„KREDYT W WALUCIE OBCEJ A KREDYT W ZŁOTÓWKACH- PLUSY I MINUSY NA PRZYKŁADZIE KREDYTU MIESZKANIOWEGO”
Budownictwo to poważny motor gospodarki. Rozwija się tym prężniej im bardziej dostępne są kredyty mieszkaniowe dla statystycznego Polaka. Jednak w Polsce, mimo szerokiej oferty kredytów budowlanych i mieszkaniowych oferowanych przez banki otrzymanie tego typu kredytu jest bardzo trudne.
Generalnie możemy wyróżnić kredyty budowlane, budowlano-hipoteczne i hipoteczne. Kredyty budowlane skierowane są do osób, które potrzebują gotówki na dokończenie budowy i nie zamierzają się zadłużać na dłużej niż rok. Taki kredyt jest wypłacany w transzach tzn. w częściach zgodnie z zaawansowaniem budowy. Kredyt budowlano-hipoteczny służy również do sfinansowania budowy, ale spłacać go można znacznie dłużej - nawet do 25 lat. Natomiast kredyt hipoteczny jest zazwyczaj wypłacany jednorazowo z przeznaczeniem np. na zakup, zamianę, wykupienie domu lub mieszkania, czy zakup działki budowlanej albo rekreacyjnej. Lista celów na jakie można przeznaczyć tego typu kredyty jest bardzo długa. Obejmuje nawet wykończenie nieruchomości w tym zakup wyposażenia domu czy mieszkania. Warto przed zaciągnięciem kredytu wyszukać kredyty na ten sam cel w różnych bankach i je porównać. Na pewno znajdziesz różnice chociażby w ich oprocentowaniu.
Kredyty mieszkaniowe w Polsce mogą otrzymać osoby indywidualne, małżeństwa, grupy osób spokrewnionych a nawet osoby nie będące rodziną. Ci jednak muszą spełniać dodatkowe wymogi. Nie mniej jednak potencjalny kredytobiorca musi być osobą dorosłą, mieć zdolność do czynności prawnych, stałe dochody oraz w przypadku cudzoziemców kartę stałego pobytu. Natomiast młodzież męska z nieuregulowaną służbą wojskową nie ma co marzyć o własnym gniazdku na kredyt. Coraz częściej mniej nieprzejednaną postawę wobec poborowych przyjmują banki przy kredytach gotówkowych jednak przy mieszkaniowych nadal nie są tolerancyjne.
Kredyty mieszkaniowe udzielane są maksymalnie do 30 lat. Tak długi okres oferuje tylko kilka banków, pozostałe zaś średnio do 20 lat. Czas spłaty zależy również od waluty kredytu. Kredyty denominowane są zazwyczaj przyznawane na krótsze okresy. Decydując się na kredyt należy starać się aby okres spłaty kredytu był jak najkrótszy w miarę możliwości finansowych (z drugiej strony skrócenie kredytu niesie ze sobą wzrost wielkości miesięcznej raty). Należy pamiętać, że im dłuższy okres kredytowania, tym udział odsetek w spłacanej kwocie drastycznie wzrasta.
O co zapyta bank zanim udzieli kredytu:
O finanse i pracę, czyli o formę zatrudnienia oraz wysokość zarobków i zajmowane stanowisko (żądając nie tylko zaświadczenia z pracy, ale nawet deklaracji PIT za ostatnie 2-3 lata, i nie tylko w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą),
O sytuację rodzinną, czyli o stan cywilny i liczbę członków rodziny na utrzymaniu,
O stałe zobowiązania związane z utrzymaniem mieszkania (o rachunki za gaz, prąd, telefon oraz czynsz),
O spłaty innych kredytów, alimentów itp. zobowiązań,
O posiadanie kont i kart kredytowych w różnych bankach,
O posiadanie nieruchomości (np. działkę czy domek letniskowy) oraz ruchomości (np. markę i rocznik samochodu), a także o oszczędności (lokaty, blokady na koncie etc.).
Bankowcy tłumaczą, że te wszystkie informacje są im niezbędne, aby określili stan majątkowy kredytobiorcy, wyliczyli jego zdolność kredytową oraz ustalili formę zabezpieczenia pożyczki.
Wysokość kredytu
Banki zasadniczo stosują trzy podstawowe metody określania wysokości udzielanego kredytu (występują oczywiście pewne warianty ale podstawowe zasady są te same):
ocena wiarygodności kredytowej;
minimalny udział własny;
Ile kosztuje kredyt
Wybierając bank (a także zastanawiając się, czy stać nas na mieszkanie i kredyt) warto dokładnie przeanalizować wszystkie elementy kosztu kredytu. Składają się na nie:
odsetki;
prowizje;
kary za wcześniejszą spłatę;
koszty ubezpieczenia;
opłaty dodatkowe; Za wizytę rzeczoznawcy na budowie, rozpatrzenie wniosku, znaczki skarbowe;
(przy kredytach walutowych) "okienko" kursowe.
Zabezpieczenie kredytu
Kredyt musi mieć zabezpieczenie (tj. bank musi mieć jakąś możliwość odzyskania pieniędzy jeśli trafi Cię piorun). Od momentu wpisania mieszkania i faktu obciążenia go kredytem do księgi wieczystej, zabezpieczeniem jest hipoteka - dopiero od tego momentu kredyt jest de facto kredytem hipotecznym (zabezpieczonym przez Twoje nowe mieszkanie które Ci zabiorą jeśli nie będziesz spłacać kredytu). Pozostaje jednak problem zabezpieczenia na czas trwania budowy i (nieraz równie długi) czas czekania aż sąd raczy dokonać wpisu (a muszą być dokonane aż dwa wpisy: własności nieruchomości i obciążenia jej hipoteką). Niektóre banki wprowadzają nawet rozróżnienie i dają nie jeden kredyt tylko dwa - najpierw pomocniczy do momentu uzyskania hipoteki a potem właściwy hipoteczny.
Możliwości zabezpieczenia kredytu jest teoretycznie sporo a praktycznie mniej. Podstawowymi są:
W chwili obecnej, oprócz typowych kredytów złotówkowych, wiele banków oferuje także kredyty deminowane w walutach obcych. Mają one w porównaniu ze złotówkowymi istotne zalety i istotne wady.
Co to jest kredyt denominowany
Kredyt denominowany to kredyt rozliczany w walucie obcej. W tejże walucie umowa kredytowa określa wysokość kredytu, w niej są wyrażane wysokości rat, według jej stóp procentowych ustalane jest oprocentowanie i w niej prowadzone są wszelkie obliczenia związane z kredytem.
Powyższe nie oznacza, że rozliczenia między bankiem a klientem prowadzone są w walucie obcej. Bank wypłaca transze kredytu w złotówkach, także w złotówkach klient spłaca kredyt. W obu wypadkach stosowany jest bieżący kurs danej waluty względem złotówki.
Najczęściej spotykanymi walutami dla kredytów denominowanych są dolar amerykański, euro, frank szwajcarski bywają i inne przypadki - np. jeden z banków oferuje kredyt denominowany w jenach japońskich.Kredytobiorcy mają twardy orzech do zgryzienia. Czy opłaca się pożyczać w euro, w dolarach, czy we frankach szwajcarskich? A może już czas, by przeprosić się z rodzimą walutą i przeliczyć kredyty w euro czy dolarach na złotówki? Nietrafiony wybór waluty w przypadku dużych sum i długiego okresu kredytowania, jak ma to miejsce w przypadku kredytów mieszkaniowych czy hipotecznych, może znacznie zwiększyć nasze zobowiązania.
W ciągu ostatnich dwóch lat tysiące osób w Polsce zaciągnęły kredyt mieszkaniowy w obcej walucie. Kredyt złotowy był bowiem dla nich zbyt drogi. Odwrót od kredytów w naszej walucie zaczął się w 2000 r., kiedy ich zmienne oprocentowanie ostro poszybowało w górę na skutek kolejnych decyzji Rady Polityki Pieniężnej o podwyżkach stóp procentowych NBP. Furorę zaczęły wtedy robić o wiele tańsze kredyty w obcych walutach, zwłaszcza denominowane w markach, dolarach, frankach szwajcarskich i w ulubionej przez Polaków walucie - euro. Niemal dziewięciu z dziesięciu klientów rodzimych banków brało na mieszkanie właśnie kredyt walutowy.
Zalety kredytów denominowanych
Główną zaletą kredytów denominowanych (i przyczyną ich popularności) jest fakt, że mają one dużo niższe od złotówkowych oprocentowanie rocznie Niższe oprocentowanie kredytów walutowych wynika bezpośrednio z niższej wysokości ustalanych przez banki centralne stóp procentowych.
Niższe oprocentowanie to nie tylko niższy koszt kredytu i niższe raty ale też:
możliwość wzięcia większego niż w złotówkach kredytu - obliczenia wiarygodności kredytowej określają maksymalną wysokość płaconej przez nas raty, płacąc mniej odsetek jesteśmy w stanie spłacać co miesiąc więcej kapitału - a to daje większą łączną kwotę kredytu przy tym samym okresie spłaty;
szansa szybszego spłacenia kredytu - ponieważ mniej wydajemy na odsetki, mamy szansę więcej wydawać na spłatę kapitału.
Niektóre banki (np. PEKAO SA) mimo, że udzielają kredytu denominowanego w walucie, obliczenia wiarygodności kredytowej prowadzą jak dla kredytów złotówkowych.
Wreszcie, o ile kredyt denominowany wiąże się z pewnym (opisanym niżej ryzykiem), o tyle mamy też szansę zyskać jeżeli złotówka umocni się w stosunku do danej waluty. Zyskały np. osoby, które wzięły taki kredyt jesienią 2000 - przynajmniej przez pierwsze półrocze 2001. W szczególności, jeśli wstąpimy do Unii Europejskiej, euro i złotówka staną się jedną walutą.
Wady kredytów denominowanych
Wadą kredytu denominowanego jest fakt, że jest rozliczany w innej walucie, niż ta, w której zarabiamy. Wiąże się to z kilkoma (związanymi zresztą ze sobą) sprawami:
Jesteśmy podatni na zmiany kursów walut. A te będą występować, i to raczej na niekorzyść złotówki. 10 lat temu dolar kosztował złotówkę, dziś kosztuje 4 złote. Jesienią zeszłego roku w ciągu właściwie paru dni cena dolara wzrosła z około 3 do około 4 PLN (czyli np. rata kredytu denominowanego w dolarach, wynosząca 900 PLN, niemal z dnia na dzień wzrosła do 1200 PLN).
Obce waluty mają w większości niższą niż złotówka inflację (dzięki temu mogą mieć niższe stopy procentowe). W przypadku kredytu złotówkowego (wobec dość wysokiej inflacji złotówki), relatywna wartość rat i całego kredytu będzie spadać (np. możemy mieć nadal do spłacania ratę 1500 PLN ale za trzy lata będzie to nie połowa a jedna trzecia naszych zarobków). W przypadku kredytu walutowego tego relatywnego spadku wartości raczej nie możemy się spodziewać (denominowana w walucie wartość rat i kredytu się nie zmieni ale ich odpowiednik w złotówkach wzrośnie).
Różnica między stopami procentowymi nie musi być zawsze tak korzystna jak obecnie (np. trudno się spodziewać by japoński jen już na zawsze miał niemal zerową stopę procentową).
Branie kredytu w dewizach jest w jakiejś mierze grą na rynku walutowym. Jeśli złotówka się umocni, oszczędzamy. Jeśli spadnie, możemy gwałtownie stracić. W ostatnich miesiącach sytuacja była dla osób biorących kredyt walutowy korzystna, jak będzie w przyszłości trudno powiedzieć. W przypadku kredytów hipotecznych ostrożność jest o tyle wskazana, że mówimy o spłacaniu kredytu przez wiele lat.
Jeszcze jedna dodatkowa sprawa to, że wprowadzona ulga podatkowa (zwrot przez państwo części spłacanych odsetek) w przypadku kredytu walutowego umożliwi odzyskanie mniejszych środków niż w przypadku kredytu złotówkowego.
O co spytać bank
Biorąc kredyt walutowy, trzeba dokładnie ustalić w banku:
czy i na jakich zasadach będzie można w razie potrzeby przewalutować kredyt (jakie poniesiemy opłaty, ile czasu będzie to trwało, po jakim kursie zostanie zrealizowane przeliczenie, ile razy w ciągu spłaty kredytu można wykonać przewalutowania);
na podstawie jakich kursów walut będzie się odbywało rozliczanie naszych wpłat (oczywiście kurs średni jest korzystniejszy od kursu kupna, kurs NBP zwykle jest bezpieczniejszy niż kurs banku) - w szczególności, jeśli bank będzie wypłacał nam transze po kursie sprzedaży a księgował wpłaty po kursie kupna, trzeba to potraktować jako istotną dodatkową prowizję.
Przewalutowanie kredytu
Jako pewnego typu zabezpieczenie przed zmianami wzajemnych kursów walut, banki dają często możliwość przewalutowania kredytu. Operacja ta polega na przeliczeniu dotychczas niespłaconej kwoty kredytu na złotówki (albo walutę obcą inną niż dotychczas) i prowadzenie dalszych rozliczeń w tej właśnie walucie. Innymi słowy, spodziewając się np. gwałtownego wzrostu ceny euro a mając kredyt w tej właśnie walucie moglibyśmy przewalutować go na złotówki i dalej spłacać w złotych. Niestety, z przewalutowaniem wiążą się istotne problemy:
wiele banków pobiera za tą operację prowizję - nieraz słoną (np. 1-2% wartości kredytu);
operacji tej nie da się wykonać z dnia na dzień - najlepszym czego możemy się spodziewać jest załatwienie tej sprawy w miesiąc-dwa a może być i gorzej (jeśli np. bank zmienia zasady rozliczania kredytu dopiero po zmianie wpisu o obciążeniu hipoteki w księdze wieczystej);
jeżeli dokonując przewalutowania spłacamy kredyt jako hipoteczny (tj. mieszkanie zostało już oddane i mamy w księdze wieczystej wpisy o naszej własności i o obciążeniu hipoteki), treść wpisu o obciążeniu hipoteki trzeba zmienić (inny wiele banków pobiera za tą operację prowizję - nieraz słoną (np. 1-opis wysokości kredytu) - ponosząc odpowiednie koszty i tracąc czas na te formalności;
jeżeli kredyt jest ubezpieczony (jeszcze nie ma hipoteki), też może zajść potrzeba aktualizacji umowy ubezpieczeniowej i poniesienia różnego typu opłat.
Dlatego też, o ile możliwość przewalutowania jest ważna i stanowi dla biorącego kredyt denominowany pewną gwarancję bezpieczeństwa, o tyle trudno się spodziewać by kredytobiorca mógł reagować na zmiany kursów i stóp procentowych choćby porównywalnie szybko do osób i instytucji obracających własnymi pieniędzmi.
Słów kilka o ewentualnej zmianie wartości złotówki
Oczywiście, nie jest tak, że wahania kursów walut mają wpływ jedynie na kredyt walutowy. Fluktuacje wartości złotówki są skorelowane z inflacją, wysokością stóp procentowych, średnimi dochodami i cenami towarów. W razie spadku wartości złotówki można się spodziewać wzrostu stóp procentowych czyli i oprocentowania naszego kredytu - także gdy jest to zwykły kredyt złotowy.
Z drugiej strony, nawet w razie istotnych skoków wartości złotówki, ewentualne zmiany rat kredytu złotowego będą następować stopniowo i będą przynajmniej częściowo skorelowane z zmianami wysokości płaconej nam w złotych pensji.
Warto wreszcie zauważyć, że na dłuższą metę koszty brania kredytów w różnych walutach (podobnie jak zyski z lokowania w nich oszczędności) powinny być - wobec silnych już związków gospodarczych poszczególnych krajów - dosyć zbliżone. W chwili obecnej złotówka ma od wielu miesięcy niemal stały kurs do euro i zarazem dużo wyższą stopę procentową, dzięki czemu wielu zachodnim inwestorom opłaca się lokować w złote - ale tendencja ta musi ulec kiedyś zatrzymaniu (gdy ci którzy już w złote ulokowali zechcą zrealizować zyski i złotówki sprzedać albo po prostu gdy polski budżet nie będzie już w stanie finansować kolejnych wysoko oprocentowanych obligacji). Ewentualne zachwianie tendencji w drugą stronę też nie będzie mogło być długotrwałe.
Podsumowując: o ile można się spodziewać, że długoterminowe zmiany kursów walut (zwłaszcza euro) zbilansują się z wzrostem naszych dochodów, o tyle biorąc kredyt walutowy musimy być zawsze przygotowani na skokowy wzrost raty kredytu o nawet 20-30% (licząc w złotych). Tego typu skok nie musi od razu oznaczać wielkiej straty (może się okazać, że wcześniej dzięki niższemu oprocentowaniu zaoszczędziliśmy więcej niż przez zmianę kursu tracimy) ale po jego wystąpieniu musimy być w stanie dalej spłacać kredyt. Dlatego dobrze, by między wysokością raty takiego kredytu a naszymi dochodami istniał jakiś margines bezpieczeństwa.
Podsumowanie
Jednoznacznego werdyktu, jaki kredyt brać, nie można postawić. Zarówno branie kredytu denominowanego, jak złotówkowego ma swoje zalety i wady.
Kredyty denominowane są w tej chwili znacznie niżej oprocentowane i przez to dużo mniej kosztują. O ile oprocentowanie może się zmienić i mogą nastąpić niekorzystne zmiany kursów walut, o tyle na pewno łatwiej w tej chwili uzyskać zdolność kredytową przy kredycie denominowanym niż złotówkowym i na pewno niższe będą pierwsze, ważne raty. Kredyty złotowe dają nam z kolei pewne poczucie bezpieczeństwa, związane z faktem iż kredyt spłacamy w tej samej walucie, w której zarabiamy - i ewentualne zmiany statusu złotówki w podobny sposób co na kredyt wpłyną też na nasze zarobki. Ostateczna decyzja o wyborze rodzaju kredytu będzie zależeć od tego, na ile nie obawiamy się istotnego spadku wartości złotówki w stosunku do danej waluty a nawet ... na ile wierzymy w szybkie wstąpienie Polski do Unii Europejskiej.
W każdym razie, biorąc kredyt denominowany, trzeba pozostawić sobie pewną rezerwę finansową na wypadek wzrostu kursu danej waluty oraz zapewnić sobie możliwość jego przewalutowania na jak najkorzystniejszych warunkach - a wziąwszy go, trzeba interesować się tendencjami na rynku finansowym. Z różnych możliwości kredytów walutowych, wzięcie kredytu w euro wydaje się istotnie bezpieczniejsze niż branie kredytu w dolarach (nie mówiąc już o jenach).
Co się bardziej opłaca: kredyt dewizowy czy złotowy
Zakładamy, że zaciągamy kredyt w wysokości 100 tys. Zł na 20 lat za 10 procent rocznie. Spłacamy go w ratach równych. Po roku spłacimy 1655,82 zł kapitału i 9924,48 zł odsetek. Razem 11580,3 zł. Załóżmy także, że zaciągamy taką samą kwotę kredytu we frankach szwajcarskich, też na 20 lat, ale za 5 procent rocznie, przeliczonych po kursie 2,76 zł. Będzie to 36232 CHF. Po roku- gdyby kurs był cały czas stały- spłacimy 1082,52 CHF kapitału i 1786,8 CHF odsetek, co daje 7919,49 zł. I oto kurs franka po roku rośnie o 5 % i wynosi 2,90 zł, zaś oprocentowanie kredytu złotowego spada do 8,5 Procent. Postanawiamy wtedy zmienić walutę na złote. Okazuję się, że nasze zadłużenie wynosi 35149,48 CHF x 2,90 zł, czyli 101933,5 zł. A przy kredycie złotowym wynosił 98344,18 zł. Gdybyśmy chcieli dług kredytu dewizowego zredukować do poziomu takiego jak przy kredycie złotowym, musielibyśmy dopłacić 3589,32 zł. Przy kredycie złotowym na spłatę odsetek I kapitału wydaliśmy 11580,24 zł i mamy 98344,18 zł długu. Żeby mieć taki dług po roku przy przykładowym kredycie w CHF musimy do spłaty odsetek i kapitału (7919 zł) dopłacić 3589 zł. Łącznie byłoby to 11508 zł, czyli niewiele mniej niż wyniosła obsługa kredytu złotowego (11580 zł). Warto ten przykład przemyśleć i uwzględnić fakt, że stopy kredytu złotowego mogą spaść szybciej, a kurs franka w ciągu roku nie musi być stały.
- 1 -
1