PwTiR143

284 Rozdział 9

wicnia umowne. Ograniczały one możliwość odstąpienia od zawartej umowy poprzez wprowadzany warunek zapłaty nader wysokiego odstępnego. Umowy takie były często formułowane w obcym języku oraz w sposób niejasny i niejednoznaczny określały uprawnienia i obowiązki usługobiorców. W razie zaś powiązania time-sharingu z kredytem bankowym powstawały dodatkowe problemy prawne związane z konsekwencjami odstąpienia od zawartych umów. W sumie jednak po zbilansowaniu negatywnych i pozytywnych aspektów time-sharingu L. Stecki doszedł do wniosku, że przewagę mają te ostatnie.

Należy podkreślić, że usługa time-sharingu nie wiąże się z jednym tylko typem umowy, bo może dochodzić do skutku na podstawie zarówno umów powodujących powstanie praw rzeczowych, jak i różnych umów obligacyjnych. Daje temu wyraz dyrektywa 94/47/EWG o ochronie nabywców prawa do korzystania z nieruchomości na podstawie czasowego udziału z 1994 r. Dyrektywa ta miała na celu ustanowienie minimalnych podstaw dla wspólnych reguł ochrony nabywców usługi time-sharingu we wszystkich państwach członkowskich UE, przy jednoczesnym pozostawieniu poszczególnym ustawodawcom krajowym możliwości różnego określenia podstaw prawnych umów ustanawiających prawo czasowego korzystania z nieruchomości lub lokali mieszkalnych. Ta minimalna ochrona nabywców oznacza zakaz umownego ograniczenia lub wyłączenia praw nabywców, które zapewnia ta dyrektywa i oparte na niej ustawodawstwo krajowe, jak też nakaz wprowadzenia takich regulacji ustawowych, które wyeliminują możliwość pozbawienia nabywców ochrony w' drodze wyboru prawa nie gwarantującego jej w zakresie ustalonym w dyrektywie.

W dążeniu do harmonizacji prawa polskiego z prawem UE została w 2000 r. uchwalona ustawa o ochronie nabywców prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku. Ustawa ta ustala zasady ochrony nabywcy, który na podstawie umowy, zawartej na co najmniej trzy lata, uzyskuje od przedsiębiorcy prawo korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w^r oznaczonym czasie w każdym roku. zobowiązując się przy tym do zapłaty przedsiębiorcy ryczałtowego wynagrodzenia. Nie ma przy tym znaczenia, jakiego typu jest to umowa, bo time-sharing nie ma sobie właściwej istoty prawnej. Taka umowa może powodować powstanie po stronie nabywcy zarówno prawa osobistego (w tym wierzytelności), jak też prawa rzeczowego (zwłaszcza użytkowania). W konsekwencji tej różnorodności typów umów wchodzących w grę zbywca omawianego prawa jest określany w tej ustawie ogólnym mianem przedsiębiorcy. Może nim być organizator turystyki, czy przedsiębiorca hotelarski, ale najczęściej chodzi o spółkę wyspecjalizowaną w zakresie organizowania usług na zasadzie time-sharingu. Drugą zaś stroną analizowanej umowy może być tylko osoba fizyczna, zawierająca tę umowę poza zakresem prowadzonej działalności gospodarczej. Tak określony nabywca jest pojęciem o nieco innym zakresie niż pojęcie konsumenta zdefiniowane w kodeksie cywilnym.

Celem zapewnienia możliwie pełnej i realnej ochrony nabywcy prawa korzystania z budynku lub pomieszczenia mieszkalnego w oznaczonym czasie w każdym roku ustawa o time-sharingu nałożyła na zbywcę obowiązek doręczenia osobie zainteresowanej zawarciem umowy pisemnego prospektu, który powinien obejmować aż 13 szczegółowo sformułowanych danych i informacji dotyczących przedsiębiorcy i oferowanej przezeń usługi time-sharingu. Te ustalenia prospektu powinny być następnie wprowadzone do treści danej umowy, chyba że wcześniej uległy zmianie wskutek okoliczności niezależnych od zbywcy.

0    tego rodzaju zmianach prospektu zbywca powinien poinformować drugą stronę jeszcze przed zawarciem umowy. Oprócz danych oraz informacji przejętych z prospektu omawiana umowa powinna indywidualizować nabywcę

1    szczegółowo oznaczać przedmiot i zakres nabytego przezeń prawa. Generalnie prospekt stanowi część tej umowy i w razie sprzeczności treści umowy z prospektem, strony są związane właśnie prospektem. Nie dotyczy to jednak wspomnianych wyżej zmian prospektu oraz sytuacji, w której doszło do indywidualnego uzgodnienia określonych ustaleń. Gdyby jednak prospekt w ogóle nie został doręczony nabywcy przed zawarciem umowy, albo nie był sporządzony w języku właściwym zgodnie z wolą osoby zainteresowanej, to wówczas strony są związane wyłącznie umową.

Bardzo ważne znaczenie ma niewątpliwie forma analizowanej umowy. Ustawa o time-sharingu wymaga zawarcia tej umowy na piśmie i to pod rygorem nieważności. Z przepisów odrębnych może jednak wynikać obowiązek zachowania innej formy szczególnej. Konieczne jest przy tym spełnienie warunku, że jeśli nabywca ma miejsce zamieszkania w Polsce, to umowa powinna być sporządzona co najmniej w języku polskim. W innych wypadkach ustawa wymaga sporządzenia umowy zgodnie z wolą nabywcy w języku urzędowym państwa, w którym ma on miejsce zamieszkania lub którego jest obywatelem. Na przedsiębiorcy ciąży obowiązek doręczenia nabywcy dokumentu umowy bezpośrednio po jej zawarciu. Wymaga się też doręczenia uwierzytelnionego przez tłumacza przysięgłego tłumaczenia umowy na język urzędowy państwa, w którym położony jest budynek lub pomieszczenie mieszkalne oddawane do czasowego korzystania, jeśli dana umowa została sporządzona w innym języku. W wypadku omawianej umowy ingerencja ustawodawcy co do treści oraz formy umowy idzie więc wyjątkowo daleko, co jest niewątpliwie uzasadnione potrzebą ochrony praw nabywcy.

Cel ten przyświeca też zagwarantowanej ustawowo możliwości odstąpienia od umowy przez nabywcę bez podania przyczyny w terminie 10 dni od doręczenia dokumentu umowy. W razie naruszenia przez zbywcę obowiązku podania wymaganych ustawowo danych i informacji wskazany termin ulega nawet przedłużeniu o 3 miesiące. Odstąpienie powoduje, że umowa jest uważana za niezawartą. Jest ono skuteczne również wobec zawartej równolegle umowy kre-