Proces inwestycyjny, jego istota i etapy

Proces inwestycji - ogół czynności realizowanych przez inwestora i odpowiedni urząd, które mają na celu umożliwienie rozpoczęcia prac budowlanych zgodnie z wymogami prawa. Szczegółowy zakres procesu inwestycyjnego, a zatem liczba procedur i co się z tym wiąże czas jego trwania uzależniony jest od potrzeb inwestycyjnych inwestora. Ilość etapów proces inwestycyjnego jest konsekwencją wymogów prawa odnośnie przygotowania i pozyskania stosownych dokumentacji oraz zamówień inwestora.

Etapy procesu inwestycyjnego (8):

1: Uzyskanie wpisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy lub decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego jest wymagane w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla każdej inwestycji budowlanej, dla której przepisy prawa budowlanego przewidują obowiązek pozwolenia na budowę a także w przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

2: Pozyskanie terenu.

Umowa kupna musi mieć formę aktu notarialnego. Przed zakupem należy jednak sprawdzić stan prawny działki w księdze wieczystej, czy grunt nie jest obciążony długami lub też czy działka nie jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym.

3. Sporządzenie projektu.

Projekt budowlany stanowi załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę i sporządza go osoba posiadające uprawnienia budowlane do projektowania w określonej specjalności i jest członkiem właściwej izby samorządy budowlanego. Projekt budowlany powinien zawierać wszystkie wymagane opinie uzgodnienia, pozwolenia i inne dokumenty określone przepisami szczegółowymi. Porjekty mogą być indywidualne lub gotowe.

Projekt indywidualny jest zamówiony w uprawnionego architekta i daje on poczucie inwestorowi współtworzenia i posiadania projektu niepowtarzalnego.

Projekt gotowy można nabyć w biurach lub pracowniach projektowych i daje on możliwość wyboru najwłaściwszego rozwiązania. Jest tańszy od indywidualnego, dopuszcza zmiany w zakresie aranżacji wnętrza i stosowanych materiałów. Przed zakupem takiego projektu należy sprawdzić czy jest on zgodny z wytycznymi podanymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub wpisem i wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Projekt gotowy zostaje włączony w skład projektu budowlanego dopiero po zaadoptowaniu go do warunków miejscowych przez uprawnionego projektanta. Projektant adaptujący może wprowadzać zmiany w projekcie gotowym, które wykraczają poza zakres podany w projekcie wyłącznie po uzyskaniu zgody autora.

4. Uzyskanie pozwolenia na budowę.

W celu uzyskania pozwolenia należy złożyć odpowiednie dokumenty:

- wniosek, przez podmiot zainteresowany,

- oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane

-projekt budowy wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami oraz innymi dokumentami wymaganym i w przepisach szczególnych wraz z zaświadczeniem o przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego projektanta sporządzającego projekt.

-decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozwolenie na budowę wydaje starosta powiatowy.

5. Rozpoczęcie realizacji inwestycji.

Rozpoczęcie budowy może nastąpić na podstawie ostatecznej decyzji na budowę lub na podstawie zgłoszenia o wykonaniu robót budowlanych, dla których nie jest wymagane pozwolenie na budowę. Zgłoszenie takie należy kierować do starosty powiatowego.

Na tydzień przed rozpoczęciem robót należy zawiadomić starostwo o terminie rozpoczęcia robót. Do zaświadczenia dołącza się oświadczenie kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania budową i inspektora nadzoru a także zaświadczenia o jej przynależności do właściwej izby samorządu zawodowego.

6. Roboty budowlane

Inwestycja może być realizowana na dwa sposoby:

-1- systemem zleconym,

-2- systemem gospodarczym.

Ad-1- Inwestor zawiera z firmą budowlaną umowę cywilno-prawną, która określa zakres i terminowość robót a także wysokość i sposób płatności. Firma budowlana ponosi odpowiedzialność za zgodę z projektem i poprawną technicznie realizację obiektu oraz za prowadzenie stosownej dokumentacji budowy.

Ad-2-Inwestor we własnym zakresie podejmuje wszystkie działania organizacyjno-techniczne związane z realizacją inwestycji. Może także we własnym zakresie wykonywać część prac pomocniczo-wykończeniowych. W tym systemie na inwestorze spoczywa obowiązek ustanowienia kierownictwa budowy.

7. Zakończenie budowy i oddanie obiektu do użytkowania. O zakończeniu budowy należy powiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego. Do zawiadomienia dołącza się:

- oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem, warunkami zawartymi w pozwoleniu na budowę oraz obowiązującymi przepisami i normami.;

-oryginał dziennika budowy;

- oświadczenie o doprowadzeniu do należytego stanu terenu budowy;

-protokoły badań i odbiorów technicznych;

-powykonawczą inwentaryzację geodezyjną.

Jeżeli w zrealizowanym obiekcie zostały wprowadzone zmiany w stosunku do zatwierdzonego projektu należy także dołączyć kopię rysunków wchodzących w skład projektu wraz z naniesionymi i potwierdzonymi przez uprawnionego projektanta zmianami.

Wraz z zawiadomieniem składa się wniosek o udzielenie zgody na użytkowanie.

8. Ekspertyza i utrzymanie obiektu.

Na tym etapie inwestor zarządza użytkowaniem i planuje remonty.

W SKRÓĆIE:

Etapy procesu inwestycyjnego:

KROK – ETAP 1

Uzyskanie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego

lub

Lub uzyskać decyzję o warunkach zabudowy lub decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

KROK – ETAP 2

Pozyskanie terenu.

umowa kupna musi mieć formę aktu notarialnego.

KROK – ETAP 3

Sporządzenie projektu.

projekty indywidualne

projekty gotowe

KROK – ETAP 4

Uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę.

Decyzję pozwolenia na budowę wydaje Starosta Powiatowy

KROK – ETAP 5

Rozpoczęcie realizacji inwestycji.

KROK – ETAP 6

Roboty budowlane

system zlecony

system gospodarczy

KROK – ETAP 7

Zakończenie budowy i oddanie obiektu budowlanego do użytkowania.

KROK – ETAP 8

Eksploatacja i utrzymanie obiektu zarządzanie użytkowaniem, planowanie remontów

Analiza efektywności inwestycji