1. Kataster nieruchomości

1.1 Geneza pojęcia kataster nieruchomości

Pierwsze ślady katastru pojawiają się kilka wieków przed naszą erą. początkowo w starożytnym Egipcie, następnie jego wzorem państwo rzymskie wprowadziły regulacje prawne dotyczące zasad określania i rejestrowania stanu posiadania gruntów, handlu ziemią i wytyczania granic poszczególnych posiadłości. Wprowadzony przez cesarza Oktawiana Augusta spis ziemi i ludności tzw. „Capitum registrum” w średniowieczu przemianowany na „Catastrum”, stanowiący pierwowzór dzisiejszych rejestrów nieruchomości, wykorzystywany był głównie dla celów podatkowych. W międzywojennej Polsce kataster jako spis gruntów i budynków wprowadzony został dekretem Prezydenta RP z dnia 14 stycznia 1936 r. i wykorzystywany był do obliczania podatku od nieruchomości. Po drugiej wojnie światowej zastąpiony został ewidencją gruntów, która zawierała dane o położeniu nieruchomości, ich powierzchni, granicach, rodzajach użytków i klasach gruntów. Stan prawny nieruchomości rejestrowano w księgach wieczystych.

W warunkach rozwiniętej gospodarki rynkowej ewidencja ta nie jest już wystarczająca, zwłaszcza że (jak wykazują badania) dane dotyczące poszczególnych działek nie zawsze są zgodne ze stanem faktycznym, a wiele nieruchomości gruntowych i budynków w ogóle nie figuruje w rejestrze.

Z tych właśnie powodów okazało się konieczne opracowanie nowoczesnego, wielofunkcyjnego katastru nieruchomości obejmującego wszystkie rodzaje nieruchomości: gruntowe, budowlane i lokalowe. Kataster będzie ściśle powiązany z księgami wieczystymi w stosunku do których będzie komplementarny a nie zastępczy.

1.2 Uwarunkowania prawne katastru nieruchomości

(USTAWA z dnia 17 maja 1989 r.Prawo geodezyjne i kartograficzne art. 2 pkt 8.)

"Ilekroć w ustawie jest mowa o ewidencji gruntów i budynków (katastrze nieruchomości) - rozumie się przez to jednolity dla kraju, systematycznie aktualizowany zbiór informacji o gruntach, budynkach i lokalach, ich właścicielach oraz o innych osobach fizycznych lub prawnych władających tymi gruntami, budynkami i lokalami"

Zasady tworzenia i zastosowania katastru ujęte są w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. nr 102, poz.651 z dnia 11 czerwca 2010 r.).

Obecnie ewidencja gruntów i budynków prowadzona jest przez starostwo powiatowe i obejmuje:

• dane liczbowe i opisowe dotyczące gruntów i budynków oraz lokali

• dane dotyczące właścicieli nieruchomości

Co do podstawowych cech katastru obowiązuje aksjomat: będzie dokumentem jednolitym i powszechnym, stanowić będzie wyłączne źródło informacji o faktycznym stanie nieruchomości, a zawarte informacje muszą być prawdziwe oraz aktualne.

1.3 Przykład danych z ogólnodostępnego serwisu katastralnego dla Wrocławia.

2. Wycena nieruchomości

2.1 Podstawa prawna

Wyceny nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi w oparciu o przepisy zawarte w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz.U. nr 102, poz.651 z dnia 11 czerwca 2010 r.). oraz rozporządzeniu rady ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004.207.2109 a także w wytycznych zawartych w powszechnych krajowych zasadach wyceny .

Na podstawie powyższych dokumentów możemy wyróżnić następujące podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości oraz sposoby tworzenia dokumentów zawierających ich wyniki nazywanych operatem szacunkowym.

2.2 Podejścia, metody i techniki wyceny nieruchomości.

2.2.1 Podejście porównawcze

Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości poprzez przyrównanie jej do innych nieruchomości podobnych będących w niedalekiej przeszłości przedmiotem transakcji rynkowych dla których cena transakcyjna jest znana. Dla wszystkich nieruchomości określa się pewne cechy takie jak lokalizacja czy dostepność mediów które następnie są wykorzystywane do porównania.

2.2.2 Podejście dochodowe

Podejście dochodowe polega na ustaleniu wartości nieruchomości w oparciu o możliwości uzyskania dochodu z tej nieruchomości oraz o wysokość tego dochodu.

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

2.2.3 Podejście mieszane

Podejście mieszane polega na stosowaniu wybranych elementów podejścia dochodowego oraz podejścia porównawczego.

2.2.4 Podejście kosztowe

Podejście kosztowe w przeciwieństwie do poprzednich podejść polega na określeniu wartości odtworzeniowej nieruchomości . W podejściu tym do określenia wartości nieruchomości wykorzystuje się cenniki materiałów budowlanych w połączeniu z kosztami robocizny.

3. Zastosowanie katastru w wycenie nieruchomości

3.1 Uwarunkowania prawne

Podstawowym produktem wyceny nieruchomości jest operat szacunkowy którego elementy oraz zasady tworzenia zawarte są w rozporządzeniu rady ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U.2004.207.2109

3.2 Operat szacunkowy

Operat szacunkowy jako produkt wyceny nieruchomości musi zawierać w sobie z góry określone elementy m.in.

1) określenie przedmiotu i zakresu wyceny;

2) określenie celu wyceny;

3) podstawę formalną wyceny nieruchomości

oraz źródła danych o nieruchomości;

4) ustalenie dat istotnych dla określenia wartości

nieruchomości;

5) opis stanu nieruchomości;

6) wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości;

7) analizę i charakterystykę rynku nieruchomości

w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny;

8) wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru

podejścia, metody i techniki szacowania;

9) przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości

oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem.

3.3 Rola katastru w wycenie nieruchomości

Podstawowym źródłem informacji dotyczącym nieruchomości podlegającej wycenie jest Kataster nieruchomości. W procesie tworzenia operatu szacunkowego podejmowane z katastru są podstawowe informacje dotyczące:

• Rodzaj nieruchomości

• Położenie nieruchomości (adres)

• Obręb ewidencyjny

• Oznaczenie w ewidencji gruntów ( nr. działki)

• Nr. księgi wieczystej

• Powierzchnia działki

• Kształt działki

3.4 Wartość katastralna

Wartość katastralna nieruchomości będzie wartością urzędową nieruchomości określoną w wyniku masowej wyceny, przeprowadzonej okresowo w procesie powszechnej taksacji nieruchomości.

Wartość katastralna nieruchomości ustalana będzie na podstawie oszacowania nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości (nieruchomość gruntowa, nieruchomość budynkowa, nieruchomość lokalowa) na obszarze danej gminy. Powinna ona uwzględniać różnice, jakie występują między poszczególnymi nieruchomościami, oraz zbliżenie do wartości rynkowej możliwe do uzyskania przy zastosowaniu zasad przyjętych dla masowej wyceny. Wartość katastralna nie jest tożsama z wartością rynkową nieruchomości. Szacuje się, że wartość katastralna będzie o około 30% niższa od wartości rynkowej nieruchomości.

4. Podsumowanie

Reasumując można stwierdzić, że ewidencja gruntów i budynków utożsamiana z katastrem stanowią ważne, cenne i niezbędne źródło informacji o nieruchomościach w procesach gospodarowania nieruchomościami, ze szczególnym uwzględnieniem zagadnienia wyceny nieruchomości. Zgromadzone w nich informacje są podstawowym źródłem dla rzeczoznawców majątkowych, pośredników i zarządców nieruchomości. Ponadto informacje zawarte we wspomnianych rejestrach znajdują szerokie zastosowanie w planowaniu przestrzennym, ustalaniu wymiaru podatków i tworzeniu różnego rodzaju statystyk. Dla rzeczoznawców dane te pomagają zbudować bazę nieruchomości, na podstawie której będzie określana wartość nieruchomości wycenianej (w podejściu porównawczym). Informacje te sa podstawą do przede wszystkim definiowania atrybutów według których bedą porównywane nieruchomości.

5. Bibliografia

1. http://www.bzg.pl/node/746

2. http://www.zgkikm.wroc.pl/common/doc/akty/UstawaPGiK2.pdf

3. http://www.bosmar.pl/files/art/wycena/podejscia.aspx

4. http://prawo-nieruchomosci.krn.pl/Ustawa-o-gospodarce-nieruchomosciami-1_2_136.html

5. http://www.srm.com.pl/attachments/article/218/1.Rozporządzenie%20w%20sprawie%20wyceny%20nieruch.%20t.jedn.15.2.2012r.pdf

6. http://www.profuturo.agh.edu.pl/pliki/Referaty_VI_KKMU/NE/P_108_AGH-VI_KKMU.pdf