TRENDY NA RYNKACH NIERUCHOMOSCI W EUROPIE

I.

RYNEK POWIERZCHNI KOMERCYJNYCH

a/ POWIERZCHNIE BIUROWE

W porównaniu do najbardziej rozwiniętych rynków Europy Zachodniej Polska
dysponuje znacznie mniejszym zasobem nowoczesnych powierzchni, ale
w porównaniu z krajami Europy środkowo-wschodniej to główny obok
Moskwy ośrodek biznesu. Na kolejnych miejscach plasują się Praga i
Budapeszt.

Powierzchnie biurowe w Polsce

Polski rynek nowoczesnych powierzchni biurowych jest relatywnie młody.
Początek jego rozwoju w największych miastach regionalnych przypadł na
przełom XX i XXI wieku.

Warszawa

Największy rynek w Polsce ze względu na oferowane powierzchnie. Całkowita
podaż 3.462.200 m2. Współczynnik powierzchni niewynajętej 8% (spadek
o 1% do poprzedniego roku). Przewidywana ilość nowej powierzchni do końca
2011 roku to 237.000 m2.

Duży wybór powierzchni biurowych dzięki wysokiej podaży.

Nastąpił wzrost popytu w 2010 do roku poprzedniego osiągając 550.000m2.
Czynsze uległy nieznacznym wahaniom oscylując (w Centralnym Obszarze
Biznesu) budynkach klasy A od 18-do 25 EUR za m2. Poza tym obszarem od
12 do 17 EUR za m2. Koszty eksploatacji od 4 do 6.50 EUR/m2. Miejsce na
parkingu podziemnym od 150-do 250 EUR miesięcznie (poza centrum 70 do
110 EUR)

Kraków

Nowoczesna powierzchnia biurowa w 2010 roku to 450.000 m2. Ze względu
na wysoką podaż (nowe otwarcia) spadek stawek za wynajem nawet 19%.
Stawki czynszu za budynek klasy A oscylują pomiędzy 12 a 16 EUR. Koszty
eksploatacyjne za m2 to 2.50 do 4.50 EUR.

Na skutek spowolnienia gospodarczego spada zainteresowanie wynajmem
nowoczesnej powierzchni klasy A na rzecz budynków klasy B i C.

Katowice

Zasób powierzchni biurowej w 2010 to 240.000m2.

Czynsze w 2010 uległy obniżeniu o ponad 20%. Stawki czynszu za budynek
klasy A wahały się 13-15 EURm2.

Na skutek słabego popytu stosowano kilkumiesięczne wakacje czynszowe lub
obniżki czynszu na aranżacje wynajmowanej powierzchni.

b/ POWIERZCHNIE HANDLOWE

W 2010 nastąpił gwałtowny spadek liczby nowych centrów handlowych
w europie – największy od 1983 roku. W I kw. 2011 zasoby powierzchni
w centrach handlowych wzrosły o przeszło 2,1 mln mkw, a w lipcu łączne
zasoby powierzchni GLA w centrach handlowych w Europie wyniosły 135,1
mln mkw. W I półroczu 2011 roku Rosja odnotowała najwyższy wzrost 3,6%
powierzchni w centrach handlowych (400 000 mkw) stanowiący 1/5 całej
podaży w Europie; Turcja 6,4% (340 000mkw); Polska 3,5% (250 000 mkw);
Grecja, Serbia i Chorwacja odnotowały znaczny wzrost 6-9%. W okresie tym
nie otwarto żadnego centrum w Austrii, Bośni-Hercegowinie, Bułgarii,
Czechach, Danii, Estonii, Luksemburgu, Litwie i Węgrzech. Planowany jest
wzrost nowej podaży w latach 2011/2012. Na Turcję (1,4 mln mkw) i Rosję
(3 mln mkw) przypada 41% przewidywanej nowej podaży w Europie. W
Europie Zachodniej na czele rankingu rynków, na których przygotowywana
jest największa liczba nowych obiektów znajduje się Francja oraz Włochy.
Planowany jest także wzrost w Polsce, Finlandii, Słowenii i Ukrainie.
W Niemczech nowa łączna podaż w latach 2011/2012 będzie najniższa od
1990 roku, a w Wielkiej Brytanii w tym okresie powstanie najmniej nowych
obiektów w jej historii. W Grecji zamiera działalność deweloperska.

Powierzchnie handlowe w Polsce

Warszawa

Wielkość powierzchni handlowej w 2010 wynosi 1.416.000m2.

Popyt utrzymuje wysokie ceny. Przy głównych ulicach najlepsze lokale od 80
do 100 EURm2 a w najlepszych centrach handlowych od 76-85 EUR za m2.

Poziom pustostanów na 2010 to 0,5 %

Kraków

Podaż nowoczesnej powierzchni wynosi 550.000m2

Obniżony popyt powoduje iż najemcy zaczynają negocjować stawki czynszu.
Czynsze w 2010 na głównych ulicach wynoszą od 25- do 70 EUR/m2
a w centrach handlowych (podobnie jak rok wcześniej) od 20 do 47,50 EUR.

Poziom pustostanów na 2010 to 4%.

Katowice

Podaż nowoczesnej powierzchni wynosi 830.000m2 (największa podaż zaraz
za Warszawą).

Wysoki popyt. Średni czynsz w centrach handlowych od 35 do 45 EUR/m2
( za najlepsze lokalizacje 50 EUR), na głównych ulicach od 12,5 do 32
EURm2 (najlepsze lokalizacje 60 EUR)

Poziom pustostanów 1,50%.

c/POWIERZCHNIE MAGAZYNOWE

W I połowie 2011 roku rynek niemiecki i rynki regionu Europy Środkowo-
Wschodniej (CEE) odnotowały znaczne ożywienie. Suma wynajętej
powierzchni w Niemczech wzrosła o 48%, a w CEE o 28%. Rośnie obawa
o przyszłość strefy euro i globalne spowolnienie gospodarcze. Jednakże na
rok 2012 przewiduje się wzrost stawek czynszowych, gdyż większość
wybudowanej powierzchni została już wynajęta, a liczba kończonych
inwestycji jest niższa niż w latach poprzednich.

Powierzchnie magazynowe w Polsce

W 2010 to Polska odnotowała największy wzrost wynajmowanych
powierzchni magazynowych w rejonie CEE.

Warszawa

Całkowita podaż 2.442.000 m2. Obszar podzielony w zależności od odległości
na III strefy (do 12km, do 30km i do 50km.)

Spowolnienie jest powodem korekty czynszów: 4-5.50 EURm2 (I strefa), 2.2
do 2.9 (II strefa) i od 2 do 2.7 (III strefa)

Poziom pustostanów nieznacznie wzrósł 19,50% ( z czego I-9%, II-22%, III-
28%)

Kraków

W 2010 całkowita powierzchnia (bez zmian) wyniosła 68.000 m2.

Popyt utrzymuje się na dotychczasowym poziomie. Stawki czynszu od 4-5
EURm2 , niski standard (bez ogrzewania) od 4 do 5 EURm2.

Wskaźnik pustostanów 8%.

Katowice

Całkowita podaż 1.100.000 m2. Planowane dalsze rozbudowy.

Wysoka podaż powoduje nieznaczne spadki czynszu, które utrzymują się na
poziomie 3-3,5 EUR.

Wskaźnik pustostanów 20% na skutek dużej podaży. Brakuje powierzchni
o metrażu od 400- do 800 m2, która jest poszukiwana przez najemców.

II.

RYNEK POWIERZCHNI MIESZKANIOWYCH

Polska na tle Europy

W Polsce na 1000 mieszkańców przypada około 340 mieszkań. Wskaźnik ten
w Europie Zachodniej wynosi okoł 500 lokali. Według danych Eurostatu
Polska wraz z Łotwą, Węgrami i Bułgarią znajduje się na przedostatnim
miejscu zestawienia 27 krajów Wspólnoty pod względem liczby pokoi
przypadających na 1 osobę.

Blisko unijnej średniej są Polacy narzekający na za ciemne mieszkania
(7.5%). W Wielkiej Brytanii 9,6% a Belgii 1,8%

Średnio na hałas narzeka 22% mieszkańców UE. Największym problemem
jest to dla Rumunów (35%), a najmniejszym dla Irlandczyków. W Polsce 18%.

Zanieczyszczone powietrze i brudna okolica stanowi problem dla 38%
Maltańczyków. W Polsce jest to 11% a w Irlandii 5,5%.

Stosunkowo małym problemem dla Polaków jest przestępczość (7%
mieszkańców uskarża się na wysoką.). W Bułgarii 29% a na Litwie 6,6%.

W I i II kw. 2011 r. sytuacja na światowych rynkach nieruchomości
pozostawała mało stabilna, z cenami pozostającymi w trendzie spadkowym.
Często ich spadek był silniejszy niż rok wcześniej. Jedynie w 12 z 31 krajów
statystyki roczne w II kw 2011 r. były lepsze niż w II kw 2010 r. W okresie
tym wśród 31 analizowanych krajów (wyłączając Polskę) w 16 z nich ceny
spadały, natomiast w pozostałych 15 zmiany r/r były dodatnie. Sytuacja
w krajach europejskich jest zmienna, jednak w statystykach cen przeważają

spadki. Podobnie jak w 2010 r. najwyższe spadki cen odnotowano w Irlandii
-12,43% r/r (-10,8% r/r w 2010 r.) oraz Ukrainie -8,44% r/r (-9,5 % r/r
w 2010 r.). Notowana w 2010 r. poprawa sytuacji na rynku nieruchomości
na Łotwie i Portugalii po wyhamowaniu wzrostów w jego końcu, w br.
przekształciła się w spadki. Niepokojące dla światowej kondycji gospodarczej
pozostają odczyty z amerykańskiego rynku nieruchomości.

W Polsce przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w I połowie 2011 r
1mkw wyniosła 5 558 zł. W ciągu roku nastąpił wzrost kosztów zakupów
mieszkania średnio o 422 złotych za 1 mkw. tj. o 5,4 % r/r. w II kw. i całym
I półroczu 2011 r. utrzymało się znaczne lokalne rozwarstwienie przeciętnych
cen. Różnica w średniej cenie pomiędzy najdroższym a najtańszym woj. w
omawianym okresie wyniosła ponad 4,4 tys. zł/mkw. W I półroczu 2011 r.
najwyższe ceny notowane były w woj. mazowieckim (7 516 zł/mkw) i
małopolskim (6 434 zł/ mkw). Niezmiennie najmniej za 1 mkw. lokalu należy
zaplacić za mieszkanie z woj. lubuskiego (3 052 zł/ mkw). Największa roczna
korekta cen była udziałem woj. opolskiego (spadek cen o 2,1% r/r).
Największe wzrosty były w I półroczu br. odnotowane m.in. w woj.
dolnośląskim (wzrost o 16,8 % r/r).

Rynek wynajmu mieszkań

W Polsce na jeden najmowany lokal przypada 27 mieszkań zajmowanych
przez właścicieli. Dwukrotnie korzystniejsza sytuacja na rzecz najmu jest
w Słowenii, Litwie czy Hiszpanii. W Niemczech, Danii czy Holandii na jeden
lokal przypada niecałe 1,5 mieszkania zamieszkałego przez osobę
posiadającą prawo własności. Na rozwój tego rynku w krajach Europy
Zachodniej ma wpływ styl życia (młode osoby wolą wynajmować niż zaciągać
kredyt) odmienny niż w Polsce (szybka kariera i zakup własnego mieszkania).
Niemcy spędzają większość życia w mieszkaniach wynajętych, a czas trwania
pojedynczej umowy sięga 20-30 lat (właściciel nie może podnosić czynszu
o więcej niż o 20% co trzy lata i przekraczać stawki za 1 metr kwadratowy,
która została ustalona przez urząd mieszkaniowy danego miasta.

W Polsce na skutek zaostrzenia przepisów w zakresie kredytów hipotecznych
w 2012 roku przewidywany jest wzrost zainteresowania wynajmem.

Różnice regulacyjne w Europie

W Europie nadal istnieją duże rozbieżności w przepisach regulujących
nabywanie nieruchomości, podobnie jak różnice w kosztach transakcji.
W ramach Unii Europejskiej występują istotne różnice w stopniu regulacji,

oraz różne modele przepisów regulacyjnych. Każdy z systemów regulacyjnych
ma własną charakterystykę, która wpływa na koszt i czas trwania transakcji,
która nakłada się na różnorodność przewidzianych przez prawo opłat
występujących w różnych krajach.

O ile na europejskim rynku nieruchomości dają się zauważyć pewne trendy
i wyraźne zmiany zachodzące na rynkach międzynarodowych, trudno jest
porównać ze sobą rynki z różnych państw.

Państwa członkowskie nadal w dużym stopniu samodzielnie ustalają zasady
dostępu do swoich rynków nieruchomości.

Budowanie

europejskiego rynku nieruchomości oznacza także wdrożenie

wspólnych przepisów, które nakładają pewne minimalne, ale konieczne
wymagania. Jedynie w ten sposób możemy uczynić europejski rynek
nieruchomości bardziej przejrzystym dla jego uczestników.

LITERATURA

Świat Rynku Nieruchomości Łukasz Maciak „Perspektywy rozwoju polskiego
rynku biurowego w kontekście europejskim”;

Raport z rynku nieruchomości 2011 (zawiera dane na koniec III kwartału
2011 roku);

WWW. Dom.gratka.pl „ Największy spadek liczby nowych centrów
handlowych w Europie od 27 lat”

e-Gospodarka.pl „Powierzchnie magazynowe w Europie 2011-2012”

Świat Rynku Nieruchomości Bartosz Mierzwiak „Rynek magazynowy
w Polsce okiem dewelopera”

Kwartalna analiza rynku nieruchomości mieszkaniowych
w Polsce (II kw. 2011 roku.) BGŻ