Zakup działki budowlanej oraz zasiedzenie

Zakup działki budowlanej oraz zasiedzenie

Najczęstszą formą pozyskania gruntu jest zakup działki budowlanej bezpośrednio od właściciela ew. za pośrednictwem wyspecjalizowanego biura obrotu nieruchomościami, inne przypadki pozyskania gruntu to nabycie własności w drodze dziedziczenia, zasiedzenia.  Nie ma jednego, idealnego rozwiązania jeżeli chodzi o znalezienie działki. W ostatnim okresie czasu znacząco wzrósł odsetek transakcji z udziałem pośredników oraz działek zakupionych w wyniku przetargów organizowanych przez gminy. Należy pamiętać o kilku zasadach, których przestrzeganie ustrzeże potencjalnego nabywcę od wielu kłopotów związanych np. z kupnem działki obciążonej hipoteką. Korzystanie z pomocy pośrednika może ułatwić znalezienie odpowiedniej działki, nie należy jednak zdawać się na jego pomoc we wszystkich sprawach dotyczących tej inwestycji. Przed powzięciem ostatecznej decyzji o zakupie działki należy wcześniej udać się do Sądu Rejonowego prowadzącego wydział wieczystoksięgowy i sprawdzić czy przedmiotowa działka nie zawiera wpisów, które ograniczałyby prawa nabywcy.W szczególności należy zwrócić uwagę na dział trzeci i czwarty księgi wieczystej. W dziale trzecim znajdują się dane dotyczące ciążących na nieruchomości ograniczonych praw rzeczowych, w dziale czwartym natomiast hipoteki obciążające nieruchomość. Oczywiście najbardziej jest pożądana informacja, że księga wieczysta dotycząca danej działki nie ma żadnych wpisów ograniczających prawo do jej dysponowania przez potencjalnego nabywcę. Najczęstsze wpisy to np.: wpis o wszczęciu egzekucji przez komornika, zakaz zbywania nieruchomości, hipoteka zabezpieczająca kredyt bądź pożyczkę. W przypadku nabycia działki obciążonej hipoteką właściciel musi liczyć się z tym, że wierzyciel może żądać od niego zwrotu określonej kwoty pieniężnej. Sytuacja ta nie zmieni się również w przypadku przekazania własności do działki budowlanej np. w drodze darowizny na rzecz współmałżonka, dziecka czy innej osoby. Hipoteka pozostanie i będzie obciążała tę konkretną nieruchomość, bez względu na to kto będzie w danym momencie jej właścicielem i na jakiej podstawie prawnej. Zdarza się, że o wyborze działki decyduje przypadek. Należy pamiętać, że w polskich uwarunkowaniach decyzja o zakupie działki budowlanej najczęściej wiąże się z tym, iż przez najbliższych kilkadziesiąt lat będziemy zamieszkiwali w danej okolicy. Decyzja zatem nie może być pochopna. Trzeba uwzględnić wiele czynników takich jak bliskość środków komunikacji, infrastruktura w szerokim rozumieniu tzn., nie tylko czy są media ale również czy w pobliżu znajduje się szkoła, przedszkole, ośrodek zdrowia. Ważne jest czy w okolicy nie znajdują się zakłady przemysłowe, czy okoliczny teren jest przeznaczony pod zabudowę jednorodzinną czy wielorodzinną, ew. czy jest to teren przeznaczony pod usługi. Zdarza się bowiem, szczególnie na gruntach niedawno odrolnionych, gdzie zabudowa mieszkaniowa nie jest jeszcze zagęszczona, że mogą pojawić się w sąsiedztwie uciążliwe punktu usługowe, warsztaty czy zakłady rzemieślnicze. Umowa zakupu działki powinna być sporządzona w formie notarialnej. Często się zdarza, że przed zawarciem umowy strony sporządzają tzw. „Umowę przedwstępną zakupu działki” i jednocześnie „wzmacniają” jej prawną wagę wręczeniem zadatku. Często jest to kwota rzędu 5–10% wartości transakcji i z racji obecnych cen działek jest to suma bardzo znaczna. Dlatego zarówno zbywca jak i nabywca muszą liczyć się z konsekwencjami w przypadku zmiany decyzji przed umowy przez zbywającego /sprzedawcę/ kupujący nabywa prawo do żądania zadatku w podwójnej wysokości. W przypadku gdy nabywca /kupujący/ zmieni zdanie i zrezygnuje z przystąpienia do umowy traci prawo do żądania zwrotu zadatku. Akt notarialny obejmuje oświadczenia stron złożone wobec notariusza, dotyczące treści dokonywanej czynności prawnej. Z aktu notarialnego wynika fakt zawarcia umowy sprzedaży między określonymi stronami, oznaczenie przedmiotu sprzedaży przez określenie miejsca położenia nieruchomości, numeru działki oraz księgi wieczystej, w której jest ujawniona, oraz cena za jaką strony zawarły transakcję. Sporządzenie umowy w formie aktu notarialnego daje stronom poczucie pewności i bezpieczeństwa. Każda inna forma prawna dokonania czynności zbycia działki /nie w formie aktu notarialnego/ daje możliwości skutecznego wzruszenia tej czynności. Niekiedy decyzja o budowie domu jest spowodowana np. uzyskaniem tytułu prawnego do gruntu na skutek zasiedzenia czy uzyskania darowizny. Zasiedzenie nieruchomości jest pierwotnym nabyciem własności powstałym wskutek faktycznego posiadania, w tym przypadku nieruchomości, przez czas określony ustawą. Posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny /art. 172 k.c/. W przypadku gdy uzyskał posiadanie w złej wierze okres ten wynosi trzydzieści lat. Osoba nabywając nieruchomość w drodze zasiedzenia nie jest zobowiązana do świadczenia jakichkolwiek czynności na rzecz poprzedniego właściciela. Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Natomiast zgodnie z art. 172 k.c. § 2 kodeksu cywilnego powyższe zasady stosuje się odpowiednio w wypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza. Spadkobierca może doliczyć okres, w jakim rzecz znajdowała się w samoistnym posiadaniu jego spadkodawcy. Dotyczy to zarówno dziedziczenia ustawowego, jak i testamentowego. W przypadku stwierdzenia przez sąd zasiedzenia /właściwy miejscowo jest sąd położenia nieruchomości/ uprawniony z tego tytułu składa do sądu wieczystoksięgowego odpis postanowienia stwierdzającego zasiedzenie i na tej podstawie następuje wpis jego jako właściciela do księgi wieczystej.
dodano: 22.10.2007.
zmieniono: 10.01.2008.