Ustalenie opłat za użytkowanie wieczyste

Oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste jest zawsze odpłatne. Zgodnie z przepisami Gospodarki Nieruchomościami pobiera się z tego tytułu pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się podczas całego okresu użytkowania wieczystego w terminie do 31 marca każdego roku, z góry za dany bieżący rok. Wysokość tej opłaty ustala się według określonej stawki procentowej, na podstawie rynkowej ceny nieruchomość gruntowej.

Z istoty opłaty rocznej wynika, że powinna ona stanowić w zasadzie element stały. Jednak zmianie może ulec tak wysokość opłaty rocznej, jak i stawka procentowa ceny nieruchomości, od której ustala się wysokość opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, a więc w konsekwencji wysokość opłaty rocznej.

Opłata z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest na podstawie wypadkowej ceny gruntu określonej przez rzeczoznawcę majątkowego i stawki procentowej tej ceny określonej w przepisach. Właściciel pobiera więc rocznie procent wartości nieruchomości wyliczonej przez rzeczoznawcę.

Opłat rocznych nie pobiera się natomiast od użytkowników wieczystych, którzy na podstawie dotychczas obowiązujących przepisów wnieśli jednorazową opłatę za cały okres użytkowania wieczystego. Natomiast aktualizacji nie dokonuje się - jeśli wartość nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu byłaby niższa niż ustalona w drodze przetargu cena tej nieruchomości. W przypadku nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe zakaz ten jest ograniczony czasowo i wynosi okres pięciu lat liczony od dnia zawarcia umowy z użytkownikiem wieczystym.

WYWŁASZCZENIE

Zgodnie z art. 134 ust. 3 i 4 ww. ustawy wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

Wywłaszczenie może być stałe lub czasowe. Wywłaszczeniu podlega zarówno prawo własności nieruchomości (gruntowej, budynkowej jak i lokalowej), jak i prawo użytkowania wieczystego oraz pozostałych ograniczonych praw rzeczowych.

W Polsce wywłaszcza się tylko dla wykorzystania rzeczy na określony cel publiczny (np. budowę drogi, szkoły, pod zalanie sztucznego zbiornika wodnego) i tylko za słusznym odszkodowaniem odpowiadającym wartości wywłaszczonej nieruchomości lub wartości odebranego prawa. W polskim prawodawstwie obowiązuje zasada numerus clausus celów publicznych, na które może zostać dokonane wywłaszczenie. Oznacza to, że wywłaszczenie nieruchomości może zostać dokonane tylko na ściśle określone cele, które zostały szczegółowo wskazane w ustawie o gospodarowaniu nieruchomościami oraz w kilku ustawach szczególnych

Wywłaszczenie może również przybrać postać ograniczenia prawa do nieruchomości - np. na potrzeby wykonania tzw. urządzeń liniowych (sieci energetycznych, wodociągowych itp.). Wówczas może nastąpić na rzecz podmiotu niepublicznego - np. spółki dystrybuującej energię elektryczną. Ta forma wywłaszczenia daje pierwszeństwo tzw. restytucji naturalnej (czyli przywróceniu nieruchomości do stanu poprzedniego), a dopiero wówczas, gdy jest to niemożliwe lub nadmiernie utrudnione, bądź ekonomicznie nieuzasadnione - następuje wypłata odszkodowania.

PODATKI

Podatek – obowiązkowe świadczenie pieniężne pobierane przez związek publicznoprawny (państwo, jednostka samorządu terytorialnego)

Zgodnie z polskim prawem daniny, aby zostały uznane za podatki muszą posiadać 4 cechy:

• nieodpłatność

• przymusowość

• publicznoprawność

• bezzwrotność

Podatki dzielą się na bezpośrednie i pośrednie. Podatki bezpośrednie: nałożone na dochód lub majątek podatnika, np. podatek dochodowy, gruntowy, spadkowy. Podatki pośrednie: nakładane na przedmiot spożycia, np. VAT, akcyza – ostatecznie płaci konsument.

Podatek od spadków i darowizn jest podatkiem bezpośrednim, od przyrostu masy majątku, osobistym i samorządowym (gminnym)

Przedmiot opodatkowania

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają następujące nieruchomości lub obiekty budowlane:

• grunty,

• budynki lub ich części,

• budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Wyłączone z opodatkowania są:

• grunty sklasyfikowane w ewidencji gruntów i budynków jako użytki rolne, grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych lub lasy, z wyjątkiem zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej.

• pod warunkiem wzajemności – nieruchomości będące własnością państw obcych lub organizacji międzynarodowych albo przekazane im w użytkowanie wieczyste, przeznaczone na siedziby przedstawicielstw dyplomatycznych, urzędów konsularnych i innych misji korzystających z przywilejów i immunitetów na mocy ustaw, umów lub zwyczajów międzynarodowych,

• grunty pod wodami płynącymi i kanałami żeglownymi, z wyjątkiem jezior oraz gruntów zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych,

• nieruchomości lub ich części zajęte na potrzeby organów jednostek samorządu terytorialnego, w tym urzędów gmin, starostw powiatowych i urzędów marszałkowskich,

• grunty zajęte pod pasy drogowe dróg publicznych w rozumieniu przepisów o drogach publicznych oraz zlokalizowane w nich budowle – z wyjątkiem związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej innej niż eksploatacja autostrad płatnych.

Podatnicy podatku od nieruchomości

Podatnikami podatku od nieruchomości są:

• osoby fizyczne,

• osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:

  • właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem, że jeżeli podmiot opodatkowania znajduje się w posiadaniu samoistnym, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości ciąży na posiadaczu samoistnym.

  • posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych,

  • użytkownikami wieczystymi gruntów,

  • posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,

Podstawa opodatkowania

Podstawę opodatkowania stanowi:

• dla gruntów – powierzchnia gruntu,

• dla budynków lub ich części – powierzchnia użytkowa budynku,

• dla budowli lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej – wartość, o której mowa w przepisach o podatkach dochodowych, ustalona na dzień 1 stycznia roku podatkowego, stanowiąca podstawę obliczania amortyzacji w tym roku, niepomniejszona o odpisy amortyzacyjne, a w przypadku budowli całkowicie zamortyzowanych – ich wartość z dnia 1 stycznia roku, w którym dokonano ostatniego odpisu amortyzacyjnego.

OPŁATA ADIACENCKA

Opłata adiacencka - opłata dotycząca właścicieli lub użytkowników wieczystych^[1] nieruchomości, których wartość wzrosła na skutek następujących zdarzeń:

• podział nieruchomości,

• scalenie i podział nieruchomości,

• budowy urządzeń infrastruktury technicznej^[2] z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.

Podstawowe regulacje prawne dotyczące opłat adiacenckich zawarte są w ustawie o gospodarce nieruchomościami^[3]. Opłaty adiacenckie nie obejmują nieruchomości przeznaczonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne lub leśne.

Opłata adiacencka ustalana jest na podstawie decyzji wójta, burmistrza, prezydenta miasta^[4], przy czym wysokość stawki procentowej tej opłaty jest ustalana przez radę gminy w drodze uchwały^[5]. Wysokość stawki jest również ustalana w uchwale o scaleniu i podziale nieruchomości^[6] (w przypadku przeprowadzania takiej procedury).

Stawka procentowa opłaty adiacenckiej nie może przekroczyć:

• 30% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem^[7].

• 50% dla wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej^[8] lub przeprowadzeniem scalania i podziału nieruchomości^[9].

sprzedaż działki na poprawę warunków nieruchomości sąsiedniej

Procedura zbycia nieruchomości w drodze bezprzetargowej właścicielowi nieruchomości sąsiedniej na poprawę warunków jej zagospodarowania, po zaakceptowaniu wniosku tego właściciela, winna rozpocząć się od dokonania wyceny działki, która będzie przedmiotem sprzedaży. Następnie, zgodnie z art. 35 ust. 1. w zw. z art. 4 pkt 9 u.g.n., burmistrz, prezydent miasta sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, w którym umieszcza przedmiotową działkę wraz z informacjami dotyczącymi oznaczenia nieruchomości, jej powierzchni, opisu, przeznaczenia i sposobu zagospodarowania, ceny nabycia nieruchomości oraz terminu do złożenia wniosku przez osoby, którym przysługuje pierwszeństwo w nabyciu nieruchomości. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu.