.
RODZAJE NIERUCHOMOŚCI:1. Nieruchomość gruntowa - dotyczy części ziemi jako odrębnego podmiotu własności oraz części składowych gruntu tj. budynków i innych urządzeń trwałe związanych z gruntem a także nasadzeń.Wyodrębnienie nieruchomości gruntowej wymaga wyodrębnienia zarówno:fizycznego - poprzez wyznaczenie powierzchni ziemi granicami zewnętrznymi, prawnego - poprzez określenie podmiotu własności2. Nieruchomość budynkowa - dotyczy budynków, które zostały wzniesione na gruncie: objętym wieczystym użytkowaniem lub, należącym do Skarbu Państwa lub Gminy, przez wieczystego użytkownika i stanowią jego własność. 3. Nieruchomość lokalowa - samodzielny lokal mieszkalny lub o innym przeznaczeniu który stanowi odrębną własność potwierdzoną podpisanym aktem notarialnym i wpisem do Księgi Wieczystej.PRAWO WŁASNOŚCI:Właściciel nieruchomości ma prawo do tzw. Triada Praw:1Posiadania rzeczy, dysponowana nią, czyli objęcia rzeczy w swoje władanie,2.Rozporządzanie rzeczą, czyli decydowanie o losach rzeczy,3.Korzystanie z rzeczy, czyli czynienia z niej użytku i czerpania z niej korzyści, tzn.:może np. odsunąć inne osoby od korzystania z jego rzeczy,pobierać pożytki i dochody z rzeczy,RÓŻNICE MIĘDZY POŻYTKAMI A DOCHODAMI:Pożytki - to naturalne dobra tj. płody i inne rzeczy składowe dające się odłączyć zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki np. płody rolne, drewno z lasu itp.Dochody - pieniężne wynagrodzenia, które przysługują właścicielowi za oddanie korzyści wynikających z prawa własności innej osobie np. czynsz za lokal użytkowy, opłata za reklamę itp. WSPÓŁWŁASNOŚĆ:Współwłasność - to szczególny przykład własności, kiedy własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie więcej niż jednej osobie.Współwłasność - nie jest osobnym rodzajem własności ale wykorzystaniem własności na tym samym przedmiocie (nieruchomości) przez kilka osób równocześnie.Rodzaje współwłasności:ułamkowa - wyróżniająca udział każdego współwłaściciela w danej rzeczy, łączna - gdy każdy ze współwłaścicieli jest właścicielem danej rzeczy wspólnie z innymi osobamiKLASYFIKACJE NIERUCHOMOŚCI: KRYTERIA PODZIAŁU:Formalno - kodeksowe - wyróżnia rodzaj nieruchomości:Gruntowe,Budynkowe,LokaloweEkonomiczne - wykorzystanie nieruchomościZajmowane przez właściciela na jego własne potrzeby (mieszkaniowe, prowadzona działalność)Inwestycyjne - utrzymywane do osiągnięcia finansowego zwrotu zzainwestowanego kapitału w postaci stałych, długoterminowych dochodów (czynsz) lub strumieni dochodów oczekiwanych w przyszłościNadmiarowe - w stosunku do potrzeb prowadzonej działalnościZapas handlowy dla odsprzedaży - sklasyfikowane dla celów biznesowych jako majątek obrotowy (np. mieszkania u dewelopera zapisane jako zapas a składnik majątkowy)ekskluzywność - związana z wiązką praw do nieruchomościWłasne,W użytkowaniu wieczystym,Najmowane, etc.Podmiotowe - z punktu widzenia właściciela nieruchomościPubliczne (państwowe i samorządowe)Prywatne (osoby fizyczne i prawne),Wspólne (spółdzielnie i wspólnoty mieszkaniowe, etc.)Przedmiotowe - związane z przeznaczeniem (funkcją) nieruchomości (podział umowny)Mieszkalne (w tym grunty, budynki jedno i wielorodzinne, lokale na własne potrzeby właściciela, na cele komercyjne - wynajem),Handlowe - klasyfikowane m.in. ze względu na powierzchnię:,- Sklepy tradycyjne - powierzchnia do 0,4 tys. m2 - Supermarkety - powierzchnia sprzedaży 0,4 - 2,5 tys. m2 - Hipermarkety - powierzchnia 2,5 - 5 tys. m2 - Centra Handlowe - powierzchnia 5 — 10 tys. m2 - Galerie Handlowe - powierzchnia powyżej 10 tys. m2 -Usługowe - np. parkingi, stacje paliw, restauracje, hotele i nieruchomości rekreacyjno — usługowe -Biurowe - ze względu na lokalizacje i standard techniczny wyróżniamy klasy A,B,C. -Logistyczno - magazynowe – dystrybucyjne -Przemysłowe -Rolne i leśneSposobu generowania dochodu przez nieruchomości:Komercyjne - generują nadwyżki finansowe dla jej właściciela,Spekulacyjne — nabyte w celu osiągnięcia zysku w tzw. szybkiej odsprzedaży (bez dodatkowej inwestycji w nieruchomość)Kapitałowe - w których inwestorzy w długim okresie oczekują wzrostu ich wartości, Rozwojowe - przeznaczone do dalszego inwestowania, rozwoju nieruchomości.Cechy fizyczne:złożoność fizyczna,im mobilność,trwałość,różnorodność,niepodzielnośćCechy ekonomiczne:rzadkość,lokalizacja,współzależność,kapitałochłonność,mała płynnośćCECHY FIZYCZNE NIERUCHOMOŚCI:Złożoność fizyczna - składa się z wielu elementów (grunty, budynki, budowle, rośliny, różne cechy fizyczne)Immobilność - (stałość w miejscu) - przemieszczanie nieruchomości należy do rzadkości. Konsekwencją tej cechy są 4 podstawowe skutki ekonomiczne:Trwałość - dotyczy głównie ziemi, która jest wieczna, niezniszczalna, stąd też jest postrzegana jako dobra lokata kapitału, której wartość z upływem czasu z reguły rośnie. Tylko ze względów ekologicznych jej wartość może spaść do 0.Różnorodność - niepowtarzalność, indywidualne cechy każdej nieruchomości. Różne grunty, budynki, budowle, stąd też trudność w oszacowaniu wartości każdej nieruchomościNiepodzielność - wynika z istoty nieruchomości, przy czym nie chodzi tutaj o niepodzielność w sensie geodezyjnym ale o:Nierozerwalność budynku z gruntem. CECHY EKONOMICZNE NIERUCHOMOŚCI:Rzadkość - dotyczy ograniczonej podaży uzbrojonych terenów (np. w miastach, lub powierzchni użytkowych określonych obiektów, infrastruktury drogowej itp.), dot. głównie krótkiego okresu, wiąże się z fluktuacją cenLokalizacja dotyczy:Fizycznej lokalizacji (kierunek wiatrów, nasłonecznienie) *Ekonomicznego położenia (dostępność do usług, dostęp do zakładów użyteczności publicznej, komunikacji, sklepów itp.)CECHY INSTYTUCJONALNO-PRAWNE NIERUCHOMOŚCI:Dotyczy jej otoczenia prawnego wraz z odpowiednimi instytucjami, regulujące cykl życia nieruchomości od jej zaprojektowania, poprzez realizację, obrót, eksploatację, aż do wycofania z eksploatacji 2.Regulacje prawne 3.Stowarzyszenia i organizacjeFUNKCJE NIERUCHOMOŚCI:rynkowa,inwestowania,dochodowa,fiskalna,zarządzania,użytkowania,kredytowania,prawne Służebność - obciążenie nieruchomości pozwalające uprawnionemu korzystać z niej w oznaczonym zakresie lub żądać, aby jej właściciel nie wykonywał pewnych usprawnień wynikających z prawa własności (III dział KW, np. dojście do działki gdy nie ma drogi(s. gruntowa), prawne - dożywotnie zamieszkanie(s. osobista))Hipoteka - zabezpieczenie zapłaty długu na nieruchomości zapisane w KW, skuteczne wobec każdorazowego właściciela nieruchomości. Wyróżniamy hipotekę:Kaucyjną,PrzymusowąNa wierzytelności hipotetycznej Zastaw - zabezpieczenie zapłaty długu na majątku dłużnika, tj. rzeczach ruchomych lub prawach zbywalnychFORMY NABYWANIA I UTRATY PRAW DO NIERUCHOMOŚCI:Pierwotne,Pochodne Pierwotne - to takie sposoby nabywania nieruchomości, które są niezależne od praw poprzedniego właściciela i innych uprawnień jakichkolwiek podmiotów Prawa do rzeczy istniejące wygasają, zaś nowemu właścicielowi przysługuje własność bez żadnych obciążeń, czy ograniczeń.Pierwotne sposoby nabywania praw do nieruchomości:Nacjonalizacja,Wywłaszczenie,Zasiedzenie (co najmniej 20 lat w dobrej wierze lub 30 lat w złej),Znalezienie,Zawłaszczenie rzeczy niczyjej,Połączenie Pochodne (sukcesja) - to te sposoby, w których właściciel wywodzi swe prawa z praw poprzedniego właściciela - jest jego sukcesorem, lub prawo własności poprzednika nie wygasło lecz jest przejęte przez następcę, wraz z ewentualnymi obciążeniami i ograniczeniami.Najem - najemca płaci wynajmującemu umówiony czynsz — w formie pieniężnej lub innych świadczeń - otrzymując w zamian prawo do użytkowania nieruchomości (lokalu) na cele określone w umowie (czas max - 10 lat).DZIERŻAWADzierżawca ma prawo do pobierania pożytków z nieruchomości (dotyczy głównie nieruchomości rolnych) Czas oznaczony obowiązywania umowy wynosi 30 lat i po upływie tego okresu staje się z mocy prawa umową na czas nie oznaczonyUŻYCZENIE NIERUCHOMOŚCI: Rzadko stosowany typ umowy, w której osoba otrzymująca nieruchomość korzysta z niej bez płacenia czynszu i pokrywa koszty utrzymania.POJĘCIE RYNKU NIERUCHOMOŚCI: Według prof. L. Kolkowskiego - jest to określona struktura obejmująca: Ukształtowany zbiór wzajemnie ze sobą powiązanych uczestników, Procesów oferowania i wymiany nieruchomości, polegających na przekazywaniu praw własności i/lub praw do korzystania z nieruchomości Rynek nieruchomości - kompleksowo ujmując - to system złożony z wyodrębnionych 4 podsystemów:Obrotu AKT NOTARIALNY:Umowa sprzedaży, mająca za przedmiot nieruchomość musi być zawarta w formie Aktu Notarialnego. Forma jest zastrzeżona pod rygorem nieważności Zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w innej formie (ustnej lub zwykłej pisemnej) pociąga za sobą nieważność takiej czynności prawnej. Wymóg formy Aktu Notarialnego związany jest z koniecznością zapewnienia pewności i bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami.KSIĘGA WIECZYSTA:Urzędowy rejestr mający na celu ustalenie praw rzeczowych na nieruchomości. Księga Wieczysta może być prowadzona w celu ustalenia stanu własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego i/lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w Spółdzielni Mieszkaniowej. Są zakładane i prowadzone dla każdej nieruchomości i wymienionych ograniczonych praw rzeczowych. Zakłada się ją na wniosek właściciela nieruchomości i prowadzi niezależnie od zmian osoby właściciela. Raz założona Księga Wieczysta dla nieruchomości jest prowadzona do czasu jej zamknięcia (Księgi Wieczystej). Jest zamykana gdy nieruchomość przestaje istnieć (sprzedaż i przyłączenie do innej nieruchomości). Prowadzenia Księgi Wieczystej należy do właściwości Sądów Rejonowych. Księgi Wieczyste są jawne. Nie można podnosić zarzutu nieznajomości wpisu w Księdze Wieczystej. Zapis w Księdze Wieczystej korzysta z domniemania zgodności z rzeczywistym stanem prawnym, brak wpisu rodzi domniemanie nieistnienia prawa.DZIAŁY KSIĘGI WIECZYSTEJ:DZIAŁ I - PrzedmiotowyDZIAŁ II – Podmiotowy DZIAŁ III Hipoteka - wpisy i wykreślenia dotyczących ustanowienia wierzytelności zabezpieczonym hipotekom i roszczeń z nią związanych.RYNEK NIERUCHOMOŚCI A RYNEK FINANSOWY: UCZESTNICY RYNKU NIERUCHOMOŚCI: osoby fizyczne - notariusz, pośrednik, zarządca, rzeczoznawca osoby prawne - sądy prowadzące Księgi Wieczyste, Urzędy Skarbowe, gminy, banki, towarzystwa ubezpieczeniowe, podmioty wspomagające tworzenie naniesień na gruntachPodmioty zgłaszające podaż, Podmioty zgłaszające popyt - głównie dotyczy zakupu nieruchomości a nie wynajmu - z reguły nie jest finansowany kredytem długoterminowym. Uczestnicy transakcji pozarynkowych - dokonywanych bez udziału pieniądza (np. spadek, darowizna, zamiana itp.) banki hipoteczne - zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych na rynku polskim pojawiły się banki hipoteczne (np. BPH Bank Hipoteczny, BRE Bank Hipoteczny, Śląski Bank Hipoteczny, NVKredit) banki uniwersalne - działające na zasadach ogólnych CECHY NIERUCHOMOŚCI JAKO LOKATY KAPITAŁU: Zalety:Zabezpieczenie kapitału związane z cechami fizycznymi nieruchomości Generowanie stałych dochodów (czynsze, opłaty, parking, umieszczenie reklamy) Możliwości korzystania z ulg podatkowychWady: Niepodzielność nieruchomości Mała płynność Konieczność fachowej obsługi FORMY INWESTOWANIA NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI: Bezpośrednie inwestowanie - skierowane na aktywa rzeczowe, w których:Pośrednie inwestowanie - dotyczy zwłaszcza nabywania instrumentów finansowych związanych z rynkiem nieruchomościBezpośrednie formy inwestowania na rynku nieruchomości:Nabywanie nieruchomości nie przynoszących dochodu w celu ich sprzedaży w przyszłości o wyższej cenie. Nabywanie nieruchomości i wznoszenie na nich obiektów budowlanych w celu ich sprzedaży Nabywanie nieruchomości i wznoszenie na nich obiektów budowlanych w celu osiągnięcia dochodów z ich eksploatacji. Nabywanie nieruchomości przynoszącej dochód w celu osiągnięcia dochodów z ich eksploatacji Pośrednie formy inwestowania na rynku nieruchomości: Nabywanie akcji lub udziałów w podmiotach inwestujących w nieruchomości tj. towarzystwa ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne fundusze inwestycyjne( otwarte i zamkniete) dla których nieruchomości stanowia jeden z kierunków lokowania kapitału w portfelu fundusz Inne podmioty czerpiące dochody z nieruchomości naprzyklad firmy deweloperskie Pierwotny rynek hipoteczny- jego cechami charakterystycznymi są:Długi czas finansowania Zabezpiecznie hipoteczne Stosunkowo wysokie kwoty jednostkowego kredytu wynikające z wartości nieruchomości BANKI FINANSUJĄCE NIERUCHOMOŚCI: banki hipoteczne - zgodnie z ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych na rynku polskim pojawiły się banki hipoteczne (np. BRE bank hipoteczny(klient instytucjonalny), PKO Bank Hipoteczny SA, VYKredit?? oddział banku niemieckiego.) Banki uniwersalne- działające na zasadach ogólnych. Do tej pory wyraźnie atrakcyjniejsze jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne były banki uniwersalne - pozyskują kapitał z tańszych źródeł tj. depozytów, stąd też oferowane kredyty mieszkaniowe są tańsze od kredytów w bankach hipotecznych. Czynniki ryzyka finansowego:Niezdolność dłużnika dopłaty kredytu Chęć/brak chęci spłaty kredytu przez dłużnika Błędy w ustaleniu ryzyka kredytowego przez inspektora kredytowego Ryzyko nieodzyskania nieruchomości przez wierzyciela Ryzyko katastrofy środowiska naturalnego Ryzyko polityczne Ryzyko gospodarcze Ryzyko kursowe. Definicje ryzyka kredytowego z punktu widzenia :Terminowości spłaty kredytu Niedotrzymania warunków umowy Braku możliwości spłaty kredytu Strat banku z powodu niespłacanego kredytu Metoda punktowa badania zdolności kredytowej podmiotów:Cechy jakościowej oceny wiarygodności kredytowej: Pozycja przedsiębiorstwa na rynku Jakość kadry kierowniczej(kwalifikacje, doświadczenie kompetencje, styl zarządzania) Specyfikacja branży(perspektywy rozwojowe, poziom rentowności, nowoczesność) Dotychczasowa wiarygodność firmy z uwzględnieniem historii funkcjonowania. Jednostki oraz kontaktów z bankami Cechy ilościowej oceny wiarygodności kredowej: (wybrane grupy wskaźników)Płynność,Rentowność,Aktywność,Zadłużenia Na cenę kredytu składają się:Stawka transferowa(finansuje źródła funduszy potrzebnych do udzielenia kredytu, Premia za ryzyko( finansuje oczekiwanie straty kredytowe), Marża operacyjna(finansuje koszty udzielenia kredytu i zarządzania nim), Marża zysku(finansuje oczekiwaną przez akcjonariuszy stopę zwrotu z kapitału)
Narzędzia wspomagające proces zarządzania nieruchomościami:
audyt nieruchomości – analiza, ocena w aspekcie prawnym, technicznym, finansowo ekonomicznym i księgowo podatkowym
operat szacunkowy
due diligence – należyta staranność – wszelkie działania majce na celu zgromadzenie jak największej ilości informacji o nieruchomości stosowania w praktyce przy wszelkiego rodzaju analizach potencjalnych inwestycji.
Plan zarządzania pisany na zlecenie właściciela nieruchomości jest swoistym biznesplanem nieruchomości.
Cele opracowywania planu zarządzania nieruchomościami
rozpoznanie stanu technicznego, i funkcjonalnego
prezentacja potencjalnych dróg działania
ustalenie ostatecznych zaleceń
plan działania pracy zarządcy
funkcje planu:
informacyjna – wiedza na temat stanu…., technicznego itp.
Prognostyczna – możliwość funkcjonowania w przyszłości
Doradcza
Strategiczna
Etapy opracowywania planu zarządzania nieruchomością:
określenie celu zarządzania nieruchomością
analiza wewnętrznych i zewnętrznych uwarunkowań nieruchomości
analiza rynku nieruchomości
ocena sytuacji finansowej nieruchomości
analiza strategiczna nieruchomości i jej rynku (analiza SWOT)
opracowywanie wariantów planu zarządzania nieruchomością i ich ocena z uwzględnieniem budżetu:
- przepływów pieniężnych
- kapitałowego nieruchomości( nakład inwestycyjny netto)
wybór rekomendowanego wariantu zarządzania nieruchomością z określeniem zakresu i harmonogramu oraz CF planowych zadań i czynności.
załączniki do planu
Wybór rekomendacyjnego wariantu zarządzania nieruchomością. 3 główne kryteria grupy wskaźników.
Tradycyjne- wskaźniki statystyczne tj. stopa dochodu, okres zwrotu
Dynamicznych –wykorzystywane modele zdyskontowanych CF tj. NPV, NPVR, IRR
Wyznaczenie wartości nieruchomości w tym wartość rynkową oraz indywidualną odwzorowującą potencjał tkwiący w nieruchomości postrzegany przez konkretnego uczestnika rynku.
Rodzaje ubezpieczeń nieruchomości.(jeden z elementów kosztów)
Ubezpieczenie szkód spowodowanych żywiołami
Ubezpieczanie pozostałych szkód rzeczowych wywołanych przez grad, mróz, kradzież itp.
Ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej z tytułu szkód spowodowanych wykonywaniem czynności
Ubezpieczenie kredytu
Ubezpieczenie ważnych ryzyk finansowych w tym niewystępowania dochodu, utraty zysków, utraty wartości rynkowej itp.
Poszczególne rodzaje nieruchomości mieszkaniowych i nie mieszkaniowych mają swoją specyfikę i…..
Nieruchomości biurowo usługowe:
Szerokie grono potencjalnych najemców,
Stosunkowo łatwe w zarządzaniu
Wymagają stałej troski zarządcy
Duża naturalna rotacja
Wymagają dużej dbałości o czystość, etykietę powierzchni i otoczenia
Duża liczba miejsc postojowych
Dbanie o infrastrukturę techniczną
Handlowo usługowe:
Usytuowane przeważnie na parterze z bezpośrednim wejściem od ulicy.
Wyjątkowo duża staranność przy zawieraniu najmu
Przychody z nieruchomości pochodzą od zaledwie kilku najemców
Ewentualna niewypłacalność jednego najemcy może spowodować utratę nawet stu procent przychodów z nieruchomości
Charakter: duża powierzchnia, mała liczba najemców, często czynsz jest procentem od obrotów.
Wymagają: placu manewrowego od strony zaplecza, dużej ilości miejsc parkingowych
Instytucjonalne i nieruchomości sektora publicznego
charakter
Położone z reguły w centrum
Duża stabilność najemców
Zły stan techniczny
Duża pewność przychodów
Wymagają:
Racjonalnego gospodarowania środkami na remonty i konserwacje
Zapewnienia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych dla samochodów osobowych
Lustro czynszowe:
Zestawienie rynków czynszowych sporządzane przez gminy wśród zarządców nieruchomości, w lokalach komunalnych po to aby minimalizować poziom opłat za lokale komunalne , aby najemcy mogli sobie z nimi poradzić
Klauzule abuzywne- przepisy prawa zawierane w umowach cywilno prawnych które są zabronione prawem( prawo ich zabrania) . Przykładowo zastrzeganie sobie odsetek za wycofanie się klienta od umowy.
Podejście do nieruchomości w rozwiniętych gospodarkach rynkowych
W zarządzaniu nieruchomościami obiekt jest głównie źródłem dochodu dla właściciela,
Przy wykonywaniu działalności zawodowej pośrednik ma prawo wglądu do wpisów i zaświadczeń zawartych w:
Księgach Wieczystych
Katastrze nieruchomości
Ewidencji sieci uzbrojenia terenu
Tabel taksacyjnych i map taksacyjnych
Planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.
Rejestrze osób którm przysługuje prawo do lokalu
Ewidencji ludności
Pośrednik w obrocie nieruchomościami niewypełniający obowiązków, o których
mowa w art. 181, podlega odpowiedzialności zawodowej.
Umowa wzajemna-nie mam napisane.
W spółkach prawa handlowego prowadzących działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami ważna jest instytucja prokury czyli pełnomocnictwa.
Na czas określony i na czas nieoznaczony
Dwustronne i sieciowe
Typu otwartego
Z klauzulą wyłączności
Umowy bezpośrednie
Uzgodnione indywidualnie i z użyciem wzorców
Pozyskiwanie nieruchomości do transakcji.
Czynniki wpływające na pozyskiwanie ofert do transakcji to:
Reklama własna w środkach masowego przekazu
Pozycja biura na rynku
Aktywne badanie rynku- praca w systemie MLS
Dobra praca z ofertami
Wyposażenie biura
Uzgodnienie warunków sprzedaży
Uzgodnieni warunków przez strony
Omownie warunków z każdą stroną z osobna
Protokół uzgodnień
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości
W formie aktu notarialnego
W zwykłej formie pisemnej
Zebranie danych dla notariusza
Dane z dowodów osobistych( paszportów dla osób fizycznych)
Dane z umowy spółki i wyciągu KRS dla spółek „prawa handlowego”, uchwała spółki
Odpis z KW
Dane z ewidencji gruntów i budynków
Zaświadczenie o przeznaczeniu w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego
„kwit mazalny” – zgoda wierzyciela np. banku na wykreślenie z hipoteki
Cena sprzedaży, sposób zapłaty, termin przekazania
Dokumenty związane ze sposobem nabycia nieruchomości
Czynności kończące transakcje
Akt notarialny
Przekazanie nieruchomości
Tworzenie bazy danych