Prawo obrotu nieruchomościami

Rzecz: dobro materialne które podlega obrotowi np.; książka, dobro niematerialne gdy autor sprzedaje wydawnictwu swoją książkę.

Prawo do rzeczy: określone ustawą (kodeks cywilny, prawo cywilny). Nie robi tego właściciel ani dzierżawca, konsekwencje bezwzględnej regulacji prawnej są ściśle określone przez pracownika.

Prawo rzeczowe dzielimy na:

® własność

®użytkowanie wieczyste

®ograniczone prawa rzeczowe(spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zastaw, hipoteka, użytkowanie , służebności gruntowe i osobiste).

Nieruchomość to wg art.46 KC część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności to są grunty jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowi odrębny przedmiot własności, mogą być sytuacje gdy grunty stanowią odrębny przedmiot własności np. 1 osoba jest właścicielem budynku, a 2 właścicielem nieruchomości.

Pożytki z nieruchomości art53 KC:

-naturalne to płody i inne odłączone od jej części składowych o ile wg zasad prawidłowej gospodarki stanowią normalny dochód z rzeczy

-cywilne dochody które rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego

Nieruchomości rolne: to nieruchomości które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej(ogrodniczej, rybnej, sadowniczej). By inwestować na nieruchomości rolnej trzeba zgłosić się do starosty o odrolnienie nieruchomości rolnej by stała się zwykłą nieruchomością.

Dla każdej nieruchomości musi być wydana odrębna decyzja o odrolnienie.

Własność nieruchomości : do obrotu rzecz może wprowadzić tylko właściciel, to prawo własności jest triadą uprawnień, daje nam prawo do: korzystania , władania, rozporządzania rzeczą. Prawo to wymaga by własność była jawna, stąd też mowa o księgach wieczystych.

Własność ograniczona prawem sąsiedzkim: art.144 KC właściciel nieruchomości powinien przy wykorzystaniu swego prawa powstrzymywać się od działań które mogłoby zakłócać korzystanie z sąsiednich nieruchomości ponad przeciętną miarę wynikłą ze społeczno gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych.

Prawo sąsiedzkie jest skonkretyzowane do jeszcze innych regulacji które potem mają wpływ na rozstrzyganie sporu sąsiedzkiego, regulacje te są szczegółowo zawarte w KC np., co może zrobić właściciel z gałęziami z sąsiedniej nieruchomości. Immisje to działania na nieruchomości sąsiednie np., odprowadzanie ścieków zakłóca korzystanie z nieruchomości sąsiednich.

Ograniczenia w korzystaniu z prawa własności są jeszcze zawarte w odrębnych ustawach klauzulach generalnych jak zasady współżycia społecznego art.140 KC. Są ograniczenia wynikające ze stanu wyższej konieczności wg art.142 KC:

-właściciel nie może sprzeciwiać się użyciu a nawet uszkodzeniu zniszczeniu rzeczy przez inną osobę

-jeżeli jest to konieczne do odwrócenia niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym tej osoby trzeciej, właściciel może jednak żądać naprawienia szkody stąd wynikłej.

Ważną cechą obrotu nieruchomościami jest wymóg specjalnej formy prawnej, czynności prawne źle wykonane są skutkiem rygoru nieważności prawnej.

Sytuacja przeniesienia własności: istnieje ogromna potrzeba określenia w czasie kto i kiedy jest właścicielem. Nabycie i zbycie nieruchomości następuje łącznie ktoś sprzeda a ktoś kupi. Termin przeniesienia własności nieruchomości musi być określony.

Formy prawne zniesienia współwłasności nieruchomości:

-umowa notarialna

-forma sądowa .

można powiedzieć że podział ten pokrywa się z podziałem i formą nieruchomości, mamy prawo zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej w dwóch w/w formach.

Sposoby zniesienia współwłasności:

1.podział rzeczy wspólnej każda rzecz jest podzielna choć może w praktyce stawiać trudności gdzie podział ten byłby niemożliwy np.; każdy podział jest sprzeczny z przepisami ustawy, byłby sprzeczny ze społeczno gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, gdy pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy i ograniczenie jej wartości

2.przyznanie rzeczy jednemu właścicielowi a pozostałym podział spłaty w stosunkach do udziałów można tu zastosować formę umowną i sądową

3.dział cywilny następuje gdy nie ma chętnych do objęcia współwłasności

gdy chodzi o zniesienie współwłasności nieruchomości gospodarstwa rolnego, następuje żądanie właścicieli zniesienia współwłasności w niektórych sytuacjach istnieje ograniczenie ze względu na ochronę gospodarstwa rolnego, dotyczy to formy spornej, umowna forma prawna nie stawia żadnych ograniczeń do zniesienia współwłasności gospodarstwa rolnego jeżeli nie ma zgody właścicieli to sprawa idzie do sąd i to sąd rozstrzyga o zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego.

Gdy jest sytuacja że gospodarstwo rolne o pow., 3ha są na nim szklarnie jest 2braci jako współwłaścicieli a sąd orzeknie że nie może znieść współwłasności ze względu na społeczno gospodarcze przeznaczenie sąd mówi że nie można dzielić i trzeba wybrać tego kto dostaje w naturze gospodarstwo a 2brat otrzyma spłatę. Gdy bracia nie dojdą do zgody sąd wybiera „równiejszego z równych” czyli tego kto prowadzi gospodarstwo rolne lub w nim pracuje .

Mogą być też okoliczności szczególne tej sytuacji wg art.214 chyba że interes społeczno gospodarczy przemawia za wyborem innego właściciela może być tak że ktoś prowadzi gospodarstwo ale się do tego nie nadaje, gdy sąd dokona wyboru osoby która otrzyma w naturze gospodarstwo rolne a ktoś spłatę. Gdy nie można dzielić a ktoś musi to gospodarstwo rolne wziąć w naturze to sąd zarządza nabycie i spłatę w licytacji.

Zniesienie współwłasności: każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności można ustalić dany okres np. 3-5lat

Zrzeczenie: właścicielem zrzekniętej nieruchomości staje się gmina art.179KC

Wywłaszczenie: gdy w formie nie umownej dokonujący obrotu nieruchomościami co w praktyce wygląda tak , że organ administracji dokonujący wywłaszczenia podpisuje umowę z właścicielem nieruchomości należność za sprzedaż a za wywłaszczenie przysługuje odszkodowanie.

Nacjonalizacja: gdy nabywający nieruchomość nabywa ją bez żadnych obciążeń.

Współwłasność: gdy własność do jednej rzeczy przysługuje kilku osobom, warto zwrócić uwagę na art.195 KC istnieje niepodzielność rzeczy przysługującej kilku osobom oznacza że każdy współwłaściciel jest właścicielem całej rzeczy, najczęstszą sytuacją powstania współwłasności jest nabycie nieruchomości przez spadkobranie.

Kategorie współwłasności:

1.łączna sytuacja gdy wspólność rzeczy wynika ze stwierdzonego stosunku prawnego np., po rozwiązaniu umowy spółki znosi się jej współwłasność, wspólność majątkowa małżonków.

2.w częściach ułamkowych występuje częściej każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności.

Zasady tej współwłasności:

-domniemanie równości udziałów

-każdy ma prawo współposiadania

Rozporządzanie:

-rzeczą nieruchomą wymaga zgody wszystkich współ.

-rozporządzanie udziałem może tego dokonywać każdy ze współwłaścicieli bez zgody innych

-zwykły zarząd rzeczą nie wymaga zgody, ale zarząd przekraczający czynności zwykłego zarządu wymaga zgody większości współwłaścicieli (przy równych udziałach) sąd może zarządzić wyznaczenie zarządcy gdy pozostali nie mogą dojść do porozumienia gdy większość krzywdzi mniejszość

-korzyści i koszty są wg udziałów, jeżeli są równe udziały to w równi będą ponoszone koszty utrzymania nieruchomości i w równi dzielone korzyści jakie nieruchomość przynosi.

OGRANICZONE PRAWA RZECZOWE:

-służebności osobiste gruntowe

-zastaw

-hipoteka

-użytkowanie

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Powstanie i wygasanie OPR:

1.powstanie;

-umowa jako czynność prawna właściciel przekazuje część swoich uprawnień na określony czas po tym terminie umowa wygasa

-z mocy prawa np., wywłaszczenie czasowe

-orzeczenie sądowe jeśli nie ma zgody między właścicielami nieruchomości w drodze sądowej ograniczyć prawa właściciela nieruchomości

-decyzją administracyjną można stworzyć ograniczone prawa rzeczowe w odniesieniu do niektórych okoliczności związanych z nieruchomościami będącymi własnością gminy czy skarbu państwa.

2.wygasanie , kiedy połączy się z własnością

3.forma prawna powstania i wygasania OPR

-forma umowna aktu notarialnego

Kolizja OPR: może być sytuacja gdy OPR będą na siebie nakładane na jednej nieruchomości, reguła ta jest jednolita, czas powstania obowiązuje zasada pierwszeństwa wyjątkiem jest tylko hipoteka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi OPR nawet gdy powstała na końcu.

OPR buduje się na własności:

I. użytkowanie art252 KC. Tą rzecz można używać i pobierać z niej pożytki.

Ustanie użytkowania: upływ czasu bądź zawarcie odrębnej umowy o zaprzestanie użytkowania kiedy przez lat10 było niewykonalne użytkowanie wygasa a wszelkie uprawnienia przechodzą na właściciela nieruchomości , pozostałe uprawnienia do nieruchomości to użytkowania wieczyste i OPR.

Użytkowanie wieczyste mamy szczególną sytuację, użytkowanie wieczyste dotyczy nieruchomości na gruntach będących własnością skarbu państwa czy JST i ustanawia się to użytkowanie nie przenosząc własności nieruchomości jest to instytucja dla funkcjonowania np., budownictwa mieszkalnego na obszarze gminy.

Czym się różni użytkowanie wieczyste od własności?

1.okresem trwania umowy przy użytkowaniu wieczystym 99lat

2.przy użytkowaniu wieczystym właściciel określa sposób użytkowania nieruchomości przy własności ma szersze uprawnienia.

3.ponoszenie opłat za użytkowanie wieczyste , przy własności właściciel nie ma takiego obowiązku.

KC dopuszcza wyodrębnienie własności gruntu od wartości budynku postawionego na tym gruncie, wyjątek od reguły Super ficis solo cedit, tu budynki powstałe na gruncie są własnością osoby użytkującej grunty.

Kiedy dochodzi do obrotu taka nieruchomością z użytkowania wieczystego muszą być uprawnienia do:

-gruntu stanowiącego własność gminy

-budynek stanowi własność użytkownika wieczystego np. Nowaka

jakie to są uprawnienia: władania, korzystania, rozporządzania .prawo do użytkowania wieczystego jest zbywalne i dziedziczne umowę użytkowania wieczystego można przedłużyć i przekształcić na własność za wniesioną opłatą.

II. służebności to uprawnienia związane z nieruchomością .

rodzaje służebności;

1.gruntowe; mogą powstać przez zasiedzenie ale tylko w wypadku gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia materialnego. Służebność gruntowa jest zbywalna i dziedziczna, nie jest związana z gruntem tylko z jej właścicielem.

Wygaśnięcie służebności gruntowej:

-niewykonywanie służebności przez 10lat

-konfuzja czyli połączenie służebności z własnością

-w drodze sądowej można znieść tę służebność chodzi tu o okoliczności gdy służebność przestaje być konieczna

-kiedy za wynagrodzeniem znosimy służebność (gdy stała się szczególnie uciążliwa).

2.osobiste służebności wg art.296 KC można zbudować na :

-nieruchomości

-na rzecz drugiej osoby fizycznej

-treść jej odpowiada treści służebności gruntowej

Służebnością osobistą jest też służebność mieszkania:

-mający służebność może przyjąć na to mieszkanie małżonka , dzieci małoletnie i inne osoby jeżeli są przez niego utrzymywane

-dzieci przyjęte jako małoletnie mogą pozostać w mieszkaniu po uzyskaniu pełnoletniości

-mogą tam zamieszkiwać inne osoby potrzebne dla prowadzenia gospodarstwa domowego

Może być sytuacja że po śmierci uprawnionego służebność mieszkania przysługiwać będzie jego dzieciom, rodzicom małżonkowi ale wymaga to odpowiedniej umowy. Są przepisy regulujące służebność (np., dotyczące korzystania z pomieszczeń czy utrzymania porządku). Właściciel nieruchomości obciążonej służebnością może żądać zmiany służebności na rentę jeśli uprawniony do służebności dopuszcza się rażących uchybień.

-służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie

-wygasają najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego, można je też rozwiązać z właścicielem w drodze umowy.

-służebności osobiste są niezbywalne

III. Zastaw to instytucja funkcjonująca na rzeczach ruchomych , gdy zastawiamy rzecz ruchomą osiągając korzyści finansowe.

IV. Hipoteka to zastaw na nieruchomości ma większe znaczenie gospodarcze bo mamy zastaw nieruchomości gdyż nieruchomość jest w stałym miejscu i nie ucieknie. Instytucja powoduje że bank ma zabezpieczenie kredytu wpływa też korzystnie na wzrost gospodarczy , ustanowienie hipoteki jest możliwe dla nieruchomości której właścicielem nie jest kredytobiorca. Ograniczeniem praktycznym w stosunku do hipoteki jest to , że posiadacz nie ma uprawnień do tej nieruchomości.

Prawa które można obciążyć hipoteka:

-własność

-użytkowanie wieczyste

-spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

nie ma ograniczeń w ustanawianiu hipoteki, wyjątek ograniczenia w ustanawianiu hipoteki jest 1: gdy hipoteka jest wpisana do księgi wieczystej. Księgi wieczyste zakłada się w sądzie i to jest jedyne ograniczenie formalne. Wyjątkiem jest Ţhipoteka łączna powstaje ona siłą rzeczy kiedy obrót czy podział nieruchomości następuje, dzięki temu że jest księga wieczysta każdy uprawniony wie że nabył nieruchomość obciążoną hipoteką może wtedy odmówić przyjęcia spadku albo spłacić hipotekę.

Ustanowienie hipoteki na udziale we współwłasności:

-hipoteka umowna najczęściej ma formę umowy czyli oświadczenia właściciela że ustanawia hipotekę na tej nieruchomości. Stroną w tej umowie są; wierzyciel(najczęściej to jednostka finansowa czyli bank , musi być wierzytelność by powstała umowa) i dłużnik hipoteczny( to osoba która pożycza czyli pożyczkobiorca). Dochodzi do umowy z bankiem , że jesteśmy właścicielem nieruchomości bank sprawdza to pod wzgl., stanu prawnego musi być oświadczenie właściciela (wniosek taki jest składany do sądu wieczysto- księgowego o wpis hipoteczny bank daje kredyt gdy jest taki wpis bo wtedy ma zabezpieczenie)

wpis do hipoteki księgi wieczystej wtedy ostatecznie powstaje hipoteka i nieruchomość zostaje nią obciążona my dalej możemy nią dysponować, sprzedać czy podarować.

Hipoteka przymusowa: instytucja gdy np., nie płaciliśmy podatku to urząd skarbowy wnosi o wpis hipoteki na rzecz Skarbu Państwa.

Hipoteka kaucyjna: jest wyjątkiem od zasady że ma być określona wierzytelność, powstaje sytuacja gdy mamy ustalony fakt istnienia wierzytelności a nie mamy ustalonej jej wysokości(sąd ustala tę wierzytelność wraz z odsetkami na wniosek , można też złożyć wniosek o wpis hipoteki). To instytucja zabezpieczenia dla istniejącej wierzytelności . co się dzieje w relacjach właściciela nieruchomości a wierzyciela? Hipoteka nie daje żadnych praw fizycznych wierzycielowi, nie ogranicza też praw właściciela np., do zbywania. Hipoteka ma pierwszeństwo przed wszystkimi innymi prawami osobistymi nawet gdy powstała najpóźniej.

Instytucja hipoteki, przechodzenie długu na nabywcę: możliwa jest taka instytucja w sytuacji gdy powstaje kilka hipotek na jednej nieruchomości ustala się wtedy datę pierwszeństwa , liczy się też data wniosku o wpis do księgi wieczystej , i moment złożenia wniosku .

Zaspokojenie wierzyciela w trybie egzekucyjnym: czyli nakazowym, składamy o wypis z księgi wieczystej i o egzekucję z tej nieruchomości do sądu wtedy można zlicytować ową nieruchomość ale sam bank czy ktokolwiek inny kto jest wierzycielem może zatrzymać tę nieruchomość dla siebie. Gdy dłużnik hipoteczny jest oszustem i niszczy przedmiot hipoteki czyli nieruchomość np., sprzedaje okna, maszyny wprowadzone są instytucje ochrony praw wierzycieli:

-wierzyciel może żądać zaniechania działań na tej nieruchomości wykonania działań by niezmniejszyć wartości hipoteki

-w sytuacji gdy nadal nieruchomość jest niszczona co obniża jej wartość można żądać niezwłocznego zaspokojenia wierzytelności

-kiedy bez winy właściciela następuje obniżenie wartości nieruchomości (powódź)następuje ochrona hipoteki , kredytodawca żąda ubezpieczenia nieruchomości i cesji na rzecz banku w określonej wysokości które ubezpieczyciel odprowadza na rzecz banku a reszta pozostała dla dłużnika.

Wygaśnięcie hipoteki:

-z momentem zrzeczenia się przez wierzyciela tzn., hipoteka nie wygasa gdy spłaciliśmy dług tylko gdy złożono wniosek do sądu o wykreślenie hipoteki

-wygaśniecie może nastąpić w skutek innych sytuacji tu też się żąda wpisu do ksiąg wieczystych o jej wykreślenie

-kiedy właściciel chce by hipoteka znikła:

· spłacono wierzytelność

· złożono gotówkę do depozytu.

· wpisano o zrzeczenie odebrania się depozytu.

-hipoteka wygasa gdy spłacono całą wierzytelność i złożono wniosek o jej wykreślenie z ksiąg wieczystych. Hipoteka jest pewnym rodzajem zabezpieczenia dla kredytu.

V. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu :

-wynika z połączenia prawa spółdzielni z prawem właściciela lokalu

-wynika na gruncie umowy lokatorskiej spółdzielnia jest właścicielem zawiera z lokatorami umowę najmu

-ustawodawca wprowadził pewne elementy jwazi własnościowe dzięki czemu lokatorzy mają większe uprawnienia do lokalu(prawo używania, wynajmu) .W porównaniu z własnością mamy tą różnicę że to spółdzielcze prawo wiąże się z członkostwem w spółdzielni , spółdzielnia nie może odmówić nabywcy członkostwa. Jest to ograniczenie jak i prawo przysługuje tylko jednej osobie. Wyjątkiem od reguły są małżonkowie nawet jeśli prawo przysługuje tylko jednej osobie i prawo członkostwa uzyska żona to prawo spółdzielcze przysługuje obojgu małżonkom.

Podobieństwem do własności jest to, że jest to prawo zbywalne, dziedziczne i podlega egzekucji tak jak pełna własność.

Kiedy wygasa prawo spółdzielcze własnościowe? Kiedy tracimy członkostwo , to po upływie pół roku prawo wygasa, spółdzielnia zwraca pewną część dotyczy to też garaży , sklepów na dole budynków mieszkalnych spółdzielni.

KSIĘGI WIECZYSTE: to system informowania wszystkich zainteresowanych wiedzą o nieruchomości dla obrotu nieruchomościami i dlatego bezpieczeństwa zbudowano system ksiąg wieczystych które mają trwać co najmniej 100lat. Stan prawny nieruchomości jest tam ewidencjonowany, przyjęto zasadę powszechności ksiąg wieczystych. System wieczysto księgowy bardzo szybko się rozbudowuje , księga wieczysta jest związana z nieruchomością ale nie jest jej właścicielem . żeby ten system był stabilny i dokładnie informował muszą być przyjęte pewne założenia domniemania prawne których jest cała masa:

-prawo jawne w księdze wieczystej jest spisane zgodnie ze stanem prawnym

-prawo wykreślone nie istnieje jeżeli uzyskamy wykreślenie prawo użytkowania z tej nieruchomości nawet jeśli prawo istnieje a zgodne jest ze stanem prawnym to użytkownik musi to udowodnić i dokonać wpisu do księgi wieczystej, ważne jest to co jest wpisane w księdze wieczystej. Istnieje zasada że dla 1 nieruchomości jest 1księga wieczysta.

Księgi wieczyste urządzamy dla:

-nieruchomości gruntowych

-nieruchomości budynkowych

-nieruchomości lokalowych wyodrębnionych własnościowo.

Do ksiąg wieczystych wpisujemy: stan prawny ujawniamy własność, kto jest użytkownikiem wieczystym, i wszystkie inne OPR .Wyjątkowo ustawodawca dopuszcza wpis do ksiąg wieczystych praw osobistych np., prawa najmu. Możliwe jest wpisanie innych praw np., prawa odkupu gdy nie chcemy ustalać hipoteki na naszej własności, daje nam wpisanie praw osobistych do księgi wieczystej ochronę naszych praw.

Wpis do ksiąg wieczystych: mamy IX wydział Sądów Rejonowych który urządza księgi wieczyste nieruchomości dla obszaru danego powiatu. Sąd działa w oparciu o dokumenty tam nie ma trybu procesowego jest to sąd wieczysto księgowy, dokonuje wpisów i wykreśleń co też jest wpisem jako usunięcie tego prawa. Wpisy i wykreślenia deklarują stan prawny istniejący. Sąd wzmiankuje o złożeniu wniosku o wpis co daje pewną ochronę wstępną (sąd bada dokumenty, trwa to około miesiąca)a potem następuje wpis.

Mogą być sytuacje gdy wpis jest:

-obowiązkowy jak na ustanowienie hipoteki

-nieobowiązkowy (użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu).

Wpis konstytucyjny do księgi wieczystej:

Ustanawia nową sytuację nieruchomości w księdze wieczystej, nie ma użytkowania wieczystego , kiedy przenosimy OPR ujawnione w księdze wieczystej np., spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu gdzie oprócz umowy notarialnej dokonuje się wpisu do księgi wieczystej

Instytucja jawności ksiąg wieczystych: jawność jest bezgraniczna każdy może pójść i sprawdzić stan prawny bez żadnych ograniczeń, nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów do księgi wieczystej ani złożenia wniosku o wpis.

Mamy 2kategorie jawności:

-jawność formalna to pełny dostęp osób trzecich i możliwość wykonania odpisów dla wszystkich zainteresowanych

-jawność materialna kiedy prawo wiąże określone skutki prawne i nie możemy się zasłonić nieznajomością wpisu.

Zasady wieczysto- księgowe:

1.domniemanie zgodności wpisu ze stanem księgi wieczystej . jedyne ograniczenie to opis fizyczny nieruchomości jeżeli jest odmienny niż w ewidencji gruntów rozstrzyga się zawsze na korzyść ewidencji gruntów .Ogólnie wg KC jest zasada że domniemywa się że posiadanie jest zgodne ze stanem prawnym.

2.rękojmia wiary publicznych ksiąg wieczystych ; niezgodność wpisu ze stanem prawnym interpretuje się na korzyść nabywcy chronimy nabywcę od nie jej właściciela (osoby która do nieruchomości nie ma żadnych praw). Są tu również ograniczenia dotyczące tylko praw rzeczowych :

-można nabyć tylko prawo w księgach wieczystych wpisane

-można też mówić o ograniczeniu co do nabycia czynności prawnej odpłatnej np. darowizna .

3.pierwszeństwo praw wpisania do ksiąg wieczystych: uzyskanie wpisu w księdze wieczystej wysuwa to prawo na górę nawet gdy było wpisane później(chodzi tu o czas).

Struktura ksiąg wieczystych:

Dział I; oznaczenie nieruchomości czyli fizyczny opis nieruchomości oraz prawa związane z własnością

Dział II. Opisanie własności i użytkowania wieczystego po czym się identyfikuje właściciela.

Dział III. Wszystkie OPR i ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomościami oraz roszczenia

Dział IV. Przeznaczony wyłącznie dla hipoteki( wpisu i wykreślenia).

Organy uczestniczące w obrocie nieruchomościami.

-notariusz bo prawo się nabywa wraz z aktem notarialnym

-sąd wydanie orzeczenia przez sąd wg art64 KC. „Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek danej osoby do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to orzeczenie.”

-szereg organów funkcjonujących w państwie mamy tu dwie kategorie;

1: organy działające jako właściciel nieruchomości (wójt, starosta, marszałek sejmiku, są to organy samorządu terytorialnego ale jednocześnie starosta działa w praktyce jako administrator nieruchomości powiatu i jako administrator nadzorca nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa i ich obrotem przy tej drugiej funkcji.

2:organy nadzoru obrotem nieruchomościami

-starosta powinien wiedzieć o obrocie nieruchomościami

-wójt jest informowany w szczególnych sytuacjach

-wojewoda pełni funkcję nadzorczą.

Jak załatwiamy nasze sprawy?

-na poziomie gminy czy powiatu MSWiA w wyjątkowych sytuacjach np., przy obrocie nieruchomościami przez cudzoziemców. Bez względu na to czy jest to osoba fizyczna nie mająca obywatelstwa polskiego, czy osoba prawna mająca siedzibę za granicą musi mieć zgodę MSWiA .

-urząd mieszkalnictwa a dokładniej pośrednik obrotu nieruchomościami musi dostać licencję tak jak zarządca czy rzeczoznawca.

Podstawowy szczebel administracji samorządowej który ma wpływ na korzystanie z nieruchomości poprzez planowanie zagospodarowania przestrzennego. Są 3 podstawowe czynniki które mieszczą się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określone dla obszaru gminy:

-polityka przestrzenna

-przeznaczenie terenów

-zagospodarowanie przestrzenne

Elementy:

1.linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu np., lasy

2.określenie parametrów i linii zabudowy

3.gabaryty i intensywność zabudowy

4.określenie zasad ochrony środowiska i ochrony ładu przestrzennego

5.określenie scalania i podziału nieruchomości, podział nieruchomości to pochodna gabarytów. Plan miejscowy określa :korzystanie z nieruchomości , obrót nieruchomością i

wpływa tez na jej wartość.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego: jest podstawą do wydawania decyzji do czasu ustalenia planu decyzje będą wydawane na podstawie stadium uwarunkowań zagospodarowania przestrzennego, jeśli gmina przyjmie w swojej uchwale że potrzebny jest do wydawania decyzji indywidualnych miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

To tworzy taki plan. Jeżeli już zostanie opracowany to poddaje się go obróbce prawnej, Rada Gminy przyjmuje uchwałą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zanim do tego dojdzie są dyskusje i upublicznienia planu gdzie obywatele mogą wnosić swoje zastrzeżenia.

Ewidencja gruntów i budynków:

Funkcjonuje na podstawie ustawy o prawie geodezyjnym, tam są określane wszystkie zasady jak też jest prowadzony opis nieruchomości, tam wymierzany jest cały obszar kraju ponad 300 000km2.

Zasady:

1.zasada powszechności ewidencji gruntów i budynków czyli wszystkie części powierzchni gruntów są tam ujęte.

2.zasada jednolitości wszystko co jest ujęte i opisane wg tych samych zasad , te same zasady nie zawsze mogą być realizowane ale muszą być opisane wg tego samego „szmeru” czyli: położenie, powierzchnia, granice, rodzaj użytków, klasa użytków i określenie charakteru zabudowy nieruchomości czasami jeszcze klasa gruntów , ale czasami nie wszystkie te dane występują przy każdej nieruchomości.

3.zasada ograniczonej jawności przy księgach wieczystych jawność jest pełna a tutaj uzyskać wypisy i wyrysy może tylko osoba mająca w tym interes prawny, to też jest jawność ale dość ograniczona

4. zasada zupełności danych organ prowadzący ewidencję musi wprowadzać wszystkie dane konieczne dla ewidencji danej kategorii gruntów

5.zasada wiarygodności ewidencja gruntów jest jedynym kompletnym źródłem informacji o gruncie, zasada ta nie dotyczy stanu prawnego niezgodność rozstrzyga się na korzyść zapisu księgi wieczystej(i odwrotnie przy ewidencji) w ewidencji gruntów musi być wykazany: rodzaj gruntów, powierzchnia, klasa gruntów.

Kategorie gruntów jakie opisane są w ewidencji gruntów a opis ten wynika z kategorii wymogu prawa geodezyjnego: użytki rolne dzielą się na:

-grunty orne R, sady S, łąki Ł

-pastwiska trwałe PS, grunty pod lasami L

-grunty pod wodami, użytki kopalne, tereny komunikacyjne

-użytki zabudowane lub przeznaczone pod zabudowę

-grunty ekologiczne, nieużytki, tereny różne

Każdy grunt jest przypisany którejś z w/w kategorii , przy użytkach rolnych są klasy gruntowe od I do VI system informatyczny w przeznaczeniu terenów wykorzystujemy do tego że jest to system wiarygodny komputerowe źródło informacji.

Dane z ewidencji gruntów są podstawą:

-miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

-ksiąg wieczystych

-statystyk

-gospodarki gruntami stanowiącymi własność Skarbu Państwa i JST

żeby ten system uaktualniać szereg organów informujący o zmianach wniesionych do ewidencji gruntów jak np., pozwolenie na budowę. Notariusz sporządza akt wieczysty powiadamia o tym Ewidencję gruntów i Urząd skarbowy.

Musimy wiedzieć że:

-obszar kraju podzielony jest na jednostki ewidencyjne, gminy czy miasta

-jednostki ewidencyjne dzielą się na obręby wieś-sołectwo, dzielnice w miastach (a w dużych miastach kwartały dzielnicy).

-jednostki ewidencyjne poza obrębami :działka gruntowa nie ważne czy zabudowana czy nie, działka ma być przedmiotem odrębnego władania. W ten sposób dowiadujemy się: jaka to działka, kto jest właścicielem czy posiadaczem,. Dla każdej działki sporządzany jest operat ewidencyjny czyli zbiór map i dokumentów. Żeby uzyskać informacje idzie się do starostwa powiatowego.

Ochrona gruntów rolnych i leśnych:

-rolnictwo podlega szczególnej ochronie z punktu widzenia nieruchomości nie można odbyć gdzie indziej działalności rolnej tylko na glebie

-nieruchomość musi być chroniona przez regulację zapobiegające wypadaniem z obiegu produkcji

-ochrona gruntów rolnych ma dotyczyć zgodności produkcyjnej, jeśli chronimy tę zdolność produkcyjną to jednocześnie należy dołączyć ochronę lasów. Grunty położone przy lasach należy dołączyć że mają one powiększone stosunki wodne dlatego ochrona gruntów leśnych ma wpływ na gruntowność. Grunty rolne podlegające ochronie to: użytki rolne które służą bezpieczeństwie produkcji rolnej ale też grunty związane z produkcją rolną np., drogi dojazdowe do pól, torfowiska, oczka wodne, melioracje.

Tak szeroko rozumiane grunty podlegają ochronie trójjakiej:

1-ilościowej

2-jakościowej

3przywracaniu gruntom ich zdolności produkcyjnej czyli rekultywacji i zagospodarowaniu

Funkcjonowanie poszczególnych elementów instrumentacji rolnej:

ETAP I -OCHRONA ILOŚCIOWA proces ten ma być zracjonalizowany przestrzennie , ekspansja produkcyjna ma być skierowana na gminy gorszej jakości (art.6 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych z 95 r).instrumenty prawne przyczyniające się do zmuszania czyli zachęcania rolników do korzystania z gruntów gorszych.

-organy administracji do których kierujemy się o wyłączenie gruntów: podwyższenie procesów decyzyjnych gdzie w klasie I-III wszystkie grunty jeśli ich powierzchnia przekroczy 0,5 ha wymagają zgody Ministra Rolnictwa na ich wyłączenie z produkcji rolnej. Procedura jest jeszcze bardziej skomplikowana bo nie zwracamy się bezpośrednio do ministra ale do wójta, nie ma możliwości by wójt poparł nasze staranie jeśli w prawie przestrzennym nie ma przeznaczenia. Żeby wyłączyć grunty należy zwrócić się do wójta który wyda wniosek , potem Rada zmnienai miejscowy plan przestrzenny i wniosek dopiero jest kierowany do ministra wcześniej jeszcze wniosek musi być zaopiniowany przez wojewodę.

-grunty klasy V i VI powyżej 1ha potrzebna jest zgoda wojewody, wniosek wójta jest skierowany do wojewody.

-uzyskanie zgody od ministra nie pozwala jeszcze na wyłączenie tych gruntów, starosta wydaje decyzję poprzez opisanie nieruchomości wyłączonej (cel wyłączenia, jaka powierzchnia, data od kiedy, warunki finansowe lub inne obowiązki z tego wynikłe). Po uzyskaniu decyzji starosty dopiero można fizycznie wyłączyć z produkcji rolnej pod warunkiem że uzyskaliśmy pozwolenie budowlane. Starania o to pozwolenie można podjąć równocześnie z wnioskiem o wyłączenie gruntów ale pozwolenie otrzymamy po uzyskaniu decyzji o wyłączenie gruntów.

8

---