Wykłady z GN

dr inż. Jan Kuryj

Katedra Zasobów Nieruchomości

Email- [e-mail]

895 234 262

Ul. Prawocheńskiego 15 p. 111

Literatura

1. Bieniek G. Kulas S. Marmaj Z. Mzyk E. 2010. Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz Wyd. 4, LexisNEXIS> Warszawa.

2. Bojar Z. 2008. Podziały nieruchomości. Komentarz. Wyd.: Gall. Katowice.

3. Felcenloben D. 2008. Rozgraniczenia Nieruchomości. Teoria i praktyka z orzecznictwem sadowo - admin. Gall. Katowice

4. Zrobek S., Zrobek R., Kuryj J. 2012. Gospodarka nieruchomościami komentarzem do wybranych procedur. Wyd. II: Gall. Katowice

5. Akty prawne ( właściwe dla omawianego zagadnienia) www.sejm.gov.pl

Wykład 1 – 19.02.2013 r.

Nieruchomości zurbanizowane - w planie miejscowym przeznaczone na cele inne niż rolne i leśne

RYS HISTORYCZNY I ROZWÓJ GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI W POLSCE.

Rozwój, istota, cele i zadania, podstawy prawne, podstawowe pojęcia gospodarki nieruchomościami

Rozwój gospodarki nieruchomościami w Polsce

1. Zmiany ustrojowe w polityce gospodarczej państwa (1989/90).

2. Wzrost znaczenia nieruchomości w gospodarce narodowej.

- konstytucyjne gwarancje prawa własności;

- reforma zarzadzania państwem;

- regulacja praw do nieruchomości; umożliwiła przekształcenie prawnie zbywalnych na prawa zbywalne

- wprowadzenie zasad rynkowych w obrocie nieruchomościami:

- zrównanie praw w obrocie nieruchomościami,

- dopuszczenie do obrotu różnych form władania nieruchomościami,

- zastąpienie niezbywalnych form formami zbywalnymi,

- zniesienie decyzji administracyjnych,

- zastąpienie cen urzędowych cenami rynkowymi

ZASADY RYNKOWE

1. Zrównanie praw w obrocie nieruchomościami

- w stosunku do wszystkich podmiotów występujących na rynku nieruchomości ( OF i OP) wprowadzono te same prawa i zasady w obrocie nieruchomościami. Wyjątek zastosowano jedynie w stosunku do jednostek organizacyjnych nie posiadających osobowości prawnej (JO);

1. Wprowadzenie do obrotu różnych form władania

- dopuszczono w obrocie nieruchomościami wszystkie formy władania:

- własność,

- użytkowanie wieczyste,

- użytkowanie,

- najem,

- dzierżawę,

- trwały zarząd,

- użyczenie;

1. Zastąpienie niezbywalnych form władania formami zbywalnymi

- osoby fizyczne i osoby prawne musza posiadać prawa zbywalne do nieruchomości. Prawa zbywalne dla osób prawnych wprowadzono przez uwłaszczenie, po czym umożliwiono im nabywanie nieruchomości na własność lub w użytkowanie wieczyste;

1. Zniesienie decyzji administracyjnych

- decyzje administracyjne zastąpiono wyłącznie umowami cywilnoprawnymi zawieranymi w formie aktu notarialnego. Decyzje pozostawiono jedynie w sytuacjach szczególnych, np. trwały zarząd;

Do 1990 r. Prawa ustanawiane były w drodze decyzji. Decyzje wydawane w postepowaniu administracyjnym a co za tym idzie możliwość odwołanie - wstrzymanie inwestowania. Trwało to kilka lat, osoba przez to nie mogła w ta nieruchomość inwestować. Akt notarialny - dokument sporządzany w obecności notariusza pod rygorem nieważności. W momencie podpisania aktu następuje przeniesienie prawa - prawo przechodzi ze zbywcy na nabywcę, wiec nabywca już może inwestować i nie musi czekać. Pod rygorem nieważności - będzie nieważny kiedy jedna ze stron zataiła prawdę.

1. Zniesienie cen urzędowych (uwolnienie rynku)

- ceny urzędowe w obrocie nieruchomościami zostały zastąpione cenami kształtowanymi przez rynek, opartymi na wartości nieruchomości. Regulacja ta umożliwiła stymulacje rozwoju rynku nieruchomości i stworzyła podstawy do powstania nowej dziedziny zwanej WYCENA NIERUCHOMOŚCI;

1. Wprowadzenie obowiązkowych przetargów (1990 rok wprowadzenia)

- przy zbywaniu nieruchomości stanowiących własność SP i JST wprowadzono obowiązek przeprowadzania przetargów. Tryb bezprzetargowy został ograniczony jedynie do przypadków szczególnych, które zostały wskazane w przepisach prawnych;

ISTOTA GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

Gospodarowanie - to działalność o charakterze indywidualnym lub zbiorowym polegająca na rozdziale ograniczonych zasobów miedzy różne konkurencyjne zastosowania na podstawie racjonalnych przesłanek i wykorzystywania tych zasobów dla osiągniecia możliwie najlepszego pożytku:

- wytworzenia i podziału dóbr i usług w sposób zapewniający zaspokojenie potrzeb społecznych,

- oszczędne ich spożytkowanie bez szkody dla środowiska naturalnego i warunków życia społeczeństwa.

( celem jest rozdział tych gruntów aby uzyskać najlepszy pożytek)

OBSZARY GN

DEFINICJE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

1. Gospodarka nieruchomościami def. 1

- zespól relacji i procedur zachodzących miedzy przedmiotem a podmiotem

Relacje pomiędzy podmiotami i przedmiotami

• analiza danych geometrycznych

• badanie relacji prawnych do nieruchomości

• inwestowanie w nieruchomości

• analiza istniejącego zainwestowania (działanie zarządzających - określenie terminów)

• badanie możliwości tkwiących w nieruchomościach (relacje które powinny pokazywać w jakim kierunku nieruchomość powinna być rozbudowywana żeby zwiększała dochody właściciela)

Mienie - przedmiot GN

Składniki mienia

Nieruchomość - cześć powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności ( art. 46 KC)

Gmina jest właścicielem gruntu, my wybudujemy budynek (przepisy szczególne)

Nieruchomością może być lokal jeśli jest wyodrębniony na mocy przepisów szczególnych (które umożliwiają powstanie nieruchomości ustawa o własności lokali …

Przedmiot i podmiot GN

1. Gospodarka nieruchomościami def. 2

- całokształt problematyki działań mających na celu wypracowanie optymalnych zasad i procedur gospodarowania i zarzadzania nieruchomościami bez względu na ich rodzaj, podmiot i formę władania.

1. Gospodarka nieruchomościami def. 3

- zespół czynności i procedur, wzajemnie ze sobą powiązanych, składający się na zarzadzanie, dysponowanie i administrowanie nieruchomościami Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego i innych osób, zarówno prawnych jak i fizycznych,

- pobieranie pożytków i dochodów z nieruchomości oraz rozporządzanie nieruchomością (K.C.)

1. Gospodarka nieruchomościami def. 4

- ogol czynności faktycznych i prawnych, które składają się na zarzadzanie, dysponowanie i zajmowanie się nieruchomościami.

(Bienniek i inni. 2005 UoGN komentarz. LexisNexis)

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI LUB GRUNTAMI STANOWI przestrzenny, prawny, finansowy i techniczny wymiar gospodarki przestrzennej.

Wykład 2 – 26.02.2013 r.

PODSTAWY PRAWNE GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

Systematyka aktów prawnych - stan aktualny

Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

Tekst pierwotny: Dz. U. z 1997 r. Nr 115, poz. 741,

Zmiany: tekst jednolity : Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543,

Tekst jednolity : Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 i zm.

Tekst jednolity: Dz. U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 i zm. (15 zmian)

Ustawa weszła w życie z dniem 1 stycznia 1998 r.

Przepisy wykonawcze: (rozporządzenia)

• RRM z dnia 14 września 2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (Dz. U. Nr 207, poz. 2108 i zm.)

• RRM z dnia 24 sierpnia 2004 r. w sprawie określenia rodzajów nieruchomości uznawanych za niezbędne na cele obronności bezpieczeństwa państwa (Dz. U. Nr 207, poz. 2107)

• RRM z dnia 7 grudnia 2004 r. w sprawie sposobu i trybu dokonywania podziałów nieruchomości (Dz. U. Nr 268, poz. 2663)

• RRM z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalania i podziału nieruchomości (Dz. U. Nr. 86, poz. 736)

• RRM z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 r. i zm.)

• RRM z dnia 29 czerwca 2005 r. w sprawie powszechnej taksacji nieruchomości (Dz. U. Nr 131, poz. 1092 z 2005 r.)

• RRM z dnia 10 lutego 1998 r. w sprawie przepisów wykonawczych dotyczących uwłaszczania osób prawnych nieruchomościami będącymi w ich zarządzie lub użytkowaniu (Dz. U. Nr 23, poz. 120 z 1998 r. z późń. zm.)

ZAKRES KOMPETENCYJNY USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI

Ustawa nie narusza kompetencji (art. 2 UoGN):

• ustawy z dnia 24 marca 1920 o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

• ustawy z dnia 26 marca 1982 r. o scalaniu i wymianie gruntów

• ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach

• ustawy z dnia 19 października 1991 r. o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

• ustawy z dnia 27 października 1994 r. o autostradach płatnych oraz o Krajowym Funduszu Drogowym

• ustawy z dnia 22 czerwca 1995 r. o zakwaterowaniu Sił Zbrojnych Rzeczypospolitej Polskiej

• ustawy z dnia 30 maja 1996 r. o gospodarowaniu niektórymi składnikami mienia Skarbu Państwa oraz o Agencji Mienia Wojskowego

• ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. – Prawo wodne

• ustawy z dnia 3 lipca 2002 r. – Prawo lotnicze

• ustawy z dnia 28 marca 2003 r. o transporcie kolejowym

• ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych

• ustawy z dnia 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego

• ustawy z dnia 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych

PRZEDMIOTOWY ZAKRES USTAWY O GOSPODARCE NIERUCHOMOŚCIAMI (przepisy szczególne)

• gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego

• podział nieruchomości

• scalanie i podział nieruchomości

• pierwokup nieruchomości

• wywłaszczenie nieruchomości i zwrot wywłaszczonych nieruchomości

• udział w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

• wyceny nieruchomości

• działalność zawodowa, której przedmiotem jest gospodarowanie nieruchomościami

Uregulowania Prawne Wprowadzone Ustawą O Gospodarce Nieruchomościami

I. Zasady ogólne (art. 4)

• zakres kompetencyjny ustawy o GN;

• podstawowe pojęcia w GN; (art. 4) (nieruchomość gruntowa, zasób nieruchomości, działka gruntu, działka budowlana…)

• organy rządowe i samorządowe właściwe w sprawach gospodarki nieruchomościami; (art. 3 i art. 11)

• katalog celów publicznych;

• zasady waloryzacji kwot należnych z tytułów określonych w ustawie o GN; (art. 227)

• tryb odwoławczy od decyzji wydanych w postępowaniu administracyjnym dotyczących GN; ( w procesie odwoławczym od decyzji wydanej przez organy adm. samorządowej odwołanie jest do SKO, od decyzji wydanej przez starostę wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej – do wojewody (wyższa instancja) jako do organu wyższej instancji to strona, kiedy zaś wojewoda podtrzyma decyzję to można odwołać się do Naczelnego Sądu Administracyjnego?)

II. Gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność SP oraz własność JST

• gospodarowanie nieruchomościami SP i JST – zasady ogólne;

• zasoby nieruchomości; (4 zasoby*)

• zbywanie i oddawanie nieruchomości SP i JST w użytkowanie wieczyste**;

• przetargi na nieruchomości (ustny, pisemny; ograniczony, nieograniczony- kiedy udział może w nim wziąć udział, warunek – wpłacenie WADIUM w określonym czasie);

• oddawanie nieruchomości w trwały zarząd; ( w trwały zarząd oddać można nieruchomość organizacjom, które nie posiadają osobowości prawnej (odstępstwo od aktów notarialnych))

• przekazywanie nieruchomości na cele szczególne;

• ustalenie sposobu i terminów zagospodarowania nieruchomości;

• ustalenie cen, opłat i rozliczeń za nieruchomości; (wartość stanowi podstawę ustalenia ceny)

*Zasoby: państwowy, gminny, powiatowy, wojewódzki

**konstytutywny wpis – powoduje prawo

III. Wykonywanie, ograniczanie lub pozbawianie praw do nieruchomości

• podziały nieruchomości;

• scalenia i ponowne podziały nieruchomości na działki gruntowe;

• prawo pierwokupu;

• wywłaszczenie nieruchomości;

• ustalenie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości; (według aktualnego albo alternatywnego sposobu użytkowania)

• zwrot wywłaszczonych nieruchomości; (właściciel ma obowiązek finansowania budowy sieci uzbrojenia technicznego terenu)

• udział w kosztach budowy* urządzeń infrastruktury technicznej; (właściciel musi współfinansować)

**słuszne odszkodowanie jest ustalane poprzez alternatywny lub aktualny sposób użytkowania wg sytuacji rynkowej

*** rzeczoznawstwo określa wartość aktualnego stanu i alternatywnego – zurbanizowanego, i to wg niego odszkodowanie jest wypłacane

IV. WYCENA NIERUCHOMOŚCI (jednolite zasady wyceny nieruchomości i zdefiniowany rodzaj wartości, np. rynkowa*)

• określenie wartości nieruchomości; (1.wartość rynkowa -najbardziej prawdopodobna za która można zbyć nieruchomość, 2. wartość odtworzeniowa- jako koszt zastąpienia obiektu budowlanego, 3. wartość katastralna - wartość zbliżona do wartości rynkowej)

• powszechna taksacja nieruchomości; (inaczej masowe wyceny nieruchomości, określenie wartości katastralnej)

• badania rynku;

V. DZIAŁALNOŚĆ ZAWODOWA (jakie kursy, szkolenia potrzebne aby moc ubiegać się o nadanie uprawnień)

• rzeczoznawstwo majątkowe;

• pośrednictwo w obrocie nieruchomościami;

• zarządzanie nieruchomościami;

VI. PRZEPISY KARNE – ROZDZ. VI UOGN; (ART.198)

VII. REGULACJA STANÓW NIEFORMALNYCH – UWŁASZCZENIA.

KOMPETENCJE W SPRAWACH GOSPODARKI NIERUCHOMOŚCIAMI

*Ministerstwo Infrastruktury i Transportu Morskiego – on jest organem kompetentnym w GN obecnie

ZASADY GOSPODAROWANIA NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI

• formy obrotu

• zasady gospodarowania nieruchomościami

GOSPODARKA NIERUCHOMOŚCIAMI SP I JST

Regulacje szczególne

- regulują odrębności w zakresie gospodarownaia nieruchomościami SP i JST, w stosunku do regulacji wynikających z przepisów KC

Oznacza to, że:

• zawierają odmienności w odniesieniu do przepisów KC

• mają pierwszeństwo przed przepisami KC

• brak szczegółowej regulacji w UoGN oznacza, że należy zastosować przepisy KC

Zasada:

Prawidłowa gospodarka nieruchomościami

Obejmuje:

• CZYNNOŚCI FAKTYCZNE

  • zabezpieczające nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem (zachować stan niepogorszony)

• CZYNNOŚCI PRAWNE

  • ustalenie stanu prawnego

  • ochrona prawa własności w przypadku jego naruszenia

  • przenoszenie prawa własności

Gospodarka nieruchomościami SP i JST gospodarowania nieruchomościami w sposób

zgodny z zasadami prawidłowej gospodarki

Formy obrotu:

• sprzedaż,

• zamiana,

• zrzeczenie się,

• oddanie w użytkowanie wieczyste,

• oddanie w najem lub dzierżawę, użyczenia,

• oddania w trwały zarząd,

• obciążane ograniczonymi prawami rzeczowymi,

• wnoszenie jako wkładów niepieniężnych (aporty) do spółek,

• przekazywanie jako wyposażenie tworzonych przedsiębiorstw państwowych

• przekazywanie jako majątek tworzonych fundacji,

• darowizna

Wykład 3 – 19.02.2013 r.

SZCZEGÓLNE ZASADY OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI POMIĘDZY SP JST

1. Obrót: tryb bezprzetargowy;

2. Nieodpłatna darowizna nieruchomości NA RZECZ:

• Partnera prywatnego lub spółki w ramach partnerstwa publicznego,

• Realizacja celów publicznych;

3. Obrót nieruchomościami wpisanymi do REJESTRU ZABYTKÓW

- pozwolenie Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków.

4. Wymagana zgoda organu stanowiącego

• Zbycie – po obniżonej cenie;

• Ustanowienie UW – bez pobierania OP;

• Obciążanie OPR – nieodpłatnie;

• Zamiana bez dopłat tytułu różnej wartości;

• Dopłaty z tytułu różnej wartości w przypadku zamiany z nieruchomości na własność prywatną.

GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI

• zasady ustalania ceny za udostępniane nieruchomości

• zasady ustalania opłat za użytkowanie wieczyste

DZIAŁ 2 rozdz. 8 UoGN

ZASADY USTALANIA CENY

Cena nieruchomości ustalana jest na podstawie jej wartości (art. 67 UoGN)

Cena nieruchomości lokalowej obejmuje:

-cenę lokal wraz z pomieszczeniami przynależnymi,

- udział w nieruchomości wspólnej.

Sprzedaż w trybie przetargowym:

Pierwszy przetarg

W_RN ≤C_W< C_T (min. jedno postąpienie) (1% ceny wywoławczej zaokrąglona w górę)

Drugi przetarg

0,5 W_RN(I) ≤C_W<C_T (min. jedno postąpienie)

Np. W_R= 500 000 zł wartość wzrosła o 20%

C_W= 600 000 zł - postąpienie 1% CW – Ceny wywoławczej

C min= 606 000 zł -> minimalna cena, za którą może zostać sprzedana

Sprzedaż w trybie bezprzetargowym:

Rokowania

C_T≥0,4W_RN(I)

Sprzedaż bezprzetargowa – art. 37 ust.2.

C_T≥W_RN(I)

Roszczenia:

Roszczenia przysługujące na mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów

C_T = W_RN

Sprzedaż w trybie bezprzetargowym z bonifikatą:

Właściwy organ może udzielić za zgodą, organu stanowiącego, bonifikaty od ceny ustalonej w trybie bezprzetargowym (art.68)

C_T = (1-A) W_RN

A- stawka % bonifikaty (mnożnik)

Bonifikaty od ceny sprzedaży (art.68):

• cele mieszkaniowe, realizacja urządzeń infrastruktury technicznej, cele publicznych;

• działalność charytatywna of i op, organizacjom pożytku publicznego, oraz niezwiązaną z działalnością zarobkową;

• organizacjom zrzeszającym działkowców na ogrody działkowe;

• poprzedniemu właścicielowi lub jego spadkobiercy – pierwszeństwo;

• na rzecz SP albo JST;

• kościołom i związkom wyznaniowym, na cele działalności sakralnej;

• lokalu mieszkalnego; ( na rzecz dotychczasowego najemcy)

• przy roszczeniach, o nabycie działki przyległej – podczas ustanowienia odrębnej własności z wydzieleniem działki gruntu po obrysie budynku;

• spółdzielniom mieszkaniowym w celu ustanowienia odrębnej własności lokali;

• na poprawę warunków zagospodarowania działki sąsiedniej;

• przedstawicielstwom dyplomatycznym, pod konsulaty, ambasady.

Sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika Wieczystego (art.69):

Zalicza się kwotę równą wartości prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

C_T = W_{RN (WŁ)} – W_RN(UW)

W_RN(UW) = WRN _(WŁ) * W_K

W_K = (1- S_R/R)*(t/T) + 0,25*(T-t)/T

29 I 30 RRM w sprawie wyceny nieruchomości I sporządzania operatu szacunkowego

W_K – współczynnik koregujący

SR- stawka procentowa opłaty rocznej z tytułu ustanowienia użytkowania wieczystego

R – stopa kapitalizacji określana przez rzeczoznawców majątkowych na podstawie analizy rynku

R e <9%,12%>

T – czas niewykorzystany prawa użytkowania wieczystego np. 99 lat UW – po 40 latach uw chce zamienić na prawo własności to t=59 lat

T – czas, na który ustanowiono prawo użytkowania wieczystego

Nieruchomości zabytkowe :

cenę nieruchomości lub jej części wpisanej do rejestru zabytków obniża się o 50%

OGRANICZENIA ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI NABYTEJ Z BONIFIKATĄ:

Zbycie nieruchomości lub wykorzystanie na inne cele niż cel uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, wiąże się ze zwrotem kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji.

Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

ROZDZIELENIE CENY ZBYCIA NIERUCHOMOŚCI

Do ustalenia opłat np. użytkowanie wieczyste

Cena transakcyjna Cena gruntu

Cena części składowych gruntu

Uwzględnia się proporcje zachodzące nimi w cenie wywoławczej (wartości rynkowej)

GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI

• zasady ustalania opłat za użytkowanie wieczyste i trwały zarząd

• rozliczeń za wygaśnięcie praw do nieruchomości użytkownaia wieczystego i trwałego zarządu

OPŁATY ZA NIERUCHOMOŚCI

Użytkowanie wieczyste

Regulacja prawna UW:

• Kodeks Cywilny – normuje problematykę cywilnoprawną (art.232-243);

• Ustawa z dn. 21.08.1987 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. Nr 102, poz. 651 z 2010 r. i zm.)

  • Normuje problematykę administracyjno – prawną dotyczącą oddawania i wygaśnięcia tego prawa;

• Ustawa z dn. 29.07.2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (Dz.U. Nr 175, poz. 1459 z 2005 r. i zm.)

  • Normuje możliwość zamiany tego prawa w praw własności.

Stanowi kategorię pośrednią między prawem własności a ograniczonymi prawami rzeczowymi.

*UW – odpłatne, możliwość korzystania z rzeczy cudzej, terminowość

Prawnorzeczowa forma długotrwałego korzystania z gruntów SP, JST oraz ich związków.

Ustanawiane: ( nie na nieruchomościach rolnych i leśnych, tylko zurbanizowane!)

• Grunty położne w granicach administracyjnych miast

• Grunty SP położone poza granicami miasta, ale włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane jemu pod inwestycje

Podmioty:

• Osoby fizyczne,

• Osoby prawne.

Treść prawa:

• Korzystanie z gruntów z wyłączeniem osób trzecich;

• Rozporządzanie swoim prawem zgodnie z przepisami prawnymi, zasadami współżycia społecznego oraz umową oddania gruntu w użytkowanie wieczyste (art.233 KC)

_ dodatkowa granica, którą musi spełniać

Ustanowienie prawa:

• Na drodze akty notarialnego,

• Wpis do Księgi Wieczystej (wpis konstytutywny – tworzący prawo).

Wykład 4 – 12.03.2013 r.

Cechy prawa:

• ustanawiane na gruntach nie rolnych i nieleśnych SP, JST;

• zbywalne, dziedziczne i przenaszalne;

• terminowe (99 lat, przypadek szczególny – 40 lat);

• odpłatne (opłata pierwsza i opłaty roczne);

• opłaty roczne podlegają aktualizacji (nie częściej niż co 3 lata); a w przypadku nieruchomości przeznaczonych na cele mieszkalne nie częściej niż raz na 5 lat;

• podstawa odpłatności – cena transakcyjna gruntu, wartość rynkowa w przypadku aktualizacji;

• ustanawiane w trybie przetargowym lub bezprzetargowym; odsprzedaż na rzecz osoby 3 odbywa się to bez przetargu

• termin zagospodarowania gruntu, zabudowy; termin zagospodarowania nieruchomości jest ustanawiany w umowie, wiążący UW – tzn. że jeśli nie wywiąże się z terminu może być obciążony sankcją np. dodatkową opłatą roczną

• oddanie w UW nieruchomości zabudowanej – sprzedaż budynków i innych urządzeń na własność użytkownikowi wieczystemu;

• możliwość przedłużenia (żądanie na 5 lat przed upływem terminu);

• możliwość zamiany w prawo własności.

Rodzaje opłat:

1. Opłata pierwsza

2. Opłaty roczne

Podstawą ustalania opłat jest cena nieruchomości (gruntu) ustalona na podstawie jej wartości.

ZASADY USTALANIA OPŁAT:

Opłata pierwsza:

- stawka procentowa od ustalonej ceny oddania gruntu w użytkowanie wieczyste i wynosi od 15% do 25%;

Opłata roczna:

- stawka procentowa od ceny gruntu, uzależniona od celu ustanowienia użytkowania wieczystego:

0,3% ceny – nieruchomości przeznaczone na cele obronności, bezpieczeństwa państwa, ochrony p. pożarowej, (cele ustrojowe państwa, nie zarobkowa) działalności sakralnej, charytatywnej, opiekuńczej, kulturalnej, oświatowej, naukowej, badawczo – rozwojowej, wychowawczej, itp.;

1% ceny – nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej, na działalność sportową i na inne cele publiczne, nieruchomości rolne(zaszłość historyczna odnośnie roli);

2% ceny – przeznaczone na działalność turystyczną;(grunty cenne z punktu widzenia przyrody i historii)

3% ceny – pozostałe nieruchomości gruntowe (dla nieruchomości komercyjnych też rekreacyjnych - dla poleniuchowania)

O_Ri= S* C_{TNG(cena transakcyjna gruntu)}

Stawka procentowa opłaty rocznej może być podwyższona, ale tylko przed oddaniem nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste.

ZASADY PŁATNOŚCI OPŁAT:

Opłata pierwsza

- nie później niż do dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności;

Opłaty roczne

- przez cały okres trwania użytkowania wieczystego, do 31 marca za dany rok z góry;

Opłaty rocznej nie pobiera się za rok w którym zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego.

Nie pobiera się opłat rocznych od użytkowników wieczystych, którzy jednorazowo wnieśli opłaty roczne za cały okres trwania tego prawa.

Podstawą aktualizacji opłaty rocznej jest wartość rynkowa gruntu określona jak dla prawa własności.

O_Ri=S* W_R(wł)

Bonifikaty: mogą być udzielane za zgodą organu stanowiącego

- nieruchomości gruntowe wpisane do rejestru zabytków – obniża się opłaty (pierwszą i roczne) o 50%, istnieje możliwość obniżania i podwyższania tej bonifikaty;

- osoby fizyczne, gdy ich miesięczny dochód na 1 członka rodzin nie przekracza 50% średniego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej, a nieruchomość przeznaczona jest na cele mieszkaniowe (opłata roczna);

- członkowie spółdzielni mieszkaniowych (opłata roczna);

WYGAŚNIĘCIE PRAWA (art. 33):

• za wzniesione lub nabyte budynki i inne urządzenia

  • wartość rynkowa określona na dzień wygaśnięcia prawa

• za grunt (przed terminem)

  • suma opłat rocznych wniesionych za niewykorzystany okres użytkowania wieczystego.

  • Kwota ta podlega waloryzacji, nie może być wyższa niż wartość prawa użytkowania wieczystego.

K=n*O_R*z_i K≤W_{UW (nie zasadny)}

n – nadpłacone opłaty roczne

O_R - opłaty roczne

z_i- wskaźnik waloryzacji , zmiany cen i towarów usług konsumpcyjnych

Do 2008 r. K= (O(I) +nOR)*2	Od 2008 r. - te pokazane powyżej (zapis nie uwzględnia opłaty pierwsze, nie ma możliwości wnoszenia nadpłaconej opłaty rocznej)

1984 r. -> 2010 r.

65 zł -> …*z_i=160000zł

Kwota, którą powinien otrzymać 65 zł wg zasady do 2008 r. (50zł+15zł)

Par. 29 RRM w SWNiSOSz

W_(UW) = W_WŁ * W_K

W_K- współczynnik korygujący

W_K = (1-S/R) +0,25…

OPŁATY ZA NIERUCHOMOŚCI

UŻYTKOWANIE WIECZYSTE, TRWAŁY ZARZĄD

DODATKOWA (specjalna) OPŁATA ROCZNA:

Niedotrzymanie terminów ustalonych w umowie (decyzji) tj. terminu rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy (zagospodarowania) gruntów przez użytkownika wieczystego lub jednostkę organizacyjną w przypadku trwałego zarządu. (jeden z tych terminów musi być w umowie ustalony) (wybudowanie – fundamenty, przykrycie stropem, zakończenie zabudowy – jest wybudowanie budynku w stanie surowym zamkniętym – przykrycie dachem + wstawienie elementów drzwiowych i zasłonięcie otworów okiennych)

Organ ustalający:

- starosta,

-W,B,PM, zarząd powiatu, województwa

Naliczana w postępowaniu administracyjnym – decyzja.

DODATKOWA OPŁATA ROCZNA:

Zasady i wysokość naliczania:

• Nalicza się niezależnie od opłat rocznych;

  • Wysokość i termin wnoszenia ustalany jest w decyzji administracyjnej;

• Obowiązek poniesienia dodatkowej opłaty powstaje z dn. 1 stycznia roku następnego po upływie ustalonego terminu zagospodarowania;

  • Termin wnoszenia opłaty – 31 marzec każdego roku.

Wysokość opłaty:

- za pierwszy rok po upływie terminu w wysokości 10% wartości nieruchomości gruntowej,

Za każdy następny rok podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.

O_D1=10% * W_R(wł)

GOSPODAROWANIE NIERUCHOMOŚCIAMI PUBLICZNYMI

Tryb przetargowy i bezprzetargowy

Sprzedaż i oddawanie w UW

Pierwszeństwo Nabycia (art.34 UoGN)

Forma prawna określająca preferencje kandydatów do nabycia nieruchomości przed innymi zainteresowanymi, regulowana przez różne przepisy prawne.

Polega na wyeliminowaniu innych podmiotów ubiegających się o tą samą nieruchomość.

Podmioty uprawnione:

Osoby fizyczne i prawne spełniające jeden z warunków:

• przysługuje im roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy UoGN lub odrębnych przepisów;

• jest poprzednim właścicielem lub spadkobiercą zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności przed 5 XII 1990 r.

• jest najemca lokalu mieszkalnego, a najem został ustanowiony na czas nieoznaczony.

(kolejność – ustawodawca ukazał hierarchię ważności – pierwszeństwo nabycia)

PIERWSZEŃSTWO NABYCIA

Warunek skorzystania:

PIERWSZE DWIE GRUPY UPRAWNIONYCH:

• złożenie wniosku o nabycie nieruchomości przed upływem terminy określonego w wykazie oraz wyrażenie zgody na ustaloną cenę nieruchomości pozbawiony prawa własności przed 5 XII 1990 r.

• termin nie może być krótszy niż 6 tygodni.

NAJEMCA LOKALU

• złożenie wniosku o nabycie lokalu w terminie określonym w zawiadomieniu, nie krótszym niż 21 dni od dnia otrzymania pisemnego zawiadomienia. ( w wniosku musi zgłosić że chce skorzystać z pierwszeństwa)

ZASADY OGÓLNE:

• przy zbiegu uprawnień pierwszeństwo przysługuje według wskazanej w ustawie hierarchii;

• zbycie nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nie może nastąpić z pominięciem przysługującego najemcom lokali mieszkalnych pierwszeństwa;

• pierwszeństwo w nabywaniu lokali ich najemcom lub dzierżawcom może być ustanowione w drodze zarządzenia lub uchwały organu stanowiącego;

TRYB BEZPRZETARGOWY (art. 37, ust. 2 UoGN)

• zbycie na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu,

• zbycie między SP a JST oraz między JST,

• zbycie OF i OP na działalność charytatywną, opiekuńczą, itp., na działalność niezarobkową, oraz organizacjom pożytku publicznego,

• zbycie nieruchomości następuje w drodze zamiany lub darowizny,

• sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego,

• zbycie nieruchomości lub jej części, na poprawienie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej,

• nieruchomość ma stanowić wkład niepieniężny (aport) do spółki albo wyposaźenie POP, SOP, czy fundacji,

• zbycie na rzecz zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną, na której terenie nieruchomość jest położona,

• zbycie udziału w nieruchomości na rzecz innych współwłaścicieli nieruchomości,

• zbycie na rzecz kościołów i związków wyznaniowych, na cele działalności sakralnej,

• jest sprzedawana partnerowi prywatnemu lub spółce (partnerstwo publicznoprywatne), przedstawicielstwom dyplomatycznym lub urzędom konsularnym państw obcych, spółce celowej (EURO 2012),

• jest zbywana na rzecz inwestora realizującego inwestycję w zakresie budowy obiektu energetyki jądrowej.

Wykład 5 – 19.03.2013 r.

TRYB BEZPRZETARGOWY(art. 37, ust 2 UoGN)

WŁAŚCIWE ORGANY STANOWIĄCE

Zezwolenie na zbycie w trybie bezprzetargowym

Zastosowanie:

• cele budownictwa mieszkaniowego;

• realizacja urządzeń infrastruktury technicznej;

• realizacja celów publicznych przez podmioty, dla których są to cele statutowe;

• zbycie dzierżawcy nieruchomości – umowa co najmniej na 10 lat, a nieruchomość została zabudowana na podstawie zezwolenia na budowę;

• zawieranie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy do 3 lat;

• przekazywanie w użytkowanie, najem lub dzierżawę, na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub czas nieoznaczony,

• przekazywanie w użyczenie, najem, dzierżawę organizacjom pożytku publicznego na czas dłuższy niż 3 lata.

TRYB PRZETARGOWY I ZBYWANIE NIERUCHOMOŚCI W DRODZE ROKOWAŃ

TRYB PRZETARGOWY ( art. 37, ust. 1 UoGN)

Celem organizowania przetargów:

• ustalenie jednolitych warunków nabycia nieruchomości SP i JST dla szerokiego grona osób zainteresowanych – podanie do publicznej wiadomości;

• uzyskanie najwyższej ceny rynkowej za nieruchomości;

• obiektywny wybór nabywcy;

• określenie warunków realizacji inwestycji – wybór najlepszej oferty. (domena przetargów pisemnych, nieruchomości przeznaczonych pod inwestycje, oferent pokazuje cenę i sposób zagospodarowania tej nieruchomości, oferenci z własnych środków dostosowują otoczenie aby ułatwić wjazd na rzecz gminy, wyjazd; do oferty – cena i dodatkowe zobowiązania)

TRYB PRZETARGOWY

*przetargi nieograniczone są organizowane dla wszystkich chętnych, którzy chcą nabyć nieruchomości, pod warunkiem koniecznym – wpłacenie wadium przed przetrgie; cudzoziemca też może ale musi dodatkowo przedstawić PROMESEN –poręczenie rządu polskiego iż otrzyma decyzję na nabycie nieruchomości jeśli zostanie nabywcą

*przetargi ograniczone – są organizowane dla określonych osób, warunek wpłata wadium i inne zasady

PROCEDURA PRZETARGOWA

PROCEDURA PRZETARGOWA

Postąpienie

-najniższa kwota, o jaką należy przelicytować ceną wywoławczą nieruchomości ażeby przetarg był ważny (paragraf 14 ust. 3 rozporządzenie).

POSTĄPIENIE = 1% C_W

WADIUM

- warunek konieczny, umożliwiający uczestnictwo w przetargu.

Wpłacane w formie: pieniężnej, obligacji SP lub papierów wartościowych. Formę wnoszenia ustala organizator przetargu i podaje w ogłoszeniu. Termin wpłacania nie krótszy niż na 3 dni przed terminem przetargu.

WADIUM E < 5% C_W; 20% C_W>

Wadium podlega zwrotowi po odwołaniu lub zamknięciu przetargu, nie później niż 3 dni

*nowelizacje w 2012 r. mówią, że jeżeli osoba nie wstawiła się na zawarciu umowy, ale ma usprawiedliwienie – nowy termin zawarcia umowy

Przetarg nierozstrzygnięty – zakończony wynikiem negatywnym:

• nikt się nie zgłosił;

• nie została przebita cena wywoławcza;

• osoba, która wygrała przetarg nie stawiła się celem podpisania umowy cywilnoprawnej;

• żadna z osób chcących uczestniczyć w przetargu nie spełniła warunków

*organizator może dopisać przypadki, w których przetarg zostanie unieważniony

SPRZEDAŻ W DRODZE ROKOWAŃ

Sposób przeprowadzania

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 14.09.2004 r. w sprawie sposobu i trybu przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości (rozdział 6).

Drugi przetarg nie zostanie rozstrzygnięty – zakończone negatywnie

nie wcześniej niż 30 dni i nie później niż 6 miesięcy

PROCEDURA:

1. Ustalenie ceny w rokowaniach (właściwy organ)

C_R≥0,4 *W_RN

Gdzie:

C_R – cena sprzedaży nieruchomości w rokowaniach,

W_RN – wartość rynkowa nieruchomości.

*można sprzedaż nieruchomość na poziomie CR, nie ma potrzeby przelicytowania tej ceny postąpieniem

1. Ogłoszenie o rokowaniach

Nie później niż 30 dni przed terminem rokowań

Treść ogłoszenia o rokowaniach (paragraf 25 ust. 1 rozporządzenia:

• Dane wymienione w wykazie oraz o cenie wywoławczej;

• Obciążenia nieruchomości;

• Zobowiązania, których przedmiotem jest nieruchomość;

• Terminy przeprowadzonych przetargów;

• Możliwości, termin i miejsce składania pisemnych zgłoszeń udziału;

• Termin i miejsce, w którym można zapoznać się z dodatkowymi warunkami;

• Termin i miejsce przeprowadzenia rokowań;

• Termin, miejsce wpłaty oraz wysokość zaliczki pobieranej tytułem zabezpieczenia kosztów w przypadku uchylenia się od zawarcia umowy;

• Sposób ustalania opłat z tytułu użytkowania wieczystego….

1. Złożenie zgłoszeń przez zainteresowanych uczestnictwem w rokowaniach

• w zamknięte koperty najpóźniej na 3 dni przed terminem rokowań,

• dołączenie kopii dowodu wpłaty zaliczki.

Treść zgłoszenia (paragraf 26 ust. 2 rozporządzenia):

• imię, nazwisko i adres albo nazwę lub firmę oraz siedzibę;

• datę sporządzenia zgłoszenia;

• oświadczenie o zapoznaniu z warunkami rokowań i ich przyjęciu bez zastrzeżeń;

• proponowaną cenę i sposób jej zapłaty;

• proponowany sposób realizacji dodatkowych warunków rokowań.

Rokowania można przeprowadzić nawet wówczas, gdy wpłynie tylko jedno zgłoszenie spełniające wymogi określone w ogłoszeniu o rokowaniach.

1. Rozpoczęcie rokowań

Rozpoczęcie rokowań – przewodniczący komisji:

• podaje liczbę otrzymywanych zgłoszeń oraz sprawdza dowody wpłaty zaliczki;

• otwiera koperty zawierające zgłoszenia, sprawdza dane w nich zawarte oraz sprawdza tożsamość uczestników rokowań;

• przyjmuje wyjaśnienia lub oświadczenia zgłoszone przez uczestników rokowań;

• ogłasza, które zgłoszenia zostały zakwalifikowane do ustnej części rokowań.

1. Część ustna rokowań

• osobno z każdą z osób zakwalifikowanych, dodatkowe propozycje. (ma na celu podniesienie korzyści dla zbywającego nieruchomość, albo zmiana formy nabycia)

1. Ogłoszenie wyniku rokowań

2. Sporządzenie protokołu z przeprowadzonych rokowań

• rokowania uważa się za zamknięte z chwilą podpisania protokołu,

• przewodniczący komisji zawiadamia o wyniku rokowań bezpośrednio po ich zamknięciu wszystkich uczestników, wywieszona na tablicy ogłoszeń, w terminie 7 dni można zaskarżyć

ZASOBY NIERUCHOMOŚCI PUBLICZNYCH(rozdz. 2 UoGN sankcjonuje 4 zasoby nieruchomości)

ZASOBY NIERUCHOMOŚCI

Definicja:

Nieruchomości stanowiące własność SP lub danej JST nie oddane w użytkowanie wieczyste oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego SP i JST (art. 4 pkt. 2 UoGN)

RODZAJE ZASOBÓW NIERUCHOMOŚCI

POZYSKIWANIE GRUNTÓW DO ZASOBÓW

Zasoby tworzą grunty : (art. 21, 24, 25a, 25c)

• stanowiące własność SP lub JST;

• nabyte na WŁ lub w UW w drodze umowy;

• nabyte w drodze wywłaszczenia;

• które przeszły na własność w drodze zamiany lub darowizny;

• dla których wygasło prawo UW lub trwałego zarządu;

• pozostałe po zlikwidowaniu lub sprywatyzowanych OP lub JO;

• które stały się własnością SP lub JST wskutek zrzeczenia;

• przejęte lub nabyte na własność SP lub JST na podstawie innych tytułów prawnych;

• które stały się własnością województwa lub powiatu na podstawie odrębnych ustaw (powiatowy i wojewódzki zasób nieruchomości);

• nabyte w drodze pierwokupu (gminny zasób nieruchomości);

• nabyte w drodze scaleń i podziałów oraz pojedynczych podziałów (gminny zasób nieruchomości).

Zasoby nieruchomości SP nie stanowią grunty pokryte wodami powierzchniowymi płynącymi – Ustawa prawo wodne

DOCHÓD POWIATU Z ZASOBÓW SP

Wpływy osiągane z nieruchomości SP, tj.:

• sprzedaży,

• opłat z tytułu trwałego zarządu,

• użytkowania,

• czynszu dzierżawnego i najmu,

• opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości SP,

• odsetek za nieterminowe wnoszenie należności.

Pomniejsza się o 25% środków i kwota ta stanowi dochód powiatu, na obszarze którego położone są nieruchomości.

CZYNNOŚCI W ZAKRESIE GOSPODAROWANIA ZASOBAMI PUBLICZNYMI

• ewidencjonowanie nieruchomości; !!!

• zapewnienie wyceny tych nieruchomości;

• sporządzanie planów wykorzystania zasobu; !!! poprzez szczegółowe wskazanie

• zabezpieczenie nieruchomości przed uszkodzeniem lub zniszczeniem;

• naliczanie i windykacja należności za nieruchomości udostępniane z zasobu;

• współpraca z innymi organami, które gospodarują nieruchomościami SP i JST; oprócz usankcjonowanych zasobów wyróżniamy inne zasoby stanowiące własność SP, którymi gospodarują inne podmioty jak np. Agencja Mienia Wojskowego, GDDKiA, nie są wymienione

• zbywanie oraz nabywanie, za zgodą organu stanowiącego, nieruchomości; czynność, która przekracza inny zarząd, zbycie musi być poprzedzone uzyskaniem zgody

• wydzierżawienie, wynajmowanie i użyczanie nieruchomości;

• podejmowanie czynności w postępowaniu sądowym, w sprawach dotyczących:

  • własności i roszczeń ze stosunku najmu, dzierżawy lub użyczenia

  • zapłaty należności za korzystanie z nieruchomości,

  • stwierdzenia nabycia spadku,

  • stwierdzenia nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie

• dokonywanie wpisów w księgach wieczystych.

Wykład 6 – 26.03.2013 r.

EWIDENCJONOWANIE NIERUCHOMOŚCI

Obejmuje:

1. Oznaczanie nieruchomości zgodnie z KW oraz KN.

2. Ustalanie powierzchni nieruchomości.

3. Wskazanie dokumentu potwierdzającego posiadanie przez SP lub JST praw do nieruchomości (brak KW);

4. Określanie przeznaczenia nieruchomości w m.p.z.p. – brak plan – st. Uwarunkowań i kierunków zagosp. Przestrzennego gminy;

5. Wskazanie daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości;

6. Wskazanie daty ostatniej aktualizacji opłaty rocznej z tytułu trwałego zarządu nieruchomości;

7. Gromadzenie informacji o zgłoszonych roszczeniach;

8. Kompletowanie informacji o toczących się postępowaniach administracyjnych i sądowych.

PLAN WYKORZYSTANIA NIERUCHOMOŚCI (okres 3 letni, art. 23 ust. 1d)

Zawiera:

Cz. I Zestawienie powierzchni nieruchomości w zasobie.

Cz. II Prognozy, w zakresie:

• Udostępnienia nieruchomości z zasobu oraz nabywanie nieruchomości do zasobu,

• Poziom wydatków związanych z udostępnieniem nieruchomości zasobu oraz nabywaniem nieruchomości do zasobu,

• Wpływów osiąganych z opłat z tytułu użytkowania wieczystego oraz opłat z tytułu trwałego zarządu,

• Aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości, oddanych w użytkowanie wieczyste oraz z tytułu trwałego zarządu;

Cz. III Program zagospodarowania nieruchomościami zasobu.

GMINNY ZASÓB NIERUCHOMOŚCI

-nieruchomości, które stanowią przedmiot własności gminy i nie zostały oddane w użytkowanie wieczyste, oraz nieruchomości będące przedmiotem użytkowania wieczystego gminy.

Podstawa tworzenia GZN:

• Studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin.

Cel tworzenia i wykorzystania zasobu:

• Cele rozwojowe gminy,

• Zorganizowana działalność inwestycyjna, tj.:

  • Realizacja budownictwa mieszkaniowego,

  • Budowa urządzeń infrastruktury technicznej;

  • Realizacja celów publicznych.

Zakres czynności gospodarowania zasobem gminnym:

jak art. 23 ust. 1 UoGN

dodatkowo:

• Przygotowywanie opracowań geodezyjno – prawnych i projektowych;

• Dokonywanie podziałów oraz scalenia i podziałów;

• Wyposażenie po podziale w niezbędne urządzenia infrastruktury techniczej

Nieruchomości należące do pozostałych zasobów, jeżeli są przeznaczone na cele związane z zadaniami własnymi gminy, mogą być przedmiotem darowizny na jej rzecz i powiększyć gminny zasób nieruchomości (art. 22 UoGN)

DAROWIZNA (art. 13 ust. 2 UoGN)

DAROWIZNA NIERUCHOMOŚCI Z ZASOBÓW NA RZECZ GMINY

TRWAŁY ZARZĄD

ODDAWANIE W TRWAŁY ZARZĄD

OPŁATY ZA NIERUCHOMOŚCI

TRWAŁY ZARZĄD

-forma prawna władania nieruchomością SP lub JST przez jednostkę organizacyjną.

Charakterystyka:

• ustanawiany decyzją administracyjną;

• niezbywalny, nieprzenaszalny, niedziedziczny i odpłatny;

• wygasa w przypadku likwidacji jednostki organizacyjnej;

• nie może być przedmiotem obrotu na rynku nieruchomościami;

• przedmiotem są grunty, budynki oraz budowle i urządzenia wzniesione na tych gruntach jeżeli stanowią jednolity z gruntem przedmiot własności;

• nieruchomość oddana w trwały zarząd może być wykorzystywana wyłącznie do celów ustawowych lub statutowych;

• ustanawia się na czas nieoznaczony lub czas oznaczony.

Jednostka organizacyjna ma prawo:

• korzystania z nieruchomości w celu prowadzenia działalności należącej do zakresu jej działania;

• zabudowy, odbudowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy lub remontu obiektu budowlanego, zgodnie z prawem budowlanym za zgodą organu nadzorującego;

• oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas nie dłuższy niż czas trwałego zarządu i do 3 lat, z zawiadomieniem właściwego organu i organu nadzorującego;

• oddania nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo użyczenie na czas dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony za zgodą właściwego organu i organu nadzorującego.

(43 ust. 2 UoGN)

Za nieruchomość oddaną w trwały zarząd pobiera się opłatę roczną ustalaną wg. Stawki procentowej od ceny nieruchomości.

O_TZ = S*C_N

Art. 81 u.g.n.

• 0,1 % za nieruchomości oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa w tym ochrony p.po.z; (0,1% określany od wartości nieruchomości określanej w trwały zarząd)

• 0,3 % za nieruchomości gruntowe przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej na inne cele publiczne, na działalność charytatywną, opiekuńczą, kulturalną, oświatową, naukową, leczniczą, badawczo – rozwojową, wychowawczą, sportowo – turystyczną itp.:

• 1 % za pozostałe nieruchomości.

Art. 83 u.g.n.

Zasady płatności opłaty rocznej:

• Przez cały okres trwania do 31 marca za dany rok z góry;

• W pierwszym roku opłatę uiszcza się najpóźniej po upływie 30 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna. Opłatę ustala się proporcjonalnie w stosunku do pozostałego do wykorzystania w danym roku okresu trwałego zarządu;

• Jeżeli TZ w danym toku ustanowiono z mocy prawa to za ten rok nie pobiera się opłaty.

Opłata roczna nie jest pobierana za TZ ustanowiony pod:

• drogi publiczne,

• parki, zieleńce,

• ogrody botaniczne,

• ogrody zoologiczne,

• parki narodowe i rezerwaty przyrody.

Bonifikaty:

Wysokość opłaty rocznej oraz udzielonych bonifikat i sposobu ich zapłaty ustala właściwy organ w drodze decyzji;

• na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej oraz cele publiczne;

• pod działalność charytatywną, na cele niezwiązane z działalnością zarobkową (opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, naukową, badawczo – rozwojową, wychowawczą, sportową lub turystyczną);

• na siedziby organów administracji publicznej, sądów oraz prokuratur;

• na siedziby : aresztów śledczych, zakładów karnych i zakładów dla nieletnich.

*Wysokość ustala przez organ wykonawczy w drodze administracyjnej.

ROZLICZENIA ZA NIERUCHOMOŚCI

TRWAŁY ZARZĄD

Wygaśnięcie (art. 46 ust 1 i 2);

• nieruchomość nie została zagospodarowana zgodnie z decyzją;

• JO nie zawiadomiła właściwego organu o oddaniu nieruchomości lub jej części w najem, dzierżawę albo o użyczeniu lub nie uzyskała zgody;

• Nieruchomość jest wykorzystywana niezgodnie z jej przeznaczeniem określonym w decyzji;

• Sposób korzystania z nieruchomości pogarsza stan środowiska w stopniu zagrażającym życiu, zdrowiu lub mieniu;

• Przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym uległo zmianie, która nie pozwala na dalsze wykorzystywanie nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób, a JO nie ma możliwości zmiany sposobu wykorzystywania nieruchomości;

• Nieruchomość stała się zbędna na cel określony w decyzji;

• Upływ terminu, na który został ustanowiony.

*(wszystkie umożliwiają wygaśnięcie przed upływem czasu, ostatni wiąże się z konkretnym terminem wygaśnięcia)

WYGAŚNIĘCIA (art. 90):

PRZEDMIOT ROZLICZENIA :

Nakłady poniesione na zabudowę, odbudowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont obiektu budowlanego, zgodnie z przepisami Prawa budowlanego.

PRZEKAZANIE TRWAŁEGO ZARZĄDU

- rozliczenie nakładów ustala się w porozumieniu między JO.

WYGAŚNIĘCIE PO UPŁYWIE TERMINU LUB W TRYBIE DECYZJI

- właściwy organ zwraca jednostce organizacyjnej kwotę równą wartości poniesionych nakładów,

WYGAŚNIĘCIE NA WNIOSEK JO

- rozliczeń, nie dokonuje się, a JO jest zwolniona z obowiązku wnoszenia opłat rocznych począwszy od dnia złożenia wniosku. Opłat wniesionych do dnia złożenia wniosku nie zwraca się.

Wykład 7 – 09.04.2013 r.

AKTUALIZACJA OPŁATY

AKTUALIZACJA OPŁATY

(Art. 77-81)

REGULACJE SZCZEGÓLNE – aktualizacja opłat

• jeżeli wartość nieruchomości gruntowej na dzień aktualizacji opłaty rocznej byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości aktualizacji nie dokonuje się (art. 77.2);

• gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej;

• pozostała kwota rozkładana jest na dwie równe części i powiększa opłatę roczną w następnych dwóch latach;

• opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji;

• na poczet aktualizacji opłaty zalicza się wartość nakładów poniesionych przez UW na budowę urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji.

Art. 77 ust. 2-6 u.o.g.n

Rys

PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO WE WŁASNOŚĆ

RYS

TRYB CYWILNO PRAWNY

Sprzedaż nieruchomości na rzecz jej użytkownika wieczystego (art. 69):

Cena nabycia

na jej poczet zaliczana jest kwota równa wartości prawa UW tej nieruchomości, określoną według stanu na dzień sprzedaży.

CT=…

TRYB ADMINISTRACYJNOPRAWNY

Podstawa prawna:

Ustawa z dn. 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości

Dz. U. z 2005 r. Nr 175, poz. 1459 i zm.

Podmioty uprawnione:

• Osoby fizyczne i prawne będące w dniu 13 października 2005 r. UW

• Osoby fizyczne będące w dniu 13 października 2005 r. użytkownikami wieczystymi nieruchomości, jeżeli użytkowanie wieczyste uzyskały:

  1. w zamian za wywłaszczenie lub przejęcie nieruchomości gruntowej na rzecz SP na podstawie innych tytułów, przed dniem 5 grudnia 1990 r.;

  2. na podstawie dekretu 1945 r. o tzw. „gruntach warszawskich”

• osoby fizyczne i prawne będące właścicielami lokali;

• Spółdzielnie mieszkaniowe będące właścicielami budynków mieszkalnych i garaży

• Następcy prawni ww. wymienionych podmiotów;

• Osoby fizyczne i prawne, które UW uzyskały po 13 października 2005 r.

PRZEKSZTAŁCENIE PRAWA UŻYTKOWANIA WIECZYSTEGO NA WŁASNOŚĆ

RYS

ZASADY USTALANIA I WNOSZENIA OPŁATY

• Możliwość udzielenia przez organ wykonawczy bonifikaty – zgoda organu stanowiącego;

• Możliwość rozłożenia spłaty na raty na czas nie krótszy niż 10 lat i dłuższy niż 20 lat;

  • Można ustalić krótszy okres spłaty – na wniosek UW;

  • Zabezpieczenie hipoteczne;

  • Oprocentowanie równe stopie redyskonta weksli stosowanej przez NBP;

  • Za zgodą organu stanowiącego można zastosować inną stopę oprocentowania;

• Możliwość udzielenia 50% bonifikaty dla OF jeżeli prawo użytkowania ustanowiono przed 5. XII 1990 r. (nieruchomości SP);

• 50 % bonifikata dla nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków;

• W razie zbiegu bonifikat stosuje się tylko jedną korzystniejszą dla UW;

• Jeżeli dokonana była aktualizacja (ostatnie 2 lata wstecz) przed złożeniem wniosku do naliczenia opłaty przyjmuje się wartość nieruchomości określoną dla celów aktualizacji;

• Zwrot udzielonej bonifikaty po jej waloryzacji jeżeli przed upływem 5 lat od dnia przekształcenia nastąpiła zmiana przeznaczenia lub sprzedaż (nie dotyczy zbycia na rzecz bliskich)

NIEODPŁATNE PRZEKSZTAŁCENIE

• Osoby fizyczne i ich następcy, jeżeli w dni 13 X 2005 r. posiadali nieruchomości w UW, które było ustanowione:

• W zamian za wywłaszczenie, lub przejęcie nieruchomości na rzecz SP przed 5 XII 1990 r.,

• Na podstawie art. 7 dekretu z 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m. st. Warszawy,

• Spółdzielnie mieszkaniowe lub ich następcy prawni, jeżeli użytkowanie wieczyste było ustanowione jak wyżej.

ZASADY USTALANIA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI

Ustawa z dn. 24.06.1994 r. O WŁASNOŚCI LOKALI tj. Dz. U. Nr 80. Poz. 903 z 2000 r. i zm.

Uregulowania prawne:

• Sposoby ustalenia odrębnej własności lokali;

• Określenie praw i obowiązków właścicieli lokali;

• Zarząd nieruchomością wspólną;

• W zakresie nieuregulowanym ustawą – kodeks cywilny.

DEFINICJA:

Samodzielny lokal mieszkalny to wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne (art. 2, ust. 2)

ZASADY USTALANIA ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI

Rys 5

Wykład 8 – 16.04.2013 r.

OPŁATY ADIACENCKIE

1. Istota i rodzaje opłat adiacenckich

2. Scalenie i podział nieruchomości

3. Udział w kosztach budowy UIT

4. Podziały nieruchomości

Opłata adiacencka została wprowadzona już w Starożytnym Rzymie;)

UJĘCIE HISTORYCZNE

Rok 1961

Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej.

Rok 1990

Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości na skutek scalenia i podziału gruntu przeznaczonego pod skoncentrowane budownictwa jednorodzinne. (co najmniej 10 domów)

Rok 1998

Opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości na skutek podziału nieruchomości na wniosek.

ISTOTA OPŁATY ADIACENCKIEJ

Opłata ustalona w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków SP lub JST, środków unijnych lub zagranicznych nie podlegających zwrotowi albo scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości.

(art. 4, pkt. 11, UoGN)

Zastosowanie

Nieruchomości gruntowe przeznaczone na cele inne niż rolne i leśne (przeznaczone na cele inwestycyjne)

ISTOTA OPŁATY ADIACENCKIEJ

Rrys zeszyt ZP rys 1

RODZAJE OPŁAT ADIACENCKICH

• Z tytułu podziału nieruchomości

(art. 98a UoGN)

• Z tytułu scalenia i podziału nieruchomości

(art. 107, ust. 1 UoGN)

• Z tytułu wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej

(art. 145 UoGN)

*nie może być 0% stawki procentowej

*max stawka 50% przyrostu wartości

PRZESŁANKI KONIECZNE DO NALICZENIA OPŁATY ADIACENKCJIEJ

• Wzrost wartości nieruchomości

• Podjęcie uchwały przez Radę Gminy o ustaleniu wysokości stawki procentowej O_A

• Przeprowadzenie przez gminę działania:

  • Zatwierdzenie projektu podziału

  • Przeprowadzenie scalenia i podziału

  • Budowa UITT i stworzenie warunków do przyłączenia lub skorzystania wybudowanych SUTT

• Przeprowadzenie postępowania administracyjnego zakończonego wydaniem decyzji administracyjnej przez organ wykonawczy gminy

Rys 2

PODMIOTY ZOBOWIĄZANE DO WNOSZENIA O_A

• Właściciele, współwłaściciele nieruchomości;

• Użytkownicy wieczyści gruntu, którzy nie ponoszą opłat rocznych;

• Posiadacze samoistni;

• Użytkownicy wieczyści gruntu, którzy płacą co roku opłaty roczne – nie ponoszą opłat adiacenckich

Wyjątek:

• Jeżeli jest uczestnikiem scalenia i podziału

SCALENIE I PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

• UoGN, Dział III, Rozdział 2

• Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 4 maja 2005 r. w sprawie scalenia i podziału nieruchomości

Dz. U. Nr 86 poz. 736 z 2005 r.

SCALENIE I PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Scalenie i podział nieruchomości – przekształcenie nieruchomości przez ich podział w sytuacji, gdy dokonanie podziału zgodnie z miejscowym planem wymaga objęcia podziałem więcej niż jedną nieruchomość

Prowadzi do przekształcenia i poprawy niekorzystnie ukształtowanych nieruchomości.

Stosuje się do nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach miejscowych na cele inne niż rolne lub leśne.

Rys 3

SCALENIE I PODZIAŁ

Rys 4

*uczestnicy mogą składać życzenia jakie działki w zamian chcieliby otrzymać

UCHWAŁA O SCALENIU I PODZIALE NIERUCHOMOŚCI

1. Opracowanie geodezyjne granic gruntów objętych scaleniem i podziałem

2. Geodezyjny projekt scalenia i podziału nieruchomości,

3. Dokumentacja geodezyjna i prawna dotychczasowego stanu władania oraz rejestr nieruchomości, z wykazaniem ich stanu dotychczasowego i nowego, (Wykaz zmian ewidencyjnych?)

4. Dokumentacja określenia wartości nieruchomości przed i po scaleniu i ponownym podziale

TREŚĆ UCHWAŁY O SCALENIU I PODZIALE

1. Rozstrzygnięcia w sprawach : dopłat w gotówce oraz przyznania odszkodowania oraz zapłat za nowo wydzielone działki,

2. Ustalenie co do rodzaju urządzeń infrastruktury technicznej planowanych do wybudowania, terminy ich budowy oraz źródła finansowania,

3. Ustalenia co do wysokości, terminu i sposobu zapłaty opłat adiacenckich,

4. Rozstrzygnięcie o sposobie załatwienia wniosków, uwag i zastrzeżeń, założonych przez uczestników postępowania.

RANGA UCHWAŁY

1. umieszczenie na mapie z geodezyjnym projektem scalenia i podziału nieruchomości klauzuli zatwierdzającej;

2. zamknięcia istniejących ksiąg wieczystych;

3. opracowania dokumentacji niezbędnej do:

   1. założenia nowych ksiąg wieczystych i ujawnienia w nich praw do nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału;

   2. ujawnienia nowego stanu prawnego nieruchomości w katastrze nieruchomości;

   3. wyznaczenia i utrwalenia na gruncie granic nieruchomości powstałych w wyniku scalenia i podziału;

4. wprowadzenia uczestników postępowania na nowe nieruchomości (tj. dokonania zamiany praw do nieruchomości ze stanu starego na nowy);

ZASADY ROZLICZEŃ POWIERZCHNIOWYCH

• grunty wydzielone pod nowe drogi i poszerzenie dróg istniejących przechodzą na własność gminy (odpłatnie);

• powierzchnię każdej nieruchomości pomniejsza się (proporcjonalnie) o powierzchnię gruntów wydzielonych pod drogi;

• łączna powierzchnia przydzielonych działek jest równa powierzchni nieruchomości przed scaleniem i podziałem, pomniejszonej o powierzchnię potrąconą pod drogi,

• uczestnicy częściowo mogą decydować o lokalizacji otrzymywanych działek zamiennych.

P_X= 2400 m²

P_dr= 3500 m2

P_K=3,5 ha

K= P_dr/P_K = 0,1

∆P_X= P_X *k= 240 m²

P_O(X) =P_X-∆P_X=2160 m²

PFX=2100 m²

ZASADY ROZLICZEŃ FINANSOWYCH

Koszty ponoszone przez gminę

• odszkodowania na grunty wydzielone pod nowoprojektowane drogi publiczne, które przeszły na własność gminy

• odszkodowania za urządzenia, które nie mogą być odłączone od gruntu, a także: drzewa i krzewy;

• koszty wybudowania niezbędnych urządzeń infrastruktury technicznej, chyba że na mocy porozumienia strony ustaliły inaczej.

(par. 36, Rozporządzenie Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego)

Koszty ponoszone przez uczestników

• dopłaty w gotówce za różnice w powierzchniach

• koszty postępowania proporcjonalnie do wniesionych powierzchni nieruchomości, tj. koszty sporządzenia dokumentacji, wyceny nieruchomości i ich części kładowych, inne;

• opłaty adiacenckiej w wysokości do 50% wzrostu wartości

rys 5

OPŁATA ADIACENKCJA

z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego scaleniem i podziałem

rys 6

gdzie:

B% - stawka procentowa (max do 50%);

W’ – wartość rynkowa nieruchomości przed scaleniem i podziałem;

W’’ – wartość rynkowa nieruchomości po scaleniu i podziale;

OKREŚLENIE WZROSTU WARTOŚCI

Wartość nieruchomości (gruntu)

• przed, wg stanu na dzień wejścia w życie uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału,

• po, wg stanu na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale;

-wartość określana jest wg poziomu cen na dzień wejścia w życie uchwały o scaleniu i podziale, z uwzględnieniem planowanych do wybudowania urządzenia infrastruktury technicznej

Rys 7

Zasady ustalania OA

• opłate ustala wójt, burmistrz, prezydent miasta w decyzji administracyjnej zgodnie z uchwałą i protokołem uzgodnień;

• stawkę procentową ustala rada gminy w uchwale o SiP;

• termin wniesienia opłaty ustala wójt, bur… w drodze ugody, lub rada gminy w uchwale o scaleniu i podziale (jeżeli do ugody dojdzie);

• opłata podlega waloryzacji na dzień wydania decyzji administracyjnej o opłacie adiacenckiej (poprzez zastosowanie wskaźników zmiany cen nieruchomości);

• opłata może być rozłożona na roczne opłaty…

Wykład 9 – 23.04.2013 r.

UDZIAŁ W KOSZTACH BUDOWY URZĄDZEŃ INFRASTRUKTURY TECHNICZNEJ

*każdy właściciel musi uczestniczyć w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej

*gmina, która jest beneficjentem, ma dwa mechanizmy, które umożliwiają

- 1 mechanizm wywodzi się z Ustawy o samorządzie gminnym, tam umożliwiono gminom opracowywać regulamin dobrowolnego uczestnictwa w kosztach jeżeli gminna będzie budować urządzeń infrastruktury technicznej (dobrowolny – gmina nie może przymuszać) może po wykonaniu ustalić opłatę adiacencka, jak ktoś nie zechce uczestniczyć i dostanie tylko opłatę adiacencka, to może zapłacić mniej ale inni więcej; nie mogą rościć zwrotu nadpłaconych kwot ani przeniesienia na inną budowę w przyszłości za wpłaconą, bo dobrowolne

Budowa urządzeń infrastruktury technicznej

• budowa drogi (nowej wraz z całą infrastrukturą pasa drogowego(odwodnienie, chodniki w obszarze zabudowanym, oświetlenie), nie ulepszenie już istniejącej)

• wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń:

  • wodociągowych, (należą w gestii gminy)

  • kanalizacyjnych, (należą w gestii gminy)

  • ciepłowniczych, (najczęściej należą nie do gminy, czyli muszą partycypować, bo dzięki nim wartość nieruchomości wzrasta, ale i są niezbędne do funkcjonowania nieruchomości)

  • elektrycznych,

  • gazowych,

  • telekomunikacyjnych. (jeżeli inne są budowane to nie można przerzucić obowiązku uczestniczenia w budowie)

(Art. 143. 1 UoGN)

UCZESTNICTWO W KOSZTACH BUDOWY

Obowiązek uczestnictwa w kosztach:

• właściciele nieruchomości

• użytkownicy wieczyści nieruchomości gruntowych, którzy nie mają obowiązku wnoszenia opłat rocznych lub wnieśli, za zgoda właściwego organu, jednorazowo opłaty roczne za cały okres użytkowania wieczystego

Beneficjent: Gmina (możliwość)

Sposób uczestnictwa: opłata adiacencka

Rys. 1

23.04

CHARAKTERYSTYKA OPŁATY ADIACENCKIEJ

• jest opłatą jednorazową*

• może być ustalana każdorazowo po wybudowaniu poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo drogi (za każdy rok kiedy będzie budowane nowe urządzenie to za każdym rokiem obowiązek poniesienia opłaty ale tylko za dane urządzenie w danym roku)

• ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości (jest ustalana od przyrostu wartości nieruchomości, nie od kosztów budowy, ale koszty budowy nie są wprost proporcjonalne do wzrostu wartości)

• na poczet opłaty adiacenckiej zalicza się wartość świadczeń wniesionych przez właściciela lub użytkowania wieczystego nieruchomości, w gotówce lub w naturze (mogą również bezpośrednio uczestniczyć w budowie właściciele tych nieruchomości poprzez wpłaty gotówkowe, ale i w naturze np. czyn społeczny, użyczenie własności, wykonanie własnoręcznie określonych prac w jego zakresie np. front od jego działki, rzeczoznawca określa w tym dniu , w którym zostało to wykonane)

Rys.2*

ZASADY FORMALNOPRAWNE USTALANIA OPŁATY ADIACENCKIEJ

OPŁATA ADIACENCKA

Z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej

O_A= B% *[(W’’ – W’) – W_S]

gdzie:

B % - stawka procentowa (max do 50%);

W’ – wartość rynkowa nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej

W’’ – wartość rynkowa nieruchomości po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej

W_S – wartość świadczeń ponoszona przez przyszłych użytkowników UIT

*do 2008 r.

O_A = (3%(W’’-W’)-W_S

O_A = 0,3 * 50 000 – 2 000

O_A = 25000- 2 000 = 2 3000

500 zł

*teraz

O_A = 0,5 [(W’’-W’)-W_S]

O_A = 0,5 * 48 000 – 24 000

15 000zł -> teraz jest mniej korzystne dla właścicieli

Rys 3

OKREŚLENIE WZROSTU WARTOŚCI

Wartość nieruchomości (gruntu) – rzeczoznawca majątkowy

stan przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej

- po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej uwzględnia się odległość nieruchomości od UIT oraz warunki przyłączenia nieruchomości

Rys4

ZASADY USTALANIA O_A

• ustala wójt, burmistrz, prezydent miasta w drodze decyzji;

• obowiązek wnoszenia opłaty adiacenckiej powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna;

• ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia:

  • stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości; (po wybudowaniu przyłącza)

  • stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi; (po oddaniu jakiś kawałków)

• opłata może być rozłożona na roczne raty na okres 10 lat;

  • podlega zabezpieczeniu hipotecznemu,

  • oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej redyskonta weksli stosowanej przez NBP,

• opłata adiacencka podlega waloryzacji ( z dnia jej ustalenia na dzień kiedy ma być poniesiona, 28 dni powstaje od momentu wydania decyzji do momentu jej wniesienia; może być tak że decyzja nie będzie ostateczna, bo można się odwołać i wtedy trwa to długo, kiedy decyzja będzie prawomocna – obowiązek poniesienia opłaty)

*! aktualny właściciel w dacie wydania decyzji

*wartość nieruchomości przed i po ustala rzeczoznawca majątkowy

Ekspertyza (Olsztyn) Literatura

Rodzaj urządzenia	Wpływ urządzenia na wartość
	Średni [%]
Droga	6
E	6
W	14
Ks	16
G	16*
Razem	58

Rodzaj urządzenia	Wpływ urządzenia na wartość
Droga	15-25%
Wodociąg	8-10%
Kanalizacja	20-30%
Sieć elektryczna	4-5%
Siec cieplna	20-30%
Sieć gazowa	9-10%

Decyzja o kolejności i celowości inwestowania w UIT powinna być poprzedzona symulacją spodziewanego dochodu gminy z opłat adiacenckich.

PODZIAŁY NIERUCHOMOŚCI ZURBANIZOWANYCH

Podział nieruchomości

Podział nieruchomości jest przekształceniem nieruchomości w wyniku, którego nowe działki gruntów są wydzielane w obrębie granic jednej nieruchomości

Podział nieruchomości stosuje się na obszarach przeznaczonych w planie miejscowym na cele inne niż rolne i leśne

Wyjątek:

• wydzielenie dróg na obszarach rolnych i leśnych;

• wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha (jeżeli mniejsze to musi być zgoda, we wniosku konieczne jest wskazanie, że ta działka będzie sprzedana na rzecz sąsiada aby mu polepszyć)

Nieruchomości Wykorzystywane na cele rolne:

Kataster Nieruchomości:

Użytki rolne, grunty leśne, zadrzewione, zakrzewione, użytki kopalne, nieużytki, drogi (art. 92, ust. 2 UoGN)

Podział nieruchomości (art. 94 UoGN)

• Jest plan miejscowy

  • Zgodnie z ustaleniami planu miejscowego

• Brak planu miejscowego

  • Na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia planu

    • Gmina nie przystępuje do sporządzenia planu

      • Jeżeli nie jest sprzeczny z przepisami odrębnymi, zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu

    • Gmina ogłosiła o przystąpieniu do sporządzenia planu

      • Po upływie 6 m-cy licząc od dnia uchwalenia uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu

      • Po wyłożeniu planu do publicznego wglądu:

        • Podział zawiesza się do czasu uchwalenia planu, jednak nie dłużej niż 6 m-cy. Jeżeli nie uchwalono planu stosuje się przepisy odrębne

  • Na obszarze objętym obowiązkiem sporządzenia planu

    • Podział zawiesza się do czasu uchwalenia planu

Rys 6

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Wykład 10 – 07.05.2013 r.

WNIOSEK O PODZIAŁ – ZAŁĄCZNIKI art. 97 ust. 1a

1. Odpis z KW albo oświadczenie przedstawiające aktualny stan prawny,

2. Wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej obejmującej nieruchomość

3. Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku planu miejscowego

4. Pozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,

5. Wstępny projekt podziału;

6. Protokół z przyjęcia granic nieruchomości;

7. Wykaz zmian gruntowych;

8. Wykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej;

9. Mapę z projektem podziału.

- pozytywna opinia o zgodności z m.p.z.p. w formie postanowienia

Dokumenty podlegają przyjęciu do PZGiK.

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI art. 95 u.g.n.

• Zniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę;

• Wydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek wzniesiony został przez samoistnego posiadacza,

• Wydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy praca,

• Realizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z mocy prawa,

• Realizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub komunalnych,

• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji: drogi publicznej, linii kolejowej,

• Wydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użtku publicznego, budowli przeciwpowodziowych,

• Wydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkal.,

• Wydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych

*pozwalają na przeprowadzenie podziału z urzędu bądź na wniosek inne JST lub na wniosek starosty

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Z urzędu

• Nieruchomości niezbędne do realizacji celów publicznych,

• Nieruchomości stanowiące własność gminy i nie oddane w użytkowanie wieczyste

• Nieruchomości stanowiącej własność Skarbu Państwa, po zasięgnięciu opinii starosty wykonującego zadania z zakresu administracji rządowej

• Nieruchomości stanowiącej własność powiatu lub województwa po zasięgnięciu opinii zarządu powiatu lub województwa

Na wniosek starosty, zarządu powiatu i województwa

Podziału nieruchomości można dokonać z urzędu albo na wniosek stosownie do nieruchomości o których mowa w art. 95 pkt 3-6,

Rys 7 par srodek

PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI Z URZĘDU – NIEUREGULOWANY STAN PRAWNY

POŁĄCZENIE I PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

Przedmiot postępowania:

Nieruchomości stanowiące własność prywatną albo oddanie w użytkowanie wieczyste, które są ukształtowane w sposób uniemożliwiający ich racjonalne zagospodarowanie

Warunki przeprowadzenia postępowania:

1. Jednorodne prawa do nieruchomości;

2. Złożenie zgodnego wniosku o połączenie i ponowny podział;

3. Złożenie zobowiązania – forma aktu notarialnego o dokonaniu zamiany i przeniesienia praw do części ich nieruchomości;

4. Dopłaty z tytułu różnej wartości części nieruchomości, które były przedmiotem zamiany.

Rys 8

PROCEUDRA PODZIAŁU ZGODNIE Z PLANEM

Bojar Z., 2008. Podziały nieruchomości. Komentarz. Wyd. GALL. Katowice (procedura)

PROCEDURA PODZIAŁU NIEZALEŻNIE OD PLANU

Bojar Z., 2008. Podziały nieruchomości. Komentarz. Wyd. GALL. Katowice (procedura)

PROCEDURA PODZIAŁU, NA OBSZARZE NA KTÓRYM NIE STOSUJE SIĘ PRZEPISÓW O PODZIALE

Bojar Z., 2008. Podziały nieruchomości. Komentarz. Wyd. GALL. Katowice (procedura)

ZADANIA UCZESNITKÓW POSTĘPOWANIA O PODZIAŁ NIERUCHOMOŚCI

1. Wnioskodawca

   1. Wniosek o podział nieruchomości;

   2. Wstępny projekt podziału;

   3. Wniosek o zawieszenie postępowania

2. Organ wykonawczy gminy

   1. Opinia o zgodności projektu z planem miejscowym;

   2. Decyzja zatwierdzająca projekt podziału;

   3. Decyzja o naliczeniu opłaty adiacenckiej

3. Starosta (PODGiK) + pracownicy ośrodka(starosta to tylko przedstawiciel, prace robią pracownicy)

   1. Wydanie dokumentów geodecie z PODGiK;

   2. Przyjęcie dokumentów – mapa z projektem podziału – do PODGiK;

   3. Przyjęcie operatu podziałowego do PODGiK;

   4. Wprowadzenie zmian do katastru nieruchomości.

4. Geodeta wykonawca podziału

   1. Zgłoszenie roboty geodezyjnej do PODGiK;

   2. Opracowanie wstępnego projektu podziału

   3. Sporządzenie protokołu z przyjęcia granic nieruchomości;

   4. Opracowanie projektu podziału i wykazu zmian danych gruntowych;

   5. Przekazanie dokumentów do PODGiK

   6. Przekazanie dokumentów do wydania decyzji o podziale;

   7. Wyniesienie projektu i utrwalenie granic na gruncie

   8. Sporządzenie protokołu wyznaczenia i utrwalenia na gruncie nowych punktów granicznych

5. Rzeczoznawca majątkowy

   1. Wycenia nieruchomości wg stanu przed i po podziale

STATUS PRAWNY DZIAŁEK WYDZIELONYCH POD DROGI PUBLICZNE

- przechodzą z mocy prawa odpowiednio na własność gminy, powiatu, województwa lub Skarbu Państwa z dniem, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna, albo orzeczenien o podziale prawomocne

Odszkodowanie

- odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między stronami. Jeżeli do uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości.

ODSZKODOWANIE ZA DZIAŁKI GRUNTU WYDZIELONE POD DROGI PUBLICZNE

Zasady ustalania wartości gruntów

(par. 36 RRM w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego)

• Zasady te obowiązują w przypadku, jeżeli nie dojdzie do uzgodnienia wysokości odszkodowania między stronami:

  • Wartość rynkową nieruchomości,

  • Stan nieruchomości z dnia wydania decyzji,

  • Ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania.

USTALENIE OPŁATY ADIACENCKIEJ

RYS 9

O_A= B% *(W’’ – W’)

gdzie:

B % - stawka procentowa (max do 30%);

W’ – wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem;

W’’ – wartość rynkowa nieruchomości po podziale;

OKREŚLENIE WZROSTU WARTOŚCI

Wartość nieruchomości (gruntu)

Określa rzeczoznawca majątkowy według stanu nieruchomości przed podziałem i po jej podziale, a ceny – na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty

• Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości,

• Stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna.

Rys 10

Regulacja szczególna art. 98a u.g.n.

• Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie dróg istniejących do określenia wartości nieruchomości:

  • Według stanu przed podziałem,

  • Według stanu po podziale.

• Powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie.

Rys 11

ZASADY FORMALNOPRAWNE USTALANIA OPŁAT ADIACENCKICH

RYS 12

ZASADY WNOSZENIA O_A

• Opłatę ustala wójt, burmistrz lub prezydent miasta w decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej do 3 lat od dnia, kiedy decyzja o podziale stała się ostateczna;

• Stawkę procentową opłaty rocznej ustala rada gminy w uchwale;

• Opłata adiacencka może być rozłożona na roczne raty przez okres 10 lat na wniosek właściciela lub użytkownika:

  • Należność podlega zabezpieczeniu hipotecznemu;

  • Oprocentowanie wg stopy redyskonta weksli stosowanej przez NBP

• W rozliczeniu O_A wnioskodawca o podział może przenieść prawa do działki gruntu wydzielonej w wyniku tego podziału, za zgodą gminy;

Wykład 11 – 14.05.2013 r.

OPŁATY ZA NIERUCHOMOŚCI

Użytkowanie wieczyste, trwały zarząd

Dodatkowa opłata roczna:

Niedotrzymanie terminów ustalonych w umowie (decyzji) tj. terminu rozpoczęcia lub zakończenia zabudowy (zagospodarowania) gruntów przez użytkownika wieczystego lub jednostkę organizacyjną w przypadku trwałego zarządu.

Organ ustalający:

• Starosta,

• W, B, PM, zarząd powiatu, województwa

Naliczana w postępowaniu administracyjnym – decyzja.

*Termin rozpoczęcie zabudowy – wybudowanie poziomu zerowego, fundamenty bądź podpiwniczenie plus tego strop.

*Termin zakończenia zabudowy – wybudowanie budynku w stanie surowym, zamkniętym

Dodatkowa opłata roczna:

Zasady i wysokość naliczania:

• Nalicza się niezależnie od opłat rocznych;

• Wysokość i termin wnoszenia ustalany jest w decyzji administracyjnej;

• Obowiązek poniesienia dodatkowej opłaty powstaje z dn. 1 stycznia roku następnego po upływie ustalonego terminu zagospodarowania;

• Termin wnoszenia opłaty – 31 marzec każdego roku.

Wysokość opłaty:

• Za pierwszy rok po upływie terminu w wysokości 10% wartości nieruchomości gruntowej,

• Za każdy następny rok podlega zwiększeniu o dalsze 10% tej wartości.

O_D1=10%*W_R(wł)

WYWŁASZCZENIE NIERUCHOMOŚCI I ZASADY USTALANIA ODSZKODOWANIA ZA WYWŁASZCZENIE NIERUCHOMOŚCI

Wywłaszczenie nieruchomości

„Rzeczpospolita Polska chroni własność i prawo dziedziczenia. Wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem”.

(art. 21. Konstytucji RP z 2.04.1997 r.

Dz. U. Nr 78/97 poz. 483)

Wywłaszczenie nieruchomości:

Pozbawienie lub ograniczenie w drodze decyzji prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości i przeniesienie tych praw na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostek samorządów terytorialnych.

(art. 112 i 113, u.o.g.n. z 21.08.1997 r.

Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603.)

*pozbawienie – wywłaszczenie trwałe

*ograniczenie – wywłaszczenie czasowe (na pewny czas realizacji inwestycji, właściciel jest ograniczony)

Wszczęcie wywłaszczenia

Poprzedzone jest spełnieniem równocześnie poniższych warunków:

1. Nieruchomość jest niezbędna do realizacji celu publicznego;

2. Nieruchomość jest położona w obszarze przeznaczonym na cele publiczne;

3. Nie było możliwości nabycia prawa do nieruchomości w drodze umowy cywilnoprawnej.

Cele publiczne

• Wydzielenie gruntów:

  • Pod drogi publiczne, wodne, linie kolejowe, łączność publiczną i sygnalizację oraz ich budowa i utrzymywanie,

  • pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego oraz ich budowa i eksploatacja;

• budowa i utrzymywanie:

  • ciągów drenarskich, przewodów i urządzeń do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej,

  • publicznych urządzeń do zaopatrzenia w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania, odpadów, w tym ich składowania;

  • obiektów i urządzeń służących: ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń do zaopatrywania w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, regulacji wód i urządzeń melioracji wodnych, będących własności SP lub JST

• budowa i utrzymanie:

  • pomieszczeń dla urzędów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych;

  • publicznych obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznych, placówek opiekuńczo-wychowawczych i obiektów sportowych;

  • obiektów oraz pomieszczeń do świadczenia usług pocztowych przez operatora publicznego;

  • obiektów i urządzeń na potrzeby obronności państwa i ochrony granic, bezpieczeństwa publicznego:

    • budowa aresztów śledczych, zakładów karnych i zakładów dla nieletnich i ich utrzymanie

• ochrona:

  • Pomników Zagłady w tym byłych hitlerowskich obozów zagłady;

  • Miejsc pamięci narodowej i ich ustanawianie;

  • Zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;

• Opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki

• Poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin objętych własności górniczą oraz węgla brunatnego metodą odkrywkową

• Zakładanie i utrzymywanie cmentarzy

• Inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Charakterystyka wywłaszczenia

1. Instytucja prawa publicznego; *bo jest dla celów publicznych

2. Przedmiotem wywłaszczenia może być cała nieruchomość lub jej część;

3. Nieruchomość SP nie może być wywłaszczona, chyba że jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi i ograniczonymi rzeczowymi;

4. Postępowanie wywłaszczeniowe musi być poprzedzone rokowaniami;

5. Wywłaszczona nieruchomość do czasu jej wykorzystania na cel publiczny może być oddana w dzierżawę dotychczasowemu właścicielowi na jego wniosek;

6. Podstawą wywłaszczenia jest decyzja o wywłaszczeniu wydawana w drodze postępowania administracyjnego przez starostę;

7. Decyzji o wywłaszczeniu może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli zwłoka uniemożliwiłaby realizację celu publicznego;

8. W razie powstania uciążliwości na nieruchomościach sąsiednich istnieje możliwość zadośćuczynienia (ustanowienie służebności, odszkodowań za poniesione szkody, budowa i utrzymywanie niezbędnych urządzeń)

9. Na żądanie właściciela może być przyznana nieruchomość zamienna.

*Decyzja wydawana przez starostę – odwołanie do wojewody

Rys 21 zeszyt gn srodek

WYWŁASZCZENIE

WSZCZĘCIE PROCEDURY WYWŁASZCZENIA

Tryb wywłaszczenia:

• Na rzecz Skarbu Państwa – z urzędu

• Na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – na wniosek jej organu wykonawczego,

• Na rzecz przedsiębiorcy posiadającego koncesję na prowadzenie działalności w zakresie realizacji celu publicznego – wywłaszczenie czasowe poprzez ograniczenie prawa do nieruchomości na wniosek przedsiębiorcy

Rys 22 zeszyt procedura wywłaszczenia

PROCEDURA WYWŁASZCZENIA

RYS 23

Procedura wywłaszczenia NIERUCHOMOŚCI O NIEUREGULOWANYM STANIE PRAWNYM

DECYZJA O WYWŁASZCZENIU

• Ustalenie celu na jaki nieruchomość jest wywłaszczona (zgodnie z wykazem celów publicznych zawartych w art. 6 u.o.g.);

• Określenie przedmiotu wywłaszczenia (oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz według katastru nieruchomości);

• Określenie praw podlegających wywłaszczeniu (własność, użytkowanie wieczyste, inne prawa do nieruchomości);

• Wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego (osoba fizyczna lub osoba prawna);

• Wskazanie osoby, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości (np. na podstawie zapisu w księdze wieczystej);

• Zobowiązanie do zapewnienia lokali (lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych nieruchomości);

• Ustalenie wysokości odszkodowania – po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego w formie operatu szacunkowego.

Przepis art. 107 par. 1 k.p.a. stanowi, że decyzja administracyjna powinna zawierać zarówno uzasadnienie faktyczne jak i prawne.

OGRANICZENIE PRAWA DO NIERUCHOMOŚCI

Polega na czasowym ograniczeniu, w drodze decyzji, sposobu korzystania z nieruchomości lub na czasowym zajęciu nieruchomości w przypadku gdy właściciel (użytkownik wieczysty) nie wyraża zgody

Wywłaszczenie czasowe, gdy brak jest zgody na:

• Zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń (art. 124, ust.1);

• Poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie lub składowanie kopalin stanowiących własność górniczą Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy (art. 125);

• Zajęcie nieruchomości celem nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody lub w przypadku działania siły wyższej (max 6 m-cy).

art. 126

rys 24

OGRANICZENIE PRAWA – PROCEDURA

RYS 25

Wykład 12 – 28.05.2013 r.

PRAWO PIERWOKUPU

Umowa przedwstępna – my przyrzekamy zawarcie umowy ostatecznej; inna niż forma potrzebna do zawarcia umowy ostatecznej – odszkodowanie; forma wymagana – sąd

Dzierżawa – wydzierżawiający, dzierżawca, najemca itp.

Nieruchomości nie mogą być sprzedana z zastrzeżeniem warunków lub terminów.

Opłaty notarialne

-sanitarialna „w sprawie maksymalnych stawek…”

-sądowe z tytułu zmiany w KW

PRAWO PIERWOKUPU

Polega na:

Zastrzeżeniu dla jednej ze stron pierwszeństwa kupna oznaczonej rzeczy (nieruchomości), na wypadek gdyby druga strona sprzedała rzecz sobie trzeciej (art. 596 KC).

Rys 46 gn

UMOWA SPRZEDAŻY NIERUCHOMOŚCI

Sprzedaż nieruchomości jest możliwa pod warunkiem, że uprawniony nie wykona przysługującego mu prawa pierwokupu;

Przysługuje gminie, przy sprzedaży nieruchomości:

X – nabytych od Skarbu Państwa lub gminy;

X - oddanych w u.w. jeżeli grunt nie został zabudowany;

X – przeznaczonych na cele publiczne;

X – wpisanych do rejestru zabytków

Nie przysługuje przy sprzedaży:

• na rzecz osób uprawnionych do dziedziczenia ustawowego,

• między osobami prawnymi jednego kościoła lub innego związku wyznaniowego

• u.w. ustanowionego, jako odszkodowanie lub rekompensata;

• u.w. ustanowionego w wyniku zamiany własności nieruchomości;

Wykonanie prawa: organ wykonawczy gminy (W, B, PM)

1. Zamiar sprzedaży (własność, lub użytkowanie wieczyste);

2. Podpisanie umowy warunkowej w obecności notariusza;

3. Notariusz zawiadamia organ wykonawczy gminy o przysługującym prawie pierwokupu;

4. Złożenie oświadczenia (forma aktu notarialnego) o wykonaniu prawa pierwokupu (1 miesiąc od dnia powiadomienia);

5. Notariusz doręcza oświadczenie gminy dla zbywającego;

6. Przeniesienie własności nieruchomości na rzecz gminy, uzyskanie prawa U.W. (grunty SP) lub wygaśnięcie prawa U.W.;

Cena wykonania prawa

- ustalona między stronami w umowie warunkowej

Ustawa z 11 marca 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz. U. nr 64, poz. 592 z 2003 r., art. 3, i zm.)

Rys 47

Prawo pierwokupu nie przysługuje:

• Gdy nabywca jest spółdzielnia produkcji rolnej, a zbywcą jej członek;

• Gdy nabywcą jest osoba bliska zbywcy (wstępny, zstępny, rodzeństwo…)

Prawo odkupu art. 593-595 KC

Zastrzeżenie prawa odkupu wywołuje ten skutek, że w ciągu zastrzeżonego terminu, w chwili dowolnej, sprzedawca przez oświadczenie woli złożone kupującemu doprowadza do sprzedaży powrotnej.

Związanie stron prawem odkupu ma charakter obligacyjny.

• Zastrzeżenie prawa odkupu nie może nastąpić na okres dłuższy niż pięć lat.

• Bieg terminu na realizację prawa pierwokupu rozpoczyna się z chwilą zawarcia umowy.

• Sprzedawca wykonuje prawo odkupu złożenie odpowiedniego oświadczenia kupującemu.

• Cena odkupu może zostać ustalona przez strony w umowie pierwotnej, która będzie określać bądź to kwotowo cenę odkupu, bądź też będzie określać sposób jej ustalenia.

• W literaturze prezentowane jest stanowisko, iż prawo odkupu mimo jego niezbywalności podlega dziedziczeniu.

• Niepodzielnego charakteru prawa odkupu nie zmienia okoliczność, że przedmiot umowy sprzedaży, która zawiera wspomniane zastrzeżenie, jest podzielny czy niepodzielny.

NABYWANIE NIERUCHOMOŚCI PRZEZ CUDZOZIEMCÓW

Ustawa z dnia 24 marca 1920 r. o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców (t.j. Dz. U. z 2004r. Nr 167, poz. 1758 z późn. zm.)

*cudzoziemcy z UE i cudzoziemcy spoza UE

Szczególne regulacje prawne

• Cudzoziemca zamierzający nabyć w Polsce prawo do nieruchomości, obowiązany jest uzyskać zezwolenie wydawane przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli sprzeciwu nie wniesie Minister Obrony Narodowej, a w przypadku nieruchomości rolnych, jeżeli sprzeciwu również nie wniesie minister właściwy do spraw rozwoju wsi.

• Zezwolenie stanowi podstawę do zawarcia umowy cywilnoprawnej przeniesienia prawa własności czy ustanowienia lub przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na rzecz cudzoziemca w formie aktu notarialnego.

• Zezwolenie konieczne jest również w przypadku zamiaru nabycia lub objęcia przez cudzoziemca akcji lub udziałów w spółce handlowej mającej siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Art. 1 i 3

Cudzoziemiec

• Osoba fizyczna – nie posiadająca obywatelstwa polskiego,

• Osoba prawna – jeżeli posiada swoją siedzibę poza granicami Polski;

• Spółka nie posiadająca osobowości prawnej – jeżeli utworzona została przez osoby fizyczne lub prawne zwane cudzoziemcami, mająca swoją siedzibę za granicą, i utworzona zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,

• Osoba prawna i spółka handlowa nie posiadająca osobowości prawnej mająca siedzibę na terytorium Polski, kontrolowana bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki zwane cudzoziemcami (dysponują bezpośrednio lub pośrednio powyżej 50% głosów na zgromadzeniu wspólników lub na walnym zgromadzeniu).

Rys 50 kn

PROCEDURA

ETAPY PROCEDURY

1. Złożenie wniosku przez cudzoziemca

Wniosek o wydanie pozwolenia powinien zawierać (art. 1a ust. 3 u.n.n.c.)

• Oznaczenie wnioskodawcy i jego statusu prawnego,

• Oznaczenie nabywanej nieruchomości,

• Oznaczenie zbywcy,

• Określenie formy prawnej nabycia nieruchomości,

• Informację o celu i możliwości nabycia nieruchomości.

Rozpatrzenie wniosku osób fizycznych – więzi łączące cudzoziemca z Polską.

• Posiadanie polskiej narodowości lub polskiego pochodzenia,

• Zawarcie związku małżeńskiego z obywatelem RP,

• Posiadanie zezwolenia na zamieszkanie na czas oznaczony lub na osiedlenie się,

• Członkowstwo w organie zarządzającym przedsiębiorcy z kapitałem zagranicznym,

• Wykonywanie na terytorium RP działalności gospodarczej lub rolniczej zgodnie z przepisami prawa polskiego,

• Prowadznie w Polsce działalności gospodarczej na podstawie prawa polskiego

1. Żądanie dowodów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku

W celu zebrania i rozpatrzenia materiału dowodowego, przed wydaniem decyzji w sprawie zezwolenia może:

• Zażądać przedstawienia dowodów i informacji niezbędnych do rozpatrzenia wniosku,

• Żądać dokonania sprawdzenia, czy nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności państwa, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także czy będzie ono zgodnie z interesem państwa.

1. Wystąpienie do resortu…

…

1. Opiniowanie wniosku przez inne organy

W sprawie o doniosłym znaczeniu gospodarczym lub społecznym organ zwraca się z prośbą o wyrażenie opinii do innych organów, np.:

Ministra Finansów, Ministra Skarbu Państwa, Ministra Środowiska, Ministra Gospodarki i Pracy, Szefa Agencji Bezpieczeństwa Wewnętrznego Komendanta…

1. ….

Wyjątki o charakterze podmiotowym i podmiotowo-przedmiotowym

• Nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego,

• Nabycie samodzielnego lokalu użytkowego o przeznaczeniu garażowym, jeżeli służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych,

• Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca zamieszkującego w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania pozwolenia na osiedlenie,

• …

• Nabycie nieruchomości przez bank będący wierzycielem hipotecznym, w wyniku bezskutecznej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym,

• Nabycie lub objęcie przez bank (osobę prawną) akcji lub udziałów w spółce handlowej, w związku z dochodzeniem roszczeń…

• W stosunku do nieruchomości rolnych…