PODEJŚCIE KOSZOWE

Metoda kosztów odtworzenia

-technika szczegółowa; tech. elementów scalonych; tech. wskaźnikowa

Metoda kosztów zastąpienia

Metoda kosztów likwidacji

Istotą podejścia koszt. jest przyjęcie założenia, że nabywca nieruch. nie będzie skłonny zapłacić za tą nieruch. więcej niż wynoszą koszty odtworzenia (zastąpienia) nieruch. w takiej samej technologii lub funkcji w tym samym miejscu i w takim samym stopniu zużycia. W podejściu koszt. wartość nieruch. zabud. jest równa wartości gruntu oraz wartości (kosztów odtworz.) budynku.

Wycena nieruch. zabudowanej obiektami nie przeznaczonymi do rozbiórki lub likwidacji.

W_G- wart. gruntu (wart. tego gruntu określona jest w podejściu porówn.)

W_Bi- koszt odtworzenia, zastąpienia i-tego obiektu budow.(w stanie nowym; koszt początkowy)

Szi- stopień zużycia i-tego obiektu bud.

Wycena nieruch. zabudowanej z obiektami przeznaczonymi do rozbiórki lub likwidacji.

W_Mi- wartość materiałów i-tych porozbiórkowych

Kr- koszt rozbiórki

MET. KOSZTÓW ODTWORZENIA

Przy met. koszt. odtworzenia określa się ile wyniosły by koszty odtworzenia obiektu bud. w takiej samej technol. jaką użyto do wybud. tych obiektów. Do zastosowania tej metody niezbędna jest dysponowanie danymi techni. o wycenianych obiektach (dok. tech.; inwent.), o cenach mater. i robót bud. oraz o stopniu zużycia tech. i funkcjonalnego tych obiektów. Do koszt. odtw. zalicza się również koszty wybudowania urządzeń towarzyszących, ściśle związanych z tym obiektem, przygotowanie i uporządkowanie terenu oraz koszty dok. projektowej i nadzoru bud.

Technika Szczegółowa

W celu ustalenia koszt. odtworzenia w tej tech. należy wykonać następ. czynności:

- dokonać inwent. tech. i obmiarow. obiek bud. z dużą szczegółowością; - określić technologie niezbędnych robót budow. i instalacyjnych; - obliczyć ilość niezbędn. robót J_I ; - określić ceny jednostkowe C_ji poszczególnych robót w oparciu o normat w których uwzględniona jest robocizna, materiały, sprzęt, koszty pośrednie i zysk.

Formuła kalkulac. ceny jednostkowej ma postać:

C_J=R+M.+S+K_Zm+K_P+Z

R- robocizna; R=i_r*n_r*c_jr

n_r - normatyw rob.; c_jr - cena jednostk. robocizny; M. - koszt materiału; S - koszt sprzętu; K_Zm - koszty zakupu (obejm. gł. koszty transportu zewnętrznego mater.);

K_P - koszty pośrednie; Z - zysk kalkulac

- określić koszty opracowania dok. i nadz. budow. w formie wskaźnika procentoweg w stosunku do kosztów odtworzenia rob. budow. W_KO (np. 5;8%); - określenie kosztów odtworzenia obiektu budow. wg. wzoru:

koszt odtworzenia budynku nowego

Technika elementów scalonych

Do ustalenia kosztów odtworzenia (W_B) w tech. elem. scalonych należy wykonać te same czynności co w tech. szczegół. ale zamiast ilości niezbędnych robót ustala się ilości scalonych elem. robót (J_SI). Nie ustala się również cen jednost. poszczegól robót ale ceny scalonych elem robót (C_JSI) Uwzględniając powyższe zmiany określ kosztów odtworzenia wykonuje się wg wzoru:

przykładowe elem. scalone w budynku:

1.robot ziemne i fund.;2. ściany i ścianki działowe;3. strop Claina i klatka schodow ;4. strop drew. i klatka schodow.;5. dach drewniany pokryty papą;6. dach drewnian pokryty blachą;7. posadzki;8. stolarka i ślusarka;9. tynki i malowania

Technika wskaźnikowa

Technik wskaźnikowa polega na ustaleniu kosztów odtworzenia przez pomnożenie ceny wskaźnikowej (C_jQ) przez ilość jedn. odniesienia (Q), dla których cena została

ustalona. Jednostkami odniesienia może być: m³- kubatura budynku; m²- pow. użyt

budynku; m.- w przypadku budynków. Cenę wskaźnikową ustala się na podstaw.

analizy notowań cen bieżących w budown

Dla ustalenia kosztów odtworzenia met.

wskaźnikową należy wykonać następując

czynności:- dokonać inwent. technicznej i

obmiarowania budynku pod kątem ustalen

jednostek odniesienia;- ustalenie ilości jednostek odniesienia (Q);- ustalenie ceny jednostkowej (C_jQ);- określenie kosztów opracowania dokum. i nadzoru budowl. w formie wskaźnika procentowego (W_KD);-

ustalenie kosztów odtworzenia wg. wzoru:

W_B = C_jQ * Q * (1+W_KD)

MET. KOSZTÓW ZASTĄPIENIA

Przy met. kosztów zastąpienia określa się ile wyniosłyby kosz. odtworzenia nieruch. o takiej samej funkcji ale przy uwzględ. użycia nowszych materiałów, rozw. konst

i wyposażenia.

MET. KOSZTÓW LIKWIDACJI

W celu ustalenia wart. materiałów poroz-

biorkowych należy określić:- ilość rodzaj.

możliwości do odzyskania materiałów (u)

- ilość danego rodzaju materiałów w obie

dla którego ustala się koszty rozbiórki (J_i);

-ustalamy aktualną cenę jednost. zakupu danego rodzaju materiałów (C_jmi);- ustalenie wskaźnika odzysku danego rodz

materiału wyrażonego w % (V_i);- określenie wartości mater porozbiurkowy

według wzoru:

Ustalenie stopnia zużycia obiektów bud

Ustalając stopień zużycia obiektu bieżem

pod uwagę:- zużycie techniczne Sz_t;- zuż.

funkcjonalne. Przy ustaleniu stopnia zuż. technicznego obiektu uwzględniamy: - rodzaj konstr. obiektu ;- trwałość obiektu; - wiek obiektu;- przeprowadzone remonty

i konserwacje;- sposób eksploatacji tych obiektów;- inne czynniki. Przy ustaleniu stopnia zuzycia funkcjonalnego uwzględn się :- postęp technol. w budow.;- niemożn dostosowania obiektów budow. do zmieni technologii produkcji realizowanej w tych obiektach;- zmiany preferencji zapotrzeb. na dany typ budynków;- inne mające istotny wpływ na stopień zużycia funkcjo-

nalnego. Sz = max { Sz_t , Sz_f }

Met. ustalania stopnia zużycia technicz - metoda czasowa - pewna funkcja

Sz_t = f(T,t) ; t- dotych. okres eksploatacji;

T- okres trwałości obiektu budowlanego

Sz _t= t / T ; Sz_t = 2t² / T(t+T)

- metoda szczegółowa;

U_i- udział i-tego elementu budynku (%) w

kosztach odtwarzania całego obiektu;

Sz_ti-stopień zużycia elementu robót ; przy wstępnej ocenie tych elementów można posługiwać się wzorami Rossa.

W_BX - wart. odtworzenia bieżąca obiektu budowlanego.

WYCENA TERENOW ROLNYCH

- Ustawa z 19.X.1981 ”O gosp. niruch. rolnymi SP” j.t Dz. 1995 nr 57 poz. 299;

- Rozporządzenie Min. Rol. i Gosp. Żywn

z 6.04.1984 „ w sprawie określenia szczeg

trybu sprzedaży nieruch. i ich części skład , warunków rozkładania ceny sprzedaży na raty, stawki szacunko0wej gruntu oraz trybu przeprowad przetargu na dzierżawę

Dz.U 51 poz 207;- ustawa z 15.XI.1984 „o podatku rolnym” j.t Dz.U 84 nr 94 poz 431 z późniejszymi zmianami;- zarządz. Ministra Finansów z 11.01.1990 „w sprawie podatku rolnego” Dz.U 3 poz. 18

(podane są okręgi podatkowe; tabele przyporządkowania gmin do okręgów podatkowych).

Metody

---