Ocena ekonomicznej efektywności inwestycji

Tezy wykładu

1. Pojęcie inwestycji i cele inwestowania.

Inwestycje - proces angażowania środków finansowych w różne rodzaje aktywności gospodarczej wyrażający się w:

• pozyskiwanie rzeczowych składników majątkowych drogą zakupu ( spółek, nieruchomości, maszyn itp.),

• wytwarzanie majątku rzeczowego w procesie inwestycyjnym, prowadzące do przyrostu lub/i odtworzenia tego majątku w celu osiągnięcia korzyści,

• zakup lub tworzenie nowych wartości majątkowych charakterze niematerialnym ( licencje, patenty, prowadzenie badań i rozwoju),

• nabywanie papierów udziałowych ( np. akcji ) lub papierów wartościowych ( np. obligacje).

Cele inwestowania - wydatkowanie środków pieniężnych w celu odniesienia korzyści w późniejszym okresie. Celem jest więc czerpanie dochodów lub nadzieja na zysk.

Cele te można określić jako:

• odkładanie konsumpcji na przyszłość,

lub

• angażowanie kapitału w celu jego pomnażania.

2. Inwestycja jako kategoria rzeczowa i finansowa.

Ujęcie rzeczowe - za podstawę rozważań przyjmuje się przepływy dóbr a więc zamianę środków finansowych na dobra rzeczowe, usługi, prawa użytkowania, patenty w celu osiągnięcia w następnych okresach dodatkowych dochodów lub oszczędności kosztów.

Można wyróżnić następujące strumienie nakładów inwestycyjnych ujęciu rzeczowym

• nakłady na roboty budowlano - montażowe,

• nakłady na zakup maszyn, urządzeń, środków transportu, narzędzi inwentarza,

• pozostałe ( np. licencje, dokumentacja, wdrożenie, szkolenie załogi , reklama).

Ujęcie finansowe - podstawą jest transfer środków pieniężnych ( przepływ kapitału). Dla ich odróżnienie od inwestycji rzeczowych inwestycje te nazywa się lokatami.

Jest to każde wykorzystanie kapitału w celu jego powiększenia.

Inwestycje te są narzędziem alokacji zasobów finansowych. Wymuszają ocenę efektywności inwestycji i lokowanie w przedsięwzięcia najkorzystniejsze, tzn. przynoszące maksymalne korzyści przy możliwym do zaakceptowania poziomie ryzyka.

Uwaga: gdy mówimy o przyszłości lub o wartości kapitału nierozerwalnie z tymi pojęciami wiąże się pojęcie ryzyka

3. Nieruchomość jako lokata bezpośrednia i pośrednia.

Cechy nieruchomości jako lokaty:

a) zalety:

• lokata pewna zabezpieczająca kapitał (trwała w miejscu i czasie, zabezpieczająca przed inflacja - w długim okresie czasu wartość nieruchomości powinna rosnąć co najmniej w takim tempie jak inflacja) ),

• lokata zapewniająca stałe dochody - dochody z czynszów lub/i opłat poza czynszowych; przy wycofywaniu się z inwestycji można liczyć na zwrot zainwestowanego kapitału ( pomniejszony o zamortyzowane salda),

• możliwość „odmrożenia” zainwestowanych środków - możliwość zaciągnięcia kredytów hipotecznych pod posiadaną nieruchomość,

• umiarkowany poziom ryzyka - w skali 1 do 10: ryzyko inflacji -1, bankructwa - 5 , wahań cen rynkowych 6-7, płynności -10 .

b) wady:

• mała płynność - utrudnione wycofywanie środków pieniężnych ( dłuższa ekspozycja na rynku),

• konieczność fachowej obsługi - wymagania prawa budowlanego i względy bezpieczeństwa,

• ryzyko prawne - swoiste zagrozenie występujące w Polsce ( zaszłości w regulacji praw do nieruchomości).

Inwestowanie może być dokonywane bezpośrednio lub pośrednio ( np. przez fundusze wspólnego inwestowania - tzw. fundusze powiernicze).

Zalety i wady bezpośrednich i pośrednich lokat w nieruchomości

LOKATY BEZPOŚREDNIE
Zalety	Wady
niskie ryzyko w porównaniu z akcjami	niska płynność
korzyści z dywersyfikacji portfela	konieczność permanentnego zarządzania
zabezpieczenie kapitałów przed inflacją	wysoka kapitałochłonność
skuteczność w równoważeniu narażonych na inflacje zobowiązań długoterminowych	niepodzielność
LOKATY POŚREDNIE
Zalety	Wady
wysoka płynność	brak kontroli nad nieruchomościami
podzielność	niska efektywność w krótkim okresie
fachowe zarządzanie	wysoka korelacja z rynkiem akcji
wykorzystanie dźwigni finansowej	zmiany form opodatkowania
wysoka specjalizacja instrumentu
możliwość zmiany wagi lub typu ryzyka

4. Uwarunkowania decyzji inwestycyjnych na rynku nieruchomości.

• Indywidualne preferencje inwestora:

- preferencje ryzyko - zwrot,

- horyzont czasowy.

• Rynkowe uwarunkowania decyzji inwestycyjnych:

- ogólna koniunktura gospodarcza,

- dostępność kapitałów ( przede wszystkim

oprocentowanie kredytów),

- inflacja,

- interwencjonizm państwowy.

• Uwarunkowania prawne:

- uwarunkowania wynikające z prawa miejscowego

(plany zagospodarowania przestrzennego),

- system podatkowy i kierunki jego zmian,

- uregulowany system własnościowy.

• Oczekiwania co do przyszłości.

5. Rodzaje i źródła ryzyka .

Definicja.

Ryzyko to prawdopodobieństwo poniesienia straty, związane z podjęciem określonej decyzji gospodarczej. Ryzyko jest miarą niepewności rezultatów oczekiwanych w przyszłości jako efekt określonej inwestycji.

Rodzaje ryzyk - ogólnie.

• Ryzyko systematyczne - zwane rynkowym, zdeterminowane jest zewnętrznymi warunkami gospodarowania, odnosi się do tych czynników, które wpływają na zysk wszystkich porównywalnych instrumentów inwestycyjnych; jest to ryzyko nie dywersyfikowalne.

• Ryzyko niesystematyczne - określane również jako ryzyko dywersyfikowalne; zależy od specyficznych czynników dla inwestowania w konkretny rodzaj lokaty.

• Ryzyko finansowe .

• Ryzyko dochodu.

Źródła ryzyka systematycznego dla inwestycji w nieruchomości:

• sytuacja gospodarcza regionu i kraju,

• pojawienie się nieoczekiwanej inflacji,

• nadpodaż nieruchomości,

• zmiany polityki gospodarczej

• zmiany w podatkach.

Źródła ryzyka niesystematycznego na rynku nieruchomości:

• niekorzystne zmiany w otoczeniu,

• zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego,

• bankructwo najemcy,

• niemożliwość wynajęcia po wygaśnięciu umowy najmu,

• szybkie zużycie funkcjonalne nieruchomości.

Źródła ryzyka finansowego:

• zmiana stóp oprocentowania,

• zwiększenie ryzyka finansowego z tytułu włączenie do finansowania kapitału obcego (ryzyko walutowe),

• niemożliwość spłaty kredytu z powodu małej dochodowości.

6. Inwestorzy na rynku nieruchomości.

Inwestorzy instytucjonalni - cechami łączącymi ta grupę inwestorów są:

• inwestowanie pieniędzy im powierzonych,

• posiadanie osobowości prawnej z określonym w statucie prowadzeniem działalności lokacyjnej jako celu podstawowego ( np. fundusze powiernicze) lub jednego z powierzonych celów ( np. fundusze ubezpieczeniowe),

• zorganizowanie w formie przedsiębiorstwa.

Inwestorzy indywidualni - podmioty , które nie spełniaja tych cech.

Inwestorzy instytucjonalni na rynku nieruchomości;

• towarzystwa ubezpieczeniowe - szczególnie zainteresowane są towarzystwa ubezpieczeń na życie ( np. w USA ok. 35% udziału tych firm to udziały w nieruchomościach);

• fundusze emerytalne - np. w Wielkiej Brytanii ok. 10 % lokat tych funduszy w inwestycjach;

• banki - dokonują inwestycji pośrednich lub bezpośrednich w nieruchomości w celu dywersyfikacji portfela inwestycyjnego; najistotniejsza jest jednak rola banków w finansowaniu nieruchomości za pośrednictwem udzielanych kredytów,

• fundusze powiernicze - skupiają one kapitał inwestorów wydając w zamian jednostki uczestnictwa i dokonują lokat we własnym imieniu; fundusze inwestycyjne nieruchomości lokują swoje aktywa w grunty oraz budowle; dochody i zyski czerpią z najmu, dzierżawy także sprzedaży po cenach wyższych od cen nabycia.

7. Kryteria inwestowania nieruchomości.

7.1. Kryteria tradycyjne (stayczne).

Stanowią one pierwsze przybliżenie modeli bardziej złożonych. Mogą być wystarczające przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych dotyczących prostych zamierzeń.

Do tradycyjnych kryteriów należą:

• okres zwrotu

-mnożnik dochodu brutto :

całkowite nakłady inwestycyjne

PDB lub EDB

- mnożnik dochodu netto:

całkowite nakłady inwestycyjne

DON

Uwaga: wszystkie mnożniki wyrażają okres zwrotu czyli liczbę lat konieczną do odzyskania zainwestowanego kapitału; preferują projekt, który przynosi okres najkrótszy.

• stopa zwrotu

- stopa kapitalizacji:

R = (DON):(całkowite nakłady inwestycyjne) x 100%

- stopa zwrotu z kapitału własnego po opodatkowaniu:

R= (CF) : (kapitał własny) x 100%

gdzie CF - przepływy pieniężne po

opodatkowaniu

uwaga: informuje jaki jest roczny zwrot z inwestycji w postaci dochodu z jednostki zaangażowanego kapitału.

• średnia stopa dochodu:

- średnia stopa dochodu operacyjnego netto

R_śr = (DON_śr) : ( całkowite nakłady inwestycyjne) x100%

uwaga: przy jej wyznaczaniu bierze się pod uwagę nie dochód początkowy (jednoroczny dochód z roku bazowego)lecz średnie dochody;

7.2 Kryteria dynamiczne.

Metody w tych kryteriach wykorzystują modele zdyskontowanych strumieni pieniężnych .

Do najczęściej stosowanych metod należą:

1. Wartość bieżąca netto NPV.

2. Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.

Ad. 1/ Wartość bieżąca netto NPV.

Jest to różnica pomiędzy wartością inwestycyjną kapitału a poniesionymi wydatkami w związku z jej realizacją;

NPV =
+ PV ...............wzór (a)

gdzie:

PV - aktualna wartość kapitału odzyskanego po okresie „n”

CF - przepływy pieniężne po opodatkowaniu,

r - stopa dyskontowa

Z dwóch projektów inwestycyjnych lepszy jest projekt, dla którego NPV jest większe.

Ad. 2/ Wewnętrzna stopa zwrotu IRR.

Wewnętrzna stopa zwrotu IRR jest to wysokość stopy dyskontowej „R” ze wzoru (a) , przy której NPV = 0, czyli jest to taka stopa , która równoważy bieżącą wartość wpływów z wartością bieżącą wydatków.

Warunkiem zaakceptowania projektu inwestycyjnego jest , aby wewnętrzna stopa zwrotu była co najmniej równa stopie zwrotu „r” wymaganej przez inwestora, tzn.:

IRR ≥ r

Wyznaczanie IRR;

• Metodą graficzna - szukamy w układzie współrzędnych (r, NPV) miejsca zerowego , tzn miejsca gdzie NPV = 0,

• Metoda matematyczna

IRR = r₁ + {NPV₁( r₂ -r₁) } : { NPV₁ +NPV₂}

gdzie:

r₁ - poziom stopy dyskontowej dla której NPV>0,

r₂ - poziom stopy dyskontowej dla której NPV<0,

NPV₁ ^- wartość NPV obliczona dla stopy r₁,

NPV₂ - wartość NPV obliczona dla stopy r₂

Warszawa,10.05.2006 r.

1

---