Mieszkania spółdzielcze
Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Przekształcenie prawa spółdzielczego w odrębną własność (wykup mieszkań spółdzielczych)
Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego
Prawo do mieszkania spółdzielczego lokatorskiego może uzyskać osoba, która:
- jest członkiem danej spółdzielni oraz
- zawrze umowę ze spółdzielnią, w której zobowiązuje się wpłacić wkład mieszkaniowy oraz uiszczać wszelkie opłaty.
Ze swojej strony spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi mieszkanie do użytkowania.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu różni się od własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu i od prawa własności tym, że mieszkaniem nie można nim swobodnie dysponować (sprzedać, podarować itp.), nie można go również odziedziczyć.
Lokatorskie prawo do lokalu jest niezbywalne, nie podlega egzekucji.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo do małżonków.
Wygaśnięcie lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego
Prawo to wygasa z chwilą ustania członkostwa oraz w innych wypadkach takich jak śmierć członka spółdzielni.
Ponadto spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego z następujących przyczyn:
- jeżeli członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
- jeżeli członek nie uiszcza opłat za korzystanie z lokalu przez co najmniej 6 miesięcy.
Prawo do mieszkania lokatorskiego po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa
Po ustaniu małżeństwa wskutek rozwodu lub po unieważnieniu małżeństwa małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. Były małżonek niebędący członkiem spółdzielni powinien złożyć deklarację członkowską w terminie 3 miesięcy od dnia, w którym przypadło mu prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.
Jeżeli małżonkowie nie dokonają tych czynności, wówczas spółdzielnia wyznacza im dodatkowy termin na ich dokonanie, nie krótszy niż 6 miesięcy. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu. W takiej sytuacji roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim.
Prawo do mieszkania lokatorskiego po śmierci członka spółdzielni
Lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego nie przechodzi na spadkobierców. Oznacza to, że po śmierci członka spółdzielni mającego prawo do mieszkania spółdzielczego lokatorskiego nikt z jego spadkobierców nie może odziedziczyć tego mieszkania (jednakże spadkobiercy dziedziczą wkład mieszkaniowy).
Jednakże z chwilą śmierci jednego z małżonków prawo do mieszkania przypada drugiemu małżonkowi. Jeśli małżonek ten nie jest członkiem spółdzielni, to, aby zachować mieszkanie powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci małżonka złożyć do spółdzielni deklarację członkowską, (co wiąże się z kosztami – uiszczeniem opłaty członkowskiej). Jeśli tego nie uczyni, wówczas spółdzielnia powinna wyznaczyć mu dodatkowy termin – minimum 6 miesięcy.
Ponadto obowiązkiem spółdzielni jest poinformowanie, co się stanie, jeśli ten termin nie zostanie dotrzymany. Jeśli współmałżonek w terminie nie ureguluje formalnie praw do mieszkania to władze spółdzielni mogą podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu i nakazać mu opuszczenie tego mieszkania. W takiej sytuacji roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim.
Dziedziczenie wkładu mieszkaniowego
Prawo do mieszkania spółdzielczego lokatorskiego nie podlega dziedziczeniu, natomiast dziedziczeniu podlega prawo do wkładu mieszkaniowego.
Spadkobiercy zarówno testamentowi jak i ustawowi, aby uzyskać prawo do wkładu po śmierci członka spółdzielni muszą złożyć wniosek o nabycie spadku na podstawie testamentu lub ustawy. Po uprawomocnieniu się postanowienia sądu spadkobiercy powinni w Urzędzie Skarbowym uregulować kwestie dotyczące podatku.
Dopiero z tymi dokumentami tzn. postanowieniem sądu oraz zaświadczeniem z Urzędu Skarbowego mogą domagać się wypłaty wkładu mieszkaniowego:
- od spółdzielni – jeśli nikt nie ubiega się o przyznanie prawa do mieszkania,
- od osoby uprawnionej do uzyskania prawo do mieszkania spółdzielczego lokatorskiego po śmierci członka spółdzielni.
Spadkobierca ma prawo domagać się wkładu w zwaloryzowanej wysokości.
Problem powstaje wtedy, gdy mieszkanie lokatorskie zostało wybudowane ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, gdyż brak jest przepisów regulujących wysokość wkładu wyplacanego w takiej sytuacji.
Według Ministerstwa Infrastruktury, skoro usm zabrania przewłaszczania, jedyne, co można zrobić z takim lokalem, to go wynająć lub ustanowić lokatorskie prawo do lokalu. Gdy chodzi o zasady ustalania wysokości wkładu, to – jak przyznało ministerstwo – usm nie reguluje tej kwestii. Dlatego spółdzielnie mieszkaniowe powinny sięgnąć po swoje statuty. Oznacza to, że gdyby statut milczał na ten temat, spółdzielnia zawsze może go zmienić i ustalić swoje zasady rozliczeń. Interpretacja tego resortu różni się jednak od poglądów zaprezentowanych przez Sąd Najwyższy w uchwale z 17 listopada 2009 r. (sygn. III CZP 81/09). Zgodnie z nią wartość lokatorskiego prawa do mieszkania wybudowanego z udziałem środków z KFM stanowi kwota wkładu mieszkaniowego, jaką wnosił członek spółdzielni zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, jednakże różnice pomiędzy mieszkaniami spółdzielczymi własnościowymi, a stanowiącymi odrębną własność są bardzo niewielkie (np. cena rynkowa mieszkań spółdzielczych i znajdujących się we wspólnotach mieszkaniowych jest właściwie taka sama).
W odróżnieniu od prawa lokatorskiego, spółdzielcze prawo własnościowe jest prawem zbywalnym, przechodzi na spadkobierców i podlega egzekucji.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu
Umowa zbycia (np. sprzedaży) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Wypis tego aktu notariusz przesyła niezwłocznie spółdzielni.
Zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany.
Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu.
Zbyć można również ułamkową część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jednakże w takiej sytuacji osoby posiadające pozostałe udziały mają prawo pierwokupu.
Licytacja mieszkania własnościowego
W przypadku, gdy osoba korzystająca z mieszkania spółdzielczego własnościowego dopuszcza się:
- długotrwałych zaległości z zapłatą opłat za korzystanie z mieszkania,
- rażącego lub uporczywego naruszania obowiązującego porządku domowego albo niewłaściwego zachowania, przez które korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej jest uciążliwe
wówczas zarząd spółdzielni, na wniosek rady nadzorczej, może zażądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji (na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości).
Po licytacji osobie tej wypłacana jest kwota uzyskana z licytacji pomniejszona o niewniesioną część wkładu budowlanego, a w wypadku gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu - potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami. Warunkiem tej wypłaty jest opróżnienie lokalu.
Dziedziczenie mieszkania spółdzielczego własnościowego
Mieszkania spółdzielcze własnościowe nabywa się w drodze dziedziczenia na zasadach ogólnych.
W sytuacji, gdy jest kilku spadkobierców takiego mieszkania, wówczas powinni oni, w terminie jednego roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem prawa do lokalu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela.
Przekształcenie prawa spółdzielczego w odrębną własność (wykup mieszkań spółdzielczych)
Od 2007 roku istnieje możliwość przekształcenia spółdzielczego (lokatorskiego i własnościowego) prawa do lokalu na własność tego lokalu. Spółdzielnia jest zobowiązana do zawarcia notarialnej umowy o przeniesienie własności na członka spółdzielni mieszkaniowej (lub osoby, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) na pisemne żądanie tych osób.
Możliwość ta została jednak zakwestionowana przez orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego (wyrok TK z 17 grudnia 2008 P 16/08) i na mocy orzeczenia TK wykup mieszkań „za złotówkę” był możliwy jedynie do 30 grudnia 2009 r. W wyniku późniejszej nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych możliwość ta, w praktycznie niezmienionym kształcie nadal istnieje.
Warunkiem uzyskania własności lokalu jest dokonanie spłaty przez zainteresowaną osobę:
- przypadającej na dany lokal części kosztów budowy, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami,
- zadłużenia z tytułu opłat za korzystanie z mieszkania.
Ponadto osoba korzystająca z mieszkania lokatorskiego powinna dokonać spłaty nominalnej kwoty umorzenia kredytu lub dotacji w części przypadającej na jego lokal, o ile spółdzielnia skorzystała z pomocy podlegającej odprowadzeniu do budżetu państwa uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków
Kolejnym warunkiem przeniesienia własności lokalu jest uregulowany stan prawny nieruchomości, w której znajduje się dany lokal. Spółdzielnia powinna mieć prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu na którym znajduje się nieruchomość.
Przeniesienie własności powinno nastąpić w ciągu 3 miesięcy od złożenia wniosku o przeniesienie własności. W razie bezczynności spółdzielni osoba, które wystąpiła z wnioskiem może wystąpić do do sądu z powództwem o wydanie zastępczej decyzji przeniesienia własności przez sąd. Pozew taki wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia. Obecnie spółdzielnia pokrywa koszty już w dwóch instancjach, poprzednio (przed wejsciem w życie nowelizacji z 5 listopada 2009 r.) jedynie postępowania w pierwszej instancji.
W zasadzie właściwym rzeczowo do wniesienia powództwa jest sąd okręgowy (o ile wartość mieszkania przekracza 75.000 zł, czyli praktycznie zawsze), ale niekiedy sądy przyjmują, że wartością przedmiotu sporu, od której zależy, który sąd będzie rozpoznawał sprawę, jest wartość zadłużenia członka spółdzielni wobec spółdzielni.
Nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, uchwalona 17 grudnia 2009 r., wprowadza m.in. następujące rozwiązania:
- wykup mieszkań lokatorskich będzie możliwy, jeżeli posiadacz spłaci kredyt, który spółdzielnia zaciągnęła na jego budowę oraz ewentualne zaległości z tytułu czynszu. Ponadto, jeżeli spółdzielnia przy budowie korzystała z kredytu lub dotacji (dotyczy to spółdzielni, które budowały mieszkania w latach 60 - 90 ubiegłego wieku), lokator musi spłacić kwotę, będącą odpowiednikiem nominalnej wartości kredytu lub dotacji, oczywiście w części przypadającej na dany lokal. Nie są to zazwyczaj duże kwoty. Nie wiadomo, jak długo utrzyma się ten przepis, bo jest bardzo podobny do zakwestionowanego przez Trybunał Konstytucyjny.
- Warunkiem wykupu mieszkań własnościowych już nie jest spłata nominalnej wartości kredytu, o ile spółdzielcze własnościowe prawo powstało nie dłużej niż 15 lat wcześniej.
Wnioski o wykup lokali, złożone do 30 grudnia 2009 r. spółdzielnie na obecnych zasadach będą rozpatrywać jeszcze przez pierwszy kwartał 2010 r.
Wykup mieszkań zakładowych
Wiele spółdzielni mieszkaniowych zarządza (poza mieszkaniami spółdzielczymi: lokatorskimi i własnościowymi) również dawnymi lokalami zakładowymi, dostanymi często za darmo od prywatyzowanych lub upadających zakładów lub instytuacji państwowych.
Przez kilka lat najemcy w blokach przekazanych za darmo spółdzielniom mogli nabyć zajmowane mieszkanie po spłacie tylko nakładów poczynionych przez spółdzielnię na budynek (w części przypadającej na lokal), a więc na bardzo atrakcyjnych zasadach (art. 48 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).Tymczasem w lipcu 2009 r. zapadł wyrok TK (sygn. akt: K 64/07), który zabrał im tę możliwość. TK uznał bowiem za niezgodny z konstytucją art. 48 ust. 3 usm jako stanowiący nadmierną ingerencję w przysługujące spółdzielni mieszkaniowej prawo własności. Problem jednak w tym, że nadal obowiązuje pozostała część tego artykułu. I wynika z niej zgoła coś innego. Potwierdził to Sąd Najwyższy 8 stycznia 2010 r. Jego zdaniem teraz sytuacja jest taka, że jeżeli spółdzielnia nabyła nieodpłatnie budynek, wykupujący lokal najemca musi uregulować jedynie zadłużenie z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu (czyli za czynsz i media). Jednocześnie SN stwierdził, że art. 48 ust. 3 utracił moc obowiązującą nie z dniem publikacji wyroku TK w Dzienniku Ustaw, lecz od daty wejścia w życie nowelizacji ustawy z 14 czerwca 2007 r. (która wprowadziła go w takim kształcie do obrotu prawnego), czyli od 31 lipca 2007 r.
Obecnie pojawiła się propozycja sejmowej podkomisji uchwalenia przepisów, które regulowałyby kwestie wykupienia mieszkań zakładowych, które wraz z najemcami sprzedano spółdzielniom lub innym osobom prawnym bądź fizycznym, bez proponowania najemcom wykupu ich mieszkań. Szanse na uchwalenie takiej ustawy są jednak niewielkie, tym bardziej, że Skarb Państwa nie wykazuje zainteresowania współfinansowaniem tych inwestycji.
W najbliższym czasie do Trybunału Konstytucyjnego wpłynie najprawdopodobniej skarga konstytucyjna od Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. Obecnie czeka również w TK na rozstrzygnięcie pytanie prawne od Sądu Apelacyjnego w Katowicach, dotyczące zgodności "nieodpłatnego uwłaszczenia" najemców kosztem spółdzielni z art. 64 ust. 1 konstytucji zapewniającym ochronę prawa własności.
Podstawa prawna
1.
Ustawa Prawo spółdzielcze (Dz. U. z 2003, Nr 188 poz. 184 z późn.
zm.)
2.
Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003, Nr 119 poz.
1116, tekst jednolity dostępny na stronie:
http://www.lex.com.pl/bap/notariusz/Dz.U.2003.119.1116.html)