Spis treści

1. Obligatoryjne i fakultatywne źródła informacji 3

2. Funkcje nieruchomości 3

3. Specyficzne cechy nieruchomości 4

4. Składniki rynku nieruchomości 5

5. Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości 6

6. Rodzaje nieruchomości 6

Obligatoryjne i fakultatywne źródła informacji

Obligatoryjne źródła informacji:

• księgi wieczyste,

• kataster nieruchomości,

• geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu,

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego,

• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego,

• państwowy zasób geodezyjny i kartograficzny,

• tabele i mapy taksacyjne.

Fakultatywne źródła informacji:

• branżowe systemy informacyjne o sieciach uzbrojenia terenu i o budynkach wchodzących w skład zasobów komunalnych, zrzeszeń właścicieli prywatnych, spółdzielni mieszkaniowych itp.,

• dokumentacja techniczna i projektowa, szkice obmiaru obiektów budowlanych,

• wykazy prowadzone przez urzędy skarbowe,

• bazy danych o cenach i wartościach nieruchomości prowadzone przez administrację rządową, samorządową, stowarzyszenia( np. rzeczoznawców majątkowych), biura pośrednictwa i obrotu nieruchomościami, i wiele innych jednostek organizacyjnych,

• bazy danych prowadzone przez firmy i towarzystwa ubezpieczeniowe,

• opracowania statystyczne, zbiory jednostkowych wskaźników cenowych z budownictwa, katalogi nakładów rzeczowych.

Funkcje nieruchomości

Nieruchomości jako dobra wolne lub produkty są używane i eksploatowane w różnych obszarach działalności człowieka (przemyśle, budownictwie, rolnictwie, usługach, mieszkalnictwie itp.).

Spełniają one różnorodne funkcje.

Funkcje szczegółowe (10 funkcji):

1. Funkcja użytkowa;

2. Inwestycyjna;

3. Prawna;

4. Kredytowa;

5. Fiskalna;

6. Katastralna;

7. Zarządzania;

8. Nieruchomość jako przedmiot obrotu;

9. Spekulacyjna;

10. Lokacyjna.

Zagregowane funkcje nieruchomości:

1. Nieruchomość jako towar:

1. nieruchomość jako źródło dochodów,

2. nieruchomość jako przedmiot badań.

2. Nieruchomość (grunt i obiekt) jako czynnik produkcji:

1. nieruchomość jako przestrzeń spełniająca funkcje życiowe,

2. nieruchomość spełniająca funkcję usługowe.

Specyficzne cechy nieruchomości

Nieruchomości posiadają szereg cech, które wyróżniają je z pośród innych dóbr. Identyfikacja tych cech i ich analiza mają istotne znaczenie w procesie gospodarowania, zarządzania i obrotu.

Cechy fizyczne:

• stałość w miejscu, stałość w czasie,

• indywidualny charakter (złożoność i różnorodność),

• niepodzielność,

• zmienność warunków użytkowania.

Cechy ekonomiczne:

• lokalizacja,

• deficytowość,

• trwałość i współzależność,

• wysoka kapitałochłonność (potrzeba kredytu),

• niska płynność.

Cechy instytucjonalno-prawne:

• instrumenty prawne,

• instrumenty ekonomiczne,

• uczestnictwo w procesie gospodarowania i obrotu nieruchomościami,

• szeregu instytucji i podmiotów gospodarczych (obligatoryjne lub fakultatywne).

Cechy specyficzne rynku nieruchomości:

1. Rynek nieruchomości jest rynkiem heterogenicznym (niejednolitym);

2. Na tym rynku występuje tzw. uwarstwiony popyt (nagromadzenie popytu w czasie);

3. Cechą tego rynku jest duża rozpiętość cenowa (na te same i podobne nieruchomości);

4. Rynek nieruchomości jest mało doskonały (niedoskonały);

5. Rynek nieruchomości ma lokalny charakter;

6. Trudny dostęp do informacji i ograniczona ich wiarygodność;

7. Rynek nieruchomości jest mało efektywny;

8. Na rynku nieruchomości występuje relatywnie szeroki zakres interwencjonizmu państwowego;

9. Rynek nieruchomości wymaga obsługi przez określone instytucje i podmioty;

10. Relatywna rzadkość zawieranych transakcji.

Składniki rynku nieruchomości

Przedmiotami omawianego rynku są różnego rodzaju nieruchomości zróżnicowane pod względem cech fizycznych, funkcjonalnych użytkowych, przestrzennych, a także własności, lokalizacji itp. Grunty orne, działki budowlane, sady, mieszkania, lokale usługowe, budynki i lokale produkcyjne, magazyny, garaże, hotele i wiele innych.

Prawo własności jest najpowszechniejszą i najpełniejszą formą władania nieruchomością. Jest to prawo zbywalne, przenaszalne i dziedziczne. Te atrybuty prawa własności pozwalają wskazać podstawowe drogi jego przenoszenia: transakcja kupna-sprzedaży, akt darowizny, spadek. Nabycie tego prawa Mozę też odbyć się poprzez ekwiwalentną zmianę , uwłaszczenie ,restytucję lub egzekucję. Utrata praw własności może być wynikiem np. wywłaszczenia lub eksmisji. Do innych form władania nieruchomością lub jej częścią można zaliczyć użytkowanie, dzierżawę (najem) użyczenie, zarząd i inne.

Podmiotami rynku nieruchomości są bowiem:

• osoby fizyczne,

• różnego rodzaju spółki,

• przedsiębiorstwa produkcyjno-usługowe sektora prywatnego i publicznego,

• instytucje samorządowe,

• skarb państwa,

• podmioty zagraniczne itp.

Na rynku nieruchomości instytucje rynkowe można zatem określić jako zbiór jednostek organizacyjnych w ramach administracji państwowej, jednostek gospodarczych i społecznych, tworzący pewien system, którego celem jest – poprzez podejmowanie czynności- umożliwienie i zrealizowanie transakcji.

Do instytucji rynku nieruchomości należy zaliczyć m.in.:

• biura pośrednictwa między nieruchomościami,

• jednostki prawne (notariaty, wydziały ksiąg wieczystych, sądów,

• Jednostki Administracji Państwowej (izby skarbowe, instytucje katastru, wydziały geodezji i mienia komunalnego itp.),

• banki instytucje doradztwa nieruchomościowego,

• instytucje wyceny nieruchomości,

• jednostki naukowo badawcze,

• zarządców nieruchomości i inne.

Według kryteriów wykonywanych czynności instytucje rynku nieruchomości można podzielić na:

1. Pośredniczące w obrocie nieruchomościami;

2. Prawne;

3. Rejestrowe i informacyjne;

4. Podatkowe;

5. Finansowo-kredytowe;

6. Ubezpieczeniowe;

7. Kontrolne;

8. Ochrony uczestników rynku;

9. Naukowo badawcze;

10. Doradcze;

11. Wyceny kapitału.

Rynek nieruchomości, a rynek usług towarzyszących: rynek usług projektowych, rynek usług pośrednictwa handlowego, rynek usług marketingowych, rynek usług budowlano-remontowych, rynek usług finansowych, rynek usług ochroniarskich, rynek usług zarządczych, rynek usług doradczych, rynek usług geodezyjnych, rynek usług prawniczych.

Ekonomiczne podstawy rynku nieruchomości

Nieruchomość jako dobro ekonomiczne:

Nieruchomość jest to wydzielony obszar ziemi wraz z budynkami oraz innymi urządzeniami na nim wzniesionymi; grunt wraz z jego częściami składowymi trwale z gruntem związanymi.

Definicja prawna nieruchomości:

Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności, jak również budynki trwałe z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od grunt przedmiot własności.

Rodzaje nieruchomości

1. Podział wynikający z definicji prawnej:

1. nieruchomości gruntowe niezabudowane,

2. nieruchomości gruntowe zabudowane,

3. nieruchomości obiektowe.

Nieruchomości gruntowe możemy podzielić na :

• nieruchomości rolne- nieruchomości które są wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji sadowniczej , ogrodniczej, rybnej itd.,

• nieruchomości budowlane- nieruchomości które mogą być lub są wykorzystywane zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego do celów budowlanych.

1. Podejście atrybutowe( podejście , które w formie skondensowanej zawiera te atrybuty nieruchomości, które przesądzają o jej wartości i co rzutuje.):

1. nieruchomość gruntowa - jest to przestrzeń geodezyjna o określonych granicach, określonym kształcie, cechach fizycznych, biotycznych, a przede wszystkim funkcjonalno-ekonomicznych. Jest kapitałem wiecznym.

2. nieruchomość obiektowa - jest to budynek bądź inna budowla o określonym kształcie, strukturze i walorach użytkowych trwale połączona z gruntem, wytworzona przy użyciu pracy, narzędzi i materiałów i z zastosowaniem odpowiednich umiejętności technicznych.

1. Podział według form własności:

1. nieruchomości prywatne,

2. nieruchomości publiczne (komunalne).

1. Według kryterium przeznaczenia wyróżniamy pięć podstawowych rodzajów nieruchomości:

1. mieszkalne (domy jednorodzinne, wielorodzinne, oraz pojedyncze lokale mieszkalne),

2. komercyjne)budynki handlowe , biurowe, usługowe, rozrywkowe, sportowe),

3. przemysłowe(uzbrojenie terenu, budynki fabryczne , kopalnie , magazyny, hurtownie),

4. ziemskie(obszary lasu budulcowego, pastwiska, sady, grunty rolne),

5. specjalne(cmentarze, kościoły, parki).