Wartość odtworzeniową określa się dla nieruchomości, które ze względu na rodzaj,

obecne użytkowanie lub przeznaczenie nie są lub nie mogą być przedmiotem

obrotu rynkowego, a także jeżeli wymagają tego przepisy szczególne

Wartość odtworzeniowa nieruchomości jest równa kosztom jej odtworzenia, z

uwzględnieniem stopnia zużycia

Podejście kosztowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu,

że wartość ta odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość

zużycia nieruchomości. Przy podejściu tym określa się oddzielnie koszt nabycia

gruntu i koszt odtworzenia jego części składowych

Przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntu o takich samych cechach.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia, pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

W podejściu kosztowym stosuje się metodę kosztów odtworzenia i metodę kosztów zastąpienia

Metoda kosztów odtworzenia:

• określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu przy zastosowaniu tej samej technologii i materiałów, które wykorzystano do wzniesienia lub powstania tych części składowych

Metoda kosztów zastąpienia:

• określa się koszty zastąpienia części składowych gruntu obiektami budowlanymi o takiej samej funkcji i podobnych parametrach użytkowych, jakie mają obiekty, których wartość określa się, lecz wykonanymi przy wykorzystaniu aktualnie stosowanych technologii i materiałów

Metodę kosztów odtworzenia lub kosztów zastąpienia stosuje się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych albo techniki wskaźnikowej

Technika szczegółowa – koszty odtworzenia (zastąpienia) określa się na podstawie ilości niezbędnych do wykonania robót oraz cen jednostkowych tych robót

Technika elementów scalonych – koszty odtworzenia (zastąpienia) określa się na podstawie ilości scalonych elementów robót budowlanych oraz cen scalonych elementów tych robót

Technika wskaźnikowa – koszty określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej i liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona. Technikę można stosować tylko wtedy gdy obiekty wyceniane są porównywalne z obiektami, dla których znane są ceny wskaźnikowe

Przez element scalony należy rozumieć taki który scala, łączy, agreguje skupia w sobie szereg jednostkowych robót będących przedmiotem kalkulacji szczegółowych.

Wartość odtworzeniową obiektów budowlanych podejściem kosztowym metodą kosztów odtworzenia, techniką elementów scalonych określamy według wzoru:

W_GB=K_RB(1+W_KD/100)*(1-S_Z/100)

W_GB – wartość odtworzeniowa obiektu

K_RB – koszty odtworzenia obiektu

W_KD – wskaźnik kosztów dodatkowych (%)

S_Z – stopień zużycia wycenianego obiektu (%

Wielkość kosztów odtworzenia obiektu budowlanego w technice elementów scalonych KRB określamy według wzoru:

K_RB=Σ I_n*C_jn

I_n-ilość elementów scalonych obiektu

C_jn – ceny jednostkowe poszczególnych scalonych elementów

K – ilość elementów scalonych na które podzielono obiekt

Wycena obiektu techniką elementów scalonych można stosować gdy obiekty wyceniane wykonane są podobną technologią lub wydzielone elementy scalone odpowiadają elementom scalonym z obiektów dla których znane są ceny jednostkowe

Wycena obiektu techniką elementów scalonych wymaga dokonania podziału wycenionego obiektu są elementy dla których można określić koszt ich wykonania

Zużycie

Przez zużycie rozumie się utratę wartości szacowanej nieruchomości wynikłą z jej zużycia

technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego) i środowiskowego.

Istotą zużycia technicznego jest utrata wartości obiektu budowlanego na skutek faktycznego zniszczenia poszczególnych elementów konstrukcyjnych, wykończenia i wyposażenia

Zużycie techniczne oblicza się od całkowitej wartości budynku, budowli i zależy od wielu czynników. Do najważniejszych zaliczamy:

- wiek obiektu budowlanego,

- trwałość zastosowanych materiałów,

- jakość wykonawstwa budowlanego,

- sposób użytkowania i warunki eksploatacyjne,

- wady projektowe,

- sposób prowadzenia gospodarki remontowej, itp.

Zużycie funkcjonalne wynika z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych, a także porównań w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne,

Zużycie środowiskowe wynika na przykład z:

a) dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości powodujących uciążliwości w korzystaniu z nieruchomości,

b) prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej

c) szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska

1. Metoda średnioważona – średnioważonego zużycia technicznego obiektu

Metoda ta wymaga fachowej wiedzy i stosuje się ją wówczas, gdy rzeczoznawca ma do swojej dyspozycji dane dotyczące struktury rodzajowej oraz wartościowej elementów składowych w obiekcie będącym przedmiotem wyceny.

Aby ustalić stopień zużycia technicznego obiektu należy:

• Dokonać podziału obiektu na elementy

• Ustalić procentowy udział kosztów poszczególnych elementów w koszcie całego nowego obiektu Uei

• Ocenić stopnie zużycia poszczególnych elementów Sztei

• Określić średnioważony stopień zużycia całego obiektu według następującego wzoru:

1. Metoda czasowa Rossa

Metodą Rossa można obliczyć zużycie dla budynków o złej, prawidłowej lub bardzo dobrej gospodarce remontowej.

Metoda czasowa jest bardzo prosta do zastosowania, z uwagi na to, że zużycie techniczne obiektu jest wprost proporcjonalne do jego wieku.

• Metoda czasowa (liniowa)

Metoda ta zakłada jednakowe liniowe zużycie wszystkich elementów składowych budynku

Dla obiektów w których nie prowadzono okresowych remontów stopień zużycia można obliczyć ze wzoru:

gdzie:

Szt – stopień zużycia technicznego obiektu w %

t – wiek obiektu w latach

T – przewidywany okres trwałości w latach

• Metoda nieliniowa

Stosowana jest dla budynków o prawidłowej gospodarce remontowej. Do obliczenia zużycia technicznego budynku stosuje się wzór:

Dla obiektów, które są prawidłowo eksploatowane i w których gospodarka remontowa prowadzona jest bardzo dobrze stosuje się wzór:

Podejście mieszane

w podejściu mieszanym stosuje się metodę pozostałościową, metodę kosztów likwidacji albo metodą wskaźników szacunkowych gruntów

Metoda pozostałościowa

metodę pozostałościową stosuje się do określenia wartości rynkowej, jeżeli na nieruchomości mają być prowadzone roboty budowlane polegające na budowie rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, montażu lub remontu

wartość określa się jako różnice wartości nieruchomości po wykonaniu robót oraz wartości przeciętnych kosztów tych robót z uwzględnieniem zysku inwestora

metodę pozostałościową można zastosować jeżeli spełnione są warunki:

- istnieją uwarunkowania nie pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego

- znany jest rodzaj i zakres robót

Metoda kosztów likwidacji

metodę kosztów likwidacji stosuje się jeżeli części składowe gruntu są przeznaczone do rozbiórki

Wartość nieruchomości określona metodą kosztów likwidacji jest równa kosztowi nabycia gruntu pomniejszonemu o koszty likwidacji jego części składowych. Za koszt nabycia gruntu przyjmuje się wartość rynkową gruntów o takich samych cechach

wartość nieruchomości powiększa się o wartość materiałów pozostałych po rozbiórce jeżeli istnieje możliwość ich odzyskania

Koszty likwidacji ustala się przy użyciu techniki szczegółowej, techniki elementów scalonych lub techniki wskaźnikowej.

Stosując każdą z tych technik, zamiast kosztów odtworzenia ustala się wartość materiałów porozbiórkowych, a także uwzględnia się koszty rozbiórki lub likwidacji.

Przy użyciu techniki szczegółowej koszty robót rozbiórkowych określa się na podstawie ustalenia wielkości nakładów rzeczowych oraz cen jednostkowych wykonania robót rozbiórkowych.

Przy użyciu techniki elementów scalonych koszty robót rozbiórkowych określa się na podstawie ilości scalonych elementów wykonania robót rozbiórkowych oraz cen scalonych elementów tych robót

Przy użyciu techniki wskaźnikowej koszty robót rozbiórkowych określa się jako iloczyn ceny wskaźnikowej oraz liczby jednostek odniesienia, dla których ta cena została ustalona.

Przy użyciu każdej z omówionych technik szacowania robót rozbiórkowych, uwzględnia się także koszty opracowania dokumentacji i nadzoru tych robót.

Wycena nieruchomości zabudowanej obiektami przeznaczonymi do rozbiórki lub likwidacji

Wn = Wg + sumaWmi *(1- Szm/100)*i – Kro i

Gdzie Wn- wartość wycenianej nieruchomości

Wg – wartość gruntu

Wmi – wartość materiałów porozbiórkowych dla poszczególnych rodzajów materiałów

1. Sz/100)*i – współczynnik zużycia poszczególnych rodzajów materiałów

i – liczba poszczególnych rodzajów materiałów

Kro – ogólny koszt robót rozbiórkowych

Kro = R+M+S+Kp+Z

R – koszt robocizny

M –koszt materiałów

S – koszt sprzętu

Kp – koszty pośrednie

Z – zysk

TECHNIKA SZCZEGÓŁOWA

Dla ustalenia kosztów odtworzenia (Wb) należy wykonać następujące czynności:

- dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością

- określić technologie wykonania niezbędnych robót budowlanych i instalacyjnych

- obliczyć ilość niezbędnych robót (Ji)

- określić ceny jednostkowe Cji poszczególnych robót w oparciu o normatywy, w których uwzględniana jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk

-określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika procentowego odniesionego do kosztów odtworzenia robót budowlanych (Wko)

- ustalić koszty odtworzenia wg poniższego wzoru:

$$\mathbf{\text{Wb}}\mathbf{= \ }\sum_{\mathbf{i}\mathbf{=}\mathbf{1}}^{\mathbf{n}}{\mathbf{\text{Ji}}\mathbf{*}\mathbf{\text{Cji}}\mathbf{*}\mathbf{(}\mathbf{1}\mathbf{+}\mathbf{\text{Wkd}}\mathbf{)}}$$

W technice szczegółowej koszt odtworzenia (wzniesienia) obiektu budowlanego kalkulowany jest jako suma iloczynów EXAM poszczególnych rodzajów robót budowlanych oraz aktualnych ich cen jednostkowych.

Kalkulacja cen jednostkowych robót budowlanych przebiega wg następującej formuły:

Cji=Nr*Sr+Nm*Cm+Ns*Cs+Kp+Z

gdzie:

Nr, Nm, Ns – normatywne nakłady zużycia robocizny, materiałów pracy sprzętu i transportu technologicznego na jednostkę robót budowlanych (w KNR)

Normatywy nakładów zużycia czynników produkcji przyjmuje się na podstawie:

- katalogów nakładów rzeczowych – KNR

- katalogów norm kosztorysowych robót budowlanych – KNKRB

- tablic analitycznych firm ubezpieczeniowych – PZU

- kalkulacji indywidualnych opartych na katalogach normy pracy – KNP, katalogach rzeczowych, itp.

Sr – aktualna kosztorysowa stawka godzinowa robocizny przyjęta jako przeciętnie kształtująca się na danym terenie

Ustala się ją na podstawie danych uzyskiwanych z podmiotów gospodarczych wykonujących roboty budowlane w systemie zleconym lub na podstawie publikowanych notowań cen.

Cm – aktualne jednostkowe ceny zakupu nowych materiałów budowlanych, dla których określono normatywy zużycia (Nm) z uwzględnieniem ich transportu z miejsca zakupu na miejsce wybudowania

Ceny zakupu materiałów przyjmuje się jako przeciętnie kształtujące się na danym terenie.

Ustala się je na podstawie notowań własnych sporządzającego wycenę lub wg publikowanych notowań cen materiałów budowlanych.

Koszty transportu materiałów przyjmuje się w formie narzutu procentowego do ceny zakupu materiałów na podstawie danych uzyskanych przez sporządzającego wycenę z jednostek wykonawstwa budowlanego lub wg publikowanych notowań.

Średnio w obiekcie koszty transportu to od 10 do 20 % w kosztach zakupu materiału!!

Cs – aktualne ceny najmu jednostek sprzętowych i transportu technologicznego, dla których określono normatywy zużycia dla danej roboty (Ns)

Ceny te jako przeciętnie kształtujące się na danym terenie ustala się na podstawie notowań własnych sporządzającego wycenę lub wg publikowanych notowań.

Kp – koszty pośrednie – związane z wykonawstwem robót budowlanych uwzględniając także koszty urządzenia i zagospodarowania placu budowy

Nalicza się je narzutem procentowym do sumy wartości kosztorysowej robocizny i pracy sprzętu wg formuły:

Kp=Wkp*(R+S)

gdzie:

Wkp – wskaźnik procentowy kosztów pośrednich. Wskaźnik ten przyjmuje się w wysokości w zależności od typu obiektu i rodzaju robót (50 – 70%)

Z – zysk jednostki wykonującej roboty budowlane

Nalicza się go narzutem procentowym do sumy wartości kosztorysowej robocizny, pracy sprzętu i kosztów pośrednich wg formuły:

Z=Wz*(R+S+Kp)

gdzie:

Wz – wskaźnik procentowy zysku (7 – 12%)

PROCEDURA POSTĘPOWANIA metoda kosztów likwidacji

W celu określenia ilości i wartości materiałów budowlanych możliwych do odzyskania Wm należy dokonać:

- wyspecyfikowania rodzajów materiałów budowlanych możliwych do odzyskania z przeznaczeniem do ponownego wykorzystania (n)

- określenia ilości danego rodzaju materiału w obiekcie (Ji)

- określenia procentowego wskaźnika odzysku materiałów budowlanych (Oi)

- wyliczenia wartości poszczególnych odzyskanych materiałów poprzez przemnożenia ich ilości przez cenę zakupu (Cji) określoną jak dla materiałów nowych (w przypadku obecnie niewystępowania tych materiałów na rynku należy przyjąć cenę ich aktualnie występujących zamienników)

- pomniejszenia wartości tych materiałów o zużycie techniczne wyrażone w %

Powyższą procedurę postępowania można wyrazić wzorem:

$$\mathbf{\text{Wm}}\mathbf{= \ }\sum_{\mathbf{i}}^{\mathbf{n}}{\mathbf{\text{Ji}}\mathbf{*}\mathbf{\text{Oi}}\mathbf{*}\mathbf{\text{Cji}}\mathbf{*}\mathbf{(}\mathbf{1}\mathbf{-}\frac{\mathbf{\text{Szi}}}{\mathbf{100}}}\mathbf{)}$$

Reasumując, wartość rynkową nieruchomości (Wn) określoną metodą kosztów likwidacji można wyrazić następującą formułą:

Wn = Wg + Wm – Kro – Os

Gdzie:

Wg – wartość rynkowa gruntu

Wm – wartość materiałów budowlanych możliwych do odzyskania

Kro – koszt robót rozbiórkowych

Os – opłata za składowanie gruzu na wysypisku

Koło: podstawy prawne, met i techniki w podejściach, stopien zużycia, zadania (kosztowe, koszty likwidacji)

ZAŁOŻENIA OGÓLNE DLA OKREŚLENIA WARTOŚCI METODĄ POZOSTAŁOŚCIOWĄ

Metodę pozostałościową można stosować do określenia wartości rynkowej nieruchomości:

- jeżeli nieruchomość ta podlegać ma rozwojowi polegającym w szczególności na budowie, odbudowie, rozbudowie, nadbudowie, przebudowie, modernizacji, adaptacji, montażu lub remoncie obiektu budowlanego

- w przypadkach braku odpowiedniej liczby transakcji sprzedaży nieruchomości podobnych do nieruchomości szacowanej pozwalającej na zastosowanie podejścia porównawczego do wyceny lub jeśli zgromadzone dane nie pozwalają na określenie wartości rynkowej w podejściu dochodowym

- stosując metodę pozostałościową do określania wartości rynkowej nieruchomości przyjęte założenia i dane, uwzględnione w wycenie, muszą mieć charakter rynkowy i powinny wynikać z przeprowadzonej analizy rynku

- metoda pozostałościowa wymaga zgromadzenia różnorodnych danych oraz przyjęcia założeń dotyczących rynku nieruchomości, procesu rozwojowego i rynku finansowego.

PROCEDURA PRZY STOSOWANIU METODY POZOSTAŁOŚCIOWEJ

Wartość rynkową nieruchomości określa się jako różnicę wartości nieruchomości o zrealizowaniu zakładanego rozwoju i kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem, z uwzględnieniem zysku inwestora uzyskiwanego na rynki podobnych inwestycji.

Można to przedstawić następującym wzorem:

W_R  =  W_K  (K_R  +  Z_I) 

gdzie:

W_R - wartość rynkowa nieruchomości,

W_K - wartość nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju,

K_R - koszty rynkowe związane z rozwojem nieruchomości,

Z_I - zysk inwestora uzyskiwany na rynku podobnych inwestycji

Metoda pozostałościowa wymaga zastosowania następującej procedury

1.Określenie wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju (W_K).

2.Określenie rynkowych kosztów związanych z rozwojem nieruchomości (KR), na które składają się m.in. na:

- koszty uzyskania pozwoleń i uzgodnień,

- koszty zakupu,

- koszty wstępne,

- koszty budowy,

- inne opłaty i koszty, w tym rezerwy na koszty nieprzewidziane

- koszty finansowania.

2.Określenie rynkowego poziomu zysku inwestora (Zi uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

3.Określenie wartości rynkowej nieruchomości (Wr) jako różnicy wartości nieruchomości po zrealizowaniu rozwoju i sumy kosztów rynkowych związanych z tym rozwojem oraz zysku inwestora uzyskiwanego na rynku nieruchomości podobnych.

4.Przeprowadzenie analizy otrzymanego wyniku np. poprzez porównanie z transakcjami, ofertami i odpowiednimi wskaźnikami.