Zużycie-fizyczne zmiany powodujące częściową lub całkowitą utratę pierwotnych wartości użytkowych. Zmiany mogą zachodzić w wyniku eksploatacji lub spowodowane procesami następującymi samorzutnie.

W przypadku konstrukcji stalowych zużycie: 1.przez ścieranie (jezdnie suwnicowe), naprawa przez naparzanie, 2.przez korozję-stosowanie powłok ochronnych

Uszkodzenia-przyczyny, 1.ubytki korozyjne. Typy korozji: powierzchniowa, wżerowa, plamista, międzykrystaliczna (pękanie, brak spójności), śródkrystaliczna.

Może nastąpić lokalna utrata stateczności, zmiana właściwości materiału.

Awaria-nieprzewidziane uszkodzenie urządzenia powodujące przerwę w użytkowaniu. Awaria może być następstwem niewłaściwego użytkowania, obsługi, remontu, wady materiału, błędnej konstrukcji itp. Lub może być spowodowana przez żywioł.

Katastrofa-błędna konstrukcja, zużycie , uszkodzenia i awaria składają się na czynniki katastrofy. Główną przyczyną katastrof 90% jest niewystarczająca stateczność tj. zniekształcenie przekroju poprzecznego elementów ściskanych lub zginanych.

Podział odpowiedzialności za uszkodzenie, awarie i katastrofy:

-projektant-wówczas, gdy awaria była wynikiem błędnego zaprojektowania konstrukcji (np. konstrukcja nie przeniosła obciążeń na które została zaprojektowana podczas obc. wstępnego „próbnego”,

-wykonawca (monter) - jeżeli awaria była związana z niezachowaniem warunków montażu określonym w projekcie lub jakiegokolwiek innego odstępstwa od projektu, które było powodem awarii,

-użytkownik (właściciel) - gdy awaria była następstwem użytkowania niezgodnym z projektem

Księgi Wieczyste

Organem właściwym do prowadzenia ksiąg wieczystych są sądy rejonowe gdzie w 1991 r. powstały wydziały ksiąg wieczystych. Organizacja k.w. opiera się na zasadzie: 1.powszechności (obowiązek zakładania i prowadzenia k.w. dla każdej nieruchomości), 2.jawności formalnej i materialnej (prawo do wglądu do k.w. nieruchomości), 3.realności systemu k.w. (każda nieruchomość posiada oddzielną k.w., bez względu na zmiany zachodzące po stronie właściciela).

Do k.w. wpisuje się prawo rzeczowe na nieruchomości (własność, służebność, hipoteka). Można też wpisać do k.w. niektóre prawa osobiste (np. dożywocie) lub prawa roszczeniowe. Są cztery działy:

I. obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz prawa związane z nią. Oznaczenie podaje położenie i obszar nieruchomości oraz sposób korzystania z niej (użytki gruntowe). Podstawą do dokonania wpisów w tym dziale są dane z ewidencji gruntu

II.zawsze dane związane z właścicielem wieczystym nieruchomości. III.ograniczone prawa rzeczowe obowiązujące daną nieruch. oraz inne prawa i roszczenia do nieruchomości. Wpisy związane ze służebnościami gruntowymi (czynnymi lub biernymi). IV.wpisy związane z hipoteką. Hipoteka jest określona jako prawo rzeczowe na nieruchomości, służące do zabezpieczenia określonej wierzytelności pieniężnej. Przedmiotem zabezpieczenia hipotecznego może być prawo na nieruchomości, wierzytelność zabezpieczenia hipoteką oraz prawo własnościowe do spółdzielczego mieszkania, prawa do lokalu użytkowego, prawo do domu jednorodzinnego. Hipoteką można zabezpieczyć jedynie wierzytelność pieniężną. Wierzytelność ta jest wpisywana do k.w. Hipoteka obciąża więc prawo na nieruchomości.

Nieruchomość gruntowa- jest to część powierzchni ziemskiej wydzielona na skutek odrębnej własności. Nieruchomość może się składać z jednej działki gruntu lub z kilku nawet odrębnie położonych działek gruntu pod warunkiem, że wszystkie działki stanowią własność tej samej osoby (osób) i są uregulowane w jednej księdze wieczystej. Nieruchomość gr. Nie musi spełniać warunku ciągłości powierzchni ziemskiej.

Kodeks cywilny stanowi, że własności rzeczy (części składowych) trwale związanych z gruntem nie oddziela się od własności gruntu. Zasada ta ma bezpośredni związek z pojęciem nieruchomości gruntowej, gdyż na nieruchomości gruntowej wzniesione są często budynki, budowle i urządzenia a także znajdują się na nich nasadzenia roślinne. Właścicielem części składowych gruntu jest właściciel tego gruntu. Pod pojęciem nieruchomości rozumie się zatem grunt wraz ze wszystkimi jego częściami składowymi trwale z gruntem związanymi. Do części składowych gruntu nie zalicza się urządzeń infrastruktury technicznej.

Wybudowanie budynku na gruncie cudzym powoduje, że osoba, która budynek wzniosła nie uzyskuje jego własności (Właścicielem budynku staje się właściciel gruntu)przysługuje jej jedynie roszczenie w stosunku do właściciela za nakłady jakie poniosła na wzniesienie tego budynku.

Istnieją jednak wyjątki od w/w zasad, określone w przepisach szczególnych, do których należy m.in. ustawa o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości. 1.-wzniesienie budynku przez użytkownika wieczystego gruntu. Budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego gruntu stanowi jego własność, a nie własność Skarbu Państwa lub Gminy, którzy są właścicielami gruntu - oddzielenie własności budynku od własności gruntu, budynek stanowi więc w tym przypadku odrębną od gruntu nieruchomość. 2.oddanie w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego. Podobnie w przypadku oddania w użytkowanie wieczyste gruntu zabudowanego, stanowiącego własność skarbu państwa lub własności gminy. Oddanie w użytkowanie wieczyste gr. zab. Następuje z jednoczesną sprzedażą na własność położonego na tym gruncie budynku. Grunt pomimo oddania w użytkowanie wieczyste stanowi nadal własność skarbu państwa lub gminy, a położony na nim budynek stanowi własność użytkownika wieczystego gr. Następuje tu oddzielenie własności budynku od własności gruntu - budynek stanowi odrębną od gruntu nieruchomość. 3.wyodrębnienia i sprzedaży lokalu wraz z oddaniem cząstki gruntu we współużytkowanie wieczyste. Przepisy dopuszczają wyodrębnienie lokalu w budynku wielolokalowym, m.in. w celu jego sprzedaży. Wyodrębniać można zarówno lokale mieszkalne jak i lokale użytkowe, a także garaże stanowiące części składowe budynku. Jeżeli budynek wielolokalowy stanowi własność skarbu państwa lub gminy to sprzedaż lokalu na własność następuje z jednoczesnym oddaniem we współużytkowanie wieczyste ułamkowej części gruntu, na którym wzniesiony jest budynek, w którym wyodrębniono i sprzedano lokal. W wyniku tej transakcji następuje oddzielenie własności lokalu od własności gr. Lokal stanowi własność jego nabywcy, a grunt stanowi nadal własność skarbu państwa lub gminy, gdyż został oddany we współużytkowanie wieczyste nabywcom lokalu. Na skutek oddzielenia własności lokalu od własności gruntu, lokal stanowi odrębną od gruntu nieruchomość.

Kiedy stosuje się wywłaszczenie nier., na jakie cele można ją wywłaszczyć.

Stosuje się gdy wymagają tego przepisy szczególne: obronność kraju, autostrady, inwestycje potrzebne dla lokalnej społeczności - oczyszczalnie, wodociągi kanalizacyjne.

Metoda odtworzeniowa-rodzaje;

a)szczegółowa, b)wskaźnikowa, c)elementów scalonych.

Ad a)Do ustalenia kosztów odtworzenia (W_B) należy wykonać następujące czynności:

-dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowania obiektu budowlanego z dużą szczegółowością

-określić technologie wykonania niezbędnych robót bud i inst.

-obliczyć ilość niezbędnych robót (I_i)

-określić ceny jednostkowe (C_ji) poszczególnych robut w oparciu o normatywy, w których uwzględniona jest robocizna, materiały i sprzęt oraz koszty pośrednie i zysk (KNR)

-określić koszty opracowania dokumentacji i nadzoru budowlanego w formie wskaźnika % -owego odniesionego do kosztów odtworzenia robót bud. (W_kd)

-ustalić koszty odtworzenia robót bud. wg. wzoru W_B=
I_i*C_ji*(1+W_kd)

Ad. b) Wszystko j/w w a) z tym, że nie ustala się ilości niezbędnych robut ale rodzaje i ilość scalonych elementów tych robót (I_ei). Nie ustala się również cen jednostkowych poszczególnych robót, ale ceny scalonych elementów robót (C_jei)korzystając z odpowiednich normatywów cen scalonych (np. cały dach)

W_B=
I_ei*C_jei*(1+W_kd)

Szczegółowość dokonywanych obmiarów obiektu będzie przy tej technice odpowiednio mniejsza (obm. ustala się dla el. scalonych)

Ad c)Technika ta polega na ustaleniu kosztu odtworzenia poprzez przemnożenie ceny wskaźnikowej (C_jQ) przez ilość jednostek opdniesienia, dla których ta cena została ustalona (Q). Jednostki odniesienia - na ogół jest to jedna jednostka dla całego obiektu budowlanego - 1m³ kubatury obiektu, 1m² pow. użytkowej (przy obiektach powierzchniowych) lub 1 mb długości (przy obiektach liniowych). Cenę wskaźnikową ustala się na podstawie notowań cen bieżących w budownictwie. Żeby ustalić W_B trzeba wykonać następujące czynności:

-dokonać inwentaryzacji technicznej i obmiarowanie obiektu pod kątem ustalenia ilości jednostek odniesienia

-ustalić liczbę jednostek odniesienia (Q)

-ustalić cenę wskaźnikową

-ustalić koszty opracowania dokumentacji jak w a) W_B=Q*C_jQ*(1+W_kD)

Metoda odtworzeniowa („standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych”). Koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie jej , stosowany jako podstawa oszacowania wartości nieruchomości

-o ile wymagają tego przepisy szczególne, lub

-dla nieruchomości szczególnego przeznaczenia, które rzadko lub w ogóle nie są przy istniejącym użytkowaniu sprzedawane na rynku (np. przychodnia).

Wycena nieruch. w oparciu o koszt odtworzenia pomniejszony o zużycie wymaga:

a)oszacowania wartości gruntu przy istniejącym użytkowaniu,

b)oszacowania kosztu odtworzenia brutto budynków i innych składników nieruchomości,

c)określenia wartości zużycia budynków i innych składników wynikającego z wieku, stanu technicznego, zestarzenia się ekonomicznego i funkcjonalnego na skutek wpływu czynników środowiskowych i innych (zawsze bierze się max)

d)ustalenia kosztu odtworzenia netto jako różnicy kosztu odtworzenia brutto i potrąceń odpowiadających wartości zużycia.

Rzeczoznawca majątkowy winien określić w operacie szacunkowym daty, w odniesieniu do których ustalona jest wartość odpowiednio gruntu i budynków, a także datę, w odniesieniu do której ustalony jest stopień zużycia.

Oszacowanie wartości gruntu:

Koszt odtworzenia nier. gr. interpretowany jest jako wysokość nakładów (cena), jakie należy ponieść na zakup gruntu o tej samej funkcji (sposób użytkowania) i o cechach użytkowych jak najbardziej zbliżonych do gruntu stanowiącego przedmiot oszacowania w tym z uwzględnieniem lokalizacji.

Oszacowanie kosztu odtworzenia obiektów budowlanych:

Koszt odtworzenia brutto obiektów bud. podlega oszacowaniu odpowiednio do przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego zasady:

a)ustalony jest koszt odtworzenia obiektów istniejących, rozumiany jako koszt wykonania repliki istniejących obiektów, w tym z uwzględnieniem rodzaju materiałów i konstrukcji, a także rozwiązań funkcjonalnych

b)ustalony jest koszt zastąpienia tj. koszt wybudowania nowoczesnych (współczesnych) obiektów o tej samej powierzchni użytkowej, spełniających te same funkcje, lecz przy zastosowaniu nowoczesnych materiałów i technik budowlanych.

Do kosztów odtworzenia zalicza się również nakłady konieczne na urządzenia towarzyszące związane z obiektem, niezbędne dla jego prawidłowego funkcjonowania i eksploatacji, koszty przygotowania dokumentacji projektowej i nadzoru i inne uzasadnione wg przepisów miejscowych. Met. odtworzeniową nie stosuje się dla gruntów komunalnych. Stosuje się ją dla nieruchomości bez dochodu i obiektów zabytkowych.

Opłaty adiaceńskie wnoszą wyłącznie właściciele nier. za to, że wartość ich nier. wzrasta na skutek działań inwestycyjnych gminy. Opł. Adiac. wnosi się jednorazowo, ale po każdym wybudowanym urządzeniu infrastruktury technicznej odrębnie. Do wymierzania i egzekwowania opł. ad. jest zarząd gminy. O opłatach orzeka się w formie decyzji administracyjnej. Gmina nie ma obowiązku wymierzania opł. ad. (ma tylko taką możliwość). Opł. ad. Wymierzać można w chwili, gdy zostaną stworzone warunki do podłączenia poszczególnych nier. do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Gmina nie musi czekać z wymierzeniem opłat nim właściciel podłączy nieruchomość do urządzeń. Trzeba ustalić jaka była wartość nier. przed wybudowaniem danego urządzenia i jaka jest po wybudowaniu tego urządzenia. Opł. ad. Wynosi 50% różnicy w/w wartości. Wysokość opł. ad. Pomniejsza się np. o nakłady własne właścicieli nier., wnoszone w gotówce lub w naturze przy budowie urządzeń (urządzenia komunalne - np. elektryczne, gazowe).

Czy prawo użytkownika wieczystego podlega wywłaszczeniu. Wywłaszczenie nier. polega na odjęciu albo ograniczeniu własności lub innego prawa rzeczowego i przeniesienia tych praw na rzecz skarbu państwa lub na rzecz gminy. Z tej def. Wynika, że wywłaszczyć można nie tylko własność, ale i inne prawo rzeczowe, np. prawo użytkowania wieczystego.

Amortyzacja środków trwałych (odpisy amortyzacyjne). W rachunkowości (w finansach) oznacza finansowe pomniejszenie wartości środka trwałego.

Ustawa o rachunkowości - Minister Finansów podaje tabelę ile co roku wynosi odpis z wartości środka trwałego. Środek trwały - zwykle powyżej 10 mln a poniżej środek obrotowy.

Metoda porównawcza: (jakie parametry uwzględnić, które potrzebne, które nie). To podejście jest najczęściej stosowane przy wycenie nieruchomości mieszkaniowych oraz niezabudowanych działek przeznaczonych na te cele. Wymaga ono posiadania zbioru danych o cenach transakcyjnych nieruchomości porównywalnych sprzedanych niedawno w tej samej okolicy, a następnie przeprowadzenia porównań z nieruchomością wycenioną celem skorygowania różnic. Ceny transakcyjne nieruchomości porównywalnych muszą odnosić się do transakcji wolnorynkowych.

Porównywanie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywalnymi wymaga określenia jakie atrybuty (cechy) nier. są ważne. Kryterium wyboru atrybutów jest ich wpływ na kształtowanie się wysokości cen transakcyjnych. Zależą one od rodzaju, charakteru i funkcji nieruch. To podejście wymaga wielu informacji o nieruchomościach. Przed przystąpieniem do wyceny należy dokładnie zidentyfikować wycenianą nieruchomość pod względem formalno - prawnym i technicznym, ustalić cel wyceny, rodzaj określonej wartości oraz datę na którą wartość nieruchomości musi być określona.

W podejściu porównawczym stosuje się głównie metodę cenowo - porównawczą Typowa procedura:

1.sporządzenie listy niezbędnych danych i określenie źródeł ich pochodzenia (o regionie, mieście, osiedlu, o samej nieruchomości wycenianej oraz nieruchomościach porównywalnych itp.)

2.Gromadzenie , rejestracja i weryfikacja niezbędnych danych (wybór atrybutów ważnych dla określenia wartości nieruchomości uzależniony jest od specyfiki rynku lokalnego)

3.Wizja lokalna (trzeba wziąć pod uwagę 35 czynników)

4.Inwentaryzacja obiektu (często dokumenty sobie a wykonawca sobie)

• korygowanie różnic między nier. wycenianą a nieruchomościami porównywalnymi,

• ustalenie wartości końcowej wycenianej nieruchomości.

W metodzie cenowo - porównawczej wyróżnia się dwie techniki:

-technika porównywania nieruch. Parami

-technika analizy statystycznej rynku (może być sterowana, gdy na rynku lokalnym liczba transakcji jest wystarczająco liczna tzn. ponad 100 transakcji powinna wynosić).

Formy władania nieruchomościami

1-własność, 2-użytkowanie wieczyste, 3-użytkowanie,

4-własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego,

5-spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, 6-prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, 7-dzierżawa, 8najem, 9-użyczenie, 10-zarząd.

Własność - jest prawem rzeczowym, zbywalnym, przenoszalnym i dziedzicznym. Właściciel może nieruch. sprzedać, może ją wnieść do spółki, a jego następca prawny dziedziczy nieruchomość. Umowa zmieniające stan własności musi być aktem prawnym.

Użytkowanie wieczyste - jest też prawem rzeczowym, zbywalnym, przenoszalnym i dziedzicznym. Użytkownik wieczysty może zbyć prawo użytkownika wieczystego, może go wnieść do spółki, a jego następca prawny dziedziczy to prawo. Budynek wzniesiony przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym jemu w użytkowanie wieczyste stanowi jego własność, a nie własność właściciela gruntu, czyli skarbu państwa lub gminy. W użytkowanie wieczyste oddaje się tylko grunty państwowe i komunalne. Użytkowanie wieczyste różni się od prawa własności:

-jest ograniczona w czasie, może być ustanowiona na okres od 20 do 99 lat (z możliwością przedłużenia na dalsze lata),

-w momencie kupna wpłaca się 15-25% wartości rynkowej jaką nieruchomość uzyskała w przetargu

-jest obciążona obowiązkiem wnoszenia coracznych opłat, które wynoszą od 0,3 zwyczajowo do 3 lub więcej % (niektóre obiekty są zwolnione z nich). Opłata może być corocznie zmieniana. Do „minusów” użytkowania wieczystego należy również

-ryzyko utraty budynku po okresie użytkowania (gmina zwraca 25% wartości budynku - chyba, że w umowie były jakieś ustalenia szczegółowe)

-ryzyko odebrania prawa użytkowania wieczystego gruntu (przez Urząd Administracyjny) w przypadku gdy użytkowanie jest niezgodne z umową,

-możliwość nałożenia opłat karnych - jeżeli w odpowiednim terminie nie zostanie rozpoczęta budowa domu,

-możliwość odebrania prawa użytkowania wiecz. Jeżeli w ciągu 3 lat nie zostanie podjęta budowa.

Użytkowanie - ograniczone prawo rzeczowe, którym można obciążyć nieruchomość na rzecz dowolnej osoby. Użytkownik może korzystać z nieruchomości w sposób jaki został ustalony przy ustanowieniu tego ograniczonego prawa rzeczowego. Użytkowanie jest prawem niezbywalnym

4,5 i 6 są ograniczonymi prawami rzeczowymi ustanowionymi na nieruchomościach składających się z budynków stanowiących odrębny przedmiot własności spółdzielni mieszkaniowej - która jednocześnie jest użytkownikiem wieczystym gruntów, na których wzniesione są w/w budynki. Sąto prawa zbywalne i dziedziczne. Przysługują one osobom fizycznym, które są lub zostaną członkami spółdzielni - z wyjątkiem spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego, które przysługuje również osobom prawnym utworzonym przez członków spółdzielni mieszkaniowej.

Dzierżawa, najem i użyczenie należą do praw zobowiązaniowych. Powstają na mocy umowy, w której właściciel nieruchomości zobowiązuje się oddać nieruchomość do korzystania, na na określonych w umowie warunkach, a osoba, która nieruchomość bierze zobowiązuje się do przestrzegania tych warunków. Pomiędzy tymi prawami istnieją jednak różnice, pomimo, że wszystkie należą do grupy praw zobowiązaniowych. Dzierżawa może bowiem czerpać pożytki z nieruchomości oddanej w dzierżawę, a najemca nie może czerpać pożytków z najmu nieruchomości. Natomiast użyczenie jest formą nieodpłatnego oddania nieruchomości do korzystania.

W zarząd oddaje się nieruchomości państwowe i komunalne jednostkom organizacyjnym nie posiadającym osobowości prawnej. Prawo niezbywalne, nieprzenoszalne i niedziedzicznym.

Metoda dochodowa (technika dyskontowania strumieni pieniężnych)

a)metoda inwestycyjna

b)metoda zysków

Metodę dochodową (zysków) stosuje się do nieruch. nietypowych, które pojawiają się na rynku b. rzadko ale przynoszą dochody (w sytuacjach monopolu prawnego, faktycznego np.:CPN). Inne przykłady to teatr, kino, hotel. Wycena nieruchomości polega tu na ustaleniu dochodu na podstawie analizy danych księgowych zmniejszyć stopę kapitalizacji w przypadku spodziewanego wzrostu lub powiększyć w przypadku spodziewanego spadku wartości nieruchomości. W konsekwencji inwestor będzie skłonny zapłacić więcej za nieruchomość spodziewając się wzrostu jej wartości i odwrotnie.

Wybór właściwej stopy kapitalizacji wymaga przeanalizowania trzech elementów:

-ogólnego poziomu rentowności na rynku inwestycyjnym,

-dodatku na ryzyko inwestycyjne

-poprawki na spodziewany wzrost wartości.

Technikę kapitalizacji prostej można stosować w 2 odmianach:

a)kapitalizacji prostej brutto

b)kapitalizacji prostej netto

Ad a) Na ogół istnieją trudności w zgromadzeniu obserwacji z transakcji nier. podobnych do wycenianej, odniesionych do dochodów netto, w pierwszym przybliżeniu określa się stopę kapitalizacji odniesioną do dochodu brutto (rejestracja cen i czynszów bez uwzględnienia kosztów najemcy). Dochód z nieruchomości wycenionej odnosi się nie tylko do budynków ale do całej nieruchomości (czynsz jest pobierany za korzystanie z całej nieruchomości - uwzględnia walory działki gruntu). Procedura postępowania;

-określenie rocznego dochodu brutto z nieruchomości wycenionej:

-analiza transakcji nieruchomości porównywalnych w celu ustalenia dochodu i stopy kapitalizacji brutto;

-podzielenie rocznego dochodu brutto z nieruchomości wycenionej przez ustaloną na podstawie porównywalnych transakcji stopę kapitalizacji brutto lub pomnożenie przez współczynnik kapitalizacji brutto (V=I*1/R)

Ad b)netto różni się tym, że uwzględnia koszty, które mogą być trudne do ustalenia w przypadku obiektów sprzedanych. Dochód netto trzeba ustalić (sprzątanie ulicy, naprawa bramy, itp. a nie tylko budynek.

Technika kap. prostej odnosi się do jednorocznych dochodów brutto lub netto, które są zamieniane (kapitalizowane) na wartość kapitałową poprzez stopę kapitalizacji (w stopie kapitalizacji uwzględnia się w sposób ukryty oczekiwania wzrostu dochodów, poprawę finansowania oraz oczekiwania wzrostu wartości).

**Technika dyskontowania strumieni pieniężnych w przyjętym czasie uwzględnia w/w kwestię w sposób „odkryty”. Oznacza to, że rozpisuje się inwestycję na poszczególne lata, co umożliwia wykazanie jakie strumienie pieniężne będzie się uzyskiwać po tych latach. Suma strumieni pieniężnych w czasie trwania inwestycji, podanych w wielkościach bieżących jest uznawana za wartość rynkową nieruchomości, gdyż inwestorzy na ogół będą skłonni do zapłacenia za nieruchomość ceny w/w wielkości.

W procesie wyceny należy ustalić stopę dyskontową, która powinna być zbliżona do długotrwałej lokaty bankowej, do zysku z porównywalnej inwestycji. Tryb postępowania w przypadku **:

-ustalenie wielkości strumieni pieniężnych na koniec kolejnych lat w przyjętym okresie czasu,

-ustalenie wartości końcowej nieruchomości w ostatnim roku przyjętego okresu czasu,

-zdyskontowanie przyjętych wielkości przy użyciu ustalonej stopy dyskontowej. W metodzie zysków bierze się pod uwagę:

całkowite wpływy—zakupy—dochód brutto—wydatki bieżące—dochód netto

a)zysk prowadzącego działalność, b)zysk inwestora (oprocentowanie kapitału), c)zysk właściciela (p[obiera roczny czynsz z nieruchomości lub sprzedaje nieruchomość).

Ewidencyjna wartość obiektu: początkowa wartość zmniejszona o stawkę amortyzacyjną (bud mieszkaniowe 2,5% rocznie, 10% bud. przemysłowe)

Techniczna wartość obiektu określona przez rzeczoznawcę (np. że jakiś komputer nadaje się jeszcze mimo, że po 3 latach jest zamortyzowany (30% rocznie) - na wartość księgową (ewidencyjną) równą 0.

Zużycie techniczne, funkcjonalne, środowiskowe:

Ocena zużycia nieruchomości należy do samodzielnych czynności rzeczoznawcy i nie wiążą go przy tym przepisy o amortyzacji obiektów bud. oraz publikacjach („standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych”).

Przez zużycie rozumie się utrat® wartości szacowanej nieruchomości wynikłą z jej zużycia technicznego (fizycznego), funkcjonalnego (użytkowego) i środowiskowego.

Zużycie techniczne - wynikające z wieku obiektu budowlanego, trwałości zastosowanych materiałów, jakości wykonawstwa bud. sposobu użytkowania i warunków eksploatacyjnych, wad projektowych, prowadzonej gospodarki remontowej itp. Zużycie to najczęściej określa się procentowo.

Zużycie funkcjonalne - wynikające z porównań zastosowanych w danym przypadku projektowych rozwiązań użytkowych do aktualnie preferowanych (ocena nowoczesności), a także w zakresie standardu wykończenia i wyposażenia w urządzenia techniczne, jak również specjalistycznego przeznaczenia utrudniającego lub uniemożliwiającego zmianę sposobu wykorzystania. Miarę tego rodzaju zużycia jest zmniejszenie potencjalnej dochodowości danej nieruchomości w stosunku do podobnych nieruchomości zlokalizowanych na danym terenie.

Zużycie środowiskowe wynikające z dokonanych lub planowanych zmian w otoczeniu nieruchomości, powodujących uciążliwości w korzystaniu z nier. takich jak: budowa w sąsiedztwie szacowanej nier. zakładu przemysłowego, drogi o dużym natężeniu ruchu, linii tramwajowej, nieuregulowanego cieku wodnego itp.

-z prowadzonej lub przewidywanej na danym terenie eksploatacji górniczej, powodującej trwałe uszkodzenia nieruchomości,

-szkodliwego wpływu zniszczonego ekologicznie środowiska na trwałość obiektów budowlanych i jakość gruntowa.

Rzeczoznawca do określenia wartości nieruchomości winien przyjąć największe zużycie spośród w/w ustalonych procentowo.

Metoda Rossa Ross jako pierwszy opublikował artykuł na temat teoretycznego zużycia budynku

Z=t*(t+T)/2*T² *100

t- dotychczasowy okres eksploatacji budynku

T- przewidywany okres trwałości budynku, który odczytujemy z tablic.

We wzorze tym nie ma uwzględnionej lokalizacji.

Sposoby nabycia własn. nier. przewidziane w kodeksie cywilnym

-umowa cywilno- prawna (kupna, sprzedaży)

-w drodze spadku

-zasiedzenia

-decyzji administracyjnej

-darowizny

Klasa bonitacyjna gruntu określa się ją co kilka lat (nie rzadziej niż co 10 lat ). Klasa ta określa jakość gleby, czyli jej zdolność produkcyjną. Im lepsza jakość, tym wyższa wartość. Wyraża ona względną (porównawczą) wartość gleby

Wartość tę w Polsce podaje się w skali 9- stopniowej w odniesieniu do gruntów ornych (kl I, II, IIIa, IIIb, IVa, IVb, V, VI, VIRz) i 6- stopniowej w odniesieniu do użytków zielonych (kl I, II, III, IV, V, VI). Niekiedy występuje kl. VIz.

Podatek katastrofalny płacimy z m². Bierze się pod uwagę aktualną wartość nieruchomości i corocznie określa się procentowo wartość rynkową.

Hektar przeliczeniowy określa się ze wzoru; W_hp=D*T_z

D- dochód uzyskiwany z hektara przeliczeniowego

T_z- okres zwrotu, poniesionych nakładów.

Na tej podstawie określa się wartość gruntu rolnego, leśnego.

Jednym ze sposobów określenia dochodu uzyskiwanego z hektara przeliczeniowego w stosunku rocznym dla gruntów użytkowych rolniczo jest przyjęcie za podstawę zasad określonych w ustawie o podatku rolnym.

Zgodnie z tymi zasadami w/w dochód wyniesie

D=1,25 g 2*5 = 12,5g (żyta)

W odniesieniu do gruntów leśnych dochód uzyskiwany z hektara przeliczeniowego (D) można określić przyjmując za podstawę zasady określone w ustawie o lasach

D = 0,125m³*2*5 = 1,25 m³ (drewna tartacznego iglastego)

Wartość hektara przeliczeniowego koryguje się współczynnikami jednostkowymi (K_i) uwzględniającymi czynniki wpływające na tę wartość.

Służebność gruntowa np. służebność przechodu po nieruchomości w sąsiedztwie. Jeśli nie ma tego zapisanego w I dziale księgi wieczystej nieruchomości to ma ktoś prawo do pobierania opłat. Służebność gruntowa dzieli się na czynną i bierną.

Opłaty dotyczące gruntu Skarbu Państwa lub gminy.

Użytkowanie wieczyste- wieloletnie użytkowania gruntu należącego do Skarbu Państwa lub gminy (40-99 lat)

Obowiązkiem użytkownika jest poniesienie pierwszej opłaty (15 - 20% wartości rynkowej jaką nieruchomość uzyskała w przetargu) i kolejnych rocznych (do 3%). Ta roczna opłata może być zniesiona (w zależności od obiektu) bądź też zmniejszona np. dla szkoły 1%.

Czy stopien zużycia technicznego będzie miał wpływ na wartość wyceny:

-metodą dochodową (nie)

-m. porównawczą (tak)

-m. Odtworzeniową (tak)

---