POŚREDNICTWO

W OBROCIE

NIERUCHOMOŚCIAMI

ZAGADNIENIA:

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jako działalność zawodowa.

2. Prawa i obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami.

3. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

4. Notariusz w obrocie nieruchomościami

WARSZAWA 2006 / 2007

1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jako działalność zawodowa.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami można wyjaśnić słownikowo w następujący sposób:

• Pośrednictwo - to działalność osoby trzeciej mająca na celu porozumienie między stronami lub załatwienie jakiś spraw dotyczących obu stron /pośrednik jako łącznik/. Pośrednictwo polega na załatwieniu różnego rodzaju transakcji handlowych zarobkowo dla określonych stron. Pośredniczenie takie wykonuje pośrednik zawodowo, bezpośrednio - osobiście dla innych. Pośrednik wykonuje czynności zarobkowo, ze skutkiem polegającym na doprowadzeniu do zaistnienia określonych transakcji handlowych /przedmiotem transakcji mogą być rzeczy ruchome i nieruchome/.

• Obrót - to określone zdarzenie prowadzące do zmiany istniejącego stanu rzeczy w zakresie stanu prawnego i faktycznego /np. obrót towarowy polegający na przemieszczaniu produktów pracy między jednostkami gospodarującymi na podstawie transakcji kupna - sprzedaży; np. obrót prawami do nieruchomości/.

• Nieruchomości - to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności /grunty/, jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeśli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności - art. 46 KC.

Prawa do tych nieruchomości są przedmiotem pracy pośrednika. Wyróżnia się następujące kategorie praw związanych z nieruchomościami:

• prawo własności,

• użytkowanie wieczyste,

• prawa rzeczowe ograniczone: służebności, hipoteka, użytkowanie, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej.

Oprócz praw rzeczowych dotyczących nieruchomości istnieją również w tej dziedzinie różnego rodzaju stosunki zobowiązaniowe np. umowy najmu, dzierżawy, użyczenia, które są także przedmiotem pracy pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Podsumowując powyższe można stwierdzić iż,:

...” pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na dokonywaniu dla innych czynności, których przedmiotem są różnego rodzaju prawa związane z nieruchomościami”...

Wyżej określone czynności mają skutkować zmianami w stosunkach prawnych i w istniejącym stanie faktycznym.

Rezultatem jest tu dokonanie przez zamawiającego, z pomocą pośrednika umowy sprzedaży zamiany, najmu lub dzierżawy.

W historii polskiego prawa pośrednictwo dokładnie zostało określone w art. 517 przedwojennego Kodeksu Zobowiązań, który stanowił:

...”Kto przyrzeka drugiemu wynagrodzenie za nastręczenie sposobności do zawarcia umowy z inną osobą, albo za pośredniczenie przy zawarciu takiej umowy, obowiązany jest zapłać wynagrodzenie tylko wtedy, gdy umowa została zawarta wskutek zabiegów pośrednika”...

Kodeks zobowiązń został uchylony na mocy ustawy wprowadzającej Kodeks Cywilny z 23 kwietnia 1964 r., tym niemniej na jego podstawie można określić elementy stosunku pośrednictwa:

• stworzenie warunków do zawarcia umowy bądź do doprowadzenia do zawarcia umowy bezpośrednio między stronami,

• dokonywanie przez pośrednika czynności faktycznie, czyli wskazanie kontrahenta, zetknięcie ze sobą stron, wskazanie przedmiotu umowy, udzielenie informacji uzgadnianie warunków umowy,

• powstanie obowiązku zapłaty pośrednikowi prowizji na podstawie zaistnienia związku przyczynowego skutkującego rezultatem w postaci zawarcia umowy.

Przywołane powyżej definicje pośrednictwa określają jedynie minimum niezbędne dla istnienia stosunku pośrednictwa. Powstała tzw. wąska definicja rozumienia pośrednictwa obejmująca istotę pośrednictwa tj. doprowadzenie do transakcji.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami może być pojmowane szerzej, jako pomaganie klientom w rozwiązywaniu ich problemów nieruchomościowych. Ten bardziej rozbudowany zespół usług kształtuje się w wyniku rozwoju zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami oraz wyspecjalizowanej konkurencji w tym zakresie.

Istniejące i obowiązujące uregulowania w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami wprowadziła Ustawa o gospodarce nieruchomościami z 21.08.1997 r. i jej nowelizacja z dnia 28.11.2003 r.

Zagadnienia dotyczące pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ujęte zostały w artykułach od 179 do 183a Działu V Ustawy, który poświęcony jest działalności zawodowej na rynku nieruchomości.

I tak art. 179. Ustawy mówi że:

• Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie

• Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów ustawy.

• Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane przez pośredników w obrocie nieruchomościami.

• Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami osoba, o której mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami”. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami” podlega ochronie prawnej.

Zgodnie z powyższym artykułem, działalność zawodowa - to wykonywanie na własny rachunek działalności gospodarczej gdzie:

• jest ona prowadzona w celu zarobkowym, dla osiągnięcia zysku,

• usługi są świadczone odpłatnie na rzecz innych osób,

• przedmiot obrotu, którymi są prawa do nieruchomości, nie stanowi własności pośrednika.

Najprostszą formą podjęcia działalności gospodarczej jest „Wpis do ewidencji działalności gospodarczej”. Większe możliwości zaistnienia na rynku pośrednictwa nieruchomościami stwarzają spółki osobowe np. jawna, partnerska, komandytowa, komandytowo-akcyjna, oraz spółki kapitałowe np. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, spółka akcyjna.

Ciekawą formą prowadzenia biura pośrednictwa nieruchomościami jest franchising. Ta forma umożliwia zaistnienie na rynku nieruchomości natychmiast pod dobrą nazwą sprawdzonego, renomowanego biura.

Po wybraniu odpowiedniej formy działalności należy załatwiać kolejne formalności:

1. uzyskanie REGON-u w Urzędzie Statystycznym,

2. zgłoszenie w US, zgłoszenie VAT i uzyskanie NIP,

3. założenie konta bankowego,

4. zgłoszenie w ZUS,

5. zgłoszenie podjęcia działalności w Państwowej Inspekcji Pracy.

Art. 180. Ustawy precyzuje, że:

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika w obrocie nieruchomościami czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów:

1. nabycia lub zbycia praw do nieruchomości;

2. nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;

3. najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich części; innych niż określone w pkt 1-3, mających za przedmiot prawa do nieruchomości lub ich części.

Ustawodawca poprzez ten przepis zakwalifikował pośrednictwo do czynności starannego działania, a nie rezultatu. Do 1998 r. pośrednictwo precyzował Kodeks Zobowiązań - wymagano od pośrednika osiągnięcie rezultatu, czyli doprowadzenie do zawarcia umowy. Obecnie pośrednik nie odpowiada za rezultat, a to co powinien dla swojego klienta wykonać - to podjąć wszelkie działania, dzięki, którym stworzona zostanie sytuacja, aby klient mógł zawrzeć jedną z w/wymienionych umów.

Czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mogą być wykonywane w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.

Pośrednik wykonuje swoje czynności osobiście lub przy pomocy osób działających pod jego nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać opracowania i ekspertyzy oraz doradztwo w zakresie rynku nieruchomości.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami wykonuje zawód:

1. prowadząc jako przedsiębiorca działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,

2. w ramach stosunku pracy lub umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy prowadzącego działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami,

3. pośrednik w obrocie nieruchomościami nie może łączyć wykonywania zawodu w formach wymienionych w art.180 Ustawy

Działalność pośrednika opiera się zazwyczaj na typowym scenariuszu działań i obejmuje:

1. Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji. Uzgodnienie z właścicielem nieruchomości warunków pośrednictwa i podpisanie umowy pośrednictwa.

2. Dokładne zapoznanie się z oferowaną nieruchomością. Analiza lokalizacji, sąsiedztwa. Opis i ocena stanu technicznego nieruchomości. Sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości i udzielenie właścicielowi nieruchomości niezbędnych informacji na temat dokumentów wymaganych do sprzedaży. Ustalenie ceny ofertowej na sprzedawaną nieruchomość.

3. Dokonanie opisu zgłoszonej nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem jej cech charakterystycznych odróżniających ją od innych nieruchomości. Zaplanowanie wykonania usługi. Przygotowanie reklamy i marketingu nieruchomości..

4. Uzupełnienie własnej bazy o nową ofertę sprzedaży nieruchomości.

5. Pozyskiwanie osób potencjalnie zainteresowanych kupnem nieruchomości. Budowanie bazy danych zawierających informacje o kupujących. Poznanie potrzeb i preferencji potencjalnych kupujących.

6. Przedstawienie potencjalnym kupującym odpowiadających ofert zbycia nieruchomości.. Wykorzystanie informacji zwrotnych od osób, które nie kupiły oferowanych nieruchomości.

7. Prowadzenie negocjacji między osobami zainteresowanymi danymi nieruchomościami.

8. Doprowadzenie do umowy przedwstępnej.

9. Udzielanie stronom niezbędnych informacji prawnych, podatkowych, ekonomicznych w zakresie wiążącym się z transakcją. Pomoc w zebraniu aktualnych dokumentów do podpisania aktu notarialnego.

10. Udział przy finalizowaniu transakcji, rozliczeniach.

11. Rozliczenie się z klientem zgodnie z zawartą umową pośrednictwa.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami winien być wyposażony w interdyscyplinarną i specjalistyczną wiedzę z zakresu:

1. rynku nieruchomości /gospodarka nieruchomościami, uczestnicy rynku, obrót rynkowy i jego decydenci, gospodarka przestrzenna, kataster nieruchomości/,

2. ekonomii / kategorie ekonomiczne, rynek towarowy, kapitałowy, popyt, podaż, teoria wyboru konsumenta, konkurencja na rynku, kapitał rzeczowy, ludzki, podatki, wydatki przepływy pieniężne, ryzyko operacyjne, inwestowania/.

3. prawa /prawo rzeczowe, stosunki cywilno-prawne, czynności prawne, ustalanie stanu prawnego, księgi wieczyste, hipoteki, zarządzanie państwem/,

4. podatków i opłat /rodzaje i skala podatkowa/,

5. podstaw budownictwa i dokumentacji technicznej,

6. marketingu i zarządzania,

7. psychologii / komunikacja międzyludzka, techniki negocjacji/.

Art. 181 pkt.1

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do wykonywania czynności, o których mowa w art. 180 ust. 1 i ust. la, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

Standardy zawodowe:

• ujednoliciły praktyki zawodowe osób zrzeszonych w stowarzyszeniach,

• regulują zasady świadczenia usług oraz stosunki pomiędzy pośrednikami,

• informują klientów czego mogą oni oczekiwać od pośredników z racji zawartej umowy pośrednictwa,

• zmuszają pośredników do profesjonalizmu i osiągania optymalnych efektów w swojej pracy,

• ułatwiają współpracę między firmami,

• pozwolą wyeliminować niedopuszczalne praktyki dzięki ujednoliceniu zasad wykonywania zawody,

• przyczyniają się do złagodzenia sporów między pośrednikami.

Oprócz działania zgodnie ze standardami zawodowymi pośrednik winien przestrzegać również zasady zawarte w Kodeksie Etyki Zawodowej.

Kodeks etyki zawodowej obejmuje:

• zbiór generalnych reguł postępowania pośredników na rynku nieruchomości,

• opiera się na ogólnie przyjętych normach etycznych i ukształtowanych dobrych zwyczajach,

• reguluje sferę kontaktów pośrednik - klient, pośrednik - pośrednik,

• podnosi rangę zawodu,

• przyczynia się do wzrostu odpowiedzialności osób wykonujących zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami,

• ma służyć zabezpieczeniu klienta.

Art. 181 pkt.2.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami jest zobowiązany do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła wymóg posiadania licencji zawodowej, ażeby wykonywać zawód pośrednia w obrocie nieruchomościami. Dodała również uregulowanie, które mówi, że utrzymanie licencji wymaga stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych. Otoczenie stale zmienia się a za tym muszą iść zmiany w orientacji specjalistów z rynku nieruchomości.

Doskonalenie kwalifikacji zawodowych staje się zatem niezbędne. Może się odbywać poprzez:

• prowadzenie działalności dydaktycznej, naukowej,

• publikacje książkowe lub w prasie specjalistycznej,

• udział w konferencjach, seminariach, sympozjach,

• prowadzenie praktyk zawodowych,

• uczestniczenie w szkoleniach,

• ukończenie kursów podnoszących kwalifikacje zawodowe,

• pracę w Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej lub w Komisji Odpowiedzialności Zawodowej,

Art. 181 pkt. 3

Pośrednik w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa, o których mowa w art. 180 ust. 1 i 1a.

Jeżeli pośrednik wykonuje czynności przy pomocy innych osób, działających pod jego nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone działaniem tych osób.

Minister właściwy do spraw instytucji finansowych, w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, po zasięgnięciu opinii Polskiej Izby Ubezpieczeń, określi, w drodze rozporządzenia, szczegółowy zakres ubezpieczenia obowiązkowego, o którym mowa w ust. 3, termin powstania obowiązku ubezpieczenia oraz minimalną sumę gwarancyjną, biorąc w szczególności pod uwagę specyfikę wykonywanego zawodu oraz zakres realizowanych zadań.

Art. 181 pkt. 6.

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

1) księgach wieczystych;

2) katastrze nieruchomości;

3) ewidencji sieci uzbrojenia terenu;

4) tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych tworzonych na podstawie art.     169;

5) planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania       przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania     terenu;

6) rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych, którym przysługują prawa     określone w art. 180 ust. 1 pkt 2;

7) ewidencji ludności.

Art. 182. pkt. 1.

Osoba fizyczna może złożyć wniosek o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Licencję zawodową nadaje się osobie, która:

1) posiada pełną zdolność do czynności prawnych;

2) nie była karana za przestępstwa przeciwko mieniu, dokumentom, za przestępstwa     gospodarcze, za fałszowanie pieniędzy, papierów wartościowych, znaków     urzędowych, za przestępstwa skarbowe oraz za inne przestępstwa mające     znaczenie ze względu na wykonywany zawód;

3) posiada wyższe wykształcenie;

4) ukończyła studia podyplomowe w zakresie pośrednictwa w obrocie     nieruchomościami;

5) odbyła praktykę zawodową w zakresie pośrednictwa w obrocie     nieruchomościami;

6) przeszła z wynikiem pozytywnym postępowanie kwalifikacyjne, w tym złożyła     egzamin uprawniający do otrzymania licencji zawodowej w zakresie     pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Wniosek o nadanie licencji zawodowej pośrednika w obrocie nieruchomościami składa osoba fizyczna do właściwego ministra za pośrednictwem regionalnego stowarzyszenia

Osoba nie posiadającą obywatelstwa polskiego może otrzymać licencję zawodową pośrednika w obrocie nieruchomościami po spełnieniu warunków wymienionych w ust. 1 oraz po wykazaniu się biegłą znajomością języka polskiego.

Art. 183. 1.

Pośrednik w obrocie nieruchomościami nie wypełniający obowiązków, o których mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej.

Wobec pośrednika mogą być orzeczone, z tytułu odpowiedzialności zawodowej, następujące kary dyscyplinarne:

1) upomnienie;

2) nagana;

3) zawieszenie licencji zawodowej na okres od 6 miesięcy do roku;

4) zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania egzaminu z wynikiem     pozytywnym;

5) pozbawienie licencji zawodowej z możliwością ubiegania się o ponowne jej     nadanie po upływie 3 lat od dnia pozbawienia.

Pozbawienie licencji zawodowej następuje również w przypadku utraty zdolności do czynności prawnych oraz skazania za przestępstwa, o których mowa w warunkach uzyskania licencji.

2. Prawa i obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Prawa pośrednika w obrocie nieruchomościami:

1. Osoba fizyczna ma prawo do ubiegania się o nadanie licencji państwowej w obrocie nieruchomościami.

2. Posiada prawo wykonywania czynności osobiście lub przy pomocy innych osób działających pod jej nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie.

3. Pośrednik w obrocie nieruchomościami może dokonywać zawodowo czynności takich jak:

• wykonywanie opracowań i ekspertyz,

• świadczenie usług doradztwa w zakresie rynku nieruchomościami.

4. Pośrednik może wybrać sposób wykonywania zawodu np.

• wykonuje swoje czynności prowadząc jako przedsiębiorca działalność gospodarczą w zakresie pośrednictwa,

• zatrudnia się w ramach stosunku pracy lub na podstawie umowy cywilnoprawnej z przedsiębiorcą.

5. Pośrednik ma prawo do wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w:

-    księgach wieczystych,

• katastrze nieruchomości,

• ewidencji uzbrojenia terenu,

• tabelach taksacyjnych i mapach taksacyjnych,

• planach miejscowych,

• studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin,

• decyzjach o warunkach zabudowy terenu,

• rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych,

• ewidencji ludności.

6. Pośrednik ma prawo doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

7. Pośrednik posiada prawo przynależenia do organizacji zawodowych: stowarzyszeń i federacji.

Obowiązki pośrednika w obrocie nieruchomościami:

1. Osoba fizyczna chcąc wykonywać zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami ma obowiązek posiadania licencji zawodowej.

2. Zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami osoba fizyczna ma obowiązek wykonywać albo prowadząc działalność gospodarczą, albo zatrudnić się w ramach stosunku pracy lub na podstawie innej umowy cywilnoprawnej u przedsiębiorcy. Nie może łączyć wykonywania zawodu w dwóch formach.

3. Pośrednik zobowiązany jest do wykonywania działalności zawodowej zgodnie z zasadami wynikającymi z prawa, standardów zawodowych.

4. Pośrednik ma obowiązek wykonywać swoją pracę ze szczególną starannością właściwą dla jej zawodowego charakteru oraz kierować się zasadami etyki zawodowej.

5. Pośrednik zobowiązany jest do kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na których rzecz wykonuje te czynności.

6. Pośrednik w obrocie nieruchomościami zobowiązany jest również do stałego doskonalenia kwalifikacji zawodowych.

7. Pośrednik świadcząc zawodowo usługi pośrednictwa w obrocie nieruchomościami podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody, które mogą wyniknąć w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa.

3. Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Do czasu wejścia w życie Ustawy o gospodarce nieruchomościami tj. do roku 1997 kojarzenie stron w obrocie nieruchomościami odbywało się na podstawie umowy zlecenia. Ustawa zdefiniowała pośrednictwo w obrocie jako działalność zawodową oraz wprowadziła pojęcie umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zgodnie z uregulowaniami prawnymi działalność pośrednika nie może się odbywać bez zawarcia umowy pośrednictwa z klientem.

I tak art.180 ustawy brzmi:

Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. W umowie wskazuje się pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. W umowie zamieszcza się oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami.

Ustawodawca daje pośrednikowi możliwość swobodnego kształtowania treści relacji prawnej łączącej go z klientem. Jego zakresem obowiązków względem klienta są postanowienia zawartej umowy o pośrednictwo. Pośrednik w umowie precyzuje swoje warunki, a klient złożonym podpisem je akceptuje. Można więc dowolnie opisać, czy pośrednik ograniczy się tylko do skojarzenia stron, czy też przyjmie na siebie większą odpowiedzialność związaną z zawarciem transakcji.

Ustawodawca nakreślił jedynie minimalny zakres umowy pośrednictwa, który odnosi się do:

• zobowiązania do dokonywania dla zamawiającego czynności zmierzających do zawarcia umów nabycia lub zbycia praw do nieruchomości, nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, najmu lub dzierżawy nieruchomości lub innych mających za przedmiot prawa do nieruchomości, a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia.

Sposób ustalenia lub wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa pośrednictwa. W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach.

Standardowa umowa pośrednictwa sprzedaży nieruchomości zawiera:

1. Datę i miejsce sporządzenia umowy.

2. Określenie dokładne stron zawierających umowę

3. Zdefiniowanie przedmiotu umowy potwierdzone wymaganymi prawem dokumentami niezbędnymi do zawarcia umowy przeniesienia prawa do nieruchomości..

4. Wskazanie pośrednika odpowiedzialnego za wykonanie umowy z podaniem numeru licencji zawodowej.

5. Zamieszczenie oświadczenia o posiadanym przez pośrednika ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywanymi czynnościami zawodowymi.

6. Zobowiązanie pośrednika do określonego postępowania z nieruchomością /np. określenie działań marketingowych, reklamowych, współpracy z innymi pośrednikami/.

7. Określenie prowizji i sposobu jej wypłaty za wykonaną usługę pośrednictwa.

8. Określenie czasu trwania umowy /terminów/ i sposobu jej rozwiązania /wypowiedzenie, odstąpienie od umowy/.

9. Klauzulę o wzajemnym informowaniu się o każdorazowej zmianie danych, istotnych zmianach w faktycznym i prawnym stanie nieruchomości, procedurze postępowania z nieruchomością.

10. Klauzulę o zachowaniu poufności względem wybranych informacji.

11. Zwyczajowo przyjęte zapisy dot. zawieranej umowy /odwołanie do przepisów KC, wymogu formy pisemnej wprowadzanych zmian do umowy, ilości sporządzonych egzemplarzy umowy.

Art. 180 pkt. 3a.

Umowa pośrednictwa może być zawarta z zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika lub przedsiębiorcy.

Nowelizacja z dnia 28.11.2003 r. wprowadziła możliwość zawierania umów pośrednictwa z klauzulą wyłączności. Klauzula wyłączności działa w ten sposób, iż właściciel podpisuje tylko z jednym wybranym pośrednikiem umowę pośrednictwa na zbycie nieruchomości. Jednocześnie właściciel zobowiązuje się do zapłaty ustalonej prowizji tylko temu pośrednikowi w przypadku sfinalizowania transakcji. Na mocy takiej umowy pośrednik dołoży wszelkich starań, ażeby jak najskuteczniej i najkorzystniej doprowadzić do transakcji /wykorzystanie MLS/

Pośrednik w obrocie nieruchomościami może wykonywać czynności pośrednictwa w stosunku do wszelkich nieruchomości, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych i prawnych oraz jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej.

Nie ma tutaj ograniczenia co do możliwości działania na rzecz takich podmiotów jak gminy, instytucje naukowe, inne osoby prawne, prywatne i publiczne, Skarb Państwa.

4. Notariusz w obrocie nieruchomościami

Notariusz - to osoba powołana do dokonywania czynności , którym strony są obowiązane lub pragną nadać formę notarialną /czynności notarialnych/.

Notariusz działa jako osoba zaufania publicznego, korzystając z ochrony przysługującej funkcjonariuszom publicznym. Czynności notarialne dokonywane przez notariusza zgodnie z prawem mają charakter dokumentu urzędowego.

Notariusza powołuje i wyznacza siedzibę jego kancelarii Minister Sprawiedliwości, na wniosek osoby zainteresowanej, po zasięgnięciu opinii rady właściwej izby notarialnej.

Notariuszem może być osoba, która:

• posiada obywatelstwo polskie i korzysta w pełni z praw cywilnych i obywatelskich,

• jest nieskazitelnego charakteru i daje rękojmię prawidłowego wykonywania zawodu notariusza,

• ukończyła wyższe studia prawnicze ,

• odbyła aplikację notarialną,

• złożyła egzamin notarialny, pracowała w charakterze asesora notarialnego co najmniej 3 lata,

• ukończyła 26 lat.

Wymóg odbycia aplikacji i złożenia egzaminu notarialnego nie dotyczy profesorów i doktorów habilitowanych nauk prawnych, jak również sędziów, prokuratorów, adwokatów i radców prawnych, którzy wykonywali ten zawód co najmniej 3 lata.

Notariusz jest obowiązany postępować zgodnie ze złożonym ślubowaniem oraz stale podnosić swoje kwalifikacje zawodowe.

Notariusz jest ponadto obowiązany do:

• zachowania w tajemnicy okoliczności sprawy, o których powziął wiadomość ze względu na wykonywane czynności notarialne,

• zachowania tajemnicy także po jego odwołaniu.

Obowiązek zachowania tajemnicy ustaje, gdy notariusz składa zeznania jako świadek przed sądem, chyba że ujawnienie tajemnicy zagraża dobru państwa albo ważnemu interesowi prywatnemu. W tych wypadkach od obowiązku zachowania tajemnicy może zwolnić notariusza Minister Sprawiedliwości.

Notariuszowi nie wolno:

• podejmować zatrudnienia bez uzyskania uprzedniej zgody rady właściwej izby notarialnej /wyjątek: pracownik naukowo-dydaktyczny, dydaktyczny lub naukowy/,

• podejmować zajęcia, które by przeszkadzało w pełnieniu obowiązków albo mogło uchybiać powadze wykonywanego zawodu,

• zajmować się mu w szczególności handlem, przemysłem, pośrednictwem, doradztwem w interesach.

Notariusz dokonuje następujących czynności:

• sporządza akty notarialne na żądanie przepisu prawa lub życzenie,

• sporządza poświadczenia,

• doręcza oświadczenia,

• spisuje protokoły,

• sporządza protesty weksli i czeków,

• przyjmuje na przechowania dokumenty, pieniądze i papiery wartościowe,

• sporządza wypisy, odpisy i wyciągi dokumentów,

• sporządza na żądanie stron projekty aktów, oświadczeń i innych dokumentów,

• sporządza inne czynności wynikające z odrębnych przepisów.

Zasady wykonywania czynności notarialnych:

• notariusz dokonuje czynności notarialnych w kancelarii notarialnej /zwanej dalej ”kancelarią”/,

• może dokonać czynności w innym miejscu, jeśli przemawia za tym charakter czynności lub szczególne okoliczności,

• akty i dokumenty powinny być przez notariusza sporządzone w sposób zrozumiały i przejrzysty,

• przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz jest zobowiązany czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron oraz innych osób, dla których czynności te mogą powodować skutki prawne,

• notariusz jest obowiązany udzielać stronom niezbędnych wyjaśnień dotyczących dokonywanej czynności notarialnej,

• czynności notarialne dokonuje w języku polskim /na żądanie stron notariusz może dokonać dodatkowo tej czynności w języku obcym/.

Notariusz odmówi dokonania czynności notarialnej sprzecznej z prawem. Osobę, której odmówiono dokonania czynności notarialnej, należy pouczyć o prawie i trybie zaskarżenia odmowy, a na jej pisemne żądanie doręczyć w terminie tygodnia uzasadnienie odmowy. Na odmowę dokonania czynności notarialnej osoba zainteresowana może wnieść w terminie tygodnia zażalenie do sądu wojewódzkiego właściwego ze względu na siedzibę kancelarii notarialnej.

Notariuszowi nie wolno dokonywać czynności notarialnych, które dotyczą:

• samego notariusza,

• jego małżonka,

• krewnych lub powinowatych notariusza w linii prostej bez ograniczenia stopnia, a w linii bocznej krewnych i powinowatych do trzeciego stopnia włącznie,

• osób związanych z notariuszem z tytułu przysposobienia, opieki, kurateli lub będących w bliskim z nim stosunku,

• zastępcy notariusza.

Tryb dokonywania czynności notarialnych:

• przy dokonywaniu czynności notarialnych notariusz sprawdza tożsamość osób biorących udział w czynności /na podstawie przewidzianych prawem dokumentów np. dowód osobisty/,

• notariusz nie może dokonać czynności notarialnej, jeżeli poweźmie wątpliwość, czy strona czynności posiada zdolność do czynności prawnych.

Czynności prawne w formie aktu notarialnego sporządza się, jeśli dla ich ważności forma notarialna jest wymagana np. zbycie nieruchomości.

Aktu notarialnego wymaga się m.inn. dla:

• umowy zobowiązującej do przeniesienia własności nieruchomości i przenoszącej własność,

• oświadczenia o zrzeczeniu się własności nieruchomości,

• umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz umowy o przedłużenie użytkowania wieczystego,

• oświadczenia właściciela o ustanowieniu ograniczonego prawa rzeczowego,

• umownego działu spadku, jeśli do spadku należy nieruchomość,

• umowy zbycia spadku,

• umowy spółki z ograniczoną odpowiedzialnością,

• uchwały wspólników spółki z o.o. w przedmiocie zmiany umowy, rozwiązania spółki i przeniesienia jej siedziby za granicę,

• statutu spółki akcyjnej, aktu zawiązania spółki akcyjnej,

• uchwał walnego zgromadzenia akcjonariuszy,

• umowy majątkowej małżeńskiej,

• oświadczeniu woli o ustanowieniu fundacji,

• oświadczeniu woli o założeniu uczelni niepaństwowej.

Akt notarialny winien zawierać:

• dzień, miesiąc i rok sporządzenia aktu, a w razie potrzeby lub na żądanie strony - godzinę i minutę rozpoczęcia i podpisania aktu,

• miejsce sporządzenia aktu,

• imi, nazwisko i siedzibę kancelarii notariusza, a jeśli akt sporządził zastępca notariusza - nadto imię i nazwisko zastępcy,

• imiona, nazwiska, imiona rodziców i miejsce zamieszkania osób fizycznych, nazwę i siedzibę osób prawnych lub innych podmiotów biorących udział w akcie, imiona, nazwiska i miejsce zamieszkania osób działających w imieniu osób prawnych, ich przedstawicieli lub pełnomocników, a także innych osób obecnych przy sporządzaniu aktu,

• oświadczenia stron, z powołaniem się a w razie potrzeby na okazane przy akcie dokumenty,

• stwierdzenie na żądanie stron, faktów i istotnych okoliczności, które zaszły przy spisywaniu aktu,

• stwierdzenie, że akt został odczytany, przyjęty i podpisany,

• podpisy biorących udział w akcie oraz osób obecnych przy sporządzaniu aktu,

• podpis notariusza.

Przed podpisaniem akt notarialny powinien być odczytany przez notariusza lub inną osobę w jego obecności. Notariusz musi upewnić się, czy osoby biorące udział w podpisaniu aktu dokładnie rozumieją jego treść i znaczenie oraz, że akt jest zgodny z ich wolą. Na żądanie powinny być odczytane również załączniki do aktu. Oryginały aktów notarialnych pozostają w kancelarii notarialnej i nie mogą być wydawane poza nią. Ich udostępnienie do wglądu powinno następować w obecności notariusza lub pracownika kancelarii. Strony dostają tyle wypisów z aktu notarialnego, ile sobie życzą. Wypis ma moc prawną oryginału. Wypisy aktu notarialnego wydaje się stronom aktu lub osobom, dla których zastrzeżono w akcie prawo otrzymania wypisu, a także ich następcom prawnym.

Wynagrodzenie notariusza

Umowę kupna mieszkania, domu czy działki należy obowiązkowo zawrzeć w formie aktu notarialnego. W przeciwnym razie nie będzie ona ważna. Niektórzy przed podpisaniem umowy finalnej decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej, np. gdy oczekują na kredyt bankowy. Takiej umowy nie muszą sporządzać u notariusza, gdy kupują mieszkanie na rynku wtórnym. Jeśli jednak zawierają umowę z deweloperem, dla zabezpieczenia swoich roszczeń powinni to zrobić.

Wysokość stawki za sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości uzależniona jest od jej wartości. Ustanowione zostały maksymalne stawki opłat notarialnych. Nie ma przeszkód, aby notariusz określił stawki niższe..

Maksymalnie połowę taksy notarialnej notariusz może pobrać, gdy akt notarialny dokumentuje:

• umowę zobowiązującą do zawarcia umowy finalnej, zawartą pod warunkiem lub zastrzeżeniem terminu /np. strony zobowiązują się, że zawrą umowę sprzedaży do 30 grudnia 2006 r./,

• umowę przenoszącą własność nieruchomości lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej /gdy strony zawarły wcześniej umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego/,

• umowę zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, a także prawa do lokalu mieszkalnego w domu budowanym przez spółdzielnię mieszkaniową w celu przeniesienia jego własności na członka,

• umowę zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu lub domu jednorodzinnego.

Maksymalnie 1/10 stawki z tabeli notariusz pobiera za ustanowienie hipoteki dla zabezpieczenia kredytu bankowego udzielonego na budownictwo mieszkaniowe, zakup domu mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego.

Wysokość opłat notarialnych:

1. do 3.000 zł - 100 zł,

2. powyżej 3.000 zł do 10.000 zł - 100 zł + 3 % od nadwyżki powyżej 3.000 zł,

3. powyżej 10.000 zł do 30.000 zł - 310 zł + 2 % od nadwyżki powyżej 10.000 zł,

4. powyżej 30.000 zł do 60.000 zł - 710 zł + 1 % od nadwyżki powyżej 30.000 zł,

5. powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł - 1010 zł + 0,5 % od nadwyżki powyżej 60.000 zł,

6. powyżej 1.000.000 zł - 5.710 zł + 0.25 % od nadwyżki ponad 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłoszonego do celów emerytalnych w Monitorze Polskim przez prezesa GUS.

Przy sporządzaniu umowy sprzedaży notariusz pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatnikowi podlegają: umowy sprzedaży oraz zamiany nieruchomości, praw majątkowych oraz ustanowienie hipoteki.

Podstawę opodatkowania przy umowie sprzedaży stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy umowie zmiany lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu - brana jest pod uwagę różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali. A przy ustanowieniu hipoteki - kwota zabezpieczonej wierzytelności.

Stawka podatku wynosi 2 procent od umowy sprzedaży i zamiany nieruchomości, a także prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz prawa spółdzielczego do domu jednorodzinnego lub do lokalu w małym domu mieszkalnym

Od ustanowienia hipoteki na zabezpieczenie wierzytelności istniejących zapłacimy 0,1 procenta - od kwoty zabezpieczonej wierzytelności, a jeśli zabezpieczona jest wierzytelność o wysokości nieustalonej - 19 złotych.

Notariusz zobowiązany jest również do pobrania opłat sądowych od wniosków o wpis do księgi wieczystej zamieszczanych w aktach notarialnych /np. zmiana właściciela/. Niekiedy np. przy zakupie mieszkania na rynku pierwotnym notariusz wnioskuje o założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionego lokalu.

Od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego pobiera się opłatę stałą w wysokości 200 zł. Opłatę stałą w wysokości 60 zł pobiera się od wniosku o:

• założenie księgi wieczystej,

• połączenie nieruchomości w jednej księdze wieczystej, która jest już prowadzona /niezależnie od liczby łącznych nieruchomości/,

• odłączenie nieruchomości lub jej części.

Opłata pobierana za wykreślenie hipoteki wynosi połowę opłaty pobranej od wniosku o wpis czyli 100 zł.

Odpowiedzialność notariusza

Nadzór nad działalnością notariuszy i organami samorządu notarialnego sprawuje Minister Sprawiedliwości za pośrednictwem prezesów sądów apelacyjnych lub sądów wojewódzkich. Osoby powołane do nadzoru mają prawo wglądu w czynności notarialne, badania ich zgodności z prawem, a także mogą żądać wyjaśnień oraz zarządzać usunięcia uchybień i usterek. W razie dostrzeżenia naruszenia przez notariusza jego obowiązków - żądać wszczęcia postępowania dyscyplinarnego.

Notariusz ponosi odpowiedzialność:

• cywilnoprawną za szkodę wyrządzoną przy wykonywaniu czynności notarialnych na zasadach określonych w Kodeksie Cywilnym, z uwzględnieniem szczególnej staranności, do jakiej jest zobowiązany przy wykonywaniu tych czynności,

• dyscyplinarną za przewinienia zawodowe albo uchybienia powadze lub godności zawodu. Karami dyscyplinarnymi są: upomnienie, nagana, kara pieniężna, a nawet pozbawienie prawa prowadzenia kancelarii.

Współpraca pośrednika z notariuszem

Do obsługi transakcji związanej z obrotem nieruchomościami pośrednik lub strony transakcji mogą wybrać według własnego życzenia notariusza - kancelarię notarialną. Każdy notariusz dokonuje wprawdzie wszelkich czynności notarialnych, ale niektórzy notariusze specjaliują się w prawie obrotu nieruchomościami lub w prawie spółek.

Zazwyczaj pośrednik wspólpracuje z określonym tzw. dobrym notariuszem. Taka wspólpraca wymusza na samym pośredniku stale doskonalenia kwalifikacji zawodowych, co jest nie bez znaczenia dla zapewnienia jak najlepszej obsługi klienta.

Pośrednik winien traktować notariusza z należytym szacunkiem, wynikającym z pozycji i powagi notariusza, jak również z jego wiedzy i doświadczenia zawodowego.

Pośrednik pomaga notariuszowi w przygotowaniu do aktu notarialnego, gdyż ma to bardzo istotne znaczenie dla zapewnienia sprawnej obsługi finalizacji transakcji.

Pośrednik dostarcza notariuszowi przed umówionym terminem zawarcia aktu notarialnego:

• dokładne dane stron przystępujących do aktu notarialnego,

• umowę przedwstępną zawarcia transakcji,

• inne dokumenty.

Czynności pośrednika przed aktem:

Pośrednik na dzień lub dwa przed terminem sporządzenia aktu notarialnego powinien:

1. Zapytać strony, czy nie zamierzają dokonać żadnych zmian w stosunku do postanowień umowy przedwstępnej, zwłaszcza zmian odnoszących się do sposobu i terminu zapłaty i wydania sprzedawanej nieruchomości, jak również trybu dokonania rozliczeń.

2. Upewnić się, czy strony nie dokonały zmian danych meldunkowych lub dowodów tożsamości.

3. Przypomnieć stronom o konieczności posiadania przy sobie przez strony dokumentów tożsamości, koniecznych do ustalenia ich tożsamości przy akcie notarialnym.

4. Przypomnieć o konieczności posiadania w oryginale wymaganych dokumentów, chyba że dokumenty te są w oryginale w posiadaniu u pośrednika.

5. Skontaktować się z osobami ponoszącymi opłaty i przypomnieć im o powinności pośrednika posiadania ze sobą potrzebnej kwoty pieniędzy.

6. Przypomnieć o dacie, godzinie i miejscu podpisania aktu notarialnego.

Wraz z podpisaniem umowy finalizującej transakcję i pobraniem prowizji nie musi kończyć się uczestnictwo pośrednika.

Pośrednik może włączyć się z pomocą klientowi np. w załatwianie spraw w spółdzielni mieszkaniowej, spraw wieczystoksięgowych, przepisania umów na dostarczanie mediów do nieruchomości, dopilnowania płatności, jeżeli mają być dokonane po akcie notarialnym, związanych z faktycznym przekazaniem nieruchomości.

Pośrednik winien również starać się utrzymywać kontakt ze stronami po sfinalizowaniu transakcji. Mogą one bowiem albo polecić, albo odradzić skorzystanie z usług pośrednika. Dobra obsługa w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami się opłaca.

Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami - opracowanie własne - mgr Elżbieta Baczyńska

---