8 X 2012

WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

W ekonomii pojęcia wartość nie traktuje się jako czegoś uniwersalnego, tylko raczej mówi się o jego przejawach.

WARTOŚĆ KSIĘGOWA – wartość przyjmowana dla potrzeb księgowych (do rozliczeń)

WARTOŚĆ SENTYMENTALNA – subiektywna, wynikająca z własnych odczuć

WARTOŚĆ RYNKOWA – odpowiada kwocie pieniężnej, po której może na warunkach rynkowych dokonać się wymiana tego dobra

WARTOŚĆ KOSZTOWA – odpowiadająca nakładom, jakie trzeba ponieść, żeby dane dobro odtworzyć

WARTOŚĆ LIWIDACYJNA – odpowiadająca kwocie, jaką można otrzymać za zlikwidowanie czegoś

Efektem wyceny ma być wartość.

Cała problematyka wyceny jest mocno osadzona w przepisach (w tym metodologia i zasady wyceny).

USTAWA

z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Art. 4.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

6) wycenie nieruchomości – należy przez to rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości;

6a) określaniu wartości nieruchomości – należy przez to rozumieć określanie wartości nieruchomości jako przedmiotu prawa własności i innych praw do nieruchomości;

7) powszechnej taksacji nieruchomości – należy przez to rozumieć wycenę nie-ruchomości, w wyniku której następuje ustalenie wartości katastralnej nie-ruchomości;

8) szacowaniu nieruchomości – należy przez to rozumieć czynności związane z określaniem wartości nieruchomości;

DZIAŁ IV

Wycena nieruchomości

Rozdział 1

Określanie wartości nieruchomości

Art. 149.

Przepisy niniejszego rozdziału stosuje się do wszystkich nieruchomości, bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów.

U. o scalaniu i wymianie gruntów jest rzadko stosowana w praktyce. Wiąże się z gruntami rolnymi. Na wsiach można się „powymieniać” nieruchomościami, żeby np. mieć nieruchomość zamiast w ośmiu kawałkach – w jednym.

Art. 150.

1. W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się:

1) określenia wartości rynkowej;

2) określenia wartości odtworzeniowej;

3) ustalenia wartości katastralnej;

4) (uchylony);

5) określenia innych rodzajów wartości przewidzianych w odrębnych przepisach.

Określenie wartości ma charakter ekspercki (dokonuje tego rzeczoznawca majątkowy). Wartość katastralna jest ustalona „na sztywno” przez urzędnika.

2. Wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przed-miotem obrotu.

3. Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj, obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne.

4. Wartość katastralną nieruchomości ustala się dla nieruchomości, o których mowa w przepisach o podatku od nieruchomości. Zasady i tryb ustalania tej wartości regulują przepisy rozdziału 2 niniejszego działu.

5. Określenia wartości wymienionych w ust. 1 pkt 1 i 2 oraz w art. 161 dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V.

Wartość rynkową określa się zawsze, kiedy nieruchomość może być przedmiotem obrotu. W innych wpadkach, kiedy nieruchomość nie może być przedmiotem obrotu rynkowego, określamy wartość odtworzeniową. Nie można określić wartości rynkowej dla cmentarza, kościołów, ważnych zabytków. Takie nieruchomości nie występują w obrocie.

Wartość odtworzeniowa jest też stosowana np. w umowach ubezpieczeniowych.

W praktyce w Polsce nie ustala się wartości katastralnej. Są to przepisy martwe („grunt” pod wprowadzenie podatku katastralnego).

De facto rzeczoznawca określa tylko wartość rynkową i odtworzeniową.

Art. 151.

1. Wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń:

1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;

2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy.

2. Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z uwzględnieniem stopnia zużycia.

3. Wartość katastralną nieruchomości stanowi wartość ustalona w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Wartość rynkowa kompensuje to, co się dzieje na rynku.

Punkty 1) i 2) dot. cen transakcyjnych na całym rynku.

Najkrócej eksponuje się na rynku mieszkanie. Dłużej – nieruchomości niestandardowe, bardziej wyszukane.

USTAWA

z dnia 29 sierpnia 1997 r.

o listach zastawnych i bankach hipotecznych

Art. 2.

Ilekroć w ustawie jest mowa o:

1) „bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości” - należy przez to rozumieć ustaloną zgodnie z przepisami ustawy wartość, która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny;

2) „zabezpieczeniu hipoteką” - należy przez to rozumieć hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju.

USTAWA

z dnia 29 września 1994 r.

o rachunkowości1)

Art. 28.

1. Aktywa i pasywa wycenia się nie rzadziej niż na dzień bilansowy w sposób następujący:

1) środki trwałe oraz wartości niematerialne i prawne – według cen nabycia lub

kosztów wytworzenia, lub wartości przeszacowanej (po aktualizacji wyceny środków trwałych), pomniejszonych o odpisy amortyzacyjne lub umorzeniowe, a także o odpisy z tytułu trwałej utraty wartości;

1a) nieruchomości oraz wartości niematerialne i prawne zaliczane do inwestycji – według zasad, stosowanych do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych, określonych w pkt 1 oraz w art. 31, art. 32 ust. 1–5 i art. 33 ust. 1 lub według ceny rynkowej bądź inaczej określonej wartości godziwej;

6) rzeczowe składniki aktywów obrotowych – według cen nabycia lub kosztów wytworzenia nie wyższych od cen ich sprzedaży netto na dzień bilansowy;

22 X 2012

PODEJŚCIA, TECHNIKI I METODY WYCENY NIERUCHOMOŚCI

Wycena nieruchomości w Polsce jest kodyfikowana. To, co rzeczoznawcy mają stosować w praktyce, wynika z przepisów.

DZIAŁ IV

Wycena nieruchomości

Rozdział 1

Określanie wartości nieruchomości

Art. 152.

1. Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

2. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich.

3. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia (sposoby) porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości.

Wartość katastralną ustalają urzędnicy

Sposób wyceny = podejścia!

PODEJŚCIA DO WYCENY NIERUCHOMOŚCI:

• Porównawcze

• Dochodowe

• Kosztowe

• Mieszane (zawierające elementy podejść poprzednich; tylko, jeśli nie da się zastosować porównawczego albo dochodowego)

Porównawcze, dochodowe -> wartość rynkowa. (Jeśli nie da się zastosować porównawczego lub dochodowego – podejście mieszane, w wyniku którego otrzymujemy wartość rynkową!)

Kosztowe -> wartość odtworzeniowa!

Art. 153.

1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Każda nieruchomość jest inna. Ceny zmieniają się w czasie. Co najmniej 3 nieruchomości (dokonane transakcje)

Musimy dysponować danymi dot. cen, które uzyskano za nieruchomości podobne. Na rynku muszą być więc nieruchomości podobne, które były przedmiotem jakiejś transakcji.

Noty interpretacyjne sugerują, że powinniśmy wziąć pod uwagę przynajmniej 3 inne nieruchomości.

2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Nabywca rozpatruje tylko jeden parametr nieruchomości – dochód. Im wyższy przewidywany dochód, tym wyższą cenę jest skłonny zapłacić nabywca.

Przykład: dwie nieruchomości leżą blisko sobie (na rogu ulicy). Wejście do jednej jest od strony głównej ulicy, do drugiej zaś – od strony uliczki bocznej. Wyższa będzie wartość nieruchomości, do której wchodzi się od ulicy głównej, ponieważ ta ulica jest bardziej uczęszczana i przewiduje się, że ludzie częściej będą do niej wchodzić.

Nieruchomość nie musi przynosić dochodu, a MOŻE. Np. lokal może tak naprawdę stać pusty. Zakładamy jednak, że może przynosić dochód i stosujemy podejście dochodowe. Ważny jest potencjał nieruchomości do przynoszenia dochodu.

3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt na-bycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

Dowiadujemy się, ile wynosi nabycie gruntu pod wycenianą nieruchomość i koszty jej budowy (łączenie z dozorem itd.)

WARTOŚĆ ODTWORZENIOWA = KOSZT NABYCIA GRUNTU + KOSZT BUDYNKU (EW. OBIEKTU BUDOWALNEGO)

Art. 4.

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

Podobna nie oznacza, że jest taka sama!!!

Przez nieruchomości podobne, porównywalne należy rozumieć takie, których stan prawny, fizyczny i funkcjonalny jest najbardziej do siebie zbliżony

Wo = Kg + Kb

Wo - wartość odtworzeniowa

Kb – koszt obiektu budowlanego

Kg – koszt gruntu

Art. 154.

1. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych.

2. W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

3. W przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

Z przepisu 1. wynikają kompetencje rzeczoznawcy majątkowego.

W sprawie o ustalenie wysokości aktualizowanej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego wyboru właściwego podejścia, metody oraz techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca, a nie wola którejkolwiek ze stron użytkowania wieczystego. Wybór ten nie może być dowolny, lecz racjonalny, uzasadniony zasadami szacowania wartości nieruchomości określonymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i aktem wykonawczym do tej ustawy.

Art. 159.

Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

Podejście	Metoda	Technika
Porównawcze	Porównywanie parami
	Korygowanie ceny średniej
	Analiza statystyczna rynku
Dochodowe	Inwestycyjna	Kapitalizacji prostej
		Dyskontowania strumieni dochodów
	Zysków	Kapitalizacji prostej
		Dyskontowania strumieni dochodów
Kosztowe Kosztowe	Kosztów odtworzenia	Szczegółowa
		Elementów szalonych
		Wskaźnikowa
	Kosztów zastąpienia	Szczegółowa
		Elementów szalonych
		Wskaźnikowa
Mieszana	Pozostałościowa
	Kosztów likwidacji	Szczegółowa
		Elementów szalonych
		Wskaźnikowa
	Wskaźników szacunkowych gruntów

5 XI 2012

PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

USTAWA

z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Art. 153.

1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

Nieruchomość nie była przedmiotem obrotu rynkowego (nieruchomość w spadku) – takiej nieruchomości nie bierzemy pod uwagę przy wycenie.
Ceny podobnych nieruchomości należy skorygować.

Art. 4.

16) nieruchomości podobnej – należy przez to rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość;

ROZPORZĄDZENIE

RADY MINISTRÓW

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§ 4. 1. Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. – najczęściej stosowane

3. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.

Ceny Skorygowane - mówią o tym ile za daną nieruchomość by zapłacono gdyby miła takie same cechy jak nieruchomość wyceniana. (Ceny po korekcie z reguły powinny być zbliżone do siebie)
Wartość rynkowa - z cen skorygowanych wyciągamy średnią.
W danej metodzie nie ma określenia co do ilości porównywanych nieruchomości. Natomiast w metodzie korygowania ceny średniej ilość jest określona

4. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnicę w poszczególnych cechach tych nieruchomości.

Najpierw wyliczana jest średnia cena, następnie zastanawiamy się czy dana średnia odpowiada naszej wycenianej nieruchomości, jeśli wyceniana jest lepsza należy średnią cenę skorygować w górę i na odwrót.
współczynniki korygujące - wyznacza się dla każdej cechy

5. Przy metodzie analizy statystycznej rynku przyjmuje się zbiór cen transakcyjnych właściwych do określenia wartości nieruchomości reprezentatywnych, o których mowa w art. 161 ust. 2 ustawy. Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analiz statystycznych.

Korygowanie ceny średniej $W = \overset{\overline{}}{C} \bullet \sum_{}^{}k_{i}$

W>1 wartość większa od ceny średniej

USTAWA

z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Art. 161.

2. Wartość katastralną nieruchomości ustala się na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości na obszarze danej gminy. Do ustalania wartości tych nieruchomości stosuje się przepisy rozdziału 1 niniejszego działu. Wartość nieruchomości reprezentatywnych określa się z wykorzystaniem cen transakcyjnych nieruchomości na obszarze gminy, a w przypadku braku dostatecznej liczby transakcji, na obszarze gmin sąsiadujących. W praktyce rzadko stosowana

ROZPORZĄDZENIE

RADY MINISTRÓW

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§ 5. 1. Źródłem informacji o cenach transakcyjnych nie mogą być informacje o transakcjach, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji powodujące ustalenie zapłaty w sposób rażąco odbiegający od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku nieruchomości lub sprzedaż w drodze przetargu, z zastrzeżeniem ust. 2.

2. Ceny uzyskane przy sprzedaży w drodze przetargu mogą być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, jeżeli nie odbiegają o więcej niż 20 % od przeciętnych cen uzyskiwanych na rynku za nieruchomości podobne.

3. Za szczególne warunki transakcji uważa się w szczególności sprzedaż dokonaną w postępowaniu egzekucyjnym, sprzedaż z bonifikatą, sprzedaż z odroczonym terminem zapłaty lub sprzedaż z odroczonym terminem wydania nieruchomości nabywcy.

Umowa zamiany, ze swej istoty, nie może być źródłem informacji o cenach transakcyjnych, której mowa w $ 5 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

Szczególne warunki zawarcia transakcji w ramach postępowania egzekucyjnego (komornik urządza licytacje na daną nieruchomość).

Pod uwagę bierzemy ustalone ceny a nie wartości danych transakcji, dlatego nie można wziąć pod uwagę cen transakcyjnych, w których wystąpiły szczególne warunki zawarcia transakcji.

 Nie ma określonych wszystkich szczególnych warunków transakcji, czasem zdarzają się takie sytuacje które nie są określone w § 5 ust.3, w takiej sytuacji rzeczoznawca sam musi zastanowić się nad taką ewentualnością.

NOTA INTERPRETACYJNA NR 1

Tytuł noty - ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA PORÓWNAWCZEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI.

Najbardziej szczegółowy dokument (najniższej rangi, ale sformalizowany) dający metodologiczne podstawy do wyceny nieruchomości w podejściu porównawczym.

Celem niniejszej noty jest przedstawienie uzgodnionych w środowisku zawodowym rzeczoznawców majątkowych zasad dobrej praktyki w zakresie stosowania podejścia porównawczego do określania wartości nieruchomości.

KSWP – Krajowy Standard Wyceny Podstawowej

Z Założenia nota poświęcona jest dwóm metodom: porównywania parami i korygowania ceny średniej.

Przedmiot i zakres stosowania noty:

2.1. Niniejsza nota stosowana jest do określania wartości rynkowej, jak również wartości nierynkowych, przy zastosowaniu odpowiednich regulacji KSWP 1 i KSWP 2.

2.2. Nota określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.

2.3. Nota przedstawia zasady stosowania podejścia porównawczego przy wykorzystaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej.

2.4. Przedstawione w niniejszej nocie zasady odnoszą się do wyceny nieruchomości jako przedmiotu prawa własności, stąd przy wycenie nieruchomości jako przedmiotu innych praw prezentowane rozwiązania należy stosować odpowiednio.

2.5. W szczególnych przypadkach podejście porównawcze może być stosowane także do określania odrębnej wartości gruntu, bez uwzględniania jego części składowych.

W założeniach ogólnych i definicjach mamy pewne powielenia z ustawy i rozporządzeń.

Analizując rynek, określamy: czas, geografię i rodzaj, ale też inne czynniki, które uznajemy za istotne (np. ilość transakcji w danym okresie, informacje o popycie i podaży itd.).

3.10. Wielkość wpływu cech rynkowych na zróżnicowanie cen transakcyjnych oraz skalę ocen danej cechy można określić w zależności od stanu rynku, uwzględniając:

a) wyniki analizy danych o cenach i cechach rynkowych nieruchomości podobnych będących przedmiotem obrotu rynkowego na określonym na potrzeby wyceny rynku nieruchomości;

b) analogię do podobnych pod względem rodzaju i obszaru rynków lokalnych;

c) badanie i/lub obserwację preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości;

d) inny wiarygodny sposób.

Nota określa przebieg procedury przy wycenie metodą porównywania parami i metodą korygowania ceny średniej.

UWAGI DODATKOWE:

6.1. Przy stosowaniu metody porównywania parami i metody korygowania ceny średniej można stosować dodatkowo współczynnik korekcyjny „K” z przedziału [0,90, 1,10].Współczynnik ten może być uwzględniany wyłącznie w szczególnych, uzasadnionych, przypadkach, na przykład, gdy nieruchomość ma wady lub zalety wykraczające poza cechy rynkowe lub gdy występuje wyraźna zmiana relacji pomiędzy popytem i podażą. Uwzględnianie współczynnika korekcyjnego K powinno być w każdym wypadku uzasadnione przez rzeczoznawcę majątkowego przez sformułowanie odpowiedniej klauzuli.

6.2. Przy stosowaniu podejścia porównawczego do określania wartości nieruchomości o szczególnych cechach (nieruchomości rolne, leśne, z kopalinami, zabytkowe itp.), a także w przypadku gdy, stanowią one przedmiot innych praw niż własność, należy dodatkowo uwzględniać zasady wyceny zawarte w standardach zawodowych i innych notach interpretacyjnych ze zbioru PKZW.

6.3. Przy stosowaniu podejścia porównawczego wykorzystuje się zasadę interpolacji¹, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma oceny cech najgorsze na danym rynku i gdy nieruchomość o cenie maksymalnej ma oceny najlepsze, i gdy ocena cech szacowanej nieruchomości zawiera się w przyjętym przedziale ocen.

6.4. W przypadku, gdy szacowana nieruchomość ma oceny cech lepsze od nieruchomości o cenie najwyższej lub gorsze od nieruchomości o cenie najniższej, można wykorzystać zasadę ekstrapolacji przy wyznaczaniu poprawek w metodzie porównywania parami oraz przy wyznaczaniu współczynników korygujących w metodzie korygowania ceny średniej.

6.5. W przypadku, gdy nieruchomość o cenie minimalnej ma niektóre oceny cech lepsze od innych nieruchomości ze zbioru cen transakcyjnych lub gdy nieruchomość o cenie maksymalnej oceny gorsze z tego zbioru, zasadę ekstrapolacji można zastosować dla potrzeb określania hipotetycznego przedziału cenowego. Możliwość taka dotyczy wyjątkowych przypadków określania wag cech rynkowych.

ODEJŚCIA OD NOTY

7.1. Zasad wyceny przedstawionych w niniejszej nocie nie należy traktować jako jedynych możliwych do zastosowania przy wykorzystaniu podejścia porównawczego. Prezentowane rozwiązania nie obejmują także wszystkich sytuacji, z jakimi może spotkać się rzeczoznawca majątkowy podczas wyceny.

7.2. W uzasadnionych przypadkach rzeczoznawca majątkowy może odstąpić od zasad określonych w niniejszej nocie. Powinien jednak jednoznacznie wskazać odstępstwa i uzasadnić ich zastosowanie.

7.3. Nie są dopuszczalne odstępstwa od noty powodujące niezgodność z przepisami prawa, standardami zawodowymi oraz z zasadami dobrej praktyki zawartymi w odrębnych regulacjach PKZW.

2012-12-03

PODEJŚCIE DOCHODOWE

USTAWA

z dnia 21 sierpnia 1997 r.

o gospodarce nieruchomościami

Art. 153.

1. Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.

2. Podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nie-ruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód.

Art. 159.

Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając:

1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny;

2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów;

3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw;

4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia;

5) rodzaje nakładów na nieruchomości;

6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności;

7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym.

ROZPORZĄDZENIE

RADY MINISTRÓW

w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego

§6 Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

§7 1. W podejściu dochodowym stosuje się metodę inwestycyjną albo metodę zysków.

2.Metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów.

3. Metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w ust. 2. Dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych.

§ 8. Metodę inwestycyjną i metodę zysków stosuje się przy użyciu techniki kapitalizacji prostej albo techniki dyskontowania strumieni dochodów.

§9 1. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji

• V= D x Wk

• V = D/R

• Wk = 1/R

2. Współczynnik kapitalizacji odzwierciedla okres, w którym powinien nastąpić zwrot środków, poniesionych na nabycie nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, z dochodów możliwych do uzyskania z tych nieruchomości.

3. Wysokość współczynnika kapitalizacji i stopę kapitalizacji ustala się na podstawie badania rynku nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej jako wzajemną relację między cenami transakcyjnymi uzyskanymi za nieruchomości podobne a dochodami możliwymi do uzyskania z tych nieruchomości.

§10 1.Przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów wartość nieruchomości określa się jako sumę zdyskontowanych strumieni zmiennych dochodów przewidywanych do uzyskania z nieruchomości wycenianej poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Wartość rezydualna przedstawia wartość nieruchomości po upływie ostatniego roku okresu prognozy przyjętego do dyskontowania strumieni dochodów.

V₃ = 1 000 000

$$V = \frac{D_{1}}{(1 + r)} + \frac{D_{2}}{\left( 1 + r \right)^{2}} + \frac{D_{3}}{{(1 + r)}^{3}} + \frac{V_{3}}{{(1 + r)}^{3}}$$

2. Liczba lat okresu prognozy, o którym mowa w ust. 1, jest zależna od przewidywanego okresu, w którym dochody z wycenianej nieruchomości będą ulegały zmianie

3. Dyskontowania dokonuje się na dzień określenia wartości nieruchomości przy użyciu stopy dyskontowej. Stopa dyskontowa powinna uwzględniać stopę zwrotu wymaganą przez nabywców nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, przy uwzględnieniu stopnia ryzyka inwestowania w wycenianą nieruchomość.

§11.Przy obliczaniu dochodów, o których mowa w $9 i 10, nie uwzględnia się amortyzacji, kredytu jego i kosztów, podatku dochodowego oraz innych opłat i podatków związanych ze sprzedażą nieruchomości

§ 12. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę dyskontową określa się na podstawie rentowności bezpiecznych, długoterminowych lokat na rynku kapitałowym, z uwzględnieniem stopnia ryzyka przy inwestowaniu w nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej.

§ 13. W przypadku braku danych z rynku nieruchomości stopę kapitalizacji określa się na podstawie stopy dyskontowej z uwzględnieniem przewidywanych zmian w poziomie dochodów z nieruchomości podobnych.

§ 14. Stopę kapitalizacji i stopę dyskontową określa się z zachowaniem zasady współmierności do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

2012-12-07

ZASTOSOWANIE PODEJŚCIA DOCHODOWEGO W WYCENIE NIERUCHOMOŚCI

1. WPROWADZENIE

1.2. Podejście dochodowe jest stosowane w przypadku określania wartości nieruchomości generujących dochód bądź stwarzających możliwość osiągania dochodu, przy założeniu, że dochód jest podstawowym czynnikiem wpływającym na wartość tych nieruchomości.

1.3. W podejściu dochodowym określa się wartość praw właściciela lub innego użytkownika do osiągania dochodu z nieruchomości.

3. DEFINICJE

3.1. Dochód z nieruchomości

3.1.1. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości oraz wpływy poza czynszowe.

3.1.2. Do wpływów poza czynszowych zalicza się m.in. dochody z udostępnienia nieruchomości na plansze reklamowe, anteny telefonii komórkowych, bankomaty, parkingi, itp.

3.1.3. Podstawą obliczania dochodu z nieruchomości, stanowiącego odpowiednik wpływów czynszowych, może być także część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na nieruchomości.

3.1.4. Do wyceny przyjmuje się dochody z nieruchomości ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec roku.

3.1.5. Przyjęty przez rzeczoznawcę majątkowego sposób obliczania dochodu z nieruchomości decyduje o wyborze metody jej wyceny.

3.2. Metody wyceny

3.2.1. Stosowane w ramach podejścia dochodowego metody wyceny przedstawiają sposoby obliczania dochodów z nieruchomości. Stosuje się dwie metody wyceny:

a) metodę inwestycyjną, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości są wpływy czynszowe, uzyskiwane z najmu, dzierżawy i innych praw do nieruchomości, oraz wpływy poza czynszowe. Typowymi nieruchomościami, w przypadku których stosuje się metodę inwestycyjną, są obiekty: biurowe, magazynowe, handlowe, lokale użytkowe, garaże wielostanowiskowe itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach dotyczą gruntu i jego części składowych, którymi są w szczególności budynki i budowle;

b) metodę zysków, w której podstawą obliczania dochodu z nieruchomości jest część dochodu z działalności gospodarczej prowadzonej na

nieruchomości, ściśle związanej z jej specjalistycznym charakterem, który determinuje rodzaj tej działalności. Typowymi nieruchomościami dla

których stosuje się metodę zysków, są: hotele, stacje benzynowe, restauracje, obiekty sportowo-rekreacyjne, sale widowiskowe, kina itp. Wpływy w tego rodzaju obiektach uzależnione są od dochodów z działalności prowadzonej na nieruchomości, w szczególności przez użytkownika, i stanowią odpowiednik wpływów czynszowych.

3.2.2. W razie konieczności w wycenie nieruchomości można stosować równocześnie oba sposoby obliczania dochodów – metodę inwestycyjną i metodę zysków. Dochód z nieruchomości stanowi w takim wypadku sumę dochodów obliczonych przy zastosowaniu obu metod.

3.3. Techniki wyceny

3.3.1. Techniki wyceny, stosowane w ramach metod zaprezentowanych w rozdziale 3.2, sprowadzają się do procedur obliczeniowych, służących do przekształcania dochodu z nieruchomości w wartość.

3.3.2. Przekształcanie dochodu z nieruchomości w wartość nieruchomości nazywane jest kapitalizacją dochodu.

3.3.3. W zależności od zmienności dochodu z nieruchomości wyróżnia się następujące techniki kapitalizacji dochodu:

a) kapitalizację prostą, w której wartość nieruchomości określa iloczyn stabilnego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz stabilnego strumienia dochodu rocznego i stopy kapitalizacji;

b) dyskontowanie strumieni dochodów, w której wartość nieruchomości określa suma zdyskontowanych strumieni dochodów możliwych do uzyskania z wycenianej nieruchomości w poszczególnych latach przyjętego okresu prognozy, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości.

3.4. Stopy zwrotu

3.4.1. Do kapitalizacji dochodu wykorzystuje się odpowiednie stopy zwrotu obejmujące stopę kapitalizacji i stopę dyskontową.

3.4.2. Stopa kapitalizacji odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość oraz zwrot wyłożonego kapitału.

3.4.3. Stopa dyskontowa odwzorowuje dochód inwestora na kapitale zaangażowanym w nieruchomość.

3.5. Wydatki operacyjne

3.5.1. Wydatki operacyjne stanowią roczne koszty utrzymania nieruchomości ponoszone przez właściciela i warunkujące osiąganie dochodów na

założonym poziomie.

3.5.2. W wycenie przyjmuje się, że wydatki operacyjne ponoszone są, podobnie jak uzyskiwane dochody, na koniec okresu rocznego.

3.5.3. Wydatki operacyjne ponoszone przez właściciela obejmują: podatki od nieruchomości, opłaty roczne za użytkowanie wieczyste gruntu, koszty mediów, nakłady na konserwację i naprawy bieżące, koszty zarządzania koszty ubezpieczenia i ochrony nieruchomości oraz inne koszty ponoszone okresowo. Przy ich obliczaniu, uwzględniając w szczególności rodzaj określanej wartości nieruchomości, odwzorować należy warunki zawierania umów na właściwym rynku.

3.5.4. Do wydatków operacyjnych zalicza się również średni roczny nakład związany z powtarzającymi się regularnie wydatkami na wymianę elementów stałego wyposażenia – z częstotliwością co najmniej raz na kilka lat, co jest uzasadnione wymogami rynkowymi.

4. WSKAZÓWKI METODYCZNE DOTYCZĄCE OKREŚLANIA WARTOŚCI RYNKOWEJ

4.1. Zasady stosowania metody inwestycyjnej

4.1.1. Dochody z nieruchomości obejmują wpływy z czynszów i wpływy poza czynszowe możliwe do uzyskania przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego, właściciela lub innego użytkownika.

4.1.2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe.

4.1.3. W przypadku, gdy wyceniana nieruchomość obciążona jest prawami zobowiązaniowymi i rzeczowymi, mającymi znaczenie dla oceny wielkości wpływów czynszowych i poza czynszowych lub dla oceny ryzyka ich uzyskiwania (w szczególności może to dotyczyć czasu trwania umów, zasad rozliczania nakładów dokonanych przez najemców), skutki obciążenia takimi prawami należy uwzględnić w wycenie.

4.1.4. Określenie wartości rynkowej wymaga analizy obciążeń wycenianej nieruchomości prawami i innymi obowiązkami, wynikającymi z zawartych umów i decyzji administracyjnych, oraz znajomości zasad i warunków zawierania tych umów na danym rynku.

4.1.5. Analiza umów i decyzji administracyjnych, o których mowa w pkt 4.1.4, ma prowadzić do poznania w szczególności: wysokości stawek czynszu oraz

sposobu ich ustalania, zasad indeksacji czynszu, wysokości i rodzaju ponoszonych wydatków związanych z utrzymaniem nieruchomości przez właściciela oraz najemców.

4.1.6. W metodzie inwestycyjnej wyróżnia się następujące poziomy dochodów:

a) potencjalny dochód brutto (PDB) – wyznaczany przy założeniu, że potencjał nieruchomości jest wykorzystany w 100%, co oznacza, że nie występują straty z tytułu pustostanów, zwolnień z płatności czynszu i zaległości czynszowych, przy czym szacunek dochodów uwzględnia zasady panujące na danym rynku i stan wycenianej nieruchomości;

b) efektywny dochód brutto (EDB) – obliczany z różnicy pomiędzy potencjalnym dochodem brutto a stratami w dochodach, uzasadnionymi rynkowo i stanem wycenianej nieruchomości, np. zwolnieniami w płatnościach, pustostanami, zaległościami czynszowymi;

c) dochód operacyjny netto (DON) – obliczany z różnicy pomiędzy efektywnym dochodem brutto a wydatkami operacyjnymi związanymi z utrzymaniem danej nieruchomości, których rodzaj i poziom wynikają z warunków rynkowych.

4.1.7. Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto.

4.1.8. Przy określaniu wartości rynkowej do wydatków operacyjnych nie zalicza się:

a) odpisów amortyzacyjnych;

b)spłat rat kapitałowych i odsetkowych od kredytów lub pożyczek;

c) nakładów na remonty, przekraczających bieżącą dbałość o stan techniczny i standard użytkowy z wyjątkiem nakładów przedstawionych w pkt. 3.5.4;

d)podatku dochodowego.

4.1.9. Dochody generowane przez nieruchomość wyrażane są w ujęciu realnym, co oznacza, że inflacja nie stanowi podstawy do różnicowania ich przyszłych poziomów.

4.1.10. Na podstawie informacji z danego rynku nieruchomości ustala się występujący na odpowiednią datę poziom pustostanów oraz strat spowodowanych zaległościami w czynszu.

4.1.11. Określany w wycenie poziom dochodów z nieruchomości odzwierciedla stan rynku nieruchomości w dniu określania jej wartości, z uwzględnieniem zasad podanych w pkt 4.1.3.

4.1.12. Jeżeli wyceniana nieruchomość lub jej część jest zajmowana przez właściciela, na potrzeby wyceny przyjmuje się, że jest ona wolna i przeznaczona do wynajęcia.

4.2. Zasady stosowania metody zysków

4.2.1. Przez dochody z nieruchomości, stanowiące odpowiednik wpływów czynszowych, rozumieć należy część dochodów z działalności gospodarczej prowadzonej na danej nieruchomości przez typowego, przeciętnie efektywnie działającego użytkownika.

4.2.2. Źródłem informacji o wysokości dochodów z nieruchomości są dane rynkowe i dane z szacowanej nieruchomości.

4.2.3. Dochód z nieruchomości obliczany jest na podstawie przychodu użytkownika z działalności operacyjnej, pomniejszonego o koszty operacyjne użytkownika i wydatki operacyjne.

4.2.4. W metodzie zysków stosowanej do wyceny nieruchomości gdzie jest lub może być przyjęte założenie, że działalność prowadzi użytkownik, wyróżnić można następujące etapy określania dochodów:

a) wyznaczanie wpływów użytkownika (WU) z działalności operacyjnej prowadzonej na nieruchomości;

b) obliczanie dochodu brutto użytkownika (DBU) z różnicy wpływów użytkownika (WU) i kosztów operacyjnych użytkownika (KOU);

c) obliczanie dochodu operacyjnego netto użytkownika (DONU) z różnicy dochodu brutto użytkownika (DBU) i wydatków operacyjnych (WO);

d) obliczanie dochodu operacyjnego netto właściciela nieruchomości (DON) z udziału właściciela nieruchomości w dochodzie operacyjnym

netto użytkownika (DONU). Wysokość tego dochodu wyznacza się na podstawie danych rynkowych lub w inny uzasadniony sposób.

4.2.5. Do kapitalizacji dochodu zaleca się wykorzystanie dochodu operacyjnego netto (DON).

4.2.6. Wpływy użytkownika pochodzą z działalności operacyjnej, bez uwzględniania jego przychodów z działalności inwestycyjnej oraz finansowej.

4.2.7. Do kosztów operacyjnych użytkownika zalicza się wszelkie wydatki związane z prowadzeniem działalności i warunkujące uzyskanie

spodziewanych wpływów. Obejmują one w szczególności: koszty zakupu towarów, materiałów i usług, płace personelu wraz z narzutami, koszty

związane z odtwarzaniem majątku trwałego i wyposażenia, koszty reklamy itp.

4.2.8. Do kosztów operacyjnych użytkownika nie zalicza się amortyzacji, kosztów finansowych (w tym obsługi kredytów) oraz płaconego przez użytkownika podatku dochodowego.

4.2.9. Do wyceny przyjmuje się dochody z działalności gospodarczej, ujmowane w okresach rocznych, przy założeniu ich uzyskiwania na koniec okresu rocznego.

4.2.10. Dochód z nieruchomości obliczany jest przy uwzględnieniu wydatków operacyjnych, na zasadach określonych w metodzie inwestycyjnej. Przy obliczaniu wynagrodzenia użytkownika prowadzącego działalność na nieruchomości należy wziąć pod uwagę typowe dla danego rynku zasady jego ustalania. Trzeba przy tym uwzględnić to, Że dla różnych rodzajów działalności sposoby ustalania wynagrodzenia użytkownika mogą być różne.

4.2.11. Przy obliczaniu dochodu z nieruchomości uwzględnia się wyniki z działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości oraz dane rynkowe o dochodach z podobnych działalności prowadzonych na danym rynku.

4.2.12. Nieruchomości wyceniane metodą zysków mają często złożoną postać fizyczną i ekonomiczną, co powoduje, Że występują w obrocie jako działające gospodarczo obiekty, obejmujące zróżnicowane aktywa niezbędne do prowadzenia działalności. Oprócz nieruchomości obiekty takie obejmują także ruchomości (meble, wyposażenie i urządzenia) oraz wartości niematerialne i prawne, a także tzw. zbywalny goodwill, który stanowi składnik wartości niematerialnych i prawnych, związany z posiadaniem marki, reputacji, zaufania klientów itp., i który jest przenoszony na nabywcę

w przypadku obrotu takim obiektem.

4.2.13. Wartość określona metodą zysków może obejmować – oprócz nieruchomości – także inne składniki majątku. W przypadku, gdy cel wyceny wymaga ustalenia odrębnej wartości nieruchomości, można obliczyć ją z różnicy wartości określonej metodą zysków i wartości rynkowej innych składników majątku.

4.2.14. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości metodą zysków nie uwzględnia się tzw. osobistego goodwillu, który wpływa na dochody użytkownika, ale jest związany nie z nieruchomością, lecz z osobą prowadzącą działalność na nieruchomości. Przez osobisty goodwill należy rozumieć szczególne cechy określonego użytkownika, które powodują uzyskiwanie dochodu odmiennego od poziomu rynkowego.

4.2.15. Określany w wycenie poziom dochodu z nieruchomości ma odzwierciedlać stan rynku w dniu wyceny.

4.2.16. Przy stosowaniu metody zysków wykorzystuje się odpowiednio zasady przewidziane w metodzie inwestycyjnej i opisane w pkt 4.1.3, uwzględniając dodatkowe obciążenia wynikające z charakteru działalności prowadzonej na wycenianej nieruchomości.

4.3. Technika dyskontowania strumieni dochodów

4.3.1. Technikę dyskontowania strumieni dochodów stosuje się do określania wartości rynkowej nieruchomości, dla której w pewnym okresie, zwanym okresem prognozy, zakłada się zmienny poziom strumieni dochodów, przy czym założenie o zmienności dochodów wynika z prowadzonych lub planowanych działań na nieruchomości bądź z umów obciążających nieruchomość. Oznacza to, Że zmienność poziomu strumieni dochodu nie i wynika z przewidywanych w przyszłości zmian zachodzących na rynku i w otoczeniu nieruchomości.

4.3.2. W technice tej wartość nieruchomości obliczana jest jako suma zdyskontowanych strumieni dochodów z nieruchomości, występujących

w każdym z okresów objętych prognozą, powiększona o zdyskontowaną wartość rezydualną nieruchomości. Długość okresu prognozy wyznacza liczba lat, w których przewidywane dochody są zmienne.

4.3.3. Wartość rezydualna nieruchomości (RV) to jej wartość z końca okresu prognozy. Przy określaniu wartości prawa własności nieruchomości przyjmuje się nieskończenie długi okres osiągania dochodu. W szczególnych sytuacjach, uzasadnionych stanem nieruchomości, przy szacowaniu wartości rezydualnej można nie przyjmować założenia o nieskończenie długim okresie osiągania dochodu.

4.3.4. W technice dyskontowanych strumieni dochodów wartość nieruchomości

obliczana jest według wzoru:

$$W_{r} = \text{DON}_{1}\frac{1}{\left( 1 + r \right)^{1}} + \text{DON}_{2}\frac{1}{\left( 1 + r \right)^{2}} + \ldots + \text{DON}_{n}\frac{1}{\left( 1 + r \right)^{n}} + RV\frac{1}{\left( 1 + r \right)^{1}}$$

gdzie:

W_R – wartość rynkowa nieruchomości,

DON_1-n – dochód operacyjny netto w poszczególnych latach prognozy,

r – stopa dyskontowa,

RV – wartość rezydualna nieruchomości.

4.3.5. Dyskontowania dokonuje się przy użyciu stopy dyskontowej (r) na dzień określenia wartości nieruchomości.

4.3.6. Stopę dyskontową wyznaczyć można poprzez korektę rynkowych stóp kapitalizacji, uwzględniając spodziewane zmiany dochodów (czynszów) i (lub) cen nieruchomości po okresie prognozy. Przy wyznaczaniu poziomu stopy dyskontowej bierze się pod uwagę różnice w poziomie ryzyka osiągania dochodów z nieruchomości będącej przedmiotem wyceny oraz z nieruchomości dla których wyznaczono odpowiednie stopy dyskontowe.

Podstawowymi czynnikami wpływającymi na poziom ryzyka są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki zawartych umów najmu, wielkość i rodzaj funkcji budynku, ochrona konserwatorska. Czynniki te uwzględnia się w przyjętym poziomie stopy dyskontowej.

4.3.7. W przypadku, gdy na analizowanym rynku nieruchomości brakuje wystarczających danych, stopę dyskontową ustala się na podstawie stóp dyskontowych z długoterminowych inwestycji charakteryzujących się porównywalnym ryzykiem. Należy przy tym zaznaczyć, iż określenie stopy dyskontowej na podstawie wyników analizy poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka na rynku kapitałowym nie oznacza, że pomiędzy stopami zwrotu na rynku kapitałowym oraz na rynku nieruchomości występuje silna korelacja. Przyjęcie jako podstawy wyznaczenia stopy dyskontowej stopy zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka oznacza jedynie to, że poziom wymaganych stóp zwrotu na rynku nieruchomości powinien być w długim okresie czasu wyższy od poziomu stóp zwrotu z inwestycji wolnych od ryzyka o poziom wymaganej premii za wyższe ryzyko inwestowania na rynku nieruchomości i w wycenianą nieruchomość.

4.3.8. Przyjęty do określenia wartości rynkowej poziom stopy dyskontowej odzwierciedla, podobnie jak dochody, jej poziom w ujęciu realnym, a nie nominalnym.

4.4. Technika kapitalizacji prostej

4.4.1. Technikę kapitalizacji prostej można stosować w przypadku, gdy z przeprowadzonej analizy stanu nieruchomości wynika, iż zasadne jest przyjęcie założenia, Że dochód przyjmowany do kapitalizacji jest stabilny w nieskończenie długim okresie. Możliwe zmiany poziomu dochodu, wynikające ze zmian na rynku nieruchomości, uwzględnia się w stopie kapitalizacji.

4.4.2. W technice kapitalizacji prostej wartość rynkową nieruchomości określa iloczyn dochodu operacyjnego netto, ustalonego z uwzględnieniem zasad opisanych w pkt 4.1 i 4.2 niniejszej noty, i odpowiedniego współczynnika kapitalizacji lub iloraz wyżej opisanego dochodu i odpowiedniej stopy kapitalizacji. W technice kapitalizacji prostej wartość nieruchomości obliczana jest według wzoru:

$$W_{r} = DON \bullet \frac{1}{R}\ lub\ldots\ W_{R} = DON \bullet W_{K}$$

gdzie:

W_R – wartość rynkowa nieruchomości,

DON – dochód operacyjny netto przyjmowany do kapitalizacji,

R – stopa kapitalizacji,

W_K – współczynnik kapitalizacji.

4.4.3. Zalecanym sposobem określania stopy kapitalizacji jest obliczenie jej jako ilorazu dochodu operacyjnego netto, możliwego do uzyskania na rynku, i ceny rynkowej nieruchomości.

4.4.4. Przyjęta do obliczeń stopa kapitalizacji powinna uwzględniać w szczególności różnicę w poziomie ryzyka pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami stanowiącymi przedmiot analizy stóp kapitalizacji. Podstawowymi czynnikami ryzyka, wpływającymi na poziom stopy kapitalizacji, są między innymi: lokalizacja, stan techniczny, standard użytkowy, wiarygodność najemców, warunki umów najmu obciążające wycenianą nieruchomość, wielkość budynków i ich funkcje, ochrona konserwatorska. Przyjęty w wycenie poziom stopy kapitalizacji powinien uwzględniać również ryzyko dotyczące zmienności dochodu z wycenianej nieruchomości.

5. WSKAZÓWKI METODYCZNE DOTYCZĄCE OKREŚLANIA WARTOŚCI NIERYNKOWYCH

5.1.Przy stosowaniu podejścia dochodowego do określania wartości nierynkowych można przyjąć założenia i zasady ustalania dochodów z nieruchomości, a także stóp zwrotu, odmienne od założeń i zasad przyjmowanych przy określaniu wartości rynkowej. W szczególności może to dotyczyć: czynszów, wpływów poza czynszowych, przychodów użytkownika, wydatków operacyjnych, kosztów operacyjnych użytkownika.

5.2.Przy określaniu wartości nierynkowych możliwe jest ustalenie poziomu dochodu na podstawie indywidualnego założenia zamawiającego wycenę.

5.3.Indywidualne założenia można przyjmować również przy ustalaniu poziomu i struktury wydatków operacyjnych.

5.4.Na potrzeby określenia wartości nierynkowych dochód operacyjny netto może być skorygowany w szczególności o koszty obsługi długu i podatek dochodowy.

5.5.Indywidualne założenia można formułować również przy ustalaniu poziomu stóp zwrotu. Przyjęty poziom stóp zwrotu może odwzorowywać indywidualne oczekiwania konkretnego inwestora, które mogą róŻnić się od rynkowych stóp zwrotu.

5.6.Określając wartości nierynkowe, można uwzględnić indywidualne umiejętności

zarządzającego, które mają wpływ na poziom dochodów.

5.7.Przy określaniu wartości nierynkowych zleceniodawca – odmiennie niż przy wartości rynkowej – może mieć wpływ na treść przyjętych założeń, a tym samym na poziom określanych wartości.

6. UWAGI DODATKOWE

6.1.Przy stosowaniu podejścia dochodowego do określania wartości nieruchomości o szczególnych cechach (np. nieruchomości rolnych, leśnych, z kopalinami, zabytkowych, itp.), a także w przypadku, gdy stanowią one przedmiot innych praw niż własność, należy dodatkowo uwzględniać zasady wyceny zawarte w standardach zawodowych i innych notach interpretacyjnych ze zbioru PKZW.

6.2.Rzeczoznawca majątkowy przyjmuje do wyceny stopę kapitalizacji i stopę dyskontową z zachowaniem zasady współmierności w odniesieniu do sposobu obliczania strumieni dochodów z nieruchomości.

6.3.Przy stosowaniu metody zysków rzeczoznawca majątkowy może – uwzględniając w szczególności regulacje przedstawione w pkt 4.2.4 i 4.2.6 – wykorzystywać odpowiednio dane zawarte w sprawozdaniach finansowych jednostek przy obliczaniu wpływów, kosztów i wydatków operacyjnych i dochodów.

2013-01-07

PODEJŚCIE KOSZTOWE

Art. 153.

3. Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt na-bycia gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych.

§ 20. W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia.

§ 21. 1. Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

2. Za koszt odtworzenia części składowych gruntu, o którym mowa w art. 153 ust. 3 ustawy, przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

§ 22. 1. Przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych.

2. Przy metodzie kosztów zastąpienia określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu częściami składowymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają części składowe, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów.

§ 23. 1. Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej.

2. Przy użyciu techniki szczegółowej koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót budowlanych oraz cen jednostkowych tych robót.

3. Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty odtworzenia albo koszty zastąpienia określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót.

4. Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę wskaźnikową można stosować tylko wtedy, gdy obiekty, których wartość określa się, są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe.

5. Przy użyciu technik, o których mowa w ust. 2-4, uwzględnia się koszty dokumentacji i nadzoru.

§ 24. W przypadku konieczności poniesienia nakładów na przywrócenie nieruchomości do stanu umożliwiającego korzystanie zgodne z jej przeznaczeniem, przekraczających wartość, jaką nieruchomość miałaby, gdyby te nakłady nie były konieczne, wartość tej nieruchomości może być wyrażona liczbą ujemną. Wyrażenie wartości nieruchomości liczbą ujemną wymaga uzasadnienia w operacie szacunkowym.

Technika szczegółowa

$$W_{B} = \sum_{i = 1}^{n}{J_{i} \bullet C_{\text{ij}} \bullet \left( 1 + W_{D} \right)}$$

W_B– wartość cześć składowej gruntu (brutto)

W_D – koszty odtworzenia opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego

C_ij – ceny jednostkowe poszczególnych robót (nakładów rzeczowych)

J_i – jakość poszczególnych rodzajów robót

Ilość poszczególnych robót budowlanych jest wielkością, która określa liczbę pozycji kosztorysowych poszczególnych robót budowlanych. Obecnie katalogi nakładów rzeczowych są publikowane przez wydawnictwa branżowe oraz coraz częściej przez dystrybutorów danych systemów budowlanych. Ustalenie ilości jednostek przedmiarowych wymaga znajomości technologii wznoszenia obiektu, dysponowania pełną dokumentacją architektoniczno-budowlaną lub szczegółową inwentaryzacją budynku.

Specyfika każdego obiektu oraz lokalne warunki terenowe, klimatyczne wpływają bezpośrednio na konstrukcję obiektów a zatem na wysokość nakładów niezbędnych do ich wzniesienia. Dodatkowo lokalne warunki gospodarcze różnicuje ceny na podobne obiekty zlokalizowane na różnych rynkach. Zatem rzeczoznawca sięgając po technikę szczegółową powinien orientować się w cenach na lokalnym rynku lub posiłkować się biuletynami cen robót budowlanych i inwestycyjnych oraz licznymi periodykami branżowymi.

Technika elementów scalonych

$$W_{B} = \sum_{i = 1}^{n}{\text{JS}_{i} \bullet \text{CS}_{\text{ji}}} \bullet (1 + W_{D})$$

W_B – wartość odtworzeniowa części składowej gruntu brutto

W_D – koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego

CS_ji – ceny scalonych elementów robót (nakładów rzeczowych)

JS_i – ilość scalonych elementów poszczególnych robót budowlanych

Technika wskaźnikowa

W_B = Q • C_jq • (1 + W_D)

W_B – wartość odtworzeniowa części składowej gruntu brutto

W_D – koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego

Cjq – cena wskaźnikowa obiektu budowlanego

Q – ilość jednostek odniesienia

Przy użyciu techniki wskaźnikowej obliczenia są oparte o publikacje wskaźników cenowych na jednostkę charakterystyczną obiektu, opisanego z uwagi na wielkość, konstrukcję, wykończenie, wyposażenie w instalacje oraz funkcję.

Technika ta wykorzystywana jest najczęściej w odniesieniu do obiektów typowych, standardowych. Jej zaletą jest prostota obliczeń, która skutkuje dużym uogólnieniem i uśrednieniem wyników szacowania, a także fakt, że nie uwzględnia specyfiki danego obiektu.

---

1. Interpolacja – szukamy czegoś „wewnątrz”.↩