5826504441

Badany przez rzeczoznawcę majątkowego rynek nieruchomości powinien być w miarę możliwości podobny do nieruchomości wycenianej pod względem:

a)    cech fizycznych nieruchomości, przykładowo: zbliżone powierzchnie gruntów, budynków, ich zużycie, zbliżone formy użytkowania gruntów dotyczących nieruchomości rolnych, zbliżony wiek drzewostanów w wycenie nieruchomości leśnych,

b)    stanu prawnego nieruchomości i ich przeznaczenia w planie miejscowym,

c)    cech użytkowych i ekonomicznych nieruchomości i cech rynku (podobny sposób użytkowania, renoma, relacja popytu i podaży, dochód operacyjny netto, itp.).

6.3. Określenie cech rynkowych nieruchomości

Wynikiem analizy rynku nieruchomości jest ustalenie rodzaju i liczby cech danych nieruchomości (atrybutów) które w sposób zasadniczy wpływają na ich ceny, a w następstwie na wartość rynkową.

Cechy rynkowe nieruchomości są to w szczególności ich właściwości lokalizacyjne, fizyczne, techniczne i użytkowe, co do których z osobna można określić ich wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Cechy te będą się różniły w zależności od rodzaju nieruchomości będącej przedmiotem wyceny.

Określając cechy rynkowe na danym rynku lokalnym podajemy:

1)    rodzaj (nazwa) cechy,

2)    ocenę cechy,

3)    opis cechy związany z jej oceną.

Charakterystyczne, przykładowe cechy, ich ocena i charakterystyka dla nieruchomości lokalowych przedstawia tabela poniżej.

L.p.	Cecha	Charakterystyka cechy
1.	Lokalizacja	bardzo korzystna ( położenie w centralnej części dzielnicy ) ( 1) korzystna ( położenie budynku w strefie śródmiejskiej dzielnicy) (2) niekorzystna (położenie na peryferiach ) (3 )
2.	Stan techniczny budynku	dobry ( budynek nie wymaga remontu ) ( 1) zadawalający (budynek wymaga wykonania np. zmiany pokiycia dachowego . lub wymiany którejś z instalacji. lub odnowienia elewacji) ( 2) dostateczny ( budynek wymaga prac remontowych ) ( 3 )
3	Standard lokalu	podwyższony ( nowej wysokiej klasy materiały użyte do wykończenia lokalu (1) standard ( lokal wykończony materiałami przeciętnej klasy, nie wymaga remontu ) (2 ) niski standard (lokal wykończony materiałami przeciętnej klasy, lokal wymaga remontu ) ( 3 )
4.	Położenie na	bardzo korzystne ( drugie i trzecie piętro) (1)

13