RYNKI NIERUCHOMOŚCI: EGZAMINY: 26 maj, 2 czerwca 9 czerwca o 17 gmach F 602 10.30 czwartek 17 czerwca
17.03.2010
spółdzielcze prawo lokatorskie: nie jest to prawo rzeczowe ( nie można kupić, sprzedaż, dziedziczyć, nie można go obciążyć hipoteka, nie można zaciągnąć kredytu) Aby nabyć to prawo trzeba wnieść część wkładu budowlanego teraz ok. 30/ 50% ( pełne pokrycie kosztów budowy). Spółdzielnie mogą utworzyć prawo własności lub prawo lokatorskie.
Powstaje w nowych obiektach, w Towarzystwach Budownictwa Społecznego ( splotki prawa handlowego, głównie samorządy). Działają bardzo różnie. W Stargardzie Szczecińskim bardzo dobrze działa TBS.
Prawo lokatorskie można przekształcić na zasadach komercyjnych, w prawo własności, albo w spółdzielcze prawo własnościowe do 31 lipca 2007. Po tej dacie weszła w Zycie ustawa z 14 czerwca 2007 stworzyła możliwość preferencyjnego przekształcenia spółdzielczego prawa lokatorskiego, ale TYLKO w prawo własności. Tylko gdy prawo to zostało nabyte przed 5 grudnia 1990 roku.
Preferencja dotyczyła dwóch płaszczyzn-
aby dokonać preferencyjnego przekształcenia należało spłacić w wysokości nominalnej kredyt bankowy jaki uzyskała spółdzielnia z budżetu państwa na wybudowanie tych zasobów w wysokości przypadającej na ten lokal, który jest przekształcany. – uwłaszczenie spółdzielców na prawach lokatorskich
opłaty notarialnej/ jedna czwarta stawki notarialnej przypadającej za ta czynności 239 zł na dziś.
Starły się dwa poglądy
1. Uwłaszczyć
2. Ustawa jest niekonstytucyjna ( spółdzielnie mieszkaniowe SA samodzielnym podmiotem gosp. I podlegają wolnemu rynkowi. W gospodarce wolnorynkowej NIEWOLNO nakazywać podmiotowi za ile ma sprzedawać. Ustawa została zaskarżona. Trybunał rozpatrzył skargę 17 grudnia 2008. Uznał rację wnoszących skargę „ustawa jest niekonstytucyjna”- sędzina Lękowska. Ustawa ta wygaśnie 31 grudnia 2009 lub wcześniej jeśli ustawodawca zmieni przepisy. 18 grudnia 2009 sejm znowelizował ustawę i zmienił trzy kwestie:
a) dopisano ze walne zgromadzenie może wyznaczyć dodatkowa opłatę do tego preferencyjnego przekształcenia.
b) wydłużony został okres rozpatrywania wniosków ( wcześniej było tylko 3 miesiące pod kara wiezienia) do 6 miesięcy
c) przedłużono okres generalnego odstępstwa od ustawy dotyczącego przekształcenia prawa lokatorskiego w spółdzielcze prawo własnościowe, co ma miejsce w sytuacji gdy budynek w którym ma miejsce przekształcenie spółdzielczego prawa lokatorskiego jest posadowiony na gruncie o nieuregulowanych stosunkach własności ( bo nie można ustalić udziału w gruncie, a przy przekształceniu w nieruchomość lokalową - prawo własności- jest to konieczne). Okres został wydłużony do 31 grudnia 2012( wcześniej było 31 grudnia 2010r. ) bardzo ważna rzecz
Nowelizacja ustawy z 18 grudnia weszła w życie 30 grudnia 2009. Ustawodawca nakazał rozpatrzenie wszystkich wniosków złożonych do 29 grudnia 2009 do czerwca 2010 ( mają pół roku) .
KSIĘGA WIECZYSTA:
Służy do dokumentowani stanu prawnego nieruchomości( wpływa na wartość i cenę). Są prowadzone przez wydziały wieczysto księgowe sądów rejonowych (musi być w każdym powiecie, potem jest sąd okręgowy, apelacyjny) właściwych dla lokalizacji nieruchomości. Są jawne- każdy może do niej zajrzeć w sposób dwojaki:
jeśli w formie papierowej ( ok. 50%) to musi iść do sądu, w którym jest ta księga, podać numer i ją zamówić i przyjść fizycznie i ją obejrzeć. Jak nie znasz numeru księgi wieczystej to trzeba pójść do gminy na dzielnicy gdzie jest nieruchomości sprawdzić w rejestrze gruntów ( podając adres) . Nie zawsze nieruchomość ma adres policyjny.
Elektroniczne- trwa reforma elektronizacji KW- nie niszczą, można zdalnie oglądać, może pracować wiele osób na raz. Jest o wiele mniej czytelna niż w ujęciu papierowym.
Istnieje dokument, który w sposób formalny stwierdza stan prawny- ODPIS Z KSIĘGI WIECZYSTEJ na datę jego wystawienia. Zwyczajowo na rynku uznaje się, że jest ważny 2-3 miesięcy od daty wystawienia przez sąd wieczysto- księgowy.
W stosunku do KW obowiązuje naczelna zasada: rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych oznaczą, że to co jest zapisane w KW jest zgodne ze stanem prawnym nieruchomości. Kto podejmuje jakiekolwiek działania w oparciu o te informacje, działa zgodnie z prawem ( w dobrej wierze).
Zmiany stanu prawnego w KW dokonuje się poprzez WPISY. Mogą dotyczyć powstania danego prawa do nieruchomości, wygaśnięcia, przeniesienia praw. Wykreślenie jest również wpisem. Dokonanie wpisu jest to decyzja sądu wieczysto- księgowego, która jest podejmowana na posiedzeniu niejawnym. Może dokonać sędzia wieczysto- księgowy albo referendarz ( urzędnik sądu, bez aplikacji sędziego). Od tego kto dokonał wpisu mogą być różne okresy uprawomocniania się wpisu.
Mamy dwa rodzaje wpisów w KW:
Wpisy deklaratoryjny- potwierdza istnienie danego prawa w stosunku do nieruchomości np. prawa własności- wpisanie nowego właściciela. Np. notariusz składa akt notarialny w sądzie, który będzie rozpatrzony np. po 3 miesiącach
Wpis konstytutywny- ustanawia dane prawo. Ustawienie danego prawa Bezpośrednio od właściciela( gminy…) np2. Wpis hipoteki ( 14 dni)
18-19 mln ksiąg wieczystych w Polsce
Ograniczone prawa rzeczowe, nieruchomości księga wieczysta
STRUKTURA KSIĘGI WIECZYSTEJ:
KW składa się z 4 działów
Dział I: Formalnie się dzieli na dwie części ( inne się formalnie nie dzielą)(TU SĄ PRAWA)
1/O – oznaczenie nieruchomości. Będzie miał dwie płaszczyzny: kwestie ogólne, niezależne dla jakiego rodzaju jest prowadzona KW, drugie dla jakiego rodzaju jest prowadzone KW/ gruntowa, zabudowana, niezabudowana, lokalowa, ograniczone prawa rzeczowe tj. spółdzielcze prawo własnościowe)
Informacje:
dokładny adres nieruchomości (policyjny, jeśli nieruchomość posiada).
Numer akt pod którymi znajdują się dokumenty geodezyjne.
Numer ewidencyjny obrębu geodezyjnego
Numer ewidencyjny działki
Przeznaczenie gospodarcze nieruchomości ( rolna, budowlana…)
Jeżeli nieruchomość będzie oddana w wieczyste użytkowanie będzie informacja do kiedy i na jaki cel
Numer KW nieruchomości z której dana nieruchomość została wydzielona
Numer KW do której dana nieruchomość została przyłączona ( scalenie)
Usytuowanie nieruchomości w ramach budynku, ilość izb, przeznaczenie
Dla lokalowej- info o gruncie
Dla nieruchomości budynkowej- dla budynku i dla gruntu jedna KW będzie prowadzona
1/ S- oznacza spis praw do nieruchomości związanych z prawem własności ( właściciel może mieć dodatkowe prawa i są tu zapisane: prawo do udziału w powierzchniach wspólnych i w gruncie- jeśli chodzi o lokal; prawo przejazdu, przejścia, przepędu przez nieruchomości sąsiednie jeżeli nieruchomość dla którego prowadzona jest KW nie ma dostępu do drogi publicznej)- głównie te dwa dodatkowe prawa.
Dział II: ( nie dzieli się)
Właściciel nieruchomości określony
Wieczysty użytkownik (ORAZ)
Podstawa prawna na bazie której sąd wieczysto- księgowy ustalił kto jest wieczystym użytkownikiem oraz właścicielem ( najczęściej Akt notarialny, pod rygorem nieważności, potem prawomocny wyrok sądu, decyzja administracyjna dotycząca wywłaszczenia)
Dział III ( formalnie się nie dzieli, ale my dla celów dydaktycznych podzielimy)
I: Inne ograniczone prawa rzeczowe niż hipoteki (ciężary i obciążenia)
Ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością:
Prawo pierwokupu( artykuł 906 Kodeksu Cywilnego)
* ustawowe ( wynika z 2 ustaw: pierwszą o gospodarce nieruchomościami z 21 sierpnia 1997r- nadaje prawo pierwokupu gminie. Artykuł 109 wskazuje 4 sytuacje:
- nieruchomości gruntowe niezabudowane nabytych uprzednio od Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego
- prawo wieczystego użytkowania nieruchomości gruntowej niezabudowanej bez względu na formę jej nabycia
- nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania, jeśli nieruchomość jest położona na obszarze, który według planu przestrzennego zagospodarowania jest przeznaczony na cele publiczne, w przypadku jeśli planu nie ma to w sytuacji gdy została wydana decyzja lokalizacyjna przeznaczająca nieruchomość na cel publiczny
- nieruchomości oraz prawa wieczystego użytkowania w sytuacji gdy są one objęte konserwatorem zabytków.Druga ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego 11 kwietnia 2003r- tylko nieruchomości rolne. Nadaje prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych i uzależnia to prawa od sytuacji:
- nabywca zameldowany na terenie gminy
- obywatel Polski
- uprawnienia do działalności rolnej
W obu sytuacjach działanie jest następujące: Jeżeli dochodzi do sprzedaży to SA negocjacje i umowa aktem notarialnym przedwstępna- Umowa Zobowiązująca! Notariusz zawiadamia gminę lub ANR. Mają 30 dni na rozpatrzenie- jak cisza to nie korzysta z prawa pierwokupu. Podpisuje się już Umowę Rozporządzająca ( u notariusza). Jeżeli korzysta z prawa pierwokupu to aktem notarialnym ogłasza to i kupuje, na warunkach umowy zobowiązującej)
*umowne (podstawą prawną jest najczęściej umowa najmu, dzierżawy nieruchomości, dotyczy długoterminowych umów najmu. Do końca 2008r z Polsce umowę na czasu określony można było zawrzeć na 10 lat , w 2009 zmieniło się prawo i można zawrzeć umowę na czas określony na 30 lat.
Służebności
* służebność gruntowa
- służebność przejazdu ( drogi koniecznej), danej nieruchomości przez właścicieli działek sąsiednich- może być nieodpłatna lub odpłatna(podana wysokość, sposób płacenia itd.) Nieruchomość władnąca- w trzeciej linii zabudowy w stosunku do 1 i 2 linii zabudowy). Kto remontuje, odśnieża – ustalić, jak nie ustalimy to nieruchomość władnąca to robi. 1% wartości tej służebność właściciel nieruchomości władnącej płaci jednorazowo opłatę(czynność cywilno- prawna). Właściciel nieruchomości obciążonej płaci podatek dochodowy. Służebność gruntowa może nie być wpisana do działu III. Jeśli jest wpisana ma charakter trwały (nie wygasa). Jak jest niewpisana to może wygasnąć w momencie obrotu.
- przejścia
- przepędu bydła
*służebność osobista:
- Służebność przejazdu i przejścia może być uregulowana w służebności osobistej. Wygasa w momencie śmierci właściciela.
- do zamieszkania- oznacza, że osoba która ją nabyła ma prawo do zamieszkania w niej aż do śmierci ( odpłatna, nieodpłatna). Wpływa na cenę nieruchomości. Ponadto taka nieruchomość nie powinna być przyjęta w banku jako zabezpieczenie hipoteczne.(nie mylić z dożywociem)* służebność przesyłu (doprecyzowana 3 sierpnia 2008) ustanawiana na rzecz przedsiębiorstw infrastrukturalnych. Mogą posadowić swoje urządzenia na naszej nieruchomości
c) dożywocie- (artykuł 908)- na bazie umowy bezpłatnego przekazania nieruchomości innej osobie. Dożywotnik ma prawo do określonego zakresu świadczeń od nabywcy nieruchomości. Musi być zawarta aktem notarialnym, w którym to akcie zakres świadczeń powinien być sprecyzowany. Prawo własności i prawo wieczystego użytkowania, nie może być spółdzielcze prawo własnościowe w żadnej postaci ( ani do zamieszkania…) (prawo lokatorskie nie jest rzeczowe! Nie ma tu o tym w ogóle mowy. 95% przypadków to stosunki rodzinne ( głównie na wsi). Te świadczenia to: musi przyjąć jako domownika( wyżywienie, utrzymanie, zamieszkanie, pielęgnacje, opał, pokryć koszty pochówku zgodnie z miejscowym zwyczajem). W przypadkach szczególnych sąd, w wyniku sporu między dożywotnikiem a nabywcom, może zamienić dożywocie w formie świadczeń na rentę pieniężna. Efekt ekonomiczny: nieruchomością można obracać, można proponować bankowi pod hipotekę, ale to się rzadko zdarza. Dożywotnik może się wyrzec tych praw lub może umrzeć- tylko wtedy ona wygasa.
Dygresja: Nieruchomość może być w granicy ostrej: jak sąsiad tak ma, albo jak wyrazi zgodę. Prawo mówi, że odległość ma być 4m, gdy SA okna lub drzwi. 3m gdy nie ma okien lub drzwi. W sierpniu 2009 dopuszczono sytuację gdy jest 1,5 m, ale dał warunki: gdy działka jest węższa niż 16 m, musi być zapisane w planie zagospodarowania, jak nie ma planu to przesądza decyzja o warunkach zagospodarowania zabudowy terenu. (WZ)
Węższa działka niż 18m musi być tańsza
Dział IV
Wpis hipotek- ograniczone prawo rzeczowe, którym można obciąć nieruchomość w celu zabezpieczenia różnego rodzaju wierzytelności. Najczęściej wykorzystywana do zabezpieczenia różnego rodzaju wierzytelności kredytowych banków komercyjnych. W przypadku kredytów udzielanych na finansowanie nieruchomości, które charakteryzują się między innymi wysoką wartością i długim okresem kredytowania, hipoteka musi być prawnym zabezpieczeniem tego rodzaju kredytów, gdyż w długim okresie czasu tylko nieruchomość ze względu na swoje cechy nie traci na wartości- w przypadku kredytów mieszkaniowych ich długość sięga czasami 40 lat. Przedmiotem hipoteki mogą być wszystkie 3 rodzaje rzeczowych praw do nieruchomości, łącznie z ograniczonym prawem rzeczowym: p własności, wieczystego użytkowania i spółdzielcze prawo własnościowe. Hipoteka ma następujące podstawowe cechy:
szczegółowość ( kto jest wierzycielem hipotecznym, czego dotyczy, w jakiej walucie…
pierwszeństwo ( wierzyciel hipoteczny (bank) ma możliwość zaspakajania swoich roszczeń przed innymi wierzycielami osobistymi dłużnika)
jawność ( musi być wpisana ( wpis konstytutywny), jest okres uprawomocniania się tego wpisu, standardowo 14 dni od momentu wpisu – sędzia lub referendarz )
Akcesoryjność- patrz niżej w notatkach
Na dzisiaj obecnie (!!!) – za rok tak nie będzie- mamy następujące podstawowe rodzaje hipotek
Zwykła- wykorzystywana zawsze wtedy gdy w momencie jej ustanawiania znamy wartość wierzytelności kredytowej ( kapitał+ odsetki), którą będzie zabezpieczała- ( teraz jest głównie na zmienną stopę procentową i teraz ciężko ustalić wartość)
Kaucyjna- zawsze wtedy gdy w momencie jej ustanawiania nie znamy wartości wierzytelności kredytowej, którą będzie zabezpieczała
Obie powyższe hipoteki określane są mianem hipotek umownych. 26 VI 2009 sejm przyjął ustawę o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotekach z 6 lipca 1982 roku i skreślił podział na h. kaucyjną i zwykła i wprowadził jedna hipotekę umowną. Wejdzie w życie 19.02.2011 roku.
Oprócz tych dwóch hipotek jest jeszcze hipoteka łączna, gdy dochodzi do podziału obciążonej hipoteki.
Hipoteka morska jest popularna w Niemczech.
Istnieje jeszcze hipoteka przymusowa- najczęściej korzystają wierzyciele, którzy na rynku są określani mianem wierzycieli uprzywilejowanych np. Urząd Skarbowy, ZUS. Z hipoteki przymusowej mogą również mogą korzystać wierzyciele zwykli w tym najczęściej banki. Jednak bank może ustanowić hipotekę przymusową dopiero po wystawieniu bankowego tytułu egzekucyjnego ( czyli w procesie windykacji).
Istnieje generalna zasada, że o pierwszeństwie zaspakajania hipoteki decyduje kolejność wpisów w dziale IV- tak jest obecnie. Dotyczy to również tzw. Wierzycieli uprzywilejowanych, nie mają oni od grudnia 2008r żadnego uprzywilejowania. * Do listopada 2008 wierzyciel tzw. uprzywilejowany miał pierwszeństwo, została zaskarżona do Trybunału Konstytucyjnego i uznał skargę za zasadną ( ZUS, US--> nie mogą mieć pierwszeństwa).
Ustawa, która wchodzi w życie 19 lutego 2011 wprowadziła jeszcze jedna istotną zmianę: dała prawo właścicielowi nieruchomości do dysponowania miejscem w dziale IV po wygasłej hipotece. Czyli ingeruje to w pewien sposób w dotychczasowy mechanizm kolejności zaspokajania się w dziale IV. Może sprzedać to miejsce na rynku!
Hipoteka wygasa w następujących sytuacjach:
W momencie spłaty wierzytelności ( gdyż nie może istnieć samoistnie bez wierzytelności kredytowej)
Licytacja nieruchomości
Wierzyciel hipoteczny zdecyduje się rozwiązać umowę –„ zwolnić hipotekę”
Jedną z najistotniejszych cech nieruchomości z punktu widzenia ekonomicznego i aspektów finansowych jest AKCESORYJNOŚĆ HIPOTEKI, co oznacza, że hipoteka jest ściśle związana z wierzytelnością, którą zabezpiecza( często mówi się, że hipoteka jest akcesoryjnym ograniczonym prawem rzeczowym), czyli hipoteka nie może istnieć samoistnie czyli bez wierzytelności kredytowej, którą zabezpiecza i zawsze wygasa w momencie spłaty wierzytelności.
Konsekwencje :
- nie można przenieść kredytu z jednego banku do drugiego pod ten sam wpis hipoteczny
- banki hipoteczne nie mogą kupić wierzytelności kredytowych od banków uniwersalnych, nawet swoich „matek kapitałowych”
- zarządca nieruchomości zaciągający wiele kredytów związanych z daną nieruchomością, do każdego kredytu musi ustanawiać odrębna hipotekę, gdyż kredyt wcześniejszy spłacony powoduje, że hipoteka wygaśnie.
- utrudnia obrót wierzytelnościami hipotecznymi na rynkach wtórnych, czyli banki nie mogą handlową między sobą. W związku z tym utrudnia wykorzystania rynku kapitałowego jako źródła pozyskania kapitału przez banki do zdobywania kapitału na akcję kredytową na rynku nieruchomości( na rozwiniętych rynkach r. kapitałowe mają bardzo duże znaczenie obok depozytów jeśli chodzi o finansowanie kredytów na nieruchomości). Stąd też rozwój rynków listów zastawnych lub sekurytyzacji, będzie w Polsce trudne. Istnieje propozycja, żeby wprowadzić obok hipoteki nowe ograniczone prawo rzeczowe służące do zabezpieczenia kredytów na nieruchomości o charakterze nieakcesoryjnym. Mogłoby istnieć samoistnie, nie wygasałoby, mogłoby być wykorzystywane w sytuacjach wypisanych powyżej- DŁUG GRUNTOWY- robocza nazwa. Były dwa rozwiązania ( rząd Belki)- szczególna forma listowy. Kto z wierzycieli posiadałby tego rodzaju papier, miałby prawo do roszczeń w stosunku do danej nieruchomości.
14.03.2010
Wartość nieruchomości
Wartość a cena (to nie to samo :P)
Wartość- wycena nieruchomości z określonymi regułami
Cena- fakt rynkowy, wielkość którą nabywca jest skłonny zapłacić
Cena oscyluje wokół wartości. Jak cena jest zbyt duża to narasta bańka spekulacyjna
Podstawowe czynniki kształtujące cenę na rynku nieruchomości:
Lokalizacja
Położenie – w ramach jednej lokalizacji mogą być różne położenia ( 1. i 10. Piętro, strona świata)
Wielkość, powierzchnia
Technologia budowy ( wielka płyta, kamień itd.)
Uzbrojenie terenu – ( droga dojazdowa, energia, gaz, woda)
Przeznaczenie nieruchomości ( budowlana, rolna, leśna )- plan miejscowy, W-Z
Stan i stopień zadrzewienia terenu
Poziom wód gruntowych
Szerokość działki ( węższa niż 18 m musi być tańsza)
Położenie działki względem stron świata – najlepiej jak jest od północy droga lub wschodniej
Podstawowe rodzaje wartości nieruchomości:
Rodzaje wartości nieruchomości określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997r.
Rynkowa wartość nieruchomości- najbardziej prawdopodobna cena, przybliżona jaką można uzyskać w danym czasie i na danym lokalnym rynku nieruchomości, przy zachowaniu określonych warunków oferowania nieruchomości na rynku
(określonych w ustawie o której mowa powyżej), ma 6 typów.
Typy rynkowej wartości nieruchomości:
Rynkowa wartość nieruchomości dla jest aktualnego sposobu użytkowania
Rynkowa wartość nieruchomości dla alternatywnego sposobu użytkowania
Rynkowa wartość nieruchomości dla wymuszonej sprzedaży ( windykacja, licytacja)
Odtworzeniowa wartość nieruchomości- określona ona jakie nakłady należy ponieść, aby odtworzyć daną nieruchomość uwzględniają aktualny stopień jej zużycia oraz bieżący poziom cen rynkowych. Ustalamy ją, gdy nieruchomość nie jest przedmiotem obrotu rynkowego
Rodzaje zużycia nieruchomości:
Techniczne- suma odpisów amortyzacyjnych, następuje powoli
Funkcjonalne- postęp techniczny i technologiczny w budownictwie , głownie dotyczy to rozwiązań funkcjonalnych budynków, wyposażenia w instalacje oraz rodzaj zastosowanych materiałów
Środowiskowe- niekorzystne zmiany w otoczeniu nieruchomości
Istnieje zasada, że jeżeli nieruchomość jest i może być przedmiotem obrotu to wycenia się jej cenę rynkową. Jeżeli nie może być to ustala się jej cenę odtworzeniową.
Katastralna wartość nieruchomości – Kataster jest prowadzony na szczeblu powiatu, w starostwie. W Polsce trwa proces budowy katastru- podstawą jest rejestr gruntów i budynków. Kataster- spis nieruchomości wraz z podaniem ich wartości na datę wpisu. Nie praktykuje się wyceny w tym zakresie, jest tylko w ustawie. Prawdopodobnie będzie podstawą wymiaru zreformowanego podatku od nieruchomości, który będzie miał charakter majątkowy, będzie naliczany od wartości nieruchomości. Podatek katastralny ( ad valorem). Jak powinna być ona wyceniana? Musi być zakres powszechnej taksacji.
Wartość nieruchomości opisana w ustawie o listach zastawnych i bankach hipotecznych. ( BHWN) ( bankowo hipoteczna wartość nieruchomości) . Wg tej wartości wycenia się nieruchomości, które poprzez obciążenie ich hipoteką stanowią prawne zabezpieczenie kredytów na nieruchomości, które są udzielanych przez banki specjalistyczne. Bardziej ostrożna od wartości rynkowej.
PLANOWANIE PRZESTRZENNE 21. 03. 2010
Obecnie: Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym z 27.03.2003r ( weszła w życie 11. Lipca 2003r). Unieważniła wszystkie plany przestrzennego zagospodarowania uchwalone przez gminy przed 1. 01. 1995roku.
Dokumenty planistyczne:
Studium uwarunkowań i zagospodarowania przestrzennego ( Studium gminne) uchwala rada gminy. Musi być sporządzany dla całego terytorium gminy. Ma charakter ogólny. 85-90 % gmin posiada studia uwarunkowań. Wyraża ogólną politykę przestrzenną gminy i zasady zagospodarowania terenu ( wskazuje obszary, które będą zabudowywane). Nie jest aktem prawa miejscowego., co oznacza, że bezpośrednio na jego podstawie nie można wydawać żadnych decyzji administracyjnych, w tym pozwolenia na budowę. Wiąże organy gminy, co do sposobu uchwalania planu przestrzennego zagospodarowania. Jeśli nie ma planu przestrzennego zagospodarowania w gminie to studium gminne może być wykorzystane do wyznaczenia wykorzystania nieruchomości.
Plan przestrzennego zagospodarowania ( plan miejscowy) . Składa się z dwóch części: opisową i graficzną. Zawartość planu poznajemy przez dokument „ wyciąg z planu przestrzennego zagospodarowania”. Uchwalany jest przez radę gminy, ale nie musi być uchwalony dla całego obszaru. Jest aktem prawa miejscowego, co oznacza , że bezpośrednio na jego bazie można wydawać pozwolenia na budowę ( pod rządami poprzedniej ustawy tak nie było). Pozwolenie na budowę wydaje starosta. Plan musi być opracowany w sposób szczegółowy. Powoduje to dwie konsekwencje ( okazały się barierami): jest pracochłonny i kosztowny. Tylko 35% obszarów gminnych jest pokryte planami przestrzennego zagospodarowania. Nowa ustawa z jednej strony skomplikowała proces, ale z drugiej strony stara się uprościć sposób uchwalenia planów. W myśl obecnej ustawy nie trzeba skutecznie zawiadamiać wszystkich właścicieli nieruchomości na obszarze będącym przedmiotem planowania, zagospodarowania. Wkłada plan do wglądu. Jedynie ogłasza w prasie lub na stronach WWW. Uproszczono sposób rozpatrywania zażaleń, skarg. Obecnie wszystkie zażalenia rozpatruje rada gminy, kiedyś można się było sądzić.
Planowanie przestrzenne, obecnie, ustala zasady rekompensowania skutków w sytuacji uchwalenia bądź zmiany planu.
Jeśli uchwalenie bądź zmiana planu obniży wartość nieruchomości- wówczas jeśli w ciągu 5 lat od daty uchwalenia planu dochodzi do obrotu daną nieruchomością- decyduje data aktu notarialnego planu- to gmina zobowiązana jest pokryć różnicę pomiędzy obecną a stara wartością nieruchomości.
Uchwalenie planu, bądź jego zmian powoduje wzrost wartości nieruchomości- powstaje wtedy tzw. RENTA PLANISTYCZNA- w okresie 5 lat od uchwalenia planu, jeżeli dochodzi do obrotu nieruchomością właściciel musi podzielić się z gminą tą nadwyżką w wysokości nie wyższej niż 30% . W każdej gminie jest zapisane w planie jaki to ma być procent.
Decyzja o warunkach zagospodarowania i zabudowy terenu- WZ- pod rządami poprzedniej ustawy musiała być zawsze opracowywana, gdyż była niezbędna do pozyskania pozwolenia na budowę. Obecnie WZ- kę opracowuje się tylko w sytuacji gdy obszar nie jest objęty planem przestrzennego zagospodarowania. Jest to najbardziej kontrowersyjny dokument, najsłabiej dopracowany i bardzo dużo zależy od urzędników. Opracowuje się na podstawie zasady tzw. Dobrego sąsiedztwa. Idea dobrego sąsiedztwa pozwala wydać WZ-kę dla nieruchomości, które spełniają następujące kryteria:
Istnieje zabudowa przynajmniej na jednej z nieruchomości sąsiednich.
Nieruchomość musi mieć dostęp do drogi publicznej
Nie może zmieniać przeznaczenia gruntu- z rolnego na budowlany
Nieruchomość musi być uzbrojona w sposób adekwatny do zamierzonego przedsięwzięcia.
Nie może pozostawać w sprzeczności z innymi aktami prawnymi dotyczącymi danego obszaru.
Reasumując, mamy w Polsce dwie możliwie ścieżki uzyskania pozwolenia na budowę:
Prosta- konsumująca dobrodziejstwa ustawy z marca 2003- pozwolenie na budowę jest wydawany bezpośrednio w oparciu o plan przestrzennego zagospodarowania.
Tymczasowy- brak planu przestrzennego zagospodarowania- oparty o WZ- kę, wynikający z nieskuteczności z ustawy.
O przeznaczeniu nieruchomości decydują:
Plan przestrzennego zagospodarowania
Decyzja o warunkach zabudowy
Studium warunkowań ( gminne)
Aktualny sposób wykorzystania nieruchomości
SEGMENTY 28.04.2010
Segment mieszkaniowy
Zasób nieruchomości mieszkaniowych
Rynek nieruchomości mieszkaniowych
Dwoistość mieszkania jako dobra ekonomicznego:
Mieszkanie jako dobre konsumpcyjne
Podstawowe dobro społeczne, które zaspokajają podstawowe potrzeby
Najdroższe dobro konsumpcyjne
Gdyby rynek nieruchomości był poddany tylko prawom ekonomicznym, to wiele ludzi byłoby bez dachu na głową
Dobra polityka mieszkaniowa
!!! Mamy do czynienia z następującymi kryteriami ekonomicznymi:
Potrzeby mieszkaniowe- rozumiane jako popyt potencjalny
Popyt realny- część popytu potencjalnego, która ma pokrycie w środkach własnych, zdolności kredytowej i interwencji państwa w ramach polityki mieszkaniowej
Mieszkanie jako dobro inwestycyjne – dojrzałe gospodarki- rynek najmu
Korzyści z najmu
Oczekiwanie na wzrost wartości w czasie
Rynek najmu jest koniecznym elementem do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w danym kraju, gdyż z uwagi na wysoką kapitałochłonność mieszkań wiele gospodarstw domowych nie może sobie pozwolić na kupno. Rynek najmu istotnie wpływa na rynek pracy
Formy mieszkania jako dobra ekonomicznego
Mieszkania socjalne- dla biednych
Mieszkania czynszowe
Mieszkania spółdzielcze na bazie praw spółdzielczych
Mieszkania na zasadzie spółdzielcze prawo lokatorskie (nie przyrasta, bo nabywca nie wnosi pełnego wkładu- TBS)
Spółdzielcze prawo własnościowe- ograniczone prawem rzeczowym, występuje od 31 lipca 2007r. na rynku wtórnym
Mieszkania oparte o prawo własności
Nieruchomość lokalowa na bazie ustawy o własności lokalnej z czerwca 2004r.
Nieruchomość gruntowa zabudowana ( dom wolnostojący, segment, bliźniak)
Nieruchomość gruntowa ( będzie miała takie same formy szczegółowe jak nieruchomość gruntowa zabudowana
Próba oceny stopnia zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych w Polsce
Potrzeby polskiego społeczeństwa są zaspokojone na niskim poziomie
Ilość mieszkań oddawanych do użytku w tysiącach mieszkań rocznie
1978r – 278 tys mieszkań- szacuje się, że marnotrawstwo było tak duże, że można było wybudować o 30% mieszkań więcej. Mamy dwa rynki mieszkaniowe: z wielkiej płyty i inne technologie
1995r- 67, 1 tys
2000- 87,8 tys
2001- 106 tys
2002- 97, 6 tys
2004- 108,1 tys
2005- 114,1 tys
2006- 115,2 tys
2007- 134 tys
2008- 165, 2 tys
2009- 160 tys
Po ilości rozpoczynanych budów, kondycji deweloperów itd. 2010 – 130 tys ok. będzie
Luka mieszkaniowa w 2009- 1 500 000 mieszkań mocno przybliżone oparte na spisie starym
Ilość mieszkań na 1000 mieszkańców
Francja 503
Niemcy, Dania 472
Austria 417
Chorwacja 408
Rumunia 373
Polska 325
Słowacja 321
Ilość osób zamieszkujących jedno mieszkanie
Francja, Włochy, Niemcy poniżej 2,5 osoby
Polska 3,5 osoby
Ilość mieszkań budowanych rocznie na 1000 mieszkańców
Polska 2,5 mieszkania
Irlandia 13,2
Portugalia 15
Systemy finansowania rynku mieszkaniowego
System komercyjny
System depozytowy
- dominują w nim banki uniwersalne,
- kredyty mieszkaniowe refinansowane ( banki pozyskują środki) są w tym systemie głównie poprzez depozyty
- W Polsce system ten absolutnie dominuje ok. 97%. Kredytów mieszkaniowych dla osób fizycznych było ok. 214 miliardów złotych ( 1 grudnia 2009)
- ryzyko utraty płynności
System banków specjalistycznych- banków hipotecznych
- uczestniczą w nim banki specjalistyczne, specjalizujące się w finansowaniu nieruchomości
- kredyty mieszkaniowe są refinansowane przez emisję listów zastawnych
- w Polsce jest słabo rozwinięty system banków hipotecznych ( 3banki)
- zdecydowanie mniej narażony na ryzyko utracenia płynności, bo listy zastawne są papierami długoterminowymi
Generalnie na świecie mamy dwa systemy-
a) amerykański, który oparty jest w pierwszej kolejności o system depozytowy, a następnie udzielone kredyty są poddane technice sekurytyzacji.
b) System kontynentalny, oparty o banki specjalistyczne- płynność (listy zastawne)
Nigdy w czystej postaci jeden system nie istnieje, możemy mówić tylko który z nich dominuje.
W Polsce mamy trzy drogi, żeby uzdrowić sytuacje:
Przyspieszyć tworzenie banków hipotecznych
Rozwinąć sekurytyzację
Pozwolić emitować listy zastawne bankom uniwersalnym
Systemy samopomocowe
System kontraktowy- nazwa tego systemu pochodzi o słowa umowa, kontrakt. Oznacza to, że przyszły kredytobiorca podpisuje umowę z bankiem(lub różnymi instytucjami finansowymi, parabankami) i w ramach takiej umowy strony postanawiają:
- przyszły kredytobiorca zobowiązuje się systematycznie oszczędzać w danym banku określoną kwotę miesięcznie na z góry określony okres : 3- 5 lat
- zgadza się, żeby oprocentowanie było niższe niż oprocentowanie depozytów na zasadach komercyjnych
- bank zobowiązuje się do udzielenia kredytu mieszkaniowego po upływie okresu oszczędzania w wysokości, która będzie wynikała z pewnej krotności zgromadzonych depozytów ( 1,5 – 2) oraz skapitalizowanych odsetek .
- oprocentowanie kredytu będzie niższe niż innych kredytów na zasadach komercyjnych
- w Polsce 0,5 stopy redyskontowej weksli
- największym zagrożeniem dla tego systemu jest zagrożenie jego płynności, gdyż z natury tego systemu wynika, że deponentami w tym systemie są tylko i wyłącznie przyszli kredytobiorcy.
- jest przeznaczony głównie dla kredytobiorców o niższych dochodach i niższej zdolności kredytowej, ma charakter samopomocowy
- jest wykorzystywany na zdobycie środków na tzw. Wkład własny przy ubieganiu się o kredyt w innych bankach na zasadach komercyjnych
- często współdziała z innymi systemami na zasadach komercyjnych
NIEOBECNA
12.05.2010
Ciąg dalszy segmentów:
Segment nieruchomości magazynowych- , bardzo zróżnicowany, ważne bo:
Tranzytowe położenie Polski
Duży popyt wewnętrzny, duża gospodarka
Relatywnie niskie ceny ( w stosunku do innych państw rozwiniętych)
- wyraźna dominacja warszawy 2, 480 000 mkw, czynsz 4,5- 6,25 euro za mkw
- górny ślask 1 000 080 3 euro
- Poznań 860 000 3 euro
- Wrocław 500 000 3 euro
- bardzo zróżnicowany
- silnie związany z koniunkturą gospodarczą
- 2007 umów 1 540 000 mkw, 2009 765 000 mkw
- pustostany: warszawa 17, 1 %, Górny Sląsk 18,8%, Poznań 9,3%
Segment rynku nieruchomości hotelowych:
Słabo rozwinięty , konieczny jest:
- rozwój turystyki
- rozwój biznesu ( rynek wewnętrzny, inwestycje zagraniczne)
- mistrzostwa Europy 2012
b) liczba hoteli
- 2006- 1482 hotele
- 2009- 1809 hoteli
- 2010- 1961 hoteli
- 2012- 2200 hoteli
c) ceny
- Rzym 166 euro
- Londyn, Paryż 156 euro
- Wiedeń 126 euro
- Madryt 113
- Lizbona 110
- Praga, Ateny 105
- Berlin 95 euro
- Warszawa, Kraków 78 euro
Przyjazdy turystów do Polski w mln osób
- 2006- 15, 6
- 2008- 12, 8
- 2009- 11, 9
- 2010- 12,2
Obłożenie hoteli spadło o 8,7%
Segment działek budowlanych
Najbardziej poddający się inwestycjom spekulacyjnym, inwestycje długoterminowe, ale ten rynek jest najbardziej płynny, popyt jest największy na nie
Najpóźniej zaczyna się tu dekoniunktura
Najpóźniej wchodzi w fazę koniunktury
W ostatnich 2 latach zaobserwowano spadek między 10- 20% cen
| MIASTO | Przedział cenowy w I kwartale 2008 | Cena średnia w I kw 2008 | Zakres cenowy I kw 2010 | Cena średnia w I kw 2010 | Spadek cen | ||
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 330- 3600 | 1030 | 250- 3150 | 800 | 20% | ||
| Kraków | 79- 1420 | 385 | 40- 1600 ? | 330 | 14% | ||
| Wrocław | 90- 1300 | 306 | 43- 1200 | 300 | 2% | ||
| Gdańsk | 150- 700 | 344 | 48- 900 | 300 | 13% | ||
| Poznań | 90- 1150 | 429 | 90- 1200 | 390 | 9% | ||
Lotnisko:
- Modlin
-Tarchomin
- Linia Otwocka
- Mszczonów (blisko Łodzi)
PODMIOTY NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI- PRÓBA IDENTYFIKACJI
Podmioty związane z popytem
Nabywcy nieruchomości
Biura doradztwa
Banki- z uwagi na wysoką wartości transakcji bardzo duże znaczenie ma kapitał zewnętrzny. W Polsce najważniejszym instrumentem jest kredyt bankowy w finansowaniu, dominują banki uniwersalne
Podmioty związane z obrotem na rynku nieruchomości
Pośrednicy w obrocie nieruchomości, zawód licencjonowany
Rzeczoznawcy majątkowi, zawód licencjonowany: studia magisterskie, roczne studium zgodne z minimum programowym, roczna praktyka, dwuczęściowy egzamin
Notariusze
Urzędy Skarbowe- ich znaczenie by wzrosło gdyby był podatek katastralny
Podmioty gromadzące informacje o rynku nieruchomości ( REAS, baza AMRON przy związku Banków Polskich, Instytut Rozwoju Miast w Krakowie, GUS do kitu)
Podmioty związane z podażą na rynku nieruchomości
Właściciele- zbywcy nieruchomości
Rejestr ksiąg wieczystych
Kataster nieruchomości, prowadzony w Polsce na szczeblu powiatu, czyli w starostowie, budowany na bazie rejestru gruntów i budynków
Przedsiębiorstwa geodezyjne
Podmioty związane z zarządzaniem nieruchomości
Zarządcy nieruchomości, licencjonowany- licencjat, studia podyplomowe, półroczna praktyka
Instytucje ubezpieczeniowe
Komornicy
Placówki badawcze związane z zarządzaniem nieruchomościami
PODATKI NA RYNKU NIERUCHOMOŚCI 19.05.2010
Niemajątkowy charakter podatków od nieruchomości w Polsce.
Nie jest naliczany od wartości nieruchomości, tylko od powierzchni.
Obowiązek podatkowy w dziedzinie nieruchomości spoczywa na następujących podmiotach:
Właściciele nieruchomości ( osoby fizyczne, podmioty gospodarcze i gminy)
Na zarządzających nieruchomościami, które są własnością Skarbu Państwa ( najczęściej zarządza nimi zarząd powiatu czyli Starostwo)
Wieczyści użytkownicy
Mamy obecnie w Polsce trzy rodzaje podatków od nieruchomości:
Podatek od nieruchomości
Podatek rolny
Podatek leśny
Ad. 1
Podatek od nieruchomości naliczany jest prawie zawsze od powierzchni nieruchomości i podmiotem, który ustala wysokość podatku od nieruchomości jest gmina na podstawie ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. Mechanizm ustalania podatków przez gminę jest następujący: Minister finansów swoim rozporządzeniem ustala maksymalną stawkę podatków dla wybranych rodzajów ( sposób wykorzystania) nieruchomości i gminy kierując się tymi stawkami mogą kształtować podatki od nieruchomości na swoim obszarze.
Np. 0,80 zł za mkw nieruchomości gruntowe wykorzystanie gospodarcze, nieruchomości gruntowe pożytku publicznego 0,40 zł za mkw, budynków na cele gospodarcze ok. 20 zł
Ten typ podatków jest anachroniczny, bo:
Mało sprawiedliwy
Daje niską funkcję fiskalną, jego poziom nie motywuje do racjonalnego gospodarowania. Można je przetrzymywać dla celów spekulacyjnych.
Trzeba zreformować system tak, aby miał charakter majątkowy- podstawą jego wymiaru byłaby wartość nieruchomości.
Podatek katastralny- podstawą jego wymiaru będzie tzw. Katastralna wartość nieruchomości, jest opisana w sposób ogólny w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Nazwa pochodzi od katastru nieruchomości- spis wszystkich nieruchomości na danym obszarze wraz z podaniem jej wartości na datę wpisu , w powiecie. „Dziadkiem” katastru jest rejestr gruntów, „ojcem”- ewidencja gruntów i budynków. Umowa akcesyjna z UE nic nie mówi w tej kwestii.
Trzeba dokończyć budowę katastru nieruchomości:
Sposób wyceny nieruchomości musi być również wyznaczony- chyba będzie powszechna taksacja, w sposób uproszczony.
W jakiej relacji wartość katastralna będzie w relacji do wartości rynkowej? Powinna być niższa.
Kluczowe jest, aby w dochodzeniu do wartości katastralnej wyłączone były wszelkie inwestycje.
Wysokość stopy podatkowej np. w Niemczech jest to 0,25%
Czy jedna stopa czy podział na stopę komercyjną i stopę mieszkaniową?
Częstotliwość, możliwość zmiany stopy opodatkowania: ustawowe gwarancje stabilności stopy opodatkowania ok. 10lat
Zakres zwolnień i ulg w podatku od nieruchomości- powinien pozostać podatkiem lokalnym, w ustawie powinien być zagwarantowany tylko minimalny zakres ulg , oddanie decyzji gminie jako instrumentowi prowadzenia działalność gospodarczej w regionie.
Cmentarze
Placówki dyplomatyczne
Zabytki
Jednostki samorządu terytorialnego
Kryterium inwestowania, ze szczególnym uwzględnieniem budowy infrastruktury
Minimum 2letnie vacatio legis
Opodatkowanie sprzedaży mieszkań w Polsce
Mamy aktualnie trzy sposoby opodatkowania sprzedaży mieszkań w Polsce. Zasady naliczania tego podatku uzależnione są od tego, kiedy zostało nabyte przez sprzedającego mieszkanie.
Mieszkania nabyte do końca 2006r. – podatek od ich sprzedaży obowiązuje w ciągu 5 lat od daty nabycia mieszkania, decydują pełne lata kalendarzowe, co oznacza, że ta forma opodatkowania będzie funkcjonowała do końca 2011 r. W tym przypadku płaci się zryczałtowany podatek w wysokości 10% od przychodu ze sprzedaży danej nieruchomości. Podatek ten należy zapłacić w ciągu 14 dni od daty aktu notarialnego we właściwym Urzędzie Skarbowym. Zwolnienia od tego podatku są w następujących sytuacjach:
Jeśli nieruchomość została nabyta w procesie spadku bądź darowizny
Jeśli uzyskane środki ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone w ciągu 2 lat od daty sprzedaży na nabycie innej nieruchomości mieszkaniowej, ale w tym przypadku w ciągu 14 dni od Aktu Notarialnego należy złożyć specjalne oświadczenie w Urzędzie Skarbowym.
Mieszkania nabyte między 01.01.2007 a 31. 12. 2008- w ciągu 5 lat od sprzedaży nieruchomości, pełne lata kalendarzowe, podatek płaci się w wysokości 19% od dochodu uzyskane ze sprzedaży nieruchomości. Należy zapłacić wraz ze składaniem normalnego PIT-u na 30 kwietnia następnego roku. Zwolnienie od tego podatku następuje jedynie w jednej sytuacji- ulga MELDUNKOWA- podatku nie płaci ten właściciel nieruchomości, który przez przynajmniej rok był zameldowany na stałe w danym mieszkaniu
Mieszkania nabyte po 1 stycznia 2009r. – podatek płaci się w ciągu 5 lat, liczą się całe lata, w wysokości 19% od dochodu ze sprzedaży nieruchomości ( może być pomniejszony o koszty), rozliczenie następuje 30 kwietnia roku podatkowego. Nie wpisuje się go do PIT-u, ale na specjalnym druku. Zwolnienia z podatku są takie same jak w pierwszym wariancie
Jeśli nieruchomość została nabyta w procesie spadku bądź darowizny
Jeśli uzyskane środki ze sprzedaży mieszkania zostaną przeznaczone w ciągu 2 lat od daty sprzedaży na nabycie innej nieruchomości mieszkaniowej, ale w tym przypadku w ciągu 14 dni od Aktu Notarialnego należy złożyć specjalne oświadczenie w Urzędzie Skarbowym.
Oprócz podatków są jeszcze opłaty w obrocie:
Opłata od czynności cywilno- prawnych
Opłata notarialna
Opłata za ustanowienie Księgi Wieczystej
Opłata za wycenę nieruchomości