3149489058

13

Zapewnienie poprawności posługiwania się dochodem pochodzącym z dzierżawy musi uwzględniać charakterystyczne w danym kraju cechy dzierżawy nieruchomości, a zwłaszcza zasady regulowania i kontroli wysokości czynszów. W Wielkiej Brytanii typowym okresem umów jest 5 lat i wtedy czynsz rośnie do poziomu aktualnej wartości rynkowej- lub co najmniej pozostaje na niezmiennej wysokości. Taki system zmiany dochodu z nieruchomości jest utrzymywany w ciągu 20-25 letniego okresu trwania umowy dzierżawy.

Inne elementy, które wymagają uwzględnienia przy porównywaniu systemów szacowania nieruchomości w różnych krajach - to źródła informacji o nieruchomości i innych danych niezbędnych do ich szacowania , sposób kształcenia i zakres obowiązków lub uprawnień rzeczoznawców, itd.

Porównywanie zasad i metod szacowania między różnymi krajami jest jednak potrzebne i pożądane - mimo różnego podejścia do gospodarki i rynku nieruchomości, różnej kultury gospodarczej, barier językowych itp. - bo każdy kraj ma lub może mieć inne własne perspektywy i założenia - ale może korzystać z koncepcji i procedur stosowanych w innych krajach.

Reasumując, można podkreślić kilka charakterystycznych cech związanych z określeniem wartości nieruchomości.

Pierwsze z nich dotyczą koncepcji wartości wymiennej lub ceny odnoszonej do nieruchomości. Są to pojęcia dotyczące nieruchomości stosowane we wszystkich opisanych krajach. Jest ona określana różnie: jako wartość rynkowa, wartość otwartego rynku, aktualna wartość rynkowa itp. Biorą się one często z tłumaczenia lub z naśladownictwa określeń anglojęzycznych - np. z Czerwonej Księgi RICS-u z 1990r., czyli z odpowiednich Standardów Zawodowych, a niektóre określane są przepisami - jak w Niemczech - Wartermittlungsverordnung (BGBL III 1988). We Francji - nie ujętej w niniejszym zestawie - jest szczególnie wiele wersji tych definicji przyjmowanych do stosowanych w potocznym języku, w przepisach lub w pracach organizacji związkowych.

Można jednak przyjąć, iż wszyscy rzeczoznawcy w Europie akceptują pewne wspólne zasady leżące u podstaw wartości wymiennej, które można przedstawić w następującym porządku:

nieruchomości, których ona dotyczy są oferowane do sprzedaży na rynku, występują: hipoteczny, potencjalny sprzedawca i nabywca, nie zmuszeni do tego, aby nieruchomość zbyć lub nabyć,

nieruchomość jest sprzedawana za największą oczekiwaną cenę lub za cenę średnią, co jest ostatnio przedmiotem dyskusji teoretyków i praktyków, cena jest płacona w gotówce lub w jej ekwiwalencie,

transakcja jest zawarta w normalnych, „biznesowych” warunkach rynkowych, wartość odnosi się do jednej, konkretnej daty,

sprzedający i kupujący są w pełni świadomi prawnych i fizycznych cech nieruchomości,

rynek nieruchomości jest stabilny w okresie prezentacji na nim szacowanej nieruchomości,

nabywca nie jest specjalnie zainteresowany wyłącznie daną nieruchomością.