Konspekt wykładu - Podejście porównawcze / mgr inż. Bożena Hopfer /
Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.
Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 46, poz. 543 z 2000 r z póź. zm. /
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2002 /
Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .
Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnieniem się zmiany poziomu cen w skutek upływu czasu . Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianych.
§ 4.1. Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 stanowi :
Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.
2. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku.
Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dal których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości.
Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się z rynku właściwego ze względu na położenie wycenianej nieruchomości co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości . Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi wartości przypisane poszczególnym cechom tych nieruchomości .
Przy metodzie analizy statystycznej rynku do porównań przyjmuje się próbę nieruchomości reprezentatywnych . Wartość nieruchomości określa się przy użyciu metod stosowanych do analizy statystycznej.
Zgodnie z przepisami zawartymi w rozporządzeniu RM oraz standardami zawodowymi, podejście porównawcze służy do określenia wartości rynkowej nieruchomości.
Standard określa zasady i warunki stosowania podejścia porównawczego.
Wartość rynkowa nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobną jej cenę możliwą do uzyskania na rynku przy przyjęciu następujących założeń :
strony umowy są do siebie niezależne i działają w sposób racjonalny, nie kierując się szczególnymi motywami ,
mają stanowczy zamiar zawarcia transakcji,
są świadome współistniejących okoliczności mających wpływ na wartość nieruchomości ,
nie działają w sytuacji przymusowej,
upłyną okres niezbędnego wyeksponowania nieruchomości na rynku, przy zastosowaniu odpowiedniej reklamy oraz czasu potrzebnego do wynegocjowania warunków umowy, biorąc pod uwagę charakter nieruchomości i stan rynku.
W zależności od celu wyceny, postanowień umowy z zamawiającym operat szacunkowy i szczególnych uwarunkowań danej nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy może zastosować różne rodzaje wartości rynkowej, a mianowicie :
WRU - wartość rynkowa dla aktualnego sposobu użytkowania
jest to wartość rynkowa nieruchomości, która w dalszym ciągu będzie wykorzystywana zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania.
WRA - Wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania
jest to wartość rynkowa, która odzwierciedla perspektywiczne wykorzystanie nieruchomości na cele inne niż obecne. Aby rzeczoznawca majątkowy mógł określać taki rodzaj wartości, muszą ku temu występować konkretne przesłanki, zarówno pod względem prawnym, jak i realnych możliwości realizacji danego przedsięwzięcia związanego z transformacją użytkowania.
WRO - wartość rynkowa dla alternatywnego sposobu użytkowania
jest to szczególny wariant wartość rynkowej dla alternatywnego sposobu użytkowania, przy założeniu najefektywniejszego i najlepszego wykorzystania nieruchomości, rozumianego jako zgodne z prawem, fizycznie możliwe finansowo wykonalne i dające najwyższą wartość.
WRW - wartość rynkowa dla wymuszonej sprzedaży
jest to wartość rynkowa określona z uwzględnieniem założenia, że istnieją ograniczenia czasowe lub inne dla sfinalizowania transakcji, które nie mogą być uznane za wystarczające lub rozsądne okresy marketingu, lub wynegocjowania sprzedaży.
WRP - wartość rynkowa dla przyszłej sprzedaży
- jest to wartość rynkowa, jaką przewiduje się dla danej nieruchomości w dacie jej sprzedaży. Rzeczoznawca bierze pod uwagę całokształt okoliczności istniejących w chwili sporządzenia przez niego operatu szacunkowego, ale także i te, które mogą wystąpić w okresie przyszłym.
Założenia dotyczące rynku nieruchomości :
Wartość rynkowa nieruchomości może być określona wyłącznie na podstawie analizy rynku, na którym się znajduje. Podstawę stosowania podejścia porównawczego stanowi więc znajomość określonego rynku nieruchomości .
Umiejętność przyjęcia do konkretnej wyceny odpowiedniego rynku świadczy o kompetencjach rzeczoznawcy. Główną zasadą podejścia porównawczego jest zasada porównywania nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach i cechach, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Określony rynek stanowi podstawę do przeprowadzenia jego analizy pod kontem wyboru cech rynkowych ( atrybutów ), które w sposób zasadniczy wpływają na wartość rynkową nieruchomości. Przyjęty do wyceny rynek nieruchomości typowych, często występujących na rynku powinien być rynkiem lokalnym, w przypadku gdy brak danych na rynku lokalnym analizę można rozszerzyć o rynek sąsiedni podobny do rynku na którym występuje szacowana nieruchomość. W przypadku nieruchomości nietypowych, rzadko występujących na rynku np. stacji benzynowych, obiektów zabytkowych, obiektów hotelowych, przemysłowych itp. analizę można rozszerzyć na rynek ponadlokalny i krajowy. Nieruchomości np. międzynarodowe sieci hotelowe, lotniska itp. mogą być wyceniane na podstawie danych z rynków międzynarodowych.
Analizując rynek rzeczoznawca majątkowy powinien określić następującą jego charakterystykę :
- rodzaj rynku ( np. działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, działek budowlanych o przeznaczeniu pod zabudowę przemysłową , lokali mieszkalnych , lokali usługowych, nieruchomości zabytkowych itd. )
- obszar rynku ( np. dzielnica, osiedle ,miasto , gmina, region , obszar kraju itd. )
- okres badania cen ( miesiąc, kwartał, rok, dwa lata, w szczególnych przypadkach trzy lata )
Zgodnie ze standardem podejście porównawcze stosuje się do określenia wartości rynkowej nieruchomości wyłącznie wówczas, gdy nieruchomości podobne do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny były w obrocie na określonym rynku w okresie ostatnich dwóch lat poprzedzających wycenę a także gdy ich ceny i cechy wpływające na te ceny oraz warunki zawarcia transakcji są znane .
Jeżeli z przepisów prawa wynika potrzeba określania wartości nieruchomości na datę wcześniejszą niż data sporządzenia wyceny, to do porównań mogą być przyjęte ceny transakcyjne jakie występowały na rynku przed i po dacie na którą tę wycenę się sporządza.
W szczególnie uzasadnionych przypadkach dopuszcza się przyjęcie do porównań nieruchomości, które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie dłuższym niż dwa lata. Może to mieć miejsce na przykład wówczas, gdy określony rynek jest słabo rozwinięty co oznacza, że transakcje kupna sprzedaży określonych rodzajów nieruchomości występują na nim rzadko ( sporadycznie ).
charakterystykę ekonomiczną rynku ( np. płynność, potencjał inwestycyjny , bezrobocie ),
stan środowiska naturalnego ( hałas , emisję pyłów , podziemne cieki, eksploatację górniczą , nasłonecznienie , sąsiedztwo parków i terenów rekreacyjnych , walory uzdrowiskowe terenu itp.)
Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę jednorodny pod względem :
a ) cech fizycznych nieruchomości ( przykładowo : zbliżone powierzchnie gruntów, budynków , ich zużycie )
b ) stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,
c ) cech użytkowych i ekonomicznych ( podobny sposób użytkowania, renoma , relacja popytu i podaży )
Podejście porównawcze jest rozbudowaną analizą porównawczą, a każda właściwie opracowana analiza wymaga dobrze dobranych kryteriów. Kryteriami na podstawie których będziemy porównywać nieruchomości wyceniane z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego są właśnie cechy rynkowe nieruchomości, które wpływają na poziom cen na danym rynku. Cech rynkowe należy odpowiednio scharakteryzować ze względu na ich możliwe stany ( np. Lokalizacja : bardzo korzystna, korzystna, niekorzystna ). Podstawową sprawą jest oszacowanie wpływu cech rynkowych na ceny i na wartość nieruchomości. Na podstawie analiz wielu rynków nieruchomości można stwierdzić, że :
a ) Cechy rynkowe nieruchomości w niejednakowym stopniu mogą oddziaływać na ceny rynkowe i na wartość rynkową, a więc mają różne „wagi”.
b ) Liczbę cech rynkowych i ich wagi należy określić na podstawie założonego do wyceny rynku lokalnego, a w szczególności na podstawie zebranej wiarygodnej bazy danych obiektów porównawczych z cenami zaktualizowanymi na dzień wyceny.
c ) Wagi cech rynkowych określa się przyjmując założenie, że wartość rynkowa szacowanej nieruchomości znajduje się pomiędzy ceną minimalną C min , a ceną Cmax jakie znajdują się w bazie danych obiektów porównawczych . Waga cechy jest % udziałem w ΔC. Ceny w tym przypadku należy skorygować ze względu na upływ czasu na dzień wyceny.
przyjęcie warunków brzegowych pozwala zastosować ogólną metodę interpolacji w procesie szacowania wartości nieruchomości.
W przypadku gdy szacowana nieruchomość wykracza swoją wartością z uwagi na jedną lub kilka cech rynkowych poza warunki brzegowe, należy zastosować metodę ekstrapolacji, która wymaga jednak znajomości przebiegu parametrów wewnątrz przedziału. [ C min Cmax ].
Rzeczoznawca zdaje sobie sprawę z faktu że tylko niewielka część atrybutów nieruchomości ma wpływ na cenę i na wartość rynkową ( max 10 atrybutów ). Nabywca nieruchomości kieruje się na ogół kilkoma kryteriami w trakcie nabywania obiektów . Te kryteria wyboru wynikają z rynkowych cech nieruchomości .Rzeczoznawca chcąc nazwać i określić cechy rynkowe, powinien patrzeć na nieruchomości oczyma typowych nabywców nieruchomości, powinien ustalić wagę cech ( miernik wpływu danej cechy na cenę ).
Cechy rynkowe nieruchomości mają charakter lokalny, a nie uniwersalny. Wagi ich określamy dla określonego rynku lokalnego np. dzielnicy, miasta, gminy . Odnoszą się także do konkretnego rodzaju nieruchomości. Różnice pomiędzy cechami i ich wagami porównywanych nieruchomości wywołują rozbieżności co do ich wartości.
Określenie przez rzeczoznawcę majątkowego zestawów atrybutów dla danego typu i rodzaju nieruchomości, oraz zebranie ich ilościowego i jakościowego wpływu na ceny sprzedaży nieruchomości stanowi jedno z podstawowych zadań wymaganych w ramach tzw. analizy porównawczej.
Wycena nieruchomości metodą porównywania parami.
Procedura wyceny
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości zależy od cen obiektów sprzedanych wcześniej i różnic, jakie występują pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami przyjętymi do porównań. Tak więc podstawowym założeniem tej metody jest zasada porównywania obiektów parami, czyli obiektu wzorcowego o znanej cenie i cechach z obiektem szacowanym o znanych cenach, lecz nieznanej wartości.
Algorytm postępowania przy wycenie nieruchomości metodą porównywania parami składa się z następujących etapów:
Określenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość poprzez przyjęcie: rodzaju, obszaru rynku, okresu, w którym będziemy szukać cen transakcyjnych.
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona relacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
Określenie cech rynkowych wpływających na wysokość cen na rynku lokalnym wraz z oceną wpływu poszczególnych cech na ceny. Należy odpowiedzieć na pytanie, za co klienci nieruchomości są skłonni zapłacić więcej, a jakie cechy są mało znaczące przy negocjowaniu i ustalaniu ceny rynkowej.
Ocena rynku w aspekcie przyjętych cech rynkowych, polegająca na ustaleniu gradacji każdej z cech oraz opisu każdego z ustalonych stopni poszczególnych cech .
Dobór transakcji, z których możliwe będzie obliczenie wpływu czasu na ceny oraz obliczenie wag cech rynkowych i poprawek z tytułu różnic w cechach.
Obliczenie wpływu czasu ( trendu ) na zmianę cen w jednostce czasu ( przyjmuje się miesiąc) oraz skorygowanie cen jednostkowych nieruchomości przyjętych do określenia wartości szacowanej nieruchomości.
Opis wraz z charakterystyką lub diagnozą wycenianej nieruchomości. Charakterystyka wycenianej nieruchomości powinna być ściśle związana z podaniem opisu nieruchomości przez pryzmat cech rynkowych. Z opisu powinien wynikać obraz wartości rynkowej nieruchomości.
Wybór kilku podobnych nieruchomości, które zostały wcześniej sprzedane i których ceny transakcyjne można ustalić oraz opis nieruchomości porównywalnych przez pryzmat określonych wcześniej cech rynkowych.
Obliczenie wag cech rynkowych :
Na podstawie analizy bazy danych o cenach i cechach nieruchomości będących wcześniej przedmiotem obrotu rynkowego w okresie badań cen ( metoda „pozostałe równe” )
Przez analogię do podobnych rodzajowo i obszarowo rynków lokalnych,
Na podstawie badań - obserwacji preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości
Zestawienie parami nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi ( od 3 do 5 nieruchomości porównawczych ). Na tym etapie cechy wycenianej nieruchomości porównujemy kolejno z cechami każdej nieruchomości przyjętej do porównania. Porównanie odbywa się więc w parach porównawczych na podstawie cech rynkowych.
Określenie różnic (poprawek kwotowych) pomiędzy nieruchomością wycenianą a nieruchomościami podobnymi o znanych cechach i cenach. Porównanie nieruchomości prowadzimy w tabelach porównawczych, których wzór przedstawiono poniżej.
Lp. |
Cechy rynkowe |
Udział cechy w ΔC (waga cechy) [ %] |
Zakres kwotowy [zł] |
Poprawki [zł] |
|
1 |
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
... |
|
|
|
|
|
... |
|
|
|
|
|
n |
|
||||
Suma |
100 |
|
|||
Należy podkreślić znaczenie kolumny 4 w procedurze szacowania. Im większy zakres cechy, tj. większy udział cechy w ΔC, tym możliwości oceny zarówno na plus jak i na minus szacowanej nieruchomości są większe. Oznacza to, że nieruchomość posiadająca dobre parametry w obrębie cech o największej wadze uzyska wysoką wartość rynkową.
12. Obliczanie wartości nieruchomości zależy od ceny nieruchomości sprzedanej oraz od różnic pomiędzy cechami w każdej parze porównawczej. Wartość, którą obliczymy po analizie porównawczej dla poszczególnych par, będzie funkcją sumy poprawek pomiędzy cechami porównawczymi, wagą poszczególnych cech oraz ceną obiektu, który posłużył nam jako wzorzec porównawczy.
W ostatnim etapie tej metody obliczmy ostateczną wartość nieruchomości jako średnią arytmetyczną lub średnią ważoną z wartości uzyskanych z porównań w poszczególnych parach.
Średnią arytmetyczną obliczamy, gdy z jednakową ufnością potraktujemy analizy dokonane w każdej parze. Na ogół jest jednak tak, że niektóre analizy obdarzamy większą ufnością. Większe zaufanie może wynikać z porównania obiektów bardzo podobnych, które różniły się mniejszą liczbą cech rynkowych. W innych parach porównawczych obiekty mogą się bardziej różnić. W tych przypadkach ostateczną wartość wyliczamy jako średnią ważoną z otrzymanych wcześniej wyników. Średnia ważona ma za zadanie promować nieruchomości , które w procesie analizy porównawczej otrzymały najmniejszą liczbę poprawek lub najmniejszą sumę wartości bezwzględnej poprawek .
Wartość rynkową jako średnią ważoną ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych określa się według wzoru:
C1 * w1 + C2 * w2 + .....+ Cn * wn
Wm2 = -------------------------------------------------------
w1 + w2 + ....+ wn
Gdzie:
w 1,2,....n - współczynnik wiarygodności - waga
[ Wagi stosowane w powyższej formule można określić :
- stosując odwrotność liczby poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej
( Jeśli liczba poprawek n = 7 , to waga w = 1/n = 1/7 = 0,143 )
lub stosując odwrotność sumy wartości bezwzględnych poprawek nadanych każdej nieruchomości porównawczej .
( Jeżeli do skorygowania ceny transakcyjnej użyto trzy poprawki o następujących wartościach : - 6, +5 , +7 , to suma wartości bezwzględnej poprawek wynosi ∑ / r/ = 18 , a waga ma wartość w = 1/ ∑ /r / = 1/ 18 = 0,055 ]
Wartość rynkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen nieruchomości porównawczych .
C1 + C2 + .....+ Cn
Wm2 = -----------------------------------------------
n
Gdzie:
Wm2 - wartość rynkowa jednego metra szacowanej nieruchomości
C1 + C2 + .....+ Cn - ceny jednostkowe nieruchomości porównawczych po skorygowaniu
n - liczba transakcji przyjętych do porównania w metodzie porównywania parami
14. Obliczenie wartości nieruchomości wycenianej przez przemnożenie określonej w pkt. 13 wartości jednostkowej przez liczbę jednostek nieruchomości wycenianej.
WRN = Wm2 x Pu x E
Gdzie :
WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości
Wm2 - wartość rynkowa 1 m2 szacowanej nieruchomości
Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości
E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]
Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .
Wycena nieruchomości metodą korygowania ceny średniej.
Procedura określania wartości rynkowej metodą korygowania ceny średniej
Ustalenie rynku lokalnego, na którym znajduje się wyceniana nieruchomość, w szczególności poprzez określenie jego rodzaju, obszaru oraz okresu badania cen.
Opracowanie analizy ekonomicznej rynku, w której zostanie oceniona realizacja pomiędzy popytem a podażą nieruchomości.
Określenie liczby i wag cech rynkowych na podstawie bazy danych cenowych z rynku lokalnego.
W metodzie korygowania ceny średniej sposób określania wag cech rynkowych wymaga przyjęcia założenia , że
wartość rynkowa nieruchomości będącej wyceny mieści się w przedziale pomiędzy ceną minimalną ( Cmin ) , a ceną C (max ) , jakie znajdują się w zbiorze transakcji przyjętym przez rzeczoznawcę,
przy przyjęciu powyższych warunków brzegowych zastosować należy w procesie szacowania nieruchomości ogólną metodę interpolacji ,
w przypadku, gdy wyceniana nieruchomość posiada cechy rynkowe korzystniejsze od cech nieruchomości o cenie maksymalnej , lub gorsze od cech nieruchomości o cenie minimalnej, należy stosować metodę ekstrapolacji .
Opis wycenianej nieruchomości pod kątem cech rynkowych.
Opis nieruchomości o cenie minimalnej (Cmin) i nieruchomości o cenie maksymalnej (Cmax) w kontekście cech rynkowych.
Określenie ceny średniej (Cśr) z bazy danych cenowych oraz zakresu sumy czynników korygujących:
[ Cmin/Cśr; Cmax/Cśr ].
Powyższy zakres zapewni, że wartość rynkowa nieruchomości znajduje się pomiędzy Cmin. I Cmax.
Określenie zakresu współczynników korygujących poszczególnych cech.
Poszczególne współczynniki korygujące określa się osobno dla każdej cechy rynkowej podając zakres ich dopuszczalnych wartości w następujący sposób :
Waga i * ( Cmin / Cmax ) < = u i < = waga i * ( Cmax / Cmin )
Przyjmując powyższe warunki brzegowe, należy zastosować w szacowaniu nieruchomości ogólną metodę interpolacji.
Określanie jednostkowej wartości rynkowej wg wzoru:
Wr = Cśr * ∑ Ui,
Gdzie:
Ui - wartości współczynników odzwierciedlające ocenę nieruchomości w aspekcie cech rynkowych.
Należy podkreślić, że liczba współczynników jest równa określonej wcześniej liczbie cech rynkowych nieruchomości na danym rynku lokalnym.
Zakres sumy współczynników korygujących wynika z konieczności zachowania założenia mówiącego, że wartość nieruchomości powinna znaleźć się pomiędzy:
Cmin< = Wx < = Cmax.
Po uwzględnieniu wzoru:
Wx = Cśr * ∑Ui,
Otrzymamy:
Cmin< = Cśr * ∑Ui < = Cmax.
Dzieląc obie strony nierówności przez Cśr. ograniczamy zakres sumy współczynników korygujących, co przedstawia poniższy wzór:
Cmin/Cśr < = ∑Ui < = Cmax/Cśr.
Poważnym zagadnieniem jest pytanie, jak liczna powinna być baza danych transakcyjnych, aby można było stosować metodę skorygowanej ceny średniej?
Z przeprowadzonych badań wynika, że liczebność prób reprezentowanych powinna wynosić od kilkunastu do kilkudziesięciu transakcji. Próbę można jednak obliczać, gdy liczba transakcji jest dość liczna a rozkład cen ma cechy rozkładu normalnego. Średnią cenę obliczyć możemy także na podstawie wszystkich zebranych cen transakcyjnych na danym rynku lokalnym z okresu badania cen .
Z powyższych informacji wynika, że metodę korygowania ceny średniej można stosować, gdy na rynku lokalnym dysponujemy bazą danych o liczebności co najmniej kilkunastu transakcji. Poniższa tabela przedstawia sposób określania wartości metodą skorygowanej średniej.
Lp.
|
Cechy rynkowe |
Udział cechy w ΔC (waga cechy) [%] |
Zakresy współczynników korygujących |
Wartości współczynników Ui |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
|
5 |
1 |
|
|
|
|
|
2 |
|
|
|
|
|
... ... |
|
|
|
|
|
n |
|
|
|
|
|
Suma |
100 |
Cmin/Cśr |
Cmax/Cśr |
∑Ui |
|
Obliczenia wartości nieruchomości wycenianej dokonujemy stosując wzór
WRN = Wr x Pu x E
Gdzie :
WRN - wartość rynkowa szacowanej nieruchomości
Wr ( = Cśr * ∑Ui, ) - wartość rynkowa 1 m2 szacowanej nieruchomości
Pu - powierzchnia użytkowa szacowanej nieruchomości
E - współczynnik eksperta [ 0,9 - 1,1 ]
Uwaga - współczynnik eksperta stosujemy w uzasadnionych przypadkach .
Podejście porównawcze może być stosowane do szacowania wszystkich typów nieruchomości i rodzajów praw, jeśli tylko zaistniała w ostatnim czasie dostateczna liczba wiarygodnych transakcji, aby na ich podstawie można było określać zachowanie rynku.
Dla pewnych typów nieruchomości, które są regularnie przedmiotem obrotu rynkowego, podejście porównawcze jest najlepszym sposobem określania ich wartości rynkowej. Liczba transakcji na rynku nieruchomości umożliwia lub ogranicza zastosowanie tej metody, np. jest ona rzadko stosowana do szacowania nieruchomości o specjalnym przeznaczeniu z powodu braku nieruchomości porównawczych na danym rynku .
Z tych względów podejście porównawcze najczęściej używane jest do określania wartości nieruchomości : gruntowych, mieszkalnych oraz małych nieruchomości handlowych, usługowych i rzemieślniczych .
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------
Ustalanie trendu czasowego
Współczynnik zmiany cen z uwagi na upływ czasu oblicza się wykorzystując następującą formułę matematyczną :
C2 - C1
rt = ------------------- x 100 % ( 1 )
C1 x t
Gdzie :
rt - współczynnik zmiany cen przypadający na jednostkę czasu wyrażony procentowo
C1 - cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość , której data zawarcia transakcji jest dalsza od momentu wyceny
C2 - cena jednostkowa uzyskana za nieruchomość , której data zawarcia transakcji jest bliższa momentowi wyceny
Należy zwrócić szczególną uwagę na fakt , iż nieruchomości o cenach transakcyjnych C1, C2 wykorzystywane do określania wartości rt muszą spełniać następujący warunek :
muszą różnić się między sobą tylko i wyłącznie datą zawarcia transakcji sprzedaży, a w związku z tym pod względem przyjętego zestawu cech ( atrybutów ) są identyczne .
Ostateczną wartość współczynnika rt określa się na podstawie średniej arytmetycznej uzyskanej z kilku par nieruchomości , przy czym odrzuca się wielkości skrajne, znacznie odbiegające od poziomu większości z nich ( np. różniące się o więcej niż 30 % o przeciętnych pozostałych wyników )
rt1 + rt2 + rt3 + rtn
rt = ------------------------------------------- ( 2 )
n
Sprowadzanie cen transakcyjnych na datę wyceny
W celu porównania nieruchomości porównawczych z nieruchomością wycenianą należy ich ceny transakcyjne sprowadzić do daty wyceny stosując następującą formułę matematyczną :
C st = C x ( 1 + rt x t ) ( 3 )
Gdzie :
C st - cena skorygowana na datę wyceny
C - cena sprzedaży
rt - współczynnik zmiany cen , zapisany w postaci dziesiętnej
t - ilość jednostek czasu ( miesięcy )
W przypadku posiadania dużej liczby nieruchomości różniących się między sobą tylko datą sprzedaży oraz w razie wystąpienia na rynku dużych zmian średniego poziomu cen w krótkich przedziałach czasowych , należy uwzględnić te zależności stosując następującą formułę matematyczną :
C st = C x ( 1 + rt1 x t1 + rt2 x t2 + rt3 x t3 + rtn x t4 ) ( 4 )
Gdzie :
C st - cena skorygowana na datę wyceny
C - cena sprzedaży
rtn - współczynnik zmiany cen , zapisany w postaci dziesiętnej w danym przedziale na jednostkę czasu
t n - ilość jednostek czasu ( miesięcy ) w przedziale
Przepisy prawne
Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997r o gospodarce nieruchomościami / tj. Dz. U. Nr 46, poz. 543 z 2000 r z póź. zm. /
Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego / Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z 2004 /
Standardy Zawodowe rzeczoznawców majątkowych - Standard III.7 / Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego / .
Literatura
M. Prystupa „ Wycena nieruchomości przy zastosowaniu podejścia porównawczego”
PODEJŚCIE PORÓWNAWCZE W ĆWICZENIACH I ZADANIACH
Zadanie Nr 1
Tabela zawiera ceny nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej.
Należy określić współczynnik zmiany cen ( trend czasowy ) wyrażony procentowo na jednostkę czasu. Data wyceny czerwiec 2003r.
L.p. |
Nr działki |
Data transakcji |
Pow. / m2 / |
Infrast. |
pwzp |
Lokalizacja |
Cena / zł / |
Cena / zł/m2 / |
1. |
187/15 |
20.02.02 |
450 |
E,w,k,g |
MN/U |
Str. poś. |
54045,00 |
120,10 |
2. |
189/20 |
28.02.02 |
500 |
E,w,k,g |
MN |
Str. śrdm. |
67900,00 |
135,80 |
3. |
78/1 |
08.03.02 |
480 |
E,w,k |
MN/U |
Str. poś. |
61056,00 |
127,20 |
4. |
180/2 |
04.04.02 |
470 |
E,w,k |
MN |
Str. śrdm. |
66176,00 |
140,80 |
5. |
117/20 |
10.05.02 |
570 |
E,w |
MN |
Str. poś. |
66804,00 |
117,20 |
6. |
89/2 |
13.06.02 |
580 |
E,w |
MN |
Str. poś. |
58000,00 |
100,00 |
7. |
190/10 |
18.06.02 |
520 |
E,w,k,g |
MN |
Str. śrdm. |
73216,00 |
140,80 |
8. |
79/3 |
12.07.02 |
500 |
E,w,k |
MN/U |
Str. poś. |
66100,00 |
132,20 |
9. |
188/10 |
10.08.02 |
500 |
E,w,k,g |
MN/U |
Str. śrdm. |
63700,00 |
127,40 |
10. |
180/10 |
09.09.02 |
510 |
E,w,k |
MN |
Str. śrdm. |
75225,00 |
147,50 |
11. |
110/5 |
12.09.02 |
520 |
E,w |
MN |
Str. poś. |
66612,00 |
128,10 |
12. |
92 |
23.09.02 |
610 |
E,w,k |
MN |
Str. poś. |
61000,00 |
100,00 |
13. |
87/3 |
02.11.02 |
620 |
E,w |
MN |
Str. poś. |
77500,00 |
125,00 |
14. |
101/2 |
03.02.03 |
570 |
E,w,k |
MN |
Str. poś. |
71250,00 |
125,00 |
ROZWIĄZANIE
rt1 =
rt2 =
rt3 =
rt4 =
rt5 =
rt6 =
rt7 =
r tśr. = -------------------------------------------------------------- =
Średnia zmiana ceny przypadająca na jeden miesiąc wynosiła rt = ............%
Zadanie Nr 2
Na podstawie danych przedstawionych w zadaniu Nr 1 należy skorygować ceny jednostkowe nieruchomości na datę wyceny ( czerwiec 2003 r ).
ROZWIĄZANIE
Korektę cen nieruchomości na moment czasowy wyceny przeprowadzono na podstawie wzoru ..................................................
C1 = .......................................... = ....................... zł/m2
C2 = .......................................... = ....................... zł/m2
C3 = .......................................... = ....................... zł/m2
C4 = .......................................... = ....................... zł/m2
C5 = .......................................... = ....................... zł/m2
C6 = .......................................... = ....................... zł/m2
......
Zadanie Nr 3
Należy sprowadzić cenę nieruchomości na datę wyceny. Nieruchomość sprzedano 11 miesięcy temu, cena 1 m2 wyniosła 55 zł. Z analizy rynku wynika, iż przez pierwsze 4 miesiące ceny wzrastały 3 % miesięcznie, przez następne 5 miesięcy 2 % , a przez ostatnie 2 miesiące 1 %.
ROZWIĄZANIE
Sprowadzenie ceny transakcyjnej nieruchomości na datę wyceny przeprowadzono za pomocą wzoru : ..............................................................................................................
Cst = ........................................................................................................... = ..........................
Odpowiedz .
Cena 1 m2 skorygowana na moment czasowy wyceny wynosi ................................ zł .
Zadanie Nr 4
Obliczanie wag cech rynkowych
Badając rynek lokali mieszkalnych na przyjętym do wyceny rynku lokalnym rzeczoznawca majątkowy ustalił następujące cechy rynkowe i ich stany :
lokalizacja ( 3 strefy ) : bardzo dobra ( I ), dobra (II ), słaba (III )
sąsiedztwo ( 2 strefy ) : dobre ( I ) , słabe ( II )
zużycie techniczne budynku : 40 % zużycia - budynek do remontu, 10 % - budynek w dobrym stanie technicznym ;
standard lokalu ( 3 możliwości ) : wysoki ( W ) , przeciętny ( P ), niski ( N );
położenie na piętrze : najlepsze ( na I piętrze ) ,, najgorsze ( na parterze i na IV piętrze ).
Na podstawie poniższych danych określ wagi cech rynkowych :
Lokal |
Lokalizacja ( strefa ) |
Sąsiedztwo ( strefa ) |
Zużycie [ %] |
Standard ( W,P,N ) |
Piętro |
Cena transakcyjna sprowadzona na moment wyceny [ zł/m2 ] |
A |
I |
I |
10 |
W |
I |
2400 |
B |
II |
I |
20 |
P |
III |
1800 |
C |
II |
I |
10 |
N |
parter |
2250 |
D |
I |
I |
30 |
W |
II |
2300 |
E |
III |
I |
10 |
W |
I |
2080 |
F |
II |
II |
20 |
P |
III |
1640 |
G |
II |
I |
40 |
N |
IV |
1940 |
H |
I |
I |
30 |
N |
II |
2150 |
I |
III |
I |
10 |
W |
I |
2070 |
J |
II |
II |
20 |
P |
III |
1670 |
K |
II |
I |
40 |
N |
IV |
1970 |
L |
I |
I |
30 |
N |
II |
2180 |
Ł |
II |
I |
40 |
N |
parter |
1970 |
M. |
III |
II |
40 |
N |
parter |
1400 |
N |
III |
II |
40 |
N |
I |
1480 |
O |
III |
II |
40 |
N |
I |
1460 |
P |
I |
II |
20 |
P |
I |
2380 |
R |
III |
II |
20 |
P |
I |
2040 |
S |
II |
I |
10 |
N |
III |
1850 |
T |
I |
I |
10 |
P |
III |
2210 |
U |
II |
II |
10 |
N |
III |
1780 |
W |
I |
I |
20 |
W |
parter |
2250 |
Z |
I |
I |
20 |
N |
parter |
2100 |
Ź |
III |
I |
30 |
N |
parter |
1430 |
Ż |
I |
I |
40 |
P |
III |
1900 |
X |
III |
I |
30 |
N |
I |
1500 |
Rozwiązanie zadania
Na podstawie danych określamy:
Cmin = ......... ..........zł/m2
Cmax = ...................zł/m2
Obliczamy :
ΔC = ......................zł/m2
Po dokonanej analizie danych grupujemy lokale różniące się tylko jedną cechą ( różnica o cały zakres zmienności cechy ) i wypełniamy tabelę :
L.P. |
Rodzaj cechy |
Ceny nieruchomości różniących się jedną cechą |
[ Cw- Cm / ΔC ] * 100 % |
1. |
Lokalizacja |
Ca = ..........zł/m2 Ce = ...........zł/m2 .............. Ca = .........zł /m2 Ci = .........zł/m2 ................. Cp = .......zł/m2 Cr = ..........zł/m2 |
...................%
....................%
..........................% |
|
...................% |
||
2. |
Sąsiedztwo |
.............. ............. .......................................... ................ .................... ........................................... ..................... ..................... |
|
|
..................% |
||
3. |
Zużycie techniczne budynku |
.................... .................... ............................................ ........................ ........................ ............................................ ........................... .......................... |
|
|
..................% |
||
4. |
Standard lokalu |
................................ ............................... .............................................. ............................... .............................. ............................................. ................................ ................................. |
|
|
..................% |
||
5. |
Położenie na piętrze |
............................. ............................. .......................................... ............................. ............................. .......................................... ............................... ................................. |
|
Obliczenie średniej |
..................% |
||
Określenie wag cech rynkowych
L.p. |
Nazwa cechy |
Waga ustalona z wyliczeń [ % ] |
Waga podana z dokładnością do liczb całkowitych [ % ] |
1. |
Lokalizacja |
|
|
2. |
Sąsiedztwo |
|
|
3. |
Zużycie techniczne budynku |
|
|
4. |
Standard lokalu |
|
|
5. |
Położenie na piętrze |
|
|
Σ |
|
|
|
Zadanie nr 5 / Metoda porównywania parami ( interpolacja )
Analiza rynku i wybór nieruchomości do porównań
Analiza rynku lokalnego wykazała istnienie wysokiego popytu na małe nieruchomości lokalowe . najwyższa cena transakcyjna na lokale o podobnej wielkości w badanym okresie czasu wyniosła 1550 zł / m2 najniższa cena transakcyjna dla tego typu nieruchomości wyniosła 1100 zł / m2 .
Na rynku lokalnym odnotowano również ceny znajdujące się poniżej i powyżej tego przedziału . Były to jednakże wypadki sporadyczne i nie wpłynęły w istotny sposób na rynek nieruchomości lokalowych . W związku z tym zostały odrzucone i nie stanowią przedmiotu dalszych rozważań.
Różnica pomiędzy najwyższą , a najniższą ceną transakcyjną wynosi :
Δ C = C max - C min = 1550 zł / m2 -1100 zł / m2 = 450 zł / m2
Gdzie :
Δ C - różnica pomiędzy najwyższą , a najniższą ceną transakcyjną zanotowaną na rynku lokalnym w monitorowanym okresie czasu.
C max - cena najwyższa
C min - cena najniższa
Analiza rynku pozwoliła ustalić wpływ poszczególnych cech na cenę , a więc ustalić wagę tych cech, co spowodowało następujące procentowe wyliczenie :
lokalizacja - 30 %
sąsiedztwo - 20 %
położenie na piętrze - 10 %
funkcjonalność - 10 %
rodzaj technologii - 10 %
standard wykończenia - 20 %
---------------------------------------------------
Razem - 100 %
Każda z wyróżnionych cech wykazuje wewnętrzną niejednorodność. Stało to się podstawą dalszego wewnętrznego podziału.
Z punktu widzenia lokalizacji , na rynku nieruchomości, wyróżniono trzy strefy :
Strefa bardzo dobra
Strefa dobra
Strefa zadawalająca
Każdej ze stref przypisano inną wagę - odpowiednio 30 % przyznano strefie bardzo dobrej , 15 % - dobrej , 0 % - zadawalającej .
Z punktu wodzenia sąsiedztwa wyróżniono trzy poziomy :
- Strefę dobrą - 20 %
Strefę zadawalającą - 10 %
Strefę niezadawalającą - 0 %
Z punktu widzenia położenia lokalu w budynku wyróżniono trzy poziomy :
najlepsze położenie - I piętro - 10 %
średnie - od II p - 5 %
najgorsze - parter i ostatnie piętro - 0 %
Z punktu widzenia funkcjonalności wyróżniono trzy poziomy :
dobry ( układ rozkładowy ) - 10 %
średni ( układ amfiladowy ) - 5 %
zły ( układ amfiladowy , inne utrudnienia ) - 0 %
Z punktu widzenia technologii w jakiej wzniesiono budynek wyróżniono trzy poziomy :
- najbardziej ceniona technologia - tradycyjna - 10 %
- mniej ceniona technologia - mieszana - 5 %
najmniej ceniona technologia - uprzemysłowiona - 0 %
Z uwagi na standard wykończenia wyróżniono trzy poziomy :
- standard wysoki - 20 %
standard średni - 10 %
standard niski - 0 %
Opis wybranych nieruchomości do porównań
Nieruchomość A
Lokal znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwej ulicy. Lokal usytuowany jest na II piętrze w budynku czteropiętrowym, pobudowanym z cegły. Lokal posiada balkon oraz funkcjonalny rozkład pomieszczeń . W pokojach są parkiety , poza tym wykończenie jest standardowe . Cena uzyskana za 1 m2 powierzchni - 1400 zł .
Nieruchomość B
Lokal usytuowany jest przy ruchliwej ulicy . Sąsiedztwo ocenia się jako zadawalające . Lokal usytuowany jest na I piętrze w budynku czteropiętrowym, pobudowanym z wielkiej płyty. Lokal posiada balkon oraz funkcjonalny rozkład pomieszczeń . Lokal jest po remoncie , ułożono nowe terakoty i glazury w kuchni i łazience, wymieniono okna, odnowiono parkiet w pokojach. Cena uzyskana za 1 m2 powierzchni - 1300 zł .
Nieruchomość C
Lokal znajduje się w bezpośrednim sąsiedztwie ruchliwej ulicy. Lokal usytuowany jest na I piętrze w budynku czteropiętrowym, pobudowany z cegły. Lokal nie posiada balkonu , a jeden pokój znajduje się w amfiladzie. Lokal wykończony jest w standardzie. Cena uzyskana za 1 m2 powierzchni -1270 zł .
Zestawienie nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównawczymi .
L.p. |
Wyróżnione cechy |
Udział cechy w Δ C |
Lokal wyceniany |
Lokal A |
Lokal B |
Lokal C |
1. |
Lokalizacja |
30 % |
Bobra |
Bobra |
Bobra |
Bardzo dobra |
2. |
Sąsiedztwo |
20 % |
Dobre |
Dobre |
Zadawalające |
Dobre |
3. |
Piętro |
10 % |
Najlepsze |
Średnie |
Najlepsze |
Najlepsze |
4. |
Funkcjonalność |
10 % |
Dobra |
Dobra |
Dobra |
Zła |
5. |
Technologia |
10 % |
Tradycyjna |
Tradycyjna |
Uprzemysłowiona |
Tradycyjna |
6. |
Standard |
20 % |
Średni |
Średni |
Wysoki |
Średni |
L.p. |
Wyróżnione cechy |
Udział cechy w Δ C |
Zakres kwotowy w zł |
Poprawki w zł |
||
|
|
|
|
Lokal A |
Lokal B |
Lokal C |
1. |
Lokalizacja |
30 % |
|
|
|
|
2. |
Sąsiedztwo |
20 % |
|
|
|
|
3. |
Piętro |
10 % |
|
|
|
|
4. |
Funkcjonalność |
10 % |
|
|
|
|
5. |
Technologia |
10 % |
|
|
|
|
6. |
Standard |
20 % |
|
|
|
|
Suma poprawek |
100 % |
|
|
|
|
|
Wartość rynkową ustalono korygując ceny transakcyjne nieruchomości przyjętych do porównania ze względu na cechy różniące je od nieruchomości szacowanej .
1400 zł / m2 ( + , - ) ............................................... = ............................zł / m2
1300 zł / m2 ( + , - ) ............................................... = ............................zł / m2
1270 zł / m2 ( + , - ) ............................................... = ............................zł / m2
Wartość rynkowa szacowanej nieruchomości
Z uwagi na to, iż liczba różniących cech była niewielka , suma poprawek stosunkowo mała, wartość rynkową wycenianej nieruchomości obliczono jako średnią arytmetyczną :
WR ( m2 ) = ( ........... zł / m2 + .......... zł / m2 + ........... zł / m2 ) : 3 = ............. zł / m2
Powierzchnia wycenianego lokalu wynosi 45,74 zł / m2 , a zatem wartość rynkowa szacowanej nieruchomości wynosi :
WRN = Pu x WR ( m2 ) = ....................zł / m2
Zad. Nr 6 / Przykład dla metody porównywania parami ( ekstrapolacja )
Wyceniono nieruchomość zabudowaną domem jednorodzinnym o powierzchni użytkowej 260 m2. Po przyjęciu charakterystyki rynku lokalnego na podstawie 16 transakcji okazało się, że dom pod względem otoczenia (sąsiedztwo parku) posiada ocenę wykraczającą na plus w porównaniu ze wszystkimi domami sprzedanymi w okresie badania cen, natomiast pod względem stanu technicznego mierzonego stopniem zużycia technicznego - na minus. Na podstawie analizy cen transakcyjnych ustalono cechy rynkowe i ich wagi.
Cechy rynkowe i ich wagi
Lp. |
Nazwa cechy |
Udział w całości (waga cechy) [%] |
1 |
Położenie |
30 |
2 |
Stan techniczny |
20 |
3 |
Kształt architektoniczny |
15 |
4 |
Otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska |
15 |
5 |
Wielkość, kształt i urządzenie działki |
10 |
6 |
Bezpieczeństwo zamieszkania |
10 |
- |
Suma |
100 |
Na podstawie rynku lokalnego ustalono, że wśród 16 transakcji cena minimalna wynosi: 2653 zł/m2, zaś cena maksymalna 3988 zł/m2 . Ceny dotyczą 1 m2 powierzchni użytkowej domów i zawierają ceny prawa użytkowania wieczystego gruntu.
Dla wytypowanych cech rynkowych określono podane niżej stany:
Położenie:
dobre,
przeciętne,
słabe;
stan techniczny domów:
od 10% do 40% zużycia technicznego;
kształt architektoniczny;
nowoczesny,
przeciętny;
otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska:
dobre,
przeciętne,
słabe;
wielkość, kształt i urządzenie działki:
dobre,
przeciętne;
bezpieczeństwo zamieszkania:
z ochroną,
bez ochrony.
Zestawienie nieruchomości wycenianej i ich nieruchomości przyjętych do porównań wraz z ich ocenami
Lp. |
Cechy rynkowe |
Nieruchomość wyceniana X |
Nieruchomość A |
Nieruchomość B |
Nieruchomość C |
Nieruchomość D |
1 |
Położenie |
Dobre |
Dobre |
Dobre |
Dobre |
dobre |
2 |
Stan techniczny zużycia budynku (w % zużycia) |
50% |
10% |
20% |
20% |
20% |
3 |
Kształt architektoniczny |
Przeciętny |
Nowoczesny |
Nowoczesny |
Nowoczesny |
przeciętny |
4 |
Otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska |
Najlepsze |
Przeciętne |
Dobre |
Przeciętne |
słabe |
5 |
Wielkość, kształt i urządzenie działki |
Dobre |
Przeciętne |
Dobre |
Dobre |
przeciętne |
6 |
Bezpieczeństwo zamieszkania |
Z ochroną |
Bez ochrony |
Z ochroną |
Bez ochrony |
Z ochroną |
ΔC = C max - C min. = ............... zł/m2 - ............ zł/m2 = ........... zł/m2
Na potrzeby wyceny metodą porównywania parami wytypowano cztery nieruchomości :
o cenie 3400 zł/m2
o cenie 3820 zł/m2
o cenie 3640 zł/ m2
o cenie 3830 zł/m2
Zestawienie nieruchomości w parach porównawczych
L.P. |
Cechy rynkowe |
Udział w całości (waga cechy) [%] |
Zakres kwotowy [ zł/m2 ] |
Poprawki w [zł/m2 ] A |
Poprawki w [zł/m2 ] B |
Popraw. w [zł/m2] C |
Popraw. w [zł/m2] D |
1. |
Położenie |
30 |
|
|
|
|
|
2 |
Stan techniczny w % zużycie techniczne |
20 |
|
|
|
|
|
3 |
Koszty architektoniczne |
15 |
|
|
|
|
|
4 |
Otoczenie, sąsiedztwo i walory środowiska |
15 |
|
|
|
|
|
5 |
Wielkość , kształt i urządzenie działki |
10 |
|
|
|
|
|
6 |
Bezpieczeństwo zamieszkania |
10 |
|
|
|
|
|
|
Suma |
100 |
|
|
|
|
|
Wartość Xa wynosi : 3400 zł/m2 ( + , - ) ..................... =
Wartość Xb wynosi : 3820 zł/m2 ( + , - ) ..................... =
Wartość Xc wynosi : 3640 zł/m2 ( + , - ) ..................... =
Wartość Xd wynosi : 3830 zł/m2 ( + , - ) ..................... =
Wartość rynkowa odniesiona do m2 wynosi = / Xa + Xb + Xc + Xd / : 4 = ...........
WRN = cena jednostkowa x ilość jednostek = ............
Zadanie nr 7
Metoda korygowanej ceny średniej ( interpolacja )
Analizując rynek lokalny mieszkań dwupokojowych na potrzeby wyceny określono próbę reprezentatywną w której :
Cmin. = 1219 zł/m2
Cmax = 2400 zł/m2
Cśr = 1573 zł/m2 ,
a także stany poszczególnych cech rynkowych :
- położenie i sąsiedztwo : przeciętne , dobre, bardzo dobre;
- stan techniczny budynku : od 50% zużycia ( dom do remontu ) do 0% zużycia ( budynek nowy );
standard i funkcjonalność lokalu : przeciętny, dobry, wysoki ;
piętro : najmniej cenione wśród nabywców ( III) , najbardziej cenione ( I ).
Rzeczoznawca określił, iż wyceniany lokal mieszkalny o pow. 44,2 m2 posiada:
położenie i sąsiedztwo - bardzo dobre
stan techniczny budynku - budynek zużyty jest w 25 %
standard i funkcjonalność lokalu - dobry
lokal położony jest na I piętrze
Obliczenie zakresu sumy współczynników korygujących :
Gd ( dolny ) = Cmin / Cśr.= ...............
Gg ( górny ) = Cmax / Cśr. = .............
Ustalenie współczynników korygujących dla szacowanego lokalu w przedziale
[ Cmin. , Cmax ]
L.P. |
Rodzaj współczynników |
Waga cech [ % ] |
Zakres współczynników korygujących |
Wartość współczynników |
1. |
Położenie i sąsiedztwo |
25 |
|
|
2. |
Stan techniczny budynku |
25 |
|
|
3. |
Standard i funkcjonalność lokalu |
35 |
|
|
4. |
Piętro |
15 |
|
|
Suma |
100 |
|
|
|
Wartość 1m2 wycenianego lokalu obliczamy ze wzoru W1m2 = Cśr * Σ ui
WR1m2 = ........................
WRL = WR1m2 * Pu = ........................
Zad. Nr 8 / Przykład wyceny metodą korygowania ceny średniej ( ekstrapolacja )
Przedmiotem wyceny jest nieruchomość gruntowa niezabudowana oznaczona nr ewid. 123/1 o pow. 1000 m2 prz4znaczona pod zabudowę mieszkaniową. Na podstawie analizy rynku lokalnego, po aktualizacji cen rynkowych wybrano 25 wiarygodnych transakcji nieruchomości gruntowych niezabudowanych i przyjęto na potrzeby szacowania cechy rynkowe i ich stany:
położenie (lokalizacja) - dobre, przeciętne, słabe;
otoczenie i sąsiedztwo - bardzo dobre, dobre, przeciętne, słabe;
kształt i wielkość działki - bardzo dobre, dobre, słabe;
szczegółowe uwarunkowania zabudowy - korzystne, przeciętne, słabe;
komunikacja - bardzo dobra, dobra.
Cmin = 52,00 zł /m2
Cmax = 75,00 zł/m2
Cśr = 65,00 zł/m2
Ocena nieruchomości porównawczych Cmin , Cmax
|
Cechy rynkowe |
Charakterystyka |
|
L.p. |
|
C min |
C max |
1 |
Położenie |
Słabe |
Dobre |
2 |
Otoczenie i sąsiedztwo |
Słabe |
Bardzo dobre |
3 |
Kształt i wielkość działki |
Słabe |
Bardzo dobre |
4 |
Szczegółowe uwarunkowania zabudowy |
Słabe |
Korzystne |
5 |
Komunikacja |
Dobra |
Bardzo dobre |
Charakterystyka szacowanej nieruchomości X
L.p. |
Cechy rynkowe |
Charakterystyka |
1 |
Położenie |
Bardzo dobre |
2 |
Otoczenie i sąsiedztwo |
Bardzo dobre |
3 |
Kształt i wielkość działki |
Bardzo dobre |
4 |
Szczegółowe uwarunkowania zabudowy |
Przeciętna |
5 |
Komunikacja |
Bardzo dobre |
Obliczenie sumy współczynników korygujących
L.P. |
Rodzaj współczynnika |
Udział cechy w ΔC ( waga cechy ) [ % ] |
Zakres współczynników korygujących [ Cmin / Cśr * waga cechy - Cmax / Cśr * waga cechy ] |
Wartość współczynników |
|
1. |
Położenie |
40 |
|
|
|
2. |
Otoczenie i sąsiedztwo |
20 |
|
|
|
3. |
Kształt i wielkość działki |
10 |
|
|
|
4. |
Szczegółowe uwarunkowania zabudowy |
15 |
|
|
|
5. |
Komunikacja |
15 |
|
|
|
|
Suma |
100 |
|
|
|
Wartość rynkowa odniesiona do 1m2 wynosi = suma współczynników * Cśr
Wn = cena jednostkowa x ilość jednostek = .............
23