II. Przegląd istniejących metod szacowania

Proces szacowania gruntów jest czynnością mająca na celu ustalenie przybliżonej wartości nieruchomości. Tak szeroki zakres problematyki ujęty jest w wielu rozprawach naukowych, miedzy innymi w pracach Janusza Schilbacha [2001], Ryszarda Cymermana i Andrzeja Hopfera [1997], Andrzeja Hopfera [1995],Józefa Czai [1999].

Prace te, wraz z ustawą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997 stanowiły źródło informacji, i wykorzystane zostały przy opracowaniu niniejszego rozdziału.

Przedstawiona poniżej tabelka przedstawia w sposób przejrzysty i jasny podejścia i metody wyceny nieruchomości. Podejścia do wyceny określone sa na mocy ustawy o gospodarce nieruchomościami, natomiast metody i techniki zostały szczegółowo określone w rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie szczegółowych zasad wyceny.

PODEJŚCIE	METODA	TECHNIKA
Porównawcze	Porównywania parami	-
		Analizy statystycznej	-
	Dochodowe	Inwestycyjna	kapitalizacji prostej
				Zdyskontowanych strumieni pieniężnych
			Zysków	kapitalizacji prostej
				Zdyskontowanych strumieni pieniężnych
	Kosztowe		Kosztów odtworzenia	Wskaźnikowa
				Elementów scalonych
				Szczegółowa
			Kosztów zastąpienia	Wskaźnikowa
				Elementów scalonych
				Szczegółowa
		Kosztów likwidacji	Szczegółowa
	Mieszane	Pozostałościowa	-
		Wskaźników szacunkowych gruntu	Korygowania wartości
				Uzyskanych Korzyści

Tabela1. Przedstawienie podejść i metod wyceny

II.1. Podejście porównawcze

Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna ilość wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określić zachowanie się rynku.[Hopfer 1997, strona 83].Podejście to wymaga zebrania danych z całego analizowanego obszaru, a dotyczących transakcji dotyczących nieruchomości o jak najbardziej zbliżonych cechach. Dane te powinny uwzględniając specyfikę lokalnego rynku , którego oddziaływanie kształtować wartość wycenianej nieruchomości.

Przedstawiane podejście szacowania nieruchomości opiera się na określeniu cech nieruchomości ,które mają istotny wpływ na jej wartość rynkową. Kryteria doboru cech określających obiekt oraz nadanie im skali zmienności powinno być obiektywne. Według Józefa Czai [Kraków 1999,stron 93] za najistotniejsze atrybuty do scharakteryzowania nieruchomości gruntowej uważa się:

• Strefa miasta

• Przeznaczenie w planie

• Uzbrojenie terenu

• Pole powierzchni

• Dostępność komunikacyjna

• Kształt i topografia działki

• Otoczenie działki

• Moda na okolicę

Wymienione powyżej atrybuty należy uważać za przykładowe, bowiem to rzeczoznawca na podstawie zebranych danych opisujących transakcje na analizowanym rynku powinien wybrać takie atrybuty, które w najbardziej obiektywny sposób będą odzwierciedlać tendencje panujące na danym rynku. Wybrane atrybuty są wykorzystywane w toku wyceny za pomocą odpowiedniej skali, określonej przez rzeczoznawcę.

II.1.1. Metoda porównywania parami

Metoda porównywania nieruchomości parami polega na porównaniu wyróżnionych przez rzeczoznawcę atrybutów wycenianej nieruchomości z odpowiadającymi atrybutami sprzedawanej nieruchomości, czyli nieruchomości o znanej wartości rynkowej. Jeśli metodę porównywania parami będziemy opierać na n sprzedanych nieruchomościach, to wtedy można utworzyć n par w których każdorazowo będzie występować wyceniana nieruchomość. Czynność porównywania atrybutów nieruchomości w parach polega na procentowym szacowaniu poprawek w obrębie poszczególnych atrybutów. Poziom procentowych poprawek powinien zależeć od stopnia wpływu analizowanego atrybutu na wartość rynkową nieruchomości, a także od rozpiętości skali.... O wartości i znaku poprawki procentowej dla analizowanego atrybutu decyduje w sposób intuicyjny rzeczoznawca. Suma procentowych poprawek z poszczególnych atrybutów daje łączną poprawkę procentową, o którą powinno się skorygować wartość rynkową sprzedawanej ( porównywanej ) nieruchomości, aby otrzymać wartość rynkową wycenianej nieruchomości [Czaja 1999, strona 94].Aby móc wycenić nieruchomość za pomocą analizowanej metody należy porównywać dany obiekt z co najmniej trzeba innymi obiektami, dla których znane są atrybuty tych nieruchomości, ceny sprzedaży oraz warunki zawarcia danych transakcji. Na podstawie analizy zawartych cen , wylicza się wartość średnia lub średnią ważoną. Następnie wylicza się poprawki kwotowe na podstawie przyjętych poprawek procentowych określających różnice pomiędzy nieruchomościami wycenianą i przyjętymi do analizy.

Procedura szacowania nieruchomości wartości metodą porównywania parami obejmuje:

1. Ogólna przedstawienie wyselekcjonowanych nieruchomości

• Ustalenie ogólnej powierzchni działki oraz występujących na jej terenie użytków oraz ich klas

• Ustalenie cen transakcji porównywanych działek oraz dat ich zawarcia na podstawie aktów notarialnych

• Ustalenie cen zrewaloryzowanych uwzględniających upływ czasu dzielący datę transakcji od chwili wyceny

• Ustalenie powierzchni ogólnej oraz powierzchni użytków i klas gruntów wchodzących w skład nieruchomości wybranych jako obiekty porównawcze

• Obliczenie ceny 1 ha każdej z wyselekcjonowanych nieruchomości porównawczych

2. Zestawienie danych do obliczeń:

• Wybranie cech porównawczych, które maja największy wpływ na kształtowanie się wartości nieruchomości oraz określenie stopni ich istotności

• Przyjęcie zakresu kwotowego ( w zł/ha) dla każdej z wybranych cech

3. Określenie skali podobieństwa atrybutów:

• Dostęp komunikacyjny do działki ( bardzo dobry, dobry, średni, zły, bardzo zły)

• Położenie nieruchomości-strefa (centralna, pośrednia, przygraniczna)

• Ukształtowanie terenu ( płaski, lekko falisty, falisty, pagórkowaty, górzysty )

• Wystawa stoku ( południowa, północna, teren płaski )

• Kształt działki ( regularny, nieregularny, bardzo nieregularny )

• Poziom kultury rolnej ( bardzo dobry, dobry, zły, bardzo zły )

• Dominująca klasa ( bdb -I,II, db -IIIa , IIIb, średnia- IVa, IVb, zła- V, Bardzo zła- VI)

4. Szczegółowe przedstawienie nieruchomości wycenianej i podobnych:

• Opis atrybutów opisujących nieruchomość wyceniona oraz obiekty porównawcze

• Porównanie cech działki wycenianej w parze z każda nieruchomością porównawczą o znanych cechach

5. Tok obliczeniowy

• Obliczenie poprawek kwotowych ( zł/ha) za pomocą metody interpolacji dla każdej z rozpatrywanych cech

• Określenie ceny 1 ha gruntu dla każdej z wybranych nieruchomości porównawczych po skorygowaniu o sumę poprawek kwotowych

• Wyznaczenie średniej wartości 1 ha gruntu, będącej średnią arytmetyczną cen uzyskanych po korekcji poprawkami kwotowymi.

6. Ustalenie wartości wycenianej nieruchomości jako iloczynu powierzchni oraz średniej wartości 1 ha uzyskanej z obliczeń.

II.1.2. Metoda analizy statystycznej rynku

Metoda analizy statystycznej rynku stosowana jest wówczas, gdy na rynku lokalnym liczba transakcji jest na tyle liczna, że możliwe jest wnioskowanie statystyczne o zachodzących zależnościach między atrybutami a cenami na rynku lokalnym. Ogólnie można powiedzieć , że obliczanie wartości nieruchomości odbywa się na podstawie próbki reprezentatywnej dla danego rynku, która powinna wynosić co najmniej kilkadziesiąt transakcji.[Schilbach 2001,strona 107].Tak więc metoda ta polega na niczym innym jak na: ...analizie dużej liczby cen transakcyjnych, określeniu granic dolnej i górnej sumy wskaźników korygujących, określeniu średniej ceny w próbie reprezentacji, określeniu wartości wskaźników korygujących i ustaleniu współczynników eksperta.[cymerman,hopfer 1997,strona 15].

Procedura w metodzie analizy statystycznej rynku obejmuje:

1. Opis nieruchomości przyjętych jako porównawcze: numer obiektu, jego numer, cena oraz data transakcji

2. Ustalenie współczynnika korygującego cenę na podstawie zmiany cen wskutek upływu czasu od dnia transakcji do dnia wyceny

3. Czynność obliczeniowe maja na celu:

• Ceny skorygowanej tj. wartości na dzień wyceny, uzyskanej poprzez iloczyn ceny transakcyjnej i współczynnika korygującego,

• Jednostkowej ceny skorygowanej na 1 hektar,

• Sumę skorygowanych cen jednostkowych

• Średnią skorygowana ceną transakcyjną dla całego zbioru transakcji Cśr

• Wartości brzegowych sum współczynników korygujących:

• Cmin/Cśr- dolna granica

• Cmax/Cśr- granica górna

• Określenie zbioru współczynników korygujących tj. liczby oraz rodzaju czynników mających istotny wpływ nas ceny rynkowe oraz ich wagi

• Określenie zakresu procentowego i wartości wpływu poszczególnych czynników

• Szczegółowe przedstawienie nieruchomości, najlepszej, najgorszej oraz wycenianej

• Obliczenie:

• Współczynnika Ui- który określa wartość wskaźników korygujących, dla każdej z przyjętych cech do scharakteryzowania wycenianej działki

• Wartość jednostkowej działki wycenianej Wj, która obliczamy na podstawie przedstawionej poniżej zależności

Wj = Cśr ∑Uj x K

Gdzie K- jest to dodatkowy współczynnik korekcyjny mieszczący się w przedziale od 0,90 do 1,10

8. Określenie wartości działki wycenianej jako iloczynu jej powierzchni oraz wartości jednostkowej Wj

II.2. Podejście dochodowe

Schillbach[strona 108]w „ Charakterystyka nieruchomości rolnych oraz zasady ich wyceny”, powołując się na Rozporządzenie Rady ministrów z 7 lipca 1998 ( w sprawie szczególnych zasad wyceny...) stwierdza...” podejście dochodowe stosuje się w przypadku ,gdy znany jest dochód uzyskiwany lub możliwy do uzyskania z czynszu lub z innych dochodów z nieruchomości.” Wartość dochodu można ustalić na podstawie na podstawie analizy kształtowania się stawek czynszowych na analizowanym rynku nieruchomości. W analizowanym podejściu przyjmuje się że wartość nieruchomości jest taka, ja innej nieruchomości za pomocą której właściciel mógłby osiągnąć porównywalny zysk

W podejściu dochodowym wykorzystuje się dwie metody tj. Inwestycyjną oraz zysków. W obydwu powyżej wymienionych metodach stosowane mogą być wymiennie technika kapitalizacji prostej lub technika dyskontowania strumieni pieniężnych .

II.2.1.Metoda inwestycyjna

Stosuje się ją głównie wtedy , gdy zachodzi potrzeba określenia wartości nieruchomości przynoszącej dochodów w celu jej sprzedaży w sytuacji, gdy nabywca ma zamiar w nią inwestować.[cymerman,hopfer 1997,strona 16 ].Rozpatrywaną metodę stosuje się gdy określana jest wartość nieruchomości przynoszącej dochód z czynszu, najmu lub dzierżawy którego wysokość określa się na podstawie analizy rynku, na którym zlokalizowana jest dana nieruchomość, względnie rynków podobnych. Zgodnie ze standardem za wartość dochodu uzyskanego z nieruchomości nie można przyjąć wartości dochodu uzyskanego stricte z działalności rolniczej.

W metodzie inwestycyjnej powinno się brać pod uwagę :

• Stopę zwrotu kapitału

• Spodziewane dochody z nieruchomości

Przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej wartość gruntu Wg oblicza się na przedstawionej poniżej zależności:

Wg = Cz x C x Pk

Gdzie :

Cz- czynsz roczny uzyskany za dzierżawę wyrażony w decytonach ziarna pszenicy

C-cena rynkowa jednej decytony ziarna pszenicy

Wk- współczynnik kapitalizacji określony dla gruntów rolnych o charakterystyce podobnej do charakterystyki gruntu wycenianego

Na podstawie pracy Schilbacha [strona 108] wynika że „Procedura ustalania współczynnika kapitalizacji na podstawie dzierżawionych przed sprzedażą gruntów o charakterze rolnym o charakterystyce podobnej do charakterystyki gruntu rolnego wycenianego obejmuje:

1. Analizę kształtowania się stawek rynkowych czynszów dzierżawnych gruntów rolnych podobnych do gruntu wycenianego,

2. Określenie współczynników kapitalizacji na podstawie danych dotyczących kilku działek ( obejmujących grunty rolne podobne do gruntu wycenianego), które były przed sprzedażą przedmiotem dzierżawy , na podstawie stosowanej w technice kapitalizacji prostej zależności:

Wg = D x Wk stąd Wk = Wg / D

Gdzie :

Wg-cena gruntu rolnego sprzedanego w ostatnim okresie

D-wysokość rocznego dochodu ustalonego na podstawie czynszu dzierżawnego uzyskiwanego za grunt rolny w chwili jego sprzedaży

Wk- współczynnik kapitalizacji , który:

• Określa wzajemną relację pomiędzy ceną transakcyjną zapłaconą za nieruchomość a dochodem możliwym do uzyskania z tej nieruchomości

• Odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków wydatkowanych na zakup gruntu z dochodów uzyskiwanych z tego gruntu

3. Określenie średniej wielkości współczynnika kapitalizacji obliczonego na podstawie danych dotyczących kilku działek dzierżawionych przed sprzedażą obejmujących grunty rolne o charakterystyce podobnej do gruntu wycenianego

Szacowanie nieruchomości za pomocą techniki dyskontowania strumieni pieniężnych polega według pracy Cymermana i Hopfera [strona 17] na: „...przekształcaniu przyszłych przepływów dochodu lub przyszłych przepływów gotówki w obecną wartość dochodową przy użyciu odpowiedniej stopy kapitalizacji.” Wartość nieruchomość określ się na podstawie wzoru:

WDCF=CF1 X 1/(1+r) + CF2 X 1/(1+r)² +...+CFt X1/(1+r)^t + RV X 1/(1+r)^t

gdzie:

WDCF- wartość nieruchomości

CF- strumień pieniężny dochodu na koniec kolejnego roku

1,2,3,...t- kolejne lata

RV- wartość końcowa nieruchomości po upływie czasu, w którym oczekuje się uzyskania strumieni pieniężnych dochodu

r- stopa dyskontowa

Przedstawione powyżej techniki stosuje się do wyceny nieruchomości przynoszących dochód, oczywiście gdy istnieją dane dotyczące tych dochodów. Jeśli informacje te pochodzą z „...ewidencji obrotu rynkowego nieruchomości porównywalnych , stosuje się technikę kapitalizacji prostej. Jeżeli brak danych z bezpośredniego obrotu rynkowego, stosuje się technikę dyskontowania strumieni pieniężnych , ustalając stopę dyskontową z obserwacji zachowań inwestorów na rynkach kapitałowych.”[cymerman, hopfer}.[strona 18]

II.2.2 Metoda zysków

Metoda ta wykorzystywana jest przy wycenach nieruchomości gdy na rozpatrywanym rynku nieruchomości nie występują porównywalne transakcje. Łatwo wiec jest zauważyć że metodę te wykorzystujemy przy wycenie nieruchomości nietypowych , na który nie występuje duży popyt. Wycena w tym przypadku polega na niczym innym jak na ustaleniu dochodu na podstawie analizy danych księgowych . Uzyskane materiały są poddane tokowi obliczeń tak jak to miało miejsce w przypadku metody inwestycyjnej.za pomocą tej metody wycenia się zazwyczaj nieruchomości takie jak stacje benzynowe, kina i inne tego typu nieruchomości.

Techniki , które w analizowanej metodzie można wykorzystywać są takie same jak przy metodzie inwestycyjnej.

II.3. Podejście kosztowe

Podstawową przesłanką podejścia kosztowego do szacowania nieruchomości jest to , iż wartość nieruchomości stanowi suma wartości działki gruntowej i wartości i wartości pozostałych składników zainwestowania. Podejście to zakłada bowiem , że potencjalny nabywca nie zapłaci za kupowaną nieruchomość więcej niż kosztowałoby go odtworzenie takiej samej nieruchomości , na tym samym gruncie , i o tym samym stopniu zużycia obiektów budowlanych.[Hopfer w-wa 1997 strona 101].Podejscie to zazwyczaj wykorzystywane jest przy wycenach nieruchomości na które nie ma popytu na rynku i...” które w konsekwencji nie trafiają na rynek lub są sprzedawane bardzo rzadko. W warunkach polskich będzie ono zastosowane m.in. do ustalania odszkodowań za wywłaszczone nieruchomości, strat wynikających z klęsk żywiołowych lub do ustalenia wartości nieruchomości w okolicznościach szczególnych.”[cymerman, hopfer,19 strona]

Przy podejściu kosztowym można stosować metody:

• Kosztów odtworzenia

• Kosztów zastąpienia

• Kosztów likwidacji

II.3.1. Metoda kosztów odtworzenia

Metoda kosztów odtworzenia ma na celu określenie kosztu wybudowania hipotetycznej nieruchomości, przy użyciu takiej samej technologii, jak nieruchomość wyceniana Do wykorzystywania tej metody niezbędne są dane dotyczące nieruchomości a zwłaszcza informacje na temat materiałów z jakich zbudowana jest nieruchomość , danych technicznych oraz oczywiście danych dotyczących cen materiałów i robót budowlanych oraz o stopniu zużycia technicznego i ekonomicznego budynku. Przy wycenie nie można zapomnieć uwzględnić czasu, w którym analizowany obiekt spełniać może swoje funkcje ( wynika to z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i zamierzeń właściciela).

Do wyznaczeni kosztów odtworzenia wykorzystywane są następujące techniki:

• Technika szczegółowa

• Technika elementów scalonych

• Technika wskaźnikowa

Istota techniki szczegółowej polega na inwentaryzacji ilości robót niezbędnych do wykonania oraz ceny jednostkowej tych prac. Wartość kosztów odtworzenia oblicza się na podstawie przedstawionego poniżej wzoru :

_n

W_B=∑I_i C _ji (1+W_KD )

ⁱ⁼¹

Gdzie: I_i-ilość niezbędnych robót

C_ji- ceny jednostkowe poszczególnych robót, w których uwzględniona jest robocizna, materiały , koszty pośrednie oraz zysk

W_KD-koszty opracowania dokumentacji oraz nadzoru budowlanego (w postaci wskaźnika procentowego odnoszącego się do kosztów odtworzenia robót budowlanych)

W_B- koszty odtworzenia

Przy wykorzystywaniu techniki szczegółowej postępujemy w nast. następujący sposób:

• Bardzo dokładne określenie obiektu pod kontem technicznym

• Określenie technologii wykonania robót instalacyjnych

• Określenie ilości niezbędnych do wykonania robót ( Ji)

• Określenie cen jednostkowych (Cji) poszczególnych robót

• Przyjęcie kosztów opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego ( W_KD)

Technika elementów scalonych-przy wykonywaniu wyceny przy zastosowaniu przedstawianej techniki wykonujemy te same czynności co przy technice szczegółowej,, z tym wyjątkiem że nie ustala się ilości niezbędnych robót, ale za to ustala się ustala się rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót.

Zapis matematyczny techniki elementów scalonych przedstawiony został poniżej:

_n

W_B = ∑I_j X C_ji X (1+WKD)

ⁱ⁼¹

Gdzie: WB= koszty odtworzenia

I_i-liczba scalonych elementów robót

C_ji-cena scalonych elementów robót według odpoweidnich normatywów

Technika wskaźnikowa polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej ( C_jQ) przez ilość jednostek odniesienia , dla których cena została ustalona (Q). Z reguły jednostkami tymi są : 1 m3 kubatury, 1 m² powierzchni użytkowej, 1 m obiektu liniowego. Wartość kosztu odtworzenia otrzymuje się na podstawie przedstawionej zależności:

W_B=Q X C_jQ X (1+W_KD)

Gdzie: C_jQ-cena wskażnikowa

Q- liczba jednostek zastąpienia

W_KD-koszt odtworzenia robót budowlanych

II.3.2.Metoda kosztów zastąpienia

Podstawą wyceny za pomocą tej metody jest przyjęcie że nieruchomości nie da się wycenić za pomocą metody odtworzenia, bowiem nie stosuje się już danych technologii lub surowców , a co za tym idzie niemożliwe jest określenie wartości robocizny, oraz materiałów. Dlatego też stosuje się określenie kosztów odtworzenia nieruchomości o tych samych cechach funkcjonalnych, ale przy wykorzystaniu obecnie stosowanych technologii i materiałów. Techniki szacowania są takie same jak przy metodzie kosztów odtworzenia. Metoda ta daje cenę zbliżona do rynkowej.

II.3.3. Metoda kosztów likwidacji

Metoda ta wykorzystywana jest do wyceny nie ruchomości , na której znajdują się obiekty budowlane przeznaczone do rozbiórki, a z których można pozyskać materiały, które mają pewną wartość. Wartość tych surowców wyznacza się osobno dla każdego z możliwych do odzyskania materiałów.

Matematyczny zapis tej procedury przedstawiono poniżej:

W_m = Y_i X C_jmi X V_i

_gdzie:

W_m - wartość materiałów porozbiórkowych

Y_i - ilość danego materiału w obiekcie

C_jmi - cena jednostkowa za zakup danego materiału

V_i- wskaźnik odzysku danego materiału

m - liczba możliwych do odzyskania materiałów

II.4. Podejście mieszane

Podejście mieszane stanowi wypadkową kombinacji różnych metod przedstawionych powyżej lub na podstawie „... procedur wynikających z przepisów prawnych nakazujących stosowanie metod nietypowych lub wynikających ze specyfiki nieruchomości albo specyfiki wycenianych praw do nieruchomości.[Cynermam, Hopfer, strona 22].

W podejściu mieszanym można korzystać z następujących metod:

• Metoda pozostałościowa

• Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

II.4.1.Metoda pozostałościowa

Według Cymermana i Hopfera metoda ta charakteryzuje się tym , ze za jej pomocą wartość „ ... ustala się jako różnic między wartością całości nieruchomości a wartością części ( lub tych elementów) , które można ustalić. Jest to wiec wartość, która pozostaje.”[strona 22].Metoda ta znajduje zastosowanie zazwyczaj przy nieruchomościach , które maja zostać poddane zabudowie, przebudowie, odnowieniu, remontowi lub ulepszeniu. W przytoczonych sytuacjach zachodzi potrzeba określenia wartości poszczególnych części składowych nieruchomości, to znaczy określenia wartości gruntu lub budynku w odniesieniu do wartości całej nieruchomości.

Gdy istnieje potrzeba ustalenia wartości gruntu w wartości całej nieruchomości, wówczas postępujemy według procedur:

• Określenie ostatecznej wartości nieruchomości ulepszonej

• Ustalenie całkowitych kosztów ulepszenia nieruchomości łącznie z zyskiem inwestora

• Obliczenie pozostałościowej wartości gruntu według formuły:

W_G=W_N-(K+Z)

Gdzie:

W_G -wartość gruntu

W_N- ostateczna wartość nieruchomości ulepszonej

K- koszty ulepszenia

Z- zysk inwestora

Natomiast gdy istnieje potrzeba określenia wartości budynku w odniesieniu do całości nieruchomości , wówczas stosuje się procedurę odwrotną:

• Określenie ostatecznej wartości nieruchomości ulepszonej

• Ustalenie kosztów pozyskania gruntów oraz zysku inwestora

• Obliczenie pozostałościowej wartości budynku na podstawie wzoru:

W_B=W_N-(WG+Z)

Gdzie:

Wb- wartość budynku

W_N- ostateczna wartość nieruchomości ulepszonej

W_G- wartość gruntu

Z- zysk inwestora

II.4.2. Metoda wskaźników szacunkowych gruntu

Janusz Schilbach[strona 109] w „Charakterystyce nieruchomości rolnych...” stwierdza „...metodę stawki szacunkowej gruntów można stosować przy określaniu wartości nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne lub wykorzystywanych na te cele. Metodę te można stosować tylko w przypadku, gdy na rynku lokalnym brak jest danych dotyczących cen transakcyjnych oraz brak danych dotyczących stawek rynkowych czynszów dzierżawy nieruchomości. Należy podkreślić, że określana tą metodą wartość nieruchomości nie jest wartością rynkową.” Wartość gruntu określana jest jako iloczyn wskaźnika szacunkowego 1 ha gruntu i 1 decytony ziarna żyta lub ceny 1m³ drewna. Ceny uzyskuje się z rynku lokalnego, w przypadku drewna należy uwzględnić koszt transportu oraz pozyskania drewna. Cenę drewna można również uzyskać jako sumę ważoną z ostatnich 3 lat dla właściwego nadleśnictwa , na terenie którego znajduje się nieruchomość, oraz nadleśnictw sąsiednich uwzględniając rodzaj sortymentów sprzedawanego drewna.

Wartość jednego hektara gruntu danej klasy okresla się na podstawie:

WG (1ha) = N_SZ X C

Gdzie:

WG (1ha)- wartość jednego hektara gruntu

N_SZ- stawka szacunkowa 12 ha gruntu rolnego danej klasy, wyrażona w decytonach ziarna żyta ( w odpowiednim okręgu podatkowym).

C-cena decytony żyta ustalona jak w przypadku ustalania podatku rolnego

---