5826504448

1. Wprowadzenie

Podstawą stosowania podejścia porównawczego jest to, że wartość rynkowa nieruchomości pozostaje w bezpośredniej relacji do cen konkurencyjnych nieruchomości porównawczych i zależy od:

substycyjności, równowagi popytu i podaży, innych okoliczności zewnętrznych.

Zasada substycyjności polega na tym, że typowo poinformowany nabywca nie zapłaci za nieruchomość więcej niż wynosiłyby koszty nabycia innej podobnej nieruchomości przy założeniu, że wymaga to dodatkowego czasu oczekiwania na realizację jego zamierzeń.

Relację pomiędzy popytem, a podażą określa się poprzez pryzmat szeregu informacji uzyskanych o danej miejscowości lub regionie. Będą to najczęściej informacje ekonomiczne ekonomiczno - społeczne i prawne , a więc takie jak bezrobocie, potencjał gospodarczy , planowane inwestycje , zmiany miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego , etc. Zasadne też jest poinformowanie jak długo na badanym rynku czeka się na sprzedaż podobnych nieruchomości .

Wartość rynkowa określa się dla nieruchomości które są. lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

2. Uwarunkowania prawne stosowania podejścia porównawczego.

Podstawowe zasady stosowania podejścia porównawczego przy wycenie nieruchomości zostały określone w :

Ustawa z dn. 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (j.t. Dz.U. z 2010 Nr 102, poz.561 ze zm.),

-    art. 153 ust.l - istota podejścia porównawczego

-    art. 151 ust.l - definicja wartości rynkowej

Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21,09,2004 w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego /Dz.U. Nr 207. poz. 2109 z 2004/

-§3 ust. 1 - podejście porównawcze jako sposób określania wartości rynkowej

-    § 4 ust. 1-5 - warunki stosowania i metody podejścia porównawczego

-    § 5 ust. li 2 - źródła informacji o cenach transakcyjnych

( Krajowy Standard Wyceny - Podstawowy ) KSWP 1 „Wartość rynkowa i wartość odtworzeni owa”

Nota interpretacyjna ( NI ) „Zastosowanie podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości”.

Art. 153.1. Ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi : Podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu

2