej wzrostu w fazie ożywienia i szczytu cyklu koniunkturalnego. Tym większa też będzie jej wrażliwość na malejące stawki czynszu i rosnące pustostany. Natomiast stosunkowo stabilny popyt na żywność powoduje stabilność popytu na powierzchnie handlowe ii małą fluktuację wartości czynszowej supermarketów i sklepów z żywnością.

Popyt na nieruchomości jest wrażliwy na zmiany w dochodach, będzie zmienny w fazach koniunkturalnych.. popyt na to dobro odznacza się również mała elastycznością cenową, głównie z powodu braku zmienności jednej nieruchomości na inną oraz stosunkowo

11. Dlaczego rynek nieruchomości jest przykładem rynku niedoskonałego?

Oznacza to, że aczkolwiek występuje na nim pełna swoboda kształtowania podaży i popytu, to jednak mechanizm kształtowania ceny równowagi nie może działać w pełni prawidłowo. Wynika to z cech niezmienności lokalizacji, związanej z tym ograniczoności podaży, długiego i drogiego cyklu realizacji produkcji oraz trudności z podzielnością nieruchomości. jeśli już bowiem deweloper buduje nowy obiekt, to po jego oddaniu od użytku następuje sokowy wzrost ilości lokali lub powierzchni zabudowanej. W rezultacie procesu inwestycyjnego podaż nieruchomości na danym rynku lokalnym zmienia się skokowo. Nie rodzi to żadnego problemu dla dewelopera, jeśli zwiększona podaż trafia na wciąż niezaspokojony popyt. Jeśli jednak w momencie kończenia inwestycji deweloper wie już że w trakcie realizacji inwestycji popyt stał się mniejszy od podaży, musi wykazać się dużymi zdolnościami marketingowymi i rzeczywiście utrafić pewnymi cechami nieruchomości w gusty klientów, aby nie ponieść klęski finansowej. Na rynku nieruchomości w przypadku istnienia nadwyżki podaży klienci stają się wybredni i szukają okazji.

Określenie rynku jako niedoskonałego wydaje się jednoznaczne, chociaż jak wiadomo w praktyce nie występuje rynek doskonały. Cecha ta jednak wyraźnie podkreśla jego ograniczenia, które nie występują na innych rynkach, a zwłaszcza towarów detalicznych, który najbardziej zbliżony jest do doskonałego.

12. Czym różnią się pojęcia amortyzacja nieruchomości i zużycie nieruchomości?

Zużycie nieruchomości - (not. dr Polko) wynika w szczególności z pogorszenia się jej cech fizycznych, funkcjonalnych oraz z wpływu innych czynników zewnętrznych, powodujących jej przestarzałość oraz zmniejszenie użyteczności. Odnosi się najczęściej do części składowych gruntu. W przypadku niektórych celów wyceny może także dotyczyć gruntu.

Amortyzacja - dotyczy budynku/lokalu, naliczanie kosztu amortyzacji jest wymogiem ekonomicznym (zwrot zainwestowanego kapitału) oraz wynika z obowiązków, które dotyczą wynajmującego. Na podstawie wyznaczenia stopy procentowej amortyzacji można obliczyć wartość odpisów amortyzacyjnych.

13. Omów specyfikę nieruchomości jako podstawę zabezpieczania kredytów hipotecznych

Zabezpieczenie hipoteczne jest jedną z najważniejszych zalet nieruchomości jako lokaty kapitału. Przyjmuje ono postać wpisu do księgi wieczystej. Poprzez instrument hipoteki właściciel „odmraża” wcześniej zainwestowany kapitał, przeznaczając go na inne cele inwestycyjne. W krajach o rozwiniętym rynku nieruchomości inwestorze tradycyjnie zaciągają kredyty sięgające 60-90% wartości posiadanej lub nabywanej nieruchomości. Umożliwia to zwiększenie stopy dochodu, uzyskiwanej z inwestycji kapitałowej. Oczywiście pod warunkiem, że inwestycja przynosi większy dochód niż koszty kredytu.

Możliwość „odmrożenie” kapitału pozwala zatem inwestorowi powiększać w szybkim tempie swoje inwestycje. Tak postępował przedwojenny kamiennicznik czynszowy, który inwestując w kamienicę uzyskiwał stały dochód, otrzymywał ulgi podatkowe, ale również zaciągał kredyt pod zabezpieczenie hipoteczne. Otrzymane w ten sposób środki finansowe inwestorzy lokowali w handel lub w przemysł.

W Polsce nieruchomość znacznie rzadziej stanowi podstawę „odmrożenia” kapitału. Dowodem jest relatywnie niewielki udział udzielonych kredytów o zabezpieczeniu hipotecznym do PKB. Warte odnotowania są silne rosnące tendencje wzrostu udzielanych kredytów hipotecznych. Kredyty te należą do najintensywniej rozwijającego się segmentu bankowości w ciągu ostatnich 3-4 lat. Stanowią one już 17-18% aktywów systemu bankowego. (teraz pewnie już się to zmieniło, bo coraz więcej osób buduje domy na kredyt, albo zaciąga pożyczkę pod hipotekę na remonty, więc ten odsetek będzie na pewno większy)

14. Przedstaw kilka argumentów uzasadniających interwencjonizm publiczny w sektor mieszkaniowy?

• sektor publiczny funkcjonuje jako integralna część rynku, tj.: użytkownik powierzchni, deweloper, wynajmujący, nabywca i sprzedawca

• rząd i władze lokalne oddziałują na rynek narzucając ramy legislacyjne ich działania poprzez praktykę przestrzennego zagospodarowania, regulacje dotyczące przepływu kapitału zagranicznego, kontrolę czynszów czy podatki od nieruchomości, ulgi podatkowe, bonifikaty przy nabywaniu nieruchomości, ochronę gruntów rolnych i leśnych, ochronę zabytków lub nawet liczbę wydanych zezwoleń. Regulacje te wpływają na dostępność gruntów o danej funkcji, wysokość stawek czynszowych, wydatków operacyjnych, wielkość i koszt dokonywanych remontów i modernizacji, a także adaptacji, wpływając na stronę popytową i podażową

• sektor publiczny wpływają bezpośrednio na zachowania uczestników rynku poprzez instrumenty: system podatkowy, politykę regionalną, czynszową, ochronę zabytków

• wprowadzanie ulg podatkowych, tworzenie programów wspierających zakup mieszkań

• Istnienie grup ludzi mających nieadekwatne środki w stosunku do wydatków mieszkaniowych kształtowanych na zasadach rynkowych. W szczególności chodzi o osoby niepełnosprawne, nieletnie, starsze itp.

• Istnienie tzw. efektów zewnętrznych (negatywnych efektów sąsiedztwa). Zły stan zasobów mieszkaniowych może być ich wynikiem. przyczyną degradacji niektórych dzielnic (obszarów) mieszkaniowych jest niechęć do podejmowania inwestycji, gdyż wśród pojedynczych właścicieli nieruchomości istnieje obawa, iż ich wydatki będą bezowocne z powodu braku równoczesnego podjęcia takich inwestycji przez właścicieli sąsiednich nieruchomości. ”Istnienie nawet jednego czy dwóch zdegradowanych obiektów może położyć się cieniem na całej dzielnicy, powodując zaniechanie inwestycji przez sąsiadów i początkując reakcję łańcuchową w postaci dalszej degradacji i upadku większego obszaru”

• Mieszkanie jako dobro społecznie pożądane: Dobra społecznie pożądane (merit goods), to takie dobra, których konsumpcja przez pojedynczą osobę jest za niska, biorąc pod uwagę korzyści społeczne. Dzieje się tak dlatego, że pojedyncza osoba podejmując decyzję dotyczącą poziomu konsumpcji, nie bierze pod uwagę pozytywnych efektów zewnętrznych jakie ta konsumpcja generuje. Przykładami dóbr, o których społeczeństwo sądzi, że każdy powinien je posiadać (konsumować), bez względu na to czy tego pragnie zalicza się usługi edukacyjne, profilaktykę zdrowotną a także usługi mieszkaniowe. W celu zwiększenia poziomu konsumpcji dóbr społecznie pożądanych sektor publiczny może je bezpośrednio wytwarzać - w przypadku mieszkalnictwa poprzez podaż lokali socjalnych, czy szerzej zasobów publicznych (najczęściej mieszkań komunalnych) - lub też subsydiować poprzez system dodatków mieszkaniowych.

• Problem wolnego dochodzenia do równowagi rynkowej na rynku mieszkaniowym - niska elastyczność popytu i jeszcze niższa podazy.

• Panuje przekonanie, że interwencje na obszarze mieszkalnictwa przynoszą korzyści społeczeństwu poprzez tzw. zewnętrzne efekty konsumpcji¹. Do efektów tych zalicza się:

1. funkcje społeczne - uwarunkowane ilością zasobu, powszechnym i progresywnym systemem pomocy socjalnej;

2. funkcje motywacyjne mieszkania;

3. mobilność siły roboczej, która wymaga elastycznej podaży nieruchomości.

15. Omów skutki kontroli czynszów w krótkim i długim okresie

rys. od dr Polko, reszta z internetu

Niesie to ze sobą zarówno wady jak i zalety (zalety jedynie w krótkim okresie), bo chroni potencjalnych klientów przed wygórowanymi opłatami i zdzierstwem, tym samym nie powoduje żadnych rzeczywistych szkód właścicielom, ale zniechęca ich do wznoszenia nowych domów. Im dłużej trwa owa kontrola czynszów, tym gorsze są jej skutki. Przede wszystkim nie buduje się nowych domów, bo wzrost kosztów budowy (spowodowany najczęściej inflacją) jest powodem tego, że przy ustalonym poziomie czynszów nie opłaca się budować, gdyż nie przyniesie to żadnego późniejszego zysku. Jest to fakt autentyczny, bo miał miejsce we Francji po II wojnie światowej. Tam doprowadziło to do tego, że rząd w końcu uwolnił nowe budynki od kontroli czynszów, ale zamroził czynsze w starym budownictwie. To wcale nie rozwiązało problemu, bo sprawiło, że czynsze w nowym budownictwie były nawet 10, 20 razy wyższe od tych w starym. A jak na to zareagowali najemcy. Powstała sytuacja zniechęciła lokatorów do zmiany mieszkań, niezależnie od tego, jak powiększają się ich rodziny i jak pogarsza się stan ich starych budynków.

Łatwo zauważyć na tym przykładzie, że ogólnie sytuacja mieszkaniowa się wtedy pogarsza i jeśli nie dopuści się do wzrostu czynszów to właściciele nie będą nawet troszczyć się o przebudowę mieszkań, unowocześnienie, czy remont. (H.Hazlit, 1993)

W krótkim okresie krzywa podaży mieszkań jest zwykle bardzo stroma, bowiem właściciele mieszkań nie są w stanie natychmiast zmienić sposobu wykorzystania swoich lokali w przypadku zmiany stawek czynszu. Jeżeli wprowadzi się stawki maksymalne to obniżenie czynszu tym wywołane w małym stopniu przyczynia się do zmniejszenia liczby mieszkań oferowanych do wynajmu. Ogólnie zmiana ta jest niewielka.

Niektórzy właściciele przy niskich czynszach albo sami zamieszkają w wynajmowanych poprzednio lokalach, albo przeznaczą je na sprzedaż. Efektem tego będzie zmniejszenie się kąta nachylenia krzywej podaży.

• skutki kontroli czynszów w niektórych miastach amerykańskich:

• Ograniczenia budownictwa,

• Obniżka standardu mieszkań,

• Wzrost kryteriów pozaekonomicznych (np. rasowych).

Jednym ze sposobów rozwiązania problemu „tanich mieszkań", który wydaje się szczególnie atrakcyjny, jest regulacja czynszów. Obejmuje ona wszystkie, zarówno ekonomiczne, jak i polityczne cechy normalnej regulacji cen. Jej korzyści polityczne polegają na tym, że ma atrakcyjny cel. Przyciąga więc uwagę i poparcie wszyst-k ich tych, którzy ograniczają się raczej do myślenia w kategoriach pożądanego celu, zamiast zastanowić się nad stworzonym przezeń systemem bodźców i hamulców oraz jego konsekwencjami. Dla łych, którzy nie wykraczaj ą w swym myśleniu poza fazę wstępną, regulacja wysokości czynszów mieszkaniowych wydaje się czymś znakomitym, zwłaszcza że jej dobre skutki widoczne są niemal natychmiast, złe natomiast pojawiają się dużo później i trwają przez dziesiątki lat. Pośród skutków regulacji czynszów wymienić należy: (1) braki, jako że popyt na mieszkania rośnie, a ich podaż maleje - co jest rezultatem sztucznie zaniżonych cen, (2) spadek jakości, jako że wskutek braku mieszkań nie ma potrzeby utrzymywania wysokiej ich jakości, (3) czarny rynek, ponieważ wskutek dużej różnicy między ceną legalną, a ceną jaką ludzie gotowi są zapłacić, istnieje uzasadnienie podjęcia ryzyka złamania prawa.

16. Przedstaw wady i zalety prowadzenia polityki w zakresie dostarczania przez gminę lokali socjalnych

to są moje propozycje, ja cos znajde lepszego to posle

Wady:

• korzystanie z lokali przez osoby, które stać na wynajem mieszkania na zasadach rynkowych

• brak kontroli (ludzie mogą stać się pasywni, gdyż mieszkanie w tanim lokalu jest dla nich wygodne - nie odczuwają potrzeby poprawy swojej sytuacji mieszkaniowej)

• niszczenie budynków w których znajdują się lokale socjalne - brak zaliczek na fundusz remontowy, a gmina nie ma zazwyczaj środków na ich remonty

• lokalizacja lokali socjalnych zazwyczaj w jednym miejscu powoduje powstawanie pewnego rodzaju gett i ognisk patologii

• Maksymalny czynsz ustalany jest często na tak niskim poziomie, że kryterium uzyskania lokalu socjalnego spełniają tylko najbiedniejsi. Skupisko największej biedy odstrasza często ludzi również biednych, ale nieco mniej niż najbardziej ubodzy

• Lokale socjalne generują wysokie koszty będące obciążeniem lokalnych budżetów

Zalety:

• pomoc najuboższym rodziną

• pomoc osobom znajdującym się w ciężkiej sytuacji życiowej

• jest to obowiązek ustawowy nałożony na gminę

17. Omów różnice zachodzące pomiędzy wartością rynkową a wartością odtworzeniową nieruchomości? (notatki dr Polko)

Wartość rynkowa - szacunkowa kwota, jaką w dniu wyceny można uzyskać za nieruchomość, zakładając, że strony maja stanowczy zamiar zawarcia umowy, są od siebie niezależne, działają z rozeznaniem i postępują rozważnie, nie znajdują się w sytuacji przymusowej, oraz upłynął odpowiedni okres eksponowania nieruchomości na rynku. To wyrażona w pieniądzu cena, którą można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu wyceny, czyli w dniu na który wartość rynkowa została określona. Jest wielkością szacowaną, a nie kwotą z góry ściśle określoną lub faktycznie zapłacona ceną. To hipotetyczna cena, za która w dniu wyceny można zawrzeć transakcje odpowiadającą wszystkim wymogom definicji wartości rynkowej. Określa się ją bez uwzględnienia kosztów transakcji kupna-sprzedaży oraz związanych z tą transakcją podatków i opłat. Informacja odpowiadająca powyższemu ustaleniu powinna być zamieszczona w operacie szacunkowym.

Wartość rynkowa stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych.

Wartość odtworzeniowa - szacowana kwota odpowiadająca sumie kosztów nabycia gruntu i kosztów wytworzenia jego części składowych, z uwzględnieniem zużycia, przy założeniu, że koszty te zostały poniesione w dniu wyceny. Przy określaniu tej wartości określa się oddzielnie koszt nabycia gruntu i wytworzenia jego części składowych. Przez koszty nabycia gruntu należy rozumieć jego wartość rynkową. Określanie kosztów wytworzenia części składowych gruntu może być oparte na szacowaniu kosztów odtworzenia lub zastąpienia. Koszt odtworzenia to koszt wytworzenia repliki istniejących części składowych gruntu, przy zastosowaniu takiej samej technologii i takich samych materiałów, rozwiązań przestrzennych i jakości wykonawstwa jak w przypadku wycenianego obiektu. Koszt zastąpienia to koszt wytworzenia części składowych gruntu o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają składowe wycenianej nieruchomości, lecz z wykorzystaniem aktualnych technologii i materiałów. Przy określaniu tej wartości dane porównawcze z rynku muszą odnosić się zarówno do cen rynkowych gruntu oraz kosztów wytworzenia części składowych, jak i do wpływu ich zużycia na użyteczność nieruchomości. W procedurze do kosztów zalicza się też koszt przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru oraz inne uzasadnione koszty. Określa się ją bez dodatkowych kosztów transakcji kupna/sprzedaży i związanych z tym podatków i opłat.

18. Omów podstawowe cele i zasady ochrony gruntów rolnych i leśnych

Art. 3. 1. Ochrona gruntów rolnych polega na:

1) ograniczaniu przeznaczania ich na cele nierolnicze lub nieleśne,
2) zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów rolnych oraz szkodom w produkcji rolniczej, powstającym wskutek działalności nierolniczej,
3) rekultywacji i zagospodarowaniu gruntów na cele rolnicze,
4) zachowaniu torfowisk i oczek wodnych jako naturalnych zbiorników wodnych.

2. Ochrona gruntów leśnych polega na:

1) ograniczaniu przeznaczania ich na cele nieleśne lub nierolnicze,
2) zapobieganiu procesom degradacji i dewastacji gruntów leśnych oraz szkodom w drzewostanach i produkcji leśnej, powstającym wskutek działalności nieleśnej,
3) przywracaniu wartości użytkowej gruntom, które utraciły charakter gruntów leśnych wskutek działalności nieleśnej,
4) poprawianiu ich wartości użytkowej oraz zapobieganiu obniżania ich produkcyjności.

Rekultywacja i zagospodarowanie gruntów, Zapobieganie degradacji gruntów

Ochrona ilościowa (ograniczenie w zakresie przeznaczania gruntu na cele nierolnicze) oraz ochrona jakościowa (ochrona przed degradacją i dewastacją gruntów spowodowaną zarówno działalnością samego właściciela lub posiadacza gruntu rolnego, jak i innego podmiotu, a zwłaszcza zakładów przemysłowych).

Wprowadzanie finansowych i prawnych środków stymulujących ograniczania wyłączania gruntów z produkcji (jednorazowe opłaty i stałe roczne opłaty, odszkodowania)

Wprowadzenie środków o charakterze administracyjnym i cywilnoprawnym w celu ochrony jakościowej gruntów rolnych i leśnych. Wprowadzenie zasad rekultywacji gruntów rolnych.

Przeznaczanie gruntów do zalesiania, prowadzenie gospodarstw metodami ekologicznymi, roszczenia o charakterze prewencyjnym (powstrzymanie działań, które mogłyby zakłócić korzystanie z nieruchomości sąsiednich),

(podsumowanie, moje na podstawie ustawy, w nawiasach narzędzia stosowane przy takich formach ochrony - chyba)

1. ograniczanie przeznaczenia gruntów na cele nierolnicze i nieleśne - oznaczenia w ewidencji gruntów, MPZP, klasy gleb i lasów, wymaganie decyzji ministerstwa, dyrektorów Lasów Państwowych)

2. opłaty za wyłączanie gruntów z produkcji rolniczej lub leśnej,

3. zapobieganie degradacji gruntów (zadrzewianie miejsc gdzie erozja, strefy ochronne, plany gospodarowania na gruntach dla stref wokół zakładów przemysłowych)

4. rekultywacja i zagospodarowanie gruntów (Fundusz Ochrony Gruntów Rolnych, Fundusz Leśny)

19. Jakie różnice zachodzą pomiędzy budżetem operacyjnym a budżetem przepływów środków pieniężnych w zarządzaniu nieruchomościami?

Budżet operacyjny jest podstawowym budżetem przygotowanym dla zarządzanej nieruchomości i sporządza się go przeważnie na okres 1 roku jako tzw. roczny budżet operacyjny. Zawiera on planowane potencjalne i efektywne przychody oraz koszty operacyjne. Składa się z 3 podstawowych części:

• przychody

• koszty operacyjne

• dochód operacyjny

Sporządza się go przeważnie w postaci zestawień miesięcznych, rzadziej kwartalnych. Integralną częścią tego budżetu powinna być analiza progowa, której celem jest odpowiedź na pytanie, jaki jest obszar progowy wynajęcia, czyli jak dużą część powierzchni należy wynająć, aby inwestycja przynosiła dochód.

Budżet przepływów pieniężnych (ang. cash flow) sporządzamy po uprzednim przygotowaniu budżetu operacyjnego i jednocześnie na jego bazie. Zawiera on planowane wpływy oraz wydatki dotyczące zarządzanej nieruchomości. Poza ujętymi w budżecie operacyjnym wydatkami operacyjnymi, budżet przepływów pieniężnych zawiera także wydatki nieoperacyjne. Zaliczamy do nich wszelkie wydatki związane z:

5. obsługą ewentualnego zadłużenia (spłata rat kredytu łącznie z odsetkami)

6. nakładami inwestycyjnymi (remonty kapitalne, modernizacje, przebudowy itp.) lub odpisami na fundusz remontowy.

Określa jakie wpływy uzyska się z nieruchomości i jakie wydatki będą ponoszone w danych okresach. Budżet ten może ujmować wielkość gotówki uzyskanej z nieruchomości przed a także po opodatkowaniu. Są to jednocześnie kwoty, którymi może dysponować właściciel w kolejnych okresach prognozy.

20. Omów procedurę szacowania DON

DON czyli efektywny dochód brutto minus poniesione wydatki.

1. szacowanie określonego dochodu brutto, czyli jest to szacunek największego dochodu przy założeniu całkowitego wykorzystania nieruchomości oraz pełnych płatności

2. szacowanie rzeczywistego dochodu brutto czyli jest to przypuszczalny dochód minus poniesione straty w dochodzie, które są efektem występowania pustostanów na danym rynku jak też występowania pewnych zaległości czynszowych ze strony najemców i dzierżawców, leasingu

3. szacowanie DON czyli jest to rzeczywista wielkość dochodu minus wydatki o charakterze operacyjnym (podatki od nieruchomości, koszty c.o., koszty zużycia ciepłej i zimnej wody, opłaty za użytkowanie wieczyste, odpisy przeznaczone na naprawy i bieżące konserwacje, koszty zarządzania, koszty ubezpieczenia nieruchomości)

Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Valor 2000, s. 404

Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, wyd. PWN, Warszawa 2006, s.18

Bryx Marek: rynek nieruchomości system i funkcjonowanie, Poltext, Warszawa 2006, s. 32

Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, wyd. PWN, Warszawa 2006,s.62-64

Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej, wyd. PWN, Warszawa 2006, ss. 200-201

kucharska nieruch w rynku ss.53

http://www.ue.katowice.pl//images/user/File/kolegium_zarzadzania/nieruchomosci/Polko_Gospodarka%20mieszkaniowa_materialy%20dydaktyczne.pdf

na podstawie ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych

Prawo rolne, red. A. Stelmachowski

Zarządzanie nieruchomościami, red. E. Kucharska-Stasiak, Valor 2000, ss. 131-132, 137

R. niemczyk, Gospodarka i obrót nieruchomościami

---