GOSPODARKA MIESZKANIOWA
1. Polityka mieszkaniowa państwa i jednostek samorządu terytorialnego.
Rolą państwa jest tworzenie stabilnego systemu wspomagania budownictwa mieszkaniowego. Aby mogły być zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, bez nadmiernego finansowego zaangażowania państwa, niezbędny jest rozwój systemów długookresowego kredytowania mieszkalnictwa oraz rozwój oszczędzania na cele mieszkaniowe. Polityka mieszkaniowa państwa i gmin powinny zmierzać do rozwoju budownictwa mieszkaniowego, gdyż sprzyja ono rozwojowi innych inwestycji, powoduje zmianę postaw społecznych i zachowań ekonomicznych, tym ogranicza konsumpcję na rzecz inwestycji oraz tworzy miejsca pracy. Polityka mieszkaniowa państwa powinna wpływać zarówno na stronę popytową jak i potażową mieszkań. Zasadnicze cele tej polityki to:
tworzenie zachęt do napływu kapitałów do sektora mieszkaniowego,
wzrost budownictwa i dostępności mieszkań dla grup ludności o średnich i niższych dochodach ( mieszkania socjalne, TBS-y),
racjonalizacja gospodarowania istniejącymi zasobami mieszkaniowymi poprzez urynkowienie czynszów (oddzielenie strefy socjalnej w budownictwie od strefy gospodarczej),
szersze stosowanie dodatków mieszkaniowych.
Taki kierunek zmian jest niezbędny, aby inwestowanie w mieszkania miało sens ekonomiczny i możliwe było powstrzymanie zatrzymanie postępującej dekapitalizacji zasobów mieszkaniowych.
I. Najlepszą i najtańszą strategią wspierania budownictwa mieszkaniowego jest stymulowanie obniżenia kosztów finansowania inwestycji mieszkaniowych, przy jednoczesnym dążeniu do wzrostu dochodów ludności.
II. Drugim obszarem promieszkaniowego oddziaływania państwa jest otoczenie regulacyjne sektora mieszkaniowego. Wymaga ono dalszych modyfikacji, w szczególności w celu skrócenia czasu procesu budowy, poczynając od przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego, kończąc na oddaniu budynku do użytkowania.
Oprócz regulacyjnego wspomagania rozwoju rynku mieszkaniowego, polityka mieszkaniowa przewiduje wspieranie go poprzez kierowanie środków budżetowych na programy dotacyjne uzupełniające rozwiązania rynkowe, czy też programy samorządowe.
Celami tych programów są:
- możliwa powszechna dostępność do godziwego mieszkania (minimalny standard
mieszkaniowy).
- zwiększenie swobody wyboru mieszkania pod względem rodzaju, standardu, lokalizacji i
formy własności.
2. Nieruchomości lokalowe
2.1. Odrębna własność lokali.
W rozumieniu ustawy „o własności lokali” z 24 czerwca 1994 r (tekst jednolity z 2000r, Dz. U. nr 80, poz.903), samodzielny lokal mieszkalny musi być wyodrębniony w obrębie budynku trwałymi ścianami; jest to izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą do zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych. Takie same wymogi stosuje się do lokali wykorzystywanych na inne cele (użytkowe).
Spełnienie w/w wymagań spełnia starosta w formie zaświadczenia.
Do lokalu mogą przynależeć jako jego części składowe, pomieszczenia , choćby nawet do niego bezpośrednio nie przylegały lub były położone poza budynkiem ale w granicach tej samej nieruchomości gruntowej, w której wyodrębniono dany lokal, a w szczególności : piwnica, strych, komórka, garaż, zwane dalej „pomieszczeniami przynależnymi”.
Lokale wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, zaznacza się na rzucie odpowiednich kondygnacji budynku, a w razie położenia pomieszczeń poza budynkiem - także na wyrysie z operatu ewidencyjnego; dokumenty te stanowią załącznik do aktu ustanawiającego odrębną własność lokalu.
W razie braku dokumentacji technicznej budynku, zaznaczeń dokonuje się , zgodnie z wymogami prawa budowlanego, na koszt dotychczasowego właściciela nieruchomości; o ile strony umowy o ustanowienie odrębnej własności nie postanowiły inaczej.
W razie wyodrębnienia własności lokali, właścicielowi przysługuje udział w nieruchomości wspólnej jako prawo związane z własnością lokali.
Nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali.
Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali.
Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami przynależnymi.
Udział właściciela samodzielnych lokali nie wyodrębnionych w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Do wyznaczenia tego stosunku niezbędne jest określenie powierzchni użytkowej lokalu i powierzchni pomieszczeń przynależnych. Jeżeli grunt jest zabudowany kilkoma budynkami, to udziały liczy się do powierzchni użytkowej wszystkich budynków.
W budynkach, w których nastąpiło wyodrębnienie co najmniej jednego lokalu i udziały ustalono bez uwzględnienia pomieszczeń przynależnych, lub w sposób inny niż w/w, to do czasu wyodrębnienia ostatniego lokalu stosuje się sposób określania udziałów taki jaki zastosowano przy wyodrębnieniu pierwszego lokalu.
Dotychczasowemu właścicielowi przysługują co do nie wyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej takie same prawa jak i obowiązki, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych.
Jeżeli do wyodrębnienia własności lokali dochodzi sukcesywnie, właściciele lokali już wyodrębnionych nie są stronami umów w wyodrębnianiu pozostałych lokali.
Jeżeli budynek został wzniesiony na gruncie w użytkowaniu wieczystym, przedmiotem wspólności jest to prawo.
Jeżeli powierzchnia gruntu zabudowanego budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż niezbędna do korzystania z niego, to współwłaściciele mogą dokonać podziału.
Jeżeli powierzchnia gruntu jest zabudowana co najmniej dwoma budynkami, a przynajmniej w jednym z nich dokonano wyodrębnienia co najmniej jednego lokalu, podziału tej nieruchomości dokonuje się zgodnie z ustawą „ o gospodarce nieruchomościami”.
Ustanowienie odrębnej własności lokali.
Odrębną własność lokalu można ustanowić:
w drodze umowy
jednostronnej czynności prawnej właściciela nieruchomości
orzeczenia sądu znoszącego współwłasność
wykonanie umowy zobowiązującej właściciela gruntu do wybudowania domu i ustanowienia - po zakończeniu budowy- odrębnej własności lokali i przeniesienie tego prawa na drugą stronę umowy lub na inną wskazaną w umowie osobę(umowa developerska). Niezbędne jest, aby strona podejmująca się budowy była właścicielem gruntu, miała pozwolenie na budowę oraz roszczenie było ujawnione w księdze wieczystej.
Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna być dokonana w formie aktu notarialnego niezbędny jest wpis do księgi wieczystej.
Umowa ta powinna określać w szczególności:
rodzaj, położenie i powierzchnię lokalu i pomieszczeń do niego przynależnych
wielkość udziałów przypadających właścicielom poszczególnych lokali w nieruchomości wspólnej.
Umowa może być zawarta albo przez współwłaścicieli nieruchomości, albo przez właściciela nieruchomości i nabywcę lokalu.
2.2. Wspólnoty mieszkaniowe.
Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową.
Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwana; nie posiada jednak osobowości prawnej.
Wspólnota powstaje z mocy prawa z chwilą wydzielenia i sprzedaży pierwszego lokalu.
Właściciel lokalu ma prawo do współ korzystania z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem.
Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą do pokrywania wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. W takim samym stosunku właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach.
Uchwała właścicieli może ustalić większe obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali.
Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada cała wspólnota bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.
Aby zapewnić wspólnocie płynność finansową i możliwość bieżącego pokrywania kosztów utrzymywania nieruchomości wspólnej, ustawodawca w art.15 zobowiązał właścicieli lokali do wpłacania na konto wspólnoty (konieczność posiadania rachunku bankowego) w terminie do 10 każdego miesiąca zaliczek na pokrycie kosztów zarządu. Okresem rozliczeniowym wspólnoty mieszkaniowej jest rok kalendarzowy.
Jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat lub wykracza w rażący sposób przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji. Właścicielowi lokalu nie przysługuje lokal zamienny.
Jeżeli liczba lokali wyodrębnionych i nie wyodrębnionych , należących nadal do dotychczasowego właściciela nie jest większa niż siedem, to do zarządu nieruchomością wspólną mają zastosowanie odpowiednie przepisy Kodeksu Cywilnego i Kodeksu Postępowania Cywilnego o współwłasności.
W przeciwnym wypadku mają zastosowanie odpowiednie przepisy ustawy „o własności lokali” i właściciele lokali mają obowiązek podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub wieloosobowego zarządu.
Członkiem zarządu może być wyłącznie osoba fizyczna wybrana spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona. Zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani.
Zarząd kieruje sprawami wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach miedzy wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali.
W przypadku gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę składają przynajmniej dwaj jego członkowie.
Czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie, zaś do czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi (zarządcy) pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej.
Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:
ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie w/w prac i rozporządzanie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu,
udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów,
dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
wytoczenie powództwa przeciwko właścicielowi uchylającemu się od płacenia, lub wykraczającemu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu,
udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej co najmniej dwoma budynkami mieszkalnymi i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej, oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych odrębnych nieruchomościach wspólnych
określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę , ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.
10. Zgody właścicieli wyrażonych w uchwale wymaga też połączenie dwóch lokali w jeden lokal, lub podział lokalu. W razie odmowy zainteresowany właściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Uchwały zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów, chyba że w umowie lub w uchwale podjętej w tym trybie postanowiono, że w określonej sprawie na każdego właściciela przypada jeden głos. Jest to możliwe wtedy, gdy suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa 1, albo większość udziałów należy do jednego właściciela, bądź gdy obydwa te warunki są spełnione łącznie; głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.
Uchwały właścicieli są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien być powiadomiony na piśmie.
W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali, zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich właścicieli.
Właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną albo w inny sposób narusza jego interesy.
Powództwo przeciwko wspólnocie może być wytoczone w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu, albo od dnia powiadomienia go o treści uchwały w przypadku indywidualnego zbierania głosów.
Zaskarżona uchwała podlega wykonaniu, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Jeżeli zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia swoich obowiązków albo narusza zasady prawidłowej gospodarki, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd, który określi zakres uprawnień i przysługujące mu wynagrodzenie. Sąd odwoła zarządcę, gdy ustaną przyczyny powołania.
Jeżeli w terminie 2 lat od wyodrębnienia własności pierwszego lokalu ( w dużej wspólnocie), nie został wyodrębniony zarząd, to ustanowienie zarządcy przymusowego przez sąd może żądać także dotychczasowy zarządca, który sprawował zarząd w dniu wyodrębnienia pierwszego lokalu, i kontynuował zarząd przez okres co najmniej 2 lat.
Każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Prawo kontroli zarządu ( lub zarządcy) przysługuje każdemu właścicielowi.
Zarząd lub zarządca jest zobowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej określoną przez uchwałę wspólnoty;
ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu oraz zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej,
jest zobowiązany sporządzić protokół przejęcia nieruchomości i jej dokumentacji
prowadzić i aktualizować spis właścicieli lokali i przypadających im udziałów w nieruchomości wspólnej
dokonywać rozliczeń przez rachunek bankowy
składać właścicielom roczne sprawozdanie ze swojej działalności
zwoływać zebranie ogółu właścicieli co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. W przypadku gdy zarząd nie zwoła zebrania , zebranie coroczne może zwołać każdy z właścicieli lokali. Przedmiotem zebrania rocznego powinno być:
uchwalenie rocznego planu gospodarczego
ocena pracy zarządu lub zarządcy
sprawozdanie zarządu
O zebraniu właścicieli zarząd lub zarządca zawiadamia każdego właściciela na piśmie przynajmniej na tydzień przed terminem zebrania.
3.1. Towarzystwa Budownictwa Społecznego
Zakładanie i funkcjonowanie Towarzystw Budownictwa Społecznego umożliwiła ustawa z 26 października 1996r. „o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego oraz o zmianie niektórych ustaw”. Stworzyła ona ramy prawne do powstania podmiotów do budowy i eksploatacji mieszkań na wynajem, które będą działać nie dla osiągania zysku lecz dla zaspakajania potrzeb mieszkaniowych.
Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS) tworzone są w celu budowania i eksploatacji domów mieszkalnych z mieszkaniami na wynajem. TBS-y mogą również nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remonty i modernizacje obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe stanowiące własność towarzystwa, sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi innych właścicieli oraz prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym. Najemca wpłaca kaucję i czasami opłatę partypacyjną.
TBS-y mogą być tworzone w formie:
- spółek z ograniczoną odpowiedzialnością
- spółek akcyjnych
- spółdzielni osób prawnych
Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczone do podziału między wspólników lub członków. W całości mają być przeznaczone na działalność statutową towarzystwa.
Inwestycje mieszkaniowe towarzystwa muszą mieć obok umów partycypacyjnych i własnych środków inne źródła finansowania. Są nimi preferencyjne kredyty udzielane przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy.
Kryteria i tryb przeznaczania mieszkań dla konkretnych najemców określa umowa lub statut towarzystwa. Zasady współdziałania towarzystwa z gminą określa umowa.
W związku z wyznaczeniem progu dochodowego, powyżej którego nie można ubiegać się o najem lokalu w TBS-ach, ustawa przewidziała dla zasobów towarzystwa czynsz regulowany, który nie może być w skali roku wyższy niż 4% wartości odtworzeniowej lokalu. Stawki czynszu ustala Rada Gminy w takiej wysokości aby suma czynszów wszystkich lokali wystarczyła na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę zaciągniętego kredytu zaciągniętego na budowę.
Opracowała mgr Maria Regulska październik 2009r
1