XII wiek to początek osadnictwa wiejskiego . W tym czasie zaznaczył się wyraźny postęp w rolnictwie. Chłopi wytwarzali lepsze narzędzia (np. pług z żelazną odkładnicą) oraz częściej stosowali trójpolówkę t.j. podział ziemi uprawnej na trzy części: na jednej siano zboże, na drugiej zboże ozime, a trzecia odpoczywała. Zwiększało to powierzchnię ziemi uprawnej, powodowało wzrost plonów i opóźniało proces jałowienia ziemi.
Możni feudałowie starali się zwiększyć dochodowość swoich posiadłości poprzez zakładanie nowych osad, gdzie osadzano na równych prawach zarówno gości jak i przypisańców. Przypisańcy była to ludność chłopska pozbawiona prawa opuszczania ziemi, goście zaś to ludzie wolni którzy z różnych przyczyn nie mogli się utrzymać na własnej ziemi. Ci ostatni mieli prawo opuszczać własność feudała, a wysokość ich zobowiązań i charakter określała umowa.
Istnieli także dziedzice czyli chłopi wolni, niezależni od feudałów, posiadający drobną własność ziemską. Nowi osadnicy mogli swobodnie opuszczać grunt pański po wykonaniu umowy. Za użytkowanie ziemi byli obowiązani do składania swym panom czynszu w naturze, w określonej wysokości. W miarę rozwoju gospodarki towarowo-pieniężnej płacili go w pieniądzu. Dla zagospodarowania się otrzymywali od swych panów zwolnienie od świadczeń. Były to tzw. lata wolne lub wolnizna. To osadnictwo rozwijające się w Polsce w XII w. nosiło nazwę osadnictwa prawem wolnych gości lub na prawie polskim. Od XII w. osadnicy zaczęli wdzierać się w odwieczne odstępy leśne, tworząc wśród lasów pionierskie osady puszczańskie. Ośrodkami osadnictwa były w głównej mierze, grody, które były osadami warownymi i dawały ochronę przed najazdami. W nich właśnie obrała siedzibę władza (sieć okręgów grodowych - zwane były kasztelaniami) . Okoliczna ludność musiała dostarczać daniny, szukała we władzy książęcej sprawiedliwości itp. Cechą charakterystyczną osadnictwa wiejskiego było rozproszenie.
Podstawową jednostkę stanowił „źreb” - samodzielne gospodarstwo, skupisko kilku źrebów prowadziło do powstania „siodła”. Wszystkie te jednostki były bardzo płynne, znikały, powstawały. Były one kontynuacją rodowej wspólnoty, stanowiły grupę ludzi, w której dominowały więzy pokrewieństwa.
Istniała także struktura wyższego szczebla jaką było „opole”, które stanowiło jednostkę administracyjną niższego rzędu niż kasztelania. Tworzył ją zespół sąsiedzki i spełniały poza gospodarczą (władanie terenami leżącymi pomiędzy wspólnotami niższego rzędu), także polityczną - w której gród odgrywał rolę krystalizującą…
Rolnictwo orne osiągnęło decydujące znaczenie i było podstawowym warunkiem do trwałej organizacji państwowej. Wytwarzające się już dawniej różnice majątkowe, które doprowadziły do rozkładu społeczeństwa rodowego, urosły z czasem do rozmiarów ogromnych, a z czasem doprowadziły do wywłaszczenia bezpośredniego wytwórcy, z podstawowego środka produkcji tj, ziemi. Przez długie wieki obok gospodarstw wolnych rolników istniały większe gospodarstwa możnych, uprawiane w znacznej mierze przez niewolnych, głównie jeńców wojennych, ale rozwój organizacji państwowej spowodowała zwiększenie danin, wymagała służebności dla utrzymania swego aparatu, siły zbrojnej czy grodów. Lokalni możni skupiali się pod skrzydłami księcia, a dziedziczny książę utożsamiał siebie z państwem i dochody państwa uważał za swą własność. Cała ziemia „niczyja” została uznana za własność księcia, a on dzielił ją pomiędzy swych faworytów. Którzy przy pomocy osadzanych na niej jeńców i brańców, zakładali nowe osady, tym razem jednak niewolne. W ten sposób zaczął się z wolna dokonywać podział na własność książęcą oraz wciąż liczniejsze i rozleglejsze majątki możnowładców. Coraz ciaśniej w tym stanie rzeczy było wolnym chłopom, którzy musieli coraz większe daniny oddawać nie tylko „panom”, ale także Kościołowi. Coraz mniej różnili się od swych niewolnych sąsiadów. Panujący w owym czasie pogląd, że cała wolna ziemia jest ziemią książęcą, zaczęto rozciągać na chłopów nie podlegającemu innemu panu feudalnemu i nie służących w wojsku; uważano ich również za chłopów książęcych. Stąd już tylko krok do przekazania przez księcia temu czy innemu panu, najpierw danin i powinności świadczonych przez chłopa, a potem i jego własnej osoby wraz z ziemią na której siedział. W wieku XIII proces ten dobiegł końca i trwał aż po wiek XIX.
Ludność wsi polskiej w XIII w była bardzo niejednolita pod względem sytuacji prawnej. Pomiędzy niewolnymi, a chłopami-dziedzicami istniała cała gama pośrednich grup chłopstwa zależnego i wolnego. Najniżej stali niewolni, rekrutujący się spośród brańców wojennych, osadzanych następnie w posiadłościach książęcych lub latyfundiach i obarczanymi obowiązkami i daninami na rzecz pana. Inną kategorią ludzie prawnie zaliczanych do niewolnych stanowili - zakupi - ongiś wolni chłopi, którzy przez zadłużenie się u panów, stracili czasowo na ich rzecz wolność osobistą, do chwili zwrotu pożyczki. W dobrach kościelnych występowali - przypisańcy - których prawne stanowisko nie zostało określone do dzisiaj, a Kościół „dostawał”, albo „nabywał” ich od księcia. Wśród ludności wolnej byli - dziedzice -, którzy z wolna przekształcali się w tzw. chłopów książęcych, którzy to nie byli uznawani już za wolnych, a w pewnym stopniu podlegali organizacji majątków książęcych, świadczyli na jej rzecz daniny i posługi nie wynikające bezpośrednio z prawa książęcego. Obok tych grup występowały dość zróżnicowane grupy ludzi wolnych tzw. wolnych gości, nie związanych z ziemią, którzy przenosili się z miejsca na miejsce i nie mieli zamiaru rozstać się ze swoją wolnością, np. tzw. „łazękowie” zajmowali się karczunkiem puszczy przygranicznych, a „włodycy”, dzięki pełnieniu służby rycerskiej zdołali uruchomić prawo do swobodnego władania ziemią i w zależności od przychylności pana, przechodzili do klasy panów feudalnych, spadali do rzędu chłopów poddanych lub zachowywała charakter „szeregowego” rycerstwa.
Na terenach wziętych pod uprawę, na drodze kolonizacji np. wewn ętrznej, towrzono nowe osady wiejskie, związane z wielką własnością. Miały one charakter inny niż dawne „siodła” wolnych dziedziców : stanowiły zwarte wsie. Łatwiejsze do ujęcia dworskim systemem zbierania danin i ściągania powinności. Początkowo były to osady jenieckie, później jednak, gdy zabrakło niewolnych, zaczęto tworzyć je z ludności miejscowej nie przywiązanej do ziemi. Byli to z reguły wolni goście, którzy otrzymywali prawo wolności osobistej. Ich prawo do opuszczenia wsi wiązało się jednakże z obowiązkiem wywiązania się z powinności wobec feudała.
Mimo, że w XII i XIII w coraz powszechniej zaczęła się przyjmować zasada, iż cała ziemia nie podlegająca innym panom feudalnym należy do księcia - dochody z tych źródeł nie wystarczały na pokrycie potrzeb rozrastającego się aparatu państwowego, zwłaszcza, że hojność „szczodrych” i „pobożnych” książąt przyczyniała się do szybkiego kurczenia się ich włości. Po staremu więc, głównym źródłem utrzymania książąt stały się powinności obejmujące całą wolną ludność chłopską, a obejmowała:
- stawiennictwo do pospolitego ruszenia
- budowę i odbudowę grodów
- budowę przeszkód na granicach - przesieki
- budowę i naprawę mostów
- pilnowanie grodów i innych umocnień - tzw. stróża
- danina w zbożu - tzw. osep, powołowe, poradlne, podymne (na Mazowszu)
- danina w zwierzętach - tzw. narzaz
- danina w miodzie - tzw. dań
Wysoki rozwój osadnictwa w XIII i XIV w. przyniosło także Prawo niemieckie. Zapoczątkowany w XII w. ruch osadniczy wzmógł się w wieku XIII. Przezwyciężenie załamania po spustoszeniu kraju przez najazdy tatarskie wymagało zagospodarowania nieużytków, karczowania lasów i zwiększania powierzchni ziemi uprawnej. Zaczęto więc sprowadzać osadników również spoza granic kraju, głównie z Niemiec i Flandrii.
Osadnictwo niemieckie zainicjowane zostało na ziemiach polskich początkowo na Śląsku, przez klasztory, biskupów i książąt. Potem koloniści osiedlali się także na Pomorzu i w Małopolsce (w mniejszym stopniu w Wielkopolsce). Osadnicy przybywający z Zachodu osadzani byli na tzw. prawie niemieckim przywożąc ze sobą tradycje osadnictwa i ustroju wsi zachodnioniemieckiej. Prawo to zaczęło również obowiązywać ludność polską w osadach zakładanych przez napływowych osadników.
Aby móc założyć osadę trzeba było spełnić kilka warunków. Pierwszą zasadą założenia osady (wiejskiej lub miejskiej) było uzyskanie od księcia zezwolenia lokacyjnego. Po uzyskaniu zezwolenia właściciel ziemi porozumiewał się z zasadźcą czyli organizatorem osady (podstawowa różnica osadnictwa na prawie polskim to brak ogniwa pośredniego czyli zasadźcy) któremu wydawał dokument lokacyjny.
Określał on prawa i obowiązki przyszłych osadników, które były wynikiem umowy pomiędzy panem, a zasadźcą oraz chłopami-osadnikami.Zasadźcy(jeden lub kilku)zawierali z panem wsi umowę, po czym ściągali kolonistów bądź tez przystępowali do wprowadzenia nowych norm we wsi istniejących. Wszystkie pola dawnej wsi po odgraniczeniu od gruntów wsi sąsiednich dzielono na jednostki zwane łanami lub włókami(łan nie stanowił jednostki powierzchni lecz jednostkę gospodarczą, na gorszych glebach łany były większe, na lepszych mniejsze.)Zasadźca uwalniał on osadników od ciężarów prawa polskiego i gwarantował dziedziczenie użytkowania ziemi. Osadnik otrzymywał łan ziemi ornej (16-22 ha) oraz lata wolnizny (od 2 do 24 lat). Po ich upływie osadnik zobowiązany był do płacenia feudałowi czynszu w naturze, lub w pieniądzu. Oprócz czynszu pieniężnego (i składania danin np. podarki na święta) osadnik zobowiązany był do pańszczyzny czyli pracy na ziemi pana, kilka dni w roku. Należące do pana gospodarstwo, na którym osadnicy odrabiali pańszczyznę nazywano folwarkiem.
Osadnicy byli osobiście wolni to znaczy posiadali prawo wychodu ze wsi. Mogli ją jednak opuścić dopiero po wywiązaniu się ze swych obowiązków wobec pana: 1) zapłacenia czynszu za lata wolnizny. 2) zaorania i zasiania gruntu. 3)(z czasem)i wyszukania następcy.
Pan feudalny dawał osadnikom prawo wyboru własnej władzy. Była nią ława złożona z dwóch do siedmiu ławników. Organizowała ona zarząd wsi, dbała o interesy chłopów, (ale i pana), sądziła chłopów w sprawach mniejszej wagi. Od wyroku ławy przysługiwało prawo odwołania się do pana, który zostawiał sobie sądzenie w sprawach ważniejszych. W razie zatargu pana z chłopem strony mogły odwołać do sądu państwowego. Na czele wsi stał sołtys którym był zasadźca. Był on pośrednikiem pomiędzy panem a osadnikiem. Do jego obowiązków należała służba wojskowa (odbywana konno), ściąganie czynszu i przewodniczenie wiejskiej ławie sądowej. Posiadał on duże uposażenie: kilka łanów pod uprawę, szóstą część czynszu ściąganego dla pana wsi, czwartą część kar sądowych, prawo prowadzenia karczmy, jatek, czasem warsztatu rzemieślniczego i młyna.
Korzyści płynące z osadnictwa na prawie niemieckim skłaniały feudałów do przenoszenia osad już istniejących na to prawo (wprawdzie ludność chłopska początkowo nie posiadała ławy, ale z czasem jej powinności i prawa do ziemi zaczęły się upodabniać do położenia osadników na prawie niemieckim).
Osadnicy mieli jeszcze inne powinności. Musieli płacić podatek państwowy zwany poradlnym (za jednostkę uznawano taki obszar ziemi, który można było w ramach jednego gospodarstwa uprawiać przy pomocy radła). Ponadto wieś oczynszowana obowiązana była do składania dziesięciny Kościołowi, przeważnie w naturze (co dziesiąty snop z pola), z czasem w pieniądzu. Oprócz sołtysa, osadników w skład struktury ówczesnej wsi wchodzili też zagrodnicy. Posiadali oni niewielki skrawek ziemi, stanowili siłę najemną do pracy na folwarku pana i sołtysa oraz w gospodarstwach bogatszych chłopów, zajmowali się też rzemiosłem wiejskim -kowalstwem, garncarstwem.
Rozwój gospodarki czynszowej na prawie polskim i niemieckim doprowadził do doniosłych zmian gospodarczych w kraju. Zwiększyła się powierzchnia uprawianej ziemi, karczowano lasy, lepiej uprawiana ziemia zaczęła przynosić większe plony i zyski jej posiadaczom. Wprowadzenie czynszu wpłynęło na wzrost wydajności pracy ponieważ chłop był zainteresowany w wielkości plonów. Po uiszczeniu czynszu, reszta plonów stanowiła jego własność. Część produktów chłop musiał sprzedać w miastach, aby uiścić czynsz. Uprawa ziemi wymagała udoskonalonych narzędzi, które musiał kupić w mieście. Wykonywane one były przez wykwalifikowanych rzemieślników. Ten typ gospodarki wygodniejszy był dla feudałów niż dawna forma daniny.
.
B.Zientara, A.Maczak, I.Ihnatowicz, Z.Landau: Dzieje gospodarcze Polski do roku 1939 .Wiedza Powszechna. Katowice 1972