IMG�74

33

ROZDZ.4.2.BADANIE RYNKU OBROTU NIERUCHOMOŚCIAMI ZABUDOWANYMI OBIEKTAMI MIESZKALNYMI, REZYDENCJAMI.

Na analizowanym obszarze poszukiwano transakcji nieruchomościami zabudowanymi budynkami mieszkalnymi , dużymi o charakterze rezydencji. Ilość takich transakcji Jest ograniczona . dlatego przedmiotem badania był tak szeroki rynek lokalny, podobny do opisanego i badanego w poprzedniej części.

Jako cechy nieruchomości przyjęto:

1.    Powierzchnia budynku ponad 200 m2.

2.    Stan budynku dobry.

3.    Transakcja miała miejsce w latach 2010-2012.

Dla tak określonych kryteriów można było znaleźć odpowiednią grupę transakcji umożliwiająca wycenę nieruchomości.

W trakcie analizy stwierdzono iż poza kryteriami:

1.    Lokalizacja,

2.    Wielkość i wartość dzialć gruntu.

Stwierdzono iż wpływ na wartość nieruchomości mają.

3.    Stan techniczny budynku, technologia wykonania

4.    Forma architektoniczna i standard wykończenia i wyposażenia.

5.    Otoczenie nieruchomości i jej zagospodarowanie

6.    Infrastruktura techniczna

Cechy i ich ocena dla poszczególnych obiektów z transakcji porównawczych jest praktycznie niemożliwa gdyż są to cechy indywidualne, nieujawniane w aktach notarialnych, poza zdawkowymi określeniami .budynek do remontu" .budynek w stanie deweloperskim".

Dlatego oceny szacunkowej nieruchomości w świetle tych cech dokonano na podstawie badania zachowań inwestorów nabywających nieruchomości i informacji od nich co cenili w nabywanych obiektach I jak one wpływały na ustalanie ceny zakupu. Osobami od których zbierano takie informacje byli klienci nabywający nieruchomości dla których wykonywano wyceny.

W wyniku końcową analizy określono wpływ każdej z cech na wartość i ustalono wagi. dla każdej z nich.

Na podstawie tak określonego rynku wyłonionych zostało kilkanaście transakcji kupna - sprzedaży nieruchomości, które pozwolly na dokonanie szacunku rynkowej wartości nieruchomości zabudowanej położonej w Konstancinie Jeziorna, przy ul. Wojewódzkiej 36, w następujący sposób: u określono wartość nieruchomości: zabudowanej (W_M) i niezabudowanej (W_Mi) według jej stanu na dzień wyceny, posługując się w tym celu:

o podejściem porównawczym, o matodą korygowania ceny średniej,

przyjmując Jako parametr porównawczy wartość 1 m2 powierzchni budynku/gruntu.