22. RÓŻNICE POMIĘDZY „MAŁĄ” I „DUŻĄ” WSPÓLNOTĄ MIESZKANIOWĄ

MAŁA WSPÓLNOTA	DUŻA WSPÓLNOTA
Do 7 lokali mieszkalnych i użytkowych	Powyżej 7 lokali
Nie ma obowiązku powoływania zarządu	Właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, przy czym zarząd lub poszczególni jego członkowie mogą być w każdej chwili na mocy uchwały właścicieli lokali zawieszeni w czynnościach lub odwołani,
Uchwały przekraczające zakres zwykłego zarządu muszą być podejmowane jednomyślnie	W sytuacji gdy zarząd nie został powołany lub pomimo powołania nie wypełnia należycie swoich obowiązków, każdy właściciel może żądać ustanowienia zarządcy przymusowego przez sąd,
Pozostałe uchwały podejmowane zwykłą większością głosów	Współwłaściciele wybierają zarząd nieruchomości wspólnej, który zgodnie z przepisami ustawy o własności lokali wykonuje samodzielnie czynności określone zwykłym zarządem;
Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd,	Czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu wymagają uchwały członków wspólnoty mieszkaniowej, przy czym czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są m.in.: - zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej, - udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, - dokonanie podziału nieruchomości wspólnej, - nabycie nieruchomości.
Każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.	W razie braku zgody wymaganej większości właścicieli lokali zarząd lub zarządca może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Do zarządu nieruchomością wspólną stosowane są przepisy kodeksu cywilnego (o współwłasności) i kodeksu postępowania cywilnego	Stosuje się ustawę o własności lokali

23. CZYM JEST NIERUCHOMOŚĆ WSPÓLNA?

Nieruchomość wspólna obejmuje wszystko, co pozostaje w budynku po wyodrębnieniu własności poszczególnych lokali. Składają się na nią przede wszystkim: grunt (jeżeli jest własnością wspólnoty, a nie jest przedmiotem użytkowania wieczystego), fundamenty, mury konstrukcyjne, klatki schodowe, korytarze, strychy, pralnie, suszarnie, windy, instalacje zimnej i ciepłej wody, instalacja grzewcza, gazowa, elektryczna. Nieruchomość wspólną wyróżnia to, że służy wszystkim właścicielom lokali. Każdemu bowiem, po wyodrębnieniu własności mieszkania czy lokalu użytkowego, przysługuje udział w nieruchomości wspólnej. Udział ten jest związany z własnością lokalu. Jest to współwłasność przymusowa, dlatego nie można żądać jej zniesienia ani jej modyfikować. Właściciel lokalu nie może żądać wydzielenia mu na wyłączność określonej części dachu, rynny, fundamentów, części przewodu czy instalacji. Zasada ta obowiązuje bezwzględnie. Udział właściciela lokalu w nieruchomości wspólnej nie może być przedmiotem odrębnego obrotu. Przeniesienie tego udziału na inna osobę może nastąpić jedynie w przypadku zbycia lokalu.

Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych, do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi, znajdującymi się w budynku.

24. OMÓW PRZEKSZTAŁCENIA WŁASNOŚCIOWE W SPÓŁDZIELNIACH MIESZKANIOWYCH.

Zasady zawierania z członkiem spółdzielni mieszkaniowej, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, urnowy przeniesienia własności lokalu, określają przepisy ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. z 2003 r. Nr 119, poz. 1116, z późn. zm.), w szczególności art. 12. Zgodnie z ust. 1 tego artykułu - w brzmieniu obowiązującym od 31 lipca 2007 r. - na pisemne żądanie członka, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tym członkiem umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu przez niego:

1. spłaty przypadającej na jego lokal części kosztów budowy będących zobowiązaniami spółdzielni, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 1, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami z zastrzeżeniem pkt 2;
2. spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków;
3. spłaty zadłużenia z tytułu opłat, o których mowa w art. 4 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.

Umowę przeniesienia własności spółdzielnia mieszkaniowa zawiera w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603, z późn. zm.) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała sama budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Na podstawie art. 48 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, na pisemne żądanie najemcy spółdzielczego lokalu mieszkalnego, który przed przejęciem przez spółdzielnię mieszkaniową był mieszkaniem przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu, po dokonaniu przez niego:
1. spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu lokalu;
2. wpłaty wkładu budowlanego określonego przez zarząd spółdzielni w wysokości proporcjonalnej do powierzchni użytkowej zajmowanego mieszkania wynikającej ze zwaloryzowanej ceny nabycia budynku, jeżeli spółdzielnia nabyła budynek odpłatnie.

Żądanie to przysługuje również osobie bliskiej w stosunku do najemcy (art. 48 ust. 2 ww. ustawy). Jeżeli spółdzielnia mieszkaniowa nabyła mieszkanie zakładowe nieodpłatnie, najemca powinien pokryć koszty dokonanych przez spółdzielnię nakładów koniecznych przeznaczonych na utrzymanie budynku, w którym znajduje się ten lokal (art. 48 ust. 3 ww. ustawy).

Obowiązujący do dnia 30 lipca 2007 r. art. 122 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych stanowił, iż zmniejszenie płatności członka na pokrycie różnicy miedzy wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego, o którym mowa w art. 11 1 ust. 1 pkt 5 oraz art. 12 ust. 1 pkt 5, jest dochodem członka niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Powołane powyżej przepisy dotyczące przekształceń własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych określają zasady powodujące, iż dotychczasowi członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego oraz najemcy lokali spółdzielczych, nabywają własność zajmowanych lokali mieszkalnych.

A zatem, jeżeli przeniesienie własności lokalu odbywa się zgodnie z ww. zasadami, to nie powstaje przychód podlegający opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych z tytułu realizacji przedmiotowej umowy. W konsekwencji przedmiotowa czynność nie rodzi obowiązku w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych.

Uchylenie z dniem 31 lipca 2007 r. art. 122 w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie zmienia zatem na gruncie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sytuacji prawno-podatkowej członków spółdzielni, którzy po wejściu w życie ustawy z dnia 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. Nr 125, poz. 873) zawarli umowę przeniesienia własności lokalu, zgodnie z obwiązującymi w tym zakresie regulacjami.

25. ZASADY FUNKCJONOWANIA TBS

Towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie: spółek z ograniczoną odpowiedzialnością, spółek akcyjnych bądź spółdzielni osób prawnych.

Towarzystwo prowadzi działalność na obszarze określonym w umowie lub statucie towarzystwa.

Dochody towarzystwa nie mogą być przeznaczane do podziału między wspólników lub członków. Przeznacza się je w całości na działalność statutową towarzystwa.

W towarzystwie powołuje się radę nadzorczą.

Gmina lub gminy, na których obszarze działa towarzystwo, są uprawnione do wprowadzenia swoich przedstawicieli do składu rady nadzorczej towarzystwa, w liczbie określonej w statucie towarzystwa.

Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu.

Towarzystwo może również: nabywać budynki mieszkalne, przeprowadzać remonty i modernizację obiektów przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych na zasadach najmu, wynajmować lokale użytkowe znajdujące się w budynkach towarzystwa, sprawować na podstawie umów zlecenia zarząd budynkami mieszkalnymi i niemieszkalnymi niestanowiącymi jego własności, z tym że powierzchnia zarządzanych budynków niemieszkalnych nie może być większa niż powierzchnia zarządzanych budynków mieszkalnych, prowadzić inną działalność związaną z budownictwem mieszkaniowym i infrastrukturą towarzyszącą.

Stawki czynszu za 1 m2 powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w zasobach mieszkaniowych towarzystwa są ustalane przez zgromadzenie wspólników, walne zgromadzenie akcjonariuszy albo walne zgromadzenie w takiej wysokości, aby suma czynszów za najem wszystkich lokali eksploatowanych przez towarzystwo pozwalała na pokrycie kosztów eksploatacji i remontów budynków oraz spłatę kredytu zaciągniętego na budowę.

 Czynsz, o którym mowa w ust. 1, nie może być wyższy w skali roku niż 4 % wartości odtworzeniowej lokalu, obliczonej według przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, z zastrzeżeniem art. 30 ust. 5 pkt 3.

Pracodawca, działając w celu uzyskania lokali mieszkalnych dla swoich pracowników, a także osoby prawne mające interes w uzyskaniu lokali mieszkalnych przez wskazane przez nie osoby trzecie mogą zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy tych lokali.

Powiat, gmina lub związek międzygminny, działając w celu podnajmowania lokali mieszkalnych osobom fizycznym, może zawierać z towarzystwem umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokali mieszkalnych, których będzie najemcą.

Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą.

Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego uzyskana od osób, o których mowa w ust. 1, nie może przekroczyć 30 % kosztów budowy tego lokalu.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny wyłącznie osobie fizycznej, jeżeli: osoba fizyczna oraz osoby zgłoszone do wspólnego zamieszkania, w dniu objęcia lokalu, nie posiadają tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego w tej samej miejscowości, dochód gospodarstwa domowego, w dniu zawarcia umowy najmu, nie przekracza 1,3 przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w danym województwie, ogłoszonego przed dniem zawarcia umowy najmu, więcej niż:

a) o 20% w jednoosobowym gospodarstwie domowym,

b) o 80% w dwuosobowym gospodarstwie domowym,

c) o dalsze 40% na każdą dodatkową osobę w gospodarstwie domowym o większej liczbie osób.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny w swoich zasobach osobie posiadającej tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości lub osobie wchodzącej w skład gospodarstwa domowego, którego członek posiada tytuł prawny do lokalu w innej miejscowości, jeżeli zmiana miejsca zamieszkania jest związana z podjęciem przez członka gospodarstwa domowego pracy w pobliżu miejsca położenia zasobów towarzystwa, w których znajduje się lokal, o którego wynajem się ubiega.

Najemca jest obowiązany składać towarzystwu raz na 2 lata, w terminie do dnia 30 kwietnia danego roku, deklarację o średnim miesięcznym dochodzie przypadającym na gospodarstwo domowe w roku poprzednim oraz informować towarzystwo niezwłocznie o uzyskaniu tytułu prawnego do innego lokalu mieszkalnego.

Najemca lub osoba ubiegająca się o najem lokalu mieszkalnego jest obowiązana, na żądanie towarzystwa, przedstawić zaświadczenie właściwego miejscowo urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych przez tę osobę oraz osoby zgłoszone przez nią do wspólnego zamieszkania.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny powiatowi, gminie lub związkowi międzygminnemu w celu: podnajmowania tego lokalu osobie fizycznej lub prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

Towarzystwo może wynająć lokal mieszkalny organizacji pożytku publicznego w celu: prowadzenia w nim mieszkania chronionego, o którym mowa w przepisach o pomocy społecznej, lub ulokowania w nim placówki opiekuńczo-wychowawczej dla nie więcej niż czternaściorga dzieci.

27. SKUTKI FINANSOWE UCHWALENIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO.

-koszty związane z koniecznością nabycia nowych nieruchomości, niezbędnych dla

realizacji planu

− koszty związane z wypłatą odszkodowań lub znalezieniem nieruchomości zastępczych

na skutek zmniejszenia się wartości nieruchomości w związku z nowymi ustaleniami

planu

− koszty związane z przejęciem gruntów pod drogi publiczne (gminne)

− konieczność budowy nowych dróg lub modernizacji (remontu) już istniejących

− konieczność budowy urządzeń infrastruktury technicznej - woda i kanalizacja sanitarna i

deszczowa

− koszty związane z opracowaniem planu zagospodarowania przestrzennego

28. PODSTAWOWE ZAŁOŻENIA PROGRAMÓW REWITALIZACJI.

- kompleksowa odnowa przestrzenna, gospodarcza i społeczna wyznaczonego do rewitalizacji obszaru miasta.

-podnoszenia atrakcyjności dzielnicy

-poprawienie jej wizerunku

-zwiększenie korzyści zewnętrzne lokalizacji

-podnoszone są walory użytkowe nieruchomości, co przyciąga prywatnych inwestorów, którzy chcą inwestować w zdegradowany obszar

-poprawa systemu transportu w mieście, w zakresie rozwoju systemu dróg pieszych i tras rowerowych,

- powstanie nowych miejsc pracy na obszarze kultury, usług turystyki i rekreacji

- przywrócenie integracji przestrzenno-funkcjonalnej z resztą miasta

29. GENTRYFIKACJA- KORZYŚCI I KOSZTY

GENTRYFIKACJA- od czasu pierwszej obserwacji gentryfikacji pojawiło się wiele nowych jej definicji. Lisowski charakteryzuje trzy podstawowe znaczenia obecne w literaturze przedmiotu:

- gentryfikacja jako forma procesu wymiany społeczeństwa w centralnych częściach miasta, zwana również klasyczną gentryfikacją (Glass 1964, Hamnett 1991),

- gentryfikacja jako proces „elityzacji” lub „zmieszczannienia” wewnętrznych części miasta (Ley 1981, 1986, Chenu, Tabard 1993),

- gentryfikacja jako metafora opisująca pozytywne skutki procesu odnowy dla ubogich gospodarstw domowych uczestniczących w tym procesie (Cameron 1992, Bailey, Robertson 1996).

R. Glass opisując zjawisko gentryfikacji wskazała na główne cechy świadczące o tym procesie, wśród nich:

- kompleksowa poprawa stanu substancji mieszkaniowej na gentryfikowanym terenie,

- zmiany stosunków najmu-własności, najczęściej rozproszenie własności i wyeliminowanie najmu,

- wzrost cen gruntów i budynków,

- wymiana klasowa - wysiedlenie uboższej ludności i napływ bogatszej klasy średniej

W tym rozumieniu gentryfikacja staje się efektem rewitalizacji. Lisowski zauważa, że gentryfikacja stanowi ważny składnik procesu rewitalizacji. Jako jej następstwo przybiera jednak łagodniejsze formy, niż w przypadku inicjowania tego procesu przez siły rynkowe.

Środki finansowe na gentryfikacje mogą pochodzić z budżetu danego miasta bądź z Zintegrowanego Programu Operacyjnego Rozwoju Regionalnego

KORZYŚCI GENTRYFIKACJI:

- „ożywienie” dzielnicy spowodowane napływem ludzi w wieku produkcyjnym

- wzrost cen gruntów i budynków na terenach objętych gentryfikacją

- zahamowanie degradacji przestrzennej oraz społecznej dzielnicy

- wzrost zainteresowania deweloperów i młodych osób dzielnicą.

---